2017年09月17日

家にも修繕と点検の意識を日頃から

運転席側のドアに、サァーと擦り傷を作ってしまいました。戸建ての売却査定にお伺いした際、目的地までの道中での狭い道にて、庭からはみ出した庭木の枝葉に擦れてできてしまったもので。下手に自信をもって行けると判断してしまったミスです。

このミスから、都心部はまだしも、郊外のクルマ社会では、道の幅が不動産の価値に大きく影響出ることを痛感した次第です。

また、道だけでなく隣接地へ枝葉を越境していることに無頓着な家に絡むと、不動産の売買でトラブルになることもあり、人に迷惑をかけても気にしない性格が羨ましいやら、腹立たしいやら。

マンションでも、エントランスの掲示板に掲載された貼り紙を見ると、上階から物(お菓子などの子どもからタバコの吸い殻などの大人まで)が落とされる、廊下に痰吐き、駐車場の逆走、共用施設でのペット放し、などなど、迷惑行為が多い。

クルマの擦り傷を作ってしまったショックを紛らわすために、走るクルマ、停まっているクルマで同じような傷がないかなと探してみると、ほとんどのクルマは無傷できれいな状態でした。

このクルマに対する思いや意識を見ていて思ったのは、発想が飛ぶかもしれませんが、日本人はきれい好き、新しい物好き、クルマなら新車、家なら新築が好まれるのだろうなということです。

伊勢神宮が20年一度、遷宮を繰り返すことから、日本人には家を定期的に新しくする文化、DNAが組み込まれているとも言われています。

この他に、新築住宅が好まれる理由を思いつくままに書き出してみますと。

地震、台風などの災害が多く、壊れたら作り直すという繰り返しが続いたから、

高温多湿の日本では、木造住宅が多く、耐久性が短いため、建て替えスパンが短いから、

高度成長期からの住宅不足を解消するため、日本の行政は新築住宅偏重の政策(優遇)を続けてきたから、

日本人の消費傾向として、細かく完璧を求めるため、中古建てを許容するできる度量がなかったから、

不動産業界、住宅業界、建設業界では、新築住宅を推進する方が数倍、数十倍の利益を得られ、さらに、それが経済効果や政治家への資金提供へつながるために行政側も後押ししたから、

不動産の販売を担当する営業の心理として、個別の報酬が多くなるというプラス面と、中古戸建てはクレームや手間が多いというマイナス面から、新築住宅へと誘導していくから、

ざっと思いつくところでこんな感じでしょうか。

冒頭のクルマの擦り傷ですが、先月、反対側のドアに傷をつけられ(これは第三者による)、修理代が8万円超にも及びました。今回はそれ以上も予想されていることから、修理を躊躇っています。

私は金銭的な事情から、クルマの修理を躊躇しておりますが、周りのクルマを見ていると、恐らく、日々のメンテナンスから洗車を行い、傷や故障などがあれば即座に直しているのだと思われます。

さらに、車検の制度もあって、クルマの状態を常に意識することもでき、また、国からも強制的にメンテナンスをすることが求められます。

家でも、所有者が、日々、メンテナンスや修繕を意識して実施し、さらに、車検と同様の定期的な点検を義務化するようなことになれば、建物も適切に維持されていくことができます。

家を所有するコストが増えることになりますが、これが、資産価値の維持に繋がり、家計を助けることになります。さらに、社会全体で見れば、日本経済を支えることに繋がります。今の景気低迷は、住宅投下資金が霧散して資産とならないことも大きく影響しているためです。

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2017年09月15日

マンションから戸建て志向への転換

それこそ今年になって、住まいの流れ・トレンドが変わったかなと感じるようになりました。どのように変わったか、それは、マンションから戸建てへの回帰という流れです。

近年、タワーマンションを中心に、設備やコミュニティと立地などからの利便性から、マンションを住まいとして選ぶ方が増えてきました。それが、戸建てが見直され、回帰してきているように思います。

戸建てにしても、マンションにしても、それぞれに良し悪しがあり、個々の物件でも良し悪しがあり、どちらがいいと、本来は断言することはできません。

ライフスタイル、家族構成や状況、暮らす地域の実情(不動産の構成、街の特徴、不動産価格など)から、マンションが最適なのか、戸建てが最適なのか、どちらが現実的なのかなどを検討するもので、不動産ありきで、暮らす人が合わせるのは本末転倒な話です。

それでも、不動産としてどちらがいいのか、賃貸・購入の損得問題と同様に、戸建て・マンション、さぁどっちというのも長年の命題です。

そして今、マンションのマイナス面がクローズアップされた結果、その逆として戸建てへと流れています。

マンションのマイナス面を簡単に紹介します。

・管理がうまくいかないと最悪スラム化へ、日々の修繕から、建て替え、売却処分まで、意思の決定から手続きまで高いハードルと面倒な手間が多い

・管理費、修繕費が高額となり負担が重くのしかかる、滞納住戸も増加し、管理不全や修繕が計画的に行われない

・騒音、喫煙、ペットの飼育マナー、共用施設の利用マナーなど、上下左右階隣接住戸やマンション居住者とのトラブルが増加し暮らしづらくなる

・管理組合の運営など、所有者・居住者の負担が多い

・マンション内での格差や生活習慣の違いからくる軋轢

戸建てでも、修繕の手間や費用負担、近隣住宅や自治会などとの関係も生じることから、マンションに限ったものではございませんが、共同住宅であり、住戸が直接接することから、マンションの方が悪い方向に進んだ場合のダメージが大きくなります。

そして、上記のようなことが起こると、資産価値にも影響が出ます。

戸建ての場合、土地と建物が不動産として切り離されていることから、建物が古くなったり問題があっても土地が残ります。マンションの場合、敷地権となっていることから土地建物が同体となっており、共同住宅という特性から建物も切り離すことができずに引きずられます。

利便性の追求、管理や修繕を任せられる、安全性の確保、眺望などの特殊要因などから、マンションを選ばれることがあるかもしれません。その際は、管理状況をよく見ることと、売却を想定しておくことが大切になります。

戸建てを購入する際には、管理や修繕が所有者任せになるため、同じ築20年でも状態や程度に大きな差が出ます。そこを上手に見極めることが必要です。

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2017年09月14日

老後生活での住み替えのために

子どもが巣立ち、夫婦二人(一人暮らしも)で戸建ては広くて使いづらい、そこで、ライフスタイルに合わせて住み替えを検討、実行される方が増えております。

住み替え先はマンション、利便性が高い地域が選ばれるケースが多くなります。いくつかのパターンを列記してみました。

1.駅近くのマンション

年金支給年齢が繰り下げられ、60歳代、70歳代になっても働いていくことが予想されるため、通勤に便利な駅近くのマンション。将来、働くことがなくなっても、駅近くなら便利だし、施設に移るにしても売りやすい、資産価値も維持されやすい。

2.シニア向けマンション

マンションとしての独立性を保ちながら、医療や介護などの健康支援、食事やコンシェルジュのサービス、娯楽施設なども充実して、同年代の人達が暮らすためコミュニティも形成しやすい。分譲マンションタイプのため、将来売却もしやすい。

3.コンパクトマンション

すでに築いているコミュニティなどの交流関係から離れがたく、しかし、戸建ての維持管理が大変なため、自宅から近くのマンションへと住み替え。戸建ての自宅は売却の選択もあるが、子どもの住まいとして提供することにより親子の近居が実現し、双方向の生活支援が可能となる。

4.セカンドハウス(田舎暮らし)

現在の自宅は維持しつつ、もしくは、駅近くのマンションへ住み替えをし、さらに、田舎・地方・地元・リゾート地などにセカンドハウスを購入して、二つの自宅を行き来する生活を実現。体が動く間は、日常生活や仕事をこなしながら、趣味も膨らまして充実した老後生活。

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この他に、高齢者住宅、実家へ戻る、子供との二世帯居住(自宅を売却して子供世帯の方へ住み替え)などの選択もあります。

この住み替えで肝となるのは、ライフスタイルに合わせて住まいを変えていくこと、住み替えを実現するために売りやすい自宅にしておくことです。

これから、家余りが加速すると、売却しづらくなりますが、売りやすい不動産であれば住み替えやすい状況になっていくことでもあります。

足かせになるのか、スムーズに進むのか、不動産選びが大切になります。

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2017年09月13日

不動産売却での差別化戦略

新築のマンション、建売住宅が大量に供給される状態が続き、空き家、空き地も増加して家余りの状況の中、好条件で売却するためには、競合物件に対して差別化する必要があります。

主な差別化は次の通りです。

1. 建物のインスペクション

買主様が中古住宅に持つ不安の中でもっとも多いのが「建物への不安」です。新築が必ずしも安全というわけではありませんが、それでも新築は中古に比較すると建物ついての不安が少ないと考える人が多いようです。

しかし、実際の中古住宅は相当にしっかり作られているものが多数あり、新築以上の耐震性を有する場合すらあります。それをきちんと事前に調べて提供することで、買主様は安心の取引が出来るのです。それがこの「インスペクション」という建物診断制度です。

このインスペクションを行うことで、買主様は購入後にどの部分を修理したりリフォームしたりすれば良いのか?という判断が可能となり、購入後の不安の一つである「リフォームにいくらかかるかわからない」という問題が解決します。

2. 瑕疵保険加入

新築住宅を購入する場合、買主様は売主である不動産会社から建物の保証を受けられます。つまり購入後に何か不具合が見つかったら売主が直してくれるのです。

しかし、中古住宅では売主が個人であるために、引き渡し後に保証をするのは無理です。仕方のないことではありますが、それでは新築の方が安心だと思われても仕方ありません。

そこで、国は中古住宅にも一定の基準をクリアすれば売買後最長5年間の保険を付ける制度を創りました。この保険に入ることで、買主様は引き渡しを受けたあとに発見された雨漏りや傾きといった隠れた瑕疵(欠陥)が保険で保証されることになるということです。

3. 耐震基準適合証明書の発行

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。しかし、住宅ローン減税には築後年数要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

空き家の増加が社会問題となり、中古住宅の流通を促進するという行政施策と矛盾する制度ですが、政治を動かすのは現実的ではありません。

この築後年数要件を緩和する方法があります。2の瑕疵保険加入にすることでも要件を満たせますが、加入不適合の物件も多く、その場合、耐震基準適合証明書付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば対象にしても良いという方法もあります。

4. 土地建物の状態を改善する

不動産を購入しようとする方、特に自宅用の場合、理屈や条件よりも印象の方が強く影響します。古かったり、汚れている状態の建物や部屋を見て、リフォームすればきれいになる、その工事費用分は安いからいいと頭では分かっていても、見学段階での印象が悪いとスイッチが入らずに見送りとなってしまうことが多くあります。

デートするとき、男女問わず、中身がいいから、磨けば光るからと言っても、不潔だったり、だらしない印象を抱くと、やっぱり交際には進みづらいのと一緒で、住宅を売る時も、見た目、印象が大事になります。

居住中の場合は整理整頓、清掃を行う。空き家の場合で状態が厳しい場合はリフォームする、部屋の状態に問題がなければ展示場のように飾る(ホームステージング)、土地の場合は古家があれば解体をする(庭木を手入れ)、残置物があれば撤去する、など、印象を良くするために手を入れます。

なお、お金をかければその分だけ上乗せという単純なものではございませんので、不動産業者と打ち合わせをしながら実施してください。不動産業者によっては、売却代金での清算に対応してもらえて、先に費用負担がいらないというケースもあります。

これらの方策を取っても売却が難しい場合は、価格などの条件を変更する、売却を依頼する会社を変える、依頼方法を専任から一般にする、という判断になります。

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2017年09月12日

離婚による不動産売却

10日前ほどより、とある中古戸建てのご見学希望を売主側の業者へと申し出ておりますが、なかなか売主からの承諾が得られず、保留状態が続いております。見学してもらわなければ売却そのものができませんが、なぜ、このような状態になるのでしょうか。

答え「現在居住しているのは離婚協議中の妻、所有者の夫は家を出て別居している。夫は早く売りたいが、妻は売却に非協力的で見学希望に応じてくれない」

夫婦で購入した不動産(戸建・土地・マンション)はどうすべきか? 離婚の際に悩む大きな問題のひとつではないでしょうか?

そのままどちらかが居住を続けるのか、その場合、残った住宅ローンは誰が払っていくのか、不動産(戸建・土地・マンション)は誰の名義にするのか(財産分与)、売却して清算するのか、悩みはつきません。

住宅ローンで自宅を購入した場合、支払い期間が長期にわたるため、ライフスタイルの変化によってさまざまな影響がでます。近年増加傾向にあり、その一つが離婚です。

現在、不動産を売却する背景(理由)には、一般的な住み替えの他、社会問題となっている空き家・空き地などの相続関係、離婚や家計問題(ローン返済苦)による所有困難の3つに大別されます。

離婚による不動産の売却の場合、まずは、不動産(戸建・土地・マンション)の名義や住宅ローンの内容がどのような状態になっているか整理するところから始まります。それに加え、預貯金などの資産も合わせて、家計全体の現状を確認します。

その状況を踏まえながら、家族の生活事情(子供の学校)やライフスタイルなどから、現金をどう分けるのか、自宅を売るのか、どちらかが継続して暮らすのか、その際、住宅ローンをどちらが負担するのかを決めていきます。

ここで厄介なのは、不動産が夫婦共同の名義の場合と、住宅ローンを借りる際に夫婦どちらかが連帯保証人に入っていたり、連帯債務になっている場合です。

不動産をどちらかの名義にする場合は不動産の対価を支払えるのか、どちらの一方が住宅ローンを単独で返済していく場合は返済を続けられるか(金融機関が許容できるか)、この他に養育費などの問題も絡むと複雑です。

もし、ご家族の事情に支障がなく、住宅ローンの残高が売却想定金額を下回る場合、売却して金銭で清算する方が得策に思えます。(手持ち金を使い不足分をカバーできる場合も)

不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合には、売却をせず、夫婦のどちらかが住み続けて住宅ローンの支払いを続けるという選択肢になります。

それでも、売却をせざる得ない状況もあるかと思います。その場合は残ってしまう住宅ローンの支払いをどうするのかという点を検討する必要があります。

冒頭の例ではないですが、離婚が原因で売却する場合でも夫婦の協力が必要になります。購入するときは前向きな行動のため協力しやすいものです。

離婚の場合はそこがなにかと難しいため、業務から離れるかもしれませんが不動産業者が夫婦(元夫婦)の間に入ることもあります。結婚よりも離婚の方が数倍大変という言葉の通りです。

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