2017年04月16日

武力衝突から家計を守るために

米国のシリア爆撃から、空母打撃群の朝鮮半島近海への派遣、トランプ大統領の行動パターンから、北朝鮮との武力衝突があるのではないかと報じられております。

シリア、アフガニスタンと立て続けに米国は爆撃しましたが、両国そのものと戦争状態にあるわけでもないのに、なぜ、米国は爆撃をしてもいいのでしょうか。自国の危機を回避するのは当然かもしれませんが、他国の領土を勝手に爆撃してもいいという権利はないと思います。

武力衝突から戦争へと進んでしまえば、日本にも大きく影響があると思われますが、日本国内の雰囲気(メディアや街中)では普段と変わらないことから、最悪のケースは回避されるのかと感じています。(日本に危機意識がないだけなら別ですが)

そして、もし、紛争戦争が勃発し長引くと世相不安などから不動産市場は低迷します。その結果、不動産価格の下落傾向が加速してしまいます。(日本経済も短期的には混乱するのでしょうか)

会計では、資産と負債、その差引が純資産(マイナスなら債務超過)と区分されます。日本の一般的な家庭では、資産の大半を自宅不動産が占め、負債として住宅ローンを抱えている状態なのではないでしょうか。

その場合、売却できる金額から住宅ローンの残額を差し引いて、プラスなら財務状況は健全、マイナスなら債務超過で危険という判断ができます。(マイナスの場合、それを補う金融資産があれば債務超過を回避できる)

不動産の評価額と住宅ローンの残債が同額の場合、今後、不動産の評価が上昇もしくは横ばいであれば、住宅ローンの残債が年々減少することから財務状況は健全な方向へ進みます。

しかし、この逆、不動産の評価が下落した場合、その下落した金額を超えるペースで住宅ローンの残債を減らしていかなければ債務超過に陥ってしまいます。

この下落が急激に起きる恐れが、米国と北朝鮮との武力衝突です。もし、最悪の事態になった場合、一気に債務超過へ陥ることになります。ただし、売却せずに住宅ローンの返済を続けていければ債務超過とは言え破たんすることはありません。

それでも、いざという時、売れば住宅ローンの返済を終えるという状態にしておくことがリスク管理として大切になります。

また、資産を自宅不動産一つだけにしておく状態がリスクを高めていることになります。有事の際には金というように、金を持つこともいいでしょうし、現金としておく、株式、債券、海外投資などなど、資産を分散しておくことが重要です。

5000万円の自宅がギリギリ買えるというなら、2000万円の不動産、2000万円の現金(借金減少)、1000万円の金融資産(金)という感じに分散することがお勧めです。

今回のような国際的なことから、会社の倒産や事故、事件など、自分がいくら気をつけていても、なにかしらの事態に遭遇してしまうことがあります。人生では何が起こるかわからない。何が起きても困らないようにしておくことが大切です。

不動産で言えば、買えるだけの資力を目一杯使って自宅を購入する、いざという時に抱えきれないほどの住宅ローンを背負う、などという購入は避け、また、不動産だけが資産なら売却して組み換えるということ、不要な不動産は売却して現金化する、となります。

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ネット・サイトを信頼し過ぎると怖い

生後6か月の男児が「乳児ボツリヌス症」で亡くなるというニュースが報じられました。

(参考)乳児ボツリヌス症とは、消化気管が十分に発達していなく、腸内環境の整っていない生後間もない乳児がボツリヌス菌を摂取すると、腸内で繁殖し、毒素を出すことで発症する。ボツリヌス菌は自然界に広く生息していて、植物の花粉を汚染している場合、はちみつに混入する場合がある。ボツリヌス菌は家庭での加熱調理では死滅させるのが難しい。そのため東京福祉保健局は、1歳未満の乳児にはボツリヌス菌の芽胞に汚染される可能性のある食品(はちみつ等)を食べさせるのは避けるよう、注意を促している。

1歳未満の乳児には蜂蜜は危険ということを存じませんでしたが、今回問題になっているのが、料理レシピサイト「クックパッド」で1歳未満の乳児が食べる可能性がある料理で蜂蜜が使うレシピが多く掲載されていたことです。

サイトは一般の方でも投稿できるもので、クックパッドそのものがレシピを開発したわけではありませんが、上場企業が運営するサイトということで、信頼性が高いと思われ、安全だと信じてしまいやすいことから、サイト運営に対しての責任を求める声が出ています。

同社は上場企業でもあり、経常利益を40億円超もたたき出していることから、管理栄養士を採用して投稿される内容に問題がないかチェックする費用を捻出しても良かったのかもしれません。

昨年のDeNAの医療情報サイトや、世界で政治や国際問題まで発展してしまうフェイクニュースなど、運営会社や投稿者の悪意によるものとは違い、今回は、善意であるのかもしれませんが、それでも、間違った情報が信頼性が高いサイトから配信されることから、サイトを利用する側にも注意は必要と思われます。

不動産の分野でも、上場企業から弊社のような零細企業まで、多くの情報が配信されております。不動産会社は宅建業の免許を受けて営業していることや、監視が厳しいことから、間違いも少ないのですが、注意が必要なのは宅建業(宅建士)ではない一般のサイトです。

近年、不動産投資も盛んになり、個人が経験値でサイトに情報を掲載することも多くなりました。拝見していて感じるのは、一つ一つの間違いというより、断定的に書かれていることです。

不動産では個々に様々なケースがあり、一つ一つの状況に合わせながら適切な対応をしていくのですが、少ない経験(投資家でも売買の経験はプロより少ない)から断定されると、サイトを閲覧した方は、その情報を思い込んでしまいます。

その結果、買い損ねるくらいなら被害も小さいですが、断片的な情報を信じ込みすぎて、プロの意見を聞かなくなってしまったら、怖い結果が待ち受けています。プロなら、自身の責任を回避しつつ、売買を成立させることさえもできるかもしれません。

また、クックパッドやDeNAのように、誰もが知るような会社やサイトでも、誤った情報が多く掲載されることもあります。大きい会社、有名なサイト、というだけで信頼してしまうのも危険なことが分かりました。

本来は、個人の経験値で書かれた体験本ではなく、学問的な書籍で確認していくべきかと思います。しかし、さまざまなケースを学びきることも難しいことからプロを活用すべきです。病気や健康なら医師、法律なら弁護士などなどと同じです。

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2017年04月15日

ネット・サイトを信頼し過ぎると怖い

生後6か月の男児が「乳児ボツリヌス症」で亡くなるというニュースが報じられました。

(参考)乳児ボツリヌス症とは、消化気管が十分に発達していなく、腸内環境の整っていない生後間もない乳児がボツリヌス菌を摂取すると、腸内で繁殖し、毒素を出すことで発症する。ボツリヌス菌は自然界に広く生息していて、植物の花粉を汚染している場合、はちみつに混入する場合がある。ボツリヌス菌は家庭での加熱調理では死滅させるのが難しい。そのため東京福祉保健局は、1歳未満の乳児にはボツリヌス菌の芽胞に汚染される可能性のある食品(はちみつ等)を食べさせるのは避けるよう、注意を促している。

1歳未満の乳児には蜂蜜は危険ということを存じませんでしたが、今回問題になっているのが、料理レシピサイト「クックパッド」で1歳未満の乳児が食べる可能性がある料理で蜂蜜が使うレシピが多く掲載されていたことです。

サイトは一般の方でも投稿できるもので、クックパッドそのものがレシピを開発したわけではありませんが、上場企業が運営するサイトということで、信頼性が高いと思われ、安全だと信じてしまいやすいことから、サイト運営に対しての責任を求める声が出ています。

同社は上場企業でもあり、経常利益を40億円超もたたき出していることから、管理栄養士を採用して投稿される内容に問題がないかチェックする費用を捻出しても良かったのかもしれません。

昨年のDeNAの医療情報サイトや、世界で政治や国際問題まで発展してしまうフェイクニュースなど、運営会社や投稿者の悪意によるものとは違い、今回は、善意であるのかもしれませんが、それでも、間違った情報が信頼性が高いサイトから配信されることから、サイトを利用する側にも注意は必要と思われます。

不動産の分野でも、上場企業から弊社のような零細企業まで、多くの情報が配信されております。不動産会社は宅建業の免許を受けて営業していることや、監視が厳しいことから、間違いも少ないのですが、注意が必要なのは宅建業(宅建士)ではない一般のサイトです。

近年、不動産投資も盛んになり、個人が経験値でサイトに情報を掲載することも多くなりました。拝見していて感じるのは、一つ一つの間違いというより、断定的に書かれていることです。

不動産では個々に様々なケースがあり、一つ一つの状況に合わせながら適切な対応をしていくのですが、少ない経験(投資家でも売買の経験はプロより少ない)から断定されると、サイトを閲覧した方は、その情報を思い込んでしまいます。

その結果、買い損ねるくらいなら被害も小さいですが、断片的な情報を信じ込みすぎて、プロの意見を聞かなくなってしまったら、怖い結果が待ち受けています。プロなら、自身の責任を回避しつつ、売買を成立させることさえもできるかもしれません。

また、クックパッドやDeNAのように、誰もが知るような会社やサイトでも、誤った情報が多く掲載されることもあります。大きい会社、有名なサイト、というだけで信頼してしまうのも危険なことが分かりました。

本来は、個人の経験値で書かれた体験本ではなく、学問的な書籍で確認していくべきかと思います。しかし、さまざまなケースを学びきることも難しいことからプロを活用すべきです。病気や健康なら医師、法律なら弁護士などなどと同じです。

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2017年04月14日

不動産鑑定と不動産売却査定の違い

不動産の価格は、一般に、(1)その不動産に対してわれわれが認める効用(2)その不動産の相対的稀少性(3)その不動産に対する有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。

そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。

不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。

不動産鑑定評価基準とは、国土交通省より公開される不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準です。その冒頭にある不動産価格の定義をご紹介しました。

不動産鑑定士の資格試験は、弁護士や公認会計士に匹敵する難易度と言われていますので、深い部分まではとても掘り込めませんが、この定義を私なりに考えてみました。

1)不動産に対してわれわれが認める効用

効用という言葉を聞くとクスリの効き目というイメージがありますが、辞書によると「使い道(使用価値)」という意味もありました。その不動産を使い道、例えば、4人が暮らせる(寝たり、飲食したり、寛いだり、お風呂に入ったり、など)という基本的な部分から快適性などの満足度までを加えた価値で、主体的に、この効用に対していくら出すという価格でしょうか。

2)不動産の相対的稀少性

土地であれば立地や環境など、建物であればデザイン性や眺望など、求められる需要と送り出す供給のバランス、需給関係でしょうか。不動産に限らず、限定品は高くなり、一般的に普及しているものは安くなるのと同じで、買いたい人がたくさんいる立地なら高くなり、売りたい人がたくさいいるなら安くなります。

3)不動産に対する有効需要

有効需要を言い換えれば市場性でしょうか。賃貸に出した場合に稼げる力、売却した際に得られる力、その収益性から導き出された価格、借り手が多いなら賃料が上がり評価も上がる、買い手が多いなら売却価格も上がり評価も上がる、という感じでしょうか。

上記3つを鑑定実務では、1が原価法、2が取引事例比較法、3が収益還元法と呼ばれています。

また、後ろ文の「自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用」という表記がややこしくさせますが、自然的は災害リスク、社会的は環境、経済的は地域経済、行政的は法規制などが代表的な事例と考えられます。

そして、価格形成三要素(三者)と外部要因(後文)のそれらが互いに関係しあい、価格が形成される過程を算出したものが鑑定となります。

東野圭吾著作に登場するガリレオ先生の言葉を借りれば「数学的に理論を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産鑑定、物理的に現場の事例(実験)を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産売却査定」という感じになります。

鑑定の理論を細かく見ると一つ一つの文章は理解できます。しかし、その膨大な短文をすべて組み合わせて数学的に考えるのは、やはり難易度が高い試験をクリアした資格者のみで、私には到底不可能であると納得します。

なお、理論よりも現場の感覚の方が正しかった、ということも往々にして起こるのが、不動産の現場です。そして、勉強はしていませんが、この鑑定理論を肌感覚で身につけているのが宅建士(不動産屋を便宜上、資格名で表記)です。

不動産鑑定評価基準 http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2015/08/fe5749e7d829ce22c81ad250adee382c.pdf

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2017年04月13日

揺れやすさマップが見直されます

これからの地盤判定が変わるかもしれない。

4/9に放送されたNHKスペシャル「大地震、あなたの家はどうなる?〜見えてきた”地盤リスク”〜」では、今まで、高台(台地)だから大丈夫、低地(平野)だから危ないという、軟弱地盤と支持地盤の深さなどで単純に考えてきましたが、より細かく判定しなければならないということが示されました。

ー番組内容(放送案内から抜粋)ー

熊本地震から1年、最新の解析によって新たな“地盤リスク”が浮かび上がっている。

震度7に2度襲われ大きな被害が出た熊本県益城町。専門家と共に調査すると、家屋の被害が活断層の近くにも関わらず、実は“まばら”に広がっていることが分かった。

主な原因とみられているのが、深さ数十メートルまでの軟らかい地盤。特に戸建てに影響を与える揺れが、2倍に増幅させていた可能性が浮かび上がったのだ。

軟弱地盤の中でも、表層で揺れがこれほど増幅することが確認されたのは初めてだ。新たな知見をもとに、首都圏では“地盤リスク”の見直しが進んでいる。

高性能の地震計やボーリング調査などの膨大なデータを集め解析すると、「戸建てが揺れやすい地域」「中高層ビルが揺れやすい地域」など、従来よりも詳細な分布が見え始めている。首都直下地震の被害想定の見直しにもつながる可能性があると専門家は指摘する。

首都圏の地盤データは3月中にもまとめられ、その後、他の地域の解析も行われる予定だ。最前線の対策とともに新たな脅威“地盤リスク”の姿に迫る。

http://www6.nhk.or.jp/special/detail/index.html?aid=20170409

ー以上ー

放送内容を抜粋しますと、軟弱地層の深さにより建物の揺れ方が違う。平野部よりも軟弱地層の深さが浅くても(支持地盤までの距離が近い)、一概に大丈夫とは判断できない。上記、案内文の通り「まばら」であるということが特徴的です。

今後、新しい地盤リスク(揺れやすさマップ)が公開される予定(今年中)です。この揺れやすさマップが公開され、特に「揺れやすい」と判定された場所に所在する土地やその土地に建つ建物の評価は下がることになります。

判定されてしまえば、それを消すことはできず、買主が確認せずとも、売却の際に不動産業者は伝えざる負えないため、その存在は買主側に知ることになり、それが売却価格の低下につながります。

この判定結果には対策もしようがないため、該当しないでと祈るのみとなります。

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