2009年04月20日

違反建築の住宅を買ったら

[質問]

 5年前に建蔽率違反の一戸建て物件を購入しました。将来的に、できない事を知りたいのです。確か「増築ができない」と記憶していますが、リフォームもできないとなると大変です。

 建蔽率違反の住宅の改築で「できること」と「できないこと」を教えてください。

[回答]

 建物を建築する際、建築基準法の基準に適合しなければなりません。建築基準法の規定はたびたび変更されますが、新築時には適合であったものの、その後の法改正により不適合になった場合は既存不適格といい、新築時から不適合であった建物が違反建築と区別されます。

 建築基準法の規定には様々なものがありますが、その中でも違反建築として多いのが、建ぺい率や容積率などの大きさに関する違反、斜線制限などの高さに関する違反、道路への接道義務違反です。

 これらの基準に反した建物である違反建築の場合、建築確認申請であれば申請は通らず、建築中であれば解体などの処置を行政から命ぜられます。耐震偽装事件以降、チェック体制も厳しくなり、現在では違反建築のまま竣工までたどり着くことも少なくなりましたが、古くに建てられた建物の場合、完成まですり抜けてしまうことがありました。完成して既存してしまった場合、さらに居住を開始したり、転売などをされてしまうと、行政としても解体などの処置を命ずるのも難しく、さらに違反建築物を見つけることも難しいことから、そのまま存在することになります。

 しかし、存在しているだけで、容認されたのでも既得権を得たのでもありません。今後、改めて建築基準法の申請をする場合は、基準に適合しなければなりません

 建物の新築時に建築基準法の申請が必要となることはご存じかと思われますが、リフォームの場合でも、その工事内容によっては建築基準法の申請をして確認を受けなければなりません。建築基準法を要約すると、10u以上の増築、大規模な修繕や模様替えをする場合に建築基準法の確認申請が必要となります。(注:防火地域,準防火地域では面積規定はなく、10u未満でも申請が必要)

 この場合、増改築する部分だけが基準に適合すればいいのではなく、建物全体が基準に適合する必要がございます。違反建築の場合、特に建ぺい率違反であれば、基準に適合するように建物を小さく改築するならまだしも、元々が不適合になるため、どのような内容であっても申請は通りません。

 このことから建築確認申請が伴うリフォームをすることは事実上不可能です。なお、確認申請を伴わない表面的なリフォーム(クロス張り替え、設備入れ替えなど)なら、おそらく可能だと思われます。ただし、大々的なものは寝た子を起こす(存在を認知される)ことも考えられ、また、このような違反建築に対して、金融機関から融資は受けられません。リフォーム会社によっては、法令遵守の立場から違反建築物に関わることさえ避ける場合もあります。

 建ぺい率違反であれば建物自体に問題があるだけで、土地そのものに問題ないため、その敷地に適法な範囲での再建築は可能です。ただし、再建築する場合、現在建物で占められる割合が減少し、現在より狭い範囲でしか建築できません。現在の建物がどの程度の容積率により、建物そのものが小さくなるか大きくできるかは変わります。不動産売却そのものには問題ありません。その場合、建物の評価はマイナスとされ、土地としての取り扱いになると思われます。

◆ポイント

・建築物は建築基準法の基準に適合しなければならない。
・リフォーム内容によっては建築確認申請が必要となる。
・建築確認申請は建物全体の適合判断となる。
・敷地に適法な範囲での再建築は可能。

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2009年03月23日

分譲マンションを賃貸に出す場合の注意点

◇不動産管理会社の選定

不動産を貸す際に不動産管理会社へ委託することが一般的ですが、旧知の不動産管理会社がなく、どこかの会社へ初めて依頼する際、どこに、どのように選べばよいのか、お悩みになることは当然のことかと思います。

賃貸の管理会社を選定するのにまず大事になるのは対応力です。不動産の売買は契約から決済までの取引が短期間である程度完結しますが、不動産賃貸は契約してから退去するまで長期間に渡り、契約関係が続くことになります。契約期間中には、様々なことが起こることもあり、その際、大きなトラブルや入居者との関係を良好に維持するために、迅速に対応することが管理会社に求められます。

その際、対応する体制が整っていなかったり、管理会社と不動産があまりにも離れており、対応するまでに時間を要してしまうような会社は避けた方が賢明かと思います。

また、一般的なアパートや賃貸マンションとは違い、後々お戻りになって暮らすこともある自宅の賃貸の場合、スムーズな退去が必要となることから、同じような形態になる転勤者住宅の取り扱い実績が豊富なところがよいかもしれません。

分譲マンションの場合、建物(不動産)の管理は、マンションの管理会社や管理人が行なうことになりますので、今回の賃貸契約に基づく入居者とのやり取りや室内の維持管理業務だけになります。貸主からは、建物全体の管理と入居者や室内の管理をそれぞれ別途に依頼することになりますが、分譲マンションの事業主もしくはマンションの管理会社と関係が深い不動産管理会社であれば連携しての対応も可能かもしれません。

◇賃貸条件の取り決め

不動産を賃貸に出す場合、契約前の募集と契約後の入居から退去までに大別されます。貸主としては、募集条件と入居から退去までの管理や契約条件を決めることになります。

候補となる不動産管理会社が決まりましたら、どのような貸し出し条件で募集するのか、入居から退去までの間、管理会社はどのような対応をするのか、その際の費用負担などの説明を受け、依頼の有無を判断することになります。

募集条件は、管理委託契約を取りたいがために、楽観的または強気な条件を提示する会社もございますので、ご自身でおよその賃貸相場を調べ、賃貸条件などの提示では、その根拠となるデータや情勢などを確認してください。

管理条件は、管理会社に支払う管理費、家賃集金から貸主への支払いまでの対応方法、家賃滞納や退去までの取り扱いなどを確認します。

最近の経済情勢悪化に伴い、入居者の家賃滞納も増えているかと思われますが、それ以上に厄介なのは、管理会社の財務状況悪化です。報道などでもご存知かもしれませんが、資金難に陥った管理会社が、集金した家賃を会社の資金へと使い込んでしまうことが起こっております。

本来なら家賃は預り金であり、管理会社の収入ではないので、会社の資金利用は横領になります。しかし、家賃集金を管理会社に委託することから、この危険性を避けることは避けることはできません。このため、管理する会社の信頼性が大事な判断基準となります。なお、会社の大小だけでは判断できません。

以上、管理会社に委託する場合のケースですが、入居者の募集だけ不動産会社に委託し、管理は貸主自身が行なうケースや、逆に不動産会社そのものに貸し、その会社がサブリースするケースなどもございます。

◆ポイント

・迅速に対応できるか
・不動産賃貸事情に合った強みがあるか
・賃貸条件は適正か
・管理会社の信頼性は大丈夫か

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2008年10月22日

手付金を放棄しても値下がりを待つべき?

◇マンション市況

ここ数年の地価や資材高騰により新築マンションの販売価格は大幅に上昇しました。この結果、販売価格と購入者の資金力や購入意欲との乖離が大きくなり、売れ行きが落ちました。さらに、昨年のサブプライムローン問題に端を発した金融引き締めによる資金調達の厳しさが、分譲業者を倒産へと追い込んでいます。これが上司の方が仰る“マンション市況”です。

今後の市況を考えても、物価高による家計圧迫(住宅ローン負担力の減少)、景気後退による収入減少などから、需要が伸びる見込みも薄く、分譲業者としては在庫となっている売れ残り物件を、価格を引き下げてでも早く売ろうとしています。

既に、一部の新築マンションを除いて、表面的に見える値下げ販売・内々での値引き・家具やオプションのサービスなどの実質的な値引きなどは行なわれており、特にご相談頂いた“郊外”では値引き合戦の様相さえ見えております。

手付金は解約する権利を得る(解約手付)もので、期限内であれば買主側は手付金の放棄をすることにより、契約を一方的に解約することができます。今回の場合では、10万円を失ってしまうことにはなりますが、現在のマンション市況などを考えれば、10万円以上の値引きなどを得ることは可能性が高いと思われます。

なお、よほどの事情がない限り、契約後に、他の部屋や区画などの値引き販売が行なわれたとしても、取引条件に合意して結ばれた約束(契約)を変更することはできません。これは不動産取引を含め一般的な商取引にも言えることですが、正常な判断のできる者が示した“意思”を尊重するものであり、契約内容が後々ころころ変更することが可能になると、社会が成り立たなくなってしまいます。

ただし、せっかく販売することができた部屋を解約されるのは分譲業者も望まないことから、手付解約の申し出をした際、何かしらの提案(値下げなど)を提案してくるかもしれません。分譲業者の出方次第ではありますが、実質的には値引き交渉は可能と言えます。(注:分譲業者が解約をあっさり受け入れることもありえます。)

◇マンション購入の判断

値下がり傾向にある市況のときに、購入を判断するのは難しいものになります。購入者側の共通の心理として、少しでも安く買いたいと思うのは当然であり、もう少し待てば安くなるのではないかと考えてしまうからです。

しかし、マンション購入の目的は、購入したマンションを転売して儲けるものではなく、無理のない負担で、快適で安心した生活を過ごすものです。安く買おうと不動産の市況を優先して、家庭や生活などの状況から購入する適切な時期を逃すことは本末転倒な結果に成りかねません。

また、安く買うことを優先するあまり、立地を悪くしたり、建物のクオリティを落としたりすることも、生活や購入後の資産価値にも悪影響を落としかねません。安く買うことができても、毎日の通勤が大変になったり、不満を持って生活するくらいなら、購入を見送るくらいでもいいのかもしれません。

さらに、資産価値が減少することは、気分的に良いものではないことに加え、いざという時に売却して住み替えをしたり、住宅ローンの返済に充てることを想定すれば、なるべく避けるべきです。

資産価値が高く維持できそうな不動産、快適な生活を送れそうな住まいは、現在のような市況でも、あまり価値を落としておらず、価格などの市況ばかりに目を奪われてしまうと見過ごしてしまうこともあります。

今回購入したマンションがどのようなものなのか、ご相談された方のご家族の生活と相性が良いのか。ここを考慮した時、このマンションのこの部屋がベストとご判断できるのであれば、他が高い安いなどの市況から離れて購入されても良いのではないかと思います。(あくまでも無理のない負担の範囲でという条件つき)

◆ポイント

・マンション市況は悪く、値引き合戦の様相を示しており、手付金を失っても、購入費用を抑えられる可能性が高い。

・すでに契約済みでも手付解約を申し出ることで、契約条件の見直しを得られることも。(ただし解約してもいい覚悟で)

・マンション購入の目的は、安く買うことではなく、購入した後の生活である。

・市況よりも、生活と住まいの相性、資産価値を優先させる。

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2008年03月21日

QA91:住宅ローン特約の取り扱い

本日、メールにて匿名の相談がありました。メールを返信しましたところ、エラーで戻ってきましたため、もしブログをご覧になればと思い、返信内容を掲載します。(今回は相談が来てしまったので簡略にですが回答しましたが、本来は面談での相談が原則ですのでご了承ください)

[相談]

メールでこうして伺えるのか不明ですが失礼します。

実は提携ローンについて知りたいのですが今一分かりません。
私達は先日契約をしてきましたがローン特約の欄にある金利の欄の『実行時』が気になっています。

ローンが下りないかも知れなそうな私達に 無理やりやや高い金利を使ってローンを下ろしてしまう事はあるのでしょうか?ちなみに銀行名は・・・銀行と・・銀行の名前が入ってます。

[返信]

取引の詳細が不明のため、一般論の回答になることをご容赦ください。

ローン特約の金利欄に実行時と記載されるのは、住宅ローンの金利が確定するタイミングが、売買契約時や住宅ローンの申込時ではなく、融資を実行される時にあることからです。

住宅ローンの金利は月ごとに見直されるため、契約・申込時と実行時で月がまたぐ際、金利を明確な数字で記載することはできず、実行時の金利が採用されますと記載するほかありません。まず、この記載方法について、ご理解ください。

また、一般的な金利水準よりも高い金利になる住宅ローンを無理やり利用させるかどうかは、取り扱う不動産会社と金利の乖離幅次第でしょうか。

・・・銀行や・・銀行では、審査の可否と金利選択に連動はないと思われますので、例えば、審査がダメなら金利が高い低いに関わらずダメ、審査OKなら銀行が打ち出している金利タイプを選択できると思います。店頭に公開しているキャンペーンなどは利用できると思われます。ただし、個別の優遇具合についてこの限りではないです。

一般論なので確証ある回答はできませんが、一般的な基準を大幅に上回る金利になるような金融機関であれば、お客様の意向を無視してまで、強引に推し進めることはできないのではと思います。

以上、長文になってしまい、申し訳ございません。なお、匿名でしたのでどなた様か分かりませんでしたが、弊社及び提携オフィスのお客様でしたら、お申し出ください。改めて、ご回答させて頂きます。よろしくお願い致します。

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2005年11月17日

QA90:繰上返済のタイミング

[相談]

昨年の12月に新築マンションを2090万円で購入し、全額を27年返済(元利均等法ー今年1月より払い込み)住宅ローンを組みました。金利は3年固定で1.2%です。初めての繰り上げ返済を予定しています。いろんな資料などを拝見すると、できるだけ早い時期の方が良いとあるので120万円ですが年末の住宅ローンの控除を受けて、年明けにするべきが、3年固定が終了時点で上乗せして(頑張って)300万円にして繰上げ返済した方がいいのかどうでしょうか。

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2005年11月16日

QA89:契約違反と解約

[相談]

実は、土地を購入して手付金を支払ったのですが、契約時に約束したようへきの高さが足らず、契約違反と判断して購入を拒否しました。すると、継ぎ足して高くするから買ってくれ、買わないと契約違反だと言い出し、そこからストップしてしまいました。
間に不動産業者が3社入り、売主を贔屓している様な気がします。
契約を破棄したいのですが、相手に契約違反を認めさせたいのです。どうしたらいいですか?

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2005年11月15日

QA88:住宅ローンと他行フラット35の併用

[相談]

2600万円のローンを組み来春から返済予定です。37歳公務員、妻と3歳と1歳の子どもがおります。住友信託銀行の金利優遇提携ローンキャンペーンのものと、どこかのフラット35を組み合わせることを考えています。どのようなバランスで組んだら安心でしょうか?年収は700万円台前半です。

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posted by preseek_shibata at 07:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年11月13日

QA87:付帯設備の故障

[質問]

 中古住宅を購入6日後に移転して、風呂に入ろうとガス屋を呼んで給湯設備を点検したところ、電気温水器が使用不能の故障であることが発覚しました。以来、新居のお風呂に入れない悲しい日々を過ごしています。

 そこで契約書を確認すると、瑕疵担保責任を負わない条項にチェックが入っていました。当方としましては、引き渡し前から故障していたことは歴然としていると判断するのですが、「瑕疵担保責任」が問えるのか、「引き渡し前の滅失・毀損」が問えるのか、あるいは双方とも責を問えないのかを教えていただきたいのですが。

[回答]

まず、瑕疵担保責任は、契約で免責となっているのであれば、
そのままであり、瑕疵担保での責任は問えないと思います。

やはり、引渡し前の滅失、既存での追及になるのではないでしょうか。
契約時に「付帯設備」についての確認書を取り交わしてはいませんか?
この書面に付帯設備として記載され、特記欄に故障などの記載が
なければ、通常通り使える状態で引渡しがされるべきで、
引渡し時に約束された付帯設備の状況でなければ、
引渡しの条件を履行してもらうように請求できると思います。

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2005年11月12日

QA86:売却の個人的なお手伝い

[質問]

自宅を建築する際にお世話になった知人がいます。
その人は、自分の土地を何箇所か所有しており、その土地を、売りたいと言っています。普通は不動産会社を介して紹介するのでしょうが、私が個人で開設しているホームページに、自分の土地を紹介して買い手を探したいということを頼まれました。
そこで質問なんですが、この場合は、個人でどこまで紹介することができるのでしょうか。また、個人で紹介することが可能であった場合、買い手が見つかったとしたら、個人ではどこまでできるのでしょうか。教えて下さい。

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2005年11月11日

QA85:中古住宅の瑕疵担保責任(2)

[相談]

築33年の中古住宅を購入しましたが、家の斜傾が認められます。家の斜傾などの説明を受けていませんでしたが、瑕疵担保責任は追求するのは無理ですか。一般論で結構ですので、ご教示お願いします。

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2005年11月06日

QA84:引渡しまでが長期になる場合

[質問]

数日後に中古住宅の契約をするするものです。売主の都合により引渡しの時期が来年の3月末になります。契約から半年近く間があいてしまいます。金融機関にローンの相談をしたところ通常は契約から2から3ヶ月だと言われました。

通常契約からどの程度で引渡しを受けるものなのですか?注意点はなんですか?契約書に何か追加する項目は有りますか。お聞かせ頂ければと思います。宜しくお願い致します。

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2005年11月05日

QA83:引渡しから解体までのリスク

[質問]

任意売却で土地と古家を購入予定ですが
引渡しから解体までの間に
もしも放火などで火災が発生し、
隣に火が燃え移らないか心配しています。
ないか対処する方法はないでしょうか。

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2005年11月04日

QA82:敷地の最低面積

[質問]

つい先日、友人より第一種低層住居専用地域において、ロッド?ロット?規制なるものができて、最低平米数の規制が出来たと聞きました。
これはどういったものなのでしょうか?
ネットで調べたのですが良くわかりません。お教え頂ければ幸いです。

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2005年11月02日

QA81:手付金の振込

[質問]

あと1週間ぐらいで契約になる予定なのですが、売主さんが遠方で契約の時に同席できないそうです。手付金を銀行振込にして契約を進めましょうと不動産屋さんがおっしゃるのですが、問題はないでしょうか?

[回答]

まず、基本的に問題はないと思います。

確認事項として、手付金の振込が契約書類などを作成後になるのか、
作成前になるのかをお確かめ下さい。

できれば、書類作成後の振込が望ましいです。
書類作成前だと、何の振込なのか根拠が弱くなります。

作成後であれば、当該契約の手付金だということが、
明確に分かるようになります。

さらにできれば、売主さんの署名捺印が先にされており、
契約書類の作成が完了した後の振込が望ましいです。

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2005年10月31日

QA80:越境している隣家への確認文章

[質問]

私は不動産業者なのですがお客さんから依頼を受けた件でアドバイスをお願いします。
購入をして頂いた物件の敷地内に隣地の建物の外階段の足が入っていてその隣地の所有者に次回新しい建物を建てるときは越境しない旨を文章で書いて欲しいとのこと。

その様な話しを隣地の方にお話しするのは可能なのか、またどの様な文章なら問題なく行えるのかご回答をお願いします。

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2005年10月30日

QA79:建売業者の地盤と基礎補強虚偽

[相談]

 私今年の6月に建売の住宅を購入しました。その住宅は地盤の弱い地域に建っていましたので、不動産屋さんに岩盤に杭が立っているか確認したところ、写真(コンクリートの杭を土地に埋めている)を見せてもらい私は安心して購入を決めました。

 しかし、最近建築した棟梁に聞いたところ岩盤には杭とどいてないとの事でした・・。不動産屋さんの言葉を信じて契約したのですがなんか騙されたような・・・。

 近々地震が起こりそうなので不安です。解約するなどのいい方法は無いでしょうか?
よろしくお願いいたします。

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2005年10月28日

QA78:建売の仲介手数料

[質問]

先日・・・・(建売業者)から建売の契約をしました
現地にいた・・・・ではない会社の営業の方が仲介に入ったので仲介手数料がかかると言われましたが、もし・・・・と直接契約していたら仲介手数料は取られなかったのでしょうか?この仲介手数料がとても高く驚いています

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posted by preseek_shibata at 11:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年10月27日

QA77:購入の専属専任媒介契約を購入取りやめにて解約

[質問]

実は、この不動産とはじめ専任専属媒介契約に印鑑を押してしまいました。
今回の件で大変怒っていまして、「今後買う意志があるのか?」と言われ「もう結構です」と答えたら、「それでは今までの分を精算してもらう。設計士を呼んだお金、タクシー代、営業マンの活動費用まで全部」ということでした。

どうすればよいでしょうか?

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2005年10月25日

QA76:都市計画道路にかかる土地

[相談]

・・・駅(都内)の近くの土地を購入し新築することを考えています。
その土地が・・号線(都市計画道路)にかかる予定です。不動産屋はこの土地を買えば将来商業地域になるので売るとき得をすると言ってきていますが、本当なのでしょうか?

立ち退き前にその物件を売らなくてはならない場合、安くなったり買う人がいなかったりすることがありませんか?

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2005年10月24日

QA75:不動産購入の調査依頼

[質問]

今回、奈良市・・・・の中古物件を買おうと考えているのですが、その値段が適正か、土地・建物に瑕疵が無いか心配です。多少コストがかかってもきちっと第三者に調査してもらって買いたいのですが、どのような方に依頼すればよいのでしょうか?

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posted by preseek_shibata at 10:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする