2018年10月01日

売却のベストな時期

物件案内.jpg

実は1年のうちに、
高く売れやすい時期とそうでない時期があります。

人が家を買おうと思ったとき、
いつまでに入居していたいかと考えます。

仕事でも家庭でも、
区切りがあるタイミングでの引越しを想定します。

それは、
「新年(年末年始)は新居で」
「新年度は新居で」
「結婚後の新居は持ち家で」

新年は新居でと考えた場合、
引越しまでの流れから逆算しますと、
9月もしくは10月に住まい探しから契約をして、
住宅ローンの手続きなどを経て、
11月から12月に引渡しを受けるとなります。

新年度は新居でと考えた場合、
同様にして、1月早々に住まい探しをしてとなり、

新婚時の新居は持ち家でと考えた場合、
3月から4月、もしくは、8月から9月となります。

いずれのケースでも、
引越しやその他の準備(進学、結婚)などから、
もう少し早めに動いた方がいいのですが、
購入される方は、得てして住まいの購入に要する時間を
甘く(安易に)みているケースが多く、
ご紹介したような時期に動き出すことになります。

このことから、1年のうち、
もっとも物件が高く売れやすいのは、
1月・2月の新春、9月・10月の初秋の時期になります。
逆に年末間近、年度替わりの時期は売れにくい傾向にあります。

特に来年は、
4月から5月は元号が変わることから、
不動産市場は止まることも予想されます。

近々、もしくは、年内にでも、売却を、とお考えの方は、
この動きに乗れるよう、早めに動き出すことをお勧めします。

年明けから年度内にという方は、
年末前にはご準備されることをお勧めします。

どうしてもこの時期に合わせられない事情などがない限り、
このタイミングに合わせることがとても大事です。
posted by preseek_shibata at 00:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月01日

災害リスクの重要度

剥離.jpg

9月1日は防災の日。
TV、ラジオ、新聞など各メディアで、
防災、災害などの特集が組まれました。

 NHKスペシャル(9/1)
「MEGAQUAKE 南海トラフ巨大地震
 迫りくる“Xデー”に備えろ」

「警戒意識が高まる「南海トラフ巨大地震」。
 今後30年以内の発生確率は70〜80%、
 最大M9.1の地震による激烈な揺れと大津波で
 死者は最悪32万3千人、経済損失は1410兆円に上るとも試算される。」

この番組を見た率直な感想として、
津波に襲われることが予想される地域に、
どうして居住しているのだろう、
その場所から事前に住み替えをすることができなかったのだろうか、
たまたま用事があって、
その場所にいた、というなら、
それはもう運命としか言いようがないですが、
居住する地は前もって選べたのでは、動けたのではと思いました。

津波に襲われた地域で不動産を所有していた場合、
おそらく、その不動産は売れません。
住宅ローンを借りている場合、
その返済と新居で、住居費が二重の負担になります。

同じ災害リスクとして、地震とは規模が違いますが、
毎年のように起こり、今年の夏も起こり、
温暖化の影響で、年々被害が大きくなる水害・土砂災害があります。

西日本大水害では、
ハザードマップで危険が予想されていた地域で、
水害の被害に遭われました。
(広島県の土砂災害も同じく)

災害が起きたとき、生き延びることも含めて、
その先に来る生活を考えた場合、
暮らす場所をどこに構えるかということがとても重要になります。

先の番組内で、この地震が起きれば、
日本は最貧国に落ちる可能性もあると、
経済的なダメージが深刻であることを伝えています。

ここまでのダメージを背負った場合、
国や行政が助けてくれる、というのは期待できません。

身を守るために、生活を維持するために、
暮らす場所を考えることが大切です。

災害リスクがある地域に所有している不動産は、
(事情がなければ)災害前に売却することも検討の価値があります。

しかし、現実では、
目先の生活や利便性、精神的な面も含めて、
そうは言っても、災害リスクは目をつぶってしまうのは、
致し方ないのかもしれません。
下記の記事にあるように、行政でさえそうなのですから。

浸水想定の地に住宅誘導 まち集約の自治体9割で
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO34840540R30C18A8EA1000/

日本経済新聞の記事では、不動産のプロ中のプロである
不動産投資ファンド(REIT)では、どのように考えているか紹介しています。

「被害の発生するリスクの低い物件に投資先を絞り込む一方、
 保険料の負担が重いため地震保険はかけない例が多い。
 高額な不動産は被災すると損害額が大きく、
 不動産を選ぶときは地震など自然災害の発生リスクの分析が不可欠。」

不動産を保有する、売却する、購入するのいずれでも、
災害リスクを考えることはとても重要になります。
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2018年08月01日

ハザードマップと不動産の評価

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西日本大水害の被害状況をTVで見ていると、
クルマがあり得ないような位置に打ち上げられていたり、
土石流で街が破壊されている様子で、
その被害状況は、東日本大震災の津波並み。

この猛暑、酷暑に、
うず高く積み上げられた家財家電、
多くの泥が作業を妨げる。

復旧作業が大変なことは一目瞭然、
いったい平常に戻れるのはいつになるのか、
もし、自分も同じような状況になったらと思うと、
とても恐ろしい。

仕事柄、不動産業界に携わる人は、
水害だけでなく、災害リスク全般に関して、
地勢、地歴などから感覚的に見極められます。

しかし、一般の方で日常的に意識されていない場合、
なかなか見極めるのも難しいかもしれません。

そのような場合、地方自治体から公開されている
ハザードマップをご確認いただくことをお勧めします。

今回の西日本大水害で大きな被害に見舞われた
岡山県倉敷市真備町では、
洪水ハザードマップが危険を示していた地域と
被害地域がほぼ重なっているとのこと。

■ハザードマップと重なった浸水域、それでも犠牲者防げず
https://www.asahi.com/articles/ASL7956K2L79PTIL02N.html

そして、不動産への影響をお伝えしますと、
地震や水害などが起きると、
被害にあった地域と同じような地域はネガティブな影響を受けます。
不動産の価格が下がる、売れづらくなります。

TVなどのメディアでは特集を組み、
東京圏で同じような水害にあった場合、
どのような結果となるかシミュレーションを示しています。

被害が想定される地域を買おうと思っている人が、
この番組を見たら、どう思うでしょうか。
おそらく、お金の問題ではなく、買うことを躊躇すると思います。

現実的には、気にしない人もいますので、
売れるかもしれませんが、需要がよそに流れた結果、
需給関係は悪くなり、価格下落要因になります。

1)不動産市場
近年、ハザードマップの内容を情報提供するケースも増えてきました。
今後、その内容によって不動産の評価に影響を及ぼしてくると思われます。

2)売却予定の方
対象の不動産がハザードマップの中で
どのように位置付けられているのか、ご確認ください。

■国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

もし、該当する内容がある場合、
その内容がどのような影響を及ぼすのか、
どのような方策を取ればいいか、ご相談ください。

補足)売却予定がない方でも、今一度、ご確認させることをお勧めします。
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ハザードマップと不動産の評価

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西日本大水害の被害状況をTVで見ていると、
クルマがあり得ないような位置に打ち上げられていたり、
土石流で街が破壊されている様子で、
その被害状況は、東日本大震災の津波並み。

この猛暑、酷暑に、
うず高く積み上げられた家財家電、
多くの泥が作業を妨げる。

復旧作業が大変なことは一目瞭然、
いったい平常に戻れるのはいつになるのか、
もし、自分も同じような状況になったらと思うと、
とても恐ろしい。

仕事柄、不動産業界に携わる人は、
水害だけでなく、災害リスク全般に関して、
地勢、地歴などから感覚的に見極められます。

しかし、一般の方で日常的に意識されていない場合、
なかなか見極めるのも難しいかもしれません。

そのような場合、地方自治体から公開されている
ハザードマップをご確認いただくことをお勧めします。

今回の西日本大水害で大きな被害に見舞われた
岡山県倉敷市真備町では、
洪水ハザードマップが危険を示していた地域と
被害地域がほぼ重なっているとのこと。

■ハザードマップと重なった浸水域、それでも犠牲者防げず
https://www.asahi.com/articles/ASL7956K2L79PTIL02N.html

そして、不動産への影響をお伝えしますと、
地震や水害などが起きると、
被害にあった地域と同じような地域はネガティブな影響を受けます。
不動産の価格が下がる、売れづらくなります。

TVなどのメディアでは特集を組み、
東京圏で同じような水害にあった場合、
どのような結果となるかシミュレーションを示しています。

被害が想定される地域を買おうと思っている人が、
この番組を見たら、どう思うでしょうか。
おそらく、お金の問題ではなく、買うことを躊躇すると思います。

現実的には、気にしない人もいますので、
売れるかもしれませんが、需要がよそに流れた結果、
需給関係は悪くなり、価格下落要因になります。

1)不動産市場
近年、ハザードマップの内容を情報提供するケースも増えてきました。
今後、その内容によって不動産の評価に影響を及ぼしてくると思われます。

2)売却予定の方
対象の不動産がハザードマップの中で
どのように位置付けられているのか、ご確認ください。

■国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

もし、該当する内容がある場合、
その内容がどのような影響を及ぼすのか、
どのような方策を取ればいいか、ご相談ください。

補足)売却予定がない方でも、今一度、ご確認させることをお勧めします。
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2018年06月03日

査定価格の位置づけ

不動産は個別性が強く、価格の判断が難しいものがあります。多くの不動産会社より、様々な金額提示がございますが、不動産価格に関する基本的な捉え方を理解しておかないと誤った判断となってしまいます。

不動産の売却査定において、価格の位置づけがございます。

1)取引事例比較法

土地やマンションの評価で用いられる方法。査定対象となる土地やマンションに類似する事例と立地や周辺環境、物件の条件を比べることで算出されます。

2)原価方式

主に建物(戸建て)の評価で用いられる方法。新築時の価格に対する現時点での評価をする。築年数、建物のグレード、広さ、状態などとリフォームや点検、保証などの付加などから算出されます。

3)周辺相場からの相対評価

1や2で算出された価格に、現在売り出されている競合物件との相対的な位置づけにて算出されます。1の過去と比べ、相場の変動を加味し、2の原価から、購入層の好みや動向などにて調整します。

4)売り出し価格

上記1から3までの価格を参考にして、住宅ローンの残債、住み替えに必要な金額、住まいへの気持ちや売主のご意向などを考慮し、販売を開始する金額を決めます。

5)成約価格

売り出し価格にて販売活動を行った結果、買主が現れ価格等の条件交渉が行われて合意した金額です。

■不動産価格の特徴

同じ地域の土地や同じマンションでも、立地条件や物件自体の特徴によって価格は変わります。同じ物件でも取引時期によって価格は変わるため、市場全体の動向も踏まえて検討する必要があります。

最終的な取引価格は、売主と買主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて確定します。

査定結果の金額だけでなく、その根拠や説明など各社の対応をみて、売却を依頼する(媒介契約を結ぶ)不動産会社を選びます。査定結果に差が生じる場合もありますが、価格の根拠が丁寧に説明され、その説明が合理的で納得できるものかを判断しましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。得意分野を組み合わせながら、最適な依頼方法をお選びください。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
posted by preseek_shibata at 13:18| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする