2005年10月21日

QA74:新築未入居(中古)の損得

[質問]

築1年3ヶ月の未入居(売れ残り)マンションを購入したいと思っています。
税制面で 築1年を超えているので新築の関係の優遇税制は受けられないのでしょうか。

[回答]

印紙税、登録免許税、不動産取得税、住宅ローン控除など、
新築と築1年の中古とでは取り扱いに差はありません。

購入後に、固定資産税が発生しますが、新築時の軽減期間が
短くなることが考えられます。
新築時より、3年もしくは5年(3階建て以上のマンションなど)
の間、建物の固定資産税が2分の1になるのですが、
その期間が新築直後に購入するよりも短くなると思われます。

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2005年10月16日

QA73:不動産査定書の作成依頼

[質問]

 不動産査定書(土地、建物)がほしいのですが地元の不動産会社に言えば作成して頂けるとの事だったのですが聞いてみましたらわからないとの事でした。

 市役所の評価証明とは別物ですか 不動産屋に見て頂き価格を書いて頂き、捺印のある書類がほしいのですが、書式は規定のものがあるのでしょうか あるならばどこに連絡をとればよいのでしょうか

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2005年10月15日

QA72:中古住宅の瑕疵担保責任

[質問]

中古の一戸建を購入し、引渡しが終わり一週間ほど経過しています。荷物を少しずつ移動しているのですが、冷蔵庫置場の床が抜けている事に気付きました。さらに、柱の部分までが、若干ですが腐食しているようにも感じます。(抜けている部分が角の為、すぐ柱があります。)
仲介業者経由で売主に修理をお願いしたのですが、売主は、現況で販売したので、修理には応じられないと言っています。物件を見た時は空室でしたが、床がコルクタイルになっており、表面上は、抜けているようには見えませんでした。また、冷蔵庫置場の為、歩いて通る所ではないので、通常、抜けている所の上にのる事はありません。引渡し後、冷蔵庫を置いて初めて気付きました。

売主としても、抜けている事には気付かなかったと言っています。契約書上、売主の瑕疵担保責任は、引渡しから2ヶ月となっております。この場合、売主の瑕疵担保責任として追及できるのでしょうか?

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2005年10月14日

QA71:登記名義人と売主の相違

[質問]

 購入契約をしました。登記簿はまだ亡くなった人の名義で、相続人は別の人に売却し、その人から私が購入します。決済で司法書士のもと、一度に全部の登記をすると言われましたが問題はないのでしょうか?叉、その時点で注意すべき点は何ですか?

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2005年10月13日

QA70:引渡しの遅延

[質問]

 6月に建売を更地で購入して10月末に完成・引渡し予定なのですが、なかなか工事に入らずやっと先日(9月下旬)から基礎を始めましたが、担当者から引渡しを1か月遅れるとの連絡が入りました。

 今まで何をしていたのかと聞くと自分たちの都合ばかりで腹が立ちましたので解約の話をしました、この場合手付け金の没収や違約金などの請求はどうなんでしょうか?悪いのは引渡し日を守れない先方だと思うのですが、契約上のペナルティーが分からないので教えてください。

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2005年10月12日

QA69:取引時の必要書類

[質問]

初めまして。お聞きしたいのですが、印鑑証明は4枚も5枚も必要な物なんでしょうか?

[回答]

不動産を購入する側を前提とした内容です。

まず、所有権移転登記(売主→買主)の手続きでは、
印鑑証明書は必要とされていません。

買主側で印鑑証明書が必要となるのは、
住宅ローンの手続き関係です。

この際、銀行提出用に2〜3通、抵当権設定用に1通です。
購入する不動産の内容や借入内容、取り扱い金融機関などにより、
必要とする通数は変わりますので、断定的なお答えは出来ません。

正直な感じでは、必要となることもありえるけど、
少し多いかなというところです。

すっきりさせるためにも、必要な通数は、どこに提出するためか、
不動産会社、金融機関にご確認下さい。

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2005年10月11日

QA68:住宅ローンの選定

[相談]

今年12月に引渡しの新築マンション3980万を購入契約いたしました。
親より援助もありローン借り入れ金額は1000万、25年返済を予定しています。

ローンの借り入れ先を、色々調べれば調べるほど迷っています。

某銀行の当初3年もしくは5年固定の優遇金利(1.5%もしくは2.0%)を利用するのか、
フラット35(2.65%)で安定した金利を選ぶか・・・

私としてはフラット35は、例えば3000万35年借り入れのようにびっちり借りる方が
有利に思えて、今の低金利のメリットを最大限に生かすなら、期間に短い私達にとっては
最初の3〜5年の低金利を利用したほうがいいのかなと思っていました。

でも主人はこの低金利の今こそ通年2.65%なんて金利があるわけで、もう5年もしたら
確実に金利があがるぞ、というわけです。

確実な金利の動向はわからないと思いますが、金利予測も含め、どちらのローン
がメリットがあるとお考えになりますか?

ちなみに主人32歳、妻32歳、子供2歳半と4ヶ月の2人です。

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2005年10月09日

QA67:余剰資金の使い道

[相談]

現在、残り31年1200万の住宅ローンがあり、今年の8月に2年固定金利で1.8%契約更新をしました。手元に余剰資金は150万円程度しかないのですが、この資金を使って、(1)借り換え、(2)繰り上げ返済、(3)金利が上昇した場合まで待つ等、良い対策は有りますでしょうか?なお、借り換えの場合は、この残高で対応してくれるところが見つけられないのです。では、宜しくお願いいたします。

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2005年10月08日

QA66:ローン控除利用の損得

[質問]

新築のマンション(1,850万円)を購入予定です。
当初ローンを組むのが嫌だったので、一括で支払いを行おうと思っていたのですが、
周囲から税金の優遇などを考えて、一括で支払わない方が得だという意見を聞きました。

質問内容は以下の通りです。
1.一括よりローンのほうが得なのか?
2.ローンを組む場合、頭金とローン分の内訳をいくらにすれば得になるのか?

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2005年10月07日

QA65:権利証の受領時期

[質問]

 この度、初めて土地を購入することになりました。
 明日、不動産屋と司法書士の所へ行って手続きをします。
 その際、登記簿は直ぐに頂けないと聞きました。
 土地購入(代金支払い)と引き換えに登記簿は
 頂けるものではないのですか?

 土地購入の勉強不足でとても不安になっています。
 御教示の程お願い致します。

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2005年10月06日

QA64:つみたてくんVS繰上返済

[質問]

5年前に分譲マンションを購入し、借入先が住宅金融公庫、残元金が約1400万円です。

三年後を目標に一戸建ての購入を考えており、昨年秋からつみたてくんを始めましたが、その分のお金を繰り上げ返済、もしくは月々の返済増額にあてて早期完済を考えた方が良いのか迷っています。

現在繰上げ返済可能額は400万円、つみたてくんを止めるとすると払い込み分約120万円の追加と月々返済3万増額は可能です。

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2005年10月05日

QA63:15年間のローンで低金利なのは

[質問]

900万円借り入れで、15年の間に完済したいのですが、出来るだけ利息が少ないローンを教えてください。現在33歳です。

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2005年10月04日

QA62:都心で購入するか、郊外で購入するか

[相談]

現在、マンション購入を考えております。

1つは、都心の駅から近いところに50uくらいの物件を購入し将来的には投資用として購入する。子供ができ成長したら(10年後を考えています)購入した物件を貸し、家賃収入をローンにあて、残りを家賃へまわす。

2つは、はじめから都下にファミリータイプのマンションを購入する。
双方の仕事が忙しいため、希望としては1で現在3500万(30年ローン)検討中のマンションがありますが、投資用を主として購入することはどうなのかということです。

2人とも実家が持ち家で長男長女なので将来どうなるかはまだわからない状況です。あと3年くらいは共働で繰り上げ返済等も考えています。なにか良いアドバイスをお願いいたします。

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2005年10月03日

QA61:売主業者の犯罪

[質問]

 賃貸用マンションの売買契約締結後、その不動産会社社長が覚醒剤所持で現行犯逮捕されました。犯罪者と契約するつもりはないので解約したいのですが、手付金を戻すことはできますか?

 まだ竣工前です。銀行からはローン条件に「現在居住しているマンション(母所有)の登記簿謄本の提出」項目が挙げられていますが、母は犯罪会社の物件購入反対で謄本をとることを認めていません。

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2005年10月02日

QA60:重要事項説明の設備について

[質問]

 重要事項説明書に、上下水道が敷地内に敷かれていることになっており、
 図まで描いてあるのですが、管がありません。

 不動産業者に、話が違う旨伝えているが、釈然としません。
 こんなことが、許されるのでしょうか?
 こちらは、どのように対応したら良いですか?

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2005年10月01日

QA59:セットバック

[質問]

 前面道路幅員3.6m(私道)に面した敷地の有効宅地とは道路中心から2m以内の部分は除外されるのでしょうか?

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2005年09月30日

QA58:新耐震基準の有無

[質問]

 築28年の中古住宅の購入をを考えています。
 売主に『新耐震基準を満たすことの証明書』を出して欲しいと言ったら
 お金が掛かるのでイヤだと断れました。

 今年の4月から中古住宅税制特例措置が施行されたようですが・・・・
 もしこの証明が出ないで購入した場合、どの様なデメリットが有りますか?
 税金の事以外でもいいです。

 将来の増築・リフォーム・建替え等に関わってくる事でもいいので教えて下さい。

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2005年09月29日

QA57:仲介業者の変更

[質問]

 心情的にその仲介業者への不信感が拭えなかった場合、極論から申し上げて、買い付け証明を依頼した仲介業者を変えることは業界の常識という見地からは可能なのでしょうか?

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2005年09月28日

QA56:当初土地だけという話だったが、建築条件付きでないと売らないと言い始めました。

[質問]

当初土地だけという話だったので、買うつもりでローンとかも通しました。

しかし、建築条件付きでないと売らないと言い始めました。

しかもその土地はその業者が仲介しているだけです。こんなことってアリなんでしょうか?

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2005年09月27日

QA55:繰り上げ返済のタイミング

[質問]

 来年の10月にみずほ銀行の3年固定1.55%が終了します。住宅ローン減税、手数料を考えると3年固定終了時に400万まとめて繰り上げ返済するのと現時点で約100万返済しておくのとではどちらが得なのでしょうか?

 既に2250万、35年ローンを今年2月に約100万繰上げ返済しています。

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posted by preseek_shibata at 07:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする