2017年04月09日

不動産のドラマや小説にも監修を

史上最年少で将棋のプロ棋士となった愛知県の中学3年生、藤井聡太四段が4日の対局に勝って、デビュー戦から11連勝の新記録を達成した。

映画界では先月前編が公開された(後編は今月公開)「三月のライオン」、今月DVD化された「聖の青春」など、立て続けに将棋が題材となった。

このように将棋が話題に取り上げられることが多くなり、一時的なブームが訪れる前触れでしょうか。

映画やドラマが制作されるとき、将棋であれば「将棋監修」、この他にも、法律、歴史、医療、科学、宇宙などなど、その道の専門家がリアリティを追求するために助言する役割をもつ「監修」という役割があります。

先の映画では、将棋そのものと将棋界の習慣や文化、雰囲気など、現実離れして白けてしまわないように、監修のみな様がたくさんの助言をされ、制作サイドも意見を取り入れたように感じました。

不動産業界でも、昨年、「家を売るオンナ」を始め、不動産業界側、消費者側それぞれの視点からのドラマが制作されました。

同じ業界に属する立場として拝見させていただきました。その感想は、かなり現実的でリアリティがある、という面と、う〜ん、そんなことはないよ、という面の半々というところでしょうか。

ドラマですからデフォルメしたり創作したりされることもあるでしょうし、あくまでもフィクションということで割り切れれば楽しく拝見させていただけます。さらに、日の目を見ない不動産業界が取り上げていただくだけで、とてもありがたく思います。

小説の世界でも、人気作家の乾くるみさんが「物件探偵」という不動産を題材とした小説(ミステリーのような、人間模様のような)を発刊されました。

紹介文には「間取り図には、あなたの知らない究極の謎(ミステリ)が潜んでいる」「150万部のベストセラー「イニシエーション・ラブ」で日本中をまんまと騙した作家が、不動産に絶対騙されないコツ、教えます!!」と刺激的な文言が書かれており、騙されないためにも読まなくてはと、手に取りました。

内容は、不動産の声が聞こえる宅建主任者(現在は宅建士)が、トラブルに巻き込まれた消費者を救済する(謎を解く、真理を導く)という短編6話で構成されております。

新しく不動産投資を始めた地方の人、アパートに暮らす一人暮らしの女性、離別した子供を自宅に引き取った人、下町に古いアパートを所有する女性、定年後に時間を持て余す人、事故物件を買った人、などがトラブルに巻き込まれ、そこに「物件探偵」が現れます。

その時「怪しいものではありません(宅建免許を提示し)宅建主任者です」と名乗ります。これで、あ〜安心となるのはリアルではなく、話の流れ上で仕方ありません。また、宅建主任者ではなく宅建士だよ、という面も置いておいて、一番に気になったのは「宅建という認定をもらっている」というくだりです。

宅建士(旧主任者)は、認定資格ではなく、国家資格であり、資格者とおっしゃって欲しかった。本来は、取引に携わる人は全員必須としなけばならないのですが、事務スタッフでも他の職種でも、とにかく社内で5人に1人以上の資格者が所属していればいい、という規制の甘さが、資格から認定と格下げされてしまう要因なのでしょうか。

これからも業界のことが、書籍やメディアで取り上げられることが増えて欲しいと思っております。その際に、不動産業界の監修をされる方を是非活用してほしいと切に願います。小説のようにトラブルに巻き込まれないためにも。

先日「コンピューター将棋ソフトが、ついに名人を破った――。将棋ソフトの「PONANZA(ポナンザ)」が佐藤天彦名人(29)を圧倒した。」というニュースが流れました。

また「ビットコインの基礎となるブロックチェーン技術が発展するとなくなる職種」のなかで、不動産営業が取り上げられていました。

将棋も不動産業界も、コンピューターが席巻するようになると、ドラマもトラブルもなくなるのでしょうか。

乾くるみ 『物件探偵』 | 新潮社 紹介サイト http://www.shinchosha.co.jp/book/350781/

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2017年03月30日

さまざまな査定評価方法の使い方

不動産の売却査定を実施する際、複数の評価方法を組み合わせて行われます。

「積算価格(原価計算法)」は、市場などの外部要因は考えずに、その物件を改めて作るために必要な費用を積み重ねて計算された金額から、経過した年数などの割引を行い算出された価格です。いわゆる絶対的評価、主観によるものです。これは主に建物の評価で利用されます。

近年、金融緩和による円安、東日本大震災の復興や東京五輪などの建設土木需要、人口減少による人手不足などで、建築コストが上昇しており、積算価格も上昇しております。これが、最近の新築マンション価格高騰に繋がっております。

「比準価格(取引事例比較法)」は、周辺の取引事例などの外部要因から評価される価格です。比較対象となる物件や公示地価などの公的データなどと対象物件を比較し評価を加減する方法で算出されます。いわゆる相対的評価、客観によるものです。これは主に土地とマンションの評価で利用されます。

不動産業者がいう相場はこれにあたり、従来より査定の中心はこの方法です。ここは過去の経験値、現場の相場観、消費者や周辺機関(主に銀行)などから得られる肌感覚の要素が強くなります。

ドラマで「刑事の勘」と言われ信憑性が話題になりますが、ここでは「不動産の勘」ということになります。職人さんがいう手先の感覚とも近い。このため、担当者により目利きの良し悪しが違い、人によって信憑性も変わります。

数字で表しづらく、マニュアルなどの整備がしづらいこと、お客様への資料作りが難しいことから、行政や業界では表には出しませんが、やはり、この現場感覚、職人技がとても重要になります。

特に、数字で判断しやすい投資物件とは違い、実需(自宅用)の場合、お金ではない部分も購入の要素として強く大きいため、この感覚を無視すると、なかなか売れない、もしくは逆に、安く売ってしまった、ということになります。

このお金では表せない部分の評価・価格を「限定価格」と言います。いわゆるブランド、もしくは、個別要素の特例です。

有名なところで、古く(?)は「田園調布」、今(?)は「吉祥寺」など、理屈ではなく「ここに住みたい」、または「海沿いの高層マンション(高層階)」、「絶対新築!」、「実家の近く」など、その人の好みや個別な事情なども当てはまります。

この限定価格を相場として取引事例の対象にしてしまうと、査定金額が実際の価格と大きく乖離してしまうことにもなり注意が必要です。この場合、複数の事例、複数の会社に査定を依頼すると、限定価格が紛れてきても選別ができるようになります。

ここまでの評価は、主に実需(自宅)としての査定に使われる評価方法でしたが、投資用不動産の査定で利用されるのが「収益価格(収益還元法)」です。

これは、その不動産が稼ぐ力(収益)から逆算して計算された価格です。賃料10万円を稼げる不動産であれば、期待利回りを10パーセントとすれば、収益価格は1,200万円(年120万円÷10パーセント)になります。

家賃は賃貸市場から算出されることから、計算手法を変えた比準価格とも言えます。売買からの比準価格、賃貸からの比準価格の両方を算出してみますと、割高、割安などの判定にも使えます。また、想定家賃が念頭にあれば、住宅ローンを借りるリスクの強弱を判定することもできます。

これらを受験に例えれば、積算価格はテストの点数、比準価格は偏差値、限定価格はスポーツなどの特殊能力となり、収益価格は入学後に必要となる学力という感じでしょうか。

いくら点数が高くても、周りの人がさらに高ければ合格できない、合格した人の成績が低くてももしかしたら推薦入学(特殊能力による加点で学力は参考外)かもしれない、また、いくら点数が高く、周りの人よりも成績がよくても、学校が求める学力に達していなければ合格できない。

これと同じように、積算価格が高くても、周りがさらに安ければ売れない、「あの家(土地・マンション)がいくらで売れたからうちなら」と言っても特殊な事情があったのかもしれないので固執し過ぎると売れない、購入者側が見た価格(賃料)と乖離していれば売れない、ということになります。

このようなことにならないためには、全ての価格(評価)を客観的に見て、プロの助言を受けながら、販売戦略を構築されることをお勧めします。より高く売りたいという心情、自身の所有する不動産への思いは理解できますが、あくまでも購入側の心理が重要になります。

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2017年03月29日

売る、貸すを考えるなら立地が重要

土地を1,500万円で購入し、3,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて500万円で、購入総費用5,000万円の戸建てがある。その住宅を、親の事情(介護など)で、新築してから2年後に売却することになった。売り出し価格3,280万円、昨年の夏から売り出しているが、本日現在、売れていない。

売れない理由は、都内の仲介業者(建築をした会社の系列不動産会社)から販売されているという販売戦略の問題もあるだろうが、今回の販売では、もっと根っこの問題がある。それは、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことである。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの1,350万円として、建物本体3,000万円(建坪30坪弱なので、かなり高価な建物である)が、わずか2年で1,000万円超も下落したことになる。

建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は2,700から2,800万円程度は維持され、土地と併せて4,000万円超の評価は得られてもおかしくはない。

しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまう。

死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれない。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになる。

もし仮に、同じ購入予算5,000万円を、土地3,500万円、建物1,500万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、4,500万円程度は確保された可能性もある。(モデルケースも仮ケースも想定ですが)

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはない。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということ。

暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られる(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。

一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられる。

一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすい。

このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。

方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。

不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり(土地神話は根強いDNA)、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。(新築着工の総量規制、コントロールを国が乗り出せば別ですが)

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2017年03月26日

これからの住まい探し・検討の順番

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却して、資産を組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

今回の公示地価発表では、社会的問題になっている格差が見えてきました。

ものすごく極端に明暗が分かれつつあり、全体として下げ止まるように見えて、ひとつひとつを見ると格差がものすごくなっています。

今後の不動産は、価値が維持される横ばい、緩やかな下落、さらに、無価値(売れない)、マイナス評価(売る方がお金を出す)などという感じで分かれてくるのでしょうか。

このことから、今後、不動産を購入する場合、まずは立地、その後にお金、最後に物件、という順で検討することが、資産形成において大切になります。

1. 利便性が高く、生活にあった立地を選ぶ
2. 無理のない資金計画を建てる
3. 立地と資金を絡めて、購入できる物件を選ぶ

このような検討順になります。

まずは良い物件(気に入った建物)、その後に資金を立てて、買えるのは、都心から遠く離れ、駅からも離れた場所、という探し方では、厳しい未来が待ち受けています。(それを越えられるほどの圧倒的な資金力があれば別です)

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不動産を売却する際の戦術

もうすぐ4月、東京では桜の開花宣言が出たにも関わらず、今日は、花冷えの雨、冬のような寒い日になりました。せっかくの春休み中の日曜日があいにくの天気です。

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却し、組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

■不動産を売却する際の戦術

一戸建てを売却する際に、古い物件であれば、中古物件として再度売却するのではなく、売地にするという選択をする場合があります。

そんなときに考えるのは、家を解体して更地にしてから売却するか、そのままの状態(古家あり)で売却するか、どちらが、早く、高く売却できるのかどうかです。

更地にしてから売却する場合、解体費用を先にねん出して支払う必要があります。また、いつ売れるか、いくらで売れるか、不確定な状態での先行出費となります。

そのまま一戸建てやマンションを売却する際に、室内の状態などから、ある程度リフォームしてきれいな状態にしてから売却する場合があります。

この場合も、リフォーム費用を先行出費するかどうか、悩みどころとなります。

早く売却する、という点で考えれば、更地にする、リフォームを実施する、などの施策で、不動産を良く見せる演出は有効になります。

特に最近は、不動産業者から、リフォーム済みの中古物件が多く販売されており、購入者側も、きれいな状態になっているのが普通という感覚になっています。

このようなことから、物件の現状(古家、庭など)や室内の状況が思わしくない場合は、解体工事やリフォームにてきれいな状態にして売却することが特にお勧めとなります。

居住中の場合は、難しいかもしれませんが、資金的な面で、ということであれば、売れたら払いという手法もありますので、ご依頼される不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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弊社オリジナルの販売戦略がこちらです。売却提案サイト http://www.presale.jp/

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