2017年09月23日

不動産会社が信用されない理由

電話をかけるときは非通知、ネットで問い合わせるときは偽名や捨てアドレス(問い合わせ専用)を使うなど、不動産会社へ問い合わせる際に、異常に警戒される方がいらっしゃいます。

イメージからなのか、実際に被害にあったのかはわかりませんが、執拗な営業、強引で虚偽に満ちたセールスなどが想像されやすいのが不動産業界です。千三(せんみつ、千のうち3つ程度しか正しくないと誤用、実際は成約になる割合という説)という言葉が代表的なものです。

なぜ、不動産業界は、信用されずに警戒されるのか、思いつく理由は次の通りです。

1)契約至上主義

不動産業界は成功報酬となるため、売買契約が成立しないとただ働き(経費を考えれば赤字)となる。人件費、広告費、交通費などの費用や手間と時間が、成約にならないと無になるため、何としてでも契約させようと、強引な営業、間違った内容、いい加減な話をするため。

2)未熟な営業

不動産業界は、人・会社ともに異業種からの転職や参入が多い。会社としては大臣や知事から免許を受けているが、営業担当者には資格や免許を必要とせず、まったくの素人が営業を行うことができる。当然、知識・経験もないため、プロとして未熟である。また、会社も営業マンを使い捨てとするため、ろくな教育もせずに現場に出す。例えれば、運転免許を持たないものに、研修もせず運転させるようなもの。

3)利益至上主義

1の契約至上主義と同じですが、同じ契約に至る際に利益の増大を目指す意識が強い。この意識そのものは他の業界でも共通なものの、不動産業界では、大手も含め不正な手段を厭わない。営業担当者もフルコミッションの歩合制のため、収入のために、より収入が増えるように意識がいってしまう。

4)法の抜け穴

バレなければ実行しても大丈夫という業界側と、抜け穴を放置している行政側、どちらにも非はあると思いますが、取引頻度が少ない消費者とプロとのレベル差がとても大きくて、プロは消費者を舐め、消費者を食い物にしようとする。

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いきなり問い合わせをすると上記の例のような担当者にあたってしまうかもしれないですが、これだけをもって短絡的に、警戒して敵対心剥き出しで問い合わせをしても、良い方向に進むことはありません。

まずは、相談しやすい、信頼できる担当者(大手でも担当者次第)を選ぶことが大切です。消費者側にもプロとの付き合い方や利用方法を考えることが成功の近道です。

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2017年09月22日

基準地価の内容を鵜呑みにしてはならない

平成29年基準地価が発表されました。これだけ地域差、個体差が生じてくると、発表内容の概要にはあまり意味がなく、個々に不動産を考えていかなければならない。

近年の公示地価、基準地価の傾向は、「利便性が高い地域は価値が維持され、郊外や地方の利便性に難がある地域は下落する」というパターンが続きます。

とは言え、・・県は、・・市は上昇(横ばい、下落)と単純に考えられるものではなく、・・市の・・エリア、さらに、個々の不動産により、価値が維持されるのか、厳しいのかが判断されます。

不動産の市場では、情報の非対称性が問題と言われます。

情報の非対称性とは、高額な取引となるため頻繁に売買の機会を得られない、個々の要素で比較しづらく、個人情報保護で情報が表に出づらく、専門性が高くてさらに多岐にわたるため、プロと消費者の知識や情報などで差が大きいことです。

例えば、プロと相対した際に、今回の基準地価の内容から、プロにとって都合が良い部分が伝えられ、消費者にとって都合が悪い情報が伏せられても、消費者がそれを見抜けるかは難しいということになります。

それぞれの人や家庭を見ても、地価、不動産価格が上昇していくなら購入する方が有利だし、下落するなら賃貸の方がリスクは少ない、と言えるが、結局、不動産の価格動向以上に、家族状況などの置かれている環境により判断は異なります。

先日の報道などで取り上げられた「相変わらずの高齢者の賃貸物件への入居困難な状況が続く」と思えば、家を確保しておく方が安心と思うこともある。

ローンの返済に追われたり、通勤地獄で苦しんだり(犯罪に巻き込まれるなどというリスクさえも)、過度な節約で精神的につらくなったりするくらいなら、賃貸でもいい(中古でもいい、マンションでもいい、など)となる。

夢やロマン、ステータスなどなど、華やかさが散りばめられたセールストークを冷静に分析して、その内容が正しいのかどうか、現実はどうなのかを判断しなければならない。

都心部の商業地の地価がどうこうという報道は、一般的な消費者の住宅地に直接当てはまるものではございません。(都心部の超セレブは関係あるかも)

不動産に関してだけはネガティブなくらいでちょうどいいのかもしれません。出口戦略をしっかりと考えて、地価がどうなろうが、いざという時に脱出できるようにしておくことが大切です。

参考)駅からの距離に応じた地域面積を考えてみます。

わかりやすくするため円周率を考慮せずに割合で示すと、徒歩5分は5×5で25、徒歩10分は同100、徒歩20分は同400、となります。売る時の価値は希少性に左右されますから、徒歩5分と徒歩20分でどれだけの差が出るか。

建物のグレードや築年数よりも立地が大きく影響することがわかります。購入する場合、自身の予算を決めて、立地がいいところを選び、その条件で買える物件を選ぶ。新築を買うために立地を崩すことは禁物です。(将来を考えると予算も維持したい)

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2017年09月17日

家にも修繕と点検の意識を日頃から

運転席側のドアに、サァーと擦り傷を作ってしまいました。戸建ての売却査定にお伺いした際、目的地までの道中での狭い道にて、庭からはみ出した庭木の枝葉に擦れてできてしまったもので。下手に自信をもって行けると判断してしまったミスです。

このミスから、都心部はまだしも、郊外のクルマ社会では、道の幅が不動産の価値に大きく影響出ることを痛感した次第です。

また、道だけでなく隣接地へ枝葉を越境していることに無頓着な家に絡むと、不動産の売買でトラブルになることもあり、人に迷惑をかけても気にしない性格が羨ましいやら、腹立たしいやら。

マンションでも、エントランスの掲示板に掲載された貼り紙を見ると、上階から物(お菓子などの子どもからタバコの吸い殻などの大人まで)が落とされる、廊下に痰吐き、駐車場の逆走、共用施設でのペット放し、などなど、迷惑行為が多い。

クルマの擦り傷を作ってしまったショックを紛らわすために、走るクルマ、停まっているクルマで同じような傷がないかなと探してみると、ほとんどのクルマは無傷できれいな状態でした。

このクルマに対する思いや意識を見ていて思ったのは、発想が飛ぶかもしれませんが、日本人はきれい好き、新しい物好き、クルマなら新車、家なら新築が好まれるのだろうなということです。

伊勢神宮が20年一度、遷宮を繰り返すことから、日本人には家を定期的に新しくする文化、DNAが組み込まれているとも言われています。

この他に、新築住宅が好まれる理由を思いつくままに書き出してみますと。

地震、台風などの災害が多く、壊れたら作り直すという繰り返しが続いたから、

高温多湿の日本では、木造住宅が多く、耐久性が短いため、建て替えスパンが短いから、

高度成長期からの住宅不足を解消するため、日本の行政は新築住宅偏重の政策(優遇)を続けてきたから、

日本人の消費傾向として、細かく完璧を求めるため、中古建てを許容するできる度量がなかったから、

不動産業界、住宅業界、建設業界では、新築住宅を推進する方が数倍、数十倍の利益を得られ、さらに、それが経済効果や政治家への資金提供へつながるために行政側も後押ししたから、

不動産の販売を担当する営業の心理として、個別の報酬が多くなるというプラス面と、中古戸建てはクレームや手間が多いというマイナス面から、新築住宅へと誘導していくから、

ざっと思いつくところでこんな感じでしょうか。

冒頭のクルマの擦り傷ですが、先月、反対側のドアに傷をつけられ(これは第三者による)、修理代が8万円超にも及びました。今回はそれ以上も予想されていることから、修理を躊躇っています。

私は金銭的な事情から、クルマの修理を躊躇しておりますが、周りのクルマを見ていると、恐らく、日々のメンテナンスから洗車を行い、傷や故障などがあれば即座に直しているのだと思われます。

さらに、車検の制度もあって、クルマの状態を常に意識することもでき、また、国からも強制的にメンテナンスをすることが求められます。

家でも、所有者が、日々、メンテナンスや修繕を意識して実施し、さらに、車検と同様の定期的な点検を義務化するようなことになれば、建物も適切に維持されていくことができます。

家を所有するコストが増えることになりますが、これが、資産価値の維持に繋がり、家計を助けることになります。さらに、社会全体で見れば、日本経済を支えることに繋がります。今の景気低迷は、住宅投下資金が霧散して資産とならないことも大きく影響しているためです。

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2017年09月15日

マンションから戸建て志向への転換

それこそ今年になって、住まいの流れ・トレンドが変わったかなと感じるようになりました。どのように変わったか、それは、マンションから戸建てへの回帰という流れです。

近年、タワーマンションを中心に、設備やコミュニティと立地などからの利便性から、マンションを住まいとして選ぶ方が増えてきました。それが、戸建てが見直され、回帰してきているように思います。

戸建てにしても、マンションにしても、それぞれに良し悪しがあり、個々の物件でも良し悪しがあり、どちらがいいと、本来は断言することはできません。

ライフスタイル、家族構成や状況、暮らす地域の実情(不動産の構成、街の特徴、不動産価格など)から、マンションが最適なのか、戸建てが最適なのか、どちらが現実的なのかなどを検討するもので、不動産ありきで、暮らす人が合わせるのは本末転倒な話です。

それでも、不動産としてどちらがいいのか、賃貸・購入の損得問題と同様に、戸建て・マンション、さぁどっちというのも長年の命題です。

そして今、マンションのマイナス面がクローズアップされた結果、その逆として戸建てへと流れています。

マンションのマイナス面を簡単に紹介します。

・管理がうまくいかないと最悪スラム化へ、日々の修繕から、建て替え、売却処分まで、意思の決定から手続きまで高いハードルと面倒な手間が多い

・管理費、修繕費が高額となり負担が重くのしかかる、滞納住戸も増加し、管理不全や修繕が計画的に行われない

・騒音、喫煙、ペットの飼育マナー、共用施設の利用マナーなど、上下左右階隣接住戸やマンション居住者とのトラブルが増加し暮らしづらくなる

・管理組合の運営など、所有者・居住者の負担が多い

・マンション内での格差や生活習慣の違いからくる軋轢

戸建てでも、修繕の手間や費用負担、近隣住宅や自治会などとの関係も生じることから、マンションに限ったものではございませんが、共同住宅であり、住戸が直接接することから、マンションの方が悪い方向に進んだ場合のダメージが大きくなります。

そして、上記のようなことが起こると、資産価値にも影響が出ます。

戸建ての場合、土地と建物が不動産として切り離されていることから、建物が古くなったり問題があっても土地が残ります。マンションの場合、敷地権となっていることから土地建物が同体となっており、共同住宅という特性から建物も切り離すことができずに引きずられます。

利便性の追求、管理や修繕を任せられる、安全性の確保、眺望などの特殊要因などから、マンションを選ばれることがあるかもしれません。その際は、管理状況をよく見ることと、売却を想定しておくことが大切になります。

戸建てを購入する際には、管理や修繕が所有者任せになるため、同じ築20年でも状態や程度に大きな差が出ます。そこを上手に見極めることが必要です。

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2017年09月14日

老後生活での住み替えのために

子どもが巣立ち、夫婦二人(一人暮らしも)で戸建ては広くて使いづらい、そこで、ライフスタイルに合わせて住み替えを検討、実行される方が増えております。

住み替え先はマンション、利便性が高い地域が選ばれるケースが多くなります。いくつかのパターンを列記してみました。

1.駅近くのマンション

年金支給年齢が繰り下げられ、60歳代、70歳代になっても働いていくことが予想されるため、通勤に便利な駅近くのマンション。将来、働くことがなくなっても、駅近くなら便利だし、施設に移るにしても売りやすい、資産価値も維持されやすい。

2.シニア向けマンション

マンションとしての独立性を保ちながら、医療や介護などの健康支援、食事やコンシェルジュのサービス、娯楽施設なども充実して、同年代の人達が暮らすためコミュニティも形成しやすい。分譲マンションタイプのため、将来売却もしやすい。

3.コンパクトマンション

すでに築いているコミュニティなどの交流関係から離れがたく、しかし、戸建ての維持管理が大変なため、自宅から近くのマンションへと住み替え。戸建ての自宅は売却の選択もあるが、子どもの住まいとして提供することにより親子の近居が実現し、双方向の生活支援が可能となる。

4.セカンドハウス(田舎暮らし)

現在の自宅は維持しつつ、もしくは、駅近くのマンションへ住み替えをし、さらに、田舎・地方・地元・リゾート地などにセカンドハウスを購入して、二つの自宅を行き来する生活を実現。体が動く間は、日常生活や仕事をこなしながら、趣味も膨らまして充実した老後生活。

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この他に、高齢者住宅、実家へ戻る、子供との二世帯居住(自宅を売却して子供世帯の方へ住み替え)などの選択もあります。

この住み替えで肝となるのは、ライフスタイルに合わせて住まいを変えていくこと、住み替えを実現するために売りやすい自宅にしておくことです。

これから、家余りが加速すると、売却しづらくなりますが、売りやすい不動産であれば住み替えやすい状況になっていくことでもあります。

足かせになるのか、スムーズに進むのか、不動産選びが大切になります。

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