2018年12月09日

既存住宅状況調査について

状況調査.jpg

現在、大手仲介業者が売主側を担当する案件に取り組んでおります。
(弊社が買主側の依頼を受けた宅建業者となります)

本年4月より「既存住宅状況調査」の取り組みを
打ち合わせすることが義務付けられました。

調査(点検)をすることが義務付けられたわけではなく、
実施するかどうかの協議を行うことが義務付けられました。
これは一般的には売主側が売却の依頼を受けた際に打ち合わせます。

この点について、売主側業者へ確認したところ、
そもそもの「既存住宅状況調査」を認識していないようでした。

大手なのにとビックリしたとともに、
どの会社へ依頼するにしても、
売主様自身がきちんと理解しておく必要があると感じました。

ここで、改めてご説明させていただきます。

建物状況調査(インスペクション)は、
「専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等に
 生じているひび割れや雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を
 目視、計測等により調査するもの」とされ、
実務では専門の講習を受講した建築士(既存住宅状況調査技術者)が
建物調査を実施します。

建物状況調査(インスペクション)を実施すると、
建物の劣化状況などが明らかになります。

住宅購入者にとって
建物の現況について情報開示されている物件は
住宅購入者にとって選択しやすくなります。

また、住宅ローン減税や既存住宅売買瑕疵保険など
住宅取得支援制度が用意されており、
これらの補助制度が購入を後押ししてくれます。

耐震基準を満たしていて築20年以上でも
住宅ローン減税の対象になったり、
瑕疵保険の検査基準を満たすため改修工事なしで
既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件は相応の交渉力が期待できます。

また、マイナス情報の開示となることもございますが、
売却後に瑕疵担保責任を求められるよりも、
価格交渉として含まれるため、結果的に負担は少なくなり、
結果的に早く売却することにつながることもございます。

現在、取り組んでいる案件の買主様も、
弊社からの提案や具体的な物件が見つかる前から、
購入する物件での点検調査は求める予定だったようです。

また、本日の13時より戸建てを見学された方は、
耐震基準、耐震診断、耐震補強工事の内容について、
ご質問がございました。
この調査が実施されていれば、対応力も変わったかと思われます。

事前に、建物現況調査が実施されていれば、
選ばれやすくなり、トラブルや負担も軽減されます。

これから売却される方は、
建物状況調査(インスペクション)を活用することをお勧めします。

なお、土地は対象外となり、
旧耐震基準の建物の場合は実施されないことも多くなります。
posted by preseek_shibata at 12:55| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却の諸経費について

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この1週間、売却の相談をお受けしていて、
共通する内容がございました。

共通した内容は、
大手仲介業者に売却を依頼するも売れないので相談したい、
売却に必要な諸経費の説明はなかった(今回初めて聞いた)、
というものでした。

売れない理由は、大手仲介業者であることだけではないと思われますが、
売却に関する費用の説明がない(大手なのに)ことには、
そんな営業でいいのかなと思った次第です。
(すべての業者、担当者がこうではないと思います)

試しに、大手仲介業者のホームページを見てみますと、
売却に必要な諸経費の説明が、やはり不足していました。

高く売れれば手取り額も増えることは確実ですが、
諸経費がどの程度必要になるのか、売却活動に入る前に
確認しておくことが必要です。

売却に必要な経費をご紹介いたします。

1)印紙税(売買金額による)

2)登記費用(ケースによる)
 抵当権抹消費用、住所変更費用、相続登記費用など
 また、必要となる書類の取得費用

3)測量費用
 境界や測量の状況により必要となる

4)住宅ローン返済費用
 金融機関による異なる

5)仲介手数料
 法定にて上限額の決まりはあるものの業者により異なる

6)譲渡所得税
 売却により利益が出た場合に課税

7)検査、点検費用と保険料
 建物を販売前に検査、点検する際に必要
 既存住宅瑕疵担保保険に加入する場合は保険料も必要

8)雑費
 建物内部にある家財などを処分する費用
 敷地の草刈りや残置物撤去の費用
 売却までの光熱費
 売却条件によっては改修工事費用、解体費用など

以上となります。

売却へ進む前に、不動産会社へ売却価格の査定をご依頼されると思われます。
その際には、どのような費用が必要となるのか、
目安の金額(概算)を確認されることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:50| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ホームステージングについて

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最近、販売活動で取り入れられることが多くなった
「ホームステージング」についてご紹介させていただきます。

■ホームステージングとは

売却するマンションや戸建てなどの物件にインテリアコーディネートを加え、
買い手により良い印象を与えることで売却活動を円滑にするサービスです。

■ご存知ですか?「143vs40」

これは、ホームステージングが普及している
アメリカでの中古住宅売買の法則です。

「143」
販売開始して143日間経っても売れないと、
売主様がホームステージングの相談に来られると言われています。

「40」
ホームステージングをおこなうと、
40日以内に購入申込みがくると言われているのです!

■決め手は第一印象

購入者の多くは、第一印象で決めています。
検討者が抱く最初の数秒の印象が最も大切だと言われており、
ホームステージングではその数秒で好印象を与えることを目指します。

今や、その第一印象はインターネットから始まります。

家・マンションを購入しようと考えている人に
興味を持ってもらうためには、サイトに掲載されている画像で、
いかに良いイメージを持ってもらえるかが唯一無二のチャンスです。

写真は言葉以上に伝わりやすく、
「住みたくなる家」をビジュアル面から演出する
ホームステージングが有効になります。

■住みながらのホームステージング「スムステージング」

間取りと外観は変えることができませんが、
リビングとキッチンはどうでしょうか?

キレイに片付けるだけでも、印象がグっと良くなります。
もし物であふれていたら、まず内覧に来てもらえません。

スムステージングでは、荷物の片付けとセッティング、
倉庫での荷物一時預かりサービスです。
さらに水回りクリーニングも同時に依頼することもできます。

スムステージングを実施することで、
サイトに掲載する写真の見栄えが良くなり注目されます。
内覧希望者の全体数を増やすことが、早く売れることに繋がります。

■事例参照サイト

価値住宅(売却の窓口)
https://kachi-jyutaku.co.jp/business/sellers/sumustaging.html

サマンサ・ホームステージング
http://samantha-hs.com/%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%B9%E3%83%86%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%83%B3%E3%82%B0/

ホームロジスティクス(ニトリ)
https://www.homelogi.co.jp/service/homestaging/

■販売戦術

ホームステージング(スムステージング)を実施することにより、
売却活動に効果があるのは間違いがございません。
費用さえ気にしなければ、すべてのお住まいで実施しても良いと思います。

問題は、費用対効果でしょうか。

お住まいの状態により、または、販売価格によって、
効果が大きいか小さいか、
実施すべきか見送るべきかも変わります。

4月より本格的に始まりました
既存住宅現況調査(インスペクション)の制度、
既存住宅瑕疵担保保険の加入なども含めて、
なにを取り入れるべきか、検討が必要となります。

これらの手法を活用するに際して、手配や検査に日数を要します。
このことからも、秋から年内での売却でも、夏が勝負とも言えます。

料金のこと、効果のこと、手配などのことなど、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

在宅ホームステージング事例

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弊社が提携している「売却の窓口」の本部会社である
価値住宅が取り組みました事例が紹介されております。
http://diamond.jp/articles/-/173674

■費用に見合う効果はあるのか?

人の物件に対する印象は、最初の数秒で決まるとも言われている。

ホームステージングによって高額で早期に売れるのであれば、
ぜひ取り入れたいところだ。

ただし費用として、在宅しながらであれば5万円以上、
空室であれば20万円以上かかる。

費用を支払った以上のメリットがあるかどうかは計算しにくく、
二の足を踏んでいる人も多い。

■在宅のままホームステージング

お片付けのお手伝いと、倉庫でのお荷物一時預かりサービスを行います。
クリーニングやステージングをすることで、
インターネットに掲載する写真の見栄えがよくなり、注目されます。
内覧希望者の全体数を増やすことが、早く売れることに繋がるのです。

1)溢れかえる物の“断捨離”

物で溢れかえっていたリビング・ダイニングは、
「大量の物に囲まれている部屋」から、
「物が少ないすっきりとした、明るい部屋」に生まれ変わった。

2)生活感を消す

内覧会で失敗しがちなのは、生活感がありすぎて、
内覧者が目のやり場に困ってしまうことです。
それでは、物件を思う存分視察することができないので、
気に入ってもらえる可能性も少なくなってしまいます

3)新しい生活のシーンを想像させる

物が減ったことでキッチンが見違えるように綺麗になり、
広さが感じられるようになった。
もちろんゴミ箱も(一時的に)撤去した。

さらに「新しい生活のシーンを提案」するため、
キッチンには、大ぶりのティーポットと、
カップアンドソーサーをさりげなく置いた。
マンションのモデルルームでよくみる、
ティータイムを想定したシーンだ。

■ホームステージングした写真で販売図面を作成

同じマンションではすでに売り出されている住戸が複数あったが、
その販売図面を見ると、マンションの外観と間取り図が載っているだけ。
ポータルサイトへの登録ページを見ても、
ピンボケの室内写真が一点ある程度で、魅力は感じられなかった。
少なくとも、販売図面を見る限りは、「内覧してみたい物件」ではなかった。

■ポータルサイトでも、まずまずの反響

ホームステージングの画像をアップすることで、
一定の注目を集めることはできたようだ。

■わずか1週間で売却!

担当者からは「ホームステージングしたときと
寸分と違わないように、綺麗にしてください。
それだけで印象がかなり変わります」と念を押されたので、
バイオリンや造花まで、ホームステージングをしたときと同じ位置に置いた。

内覧者はすべての部屋を20分ほどかけて、隈なく見学した。
ホームステージングの効果もあってか、
盛んに「きれいに使っていますね」と言われた。
リビング・ダイニングに入ったときは、
「ほおー」と息を漏らし、感心した様子が伺えた。
ホームステージングによる効果が感じられた瞬間だった。

■ホームステージングはライバルに差をつけるための必要経費

ホームステージングをすれば、高く、早く売れるとは限らないが、
少なくともイメージアップにつながるのは間違いない。
特に同じマンション内に売り出し中の物件があるなど
競合する相手がいる場合は、
「ライバルに差をつけるツール」として有効という実感を得た。

マンションを売る時には、ホームステージングも一選択肢として検討するといいだろう。

事例紹介ページ:http://diamond.jp/articles/-/173674

料金のこと、効果のこと、手配などのことなど、
自分の家・マンションならどうだろうかと思われましたら、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:42| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税増税の駆け込み需要への対応

マンション外観.jpg

2014年4月に消費税が5%から8%に引き上げられ、
さらに、2017年4月に10%へ引き上げが予定されていましたが、
景気への影響を考えて、2019年10月まで再延期されることになりました。

今後予定通りに10%に増税した場合、
不動産市場にはどんな影響が出てくるのでしょうか。

5%から8%に増税された2014年前後を参考にしてみます。

不動産の場合、消費税の引き上げは2つのタイミングがあります。

1)一般商品と同じく、2019年9月30日まで8%
不動産の引渡しが引き上げ前までであれば現在と同じ8%が適用されます。

2)請負契約(注文住宅)の場合、2019年3月31日までに契約をしていれば、
建物の引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用されます。

この2つのタイミングを見ると、次のタイミングで駆け込み需要が発生します。

土地の場合、その後、注文住宅を建築することから、
2019年3月までに土地を購入しようと動きます。
早ければ今年の秋から始まり、来年の3月頃まで続きます。

新築分譲住宅の場合、戸建てであれば来年に入ってから始まり、
完成物件であれば来年の9月まで続きます。

一般の方が不動産を売却する場合、消費税非課税となるため、
消費税の駆け込み需要とは直接的に関係しませんが、
消費税の増税を機に住まい探しをする方が増えるため、
間接的に恩恵を受けます。

理屈では、消費税増税後に訪れる駆け込み需要の反動による
不動産価格の低下を待って購入した方がいいのですが、
消費は心理が大きく影響するため、
やはり消費税増税前の駆け込み需要は、絶好の売り場となります。

消費税増税後は、駆け込み需要の反動による落ち込みがきます。
(前回がそうでした)

さらに、
2020年の五輪特需の終了、
2022年の生産緑地の開放開始、
これから長く続く人口と世帯の減少、
相変わらず続く新築の供給と住宅の過剰在庫、など、
不動産市場は下落要素ばかりが並びます。

このようなことを想定すると、
今回の駆け込み需要は、
不動産の売却、最後のチャンスになるかもしれません。

波に乗るためには、その前からボードに乗って、
後から来る波を待っていなければなりません。
波が来てから、ボードを持って海に入っても、
おそらく間に合わずに乗れなかったとなることでしょう。
(サーフィンの経験も知識もございませんが)

本格的な駆け込み需要は、年明けから本格化します。
売却をご予定されている方は、
今年の秋ごろから、準備や検討を始めてみてはいかがでしょうか。
posted by preseek_shibata at 12:33| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする