2018年02月02日

通勤25分圏外の「勝つ街、負ける街」

週刊ダイヤモンド(平成30年1月29日発売)に郊外の住宅地に関する特集記事「通勤25分圏外の「勝つ街、負ける街」」が掲載されました。

記事紹介文「いま、郊外が危ない。人口減少と少子高齢化の荒波が刻一刻と首都圏や関西、中京をはじめとする大都市圏にも押し寄せつつある。そして、この荒波に耐え得る街は都心中の都心など、ごく一部。そして、郊外はもちろん準都心でも、まだら模様に「勝つ街、負ける街」が形成されつつある。その勝敗を分かつのは、都心からの距離だけではない。あなたやあなたの家族が住む街は勝ち残れるのか、徹底検証する。」

記事の冒頭で、まず、都心、準都心、郊外の区分がなされました。千葉県北西部の常磐線エリアの場合、もちろん都心部はなく、準都心として区分されたのが常磐線の柏駅まで、武蔵野線より都心部側となり、それよりも都心から離れると郊外と区分されております。

特集記事の1番目「拡大する街の格差」で、まず、TX沿線(柏の葉キャンパス、流山おおたかの森)が紹介されておりました。現時点での勝つ街第一位(郊外部門)となっております。ただし、一気に開発が進んだため、現在のニュータウンで起こっている急激な高齢化が起こるリスク(20年から30年後)も含んでいる。

郊外の住宅地の他、ニュータウン、外国人街、高級住宅街と特色ごとに特徴的な街を取り上げて分析されております。

特集記事の2番目では「街の未来はこれで変わる」と、鉄道や商業施設の開発、行政、教育、飲食業などから、伸びていく街の特徴を掘り込んでおります。

先日、所用があって、武蔵小杉駅から川崎駅、矢向駅と南部線沿線を訪ね歩きました。

武蔵小杉駅は、現在、吉祥寺や二子玉川などと並び、住みたい街ランキングで上位に名を連ねる街となりました。東急東横線、南武線に加え、横須賀線の駅が開業したことによる交通利便性と街を開発できる工場跡地が多くあった状況が相まって新しく開発されたことによります。

川崎駅は大都市の中心ターミナル駅、同じ神奈川県の横浜駅と比べると、昭和のような匂いも残しつつ駅周辺の開発も進み雰囲気も良くなりました。

矢向駅は南武線で川崎駅より2駅、位置によっては横須賀線の新川崎駅も利用できます。この駅は、駅前から住宅地が広がり、まさに住宅地にある生活者のための駅。

紹介した南武線の三駅は、まさに、首都圏の駅を特徴別に分けたモデルのような駅です。

住みたい街、地価の高さでは、川崎駅、武蔵小杉駅がダントツでしょうが、私個人は、暮らすなら矢向駅周辺の方がいいと思います。

川崎駅の場合、駅から住宅まで距離が遠くなる、駅に着いても乗車するまでに時間を要する、大都市過ぎて、24時間眠らない街は風紀や治安などの不安を覚え、また、日常の生活での買い物も案外不便そう。

武蔵小杉駅の場合、私個人が洒落た街が似合わないということもありますが、ランチを食べようとしてもお洒落なお店かチェーン店しかなく、ちょうどいい落ち着きどころがない。駅の混雑、同じ駅でも横須賀線と東急東横線や南武線は大きく離れ、どこまで使いやすいのか、さらに、一気に乱立したタワーマンションのハード、ソフト面の弊害もありそう。

確かに、矢向駅は、馴染みのない人は場所や地名も分からないかもしれませんが、日常の生活が狭い範囲で完結し、駅も近く乗りやすい駅、暮らす人も老若男女問わず多くてなにげに便利で、古くからの住宅地のため、街に奥行きや深みがあって落ち着く、そして住宅価格が安い。

大きく化ける、値上がりすることはないかもしれませんが、案外、こういう街の方が下がりにくく、ちょうどいいのではないでしょうか。

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2018年01月22日

住宅の大量供給が続くなか考えておくこと

昨日のこと、仕事でクルマを走らせていると、土日の新築分譲住宅の現地販売が至る所で開催されておりました。

道路上に三角コーン、電柱に捨て看板など、交差点付近では案内板の場所の取り合いで、どっちに行けばいいのかわからない。そもそもこの看板設置は違法であり、景観や交通安全にも支障がでますが、販売至上主義の不動産営業にとっては、まったく関係ないことです。(という意識の業者がほとんど)

その看板を見ていると、200万円ダウン、300万円ダウンという文字が踊り、新築分譲住宅の価格が、1680万円、1880万円と破格の値段が表示されています。利益があるかどうかは不明ですが、この価格の新築住宅では、建築の原価はいくらなのか、大丈夫なのか、同じ業界にいますが心配です。

マンションでも、駅の周辺でも、郊外でも、数年前に竣工したマンション、販売上は新築と表記できない未入居マンションが販売されております。モデルルームに行くと、内々で、やはり、300万円、400万円の値引きが切り出されます。

このように、次から次へと、戸建て、マンションが供給されると、さらに、破格値のダンピングで販売されると、困ってしまうのは、すでに住宅を買った人、持っている人です。

それは、住宅ローンを35年の長期で組んでいるため、借入残高がほとんど減っていない。その状況で売却しようとしても、新築が中古戸建てを大きく下回る価格で販売攻勢をかけるため、借入残高を超える金額で販売するのが難しくなる。

ただ、売却する方の内容を見てみますと、新築住宅を2000万円で購入している(売買契約2000万円)のにも関わらず、抵当権設定金額が2200万円となっている。購入するときに、価格に加えて購入諸経費、さらに、家財や引越し費用までも借りてしまっている。

市場での一般的な評価としては、同じような条件であれば中古よりも新築の方が高い。新築が1800万円で販売されていれば、中古では1700万円とか1600万円で販売しなくてはならない。

さらに、この金額は理屈であり、行動経済学(いわゆる心理)でいう新築プレミア分も考えると1500万円を下回る必要もあるかもしれません。

生活スタイルや家族の状況が変わらないなら、そのまま暮らしていくということで、売却をしなければ債務超過になっている自宅の問題が顕在化することもなく、返済さえしていれば問題ありません。

しかし、転勤転職、離婚(最近は急増)、介護、返済難などで、どうしても売却しなければならない状況になった場合、先のような購入をしていると売るに売れず、にっちもさっちもいかない状況になって困ってしまいます。

購入するときに売却のことまで考えづらいかもしれませんが、出口戦略を考えてリスクに備えることがとても重要になります。

住宅ローンの組み方としては、どんなに安くしてもこのくらいでは売れるだろうという金額よりも借入金額が常に下回るようにする。配偶者の収入は当てにしない。

買い方としては、身軽な状態でいられる住宅にしておく、建物に比べて落ち方がゆるい土地への配分を多くする。

高額出費をして、すぐに売ることになって、数年しか経っていないのに、数百万円、一千万円を超える売却損が出るのは、現実としても、精神的にもきつくなります。

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2018年01月20日

地形と自然災害リスクの関わり

新年に入り、ロシアで歩いていた人が凍死するほどの寒さになり、アメリカは大寒波に襲われ、日本でも日本海側では大雪に見舞われました。黒潮大蛇行が影響しているとも言われ、また、昨年の気候から野菜の価格が高騰しているというニュースも流れます。

今週から公開された映画「ジオストーム」では、気候を人間がコントロールすることを題材にされていました。映画はコンピューター側の問題を起因としておりますが、それにしても、地球、自然、気候は、いくら科学技術が発展しても、制御できるものではありません。

人間も含めて、地球の気候から逃れることはできず、逆らえるものではありません。しかし、逆らうことができなくても、対応策を取ることはできます。特に日本は、さまざまな自然災害が多い国であることから、重要度が増します。

阪神淡路大震災から23年が経過し、先日、追悼番組などが放送されておりました。東日本大震災から数年が経ち、日常で震災のことを思い出すことがほとんどなくなってしまいました。

それでも、住宅を購入するときには、起こった災害の記憶を呼び覚まし、記録をたどって、または、地形や地歴などから、災害リスクを把握することが必要となります。

生活スタイル、家族の状況などから、選べる地域が狭いこともあるかもしれませんが、リスクを把握して適切な対応策を講じることです。現在、多くの災害リスクに関する情報がネットなどで提供されております。

今年のセンター試験の地理でムーミンなどが題材となって話題となりました。中学高校で地理の勉強された方は、懐かしい言葉かもしれませんが、旧河道、後背低地、埋立地、堆積地、扇状地、干拓地、海岸平野、三角州、などなど、地理で得た知識は住宅購入に大きく役立ちます。

地震に伴う液状化、津波、被害の強弱などの被害を始め、地すべり、がけ崩れ、河川の氾濫など、自然災害は地形と密接に関係し、災害リスクから日常の生活にも影響を及ぼします。

ある程度の地形や災害リスクは、現地や地図を俯瞰していただけるだけでもある程度は判断できると思いますが、山を切り崩し、湖沼や田畑を造成して住宅地化されてしまうと、古くはどのような地形であったのか判断しづらい場合もございます。

この場合の判断基準として、その街がいつから存在するのか、古い建物が現存しているのか、特に寺社仏閣などがある場合、長い年月の多くの災害を耐えてきたとも考えられます。

また、国土地理院では地形分類図をネットで公開しておりますので、ご参考にしていただくとよろしいかと存じます。

追伸:地形に関する情報に疎い、もしくは、故意に秘匿する担当者は住まい探しのパートナーには相応しくないと思います。

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2018年01月14日

単身世帯2040年に4割超え

新年となり、不動産のオンシーズンになったためか、今週の不動産関連記事が多くなっております。

記事の内容を大別しますと、1)人口や経済動向からの先行き不安。2)今後の不動産購入。3)相続、空き家問題。4)その他。

記事はセンセーショナルな取り組み方をしないと注目されないため、より強調して書かれる傾向があり、将来の予測については、その後の検証もないことから、言ったもの勝ちのような側面もあります。

それでも、人口、景気、不動産の状況など社会的な面から、資産価値という面からは厳しい方向へ進むことが予想されます。

反対側から見れば、住宅が手ごろな価格となり、生活スタイルや家族状況などにより、柔軟に住み替えをしたり、複数の所有ができるなど、住まいを上手に利用できる環境が整うとも言えます。

住宅に関して、今後は、この住み替えの流れに乗れるかどうかが肝となります。

その流れに乗るためには、他の方から興味を持たれる、需要がある物件であることが必要です。

先日の新聞記事で、今後の世帯構成は、単身世帯が4割超、夫婦二人世帯が続き、ファミリー世帯が減少していくという予測が掲載されておりました。

この傾向を考えると、単身世帯、夫婦二人世帯の生活に合う物件が好まれ、家族向けの物件が厳しくなると思われます。

単身、夫婦のみ世帯は、広さや住環境よりも利便性を好みます。マンションで言えば、バス便の100平米よりも、駅から徒歩圏(遠くて10分)の50平米、60平米の方が好まれます。

私の自宅は、バス便の80平米のマンションです。上記の内容から考えて資産価値が下がっていくことを覚悟し、消費財としての利用価値を考えていくしかないと諦めています。

減っていく消費財の場合、投下資金は少なくしなくてはなりませんが、購入後のため、すでに遅しです。

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2018年01月13日

販売図面の読み方、裏読み方法

不動産を探し始め、資料を請求したり見学に行くと、各不動産会社より通称販売図面という「販売資料・物件概要」が手渡されます。この資料の読み方、読み取れる内容の一部をご紹介いたします。

価格が税込か非課税か、不動産の場合は高額となるため内税表示となっております。このため、どちらでも総額は変わりませんが、この表示により一般の売主か宅建業者(たまに一般法人)が見分けられます。業者が売主の場合、責任期間が長いというメリットがあります。

所在地表示について、住所と地番の二種類があります。住所は文字通り住む所で、一般的なものです。不動産の場合、取引としては不動産の番号(土地なら地番、建物なら家屋番号)で物件を特定します。所在地表示について地番の場合、住居表示と異なることがあり、正しい場所へたどり着けないことがあります。

最寄り駅からの所要時間は、80mを1分で歩けると考えて計算されます。例:800mで10分。距離の計算においては駅の出口からとなるためターミナル駅や地下鉄の場合、駅についてから乗車するまでに時間を要する場合がございます。また、二次元の地図で距離を算出することが多く坂道が多い場合、実際の距離が長くなり、また、信号待ちや歩きやすさなどは考慮されないため、所要時間が異なることがあります。実際に現地から駅までの道のり確認は必須です。

面積には法的な公簿面積、実際の実測面積があります。また、マンションの場合、実測面積の代わりに壁芯面積と表記されます。公簿面積は登記簿(権利証)に記載されている面積で取引上の面積となります。これに代わり、実測面積は現地での実際の面積で古くからの土地の場合、公簿面積と実測面積が異なることがあります。これは測量技術の違いや地歴などによります。マンションの壁芯面積とはパンフレットに記載された面積で、建築時に計算されたものです。完成前は登記されていないため公簿面積が存在せず、設計上の計算である壁芯面積が採用されます。また、少しでも広い方が売りやすいということで、壁芯面積を表記するのが業界の慣習となっております。土地の場合、面積のなかに私道部分、法地部分などが含まれる場合があり、有効面積が異なる場合もございます。

法規制では、都市計画、用途地域、広さの制限、高さの制限、その他の規制(地区計画、建築協定、地区街区など)などが記載されます。自身の住まいとの相性や将来的な計画を考慮して確認する必要がございます。

建物の敷地は原則として、「幅員4m以上」の「建築基準法に定める道路」に「間口2m以上」接する必要がございます。この「」の3要件がクリアしていない場合、建築不可となることがあります。私道の場合、負担があるのかどうかも確認が必要です。

設備は、水道、ガス、下水、雨水が基本です。電話やテレビは不動産取引上では対象外となります。現在の供給状況がどうなっているのか、道路の敷設状況、権利関係などの確認が必要です。

ここまでが不動産に関する基本的な項目ですが、この先については、裏読み、分析が必要となり、物件の良し悪し、購入条件の損得にも影響が出ます。

販売資料には、コメントや生活施設などの案内が記載されているケースが多くありますが、これは必須項目ではないため、記載されているかどうか担当する不動産業者によります。多くの情報を掲載している、さらに、ネガティブとなることも含め客観的に掲載している場合、その業者は信頼できると考えられます。逆に、掲載していない場合は業務に対しての意識意欲が低いと考えられ、実際の取引となった場合、トラブルや面倒が多くなる可能性が高まります。

物件の概要部分の最後・下の方に備考項目や取引条件が記載されています。告知事項あり、引渡し可能時期、引渡し猶予あり、金融機関の承諾を要する、瑕疵担保責任免責、境界非明示、などなど。表示される価格が安い場合、ここに記載されている内容が影響していることが多く、安いのではなく理由があって評価を下げていると考えられます。

価格の表記について、土地の場合、古家ありの現況渡しと古家ありの更地渡しもしくは更地では、解体工事費用の必要性で、実際の価格は異なると考えなければなりません。同じ価格で古家ありと更地なら更地の方が安いとなります。古家ありの場合、解体工事費用分を上乗せした金額で判断しなければなりません。

中古戸建ての場合、土地と建物を合わせた価格で表示されます。分析する場合、土地と建物を分けて考えると、購入の可否が判断しやすくなります。例えば、2000万円の戸建ての場合、土地評価が2000万円であれば建物はゼロ評価となり、購入後に使える分だけ得したとなります。同じ例で土地評価が1000万円の場合、建物評価が1000万円となります。購入後20年間利用できると思われる場合、年あたり50万円を建物に消費するとなります。ここに20年間の維持費用を仮に1000万円として加えると年あたりの建物費用は100万円、月当たりで約8万円。この金額を家賃と比べたり、土地建物の利用価値と比較することにより、割安か割高かなどが分かりやすくなります。

なお、建物の価値を判断する場合、現在の状態、いつまで使えるのか、修繕費用はどの程度見込むかを考えなければならず、そのためには建物の現状を調査する必要があります。これが今年から増えてくると予想されるインスペクションです。この調査結果を基にして建物の価値を判断していきます。このことを考えると、特に戸建てではインスペクションが実施されているかどうかが、購入側の大事なポイントとなり、売主側としては選ばれるために(検討候補に残るために)必須となってくるかもしれません。

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