2019年03月10日

不動産二極化時代の自己防衛

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毎月29日のニクの日に加え、
本日3月10日は「3(ミー)、10(ト)」の日で、
お肉関係の飲食店やスーパーなどで、
お得な料金や商品が並ぶのでしょうか。

平成も残すところわずか。
昭和から平成に代わったとき、
バブル絶頂期にあり、その後、バブルが崩壊。
平成は「価格下落・デフレ」の30年で終始しました。

日常的な、飲食物、衣料品に住宅と、
平成の初期と今を比べて、
品質が大幅に向上しているにもかかわらず、
価格は同程度か、安くなっているくらいです。

昨日、売却のご依頼いただきましたお客様のケースでも、
20年超前に買ったときの建売住宅の相場は
4,000万円を切れば安いという状況でしたが、
現在、近隣の建売住宅の相場は2,000万円そこそこです。

さらに、当時の住宅ローン金利は4%を切ったくらいですから、
現在の住宅ローンが1%を切ることを加えると、
表面上の価格以上に安くなったことになります。

今年の消費税増税以後、さらなる景気低迷が確実視されており、
収入が増えないなか、税負担も含めて家計が苦しくなります。

先日、古本屋さん(景気低迷で流行る?)で、
「年収300万円時代を生き抜く経済学(森永卓郎著)」を
100円で購入し読んでみました。

同書は2003年(平成15年)に発行されました。
その中で、不動産に関する記述がございます。

以下、概要。

今後は住む地域によって土地価格が二極化していく。

都心部は上昇していくが、
一般市民が暮らす地域は落ちていく。

郊外など収益性、利便性が低い地点では、
下落幅が拡大していく。
都心への通勤時間が1時間を超える地域はやばい。

土地の価格が今後も値下がりを続けると、
その地域はいずれスラム化していくだろう。

例えば、住宅ローンを払いきれなくなって手放すと、
その家は安い価格で叩き売られる。

価格が安くなると、今度は「低所得層」が、
その家を買うから、次第にその地域の資産価値が落ちていく。

それを嫌って、ますます人が出ていく。
次第に買い手もつかなくなる。

マンションでいえば、空室率が30%を超えると
急速にスラム化が進む。

日本にはアメリカのようなスラムは存在しなかったが、
今後、地域で階級化されるだろう。

以上。

発行されてから15年経過し、
まだ、警告されたほどまでには至っておりませんが、
確実に、予見された方向へ進んでいます。

この予言のような未来像へ、
消費税増税後に加速していくかもしれません。

現在、母の介護(認知症)のため、
いろいろな施設を調べたり見学したりしております。

老後の資金(蓄えと年金)により、
確実に格差が生じていることが実感されます。

正直なところ、資金的な面で、
何歳まで対応できるのかとても不安です。

幸い、実家の売却で3〜5年分の生活費は捻出できそうですが
親にも子にもお金がなくなってしまったら、
老老ホームレス生活しかないかもしれません。

毎週発行されている多くの週刊誌では、
亡くなった後の相続のことばかり特集されておりますが、
重要なのは亡くなるまでの生活だと思います。

これからの厳しい時代を生き抜くために、
不動産の未来を見極め、自己防衛していくことが重要です。
posted by preseek_shibata at 10:22| Comment(0) | くらしと生活 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月03日

リバースモーゲージとリースバック

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不動産の売却査定のご相談をお受けしておりますと、
たまに、「リバースモーゲージ」との比較検討という方とお会いします。

リバースモーゲージとは、
自宅を担保としてお金を借りる不動産担保融資のうち、
特に「老後資金」のために借りるケースを言います。

借り方は、必要に応じて資金を引き出すスタイルが多く、
利息は、残高に組み込まれるタイプと、
利息のみは支払いが必要なタイプに分かれます。

借りた資金の返済は、
債務者(借りた人)が亡くなったあとに返済します。
現金(自宅売却資金含む)での返済が基本ですが、
金融機関によっては自宅そのものの代物弁済でも可能です。

利息は3%前後と住宅ローンと比べて高いが、
近年、利用者が急増している。

利用者が増えている要因としては、
家が余ってきて、相続人(子ども)に家を残す必要がなくなった、
寿命が延びて老後資金が足りなくなった、
物価の上昇、年金額の減少から生活が苦しくなった、
などが考えられます。

リバースモーゲージの利用にあたっては、
自宅さえあればいいというものではなく条件があります。

特に重要な点は「安定した収入(年金)があること」です。

融資する金融機関としては、
利息が支払えるかどうか、担保割れのときの対応力があるか、
などのリスクを見ます。

また、金融機関によっては、
マンションはダメ、担保評価が6000万円以上、
首都圏のみ、などの条件があります。

借りる方としても、
担保割れした時に、債務超過した分を返せるお金があるか、
(生存中も、相続後も同じ)
そのリスクも考えておかなければなりません。

リバースモーゲージと同じく
老後資金調達に自宅(住みながら)を活用するケースとして
「リースバック」があります。

リバースモーゲージでは死後に売却でしたが、
リースバックは先に売却して、自宅を賃貸で借りるスタイルになります。

リバースモーゲージのように、
担保割れのリスクはなくなりますが、
賃貸借契約となるため、
賃料の発生(リバースモーゲージよりも負担が大きい)、
賃貸借契約の永続性の懸念が生じます。

資金を得ること、住み続けること、
単純な住み替えも含め、それぞれに一長一短がございます。

不動産の内容、所有者の状況などから、
優先順位やリスクなどを総合的に考えてみることが必要です。

(余談)
リバースモーゲージを住み替えに利用する技がございます。
通常、住宅ローンは定職がないと融資が難しくなりますが、
新居(旧居)を担保にリバースモーゲージで住み替え資金を調達し、
その後、旧宅を売って返済するという手法です。
適用には条件がありますので、利用者も限られますが、
住み替えがしやすくなるという利点があります。
posted by preseek_shibata at 10:28| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月24日

弊社が依頼を多く受ける要因を自己分析しました

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最近、前触れもなく、表彰されることが続きました。

1)三菱UFJ銀行より住宅ローン取り扱い表彰

昨年、三菱UFJ銀行への住宅ローン紹介件数が多かったとのことで、
お偉い方と担当課長が、わざわざ、こんな小さな会社へお越しいただき、
表彰の盾とお祝いの品をいただきました。

2)売却の窓口より媒介受託件数の表彰

全国40社の加盟で構成されております売却の窓口チェーンにて、
媒介契約数(売却の依頼)が一番多かったとのことで表彰されました。

どちらの表彰も、一人親方の会社であるため、
会社全体ではなく、個人表彰です。

売却の検討から依頼される方の傾向として、

1)知り合い、もしくは、何かしらの関係や印象から
  他社との比較をすることなく特定の会社へ依頼する

2)一括査定サイトなどを利用し、
  複数の会社を比較して依頼する会社を選ぶ

以前は1のケースがほとんどでしたが、
一括査定サイトが多く開設されてからは、
2のケースが多くなってきました。

一括査定サイトには、
大手仲介業者、銀行系、鉄道系の仲介業者、
フランチャイズ系、地元の業者など、
規模の大小、知名度のあるなしに関らず、
さまざまな会社が参画しております。

会社の規模、知名度、組織力、立地など、
弊社が勝る点はなにもありません。
会社としての項目比較では全敗かもしれませんが、
それにもかかわらず、
どうして、売却の依頼を多くいただけているのか。

おそらく、他社は、
「売却の依頼を受けることができるのか」
「営業の成績をあげることができるのか」
という意識で対応をしておりますが、
弊社では、
「お客様にとってなにがベストなのか」
「良くも悪くも正直にお伝えする」
という意識で対応しております。

他社さんの場合、自社のサービスや活動の説明を、
弊社の場合、販売戦略の提案をさせていただくことが違いです。
販売戦略ですから、他社へ依頼しても採用することができます。

その結果として、依頼を多くいただけていると思います。

また、表彰式後の議事の中で
「過去の販売データを集めたシステム」についての
説明がございました。

システムとしては、その道のプロが構築しているため、
とても使いやすくて、見やすくて便利なものです。

この取り組みを、弊社では何年も前から実施していました。
弊社ではデータだけではなく概要資料の保存もしております。
しかも、すべて手作業です。

上記のシステムはロボットが自動収集するため、
使う側は表面的な部分をパッと即席で活用しますが、
弊社の場合、市場感覚が身に染みているため、
より深くお客様へお伝えすることができるのだと思います。
即席ラーメンとラーメン屋さんとの違いでしょうか。

住宅ローンの取り扱い件数が多いということは、
買い手側の対応を行っており、
買い手側の感覚を生で感じているということもあります。

これらのことが相まって、
大手仲介業者や銀行系などの仲介業者、
フランチャイズ系の会社ではなく、
弊社でご依頼いただけているのではないかと、
自己分析しております。

当然、10人からのご相談があっても、
すべての方が弊社へ依頼されることはありません。

半分くらいの方が、売却そのものへ進まず、
さらに半分くらいの方は、他社へ依頼されております。

お客様にとってなにがベストかを考えておりますので、
売らないこと、他社へ依頼されることがベストであれば、
弊社は、まったく気にしておりません。

お客様にとってより良い進め方が、
弊社へのご依頼となれば嬉しいなという思いでございます。

--

不動産の売買は、買いは情報、売りは人、と言われます。
売却をご検討される場合、
販売情報の提供をどのような戦略で展開するのか、
売却を依頼する担当者の経験や知識が優れているか、
売主様のご意向やご事情を共感できるか、
スピーディー、かつ、適切な対応ができているか、などが、
ご売却成否の鍵を握ることとなります。

まずはご面談の上、お任せ頂くに値する担当者か、
ご判断頂けると幸いです。

お打ち合わせをご依頼いただいた場合でも、
実際のご売却を急かしたり、ご依頼を強要するような
営業は行いませんので、お気軽にお申し付けください。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月17日

不動産を売って利益がでたときの税金

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先週は、不動産売却の相談や査定をお受けする中で、
譲渡所得税の話題が多くございました。

もし、仮に・・・万円で売却できた場合、
諸経費を引いて、取得費を引いて、
譲渡所得が・・・万円となり、
譲渡所得税はおよそ・・万円となると思われます。

と、説明すると、
ほとんどの方は、「ゲッ、え〜、どうして」など、
かなりの衝撃と驚きの反応をお示しになります。

冷酷非情のような印象をお受けする方もいらっしゃいますが、
私の懐に入るわけでもなく、
税法で決まっていることなので、
私に異議を申し立てられたり、
税金を減らすように依頼されても、
どうしようもないことですので、ご容赦ください。

ここで改めて、不動産売却をした際の譲渡所得税について、
概略をお知らせいたします。

まず、大前提として、
売却した金額が、取得した金額を下回る場合、
所得そのものがマイナスとなるため、課税されません。

売却した金額とは、
売買金額から売却した際にかかった経費を引いた手取り額となります。
(固定資産税等清算金は代金に上乗せとなります)

取得した金額とは、
その不動産を購入した金額に購入するときの諸経費を加えた金額となります。

ここで注意したいのは、
建物は経年での減価償却があるため、
購入した金額そのものを計上することはできません。
(20年経過した場合、20年分の使用した利益が減額される)

また、相続などの場合で、取得した金額がわからないというときは、
売買金額の5%を取得した金額とみなし計算されます。

ここで計算された譲渡所得の金額に対して、
所有期間により短期、長期と区別された税率により税額が算出されます。

概算の税額を計算する場合、
短期で約40%、長期で約20%でわかりやすいかもしれません。
(厳密にはもう少し細かく、さらに復興特別税が加算)

例:取得した金額1000万円、売却した金額2000万円の場合、
  譲渡所得1000万円で、長期でも200万円超の税額となります。

自宅の売却の場合、特別控除があるため、
課税なしとなるケースが多いですが、
相続で取得した場合、譲渡所得が発生するケースが多くございます。

親が苦労して購入して維持してきたのに、
そんなに税金を取られるのか、という感情になるかもしれません。
ひと言、言ってやりたいという場合、税務署、政治家へお願いいたします。

なお、自宅の特別控除を利用した場合、
その後に住宅を購入した際の住宅ローン控除が使えない場合がございます。
特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利になるか、
売却をされた際にご検討ください。
posted by preseek_shibata at 09:47| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月10日

人は大きな組織に入ってしまうと

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弊社では、10年以上に渡り、販売された物件を、
データベースに登録し、資料をハードディスクに保存しております。

物件の対象は、柏市、松戸市、流山市の売地、中古戸建て、中古マンションと
我孫子市、鎌ヶ谷市など近隣の市の一部の物件です。

おそらく、大手を含めて、ここまでデータベースを構築し、
資料を保存しているところは少ないのではないかと自負しております。

この多くのデータと資料が、売却査定をご依頼された際の下地となり、
売却の礎となって、売主皆さまのお役に立てると思います。

物件データ収集、登録の作業を日々行っておりますが、
2月に入ってから、登録数(新規売却、価格変更)が急増し、
作業時間がとても長くなっております。

この作業を毎日手作業で行うことで、
売りが増えた、在庫が溜まっている、売れ行きが良い(悪い)、など
市場を生の感触で、それこそ身をもって感じることができます。

この2月の売り物件の急増は、かなり来ています。
3月から4月は例年落ち込みますが、
売りが多いことから、落ち込み具合は大きくなるかもしれません。
本年1月からの好調さの反動が出るのでしょうか。
(今年は5月と8月に山が来ます)

街中を車で走っていると、道路の右左に、
新築建売住宅の捨て看板やカラーコーン看板が目に入ります。

まず、これは違法です。
違法でもいいから売るというのは、今問題になっているレオパレス21と同じ。
このような会社から買ってしまったらどうなるのか、
レオパレス21のオーナーや入居者と同じように、
困った事態になる可能性が高いことを認識していておいてほしいものです。

また、マンションのポストには、
「このマンションを購入したい人がいる」と偽チラシが
毎日のように大量に投函されております。
(ほとんどは大手仲介業者)

マンションの入り口には「チラシ投函禁止」と掲示されているにも関らず、
やはり、そんなのお構いなく投函する自社利益だけを考えた会社に
売却の依頼をすると、どのような対応をされるのか。

そもそも「あなたのマンションを買いたい人がいます」は本当なのか。

チラシは、いかにも具体的な購入者がいると思わせる感じですが、
実際にはそのような購入希望者がいないことが大半です。

激安なら買い取る業者がいるでしょうから、
完全に嘘であるとはならないのが、巧妙なやり口です。

実際に問い合わせてみると分かりますが、
「チラシを見たんですけど、チラシのお客様を紹介してくれますか」と連絡を入れれば、
「すでに買ってしまった」「価格が合わない」などと言い訳が戻ってきます。

さらに、ある業者では、サクラの買主を連れていって、
本当にいたでしょ(でも希望が合わないので買わない)と、
大掛かりなことをすることもあります。

余談(間抜けな話ですが)
サクラを連れていった業者が、現地のエントランスで、
「今日はありがとう、またお願いね」と、
サクラにお礼を言ったことを売主に聞かれてしまったようです。

こんなことをしてまで、
なぜ、そんなチラシをまくのかというと、
売却の依頼を受けたいからです。

物件がだぶついていようが、実際には購入希望者がいなくても、
とにかく売却の依頼を受けなければ、話しが始まらないということです。

逆に言えば、売却の依頼を受けてさえしまえば、
後はどうにでもなる(どうにかする)、というのが一番現状に近い感じでしょうか。

建築の請負を受けてしまえば、あとはなんとなるというレオパレス21、
売ってしまえば後は知らないという建売分譲業者、
これらと、根っこの感覚は相通じるものがあります。

どの分野でも、どの会社でも、お会いすれば、
ほとんどの担当者は、普通の方で、
このような感覚を持っているとは思えないのですが、
組織に入ってしまうと、感覚が麻痺してしまうのでしょうか。

これは、不動産業界に限らず、
老若男女、どの社会でも同じでしょうか。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする