2018年12月09日

寿司屋の時価と不動産価格の類似性

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もっぱら1皿100円均一の回転寿司が専門の私にとって、
お皿によって値段が違う回転寿司さえ高いと怖がってしまう。

お寿司屋さんの「時価」なんて、
テレビや雑誌などのファンタジーの世界に存在するもので、
夢のまた夢のようなものです。

時価表示となっている理由は、
魚の仕入れ値が毎日違うためと言われています。

天候によって、船が出れない日がありますし、
今年のような猛暑酷暑、
近年では、中国などの外国籍の漁船による乱獲などで、
漁獲量が減った場合などは値段が上がります。
逆に獲れ過ぎた場合は値段が下がります。

魚には旬があり、時期によっても値段は変わってきます。
食べたいと思う人が多い(美味しい時期)は高くなり、
逆の場合は安くなります。

このような市場の状況により価格が変わる、
というのは不動産でも同じことが言えます。

市の中心、ターミナル駅から徒歩10分圏内で、
立地がよいとされるエリアでも、
新築、中古を問わず、大量に販売されていると、
売れ行きに影響が出る。
価格が下がることになります。

逆に、
人気のないエリアでも、類似物件がまったくなく、
1件のみ販売されている場合、
プライスリーダーとなって、思わぬ高値で売却となることもあります。

また、魚の旬ではないですが、
不動産市場でも、買いたいと思う時期、
購入活動が活発になる時期があります。
当然ですが、低迷する時期もあります。

このようなことは、不動産に限らず、
おそらく、どの分野、どのようなことでも、
共通していることかと思います。

ただし、不動産の売買では、
不慣れなこと、高額になることから、
希望、願望が強くなり、
恐れも大きく決断がしづらくなるという傾向となってしまいます。

売り手(買い手)の希望ばかりで、
不動産市場の原理や状況を把握せずに、
闇雲な活動を行っては、長くさらされるだけになります。
(購入の場合は徒労ばかり)

売り手と買い手の思惑が合致して、
初めて売買が成立します。

売却、購入を考える場合、
市場全体の状況や背景、相手側の動きを見て、
対応していくことが大事なポイントになります。
posted by preseek_shibata at 12:20| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地(戸建て)を売る際には測量が必要です

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先週、今週と売却のご依頼が土地(古家付き)に集中しました。

どちらの土地もそれぞれに特徴がありますが、
共通しているのが、下記の点です。

1.地積測量図が古い
2.現地に境界票がない

戸建てでも同様ですが、土地を売却する場合、
土地の境界明示(および測量)が売主の義務として必須となります。

土地の境界が不明ということは、
どこからどこまでが売却の対象なのか分からない、
(感覚としてはわかりますが)
土地の広さが決まっていない、ということになります。

例えば、金塊。(例としては極端ですが)
ざっくり約1kgくらいだから1kgとして売ります、
と言われても、1g・・円として買うわけですから、
買主からは、おいおい、きちんと計ってよ、となります。

それにも関わらず、土地の場合、
だいたいこの辺で、古い(約40〜50年前)測量図で、
・・平米となっているから、たぶん、
今でも同じ広さだと思うよ、として売却されようとします。

しかし、
土地は土、砂、石などで構成され、
庭木、ブロック塀などを造作する際に、
境界がずれたり、紛失したり、破損したりし、
さらに、
地震などでずれることもあります。

また、40〜50年前の測量と現在の測量では、
測量方法も変わり、技術も進化したことから、
同じ土地を計っても正確度が違います。

このため、売却する前に、
測量をして面積を求め、境界票を設置する必要があります。

その必要性を判断するには、
地積測量図に座標(GPS)が記載されていること、
その測量図に基づく境界票が現地に設置されていることです。

これがクリアされておらず、作業が必要な場合、
作業内容により高い安いの差はあるものの費用が必要となります。

この作業を事前に行っていないまま取引に入ってしまいますと、
後々トラブルになってしまうこともございます。

(事例)

隣接する地権者Aさんに境界を確定してもらえないかと申し出をしました。
しかし、長年空き家を放置され迷惑を被っていたAさんはまったく応じてくれません。

そればかりか
「ウチが境界を確定したいと言ったとき、お前の親父は応じてくれなかった。いい気味だ」
と恨み節を言われる始末。
相当根の深い近隣トラブルがあったようです。

このような状況のまま売却してしまうと、
最悪、告知義務違反などで、余計な費用や手間まで発生することもあります。

ご自身ではイザコザはないと思っていても、
隣人がどのように思っているかわかりません。

未然に防ぐ、対処するためにも、
売却をする場合には、事前に境界確認・測量をすることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:01| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税増税の駆け込み需要を狙うために

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過去2回延期してきた消費税増税ですが、
今回は実施することになりそうです。

消費増税、予定通り来年10月実施…首相表明へ(読売新聞)

安倍首相は、消費税率を来年10月1日に
現行の8%から10%へ予定通り引き上げる方針を固めた。
社会保障制度を全世代型に転換する財源を確保するため、
増税は不可避だと判断した。

住宅の購入や改修に関して
減税の拡充をするとも言われておりますが、
前回の増税では二回目の増税も織り込み済みの対策があり、
さらなら減税はあまり期待できないように思います。

また、消費者心理として、
消費税増税後の方が購入には有利と言われても、
不確定要素がある要素よりも、
目先の確実な要素を優先してしまうことが予想されます。

消費税増税は不動産市場にとても大きく影響します。

前回の増税を思い出せば、
増税前の駆け込み需要による活況と、
増税後の需要を先食いした反動による落ち込みが、
わかりやすく、如実に現れました。

この経験、教訓から考えれば、
不動産を売るなら、駆け込み需要がベストとなり、
買うなら、増税後の反動による落ち込み時がベストとなります。

駆け込み需要による活況時に売却するためのポイント

1)土地は半年前に駆け込みが起こる(平成31年1月から2月)
2)駆け込みが起きてから動くのでは遅い(売却準備は早めに)
3)駆け込み需要も限りがあり先手必勝

土地(古家付きも含む)のご売却をご検討の方は、
遅くとも年内に準備を、
戸建てやマンションの売却をご検討の方は、
来年春には準備をされることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 11:50| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

金利動向による不動産価格への影響

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不動産市場は金融の動向に大きく影響されます。

住宅を購入するに際して、多くの方は住宅ローンを利用します。

・・年返済、金利・・%で借りて、毎月の返済額が・・・円、
わかりやすい比較が、この返済額と家賃を比べ、
家賃よりもこんなに安いなら買っちゃおうという心理。

また、金利が安いと、
100万円、200万円と予算を伸ばしても、
返済額の変動幅は小さくなり、抵抗感が薄れます。

逆に、金利が上昇すると、
返済額がこんなに高いなら、賃貸の方が楽か、
予算を抑えておこうという心理が働きます。

このことから、
金利が上昇すると不動産価格は下落し、
金利が下降すると不動産価格は上昇する、
という関係性になります。

アベノミクスの1つとして、
日銀による大幅な金融緩和が実施され、
金利は一時、マイナスになるまで下落しました。
この結果、不動産と株式の市場は上昇することとなりました。
(不動産は都市部など限定的ですが)

しかし、
この夏、日銀の金融政策決定会合にて、
長期金利が上昇することを容認されました。

現在、金利は上昇傾向に入っています。
住宅ローンの金利まで反映されておりませんが、
この先、住宅ローンの金利まで上昇することになると、
購入側の資金力と意欲の低下に繋がります。

さらに、
今までの大規模金融緩和による低金利と経済事情などから、
資金がだぶつきながら借り手がいない状況に陥った銀行は、
不動産関連の融資を急拡大させました。

このひずみが、スルガ銀行の不正融資です。
不正融資が発覚したことにより、
不動産投資に対する融資を控えた銀行も多くなりました。
これも不動産の下落圧力になります。

これから人も減り、世帯も減り、経済力も落ちる日本では、
大きな流れとして不動産は下落傾向にあります。

そこに金利上昇と金融引き締めが入ると、
下落傾向に拍車がかかることになります。

さらに、新築のマンション、戸建ての大量供給は続き、
需給関係も厳しくなります。(買う側はチャンス)

来年の消費税増税は、不動産市場にとても大きなインパクトとなり、
ガタガタになるのではと危惧するほどです。

不動産を売却されるなら、
消費税増税前が最後のチャンスになると思います。
posted by preseek_shibata at 11:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売主の瑕疵担保責任

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中古住宅の売買で、一番の肝となるのが、
「売主の瑕疵担保責任」です。

売買契約条項の中に「売主の瑕疵担保責任」があります。

買主は、瑕疵によって売買の目的が達せられない場合は
売買契約を解除することができ、
また、損害がある場合は売主に請求することができます。

売主の瑕疵担保責任の期間は、
個人間売買の場合は3カ月と定めるのが一般的です。
(国の標準約款で記載されている)

この約款で、建物については
「雨漏り」「シロアリの害」
「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水管」が対象範囲で、
引渡し後、期間内に瑕疵が発見された場合には、
売主の責任において修復等をしなければなりません。

売主としては、
売却しても期間限定とはいえ、
何かあったら負担しなければならないのか、
というご不安を抱かれると思います。

これをカバーするのが
「既存住宅売買瑕疵保険(以下かし保険)」です。

かし保険の対象範囲は
「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」で、
構造耐力性能または防水性能における「隠れた瑕疵」が保険の対象です。

ここにオプションで、白蟻と給排水管路まで加えると、
瑕疵担保責任をカバーすることができます。

かし保険に加入するためには、
資格者による点検調査が必要です。
(生命保険と同じ)

検査の結果、加入不可という結果が出る場合がございます。
病気と一緒ですが、発覚するのは怖いかもしれませんが、
発覚したからこそ対処することができ、トラブル防止になります。

また、保険に入れればベストですが、
検査をしていることだけでも、
買主側にはプラスの印象を与えることができます。

戸建て、マンションの売り方、状況により、
どのように対処すればいいか異なりますので、
査定や販売開始の際にはお気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 11:42| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする