2018年01月08日

「負」動産を「富」動産に変える(週刊現代)

新年早々、週刊現代に不動産のセンセーションな大特集記事が掲載されました。副題は「土地と家を手放すなら今年が最後のチャンス!」「高く売れる方法を教えよう」。

記事の概要は次の通りです。

1)2019年、不動産バブル崩壊は必ず来る。その土地は、持っているだけで損をする。

近年住みたい街の上位にランキングされる「武蔵小杉」。利便性が高い好立地が人気となる要因だが、駅前周辺の地価は7割も上昇し、バブルと言っても過言ではないほどの過熱ぶり。しかし実態は、通勤時には駅の外まで続く行列、タワーマンションの乱立によるビル風と日照不足、急激な人口増加による子育て施設の不足、古くから地域に馴染んだ商店街の衰退など、重大な問題が生じており、このままでは街全体の魅力が落ち、不動産価格の下落も考えられる。

(私見:利便性の高さという明確な要因があり、実需に伴う価格上昇のためバブルという言葉は記事を盛り立てるものと思います。しかし、東京湾岸エリアでも現れている需給バランスの崩れから、今後も住宅供給が続くと価格は低下傾向に入ることが予想されます。)

今後の不動産市場としては、短期的には、消費税増税が予定されていることから駆け込み需要が見込まれるため、市場水準は維持されていくと思われるが、これは需要の先食いに過ぎず、その後の反動で大きく下がることが予想されます。また、日銀の金利動向(黒田総裁の任期)によって不動産市場は影響され、金利が上昇すると不動産価格は下落する。

人口減少と超高齢化社会の到来で、不動産需要は先細りとなるなか、新築住宅の大量供給が続けば、いずれ不動産・住宅価格の大暴落がやってくるのは自明の理。かろうじて価値を維持できるのは都心の一等地のみ。それ以外のエリアに関しては資産価値を考えない方がいい。利用していない不動産があれば、少しでも早く売却した方がいい。

(私見:売却に関しては記事の通り、今後の市場が下落傾向に進むなかで、早期売却をするか、使い切るか。買い手側は、資産価値として考えず消費財(生活必需品)として考える。確実に下落するなら、少しでも購入予算を抑えて現金余力を残すのが家計防衛の基本。)

2)都内では世田谷・練馬が危ない。「生産緑地法」2022年問題、大暴落するのはこの地域だ。(略)

3)1000万円単位で売値が変わる。不動産は「買う」より「売る」ほうが難しい。でも、こうすれば高く売れる!

好条件での売却をするためには、不動産流通の実態を理解したうえで、業者選びが重要となる。ポイントは、担当者の見極め、大手だからといって安心できない、ホームページの掲載内容、値下げ提案しかしてこないか。

4)「とりあえず放置」が一番ダメ、田舎の実家「相続」か「放棄」か、ここが分かれ目。(略)

5)「きれいにしたほうが高く売れる」は本当か。いざ、マンション売却、こんな「リフォーム業者」は信用するな。(略)

6)仕事は自宅でする時代がやってくるのに、大手デベロッパーはなぜ、「オフィスビル」ばかり建て続けるのか。(略)

以上のような内容です。

不動産の売却をご検討の方、空き家を所有している、相続予定の不動産があるかは、ぜひ、同誌をお手に取って、記事をご覧になってみてはいかがでしょうか。(余談、タイトルの富動産に変えるという内容はなかったように思います。)

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2018年01月07日

今年は「インスペクションの説明義務化」が始まります

今年は「インスペクションの説明義務化」が始まります。実施時期は本年4月からとなります。

これが弊社に限らず、不動産業界、そして中古住宅の流通市場にとって、大きなターニングポイントになると思います。

そもそもインスペクションとは?

インスペクションとは、住宅の現状や改修すべき点や時期などを建築士など専門家が点検し報告することです。

今回の新制度で、中古住宅取引の際に宅地建物取引業者は、インスペクションに関する説明義務が課されました。

売主より売却の依頼を受けた際に、インスペクションを実施するかどうかを確認する。

買主が契約する前に受ける重要事項説明時に、インスペクションが実施されたかどうか、実施された場合であればその結果も併せて説明する。

売買契約時に建物の状況について、当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付する。

この3点が業務として義務化されます。

なお、義務付けられたのは「実施」ではなく「説明」までです。

今回の改正によって、不動産業者は、重要な役割を果たすことになりますが、今回の改正をより活かして健全化するためには、中古住宅を売買する売主・買主の意識も求められます。

売主はできるだけ多くの情報を客観視して公開することが、新しい市場で勝てると考え、勇気をもって、インスペクションを実施すること。

買主は情報の公開有無、情報を適切に読み取り、購入や保険加入などを判断するとともに、中古住宅であるから、新築よりも価格が安いのに、新築と同様の状況を求めるのは現実的ではないと。

インスペクションを実施したことの優位性がきちんと反映されるためにも、売主、買主と不動産業者の三者が同じ方向へと進むことが必要となります。

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2017年11月03日

中古住宅の買い方選び方

中古住宅は、立地や広さの他に、築年数や状態の良し悪しが異なり、さまざまな条件の物件が売り出されるので、思わぬ出物があったり、逆に外れがあったりする。

建物の査定も、不動産会社や担当者によって評価方法がまちまちで、建物新築時の施工内容や設備なども多様になるため、中古住宅の評価額が不透明と言われるのも、芸術的評価とも共通するもので致し方ないのかもしれない。

このため、出物、掘り出し物が売り出されることもあり、いい物件ほど足が速い、情報が公開されるとすぐに売れてしまうという物件もある。

このような物件を手にするためには、いつでも行動が起こせるように準備万端、整えておくこと、最後はスピード勝負になる。

出物、掘り出し物を発掘するためには、中古住宅をいくつも見ておくことが必要となる。芸術の評価をする際に、多くの作品を見て鑑定眼を磨くことと同じである。

中古住宅を探す方には、全面リフォーム(リノベーション)をして自分好みの家にすること、第二新築を目指す方も増えてきている。

改築をする場合、大きな分かれ目となるのが、旧耐震か新耐震かの区分となる昭和56年(1981年)、耐震性の基準が改定された平成12年(2000年)の築年月になる。(年だけではなく月の確認、完成時期ではなく設計審査の時期)

中古住宅を改築する場合、土地から新築する以上に費用面の見通しが立てづらく、耐震性の確保(長期的な耐久性も含む)にどの程度の費用がかかるかは大きな影響を与える。このため、建築年度は大きな基準となる。

もちろん、建物の状態、建築構造、過去の修繕履歴、敷地の形状や高低差などによっても費用は大きく変わる。中古住宅を購入する場合、物件本体の価格の他に、購入の諸経費、リフォームする工事費用などを見込んで検討することが大切です。

また、リフォームの見積りをすることにより、建物の状態を把握することができ、外れを避けることもできれば、出物を拾うこともできる。

さらに付け加えれば、建物をきちんと検査し、その結果や修繕の必要性などの情報提供がされている物件であれば検討しやすくなる。

なお、将来いざという時に売れる・貸せる物件であるかどうかは、不動産選びの最重要課題になるのは変わらない。そのためにも、費用を抑える、土地の要素を高める、出物を拾うことは重要になる。

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売却の依頼から活動まで

「あなたのマンションを買いたい人がいる」と書かれたチラシが毎日、多くの会社から自宅のポストに投函されている。チラシには、購入希望者の年齢や家族構成、職業や学区についてなどリアリティを持たせた内容が記載されている。

私が暮らすマンションでは、1階住戸と8階住戸の特徴が異なるタイプの部屋が販売されている。これだけ多くの会社(ほとんどが名だたる大手仲介会社)に、購入希望者がたくさんいるなら、販売中の2住戸はあっという間に成約となるはずだが、どちらの部屋も数ヶ月経った今日でも販売が続いている。

販売されている住戸は、大手仲介会社からであることから会社そのものが問題があるとは思えない。それでもなぜ成約にならないかと言えば、チラシに記載されている購入希望者はダミーであるか、販売中の住戸を他社へ紹介しない両手狙いの情報操作がされているかのいずれかである。

いずれのケースも自社の利益のみを考えている悪質な手口であり、結果的に売主の利益を損ない、悔いの残る売却となる。もしくは、より好条件での売却機会を知らずに終わるため後悔はないかもしれない。

納得のいく売却のためにも、信頼できる会社へ依頼したいもの。仲介会社を見極めるためには、次の点を気にしてみるといい。

・メールや資料だけの机上査定はあくまでも目安の金額であり、これだけで仲介会社を見極めるのは難しい。直接会って、担当者から査定の根拠を説明してもらうことが重要となる。ただし、複数社の査定額から大幅に高い金額を提示する会社は、媒介契約欲しさの営業数字であることが多く、注意が必要となる。

・査定金額に対して、様々な金額設定と販売スケジュールなどのパターンを提示してくれるかどうか。売主の事情や意向などからどの選択がお勧めか、どのような販売戦略をもって進めるのかを説明してくれるかどうかをチェックするとよい。

・仲介会社以上に重要となるのが担当者そのもの。担当者とのコミュニケーションが円滑に進むか、個人的な事情や思いまで気兼ねなく話せるか、配慮してもらえるか。自社のセールス、他社の悪口ばかりで、肝心な売主のことを考えないのは論外です。

こうして依頼する会社と担当者が決まりましたら、販売活動に入ります。その活動の基本となるのが「販売図面」と呼ばれる概要資料です。ここにアピールポイントが盛り込まれるのですが、その内容は仲介会社によってかなり差が出ます。この資料で売れ行きが大きく左右されることから、どのような資料を作成してもらえるのか事前に確認するとよいかもしれません。

この資料が完成しましたら、情報公開へと進みます。情報公開は大きく分けて2つ、業者向けのレインズやアットホーム、一般消費者向けのネットやチラシなどです。

販売活動を始めて、すぐに買い手が見つかることは少ないが、2〜3ヶ月経っても見学者や検討者が現れない場合、販売戦略の見直しが必要となります。

見直す内容は、販売条件(金額など)、依頼する会社と依頼形態(専任、一般などの媒介内容)になります。やるべき販売活動をやりきっており、ライバル物件と比べ販売条件が厳しい場合は値下げを検討せざる負えないが、専任媒介(1社)である場合は依頼した会社に問題があることも多く、一般(複数社)にするか、会社を変更するという手もあります。

そして、値下げを行っても売れない、期限までに売り切らないとまずいなどといった場合、最終手段は不動産業者による買い取りとなります。

業者買い取りのデメリットは金額が安くなること。物件に手を入れ費用をかけて再生販売をするのがビジネスとなるため、経費なども考慮した結果、買い取り金額は相場の7割前後となることが多い。

内装がかなり傷んでいる、土地が広すぎる、建物や庭木から印象が悪いなど、手を入れればという物件の場合、買い取りでないと難しい場合も多くあります。逆に言えば、一般の方でも買い取りビジネス的に考えて販売するという手段もあることになります。

プロである買い取り業者でも、赤字(すべての買い取り事業で黒字というのは奇跡)になることもあり、半年、1年経っても売れないということもあります。そのくらい不動産の売却は難しく、奥が深いものです。

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2017年10月16日

耐震診断から耐震補強工事の流れ

耐震不足、旧基準建物の16%「6強以上」倒壊の恐れ(朝日新聞20171015)より http://www.asahi.com/articles/ASKBG5FTXKBGUTIL01T.html

「1981年以前の旧耐震基準で建てられたホテルや病院、小中学校などの建物のうち、一定規模以上の約8700棟の耐震性を診断したところ、約16%が震度6強〜7の地震で倒壊や崩壊の恐れがあることがわかった。国土交通省は改修などの対応を求めており、施設側は対応に追われている。」

この記事は公共施設の調査となっております。住宅の場合、旧耐震住宅で震度6弱で10%、震度6強で50%超、震度7で90%超の建物が倒壊すると予想されます。千葉県北西部の場合、首都直下型地震で震度6を超える予想されることから、旧耐震建物について対策が必要です。

対策の第一歩は耐震診断です。一般的な診断は、壁の量(筋交い、壁の割合)、壁のバランス(建物の形、壁の配置)、劣化度、地盤や基礎を対象とします。(実地の感覚では屋根も重要視)

1)壁の量:一般的に壁の量が多ければ多いほど地震に強くなります。

2)壁のバランス:建物の形と壁の配置も耐震性に大きく関係してきます。熊本大震災では間取り(壁の配置や建物の形)が間崩れしていると倒壊率が高いというデータも出ました。

3)劣化度:建物の構造耐力上重要な部分が劣化していないか状態を確認します。木材の腐朽、白蟻被害、含水率、現在の傾きや床鳴りなどが耐震性に影響を及ぼします。

4)地盤基礎:地盤は注意事項項目で総合的に評価します。基礎は鉄筋の有無、基礎の形状や接合部、現在の状態を確認します。

これらを評価し計算して評点を出し、倒壊する可能性が4段階に分類されます。

耐震診断の結果を受け、懸念される場合、耐震補強工事を実施します。

主な耐震補強工事は、地盤の改善、基礎の補修、壁の補強(筋交い、耐震用構造合板)、土台・柱・接合部の改善、屋根の軽量化などになります。

ただし、相手が天災であり、絶対に大丈夫と言い切ることはできません。国の方針(本音)では、旧耐震建物を耐震化するのも費用面や有効性から、旧耐震もしくは耐震基準に満たない建物は建替えをしてもらいたいと感じられます。

そうは言っても、新築するのは現実的ではないという場合、耐震補強工事を依頼することになりますが、リフォームのトラブルも増えていることから依頼する会社を見極めなければなりません。

注意が必要な会社の特徴を列記します。

早期契約を迫ってくる、とりあえず契約をと圧迫してくる、約束なしに訪問してくる、建築士が在籍していない、メインの業務が建築ではない、所在地が遠方、飛び込みで訪問してきた、書面を残さない、費用の詳細がない、などでしょうか。

人災にも気をつける必要があります。

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