2017年05月08日

不動産売却を受験に例えてみました

GWが終わりました。不動産市場では、4月は従来通りの週末、5月は4日まで落ち着いており、5日から購入側からの問い合わせが続々と入って、初夏のシーズンが始まったな、と感じることができました。

不動産のオンシーズン(売買)は、1・2月の新春、5・6月の初夏、9・10月の秋の3シーズンがございます。ここ何回かは、シーズンに入ったな、いつまで続くかな、もう終わっちゃったの、という短期型になっております。購入層が、広く、深く、濃くて熱いと、不動産市場は活況となりますが、ここ近年は、狭く、浅く、薄くて冷めている、という印象を受けます。

これから売却をお考えの方は、初夏のシーズンに間に合うよう早めに動くか、秋のシーズンを見据えて準備を開始されることをお勧めします。

さて、本題、受験に例えてみた不動産の売却査定の役割とポイントをご紹介します。

1. 取引事例

過去、同じような不動産が、いくらで売れたのか、データを活用し、事例と対象物件を比較して査定が実施されます。これを、受験に例えれば、志望する学校が、昨年の合格データ(平均とか最低点とか)から見て、今年は何点取れば合格するかな、と推測することに例えられます。

2. 原価積算

主に建物の金額を算出するに際して、今、同じ仕様で建てた場合、いくら必要か、その金額から経年変化による減価、リフォームなどを加味して、その建物の時価を算出します。これを、受験に例えれば、模試を受験して何点取ったか、という絶対的な点数になります。

3. 相場

過去のデータから査定金額を推測しても、原価積算から時価を算出しても、不動産市場における相場により、売買金額は左右されます。これを、受験に例えれば、ライバルとの点数比較になります。ライバルよりも点数が高ければ受かるし、低ければ落ちることになります。昨年のデータにおいて合格ラインを越えていたとしても、ライバルがより高い点数を取ることにより合格ラインが引き上げられることになります。

不動産も受験も、極端に言えば、過去のデータは当てになりません。(とは言え、指標になります)不動産なら、今の市場がどうなのか、受験なら、ライバルが受験では何点取ってくるのか、これが大事になります。

4. 外部要因

ライバルよりも、不動産の質、販売価格などが有利な条件を揃えたとしても、購入層が薄い、景気などの社会的状況が思わしくないと、売却が思うように叶わないということもあります。これを、受験に例えれば、ライバルよりも点数が高くても、合格ラインの足切りがあったり、合格枠を狭めたり、出願条件や試験内容を変えたりされることに例えられます。受験で他の学校から受験者が流れ込んだりするのと同様、不動産市場では、他のエリアや種別から流れてくることにより、相場が新たなステージになることがあります。

5. 総括

不動産を売却するに際して、まずは査定を依頼することと思いますが、より大事になるのは、過去のデータがベースとなる査定金額よりも、今現在の相場と、これからの販売戦略が大切になってきます。

例えでは、ネガティブな方向で例えましたが、仮に、比較対象となるライバルがまったくいない状況であれば、ご自身がプライスリーダーとなって市場を形成することができます。これは、高値で売れるチャンスがあるということです。このチャンスをつかむためにも、現在の状況を把握して、対応していくことが必要です。

このため、販売開始後もライバル関係を把握するために、弊社では、週1回の販売状況報告を実施しております。売却を依頼する会社を選定する際には、販売開始後の報告がどのように行われるかをご確認の上、ご判断いただくことをお勧めします。

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2017年04月30日

収入も資産も細かく複数に分ける

『9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣』著者生形大氏の発刊記念講演に出かけてきました。書籍や講演でおっしゃっていたポイントは、働かなくても安定的に入るストック収入を作ろう、複数の入り口を作ってリスクを分散しましょう、というものです。http://diamond.jp/articles/-/125604

ストック収入の代表的なものは、預金の利息、株の配当、不動産の家賃収入などになります。そのストック収入の反対は、給与収入などのフロー収入となります。複数のストック収入、ストック収入とフロー収入などを組み合わせて、収入先を分散し、確保することにより、これからの不透明な将来や老後の対策、資産形成に繋がります。

このように収入先が複数あれば、一つが思わしくない状態になっても他でカバーできます。この考え方を資産の部分にあてはめますと、同じ資金を一つにまとめて投資するというのは禁物ということになります。よく言う「すべての卵は一つの籠に入れるな」という言い伝えです。

ひとつの籠に入れておくと、何かあった時に、同時に被害に遭ってしまう、複数の籠に分けておけば、ひとつがひっくり返っても、他の籠に入っていた卵は無事でいられます。資産管理では、現金・預貯金、株式・債権、不動産の特徴が分かれた三種類に分散する三分法などが有名です。

これは、投資家、資産家に限った話ではなく、お金に余裕や余力がない一般の方こそ、考えて、実践しなければならないかもしれません。

不動産を題材にしてみますと、預貯金をすべて吐き出してまでして家を買ってはいけない、現金を確保しながら背伸びせずに買う、将来の収入を現金に回す余力がないほどの返済額にしない、無理なく蓄えができる範囲の返済額に抑える、同じ購入力なら、時期と場所と物を分散して買う、ということになります。

例)預貯金500万円あれば、家に使う分として200から300万円、残す分として200から300万円と分けて家を買う。

例)年収600万円、可処分所得400万円、生活費240万円のケースで残120万円の余力があっても、年120万円の返済額としないで、年60から90万円程度の返済額として、残りの30から60万円は蓄え・非常資金とする。

例)40歳で購入する場合、75歳までの返済期間を、60歳までの20年を住宅資金、60歳からの15年分を老後資金へと回す。

例)4000万円の家を購入できるなら、今、2000万円の家を2件購入する。この場合、どちらか1件を賃貸として収入として考えるケースと、職場近くと郊外・地方と分けて2件をオンオフで使い分ける、2件の地域を分ければ災害リスクの軽減にもなります。

長年、不動産を扱ってきて、多くの方々を拝見してきて、永住というのはなかなか難しい、10年程度で生活スタイルや状況に合わせて住み替えをした方が、負担少なく快適な生活を送れるのではないかと実感しています。

この場合、1件目から大きく買ってしまうと、2件目とはいけなくなります。1件目で何かあった時に2件目にいけず1件目で立ち止まってしまうと、負担重く苦しい生活を過ごさなければなりません。

どのケースでも、共通して言えるのは、売れる物件、貸せる物件、負担が少ない物件にしておくこと、もしくは、売れる状態(現金、借金などの資産バランス)にしておくことです。

2件、3件を買うというよりは、2度、3度買うという感じでしょうか。それがしやすいのが、住宅ローンという使いやすい融資制度、住宅の場合に受けられる様々な恩恵(減税など)、そして、サラリーマンの安定した収入があることと2件目以降の場合の賃貸収入になります。

くれぐれも、広い土地を購入して思う存分の好き勝手に注文住宅を建てる、というお金持ちな方がするような買い方は避ける方が賢明です。

もし地震や風水害などの災害に見舞われたら、病気や事故で収入が減ってしまったら、介護などの負担が増えたら、転勤や倒産などの仕事に変化があったら、才能が開花して子育てに費用が必要になったら、近隣関係が合わなかったら、というような様々なリスクがあります。

これらのリスクをマネジメントすることが、不動産の購入、さらには、資産形成や生活に必要となってきます。結論、家は小さく分けて、使える売れる家を買いましょう、高額、高負担の家は厳禁です。

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2017年04月16日

武力衝突から家計を守るために

米国のシリア爆撃から、空母打撃群の朝鮮半島近海への派遣、トランプ大統領の行動パターンから、北朝鮮との武力衝突があるのではないかと報じられております。

シリア、アフガニスタンと立て続けに米国は爆撃しましたが、両国そのものと戦争状態にあるわけでもないのに、なぜ、米国は爆撃をしてもいいのでしょうか。自国の危機を回避するのは当然かもしれませんが、他国の領土を勝手に爆撃してもいいという権利はないと思います。

武力衝突から戦争へと進んでしまえば、日本にも大きく影響があると思われますが、日本国内の雰囲気(メディアや街中)では普段と変わらないことから、最悪のケースは回避されるのかと感じています。(日本に危機意識がないだけなら別ですが)

そして、もし、紛争戦争が勃発し長引くと世相不安などから不動産市場は低迷します。その結果、不動産価格の下落傾向が加速してしまいます。(日本経済も短期的には混乱するのでしょうか)

会計では、資産と負債、その差引が純資産(マイナスなら債務超過)と区分されます。日本の一般的な家庭では、資産の大半を自宅不動産が占め、負債として住宅ローンを抱えている状態なのではないでしょうか。

その場合、売却できる金額から住宅ローンの残額を差し引いて、プラスなら財務状況は健全、マイナスなら債務超過で危険という判断ができます。(マイナスの場合、それを補う金融資産があれば債務超過を回避できる)

不動産の評価額と住宅ローンの残債が同額の場合、今後、不動産の評価が上昇もしくは横ばいであれば、住宅ローンの残債が年々減少することから財務状況は健全な方向へ進みます。

しかし、この逆、不動産の評価が下落した場合、その下落した金額を超えるペースで住宅ローンの残債を減らしていかなければ債務超過に陥ってしまいます。

この下落が急激に起きる恐れが、米国と北朝鮮との武力衝突です。もし、最悪の事態になった場合、一気に債務超過へ陥ることになります。ただし、売却せずに住宅ローンの返済を続けていければ債務超過とは言え破たんすることはありません。

それでも、いざという時、売れば住宅ローンの返済を終えるという状態にしておくことがリスク管理として大切になります。

また、資産を自宅不動産一つだけにしておく状態がリスクを高めていることになります。有事の際には金というように、金を持つこともいいでしょうし、現金としておく、株式、債券、海外投資などなど、資産を分散しておくことが重要です。

5000万円の自宅がギリギリ買えるというなら、2000万円の不動産、2000万円の現金(借金減少)、1000万円の金融資産(金)という感じに分散することがお勧めです。

今回のような国際的なことから、会社の倒産や事故、事件など、自分がいくら気をつけていても、なにかしらの事態に遭遇してしまうことがあります。人生では何が起こるかわからない。何が起きても困らないようにしておくことが大切です。

不動産で言えば、買えるだけの資力を目一杯使って自宅を購入する、いざという時に抱えきれないほどの住宅ローンを背負う、などという購入は避け、また、不動産だけが資産なら売却して組み換えるということ、不要な不動産は売却して現金化する、となります。

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ネット・サイトを信頼し過ぎると怖い

生後6か月の男児が「乳児ボツリヌス症」で亡くなるというニュースが報じられました。

(参考)乳児ボツリヌス症とは、消化気管が十分に発達していなく、腸内環境の整っていない生後間もない乳児がボツリヌス菌を摂取すると、腸内で繁殖し、毒素を出すことで発症する。ボツリヌス菌は自然界に広く生息していて、植物の花粉を汚染している場合、はちみつに混入する場合がある。ボツリヌス菌は家庭での加熱調理では死滅させるのが難しい。そのため東京福祉保健局は、1歳未満の乳児にはボツリヌス菌の芽胞に汚染される可能性のある食品(はちみつ等)を食べさせるのは避けるよう、注意を促している。

1歳未満の乳児には蜂蜜は危険ということを存じませんでしたが、今回問題になっているのが、料理レシピサイト「クックパッド」で1歳未満の乳児が食べる可能性がある料理で蜂蜜が使うレシピが多く掲載されていたことです。

サイトは一般の方でも投稿できるもので、クックパッドそのものがレシピを開発したわけではありませんが、上場企業が運営するサイトということで、信頼性が高いと思われ、安全だと信じてしまいやすいことから、サイト運営に対しての責任を求める声が出ています。

同社は上場企業でもあり、経常利益を40億円超もたたき出していることから、管理栄養士を採用して投稿される内容に問題がないかチェックする費用を捻出しても良かったのかもしれません。

昨年のDeNAの医療情報サイトや、世界で政治や国際問題まで発展してしまうフェイクニュースなど、運営会社や投稿者の悪意によるものとは違い、今回は、善意であるのかもしれませんが、それでも、間違った情報が信頼性が高いサイトから配信されることから、サイトを利用する側にも注意は必要と思われます。

不動産の分野でも、上場企業から弊社のような零細企業まで、多くの情報が配信されております。不動産会社は宅建業の免許を受けて営業していることや、監視が厳しいことから、間違いも少ないのですが、注意が必要なのは宅建業(宅建士)ではない一般のサイトです。

近年、不動産投資も盛んになり、個人が経験値でサイトに情報を掲載することも多くなりました。拝見していて感じるのは、一つ一つの間違いというより、断定的に書かれていることです。

不動産では個々に様々なケースがあり、一つ一つの状況に合わせながら適切な対応をしていくのですが、少ない経験(投資家でも売買の経験はプロより少ない)から断定されると、サイトを閲覧した方は、その情報を思い込んでしまいます。

その結果、買い損ねるくらいなら被害も小さいですが、断片的な情報を信じ込みすぎて、プロの意見を聞かなくなってしまったら、怖い結果が待ち受けています。プロなら、自身の責任を回避しつつ、売買を成立させることさえもできるかもしれません。

また、クックパッドやDeNAのように、誰もが知るような会社やサイトでも、誤った情報が多く掲載されることもあります。大きい会社、有名なサイト、というだけで信頼してしまうのも危険なことが分かりました。

本来は、個人の経験値で書かれた体験本ではなく、学問的な書籍で確認していくべきかと思います。しかし、さまざまなケースを学びきることも難しいことからプロを活用すべきです。病気や健康なら医師、法律なら弁護士などなどと同じです。

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2017年04月15日

ネット・サイトを信頼し過ぎると怖い

生後6か月の男児が「乳児ボツリヌス症」で亡くなるというニュースが報じられました。

(参考)乳児ボツリヌス症とは、消化気管が十分に発達していなく、腸内環境の整っていない生後間もない乳児がボツリヌス菌を摂取すると、腸内で繁殖し、毒素を出すことで発症する。ボツリヌス菌は自然界に広く生息していて、植物の花粉を汚染している場合、はちみつに混入する場合がある。ボツリヌス菌は家庭での加熱調理では死滅させるのが難しい。そのため東京福祉保健局は、1歳未満の乳児にはボツリヌス菌の芽胞に汚染される可能性のある食品(はちみつ等)を食べさせるのは避けるよう、注意を促している。

1歳未満の乳児には蜂蜜は危険ということを存じませんでしたが、今回問題になっているのが、料理レシピサイト「クックパッド」で1歳未満の乳児が食べる可能性がある料理で蜂蜜が使うレシピが多く掲載されていたことです。

サイトは一般の方でも投稿できるもので、クックパッドそのものがレシピを開発したわけではありませんが、上場企業が運営するサイトということで、信頼性が高いと思われ、安全だと信じてしまいやすいことから、サイト運営に対しての責任を求める声が出ています。

同社は上場企業でもあり、経常利益を40億円超もたたき出していることから、管理栄養士を採用して投稿される内容に問題がないかチェックする費用を捻出しても良かったのかもしれません。

昨年のDeNAの医療情報サイトや、世界で政治や国際問題まで発展してしまうフェイクニュースなど、運営会社や投稿者の悪意によるものとは違い、今回は、善意であるのかもしれませんが、それでも、間違った情報が信頼性が高いサイトから配信されることから、サイトを利用する側にも注意は必要と思われます。

不動産の分野でも、上場企業から弊社のような零細企業まで、多くの情報が配信されております。不動産会社は宅建業の免許を受けて営業していることや、監視が厳しいことから、間違いも少ないのですが、注意が必要なのは宅建業(宅建士)ではない一般のサイトです。

近年、不動産投資も盛んになり、個人が経験値でサイトに情報を掲載することも多くなりました。拝見していて感じるのは、一つ一つの間違いというより、断定的に書かれていることです。

不動産では個々に様々なケースがあり、一つ一つの状況に合わせながら適切な対応をしていくのですが、少ない経験(投資家でも売買の経験はプロより少ない)から断定されると、サイトを閲覧した方は、その情報を思い込んでしまいます。

その結果、買い損ねるくらいなら被害も小さいですが、断片的な情報を信じ込みすぎて、プロの意見を聞かなくなってしまったら、怖い結果が待ち受けています。プロなら、自身の責任を回避しつつ、売買を成立させることさえもできるかもしれません。

また、クックパッドやDeNAのように、誰もが知るような会社やサイトでも、誤った情報が多く掲載されることもあります。大きい会社、有名なサイト、というだけで信頼してしまうのも危険なことが分かりました。

本来は、個人の経験値で書かれた体験本ではなく、学問的な書籍で確認していくべきかと思います。しかし、さまざまなケースを学びきることも難しいことからプロを活用すべきです。病気や健康なら医師、法律なら弁護士などなどと同じです。

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