2014年09月30日

実も震える老後破産の恐怖

9月28日に放送されたNHKスペシャル『老人漂流社会“老後破産”の現実』にて、破産状態にある高齢者(独居老人)の現状が紹介された。

わずかな年金で暮らしていて満足な生活が送れず、介護や医療が受けられない老人たち。早く死にたいと思ってしまうような生活。ゴミ屋敷寸前で電気が止められた人、持病が悪化して自宅内の移動も苦にする人、食費がなく野草や川魚を取って自給する人。

他人事のように、自分には関係ない、本人や家族が悪いんだ、自己責任である、とは思えず、少し歯車が狂えば、ちょっとしたアクシデントに遭えば、自分も同じ境遇になるかもしれないと恐怖した。非現実的なホラーよりも現実に恐怖を感じる瞬間。

この放送がされた後、社会問題(ブーム)になると推測されていたのか、NHKとコラボしたのか、翌日には、週刊現代やダイヤモンドで、老後破産についての特集記事が掲載された。

週刊現代では、NHKで取り上げられたケースの他に、妻のがん治療で老後資金を使い果たしてしまった(さらに息子がうつ病)、認知症で散在してしまい破産状態になった、子供が起こした交通事故による賠償金支払いで財産がなくなり生活が逼迫している(任意保険の更新忘れ)、会社の倒産により住宅ローン返済で老後資金がなくなってしまった、など、悲惨な状態になったケースが紹介されている。(詳細は同誌にて)

取り上げられたケースでは、かなり余裕ある老後資金の準備をしていたにも関わらず、病気や事故(倒産に巻き込まれたのも社会的な事故と想定)により、一気に老後破産へと進んでしまったものもあった。

今が順調でも、老後資金を万全に備えても、ふとしたことにより、誰にも起こりえる老後破産について、特集を組んだメディアでは、それぞれに社会としての対応策を示している。

まずは、生活保護を受けること。NHKの特集では、低収入の高齢者世帯は300万あるが、200万世帯は生活保護を受けていない。受けていない理由は、受けようとしないケースと受けられないケースがある。

受けようとしないのは、生活保護を受けるなんてというプライドと三親等以内の親族全員に影響を及ぼすことから躊躇うことによる。受けられないケースは、単純な役所の対応の悪さと売れなくても(価値がなくても)持ち家であることで条件から外れてしまうことによる。プライドに関しては本人の問題としても、三親等、持ち家などの条件の柔軟な運用と対応の向上は、政治や行政によって変えられる。

政治や行政に対応を求めるにしても、必要になるのはお金である。NHKの放送内で外国の取り組みが紹介されたが、高福祉を実現できるほど財政に余力があるのか。

千葉県内の市で近い将来破綻する(財政破綻)と宣言があったり、財政再建のために消費税増税をと連日与党幹部や政府高官が声を大にしていることから、期待をすることはできない。

ダイヤモンドでは、コンパクトシティの促進により財政余力を生み出し、また、社会福祉費用そのものも節約できるとしている。(根本的な解決ではなくとも、社会福祉以外にさまざまなメリットがある)

さて、現状と社会的な対策を見てきたが、貧しくなってきている日本経済と社会、財政再建に取り組む本気の気概を見せない政治と行政を考えれば、やっぱり信用は置けず、自分の身は自分で守らなければならない。

嫌な言葉かもしれないが、お金があればなんだかんだと救われる。お金があれば人は寄ってくるし、介護や医療などのサービスも受けられる。貯蓄する、リスクに備える(保険)、身軽な状態になっておく(借金軽減)の全方位で対策を取る。

これは老後になってからでは間に合わない、現役時代から住宅、教育などの大きな支出から、聖域を設けずに考えなければならない。金銭面からが厳しい場合は、頼れる家族(子供)がいるかどうか。これも現役の行いが大切になる。

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2014年03月30日

もうひとつの2020年(高齢化)

2020年に開催が予定される東京五輪に向けて、年々盛り上がっていくと思われますが、それと同時に超高齢化社会へも着実に進んでいき、東京五輪開催の2020年には全員70歳代となって働く側から養ってもらう側に移行する。

今朝の時事放談で、88歳の野中氏が衰えもない姿を見せていたが、80歳も越えて元気に稼いでいる人(野中氏は老人向け事業をしているらしい)は稀で、官民ともに医療や介護などの老後の生活(民)・高齢者対策(官)に要るお金は確実に増加する。

このために対策(お金集め)をしなければならないのだが、官による第一弾が今回の消費税増税である。高齢者、福祉などへの予算増加は感じられないが、建前はそうであり、10%への再増税へも同じように言い続けるのだろう。※年金保険料の引き上げなど、こっそり裏の第一弾も実施。

老後対策へは、民のレベルでは、さらに切実に自身の問題であることから動き出しており、住宅の購入・売却をサポートすることに携わっている現場では日々感じることが多い。

昨日の打ち合わせで、マンションは耐久年数と自身の寿命との兼ね合い、老後資金と購入資金との兼ね合い、子供たちとの兼ね合い(将来的な相互扶助)などが、物件選定よりも中心の話題となった。

この他にも、自宅売却をして、その資金で次の住まいと老後資金の貯蓄をしたい、次の住まいは娘の家の近く、というご要望を承った。

少し前までは、住宅購入の主役は第一次取得層(独身、新婚、小さい子供がいる団塊ジュニア世代)だったが、ここ1年程度は、団塊世代の方(定年前後、現役から老後への転換期)が半数以上を占めている。

団塊の世代の方の住まい選びでは、中古マンションの需要が多い。これは、階段がないフラットな住まい、駅や生活施設に近い利便性、庭の手入れ負担の軽減などの物件特性に加え、老後資金を取っておくために予算を抑えてという現実的な面も大きい。

不動産売買(購入、売却)を専業として営業をしていると忘れがちだが、このように住み替えができる人は、まだ救われている方なのだと思う。

60歳前後での購入では、住宅ローンを組むことは実質的に厳しいなか、現金もしくは不動産で住み替えをする資金を捻出できることであり、購入ももちろん、住み替えもままならない方も多いのではないか。

現金を貯めることは、現役時代の節約と稼ぎによるところが大きく、不動産営業の立場で言えることもないが、不動産に関わることとして、自宅の売却で資金を捻出する場合、必須として売れること、さらに高く売れることが明暗を分けることを感じる。

売れる自宅とは、法的な面と立地面などの基本的な要素に問題がないこと。さらに高く売れるというのは、付加価値のある立地や物件であること。

土地、戸建て、マンションなどの種別ごとに要素もさまざまだが、これから購入しようとする第一次取得層の方も、老後のことを考え、出口戦略をもって、売れるか、さらに高く売れるかを考えながら購入することが肝になる。

目先の生活も大事だが、今の生活がクリアするかどうかではなく、長期的な視点も併せて検討したい。(住宅ローンの返済、教育資金と老後資金の計画なども含めた家計を考慮した資金計画も)

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2013年08月19日

二世帯住宅の計画に大切なこと

お盆休みの帰省ラッシュが報道されるたびに、大変だな(渋滞・混雑は嫌だな)と思う反面、自身の親と同居している身であることから、帰省に憧れる面もある。

私の父母は、それぞれ青森、群馬の出身だが、両親とも小さいうちから都内へ出てきており、私が産まれたときは東京で世帯を持っていた。

共に70歳を過ぎる現在も、出身地に戻るつもりもなく、このまま千葉で生涯を閉じるのだろう。私が関東圏から離れないかぎり、帰省ということは味わえない。

同様に、現在の現役子育て世代の親である団塊の世代の方は、就職から子育て時代に都心か通期圏の郊外にマイホームを持ち、そのまま暮らしているため、実家は都心・郊外ということになる。

震災以降、特に増加した二世帯同居を考えた場合、親のマイホームの敷地に二世帯住宅を建築するケースが多い。(土地を買って二世帯住宅も一定割合はある)

旭化成ホームズ(へーベルハウス)より、新しい二世帯住宅として「都市の実家」が発売された。

今までの二世帯住宅は、子供がいる子世帯の家族数を配慮して子世帯が占める面積が多いプランが多かった。

敷地も提供する、資金(退職金)も提供することもあるにも関わらず、親世帯が、子供のため、孫のために譲っていた。まさに親心である。

この親心に甘えているばかりではいけないと、親世帯のことまで考えてみたのが、この新しい二世帯住宅プランである。

具体的なポイントは、1.親世帯が使う面積を50%超にした、2.同居していない子世帯にも配慮した(大人数の団らん、宿泊)、3.親世帯の自分の時間を確保できる空間設置、など。

私の家の場合、完全同居タイプ(玄関から生活空間がすべて同じ)のため、私の妹家族が来た際に、どうしても同じ時間と空間を過ごさなければならない。

私は土日も勤務のため、疲れ果てて帰宅したときと、妹家族(子供4人で、いわゆるギャング)が来ていると、休まる空間もない。

血が繋がる親族でもあり、特に悪感情を持っているわけではないが、妹家族が来ているから機嫌が悪いと思われるらしい。ただ疲れているだけであり、勘違いでしかないのだが。

このように無用なすれ違いを生まないためにも、二世帯住宅を建てる際には、生活スタイルや家族・親族関係、性格なども考えたプランニングをする必要がある。

二世帯住宅で暮らした、二世帯住宅を建てた、などの経験を持つ人は身近でも少ないと思われるので、しっかり研究している会社、ノウハウを持つ担当者によく相談することが肝心である。(失敗しても建て直しできない)

いきなりの資料請求、展示場訪問では、どういう担当者にあたるかは賭けになる。知人、友人、親族などに紹介してもらう方がリスクは少ない。しがらみを持つのも怖い場合は、プロに紹介してもらうのも一案。

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2013年02月27日

円安は消費者側には辛いだけ

アベノミクスなる効果、とは限らないが、円安が進み、輸出産業を中心に業績が好調らしい。内部留保となって、社員の給与に行き渡らないようだが、その影響もあってか株高となって、地価まで影響するのかもしれない。

円安が企業業績を上げ、生活者の所得を上げるなら歓迎であるが、所得が上がらないまま、円安になると、家計や内需の企業(不動産屋)にはとても厳しい状況に進むだけである。

円安が顕著に表れるのがガソリン価格。資源エネルギー庁は、レギュラーガソリン1リットル当たりの店頭価格が12週連続で上昇したと発表した。同じように、灯油も値上がり続けている。※円高の時は、なぜか顕著に下がらない。

ガソリン価格が上がれば、物流コストが増加し、生活物価が上昇、家計がより逼迫する。灯油の値上がりも光熱費の増加を招き、家計を苦しめる。円安が進めば、ガス料金、電気料金の値上げにもつながる。

家計と同様に、ガソリン価格、灯油、ガス、電気料金などが軒並み値上がりすれば、経費が増加し、内需産業の企業経営を苦しめる。不動産仲介業の場合は、経費が増加しても値上げが法律的にできないため、二重苦になる。

円安は、この他の輸入品の値上がりにもつながる。鉄、木材、石油製品など、海外からの資材調達が高い建築業界でも、資材価格の値上がりがコスト上昇を繋がる。建築コストに反映できれば消費者が、反映できなければ企業が苦しむことになる。

小麦などを始め、輸入される原料を利用する食品価格も、いずれ値上がりの方向へ進むことになる。海外のブランド品や高級外車などは、値上がりしても、個人的には痛くも痒くもないが。

日本は輸出で繁栄してきた歴史から、国全体で円安を歓迎する方向になるのは自然なことであり、その歓迎ムードと為替による企業業績の改善が株高につながるまではよしとして、問題は、そのあとの一般生活の部分。

円安の恩恵が、個人所得の増加、さらに、消費拡大、景気回復までつながり、円安によるさまざまなデメリットを打ち消して、初めてほんとうによかったとなる。

安倍政権は、企業側に1%の賃上げを要請したが、円安による値上げを含めて2%のインフレ(物価上昇)となったら、家計は差し引き1%のマイナス。ここに消費税増税までたたみ込まれたら、企業業績はよくても、家計の破綻者は増加するのではないか。

理屈を述べてみたが、つまり、ガソリン価格が高い。クルマ社会の生活者、企業は苦しい。せめて、ガソリンの暫定税率を止めて、円安の陰の部分を緩和してもらいたいな、という切実な願い、思いがあるだけ。

数多くのお客様に接していると、皆さま、朝から夜まで、休みも削って働いている方が非常に多いと感じる。この時間のすべてが給与の対象にはならず、サービス残業で貢献しているのではないかと思われる。

企業が、今後の不安から賃上げしづらいなら、せめて、サービス残業への規制を強め、残業分をきちんと支払うように、行政側が強くお達しを出せばいいのではないか。

ただ、賃上げしてくれ、と、頼むだけで、企業が言うとおりになるとは思えない。頼むだけで従わせるなら、反社会的な勢力が脅すのと同じ手法である。小説の中では、政治家はこの勢力のさらに上をいく強面だが、現実もそうなのか。

最後に、円安傾向が続くと、建築コストの増加にもつながります。今後の住まい探しのご参考までに。

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2012年10月13日

「いい街」ってなに?

週刊東洋経済2012.10.13号に、特集記事「日本のいい街2012」が掲載された。同社発行の「都市データパック」を基本とし、6テーマごとにランキングを作成している。

同じく同社では、住みよさランキングを定期的に発表している。2012年は、北総鉄道が東西に走る千葉ニュータウンの中心地である印西市が選ばれた。これは商業施設が充実した利便度が高かったため。この他に、隣の白井市(27位)、成田市(10位)がベスト40に入っている。

今回のいい街選定で採用されたテーマは、発展力、高齢者対応、安心度、裕福度、子育て対応、財政力の6つ。総合ランキングはつけずに、各テーマごとにベストな街を選定している。

発展力:人、物、金の観点から、延びゆく街を位置づけた。人口が増加し、企業も進出した職住混在地域、自然とお金も落ち、さらに商業施設も集まってくる、という好循環の流れになっているか。

高齢者対応:高齢者施設の人口比率のほか、生活に密着した商業施設、高齢者の就業率も考慮。お年寄りがいきいきと暮らしている、外に出ている環境にあるか。

安心度:火災や事故、刑法犯罪それぞれの人口当たりの発生率に、避難施設の確保などを考慮。地方になるほど高評価になり、人口が密集した都市部ほど、安全度が落ちると分析。

裕福度:暮らす住民の単純な所得、資産(地価)のほか、1人当たりの居住面積、消費額や生活保護人数の少なさなどを考慮。

子育て対応:保育所の定員や保育料、病院や公園の施設充実度、治安の良さのほか、世代扶助なども考慮。子育てに対する自治体の取り組みにより、結果に差が出る。

財政力:自治体の借金度のほか、地域の生産力や地価など独自の指標を採用。都心ど真ん中が好結果なのは別とし、郊外のベットタウン都市は苦戦。産業の力が大きな影響を与える。

ランキングの記事間に、著名な識者がランキング外の街を紹介。商店街の活気、自治体のやる気、などに注目して選定している。

参照:週刊東洋経済2012.10.13号


住まい探し、地域選びをする人にとって、活力があって、安心で、生活利便性も高く、自治体のサポートも充実している、そんな街を選びたいというのは当然のこと。

さらに、地盤が良くて、街の雰囲気もよく、自然や緑も残り、住民意識も高い、なども加わり、さらにさらに、自身の勤務地、学校、親族、馴染みなどの地縁も加わってくる。

これらをすべて兼ね備えることができないことは、多くの方が理解している。頭では理解しているが、やはり高額な買い物、長く暮らすことになる街に妥協はしづらい。

ランキングの詳細、具体的な地域などは、同誌をご参照いただくとして、どの地域でも、すべての項目で上位評価されているわけではない。

どの項目を重視し、どの項目は影響が少ないか、これらを整理し、兼ね備える条件からではなく、なにがNGなのかから選定すると、自然と見えてくるかもしれません。

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住まいの保険

民法では、損害を他人に生じさせてしまった場合、賠償責任が発生します。しかし、失火法という法律で、火災による被害は賠償責任が生じないとされており、隣家からのもらい火による火災は、自身で対応しなければなりません。

なお、重過失がある場合は、失火法によっても賠償責任は免れません。賃貸で借りている部屋は、失火の責任ではなく、原状回復義務により、賠償責任が生じます。

また、住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入が条件となることが多くあります。借入期間以上の保険期間で長期一括払いとするケースもあります。

住まいの保険は、対象が建物と家財にわかれ、被災内容により火災、総合、地震と保険種目がわかれます。これを組み合わせて、保険に加入します。

基本となる住宅火災の場合、火災、落雷、破裂爆発、風災、ひょう災、雪災により損害が生じた場合に、保険金が支払われます。

住宅総合は、基本の住宅火災に加え、物体の落下・飛来・衝突・倒壊、水濡れ、騒擾(そうじょう)、盗難、水災により損害が生じた場合も、保険金支払いの対象となります。

地震保険は、地震または噴火とそれによる津波によって損害が生じた場合に、保険金が支払われます。※地震による火災などの被害は、地震保険に加入しないと保険金は支払われません。

建物と家財は、それぞれ別々の契約になります。建物は入るけど、家財は入らない、などの保険内容もあります。ただし、地震保険は、火災保険に付随するもので、地震保険のみでの加入はできません。

保険料は、建物の構造と所在地により区分されております。保険金額1,000円あたり・・円という料率が決められており、これに保険金額を乗じて、保険料を算出します。

損害保険は、損害額を補てんする意味合いから、時価を基準に保険金額を算出しますが、建物の再建のために再調達価額(新価)で契約するケースが一般的です。

保険料を安くするために、評価額よりも低すぎる保険金額を設定すると、その割合により支払われる保険金が減額されます。(比例払い方式)

火事太りとは、被害にあった際、実際の損害よりも多くの利益を得ることを言います。損害保険では、保険金額が評価額を超えている場合、評価額までしか支払われません。高すぎる保険金額の設定は、保険料のムダになります。

高価な家財、1個(1組)の価額が30万円を超える貴金属、美術品などは、明記物件と呼ばれ、契約時に明記しなければ、保険の対象とはなりません。後から、燃えカスを指して、これは時価何百万円の書画だと言ってもダメです。

地震保険の保険金額は、基本となる保険(火災、家財)の50%(建物5,000万円、家財1,000万円が上限)までしか入ることができません。

地震保険は、被災者の生活の安定に寄与することを目的としているため、補償内容、保険料が全保険会社で同一となっております。

火災保険、地震保険ともに、建物の構造、耐震等級、建築年などにより、保険料の割引制度があります。千葉県の場合、保険料率が高いため、割引を適用できれば、その分、割引額も大きくなります。

なにもかも心配してしまうと、保険貧乏という言葉の通り、高額な保険料出費になります。かと言って、不安な気持ちも分からずでもなく、難しいところです。

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2012年09月23日

グーンと便利に?北総鉄道ダイヤ改正

運賃が高いことで有名な北総鉄道。昭和54年の千葉ニュータウン街開きと同時に開通し、京成電鉄、都営浅草線、京急線乗り入れを経て、成田スカイアクセスの開通とともに成田空港と都心を結ぶ主要路線になった。

成田空港への延伸に伴い、日中も優等列車(特急)が運行され、千葉ニュータウンエリアから都心へのアクセスが格段と便利になりました。さらに、今回のダイヤ改正により、さらに便利になる。

▼ダイヤ改正は次の通り。平成24年10月21日より実施。

1.アクセス特急と普通電車の乗り換え接続と通過待ち時間の見直しにより、普通電車(特急が通過駅)の利便性が向上します。アクセス特急も運行の見直しにより、所要時間が短縮されます。

2.車両基地の関係から、今まで印西牧の原駅発着となっていた電車の一部を、印旛日本医大駅へ延伸し、さらに深夜の下り(帰宅)を1本増発して、混雑緩和と利便性が向上されます。

▼北総鉄道の運行で常々疑問に思っていたのが、優等列車の呼称。親会社の京成電鉄では「急行」は存在せず、特急、快速、普通に大別されるが、北総鉄道では、特急、急行、普通に分けられる。

京成線内を直通運転するため、北総鉄道のためだけに、下りの夜の時間帯のみ、京成押上線のみ、本来、京成線内には存在しない急行が運行される。さらに都営浅草線、京急線でも、北総鉄道のためだけに、エアポート急行を存在させている。

単純に、北総鉄道内も、快速と表記を変え、統一してはどうか。さらに、アクセス特急の他に、従来からの特急(通勤特急的)を朝だけ運行しているが、これを快速に統合すればすっきりする。

今回のダイヤ改正に伴い、京成線内普通+北総線内急行という運行を取り止めて、わかりやすくするとのことだが、従来からの、京成線内快速+北総線内急行という運行は継続される。

車両管理と経費、乗車数など、本数そのものを一気に増便できないことは致し方ないが、ちょっとした発想、根本的な見直しだけで、少ない経費で、格段にすっきりし、使い勝手も向上する。

▼他の業界でも、このように、ちょっとした発想、見直しで、仕事の効率、お客様にとっての使い勝手向上などに繋がることは多い。

弊社でも、住宅購入サポートという、業界では異端で、一般の方には馴染みのないサービスを展開している。

業界の方からは、評価を得ているが、一般の方からは、どのようなサービスですかと問われることが多く、もっとわかりやすい表現をしなければならないと反省している。

簡潔に言えば、住宅の購入、住宅ローンなど、物件にしばられることなく、なにも決まっていない状態でも、気軽に相談できますよ、というもの。

すーも(住宅情報)のリクルートでも、近年、同じようなサービスを始めたが、歴史だけは、うちの方が古い。しかし、質量ともに、頭脳も資金力も天地の差があるので、結果は見えていますが。

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2012年07月31日

交通利便性の落とし穴

青春18きっぷ11,500円。「JR全線普通列車に限り乗り放題」になる一日券が5枚つづりで、春、夏、冬の学校の長期休暇にあわせて発売。

時間にゆとりある学生が長期休みを利用し、鉄道を利用してきままな旅を楽しんでもらう趣旨で企画された。寝台列車や在来線の優等列車の廃止が相次ぐなか、国鉄時代(昭和)の匂いが残る切符。

新幹線全盛時代に逆行したこの青春18きっぷが、旅鉄に支持され、長距離夜行バスやLCCに負けず、いつまでも継続されることを望む。

▼都市圏の鉄道網も、スピード化、乗車利便性の向上が目覚ましい。そのひとつに、複数路線、複数会社の相互乗り入れがある。

JR路線内の相互乗り入れで有名なのは、都心を通り、北関東と神奈川を結ぶ湘南新宿ライン。宇都宮・高崎から大宮、池袋、新宿、渋谷、横浜を経由し、横須賀、小田原までを繋ぐ。

JRでは、悲願とも言われる「東北縦貫線」の工事が進んでいる。開通後は、東海道本線と東北本線、常磐線が繋がり、上野〜東京間の混雑緩和、利便性向上が期待される。

▼複数会社の相互乗り入れは、京成電鉄と都営浅草線から始まった。現在、都営浅草線には京成電鉄(芝山鉄道)のほか、北総鉄道(成田スカイアクセス)、京浜急行も乗り入れ、成田空港から、船橋、千葉NTを経由し、都心、羽田空港、横浜、久里浜を繋ぐ。

今、注目を浴びているのが東横線。現在、日比谷線を経由し東武伊勢崎線と乗り入れているが、これを廃止し、今後、副都心線と乗り入れ、東武東上線、西武池袋線(有楽町線)と相互乗り入れを行う。さらに、相鉄線とも乗り入れ予定だ。

▼相互乗り入れ(直通運転)がされることによる直接のメリットは、乗り換え減少による時間短縮、駅の混雑緩和がある。間接的には、通勤時間の短縮による郊外の発展にもつながる。

計画が発表されたときは、バラ色のような効果がイメージされたが、神奈川の運行障害により、群馬、栃木まで影響するという、運転見合わせとダイヤの乱れの恒常化というデメリットが生まれた。

▼勤務地までの所要時間、乗り換えロス、さらに、混み具合から終電時間まで、通勤にともなう交通利便性が、住宅購入をしようとするときの地域選定に占める割合は大きい。

さらに、交通利便性が高い地域は、当然、地価や不動産価格は高いが、値下がりしづらいという特徴も備え、資産性からも選ばれることが多い。

建物の性能や設備のように、利便性を高めれば高めるほど、価格に反映される。利便性が高いことに越したことはないが、返済で生活が苦しくなってしまっては、本末転倒な話である。

ちょっとした工夫、発想の切り替えで、ぐんと割安になる地域選びというものがある。価格と利便性、それぞれの高低を比べ、ベストな地域を選びたい。

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2011年03月05日

相続税:平成23年度改正案

先日、平成23年度の予算案はなんとか衆議院を通過しましたが、予算関連法案はどのようになるのか予断を許しません。

その中には、相続税も含めた税制改正、期限切れとなる各税制特例、子供手当、国債発行(予算の原資)、年金改正案などが含まれ、生活に直結する内容となっております。関税に関するものもあり、食料品などにも影響があるという話です。

税制改正案の概要は、個人所得税(給与所得控除縮小、成年扶養控除の縮減など)、法人課税(実効税率5%引き下げ、中小法人軽減税率3%引き下げ、欠損金の繰越控除制限など)の他に、約半世紀ぶりとなる相続税の改正が盛り込まれました。

相続税の改正内容の主なものは、基礎控除の引き下げ(増税)、税率構造の見直し(増税)、死亡保険金の非課税枠縮小(増税)、と、いわゆる相続税は増税路線、資産を持つ高齢者から税金を納めてもらおうという内容。

また、相続税と親子関係にある贈与税は、税率構造の見直し(やや減税)、相続時精算課税の対象を拡大(減税)と減税路線、これは資産を持つ高齢者から若い世代への資金移動を行い、景気回復(税収増)へとつなげようというものです。

相続税の具体的な改正内容は次の通りです。

・基礎控除の見直し

現行では、基礎控除「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」であったものを「3,000万円+600万円×法定相続人数」へ引き下げる。シンプルな計算では、配偶者+子供二人で、今まで7,000万円までは非課税だったのが、これからは4,200万円までに縮小される。

今まで、相続税の支払い対象になるのは4〜5%であったものが、7%前後に拡がり、その拡がった分だけ、増税になる。現実には、不動産の評価減などにより、実際の資産額がもっと多い人が対象となるが、都心にちょっとした不動産をお持ちの場合、一度確かめた方がいいかもしれません。

・税率構造の見直し

改正前は6段階であったものを8段階に再編。今回影響があるのが、課税対象額が2〜3億円(40→45%)、6億円超(50→55%)の方。超富裕層への増税です。

・死亡保険金の非課税枠縮小

これまでは法定相続人ひとりあたり500万円の非課税枠があったが、この対象者のうち、生計を一にしない者を除くことになります。親と同居し、家計が一緒でなければ増税となります。

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ここで取り上げた税金以外でも、新年度から改正される予定のものがあり、それも果たしてどのようになるのか、空転している政治を見ていると予想できません。振り回される国民は、どうしたらよいのか。ただ、相続税に関しては、基礎控除を大幅に下回るので、わたし自身には影響がなさそうですが。

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2011年02月28日

無縁社会の正体

「無縁社会の正体〜血縁・地縁・社縁はいかに崩壊したか〜(橘木俊詔著、PHP研究所)」。昨年、NHKの番組で『無縁社会』という特集がされてから注目されている社会問題を明らかにしています。

無縁社会で一番焦点があたるのが「孤独死」。誰にも看取られず、そっと息を引き取って亡くなる方が増え、さらに厳しいのが、行政や警察が調べても身元が判明しない「行旅死亡人」、この法律用語も放送で世間に知られることになりました。

孤独死の前提となるのは単身者であること。例外はあるかもしれないが、家族とともに暮していれば、孤独死ということはない。孤独死が増加した背景は、その下地となる単身者が増加したことに起因します。

では、なぜ、単身者が増加したのか。子供との同居することが減ったこと、一時期流行語にもなった熟年離婚、も加わり、老後に一人暮らしをすることが増えました。

わたしの親も諸事情があり、ともに70歳を超えた父、母、それぞれ、一人暮らしをしています。いちおう、ふたりとも私と同じ町内、徒歩5分圏内に暮らしているので、なにかのときには対処しやすいが、それでも、夜などは一人になるため、孤独死のことを頭にいれておかねばなりません。

結婚もし、仲よく暮らしている家族でも、子供を作らない世帯も増えました。これは、積極的に作らないケースと、子供は欲しいが作れないケースに分かれます。積極的に作らない場合は、ひとそれぞれの価値観もあり、他人がとやかく言うことはできないが、作れないケースは、経済的、社会的な要因が大きい。

また、未婚率も高まりました。結婚することがなければ伴侶もなく、当然、子供もいない。これも子供を作るかどうかと同じで、積極的に結婚しないケースと、結婚したいができないケースに分かれます。生涯独身を自身の意志でいく場合は、他人がとやかく言うことはできないが、したくてもできないのは、やはり経済的な要因が大きい。

本書では、ひとりで暮らすこと自体は否定しておらず、そのような社会の流れのなかで、なにができるか、どうしなければならないのか、ということが示されております。

無縁社会の拡がりは、基本的に一人暮らしをしている住居の増加であり、不動産、住宅業界でも、(私の感覚ですが)社会的、道義的な観点からが半分、ビジネスとして半分くらいの割合で、無縁社会のことを自然と考えております。

ただ、ビジネスですからドラスティックな面があるのも否めず、一般消費者側としても、甘えきらないように、自立心を強く持ち、自身での対応力を身につけるしかありません。

かくいう私自身も、いつ三行半をつきつけられるかわからず、子供には子供の人生があるから権利のように頼ることもできず、無縁社会の仲間入り、一人暮らしをするかもしれません。その覚悟と準備はしておかないと。

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2011年02月12日

いまどきの建物設備事情

年々進化する建物設備と仕組み、流行に置いてかれぎみの今日この頃。みなさまにお知らせというより、自身の勉強のためにまとめてみました。

・住宅版エコポイント

クルマや家電などが縮小傾向にあるなか、1年延長された住宅版エコポイント。エコポイントですから、省エネルギー性能が満たされ、さらに補助がつくというイメージのままです。ただし、その性能分だけ、高くなるのは致し方ないものです。

対象となる新築住宅は、省エネ法のトップランナー基準相当の住宅、もしくは、省エネ基準(平成11年基準)を満たす木造住宅、のいづれか。

発行ポイント数は、1戸あたり 300,000ポイント(太陽熱利用システムを設置した場合は、320,000ポイント)。平成23年内に着工したものが対象となります。

・認定長期優良住宅

耐久性や将来の可変性などの基準がクリアされた住宅。当然、性能がよい分は高くなるため、さまざまな優遇措置があります。主なものは、住宅ローン減税の控除率と控除限度額の優遇、登録免許税や固定資産税等の諸税の優遇、フラット35の金利優遇などです。

どの程度の建築コスト上昇かによりますが、補助により、割安に性能を高められるなら、買い得感もあり、また、今後、中古住宅流通が盛んになった際、資産価値の維持にも繋がります。

・オール電化

かなり普及したオール電化住宅。その名の通り、住宅内のエネルギーを電気でまかなうものです。利点は、クリーンで安全、災害の復旧時の速さなどがあげられ、逆に、ガス会社は、火の怖さを子供に教えられないと、安全を逆手に取った逆襲も。

温暖化対策が盛んに叫ばれるようになって、近年、増えてきたのが太陽光発電。オール電化住宅との相性、売電単価などの引き上げ、設置の補助などから、急激に普及してきた。注意点は、一時的に引き上げられた売電単価の継続性と、太陽光発電システムのメンテナンス(建物と絡み)。

・水まわりレイアウト

キッチンの横にダイニングテーブルを置き、以前のようなLDKと区分けした画一的なレイアウトから、ずいぶん様変わりしました。とくに最近は、東大生の7割がLDKで勉強しているなどの説により、ファミリーホール的な使い方も加わりました。

お風呂も、スーパー銭湯が日常的になったのと同様に、お風呂を日々のルーチン作業のような位置づけから、楽しむ余暇的なニュアンスが加わってきました。そのため、機能、快適性や広さなどにこだわるケースも増加しています。

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この他にも、細かい機能や斬新なレイアウトやデザインなど、服装のように個性的な建物が当たり前のようになってきました。

ただし、建物の検討は、華やかな夢が膨らみ、楽しいひと時ですが、一声、一工夫が予算に直結しやすいところもありますので、あまり過剰な資金投下にならないように注意が必要です。

毎日の生活スタイルを考えながら、その必要性と優先度合いを意識して、ご検討してみてください。

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2010年09月18日

つくばエクスプレス、ダイヤ改正し夜の運転増やす

開業5年を迎えたつくばエクスプレスは、順調に乗降客を伸ばしており、さらに利便性の向上を図るため、大規模なダイヤ改正を行います。

乗降客が伸びている要因は、沿線開発が進んでいることが一番であるが、さらに、筑波山、沿線の商業施設、浅草、秋葉原など、観光客数が伸びていることも大きい。

つくばエクスプレスとほぼ並行するJR常磐線では、東京駅までの延伸工事が進んでおり、完成した後、東海道線との直通運転が、想定以上に行われるようになれば、通勤客などの乗客を呼び戻せるかもしれない。

いずれにしても、都心から放射状に延びる沿線のなかで遅れ気味であった常磐方面(千葉県北部と茨城県)の利便性向上は地域の発展に繋がることになる。他の地域との比較で相対的には地価が上昇するのでしょうか。

つくばエクスプレス(TX)を運行する首都圏新都市鉄道(東京・台東、高橋伸和社長)は10月、大規模なダイヤ改正を実施する。秋葉原駅からつくば駅までの区間で、延長運転を含め計21本増便。夕方から夜の運転本数を増やし混雑の緩和、利便性向上を図る。

平日午後6時台の守谷駅発秋葉原行きの区間快速、秋葉原駅発守谷行きの普通列車をそれぞれ1本増発。秋葉原駅発八潮駅行きを守谷行きに、八潮駅始発秋葉原駅行きを守谷駅始発に変更、上りと下り合わせて計7本を延長運転する。これまで普通列車の数が少なかった同区間の待ち時間を短縮することで駅間の利便性格差を減らす。

茨城県内の守谷駅からつくば駅間でも平日午前9時〜午後10時台に普通列車、区間快速列車を延長運転を含め増便。快速電車が止まらない同区間の待ち時間の短縮を図る。

日本経済新聞より

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2010年09月17日

守谷市の幼稚園,小学校,中学校の児童,生徒数推移を見て

平成18年度から平成22年度までの5年間、守谷市の幼稚園,小学校,中学校の児童生徒数の推移を調べてみました。この結果、つくばエクスプレス開通前後から、子育て世代の世帯(≒住宅購入適齢期)が守谷市に流入してきたことが分かります。

小学校の児童数は、年々増加しており、平成18年から流入が現在まで進んでいることがわかり、中学校の生徒数が今年度、いっきに増加したのは、開通前後に購入した世帯のお子様が中学校進学時期を迎えたことからです。

幼稚園の児童数は、毎年ほぼ変わりませんが、これは定員などの制限があることと思われ、児童数を維持しているということは、この子育て世代の世帯が一定数いることとであり、流入してきているものです。

今後、小学校の児童数が横ばいになったときが、流入のピークを迎えたことを表し、その後、一定の流入(新規開発)がなければ、徐々に減少していくものと思われます。

幼稚園や小学校の児童数が上昇しているときは、保護者の年齢層が多く占めるもので、横ばいから下降になった際、住民の年齢層があがったことを示します。

守谷市の幼稚園,小学校,中学校の児童,生徒数推移
(年度:児童数,生徒数-学級数)

松ケ丘小学校
22:624-21
21:616-21
20:605-21
19:596-20
18:549-19

けやき台中学校
22:450-15
21:419-14
20:420-14
19:418-14
18:406-14

守谷ひかり幼稚園
22:集計中
21:360-12
20:362-12
19:379-11
18:359-11

守谷ひばり幼稚園
22:集計中
21:425-14
20:415-13
19:384-12
18:345-12

守谷二三ケ丘幼稚園
22:集計中
21:149-6
20:169-6
19:168-6
18:158-6

守谷わかば幼稚園
22:集計中
21:202-6
20:207-6
19:202-6
18:180-6

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2010年09月13日

茨城県と守谷市の世代別人口動態の比較結果

平成22年7月1日現在の茨城県人口動態データより、茨城県全体と守谷市の人口動態を世代別に比較してみました。茨城県全体の人口は、2,964,229人。守谷市全体の人口は、62,220人。男女構成比は、ほぼ半分。

0歳から14歳までの全体の人口からの構成比率は守谷市の方が高いが、15歳から19歳までの男女両方、20歳から24歳までの男は、茨城県全体の方が構成比率は高い。これは、高校生以上になると進学や就職のため、茨城県を離れていくことによるもの。

25歳から44歳までの構成比率は、守谷市の方が圧倒的に高い。これは、住宅購入年代と重なり、つくばエクスプレスの開通に伴い、住宅の供給がなされ、新婚から子育て世代が、環境面や価格などから、守谷市へ流入してきたものと思われる。

面白い傾向が見られたのは、45歳から64歳までの構成比率。45歳から54歳までは、茨城県全体の方が構成比率は高く、55歳から64歳までは、守谷市の方が高くなっている。65歳超は、すべての世代において、茨城県全体の方が高い。

この守谷市の方が構成比率が高くなっている世代(55歳から64歳)は、いわゆる団塊の世代で、老後をのんびりと過ごす環境と、都内へ出かける際のアクセスが両立していることなどから、守谷市へ流入してきたのではないか。

さらに、子供(団塊ジュニア世代)夫婦との二世帯住宅を求めるにあたり、予算と土地の広さなどが地域の相場と合致したこともあり、さらに、団塊世代が住宅購入年齢の頃、常総ニュータウンが開発されたことなどが重なったものでしょう。

このように、人口動態を比較すると、その市の歴史や生活背景などが見えてくる。ということをお客様に教わりました。ご興味がある方は、暮らしている市や購入を検討している市を調べてみるとよいかもしれません。

茨城県:守谷市 世代別人口動態(人)

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2010年08月25日

つくばエクスプレス開業5年を過ぎての地域事情と住宅購入

開業5周年を迎えた「つくばエクスプレス(TX)」。沿線の住宅購入意欲(特に外部から)は高く、特に千葉県内では、宅地開発の遅れ(供給不足)から割高感がある。流山おおたかの森、柏の葉キャンパスは、商業施設のイメージなどから過剰感さえある。

開発が順調に進んだ茨城県内では、人口流入も順調に推移し、守谷市は、この5年で約15.5%の大幅増加率を示し人口は6万2220人。つくばみらい市は、9.7%増の4万4136人、つくば市が7.4%増の21万4600人。(茨城県つくば地域振興課)

なお、茨城県が沿線で宅地分譲しているのは、先日、破産する方針が発表された茨城県住宅供給公社ではなく直轄となります。(茨城県の分譲価格は地域相場よりも高め、柔軟に対応できない行政の分譲、公社の破綻も同じ要因と推察される)

つくばエクスプレスが開業し、沿線開発が進むことにより明らかに目立つのは、大型商業施設のオープン。特に目立つ知名度が高い施設の最寄り駅となる地域は、不動産価格も高い。ブランドと利便性をとれば商業施設がある駅、TXの通勤利便性とコストパフォーマンスを狙うのであれば、他の駅へ。

※オープンした主な施設:流山おおたかの森SC、ららぽーと柏の葉、アクロスモール・ロックシティ(共に守谷)、LALAガーデンつくば、イーアスつくば、など。

生活を考えた場合、沿線開発が完了するまでの約10年、商業施設が関係する地域での道路事情は悪い。週末、周辺から商業施設を目指してクルマが集まってくるが、道路の整備がまったくといっていいほどできておらず、大混雑が生じる。施設を利用しなくても、生活をする限り影響はある。

この道路事情と同じように、開発の遅れで支障をきたしているのが生活施設。都市計画のなかで学校予定地とはあるものの、人口増加(開発の進捗)の様子見をしている行政。学校が遠いから人口が増えない、人口が増えないから学校が開設されない。鶏と卵の状況。保育園、幼稚園なども同じような状態。

また、各駅沿線とも最低限の商業施設(日常生活)は整っているが、流山セントラルパーク駅と柏たなか駅周辺は遅れを取っている。流山セントラルパーク駅の場合、駅周辺の新しい街(ほとんどできていないが)には商業施設がなくても、既存の住宅地(平和台、加)にあるため対応ができる。しかし、柏たなか駅の場合、駅周辺にコンビニ1軒すらなく、駅前であってもクルマ生活を余儀なくされる。

病院や公共機関も、人口が増加するのに比例し、徐々に開設されており、今後の開発とともに充実してくると思われるが、開発が遅れているところでは、今しばらくの不便さを感じざる負えない。

このような状況から考えると、沿線での住宅購入は、街としてすでに完成しつつある守谷駅や既存の街である南流山駅の周辺がいいと思われる。ただし、今後の将来性を期待しつつ、割安な駅を選ぶという考え方もある。供給不足が続く流山おおたかの森駅や柏の葉キャンパス駅周辺を狙うなら、供給が増加しインフラが整う3〜5年後か。

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2009年08月03日

インビジブル・ファミリー(見えざる家族)

普段は別々に住んでいるが食事は一緒に−−。近隣に住む親子の間でこんな「集食」というスタイルが広がっている。仕事や育児で忙殺されるなか食生活をサポートしてもらいたい子世帯と、子や孫と過ごす時間を楽しみたい親世帯の思惑が合致した格好だ。

引用元:日本経済新聞(平成21年8月3日(月)夕刊)

住まい探しのお手伝いをしていると、購入対象エリアを決める際、実家(親)の近くをご希望される方に出会うことが多い。上記のような食事の他、保育園や幼稚園、学童保育などの送り迎えや、親が帰宅するまで子供を見てもらうなど、育児が主な理由である。

野村総合研究所では、このような、親世帯と子世帯が同居ではなく、近距離に住まい、経済的,精神的に支え合う家族を「インビジブル・ファミリー」と定義しております。

英語が苦手な私は、この言葉を聞いてもピンと来なかったが、記事を読むと、あ〜なるほどね、とすぐによく理解でき、たくさんの方が頭を駆け巡りました。それくらい、住まい探しの場面では、インビジブル・ファミリーのスタイルが増えております。

子世帯のメリットとして一番大きいのは、子供の面倒を見てもらえること。保育園の待機児童問題も関係なく、保育園に預けられた場合でも、体調が悪い時や休日,時間外勤務の時も預けられるメリットがある。

また、食事を一緒に取ることにより、食費だけでなく食事の準備や片付けの手間も軽減され、時間に余裕も生まれる。休日に子供を預けて夫婦だけでの買い物やデート?などもしやすい。

メリットがあるのは子世帯ばかりではない。親世帯のメリットは、孫に会える時間も増え、精神的な充足感も得られ、夫婦二人でいるときよりもにぎやかで明るい生活になる。(元気,健康にはかなり大きな影響があるのでは)

孫の世話は、ある程度の年齢になるとお役ご免となるが、その後は、自分たちがなにか困ったときに、近くに子世帯がいると助けてもらえる。なお、子世帯は自分たちにとってメリットがなくなったら、助けてもらった恩を忘れ、親世帯の面倒をみないという実例を見かけることもあり、とても虚しく思う。恩や義理,筋は大事にしないとダメですよ。

このようなメリットは、二世帯住宅,二世帯同居でも共通する。しかし、二世帯住宅などの場合では世帯間の距離が近すぎることの弊害もあり、適度な距離感と支え合うメリットがちょうど良く融合したのが「インビジブル・ファミリー」であり、だから近年増えているのでしょう。

インビジブル・ファミリーのスタイルを頭に描いて住まい探しをしている方の多くは、妻側の実家に近くを選ぶ。これは、育児や家事などの接点が多いことから、夫側の実家では、典型的な嫁姑のパターンになるからであろう。妻側の実家なら生活スタイルや考え方が共通する母娘であるから、このスタイルがうまくいくと思われるからでしょう。

住まい探しをお手伝いする立場からのアドバイスとしては、地域が限定されることになるから、その地域の不動産市場や状況に合わせざる負えず、希望する住まいが無理ない予算で買えるならよいが、そうでない場合、予算と住まいをしっかり検討することが必要になります。

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2009年04月28日

あなたの駅の通信簿(首都圏)

 私の自宅がある北総鉄道,小室駅は“10”、隣の白井駅も千葉ニュータウン中央駅も“10”。弊社最寄り駅の常磐線,南柏駅は“7”東武野田線新柏駅は“9”。

 これは、日経ビジネスがアトラクターズ・ラボのデータの収集・分析を基に算出した「街の通信簿」の分類である。数値は分類であり評点ではないので、自宅所在の沿線である北総線各駅が満点評価というわけではない。下記の調査概要を見ると、“9”もしくは“10”はマイナスでさえあるかもしれない。(というか“10”は明らかにマイナス)

 ※この他の駅の調査結果はこちらへ

○調査概要

 「感度指数」「利便性指数」「環境指数」「親しみ指数」の4軸を取り、首都圏1409駅を指数化。その指数を基に、10のカテゴリーに分類している。

 「感度指数」は流行に敏感な人々にとって住みやすい街かどうかを示したデータ。不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区、沖有人社長)が作成した商業系データベースを基に、セレクトショップやブランドショップ、カフェ店舗数を抽出。駅周辺に住む人の平均年齢や駅の非定期の乗降客数、昼間人口密度などと組み合わせて感度指数を算出している。セレクトショップなどが多いほど、また若い人が住んでいるほど、感度が高い人が住んでいると考えた。

 「利便性指数」はその駅が便利かどうかを表したもの。大規模商業施設の数や不動産価格などを基に算出している。百貨店や駅ビル、家電量販店といった大規模店舗が多ければ、それだけ利便性は高いだろう。同様に、利便性がいいところは、不動産価格が高いもの。裏を返せば、不動産価格が高いところほど、利便性が高くなる、と考えた。これ以外にも、夜間人口密度なども参考にしている。

 「環境指数」が示しているのは住環境。算出には駅ごとの緑化率や平均世帯年収などを活用している。公園などの緑が多い地域はそれだけ住環境に優れている。一方、所得の低い人に比べて、所得が高い人は環境のいいところに住もうと考える傾向が強い。そう考えて、駅ごとの平均世帯年収を採用した。

 最後に「親しみ指数」。これは、街の人情味やコミュニティーの深さを指数化したもの。65歳以上人口の割合や物販の店舗数、世帯構成比などをベースに指数化した。高齢者が多いところには地域のコミュニティーが残っている。物販店が多ければ、商店街のような商業の集積があるはず――。こうした仮説に立っている。ほかにも、庶民性や人情味を想起させるデータを使っている。

 最寄り駅の範囲については、隣接する駅との中間地点に垂直二等分線を引き、つないだ多角形のエリアとした。その駅の商圏ならぬ「最寄り駅圏」を把握するため。東京メトロ丸ノ内線の「後楽園」と東京メトロ南北線の「春日」などのように、隣接する駅があまりに近い場合はどちらか一方を採用している。駅別の指数は東京、神奈川、千葉、埼玉の都県ごとに算出した。

○カテゴリーの概要
(1)「よくばり」・・・4つの指数のすべてが高い駅
(2)「こだわり」・・・4つの指数のどれか1つが突出している駅
 (2)−1「感度指数のみ突出している駅」
 (2)−2「利便性指数のみ突出している駅」
 (2)−3「環境指数のみ突出している駅」
 (2)−4「親しみ指数のみ突出している駅」
(3)「感度+利便性」・・・感度指数と利便性指数が高い駅
(4)「感度+親しみ」・・・感度指数と親しみ指数が高い駅
(5)「感度+環境」・・・感度指数と環境指数が高い駅
(6)「利便性+親しみ」・・・利便性指数と親しみ指数が高い駅
(7)「利便性+環境」・・・利便性指数と環境指数が高い駅
(8)「親しみ+環境」・・・親しみ指数と環境指数が高い駅
(9)「ふつう」・・・4つの指数が平均的な駅
(10)「特徴なし」・・・すべてに特徴がない駅

 厳密にいうと、「感度+利便性+親しみ」など、3つの指数がいい駅も存在している。こうした駅は相対的に高い2つの要素を取って分類している。


 今回の調査は、良くも悪くも、あくまでも統計データ、されど統計データという側面が垣間見えた。

 たとえば、私の自宅がある北総鉄道沿線。最寄り駅の小室駅が“10(特徴なし)”は、まあその通りであるが、隣駅の白井駅はきれいな駅前からつづく整然とした街並み、駅前周辺に日常的な商業施設が充実し、公園や周辺を緑に囲まれた自然豊かな環境、駅から徒歩5分程度の文化センターには充実した図書館からプラネタリウムまである。

 さらに反対側の隣駅である千葉ニュータウン中央駅は、駅周辺にイオンのショッピングモールや商業施設が充実し、花の丘公園などの公園も多く緑豊かな環境である。また、北総線沿線はどの駅でも、周辺ののどかな雰囲気と同様に穏やかな人柄な住民層でもある。

 北総鉄道と東武野田線,新京成電鉄が交差する新鎌ヶ谷駅。この駅の分類は“9(ふつう)”となっており、これは同じ東武野田線の新柏駅と同じ。しかし、複数の大型商業施設と大型総合病院,市役所などの施設が充実し市の中心地(さらには千葉県北西部の内陸地域の中心地)として新しく発展中の新鎌ヶ谷駅と閑静な住宅地として定評のある新柏駅では、明らかに分類は異なるのではないかと思われる。(どちらの良し悪しではなく)

 同記事で取り上げられている“北千住,二子玉川,表参道,代官山,武蔵小杉,所沢”など首都圏でも代表的な駅の分析は、データの奥にまで踏み込んだ分析であり的確である。しかし、都心の一等地から房総までを同じデータで分類するのは限界もある。

 データには、そこに秘められた客観性もあり、それなりの目安、参考になるとは思うが、やはり、実際には自分の目で歩いてみるしかない。日経ビジネスでも『あくまでも新しい切り口の提示である。』と伝えている。

 ただ、このような取り組みは大歓迎であり、いろいろな街の切り口もみれておもしろく、住まい探し、街選びに役立つものである。今後も日経ビジネスとデータの収集分析を行ったアトラクターズ・ラボさんには期待したい。

◇参考

 アトラクターズ・ラボでは、あなたと駅の相性を診断する「駅占(えきせん) 」を提供している。ちなみに、私と最寄り駅の小室駅で診断したら、結果は「大凶、-9点、最低な相性」と出た。

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2009年04月21日

住生活基本法:裏の意図

 住宅ローン減税、住宅取得のための贈与税非課税枠拡大。経済成長、景気回復のために、相変わらず、国の持ち家政策は続いている。戦後から高度成長期にかけて都市部への人口流入に核家族化で、住宅不足が起こり、国の住宅取得政策も相まって、持ち家取得が当然のような流れを作り、持ち家が借家よりも一段上のような扱いになっている。

 確かに高度成長期からバブル期までは、インフレによる不動産資産の上昇と住宅ローンの実質負担軽減で、資産形成に役立った。また、賃貸住宅と比べ、住宅の広さやクオリティに差があり、リフォームなどの自由度、居住し続ける安定度などにおいても、持ち家の方が有利に働くことが多かった。現実にクレジットなどの信用度では持ち家の方が高く評価されるなど、社会的にも同様に扱われる。

 しかし、バブル崩壊以降、資産価値の安定性が損なわれ、景気悪化による住宅ローン返済による家計圧迫、少子化による住宅需要の減少、高年齢化による住宅や住環境の維持の困難さが浮き彫りになり、また、世帯数を住宅戸数が上回る家余りの状況から賃貸住宅環境の向上など、持ち家が絶対的に有利とはならなくなってきた。

 それでもなお、国の政策も社会的な流れも、持ち家取得を目指す方向は変わることはないだろう。それは、年金を頼りにすることが見えないなか、老後の生活を考えると家賃負担を老後も続けるのは厳しい。やはり、老後対策として有効なのは、持ち家取得であることが大きいからである。もちろん、賃貸住宅に居住し貯蓄などで老後対策を取ることも可能であり、持ち家でなければならないということはない。だが、住居負担と老後への備えが兼ねられる持ち家取得へと進まざる負えないのが現実ではないか。

 持ち家を取得すればそれだけで老後への対策が万全になるわけではない。現役中の生活に無理がないこと、老後まで住宅ローン返済が重くのしかかることがない、のは当然として、いざとなれば売却や賃貸にして現金化できること、改装や修繕,再建築などに多額の費用が掛からないことが求められる。※話はそれるが買うときだけの状況で住宅は判断していけないということ。

 国も、住生活基本法を制定し、住宅の長期耐久を目指したのは、国民の資産形成と居住の安定を高めるものとしているが、これはすなわち、持ち家取得と長期使用による老後の住居費負担を軽減する意図であるといえる。もしかしたら、年金などの社会保障では老後の生活を支えてあげられないから、老後の生活は自分たちで備えてね、ということかもしれない。

 持ち家の人は保護しないよ、という姿勢は、現在の生活保護規定で持ち家の人を保護対象外にしていることからも分かる。なお、これだけを持って、持ち家を止め、国や行政に頼ろうとするのが良いとは言えない。何かしらのバックアップがあればそれに越したことはないが、何もなくても自分の生活は自分で守れるように備えなければならない。やはり、どこかのタイミングで住宅を取得することは必要となるのだろうか。

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2009年04月11日

'09追加経済対策素案を見て

 10兆円の新たな国債発行積み増しによる経済対策が政府・与党より発表された。これにより国債発行額は過去最大となる43兆円となる見通し。これは先日開催されたG20の会合を受けてのもので、実質成長率2%の引き上げと40〜50万人の雇用創出効果がある見込み。

 ETC利用による高速道路1,000円乗り放題や定額給付金など、つい先日、前年度補正予算や今年度予算で経済対策を行ったばかりで、立て続けの経済対策で、またまた経済対策ですか、というのが率直な感想。

 マクロ経済、国際関係など、難しくて大きな部分は、政治,行政を信じるしかないが、この経済対策のなかに、住宅,生活関連が含まれており、この部分だけご紹介します。(現時点では案であり今後の国会審議などで変更,廃案になることもあります)

・フラット35

 融資上限額を物件価格の90%から100%に引き上げる。また、新規融資だけが対象であったものを、今後は銀行などの住宅ローンからの借り換えにも対応。優良住宅に対する金利優遇期間の延長も。

 融資の焦げ付きリスクが高まることに関して、金子国土交通大臣は「年収に応じて貸出限度額を定めているので心配ない」とコメント。大臣は年収に占める返済の割合(返済比率)をどの程度ご存知のうえで発言されたかは不明。

・太陽光発電

 省エネ,環境対策として、太陽光パネル設置の補助枠を拡大する。現在、1件あたり20〜25万円の補助金額そのものは変わらない。

・贈与税

 個人が贈与を受けて住宅を購入した場合、贈与税の非課税枠を通常分(年110万円)より500万円上乗せする。起源は2010年末まで。減税を受けるには確定申告が必要。

・その他

 就学前の子供がいる家庭への手当支給。保育園へ入りやすい環境整備。これは遠くても空きのある保育園に、駅前や児童館などに設置された「こども送迎センター」から保育士が乗車した送迎バスで送り迎えする仕組み。小中学校には校庭の芝生化や耐震補強など。

参考先:日本経済新聞  


 雇用や経済などへどの程度の効果を発揮するかは、今後の成り行きを見守るしかないが、すでに今年度の予算編成から今回の経済対策の影響が出ている部分もある。

 それは長期金利の上昇。

 直近の長期金利(新発10年物国債利回り)を見ても、3月下旬は1.3%弱だったものが、4月に入り一気に1.4%台後半まで跳ね上がった。これは、やはり直近の株高の影響もあるのだろうが、経済対策による国債発行で需給関係が悪くなることを想定したものであろう。

 この長期金利の上昇は、住宅ローンの金利上昇に繋がり、新規購入力の低下だけではなく、すでに購入し住宅ローンの返済をしている方の負担増加になる。

 今回の経済対策でも感じられるが、住宅購入促進の対策は、その場限りの断片的なものであることが多い。景気回復もそうだろうが、おそらく、最大の対策は、今後の日本(生活)への不安払拭ではないか。さらに、政治への信頼回復など、厭戦気分の軽減だと思われる。

 住生活基本法の成立から、長期優良住宅の促進、ストック住宅の活用と流通に対しての方策など、生活や資産形成,老後と関連が深まった。これを基にゼロベースで見直してみるのもよいかもしれない。

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posted by preseek_shibata at 21:09| Comment(0) | TrackBack(0) | くらしと生活 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月09日

老後生活を想定すると

 雇用不安,景気低迷が社会問題となっているなか、今を生きるのが精一杯で老後のことまで頭が回らない(私自身)が、プレジデント社で発行された「PRESIDENT・50plus」の広告記事に掲載された見出しに、あまりにも興味(恐怖?)を感じて、思わず書店まで駆けこんでしまいました。

 恐怖を感じた見出しは、「66歳で貯蓄ゼロ、76歳で借金2,000万円超の没落シナリオ」「定年延長してもパート妻首きりで減収スパイラル」「ローン焦げ付きと持ち家スラム化で将来暗雲」・・・など。

 著名なFP(ファイナンシャルプランナー)が老後の家計について詳細な分析や問題点と解決策を提示してくれている。その中で住宅に関連し、特徴的だった文章をご紹介したい。

・藤川太氏(家計の見直し相談センター

 きらびやかなモデルルームに幻惑されて身の丈以上のマンションを購入しているから、リフォームのための余裕資金を持っていない。

 ・・・(中略)

 住まいは外観も内装もボロボロ。家の中には仕事のない子供が昼間から寝転んで、老いた両親に悪態をつく。夫のパート収入が唯一の収入源。50代の近未来を形容する最も適切な言葉、それは“スラム”なのである。

 昨日の夕方、自宅のリビングの灯りをつけようとしたらまったく反応がない。昨夜までは間違いなく点灯していた。私が年少の頃からつかっている器具であったので、とうとう壊れたかと取り外してみたら、シーリングもなくコードが直接繋がってた。慌ててシーリングを買いに行き取り付け、他の部屋についていた照明を取り付けるも、点灯する気配はまったくない。

 どうやら、配線そのものに問題があるらしい。しかし、天井に埋め込まれている配線を直すには天井材をはがす必要がある。(※増築部の薄い屋根下で入り込む余地はない。)どの程度の費用が掛かるか見当もつかない。もしかしたら、照明器具なしのリビングで暮らすことになるかもしれない。

 私の自宅の場合は、建売安普請かつ激安増築であるから建物そのもの問題なのだが、これが家計にも影響し、老後の苦しい事情では、上記記事のようなことになることもあながち大げさではないかもしれない。

 さらに、悲惨な事態、事件に発展してしまうケースも報道されている。


畠中雅子女史(生活経済ジャーナリスト)

 年金月額20万円の家計バランスでは、住居は持ち家で住宅ローンがないことを前提としている。固定資産税など毎年かかる経費は、預貯金から支払う想定だ。年金生活で住居費を負担するのは厳しい。住宅ローンは現役のうちに繰り上げ返済し、残債があれば退職金で支払っておこう。

 賃貸の場合は、生活費をもっと切り詰めることになるが、現役時代と同レベルの家賃を払い続けるのは難しいだろう。賃貸派は、老後の住まいをどうするか十分に検討しておきたい。

 この老後設計は、上記藤川氏の記事よりも少しやさしめに書かれている。怖いのは“固定資産税など”の“など”の部分。老後生活に入ったとき、築何年のどのような住宅にお住まいなのかによって、“など”の部分の費用は大きく変わる。

 先ほどの私の自宅の例ではないが、建物の維持管理にどの程度の費用が掛かるのか、そもそも自宅の耐久年数は持つのか。(実際、私の自宅の耐震性能は相当低い)

 仮に、60歳時点で築25年の住宅であれば、平均寿命の85歳前後で築50年となる。何事もなければギリギリセーフか。しかし、築50年を持たせるためには、日々のメンテナンスは欠かせない。当然、費用は発生する。この費用でさえ年金などから支出するのは大変だが、もし、建て替えの必要まで迫られたらどうなるのか。

 住宅と老後、さらに教育も含め、家計は影響し合っているもので、単独で考えることはできない。特にここ数年感じているのだが、ひとつひとつを単独で考える傾向が強くなっているように思う。

 単独で考えると何がいけないのか、それは、小さいことによりこだわる意識が強くなってしまい、大きな視野が欠けてしまうこと。それだけ社会が成熟してきて、悪い意味でレベルが上がってしまったのかもしれない。

 なかなか次元を下げることはできず、おっしゃることひとつひとつはどれも正しいのですが、そのこだわりがどのように跳ね返ってくるのかまではなかなか気付かないものです。特に住宅は大きな買い物になるので、難しいのでしょうか。

 今回の記事に書かれた内容について、もちろん同誌では解決策や提案をしていますので、ご心配になった方は同誌を手にとってみてください。(上記FPに相談してみるのも方法です)

引用元:PRESIDENT・50plus

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posted by preseek_shibata at 14:36| Comment(0) | TrackBack(0) | くらしと生活 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする