2018年12月30日

2019年危機の検証

2019.jpg

年末になると一年の振り返りと共に、
翌年がどのようになるのか、報じられることが多くなります。

メディアなどでは平穏無事であることを
ニュースで流しても興味を示されないことから、
良くも悪くも、予測が大げさになりがちです。

毎年のように「20・・年危機」と取り上げられ、
今年も「2019年危機」と翌年は未曾有の危機が訪れると取り上げられています。

(2019年の概要)

1.世帯数のピークアウト
「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データによると
日本の世帯総数が2019年にピークを迎え、その後、
世帯数の減少によって不動産需要が減少することから、
不動産価格が下がるのでは、と考えられています。

2.東京五輪の前年
東京で五輪が開催されることが決まったのが2013年、
その時に五輪特需による不動産の値上がり益を狙った投資家が
2019年以降、売却に動く、これは譲渡所得の取り扱いが、
5年を超えることにより長期譲渡となり税率が下がるためです。
また、目ざとい投資家は利益確定のため、
五輪前に売り抜けようとする動きがでます。

3.消費税増税
年末の株価下落で増税の延期・中止もささやかれていますが、
予定通りであれば2019年10月に増税されます。
増税前に一時的な駆け込み需要が発生しますが、
その後、その反動により根底にある不動産の下落傾向が
一気に加速すると予測されております。

4.世界経済の低迷
アメリカがくしゃみをし、中国が咳き込むと、
日本は肺炎を起こして寝込むと言われる経済背景により、
世界経済が低迷すると、日本経済も低迷し、
回りまわって、不動産市場も低迷することとなります。

5.空き家の増大
来年に限った話でありませんが、
今後、年々と空き家が増加して需給関係が悪化します。
これは、長期的な視点を持たない政治行政により、
新築供給を抑制しないばかりか、促進しているからです。

以上が主な内容です。

上記の要因も含め、様々な要素が
負のスパイラルが起こる方向に向かっています。

前回のバブル崩壊では、日本の根幹が丈夫でしたから、
実需レベルでは深刻な状況までには至りませんでしたが、
今回は、バブル崩壊以上に市場が冷え込む可能性も考えられます。

業界では市場の崩壊が始まっていることを感じているものの、
「止まったら死ぬだけの自転車操業」から
止めるに止められないというジレンマに陥り先行き不安を吐露する方も多くいます。

そうは言っても、住宅は必需であり、
そんな悲惨なことにはならないだろうと考える方も多くいらっしゃいます。

あくまでも実需であれば、
不動産価格の上下を気にすることなく、
家計に支障がないなかであれば、
消費財として保持することは支障がございません。

それでも、不動産はクルマのように廃車も輸出もできないので、
処分もしくは活用ができない不動産は保持しないこと、
売却するなら、消費税増税までがお勧めです。
posted by preseek_shibata at 10:47| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月23日

首都圏の市場状況

住宅価格下落.jpg

今年も残すところ一週間余りとなり、
忘年会に参加された方も多いかと思われます。

先日、東京駅近くで開催されました忘年会では、
・大手仲介業者の仲介本部長
・大手仲介業者の都内の支店長
・神奈川県の湘南、相模、県央の仲介業者社長3名
・大手ハウスメーカーの役員を退職された放浪旅人
と私の7名が集まりました。

忘年会の話題の大半はたわいもない話ですが、
やはり、業界の話しにもなります。

都心部や神奈川県の人気エリアでは、
上昇しているまではないものの堅調な状況です。

東京都、神奈川県の郊外、
埼玉県や千葉県の中心部、都心に近いエリアでは、
需給関係が崩れ、売れ行きが悪いようです。

千葉県では、今まで鼻息が荒かった市川、船橋、浦安の
東京湾岸エリア(総武線エリア)でも
市場はかなり厳しいらしく、
不動産業者の買い取りは慎重で、
在庫は赤字でも処分して損失を拡大しないようにしているとのこと。

総武線エリアが厳しいのであれば、
常磐線エリアの厳しさが腑に落ちました。

来年は消費税増税が控えているため、
その前に駆け込み需要が発生することが予想されます。

結婚や出産と同じように、
平成最後に、新元号元年に、家を買おうという特需もあるかもしれません。

しかし、これらの特需は来年1年限りのもので、
長期的なトレンドは、需要と供給の大幅なギャップが継続、
さらに拡大していくことから、
今年以上に厳しい状況になっていくことが予想されます。

私個人でも、来年、母がケアハウスに入居することから、
実家の売却を進めるべく、週明けの25日から事前手続きに入ります。
売却そのものは来年で、具体的なタイミングは未定ですが、
今のうちにいつでも動けるように準備をしているところです。

もし、近々、不動産の売却を予定されている方は、
来年の絶好機を逃さないよう、お早めの準備とご検討をお勧めします。
posted by preseek_shibata at 10:57| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

買い手とライバルの動きを分析する

物件比較.jpg

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。
posted by preseek_shibata at 10:55| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月15日

買い手とライバルの動きを分析する

物件比較.jpg

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。
posted by preseek_shibata at 17:48| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月09日

週刊東洋経済:新築の急減速と超老朽化のダブル危機

マンション群.jpg

週刊東洋経済にショッキングなタイトルの特集が掲載されました。

特集「マンション絶望未来」
内容は大きく二つに分かれています。
1)マンション市場、2)既存マンションの維持管理

マンション市場では、新築マンションの売れ行きが思わしくなく、
平成初期のバブル並みに上がったマンション価格は、
今年をピークとして下落傾向に向かうと予想されています。

来年には消費税増税が待ち構えており、
駆け込み需要が最後の宴(売り時)となるでしょうか。
これは、新築、中古、戸建て、マンションに限らず共通し、
土地は半年前の来年3月までとなります。

既存マンションでは、
ハード(建物)とソフト(所有者)の
ダブル高齢化に伴う管理状況の悪化がする案件が増加する。

消費税の増税、収入の減少、物価の上昇などから、
管理費等の滞納も増えることが考えられます。

これから何が起きて、どう対応するべきか、
不動産を所有している方、これから購入される方、
必見の内容ですので、ご覧になってみてください。

週刊東洋経済2018-12-8号
「マンション絶望未来」
新築の急減速と超老朽化のダブル危機
https://store.toyokeizai.net/magazine/toyo/

新築バブルの崩壊、老朽化の恐怖――。
好調が続いてきた新築マンション市場が変調を来している。
需要がついに息切れし、在庫が膨張。

もう1つの危機は、
積立金が足りず大規模修繕ができないマンションの急増だ。
マンションをめぐる絶望未来の実相。

・値上がり限界、新築市場は大失速、築40年以上の老朽物件が社会問題に
・実情ルポ&データ 新築マンションが売れなくなった!
・免震・制振偽装 KYB問題の余波でタワマン建設に波乱 
・羽田の新飛行ルート 目黒、港、新宿の住宅地を襲う騒音
・五輪選手村跡地 4100戸の割安物件でマンション業者が恐れること
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・タワマンの大規模修繕 何が難しいのか
・悪質コンサルが跋扈 大規模修繕で気をつけること
・当事者が語る 設計コンサルと修繕工事業者 談合の舞台裏
・100年マンションを作る 管理組合運営のツボ8カ条
posted by preseek_shibata at 13:14| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする