2018年04月14日

今後の不動産市場環境

東洋経済.jpg

「賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念」

住宅ローンを扱う独立行政法人・住宅金融支援機構は
今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくした。

アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、
家賃も業者が一括で支払う「サブリース契約」による
賃貸物件が増え、空室の増加により将来、
融資が焦げ付くリスクが高まっていると判断したとみられる。

支援機構は、融資判断にあたって家賃収入や空室のリスクなどを
審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにした。

これは、先日、新聞に掲載された記事の概要です。

不動産投資をされない方には直接関係ないように思われますが、
アパートを題材としているだけで、一般住宅でも
同じような市場環境になっております。

一般住宅の場合、返済の原資は給与のため、
不動産の需給関係が悪化したとしても、
すぐに返済へ支障が出ることはありません。

しかし、なにかしらの事情で返済が厳しくなった場合、
売却して完済できればよいですが、
市場環境が悪いと、売却金額が借入残高を下回ることもあります。

今回、実質的に国であり行政側が、
「不動産市場の今後は供給過剰で厳しい環境になる」と
認めたものですから、不動産に関わる場合、
この点を十分考慮して動く必要があります。

国土交通省では、将来人口予測マップを公表しております。
https://map03.ecom-plat.jp/map/map/?cid=11&gid=57&mid=1144

これから購入される方は、人口増加率がプラスの地域、
今、人口増加率がマイナスの地域の方は、
プラスの地域へのお住み替えを、というのが基本となります。

もちろん、現在のお住まいが、生活し支障がなく、快適であれば、
資産価値がうんぬんは関係ありませんので、
惑わされる必要はなく、無視してもよいと思います。
posted by preseek_shibata at 00:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月03日

サブリースはリスクゼロ?

とっても重要で、よくある事例で、分野を問わず共通するものの、思ったよりも浸透していない、知られていない、しかし、知っておきたい、本質を押さえておきたい、最近露呈した不動産がらみの問題をご紹介します。

(事件の概要)投資家向けに女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売・運営してきた不動産会社「スマートデイズ」が、賃借料の支払いを停止し、巨額のローン返済に苦しむオーナーが集団訴訟を起こしました。同じような状況に陥ったのは約700人に及び、被害総額は1千億円に上る恐れもあるという。

詳細:https://www.sankei.com/premium/news/180331/prm1803310019-n1.html

不動産投資、アパートなどのトラブルで多いのが「サブリース」です。サブリースとは、アパートなどを業者が一括して借り上げて、毎月の家賃を一定期間保証する仕組み。

不動産投資で一番心配される空室と収入減少が避けられる、安定した利益を得られる、返済の不安がない、という勘違い、見落としから起こるトラブルです。

できもしない約束(家賃保証)をする業者にも問題がありますが、その一方で、不動産投資業という商売であるから、リスクが伴うことを意識されていないのも問題があると思います。

今回の事件で、普通に考えれば、そんな話はないでしょうと簡単に分かりそうですが、欲や不安などの感情から、見えなくなってしまったのでしょうか。

他人(業者)を当てにするということは、楽かもしれませんが、他人任せというリスクがあるということです。なにか失敗しても、その人、その業者を選んだ自分が悪いということになります。

もし、このような事態となったら、対応できるのかどうかを検討するのが一番最初です。不動産に限らず、結婚でも、学校でも、就職でも同じことだと思います。

最後に、記事の詳細記事からの抜粋。

「魔法が解けたシンデレラのように、バラ色の未来から一転、“ローン地獄”の境遇に追い込まれる人々を生んだ今回の騒動。スマートデイズの元役員は「人間は、不安が大きければ大きいほど夢にすがりたくなるものだ。その心理に訴えかけたのがわれわれだった」と振り返った。」

不動産投資の本や雑誌、営業活動などを見ていると、そんな簡単にうまくいくわけないでしょ、と思うことも多くあります。成功の陰に数倍、数十倍、数百倍以上の失敗があるということをお忘れなく。

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まだ買うな!不動産(週刊エコノミスト)

公示地価、基準地価、路線価など、毎年、不動産に関する指標が発表されると、それに呼応して経済誌を中心に不動産の特集記事が掲載されます。

今年の公示地価が発表されると、先陣を切って週刊エコノミストが「まだ買うな!不動産」という特集記事を掲載しました。

記事は、ここ数年、同じような内容となっておりますが、TVのワイドショーやコメンテーターのように、同じことを繰り返し伝えることが大事なのかもしれません。

特集記事の概要は次の通りです。

「好調を維持してきた都心部マンション新築の売れ行きが鈍り、在庫が増えてきた。新築マンション市場は値崩れを起こす寸前にある。」

この要因は「マンション価格はもはや一般的な消費者が許容できる範囲を超えている。」ことに尽きる。

「マンション市場とて他の商品と同様、中期的には需給関係で価格が決まる。空き家の増加が社会問題化する日本の住宅市場では、本来ならばここまで値上がりが許容されることはないはずだ。」

特集記事では、世間で言われている「東京五輪と消費税増税前の駆け込み」で不動産はどこでもなんでも値上がりだ、という昭和期、バブル期のような時代遅れの発想もバッサリ切りこんでいる。

そのような状況での住宅購入・保有を考えた場合、都心への距離、駅からの距離、生活利便性という従来の立地要素に加え、自治体の選択というのも重要になってくると警告している。

最近、ラジオを聴いていると我孫子市、映画を観ると松戸市が、子育てを前面に押し出したCM展開をしている場面に出くわす。同誌でも取り上げられた流山市に触発されたのでしょう。

この他に、住宅ローンの選択方法、不動産(マンション)分野で始まった「不動産テック(テクノロジー)」の紹介なども掲載されております。

特集記事の詳細については、同誌をお手に取ってご確認ください。

すべてに共通する普遍的な本質から考えれば、案外簡単なことなんですけどね、不動産市場は。

目先の話題やニュースを、自己に都合がよいように好意的な解釈、聞きたくない情報を遮断するという欲や恐れで、狂わされてしまうのでしょうか。

不動産投資物件のサブリースによるトラブル(今年は、かぼちゃの馬車というシェアハウス)など、その典型的な例です。

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2018年02月04日

これから不動産売買をする方に必読の漫画が出ました

不動産の売買を近々お考えの方、もしくは、すでに動き出している方に、必読のコミックが出ました。経済紙や新聞、雑誌などで紹介され、徐々に部数が伸びているそうです。家を売る女に続き、ドラマ化されそうな内容、展開になっています。

その漫画は「正直不動産(小学館発行ビッグコミックス連載中)」。公式サイトより紹介文を転載いたしますと「不動産業界の闇を曝け出す皮肉喜劇。営業に必要なこと以外、客に見せも教えもしないーーそんな不動産業界に前代未聞の爆弾が、いま炸裂する。登坂不動産のエース営業マン・永瀬財地は嘘を厭わぬ口八丁で売り上げNO.1を叩き出す凄腕だった。だが、とある地鎮祭で石碑を壊して以来、嘘が上手くつけなくなってしまった。千三つと言われる海千山千の不動産業界でかつての成績が一気に低下する中、永瀬は、嘘が上手くつけない正直営業で苦戦するが。不動産屋の裏側を全部ぶっちゃけちゃうニュー・ヒーロー、誕生。」

正直不動産『第一話試し読み』https://shogakukan.tameshiyo.me/9784091897008

原作者はこの漫画を描こうと思った心情として次のように述べています。「社会との接点の中で一番大事なところに不動産はあります。ところが、消費者は家を買う・借りるときに住宅の外観や部屋の内装ばかり見ているように感じます。不動産という名前の通り、家は動かないもので、住む環境も同じように大事にしないといけない。だけど、そういった考えが消費者にない。業界もあえてそこには触れない。このことが日本全体の住環境が良くなっていかない要因になっているのかもしれません」

昨日、第1巻を読み、よく描いてくれた!と気持ちが高ぶった内容を一部紹介させていただきます。

設定は、同じ不動産会社に嘘がつけない正直営業マンと成績のためなら平気で嘘をつける嘘つき営業マンがいます。その不動産会社へマンションの売却を相談に来たお客様に、媒介契約(売却依頼)の内容を二人の営業マンが説明しました。

正直営業マン「諸事情で安くても早く売りたい処分売りなら専任媒介(補足:もしくは買い取り)、時間をかけてでも高く売りたいなら好条件のお客様を広く探す一般媒介がお勧めです。」

嘘つき営業マン「一般媒介を勧めるのは自信がないから、やる気がない証拠、依頼するなら専任媒介がお勧めです。」

補足:一般媒介は複数の会社へ同時に依頼できる。専任媒介は一つの会社へ独占的な販売を認める。

結果、このお客様がどうなったのか、結果はネタバレになりますので、原作にて正直営業マンの解説(https://www.shogakukan.co.jp/books/09189700)をご覧ください。ヒントはhttp://diamond.jp/articles/-/69998

第1巻ではこの他に、アパート建築とサブリースの闇、家主の隠れた思惑(これは知らなかった)、仲介手数料の仕組み、テナント営業のやり口、など。

最後に本の帯に書かれた紹介文をご紹介します。「嘘が上手くつけないと、不動産営業ってこんなに大変。不動産屋の裏側、全部ぶっちゃけます。(中略)読めば、不動産屋に騙されなくなる物語が、いま始まる。無駄に金を取られるのは、もう終わりだ。」

なお、船橋市に実在する正直不動産とは関係ないと思われます。また、中小零細よりも大手の方が営業成績にシビアで漫画と同じような世界が繰り広げられています。

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通勤25分圏外の「勝つ街、負ける街」

週刊ダイヤモンド(平成30年1月29日発売)に郊外の住宅地に関する特集記事「通勤25分圏外の「勝つ街、負ける街」」が掲載されました。

記事紹介文「いま、郊外が危ない。人口減少と少子高齢化の荒波が刻一刻と首都圏や関西、中京をはじめとする大都市圏にも押し寄せつつある。そして、この荒波に耐え得る街は都心中の都心など、ごく一部。そして、郊外はもちろん準都心でも、まだら模様に「勝つ街、負ける街」が形成されつつある。その勝敗を分かつのは、都心からの距離だけではない。あなたやあなたの家族が住む街は勝ち残れるのか、徹底検証する。」

記事の冒頭で、まず、都心、準都心、郊外の区分がなされました。千葉県北西部の常磐線エリアの場合、もちろん都心部はなく、準都心として区分されたのが常磐線の柏駅まで、武蔵野線より都心部側となり、それよりも都心から離れると郊外と区分されております。

特集記事の1番目「拡大する街の格差」で、まず、TX沿線(柏の葉キャンパス、流山おおたかの森)が紹介されておりました。現時点での勝つ街第一位(郊外部門)となっております。ただし、一気に開発が進んだため、現在のニュータウンで起こっている急激な高齢化が起こるリスク(20年から30年後)も含んでいる。

郊外の住宅地の他、ニュータウン、外国人街、高級住宅街と特色ごとに特徴的な街を取り上げて分析されております。

特集記事の2番目では「街の未来はこれで変わる」と、鉄道や商業施設の開発、行政、教育、飲食業などから、伸びていく街の特徴を掘り込んでおります。

先日、所用があって、武蔵小杉駅から川崎駅、矢向駅と南部線沿線を訪ね歩きました。

武蔵小杉駅は、現在、吉祥寺や二子玉川などと並び、住みたい街ランキングで上位に名を連ねる街となりました。東急東横線、南武線に加え、横須賀線の駅が開業したことによる交通利便性と街を開発できる工場跡地が多くあった状況が相まって新しく開発されたことによります。

川崎駅は大都市の中心ターミナル駅、同じ神奈川県の横浜駅と比べると、昭和のような匂いも残しつつ駅周辺の開発も進み雰囲気も良くなりました。

矢向駅は南武線で川崎駅より2駅、位置によっては横須賀線の新川崎駅も利用できます。この駅は、駅前から住宅地が広がり、まさに住宅地にある生活者のための駅。

紹介した南武線の三駅は、まさに、首都圏の駅を特徴別に分けたモデルのような駅です。

住みたい街、地価の高さでは、川崎駅、武蔵小杉駅がダントツでしょうが、私個人は、暮らすなら矢向駅周辺の方がいいと思います。

川崎駅の場合、駅から住宅まで距離が遠くなる、駅に着いても乗車するまでに時間を要する、大都市過ぎて、24時間眠らない街は風紀や治安などの不安を覚え、また、日常の生活での買い物も案外不便そう。

武蔵小杉駅の場合、私個人が洒落た街が似合わないということもありますが、ランチを食べようとしてもお洒落なお店かチェーン店しかなく、ちょうどいい落ち着きどころがない。駅の混雑、同じ駅でも横須賀線と東急東横線や南武線は大きく離れ、どこまで使いやすいのか、さらに、一気に乱立したタワーマンションのハード、ソフト面の弊害もありそう。

確かに、矢向駅は、馴染みのない人は場所や地名も分からないかもしれませんが、日常の生活が狭い範囲で完結し、駅も近く乗りやすい駅、暮らす人も老若男女問わず多くてなにげに便利で、古くからの住宅地のため、街に奥行きや深みがあって落ち着く、そして住宅価格が安い。

大きく化ける、値上がりすることはないかもしれませんが、案外、こういう街の方が下がりにくく、ちょうどいいのではないでしょうか。

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posted by preseek_shibata at 11:01| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする