2005年09月06日

QA34:手数料3%が『限度』ということは、3%以下に交渉する事は可能なのでしょうか?

[質問]

この度今住んでいるマンションを売却し、一戸建てを買い替えることになりました。仲介業者が入り、マンションの売却の仲介と、新築購入の仲介をしていただいてるのですが、この場合売却の手数料と、購入の手数料と両方支払わなければならないのでしょうか?知り合いからは、買う方の手数料はいらないのでは?といわれたもので・・・。

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2005年09月05日

QA33:契約前と契約後で言っていることが変わってしまっていて、解約したいんですが。

[質問]

契約前と契約後で言っていることが変わってしまっていて、解約したいんですが、違約金を請求されずに解約できるのか教えてください。解約したい理由はゴミ捨て場が家の横には設置しないと何度も確認して不動産の人もゴミ捨て場にはならないと言っていて、契約する時もゴミ捨て場のことをふれずに印鑑を押さしたからです。

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2005年09月04日

QA32:売却時には以前の家が火災にあったことも知らせるべきでしょうか?

[質問]

自宅を売却検討中です。16年前に火災で全焼し、その土地に注文建築で建てました。売却時には以前の家が火災にあったことも知らせるべきでしょうか?火災の後は更地にし、地鎮祭もして清め、一切燃えカスなどはありません。

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2005年09月03日

QA31:3年〜5年で払い終える予定の場合で銀行の選択はいかがでしょうか?

[質問]

当初1,500万円を借りて、2年後の退職金で1,000万円を繰上返済し、3年〜5年で払い終える予定です。その場合5年固定で新生銀行の1.9%にするか、それとも三井住友の0.98で3年間この金利で返し、出来る限り3年以内にしながらももし5年かかったとして2年間金利が少し高くてもトータル返済額は三井住友かどうか悩んでいます。いかがでしょうか?

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2005年09月02日

QA30:違約で解約になった場合の仲介手数料はどうなりますか?

[回答]

 解約時の仲介手数料の取り扱いですが、基本的に、違約解約(手付け解約)の場合は、仲介手数料が発生し、白紙解約(ローン、危険負担)の場合は、仲介手数料は発生しません。これは、取引の完了を持って、仲介手数料が発生するのではなく、仲介手数料の基本が契約の成立にあるからです。

 違約解約の場合は、契約が成立したものの解約になったということで、契約はあったのだから、仲介手数料は発生する。白紙解約の場合は、契約そのものが無かったことにするのだから、契約がないため、仲介手数料も無いとなります。

 違約金と仲介手数料は別物ですから、相手の不履行により解約になり、違約金を受領したときは、その中から手数料を支払います。また、自分の不履行により解約になった場合は、違約金の支払いを相手方にした上で、さらに手数料を支払います。

・相手方の違約の場合:違約金−仲介手数料=受け取る金額

・自分の違約の場合:違約金+仲介手数料=支払う金額

手付金については、売主より買主に返金になります。

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2005年09月01日

QA29:財閥系の大手不動産会社なら安心ですか?

[質問]

財閥系の大手不動産会社なら安心ですか?少なくとも、違法建築をアノ手・コノ手で売ったりはしないのかなと思ったのですが、どうでしょう?

[回答]

大手さんは、違反違法は絶対というくらいしてきません。この違反違法ということに関しては、ほんとうに敏感に反応します。

しかし、違反違法にならなければいいという部分は、普通の不動産業者以上にありまして、会社主義・成績主義みたいな点は大手さんの方が顕著です。またまた昨夜の飲み会での話ですが、ある不動産業者さんの話から考えますと、成績のためなら裏切り・人の道に反することは平気みたいですね。決して、違法ではないのですが。。

街の小さな不動産会社の方が、良心的だったり、人のつながりを大切にしたりと人としては正しいことも多いです。しかし、厳しい世の中ですから、そういう会社は、だんだん商売も強く大きいものにやられていますが。

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2005年08月31日

QA28:建築確認申請が下りていないのに、土地・建物セット契約になっているのです。

[質問]

「建築条件付土地」で建築確認申請が下りていない(申請も出していない)のに、「土地・建物セット」契約になっているのです。業法違反ですよね?

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2005年08月30日

QA27:日当たりがわるくなる可能性がある土地ですが、価値があるかどうか心配しております。

[質問]

物件の横に駐車場があり、かりに、駐車上の土地に建物が建設されたばあい、かなり、日当たりがわるくなりそうです。このような可能性がある土地(アパートつき)ですが、土地としての価値があるかどうか心配しております。

私としては、@アパートで、何年間(できれば10年ぐらい)家賃収入を得て、将来的に土地として販売するか、A住居マパートを建築して、収益物件として、持ち続けるか考えていますが、上記のように、よこの駐車場に建物が建った場合に、@とAのシナリオも、難しいのではないかと懸念しております。

物件概要:浦安駅より徒歩圏で、現在古アパート(満室)ありの土地を検討

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2005年08月29日

QA26:登記の際の費用についてお伺いしたいのですが

[質問]登記の際の費用についてお伺いしたいのですが…建物表示登記に8万程度、所有権移転登記は土地評価額の1%、建物保存登記は木造97u程度ですと2万円程度で、あとは司法書士さんへの報酬額(7〜20万??)と考えていいのでしょうか?

[回答]建物表示登記費用は、その程度です。土地の登録免許税もその通りです。建物保存登記も、ほぼそのくらいではないでしょうか。(2万から4万)司法書士の報酬はまちまちですが、20万円まで見ていれば納まると思います。

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2005年08月26日

QA25:住宅保証機構に登録されていない場合、性能保証をつけては貰えないですよね?

[質問]「【性能保証】をつけた方が絶対安心です、別途費用はかかりますが」と仰っていた仲介業者さんが、今日の打ち合わせでは何故か「私がいままでやった中でも1軒だけでした、性能保証をつけたのは。あれに20万とか掛けるなら、他のものに使ったほうがいいです、10年なんてすぐですよ」なんて全くもって別人の様な発言をされており、不審に思って調べてみたのですが何と、事業主である工務店さん、「(財)住宅保証機構」に登録されてないんです!完成保証制度はおろか、性能補償制度すら…これは大きな不安材料なのですが(手の平を返した様な仲介業者の態度も)、どうなのでしょうか?この機構に未登録の工務店での施工で、何かあたったら…

それに、この担当者大丈夫かという気もしています。きちんと交渉などはしてくれていますが、たった数日で発言が変わる、しかも調べればこういう事情…。ただ売れればいいという感じでもないのですが、相手に合わせて物を言う(今回の場合工務店さん)傾向があります。

登録されていない場合、性能保証をつけては貰えないですよね?それとも性能保証機関が、別にあり、そちらに登録されているのでしょうか?

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2005年08月25日

QA24:住宅性能評価ですが、受けるべきでしょうか?

住宅性能評価について、工務店は対応して頂けるのですか?

住宅性能評価を受けるか受けないかという問題より、その中身が問題だと思います。ただ受けるだけ受けても、結果が悪いということもあります。受けるだけが条件なら、結果に関わらずそれで義務が終わってしまいます。

それよりは、この項目に関してどれだけの基準を満たすかを条件にした方がよろしいのではないでしょうか。

本来、住宅性能評価の目的は、住宅の基準を科学的数値にすることにより、建物を評価することです。当然悪い評価も出ます。悪い評価が出た時には、建物の価値も下がりますし、気分的にも嫌なものです。

私個人としては、不動産取引の公平さを求めるために、受けているほうが、望ましいですが、これだけ受けていない住宅が多いとあまり効果が出ません。

余談ですが

もし、私個人が自宅を建築する際は、やらないと思います。断熱性や気密性など各ハウスメーカーが言っていることは理解はしますが、現在の建築水準はかなりのものがあり、そういう数値的なことよりは、構造躯体とか施工の信頼性に重点を置きたいと思います。

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2005年08月23日

QA23:仲介業者さんが、売主の意向に頷いているというか…、こういうものなのでしょうか?

[質問]検討中の物件は、仲介業者さんを通してお話をしているのですが、先日仲介業者さんと工務店さんとで初めてお話し合いをし、違和感を感じたのですが…

仲介業者さんが買主である当方以上に売主である工務店さんに物凄く気を遣っているという事なんです。買主の意向より、売主の意向に頷いているというか…
少し不信感を抱いてしまいましたが、こういうものなのでしょうか?

当方としては、契約の際は高い手数料(上限いっぱいです、交渉しても「税金と思って下さい」と一蹴です)をお支払いするのになぁ…という感じで。売主さんからも手数料を頂くのでしょうが、とはいえ「仕様書は工務店だとこういうものですよ」とかいい加減なままで済ませようとしたり(交渉してきちんと作成して頂く事になりましたし、工務店さんもきちんと作成する予定だったそうです)、不安があります。

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2005年08月21日

QA22:公簿取引だが、測量をしていないのに大丈夫なのでしょうか?

[質問]現在検討中の物件について、地籍測量図がありませんので実測図の件をお伺いしてみました。すると…「実測はしていない」という事なんです。境界のポイントは打っていて、テーピングはしてある、あくまで公簿取引だが面積はほぼ公簿通りと仰っているのですが、測量をしていないのに大丈夫なのでしょうか?素人としては、とても不安です。

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2005年08月19日

QA21:地積測量図のない土地(法務局にそういったものが存在しない)は大丈夫なのでしょうか?

[質問]地積測量図のない土地(法務局にそういったものが存在しない)は大丈夫なのでしょうか?実測図があるので、何かあった時も法的に問題はないですと仲介業者さんに言われたのですが、そういうものでしょうか?

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2005年08月18日

QA20:地鎮祭や棟上式は必要なのでしょうか?

[質問]競売に掛かった事のある物件というのは、素人としては気になるのですがこのご時世で出る物件出る物件、何かしらそういう感じのイワク?が付いている様なんです。業者さんによっては、「気になって当然です」と仰ったり、「競売なんて気にしないでいいんです」と仰ったり、マチマチです。

 実際、どうなのでしょう?出世家はずっと出世家であるとかいいますし、やはり気になるのですが、そういう事を気にするのはナンセンスなのでしょうか?
「気になるなら、地鎮祭をすればいい」と仰る業者さんもおられますが、そういう問題でしょうか?そもそも、地鎮祭や棟上式は必要なのでしょうか?

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2005年08月10日

QA19:競売に掛かった事のある物件というのは、実際、どうなのでしょう?

[質問]競売に掛かった事のある物件というのは、素人としては気になるのですがこのご時世で出る物件出る物件、何かしらそういう感じのイワク?が付いている様なんです。業者さんによっては、「気になって当然です」と仰ったり、「競売なんて気にしないでいいんです」と仰ったり、マチマチです。

 実際、どうなのでしょう?出世家はずっと出世家であるとかいいますし、やはり気になるのですが、そういう事を気にするのはナンセンスなのでしょうか?「気になるなら、地鎮祭をすればいい」と仰る業者さんもおられますが、そういう問題でしょうか?

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2005年08月09日

QA18:中古住宅を購入後、解体して新築するということも可能ということですか?

 売り出される土地は二種類に分かれます。新しく作られた土地と以前よりある土地です。新しく作られる土地は、以前は田・畑・山林などの未開発地を造成することにより生まれますので、当然古家はございません。

 更に分けますと、以前より開発された分譲地内になるものの宅地として未利用の土地を造成する場合と、常磐新線沿線のように、新規に街ごと開発するものに分かれます。前者は売主の意向により面積などは調整できますが、後者は行政(法律)などにより大きめに区画されます。

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2005年08月08日

QA17:建築条件付きにしてしまうのはやはりウワモノで儲けが出るからなんでしょうか?

[質問]土地だけを切り売りして欲しいのに建売だったり建築条件付きにしてしまうのはやはりウワモノで儲けが出るからなんでしょうか。

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2005年08月07日

QA16:土地の実売価格をどのような方法で、調べればいいでしょうか?

[質問]浦安市内で築33年ぐらいで、土地を買う値段ということで、すすめられております。土地の実売価格をどのような方法で、調べればいいでしょうか?

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2005年08月06日

QA15:マンション売却に際して、専門家の助言をいただきたいと考えております。

[質問]マンション売却に際して(1)仲介会社の選択、(2)仲介形態(専任専属/専任/一般)の選択、(3)媒介契約書条項の適否判断で、専門家の助言をいただきたいと考えております。

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