2017年04月16日

武力衝突から家計を守るために

米国のシリア爆撃から、空母打撃群の朝鮮半島近海への派遣、トランプ大統領の行動パターンから、北朝鮮との武力衝突があるのではないかと報じられております。

シリア、アフガニスタンと立て続けに米国は爆撃しましたが、両国そのものと戦争状態にあるわけでもないのに、なぜ、米国は爆撃をしてもいいのでしょうか。自国の危機を回避するのは当然かもしれませんが、他国の領土を勝手に爆撃してもいいという権利はないと思います。

武力衝突から戦争へと進んでしまえば、日本にも大きく影響があると思われますが、日本国内の雰囲気(メディアや街中)では普段と変わらないことから、最悪のケースは回避されるのかと感じています。(日本に危機意識がないだけなら別ですが)

そして、もし、紛争戦争が勃発し長引くと世相不安などから不動産市場は低迷します。その結果、不動産価格の下落傾向が加速してしまいます。(日本経済も短期的には混乱するのでしょうか)

会計では、資産と負債、その差引が純資産(マイナスなら債務超過)と区分されます。日本の一般的な家庭では、資産の大半を自宅不動産が占め、負債として住宅ローンを抱えている状態なのではないでしょうか。

その場合、売却できる金額から住宅ローンの残額を差し引いて、プラスなら財務状況は健全、マイナスなら債務超過で危険という判断ができます。(マイナスの場合、それを補う金融資産があれば債務超過を回避できる)

不動産の評価額と住宅ローンの残債が同額の場合、今後、不動産の評価が上昇もしくは横ばいであれば、住宅ローンの残債が年々減少することから財務状況は健全な方向へ進みます。

しかし、この逆、不動産の評価が下落した場合、その下落した金額を超えるペースで住宅ローンの残債を減らしていかなければ債務超過に陥ってしまいます。

この下落が急激に起きる恐れが、米国と北朝鮮との武力衝突です。もし、最悪の事態になった場合、一気に債務超過へ陥ることになります。ただし、売却せずに住宅ローンの返済を続けていければ債務超過とは言え破たんすることはありません。

それでも、いざという時、売れば住宅ローンの返済を終えるという状態にしておくことがリスク管理として大切になります。

また、資産を自宅不動産一つだけにしておく状態がリスクを高めていることになります。有事の際には金というように、金を持つこともいいでしょうし、現金としておく、株式、債券、海外投資などなど、資産を分散しておくことが重要です。

5000万円の自宅がギリギリ買えるというなら、2000万円の不動産、2000万円の現金(借金減少)、1000万円の金融資産(金)という感じに分散することがお勧めです。

今回のような国際的なことから、会社の倒産や事故、事件など、自分がいくら気をつけていても、なにかしらの事態に遭遇してしまうことがあります。人生では何が起こるかわからない。何が起きても困らないようにしておくことが大切です。

不動産で言えば、買えるだけの資力を目一杯使って自宅を購入する、いざという時に抱えきれないほどの住宅ローンを背負う、などという購入は避け、また、不動産だけが資産なら売却して組み換えるということ、不要な不動産は売却して現金化する、となります。

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ネット・サイトを信頼し過ぎると怖い

生後6か月の男児が「乳児ボツリヌス症」で亡くなるというニュースが報じられました。

(参考)乳児ボツリヌス症とは、消化気管が十分に発達していなく、腸内環境の整っていない生後間もない乳児がボツリヌス菌を摂取すると、腸内で繁殖し、毒素を出すことで発症する。ボツリヌス菌は自然界に広く生息していて、植物の花粉を汚染している場合、はちみつに混入する場合がある。ボツリヌス菌は家庭での加熱調理では死滅させるのが難しい。そのため東京福祉保健局は、1歳未満の乳児にはボツリヌス菌の芽胞に汚染される可能性のある食品(はちみつ等)を食べさせるのは避けるよう、注意を促している。

1歳未満の乳児には蜂蜜は危険ということを存じませんでしたが、今回問題になっているのが、料理レシピサイト「クックパッド」で1歳未満の乳児が食べる可能性がある料理で蜂蜜が使うレシピが多く掲載されていたことです。

サイトは一般の方でも投稿できるもので、クックパッドそのものがレシピを開発したわけではありませんが、上場企業が運営するサイトということで、信頼性が高いと思われ、安全だと信じてしまいやすいことから、サイト運営に対しての責任を求める声が出ています。

同社は上場企業でもあり、経常利益を40億円超もたたき出していることから、管理栄養士を採用して投稿される内容に問題がないかチェックする費用を捻出しても良かったのかもしれません。

昨年のDeNAの医療情報サイトや、世界で政治や国際問題まで発展してしまうフェイクニュースなど、運営会社や投稿者の悪意によるものとは違い、今回は、善意であるのかもしれませんが、それでも、間違った情報が信頼性が高いサイトから配信されることから、サイトを利用する側にも注意は必要と思われます。

不動産の分野でも、上場企業から弊社のような零細企業まで、多くの情報が配信されております。不動産会社は宅建業の免許を受けて営業していることや、監視が厳しいことから、間違いも少ないのですが、注意が必要なのは宅建業(宅建士)ではない一般のサイトです。

近年、不動産投資も盛んになり、個人が経験値でサイトに情報を掲載することも多くなりました。拝見していて感じるのは、一つ一つの間違いというより、断定的に書かれていることです。

不動産では個々に様々なケースがあり、一つ一つの状況に合わせながら適切な対応をしていくのですが、少ない経験(投資家でも売買の経験はプロより少ない)から断定されると、サイトを閲覧した方は、その情報を思い込んでしまいます。

その結果、買い損ねるくらいなら被害も小さいですが、断片的な情報を信じ込みすぎて、プロの意見を聞かなくなってしまったら、怖い結果が待ち受けています。プロなら、自身の責任を回避しつつ、売買を成立させることさえもできるかもしれません。

また、クックパッドやDeNAのように、誰もが知るような会社やサイトでも、誤った情報が多く掲載されることもあります。大きい会社、有名なサイト、というだけで信頼してしまうのも危険なことが分かりました。

本来は、個人の経験値で書かれた体験本ではなく、学問的な書籍で確認していくべきかと思います。しかし、さまざまなケースを学びきることも難しいことからプロを活用すべきです。病気や健康なら医師、法律なら弁護士などなどと同じです。

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2017年02月05日

税制が変わるだけでも各方面に十分な効果が

不動産を購入する際には、様々な税金が関係してきます。代表的な税制をご紹介します。

1.登録免許税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物は軽減措置あり。土地には軽減なし

2.不動産取得税:新築、もしくは、昭和57年以降に建築された建物とその敷地は権限措置あり。

3.住宅ローン減税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に住宅ローンを利用した場合は、所得税・住民税の控除(還付)あり。

4.贈与税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに特例措置あり。

5.相続税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに相続時精算課税制度の適用あり。

6.固定資産税:新築住宅の場合、3年間(3階建て以上の耐火建築物は5年間)は半額にする特例あり。土地は住宅が建っていれば築年数に関係なく軽減あり。

このように、ほとんどの税金は、新築優遇の偏重にあり、中古の場合は、築年数により軽減の有無が区切られております。新築中古を問わず平等なのは、価格に比例するのみの印紙税くらいでしょうか。

高度成長期は住宅が少ないことから新築偏重になるのも止むを得ず、また、バブル期をピークに価格が高額になることから新築や築浅物件が重視されてきたのも、致し方ない面もあります。

しかし、これだけ住宅ストックが増大し、空き家問題がクローズアップされ、不動産価格も低迷し、金利も低く、さらに、日本経済(というか一般庶民の家計)が傷んでいる中、方針を180度転換し、新築を厳しく、中古に優しい税制とすることが自然な流れです。

災害列島の日本、耐震性能や構造的なクオリティ(当時の建築レベルと今までの建物放置文化)から、旧耐震基準に関しては、行政が言うように建替え推進でも致し方ないかもしれません。

新築を買える方は資金的なゆとりもあるでしょうし、空き家という資源を有効に使わないことから、贅沢税と増税までは要りませんが特例を廃してもいいのでは。

既存の住宅を有効に利用し、空き家対策へ貢献すること、唯一の資産となりつつある自宅所有者の高齢者の生活を支えること、などから、新耐震基準であれば、築年数に関係なく軽減を適用してもいい。

なお、現在は、良質な住宅を流通する、既存住宅への信頼性と購入者のリスク軽減から、耐震基準適合証明書の取り付け、既存住宅瑕疵保険の加入により、築年数に関係なく軽減を受けられるようになっています。

新築偏重の税制を縮小するだけでも、既存住宅の流通活性化、空き家対策から、高齢化社会への対策まで、有効だと思うのですが。(財務省もお喜びに)

建築や土木系の会社は、傷んだ社会ストック(道路、橋梁、隧道から水道、下水など)の交換、修繕など、たくさんの仕事がある(人手不足も社会問題化)から問題なく、住宅そのものも高価になることにより良質な住宅へと推進されると思います。(土建国家の復活は自民党もお喜びに)

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2016年11月09日

サービス残業を取り締まるだけで良いこと尽くめ

長時間労働による過労とストレスから自殺者が続いている電通で、違法な長時間労働の他に、残業代が適切に支払われていなかった疑いも出てきたと報じられております。

この報道を聞いて、残業代が支払われていないことを、なにを今さら、今になって取り上げているのか、とても違和感を抱きます。

長時間労働、サービス残業、サービス出勤など、ほとんどの会社で行われており、電通が特別な存在ではない。もっとひどい会社、社会問題として定着したブラック企業など山のようにあるかと思います。

今回、自殺者が続いた電通をターゲットとしてやり玉にあげて、一時的な溜飲を下げようとしていますが、根本的なところから直さなければ同じことが繰り返されることは、政治資金の問題を見ても容易に想像できる。

安倍政権は「働き方改革」と称して、同一労働・同一賃金などの政策を打ち出していますが、相変わらずのピンボケにて、より酷くなることは容易に想像できます。

米国にて、泡沫候補と言われたトランプ氏が大統領になることになりました。この要因となったのは、グローバル社会が浸透した結果の格差社会、国民の疲弊、中産階級の崩壊と言われています。

これはまさに、労働の問題で、同じような不満が日本でも蓄積しており、よく、米国の現象は、10年後に日本の現象となると言われるように、10年後には、あっと驚くような人が総理大臣になるかもしれません。

サラリーマンが結婚、子育て、マイホーム取得と人生設計を立てられる環境を作ることが必要と思います。

そのためにも、サービス残業・出勤を徹底的に取り締まるべきです。残業や休日出勤がいけないと言っているわけではありません。残業代、休日出勤手当てをきちんと出すことを、企業に徹底させることです。

そうすれば、留保金が労働者へ分配され、また、人件費節約のために長時間労働を是正する、さらに、労働生産性を高めて、企業、日本の力をつけることができます。

また、長時間労働が改善され、労働生産性が高まることにより、収入を減らすことなく、ゆとりある生活が過ごして、健康で充実した人生となります。

そして、日本の過半を占める国内需要が喚起され、景気回復、政府や日銀が求めるインフレ目標も達成できると、良いこと尽くめだと思えます。

日本の政治家は「外国では」という言葉を好むようですから、それなら、ドイツの労働政策を見習えばいいだけ。しかし、大企業や富裕層、さらに自身の欲だけを考える小さい政治家ばかりの日本では厳しいですかね。

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2016年04月20日

「セブンパーク・アリオ柏」がオープンします

今朝、手賀の杜に下見へ行った帰りに、手賀の杜の南側入り口の交差点(ミニストップ)へ来ると、今までT字路で直進はできなかったのが、十字路に変わり直進方向の道が開通していました。この道を進んでみると、4月25日(月)にオープンする「セブンパーク・アリオ柏」に直結していました。

当面は大混雑が予想されるため、施設はもちろん、近くにも寄らないようにしようと思いますが、県内最大級というショッピングモールにはどのような施設が入るのか、るるぶ風のチラシが入っていましたので、概略を記します。

1. スマイルパーク 「イベントもバーベキューもできる超大型公園」
自然空間とイベントスペースを兼ね備えた約4,000坪の超大型パークに、約3,000人規模の野外コンサートができる屋根付きステージを設置。ご家族やご友人同士で楽しめる大規模なフェスやイベントを随時開催していく予定です。首都圏でもステージのある施設が不足しているという現状を受け、都心にも近い柏地域の屋外イベントスペースとして、外部への会場提供も視野に入れています。手軽においしいフードカーが並ぶエリアと同時に、バーベキューゾーンも設置。

2. スカイ・キッズ 「子育て家族にやさしい充実のスペース」
「スカイ・キッズ」の大きな特徴は、お子様が楽しめるたくさんの遊具と、巨大モニター。このモニターでは、お子様たちが双方向で楽しく遊べるインタラクティブ映像が流れるなど、最新の技術を取り入れた一大遊び場スペースです。また、小さなお子様とのお買い物を快適にするため、ハイハイコーナーや育児相談室などを併設。

3. ビッグ・ワンダー 「驚きの"巨大オブジェ"のエンターテインメント空間」
「ビッグ・ワンダー」は、お子様皆様の笑顔はもちろん、大人も子どもの心に戻れる「ASOBIBA(遊び場)」として、楽しさや驚き、好奇心がいっぱいの屋内空間となります。1階から3階までの広大な吹き抜け空間には、遊び心をくすぐる実物の約20倍の巨大オブジェを数多く配しました。巨大なお菓子やチェス、また実際に動くロボットや時計などのオブジェもあり、まるで自分が小人になったかのような空間をお楽しみいただけます。

4. アミューズメント施設
「TOHOシネマズ柏」3D映画を超えるアトラクション型4Dシアターシステムの”MediaMationMX4D”を導入。映画シーンに合わせて客席のシートが動き、風やミスト、香りなど五感を刺激する特殊効果も。「ラウンドワン スタジアム」1階から屋上までの広大なスペースに、ボウリングやカラオケなど時間内で好きなスポーツやアミューズメントを楽しめる「スポッチャ」を設置。「北原コレクションミュージアム」世界的な玩具コレクター北原照久氏がプロデュースするミュージアム。1925〜1959年にかけてアメリカの小売店のショーウインドーを飾った「モーションディスプレイ」をはじめ、北原氏が世界中から収集したコレクションを公開。

5. 飲食施設
とれたてピチピチ鮮度抜群の海鮮料理「タカマル鮮魚店」、外はカリッと中はしっとり風味豊かなフレンチトースト「CAFE&MEAL EN」、豪州黒牛を100%使用肉汁たっぷりのハンバーグ「いしがまやハンバーグ」、デンマーク発のキャラクターラスムス君のパンケーキ「RASMUS KLUMP CAFE」、一皿で3つの味が楽しめる欲張り派におすすめのトルコライス「M1プレート」、コスパも味も二重丸!ボリューム満点の極上ステーキ「いきなりステーキ」、たっぷりのメレンゲを使ったふわっふわのパンケーキ「Hawaiian Pancake&Cafe Merengue」、一流のパティシエが作る洗練された至福のスイーツ「ルエル・ドゥ・ドゥリエール」、スプーンで食べる新感覚のシフォンケーキ、口溶けのよいしっとりとした食感で、シフォンケーキの真ん中には生クリームがたっぷり「ザ・シフォン&スプーン」などなど。

6. オープンイベント
5月3日、4日には「カシフェス プレミアムライブ」として、さまざまなアーティストを輩出してきた音楽の街・柏にふさわしい豪華アーティストがステージに登場。2日間にわたり無料音楽ライブを開催します。出演予定:サンプラザ中野くん、土屋アンナ、相川七瀬、ほか。
5月7日、8日には「イタリアンを中心とした食フェス」として、2015年ナポリピッツァ職人世界選手権日本大会優勝者の店、他、各地で引っ張りだこのお店が集結します。

この他にも、基本的なイトーヨーカドーが満を持して店を作りました。最大の目玉は「日本最大級の”プラレール”のジオラマ」です。ぜひ見に来てください。

冒頭に戻りますが、今回の道路開通で、我孫子・手賀沼公園〜手賀リゾート満天の湯〜手賀の杜ニュータウン〜セブンパーク・アリオ柏〜国道16号線沿いの商業施設群〜県道船取線が1本道で直結されました。

今回のセブンパーク・アリオ柏のオープンに伴い、柏市南部の様相は大きく変わるかもしれませんが、住宅地は「大津ヶ丘」と「手賀の杜」エリアしかなく、集中してしまうかもしれない。

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2015年11月23日

二地域居住の適性診断

毎月お届く「JAF(日本自動車連盟)」の会員情報誌に、「二地域居住、というライフスタイル」という特集記事が掲載されておりました。

冒頭の挨拶で「自然が身近な田舎や地方都市で暮らしてみたい。でも、完全に居住するのは不安。2つの場所に家を持ち、行き来して暮らす二地域居住を実践する人がいます」とあります。

1. 東京都世田谷区 ← → 千葉県南房総市

動機は生き物好きの子ども。都心から1時間半のアクセスの良さと豊かな自然が兼ね備わっていることから決意。築100年の農家と8700坪の土地を入手し、「暮らすことそのもの」に時間を費やすことで生きる実感を受ける。

2. 東京都八王子市 ← → 山梨県身延町

子どもが全員社会人となり子育てから解放されたことによる。八王子からは中央道でアクセスがしやすい山梨方面で約90分。築100年の古民家を家賃1万円にて賃借。毎週末は古民家で野菜を育てながら過ごす。

3. 石川県金沢市 ← → 東京都世田谷区

先の2件とは逆に、石川県金沢市が主の生活地で、東京が仕事のために暮らす賃貸マンション。一ヶ月のなかで、金沢市と東京での生活を半分ずつに分けて暮らす。子育て、生活のしやすさを金沢で実感する。

以上、3件の実例を紹介しながら、二地域居住について紹介されておりました。

海外での老後生活など、紹介されるケースは成功例で、しかも、とても幸せそうなご家庭のため、夢のような生活と感じますが、ご苦労や失敗例もあるかと思います。

当然、二地域居住にはお金が必要で、経済力があることは必須の条件になります。

紹介された実例を読んでいて、皆さま、不便さや暮らすことに手間がかかることを厭わない、楽しんでいるという共通項があります。自ら動ける人、そういう生活の手間を苦にしないという特性が必要になります。

さらに、地方・田舎では、都会よりも人間関係が近く・濃いことから、地域や近所の方との交流がプラスとなる性格なのかどうか。私みたいに人見知りの奥手のような性格だと孤立してしまうかもしれません。

二地域居住(地方移住も)は、経済力あること、手間や労を惜しまず楽しめることが必須で、地域に根付ければ、より満足度が高まる。

憧れまでで止めておくか、行動してみるか、この点を照らし合わしてご検討することをお勧めします。

私の場合、手間や労は問題なくても、経済力の面と地域交流で難しいかもしれない。とはいえ人混みも苦手なので、田舎と都会の中間である地方都市がちょうどいい。

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2015年09月08日

家づくりは暑さ対策から

猛暑の夏も終わり、9月に入って秋雨前線に台風で大雨という例年通りの季節と移ってきました。暑さが終わるとすぐに忘れがちですが、温暖化傾向が続く状況では、家づくり(住まい探し)では暑さ対策が大事になります。

このことを伝えている古来から有名な一説があります。

「家の作りやうは、夏をむねとすべし。冬は、いかなる所にも住まる。暑き比わろき住居は、堪へ難き事なり。深き水は、涼しげなし。浅くて流れたる、遥かに涼し。細かなる物を見るに、遣戸は、蔀の間よりも明し。天井の高きは、冬寒く、燈暗し。造作は、用なき所を作りたる、見るも面白く、万の用にも立ちてよしとぞ、人の定め合ひ侍りし。」(徒然草・第五十五段)

感覚で現代文に訳してみますと、「家づくりは夏を考えて造りなさい。冬は住もうと思えばどどうにでも住める。暑さをしのげない家は我慢ならない。深く流れる水よりも浅く流れているほうが遥かに涼しく感じる。小さい物を見るには影ができる戸よりも引き戸の方が明るくて良い。天井が高い部屋は冬は寒くて暗い。余裕をもって作れば余裕もできていざという時にも使えるかもしれないと。」

蒸し暑い日本の気候条件で、古来から考えられていた家づくりの代表的なフレーズです。これが好きな営業マン(使うと都合がいいケース)では、よく使われています。※最近の営業マンでは使われないかもしれませんので断言は致しません。

暑さ対策をどう考えるか。

古来からの考え方は、風通しを良くして暑さを逃がすこと、よしずやひさしなどで影を作り直射を避けて暑くならないように遮ること、などがあった。

しかし、大気汚染、騒音など外部環境が悪化したことと、建築設備技術が進化したことにより、気密性も高めて外部環境を遮断する方法が主流となってきた。開放の夏、密閉の冬と言われてきたが、夏も冬も密閉に変わってきている。

行政側でも、密閉性を高める方向を推進させ、高気密な住宅に対して「省エネルギー性能」として評価し、恩恵を与えることで普及の手助けをしている。

以前、マンションの見学に行った際、何度も鍵を右に左にと回して試行錯誤しても玄関が開かないということがあった。鍵が違うのではないかとも疑ったが、鍵は回っているので間違いない。結局、十数回のチャレンジの末に開いたが、開かなかった原因は気密性の高さにあった。

個人的には、窓からの自然換気に馴染みがある古いタイプの人間だが、玄関や窓が開けづらくなるほど進化した気密性や高機能の24時間換気システム、高断熱サッシなどを見ていると、気密性方向の流れは加速していくのだろうと思います。

ただし、空気、熱などの数値的なところは良いとして、人や動物などが外気から遮断され過ぎるのが生命的にもいいのか気になります。

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2015年09月07日

大物に育てるなら天井が高い家?

どこのハウスメーカーで聞いた言葉(セールストーク)なのか、どこかのメディアなどで見聞きした言葉なのか忘れましたが、単純な私は信じてしまいそうな言葉「大物に育てるなら天井が高い家」。

確かに、天井が高い家の方が、同じ面積の部屋でも広く大きく感じられる。気持ちにもゆとりができて、大物(のんびりやさん、ゆったりとした柔和な方)になる可能性もある。

ただ、あくまでも可能性であり、昭和、大正、明治以前の天井が低い家の人は総じて小物なのかと聞かれれば、現代人よりも大きくて温和でゆとりがあったのではないかと思い、家よりも外部環境のストレスや将来不安などから見れば、家の天井高による影響は微々たるものかもしれない。

これと似たような言葉に「年々、日本人の脚が細くて長くなったのは洋室文化で椅子を利用することが多くなったから。和室で胡坐や正座、寝ころでばかりいると脚が太くて短くなりますよ。」というのもある。

大人になってからではもう遅いのでしょうが、言われてみればそのようにも感じます。子供の脚(将来)を考えた結果だけで、洋室ばかりの家が増えたとまではいかないでしょうし、洋室だったから脚が細くて長くなったのではなく、食生活、運動習慣などにもよるとは思います。

それでも、この天井高や洋室和室の他に、間取り、広さ、方位、などなど、家によって快適さが大きく異なるのも事実で、住まい探し、住まいづくりの際には、大いに気にされた方がよい。

方位について、南向きが一番人気であり、その分、価格も高くなる。古来より湿気の多さや日照の明るさから南向き信仰があったが、気密性の向上、換気や冷暖房設備の発達、ライフスタイルの変化、特にマンションであれば、南に絶対的な強みはないのではないでしょうか。

南がダメということではなく、同じ価格なら問題なく選んでいただいて構いませんが、価格差が大きい、他の条件と比べて、南方向に固執しすぎて心配しないよう。午前重視(朝陽)で東向き、午後重視(夕陽)で西向き、価格重視(眺望)で北向き、など、柔軟に考えて、その他の条件も併せた総合的な判断をお勧めします。

洋室、和室は生活スタイルや好みにもよるのでしょうが、どちらにも共通して「扉よりは引き戸、引込戸」にした方がなにかと使いやすいのは共通していると思います。特に、高齢化が進むと扉では暮らすことさえ苦労することになります。

マンションの場合、住戸へのアクセスは、大きく分けて「外廊下方式」と「階段室方式」となり、そのタイプにより間取りも変わってきます。(都心部、高層、古いマンションなどでは、内廊下方式、集中方式、スキップフロア(複合)方式などがあります)

外廊下タイプの場合、玄関を入って両サイドに居室があり、廊下の突き当たりにLDKと和室があるというのが一般的です。さらに、LDKと和室を横に並べる(両方がバルコニー面する)、LDKがバルコニー全面に接し和室が奥に配されるというタイプに分けられます。

階段室タイプの場合、玄関が中心部に位置し玄関を入って左右に分かれる。片方に「LDKと和室」、もう片方に「居室」と分かれ、マンションによっては両サイドにバルコニーが設置される。このタイプの場合、外廊下からのプライバシー性が高まり、風通し、防犯面などからも評価(価格)が高くなる傾向にある。

広さに関しても「一人当たり7坪が標準面積です」というセールストーク?があった。3人家族なら21坪(約70平米)→マンションが売りやすい、4人家族なら28坪(約92平米)→建売が売りやすい。

この広さも人や家族によってまちまちなので、あまり標準面積に左右されることなく、ご自身でご判断されることをお勧めします。マンションの場合、壁厚による数字と現実の差があり、居室では柱の出っ張りなどで図面だけではわかりづらい面もあるので、現場にてしっかりとご確認されることをお勧めします。

いろいろ長々と書いてきましたが、つまるところ、セールストーク、他の人のことではなく、ご自身やご家族の生活からご判断ください。他人に左右されないように(私自身への戒め)。

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2015年06月09日

老後の住処を自由に選ぶために

昨年の「地方消滅」に続き、今年の「介護難民」でも話題を提供した「日本創成会議」。

提言そのままに実現することまでは期待していないのだろうが、有識者のなかで論議、発言がなされ、メディアで取り上げられて、関心が広まるだけでも十分な効果が出ており、これだけでも思惑通りなのではないか。

提言がなされれば、それに対して反対意見が出るのはいつも通り、少子化、高齢化問題では、どんな提言がなされたとしても完璧はありえず、どこかしらには問題点は残されるもの。その問題点を批判し反対するのは簡単だが、提言すること、行動することが大事なのではないか。

提言の要点は、現役を引退したら、都心部での介護医療負担を軽減するため、地方に住み替えてくれという。

都心部では介護施設が不足し、入れたとしても高額な費用が必要となる。医療の供給も足らず、現役世代に優先して回したい。地方に移り住むことにより、医療介護系の経済活動が活発になり、単純に人口が増えた分、経済効果が生まれる(財政負担との兼ね合いは不明)。

これに対しての反対意見は次の通り。

高齢になってからの住み替えは、肉体的にも精神的にも大変。縁もゆかりも知人友人もない地域にはいけない。受け入れる地方側の負担も大きい。究極は「高齢になったら追い出すのはまるで姥捨て山」というものまで。

提言のイメージや負の部分から見れば、その通りなのでしょう。でも、強制しないものであれば、そういう方向もあるよという提言をすることはいいことで、親の仇みたいに批判することはない。

老後になっても、馴染みの地域で暮らしたい、子供や孫のそばで暮らしたい、都心の最先端な感度と便利さを享受したい、というのであればそれでいいし、都心はなにかと騒がしい、物価も高いし、医療や介護も受けづらいから、のんびりと暮らせる地方へというのであればそれでいいのではないか。

人は老いることと死ぬことからは逃れられません。逃れられないなら、どのように迎えるか、どのようにしたいのかを考えておくことが大事。

批判でもあるように、高齢になっていきなり見知らぬ地方へ行けと言われれば、それは確かに腰が重くなり不安もある。住み慣れた地域、便利な都心、現役世代の近くで暮らしたいなら、暮らせるような経済力があればいいだけです。

現役時代から老後資金の手配をしておくこと。これがあれば、残ろうが住み替えようが選択は自由です。むやみに、高額な自宅(住居費)、過剰な教育費の出費をすることなく蓄えておきたいものです。※子を持つ親の心理として教育費が抑えづらければ住居費で、あとはクルマか。

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2015年05月02日

行楽時期のニュースには要注意

GW本番の後半5連休が始まりました。今朝は6時台から、関越、中央、東名と各高速道路で発生した渋滞のニュースが流れていました。夏のように眩しいくらい天気も良くて、行楽日和でなによりです。

年末年始、GW、夏休みと行楽シーズンに入ると、暗くなるニュースや発表(告知)がひっそりされるのもいつも通りです。

今回のGW前半で報じられたニュースをピックアップしてみました。

■築7年でも 超高層マンションで表面化する漏水トラブル
http://mx.nikkei.com/?4_116197_121576_5
「大都市圏を中心に新しいタイプの漏水事故が表面化している。超高層マンションや地下居室で発生するトラブルだ。どちらも莫大な補修費がかかるうえ、被害拡大を容易に止められない。」

超高層マンションが世に出始めて、最近、大規模修繕の時期が到来し始めた。構造的な問題から、施工できる会社は限定され、足元を見られて維持修繕の費用はかなり高額となっている。

上層階の富裕層は資金的に問題ないとしても、高層マンションに憧れて無理して購入してしまった低層階の一般的な家計でどこまで負担ができるのか。その格差も問題になりつつある。

眺望を味わえる共用施設があるとはいえ、日常での眺望が得られない低層階を購入するなら、同じ予算で買える一般的なマンションを買われた方がいいのではないかと思う。

■配偶者控除、17年に新制度 首相が検討指示
http://mx.nikkei.com/?4_116211_121761_1
「政府は専業主婦らがいる世帯の所得税を軽くする配偶者控除を2017年にも見直す検討に入った。配偶者控除を意識して女性が就労時間を抑えるケースが目立つため、働きやすい制度に改めて共働きの子育て世帯を後押しする。」

専業主婦を重視するのか、共働き世帯を支援するのか、政治的な判断が試される時期が来ました。※以前から検討事項でしたが、面倒で反発ばかり、旨味がないこのような政策は政治家が嫌がるため、先送りされ続けただけとも。

働く現役世代を中心に人口が減少していくなか、日本経済としても、個々の家計としても、働く意欲を阻害するような政策は現状に合っていない。

専業主婦をされることは個々の自由ですが、税制の優遇措置はもう不要なのではないかと。働きたくて、稼ぎたくても、半端に働くなら収入以上に支出が増えるなんて、おかしいのではと。

--

GW後半は、安倍総理の米国外遊によるパフォーマンス的な成果発表がされると思われます。安倍総理がらみは、富裕層、大企業向けの政策を取るため、一般家庭や中小企業には厳しい内容になるはずです。

株式市場の下落はGW前の季節要因かと思われますが、国際金融規制など不安事項もあります。GW明けから夏に向かって、季節と同じように明るく熱くなれるように祈りたいです。

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2015年04月17日

物のトラブルより怖い人間トラブル

月9のドラマを観るなんて、何年ぶりだろうか。※と思って調べてみたら、ガリレオ(東野圭吾原作、福山雅治主演)が月9だったので、期間はあまり空いていなかった。

ドラマでは半沢直樹(原作はバブル入行組シリーズ)、ルーズベルトゲーム、小説では下町ロケット、空飛ぶタイヤ、鉄の骨などで有名な池井戸潤原作がドラマ化されたので、第一話を様子見してみた。

話の内容は、駅で注意した男性に逆恨みのうえストーカー行為の被害に遭うというもの。若手系の配役がジャニーズ系などの美的重視だが、中年系が大物ベテランを配し、ドラマに重みをもたせていた。

このドラマ、演技や今後の展開以上に、ストーカー行為が怖くて怖くて、それだけで観るのを止めたくなるほどでした。

もう少し、被害に遭わないようにやりようもあったと思うが、ほらほらとやきもきさせるのがドラマの演出であり、次の視聴へつなげるものだから、そこを責めても仕方ないか。

ドラマの中で示されたストーカー行為の被害は、花壇の破壊、自転車の破損、郵便ポストへの死骸投入、ゴミ荒らしのうえ仕事の妨害、など。

このストーカー行為の酷さ、巻き込まれたくない恐怖から、自分の身に起きないようにするためには、どうすればいいのか。

対処療法だが、被害を受けた行為は、戸建てならではのものが多く、マンションであれば回避できる可能性が高い。花壇(マンション共有)、部屋の特定回避、ゴミ(鍵付きなら荒らされない)、ポスト(防犯カメラ)など。

ストーカー行為の被害にあったことはないが、戸建てに暮らしていて、庭に動物の排泄物、庭荒らし(動物)、リビング覗き、車上荒らし、などは体験したことがある。

また、日経新聞・法廷ものがたりに「隣人トラブル、枯れていく草木」という記事が掲載された。

初期のきっかけは不明だが、庭木で隣人とトラブルになり、薬品をまかれて草木が枯れてしまったという事件とその裁判について、紹介されている。

戸建て(厳密には土地)、マンションともに、不動産は必ず他社の所有不動産と接している。接していれば、なにかしらのトラブルに派生する可能性は秘められている。

土地で代表的なのは、境界が絡むトラブル。境界の確定から越境物、騒音や悪臭、プライバシーなど。

マンションでは音の問題が多く、さらに、共同住宅ということから運営や建物維持についての問題も起こる。マンションの場合、管理会社(管理人)がいることから間接的な部分も残り、そこで解決できれば救われる。

いずれにせよ、賃貸なら大家さんや管理会社、購入しても隣人など、暮らしていく限り、誰かしらと関わっていくことになる。特に購入した場合は簡単に住み替えできないから注意が必要になる。

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2015年04月11日

自分にピッタリの住戸はどれ?

マンション買うならどの住戸がいいですか。私は角部屋や最上階は好まず(積極的に外したい)、南向きにも拘らず、高層階でなくても見晴らしがよい西向き中住戸を選択したい。

同じマンションでも、住戸によって、広さや間取りが違います。さらに、同じ広さや間取りであっても、方位や位置、階数によって住戸の特性も異なり、生活との相性も変わります。

市場で一番人気が高い(価格が高い)のは、最上階、かつ、東南角部屋です。土地でも東南角地が一番高評価(高価格)ですが、朝日を大事にする日本の文化、さらに、お天道様の日差しを一番受けることができる南向きを兼ね備えているためです。

農耕が中心の時代(江戸期まで)は、陽が出ている時間が貴重で朝日を大事にすることが働き者となり福(稼ぎ)を呼ぶということで大事にされてきましたが、夜型の社会・生活が中心の現代では、日中の日差しを有効活用できる西向きも評価されつつあります。

さらに、眺望を気にする人は順光となる北向き、夕陽に哀愁を感じるのが好きな人や千葉県の場合は富士山や都心・スカイツリーが望める西向き、と、感性によっても方位の相性が変わります。

北向き、西向きは割安ということで、共働き世帯にとっては日中の日差しよりも、同じ立地(利便性)で予算を抑えることができると判断する場合や、(都心限定で)新築マンションからの値上がり期待で北向きをあえて狙う人もいる。

もちろん、人気が落ちる(価格も安い)というからにはデメリットもあり、夏は西日で暑い(西向き)、冬は日差しで部屋が温まらず寒い(北向き)、さらに、売るときも安い。

角部屋は、方位や窓の配置などにもよるが、断熱性能が劣る※、風切音がうるさい、家具や家電製品の配置がしづらい、所在する階によってはプライバシー性が劣る、などのデメリットがあるかもしれない。※同じマンションの中住戸と比べた場合であり戸建てよりは建物構造上よいことが多い。

方位と同じく、住戸の所在階によっても、メリット・デメリットはあり、価格にも反映されます。戸建てと比べて明らかにマンションの特性である眺望や開放感から、上層にいけばいくほど価格は高くなります。

1階は専用庭・専用駐車場付だったり、エレベーター・階段利用なしなどから独自の人気があり、同じマンションでもっとも安くなるのは2階です。また、団地形式でエレベーターなしの場合、上に行けばいくほど安くなることもあります。

上層階にも高価格であること以外にもデメリットがあり、部屋までたどり着くのがエレベーター頼りで震災などの災害時や停電時に苦労したり、通勤ラッシュ時に時間を要したり、ひきごもりがちとなり運動不足になることも。

近年は性能が向上したとはいえ、最上階は同じマンションの他住戸と比べれば断熱性能が劣る。上階住戸からの騒音に悩まされることはないとわいえ、横住戸や外部騒音から確実に逃げられるとは限らない。

この他にも、メゾネットタイプや変形間取り、千葉では少ないですが地下住戸(表示上)、など、マンションごとに住戸の特性も異なります。

マンションを購入するときは、どうせならと価格が高くなってもより良い条件にしがちですが、そこまでの優位性が必要なのか、ごく標準的な住戸でも十分ではないのか、よくご検討してご判断してください。

また、新築・中古などの築年数、共用施設(特にコミュニティ系)、設備など、どこまで必要なのか、有益なのか、費用対効果があるのかも、お考えいただくとより一層よいと思います。

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2015年04月07日

憧れの高層タワーマンション生活

東京湾岸エリアに林立する高層タワーマンション。マンション群を外から見ても、マンション室内からの眺望を見ても、近未来的で、ドラマ・映画そのもののイメージは人気が出るのも必然と思う。

今朝、録画していた番組を見ていた印象です。(案外)素直な私は、見るもの見るもの好意的に見てしまい、どれもよく思う傾向があります。通販会社からみたらいいお客様(ですが資金面からみればお客様ではない)。

旅番組を見れば、すべて行きたくなり、グルメ番組を見れば、すべて食べたくなり、情報番組(政治経済の硬派から芸能スポーツの軟派、健康や文化的なものまで)を見れば、すべて信じてしまう。

ダイエットに効果があると聞けば、すぐに飛びつくタイプです。

閲覧した番組では、湾岸高層マンションの代表的なエリアである豊洲で、実際にタワーマンションに暮らす家族を取材し、(概ね好意的に)暮らす現状から良い面悪い面を分析して紹介していました。

暮らしている人の生の声として、子供の安全面を強調する人が複数いました。

おそらく、新しい街なので旧来の繁華街的なものがなく治安が安定していること、いわゆる不良方面の商業施設が少ないこと、新しく開発された街で道路幅が広く交通安全面を考えて作られていることでしょうか。

また、ららぽーと豊洲に直結していることでの生活利便性の高さ、勤務先からすぐに帰ることができて家族との時間が増えたこと、肉体的な負担の軽減などのメリットがあると仰っていました。

私個人としては、ららぽーとで毎日買い物していたら家計が破たんしそう(豊洲で暮らす方々は収入も高く問題ないのでしょうか)、キッザニアには毎週のように行かないだろう、など、庶民的な感想をいただきました。

地下で直結し、日常生活から映画館などの娯楽施設まで、ほぼマンションと一体となっているのは羨ましく思いました。※ただの妬み、嫉妬かもしれません。

番組で紹介されていたご家族皆さまは、テレビに出るくらいだから自信もあるのでしょうし、それなりの暮らしをされておられたのでより一層感じることになりました。※ソファーなどが高級そうでした。

柏の葉にあるららぽーとでも、隣接の高層タワーマンション群、柏の葉キャンパス駅などと一体となっており、豊洲と同様の暮らし方が行われており、実際、同じように高価格でも飛ぶように売れているようです。※中古

(長文になりましたので次回「不動産は外部からの影響が大きい」に続きます)

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2015年04月06日

時代の変化がマンションへ導く

今週末のマンションご見学にむけて準備を始めたところ、手元にある物件が次々と売れて、ご見学できそうな物件の数が少なくなってしまいそうです。

地域により事情は違うかもしれませんが、千葉県北西部ではマンションの方が土地・戸建てよりも良いのではと感じます。※絶対数では戸建てでしょうが、割合の変化という意味で。

これは、生活様式、社会、文化などの変化による影響であると思われます。

休日の過ごし方として、自宅で過ごすよりも外出することが多くなった、子供の習い事やクラブ活動などで家にいる時間が減ったなど、家や庭にかけられる時間が減った。

このため、家の管理を任せられる、庭などの手間がかからないという特性のマンションが好まれるようになってきた。

仕事面でも、一日の仕事が長時間化し朝早く夜遅くになった、共働き世帯が増えたことなどから、時間の貴重性が高まった。

このため、仕事場へ近い、駅から近い、保育園や生活施設が近い、という利便性が高い地域が好まれ、予算や適性などからマンションに流れてきた。

共働きが増え、共働きでなくとも、社会の治安悪化などから防犯面の重要性が高まった。震災以降、耐震性などの堅牢さも求められるようになった。

新築であれば戸建てでも(費用は別として)、防犯や耐震性の優れた建物も構築できるが、中古であれば性能面で劣りがちで対応するにも費用がかかる。

これがマンションであれば、中古でも比較的容易にクリアできる。ただし、その分、管理費という費用がかかる。※費用対効果で考えてみる。

決してここで、マンションがいい、戸建てがダメなどと決めつけるものではなく、時代の流れや変化で、このように動いているというまで。

自宅になにを求め、なにを妥協できるのか、そういう視点からマンションの合理性、機能性、購入しやすさなどから選ぶ人が増えている。

マンションは管理費や修繕積立金がかかるから戸建ての方がいい、という言葉も、数年前までは聞かれていたが、最近は耳にしなくなた。

先の管理費の費用対効果と、修繕費は戸建てでもかかる(金額は戸建ての方が大きいことも)ことから、この点は、客観視できるように消費者が賢くなってきたのか。※これが無駄だから戸建てっていうのは戸建てを売りたい側のトークであった影響が強い。

ただし、マンションは建物のハードも生活のソフトも共同であるという面があり、これが、いい方向にも、悪い方向にも影響するので、この点をどう考えるかも判断材料になる。

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2015年03月14日

常磐線東京駅乗り入れで影響が出るか

3.14、北陸新幹線の開業を迎え、テレビ局では1番列車から中継などを交えるなど、朝から報道合戦が繰り広げられた。

この北陸新幹線(東北・上越)の上を通る「上野東京ライン」も本日同時に開通した。

北陸新幹線の開業が北陸地方の悲願であったように、常磐線沿線の方々には上野東京ラインの開通が悲願でした。

上野東京ラインは、常磐線(松戸、柏、我孫子、取手、土浦、水戸など)の列車に加え、宇都宮線、高崎線の上野行列車が、東京駅、新橋駅、品川駅へと直通運転する路線です。

※乗り入れる列車は一部に限定されます。これは、三路線すべてで直通運転すると駅や東海道線のやりくりもつかなくなるためです。

赤羽以北の宇都宮線・高崎線(浦和、大宮〜)は、先に開業している湘南新宿ラインで、池袋、新宿、渋谷を経由し神奈川方面へと直通運転をしています。

常磐線と同じ千葉県と都心をつなぐJR総武線も、東京、新橋、品川を経由し横須賀線(横浜)へと直通運転をしており、総武緩行線は御茶ノ水を経由し新宿方面へと直通運転しています。

しかし、常磐線はすべて上野止まりで、山手線のターミナル駅へのアクセスが他の路線よりも弱かった。これに伴い、経済力も他路線の地域よりも弱くなってしまっていました。

正直なところ、すべての列車が東京、新橋、品川まで運転するわけではないので、根っこから盛り上がるほどの力はないと思われます。

現に、不動産市場でも、上野東京ラインの開業で東京駅方面への直通になることを見越した需要は出ておりません。※市場を動かすほどでは。

今回の開通で、東京駅方面へのアクセスが良くなったことは間違いありません。

今まで上野駅で乗り換えをしていた宇都宮線、高崎線の乗客が、そのまま東京駅方面へ向かうことから上野駅の乗り換えもしやすくなります。

時間はかかるかもしれませんが、この効果がじわじわと現れることに期待したいと思います。

※浦和・大宮方面も交通利便性が高まり盛り上がりそうです。武蔵小杉よりも利便性は高いはずです。上野駅は乗降客が減ってしまいそうですが影響はあるのでしょうか。

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2014年12月30日

団地、SNS、シェアハウス、みな繋がり

日本経済新聞(12/30)に〜「団地ともお」に見る「現代を生きるヒント」〜という記事が掲載されました。

現45歳の私自身、高度成長期に幼少期を過ごし、子供とともに団地に暮らした経験があり、親族のために団地を購入し売却するなど、団地に馴染みがあり、不動産屋としても興味があって読んでみました。

私も今回の記事まで「団地ともお」の存在をしりませんでしたので、まずはご紹介を。

「団地ともお(だんちともお)」とは、架空の団地「枝島団地」とその周辺地域を舞台とした物語、「ビッグコミックスピリッツ」にて連載中の漫画で、昨年よりNHK総合テレビでもアニメが放送中。連載は10年を超える。とあるマンモス団地の29号棟に母と姉と共に暮らす小学生、木下ともお。父は単身赴任。彼のくだらなくも楽しい日常生活を周りの同級生、少し変わった大人たちを交えてときにギャグたっぷりに、時にはシュールに、時にはせつなさ、哀愁を漂わせながら描く。なお、各話のエピソード名には必ず語尾に「ともお」と付く。Wikipediaより


NHKで放送しているほどですから、クレヨンしんちゃんほどの過激さはないでしょうが、ちびまるこちゃん、サザエさん系統の漫画、アニメと推察しました。

日本経済新聞の記事では、この漫画を通し団地で暮らした経験から、現代でも生かせる暮らし方、考え方を提言しています。以下に要約。

■住民全員が「家族」だった時代

団地は各部屋がふすまで仕切られているだけです。当然、プライバシーはありませんでした。思春期には苦痛に感じましたが、今思えば、逆に良い面の方が多かったような気がします。今の住宅は部屋ごとに鍵が設置されるなどして引きこもりが問題となっていますが、団地では家族が嫌でも密接にならざるを得ず、引きこもるのが難しいですから。

幸いにして読者の支持を受けたのは団地の懐かしさだけではなく、団地住民の親密な関係への憧れもあるのではないかと思います。団地は住民全員が好むと好まざるとに関わらず、ある種強制的に近所付き合いをせざるを得ないというところが魅力。何となくみんな顔を知っていました。悪さをすれば、怒ってくれるおじさんがいて、夕食をお裾分けしてくれるおばさんもいました。

人間は支え合ってこそ輝くのだと思います。作品の小学4年の主人公、「ともお」も団地の多くの人々に助けられて生きています。現代社会は単身世帯が急増し、団地住民の高齢化も懸念されています。若年層を中心に近所付き合いを面倒に思うなど、人間関係の希薄さが指摘される時代ですが、実はみんな閉鎖的な環境に苦しんでいるのではないでしょうか。高度成長期の団地には現代を生きるヒントが隠されているような気がします。

日本経済新聞(12/30)〜「団地ともお」に見る「現代を生きるヒント」〜


これを読んで、ツイッターやfacebook、LINEなどのSNSを利用し常に繋がっていることが当たり前になり、シェアハウスが流行っている世相を見て、形は違えど、今も昔と変わらないじゃないと感じた。

公開中のインターステラーという映画で、移住先の星を探すために旅立った科学者が「孤独に疲れた」という言葉が印象的だった。

会社でも社内運動会などが復活し、マンションでも住民内交流が盛んになってきたのは、平成に入ってからの個人情報だ、プライバシーだと意識されすぎたことの揺り戻しかもしれない。

補足ですが、同日の日本経済新聞に「自宅担保に老後資金融資、マンションも対象 みずほ」という記事が掲載されました。

老後資金として注目されるリバースモーゲージ(自宅を担保にして老後資金を借り、死後に売却して清算)。今までは土地重視でマンションは対象外であったが、今後はマンションにも拡がればと期待したが、記事を読むと条件がかなり厳しく、結局、都心の富裕層だけが対象で、郊外の一般的な家庭では使いづらい。

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2014年12月20日

常磐線の品川直通運転内容が発表

2015年3月のJR東日本ダイヤ改正では、待望の「北陸新幹線開業」、哀愁の「北斗星運行取りやめ(青い車体のブルートレイン全廃)」が注目されます。

千葉県東葛エリアで、それ以上に注目されるのが「常磐線の東京〜品川直通運転の開始」です。

松戸、柏、我孫子と千葉県北西部の常磐線主要駅から東京、新橋、品川まで乗り換えなしで行くことが可能になり、混雑緩和、時間の短縮という直接的な効果から、人口の増加、不動産価格の上昇などの間接的な効果まで期待されます。

【2015年3月・JR東日本ダイヤ改正(常磐線)】

1. 上野東京ライン開業。宇都宮線、高崎線と東海道線の直通運転、常磐線は品川駅まで直通運転を実施。

2. 常磐線快速。8時頃の上り9本のうち5本を品川駅まで直通運転、柏〜東京間39分(△7分)、柏〜品川間49分(△8分)。

3. 常磐線普通(土浦方面)。データイムで全41本中28本を品川駅まで直通運転。特別快速は北千住駅停車。快速はすべて上野発着。

4. 夕方〜夜。下り列車の全60本中25本を品川駅始発に変更。上り列車も品川駅発着あり。(品川から着席して帰宅、乗り換えロスの改善)

5. 常磐線特急「ひたち」「ときわ」。全74本中44本を品川駅発着、データイムはすべて品川駅発着。これにより東海道新幹線(東京駅、品川駅)、羽田空港(京急品川駅利用)と常磐線方面のアクセス向上。通勤利用で快適性と時間短縮効果も。

詳しい時刻表や運行体系、北陸新幹線など他路線の運行内容はJR東日本公式発表資料にてご確認ください。


上野東京ライン(常磐線の品川駅直通運転)は、かなり前より計画され、工事が進められてきました。

常磐線の乗り入れに関しては、車両(電流)、上野駅の線路形状など物理的な問題から、かなり限定されるものになり、期待はずれに終わるのではないか、乗り換え路線の山手線や京浜東北線の混雑緩和だけでもいいのではという、大変弱気な観測・空気が流れていました。

先日の運行概要発表、今回の運行詳細発表で、期待以上の内容(宇都宮線、高崎線と対等近く)となり、実際に運行が開始されると、徐々に沿線にも効果が出てくると思われます。

松戸、柏、我孫子、さらに天王台(ここだけ市の中心駅ではないが快速停車駅)の不動産価格は強くなり、その波及が乗り換え路線(常磐線各駅、私鉄)にも及ぶかもしれません。少なくともマイナス効果はありません。

早く実際の運行を見てみたいものです。

予断ですが、北陸新幹線の開業により、北信越方面も大きく変わると思われます。鉄道ファンとしては、新幹線が開業すると在来線が貧弱になるため、プラスマイナス両面ですが、日本が近くなることは気軽に旅に出られるようになります。

しばらく北陸方面が賑やかになりそうなので、そこに人が流れて空きそうな地域に行ってみたいと思います。

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2014年11月18日

ちょうどいい「とかいなか」

少子高齢化、生産人口の減少により、近い将来の年金支給額は現行より40%減少する見込みらしい。現在進行形でも、家賃(帰属家賃)を除いた物価は4%上昇し、年金支給額は0.5%減少した模様で、生活費としては実質約5%も削減する必要が生じた。

アベノミクスによる株高、円安により、富める人(会社)はより大きく豊かになり、貧しい人(会社)はより厳しい状況が加速した。経済のパイは大きくなったのかもしれないが、大きくなった分以上に富裕層へと集まっただけである。

うわさでは「第二六本木ヒルズ」の計画も進行しているらしく、山手線の内側はバブル期のように今後も活況を示していくのだろう。その一方で、「地方消滅(中公新書)」が話題になったように、地方では高齢者も含めて人口が減少し消滅の危機に瀕している自治体もある。

今日、予測通りなら衆議院が解散となり12月に選挙が行われることが発表されるが、政治生命と地位、権力争い、自身が潤うことしか考えていない政治に任せていても、良い方向へ進むとは思えず、自己防衛するしかない。※富裕層にとっては良い方向へ進む。

お金が人生のすべてでもなく、お金があれば必ず幸せとは限らないが、生活していくにはある程度のお金は必要になる。

老後になって、収入を増やしていく方向を考えるのは難しい。老後も働くこととしても、さまざまな状況などにより限界はあり、あとは老後資金の貯蓄をより一層行っておくことくらいである。

どこまで長生きするか分からない、どのような病気になるのか分からないなか、よほどの余裕をもてない限り、貯蓄の取り崩しも慎重に行われる。

そうすると、支出を減らす方向を考えなければならない。楽しみがまったくなしというのは辛いし、節約するにも限界はあるが、常に無駄遣いしないように心がけておくことが大事。

私が苦しむダイエットにも通じることだが、余計な出費をしない(甘いものを食べない)ことよりも、基礎消費・生活費を節約する(基礎代謝を上げる)ことのほうが効果があると言われる。

基礎的な生活費は三大出費とも言われる「衣・食・住」。理想論として老後になってもいつまでも若々しいとあるが、老後なので衣はある程度減らせる。美食、健康のため質にはこだわる必要もあるが、若いときほど食べる量は多くない。

残るは住宅となり、この支出をどこまで抑えることができるかが老後の生活を左右する肝になる。家賃でも返済でも、年金生活に入ってからも支払いが続くと辛い。働く年齢が延びたとしても、その分は老後資金の貯蓄へ回したい。

住宅そのものの出費として修繕費(マンションなら管理費も)や固定資産税が必要となる。修繕費は必要な時期がきてから考えても節約するのは難しいもので、購入時から考えておきたい。

また、近年は通信光熱費の出費がかさむようになってきた。通信費の節約は各自で考えていただくとして、光熱費の節約は断熱性能が高くすることや消費熱量が少ない設備にするなど、住宅に関連している。

子供が巣立った後、土地・建物の広さを持て余しているようであれば、減築をする、住み替えるという選択肢もある。

暮らしてみたい場所のトップに立つことが多い「吉祥寺」も、商業施設がますます充実してきている「立川」周辺に人を奪われてきつつあるらしい。立川を代表とするエリアを、都会(とかい)と田舎(いなか)を足した造語として「とかいなか」と呼ばれ、今注目されている。

富裕層が多い地域(都心)は物価が高い。地方は生活サービス面でも不安がある。大型商業施設が乱立して価格競争が激しく物価が安いなど、この両方の弱点を補い、暮らすのにちょうどいい。

通信販売の発展により物流系が活況となり「とかいなか」は距離的にちょうどよく、ここで働く人や落ちるお金で地域経済も好況になる。今流行りのアウトレットも「とかいなか」エリアに多い。

中途半端で特徴もないともいえる「とかいなか」だが、逆に、なんでもそこそこというのがいいのかもしれない。

※「とかいなか」のエリアは、内側を外環道、中心を国道16号、外側を圏央道としてできるドーナツ部分、東から木更津、成田、柏、つくば、越谷、春日部、川越、所沢、立川、八王子、相模原、町田、厚木、藤沢、などが代表的な地域。

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2014年11月01日

「上野東京ライン」運行内容の発表

待ちに待った「常磐線の東京駅乗り入れ」内容がようやく見えてきました。JR東日本は愛称を「上野東京ライン」と名づけ、現在上野駅止まりとなっている常磐線、宇都宮線、高崎線の列車を東京駅以南へ直通運転させるべく工事を進めてきました。

先月末に発表された内容は次の通りとなります。

「上野東京ライン」〜開業時期、直通運転の概要について〜
1 上野〜東京間の開業日:2015年3月14日(土)
2 直通運転の概要
・宇都宮線及び高崎線は東海道線と相互直通運転を実施します。
・常磐線は品川駅まで直通運転を実施します。
(※常磐線は朝通勤ピーク時間帯から(東京駅概ね8:00 以降)の直通運転となります)
・朝通勤ピーク時間帯(東京駅概ね8:00〜9:00)の直通本数は宇都宮線5本、高崎線5本、常磐線5本とします。
(※各線区から東京・品川方面への南行列車本数)
(※常磐線は朝通勤ピーク時間帯では、取手以南運転の快速上り電車のみの直通運転となります)
・常磐線特急列車はデータイムの全ての列車及び夕夜間帯の一部列車を品川駅発着とします。
・常磐線普通列車はデータイムでは土浦方面からの一部列車を、夕夜間帯では取手以南運転の快速電車を品川駅発着とします。
※上記記載内容は平日の輸送体系です。土休日については平日に準じた輸送体系となる予定です。
※具体的な輸送体系については決まり次第お知らせいたします。(来年1月以降)
3 常磐線特急の新たな列車名
・速達タイプの特急列車の名称 「ひたち」
・停車タイプの特急列車の名称 「ときわ」
4 その他
・常磐線特急は「ひたち」「ときわ」の運転開始にあわせて普通車全席で座席指定が可能となるほか、座席の指定を受けなくても車内の空席を利用できるサービスを導入する。また、特急料金の改定も実施する。

JR東日本ニュースリリースより


山手線の西側区間(大崎〜池袋)では湘南新宿ラインとして既に東海道線・横須賀線と宇都宮線・高崎線が直通運転をしております。今回新たに直通運転が開始されると、山手線の西側と東側の主要駅へのアクセスが強化され、その結果、赤羽、浦和などの宇都宮線・高崎線停車駅、戸塚、大船などの東海道線停車駅の地価は上昇しそうです。

それ以上に不動産価格へ影響を及ぼしそうなのが常磐線の快速停車駅です。東海道線や宇都宮線・高崎線の沿線は山手線西側に現在も通じており50%上乗せという感じですが、常磐線は現在、日暮里駅・上野駅にしか通じておらず(山手線)、今後、東京駅、新橋駅、品川駅へ直通運転になると80%上乗せという感じとなり、上乗せ幅が大きい分、不動産価格への影響も大きくなります。

今回の発表までは、品川駅までの直通運転は見込まれていたものの、宇都宮線・高崎線よりも直通本数が少なく割り当てられ、最悪は特急のみ直通という説もあったほどで、発表された内容は予想以上のものとなり、好印象を及ぼしそうです。

具体的なものとしては、常磐線快速停車駅の各駅(北千住、松戸、柏、我孫子、天王台)が直接の恩恵を受け、さらに各駅停車駅や接続する私鉄(新京成線、東武野田線)も間接的に恩恵を受けられます。

影響はわずかかもしれませんが、常磐線へ流れが向くようですと、並行するつくばエクスプレスや北総線はマイナス方向の影響が出るかもしれません。ただし、全体が良い方向に進めば恩恵もあり、現状よりもマイナスになることはないと思われます。

消費税増税で弱含みの市場状況のなか、再増税が行われるとさらに悪化するかもしれませんが、交通インフラの整備は不動産価格に大きな影響を与えることから、常磐線のアクセス強化が下支えをしてくれると期待します。

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posted by preseek_shibata at 12:14| Comment(0) | TrackBack(0) | くらしと生活 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月14日

所有リスクを減らすために

とある場所で耳にした「うちの会社も平成生まれがどんどん増えて、もうおばさんよ、、」

平成26年は単純計算で平成3年生まれが新卒(大卒)、高校卒業で就職なら平成7年、もし早生まれなら平成8年の人が就職していることになる。

今年就職した人は、子供の頃はバブルも崩壊していて、ほとんどの期間で景気が悪く、就職に苦労し、給料は安くて伸びも期待できず、終身雇用以前に雇用の継続も怪しく、将来の年金や財政も不安な状態しかしらない。

高度成長期(団塊の世代)に社会で過ごした人は、雇用も安定し、年功序列で出生し収入も伸び、年金ももらえ、住宅ローンを完済した家もあって、それなりの老後を過ごしている。

私は40代半ばですが、いわゆる団塊ジュニア世代(の少し前)で、団塊の世代と今の若者世代との両方の要素を持っています。社会に出るまでは高度成長とバブルで景気が良く、就職後にバブル崩壊で不景気になった。

ただし、不景気と言っても将来の不安(年金や財政)はまだ見えておらず、今ほど深刻さはなかったかもしれない。

生まれてから不安感が漂う世相で育ち、倹約することが日常となっている今の若者世代。クルマを持たない、家を持たない、恋人もいらないなどの無欲さが仏教の悟りに通じて「さとり世代」と呼ばれている。

現実では、欲を捨てて悟っているわけではなく、危険をはらむ大きな欲を持たず、安全志向な小さな欲に分散しているのではないかと感じる。または、安全に暮らしたいという欲が強いのではないか。

住宅は、買うにしろ借りるにしろ、暮らしていく上で必須となる。実家があって、そこが自身や家族の生活に合っているならよいが、そうでない場合、自ら手当てしなければならない。

購入する行為は瞬間的なもので、リスクは所有する責任・負担と住み替えのしづらさにある。所有するリスクを逃れるための究極が、買わないで借りるというもの。

悟りという仏教的な話が出てきたので、もう一つ同じようなニュアンスの話として、生きていくうえで絶対安全とか絶対大丈夫ということもないように、賃貸だからといってリスクを100%避けられない。

賃貸の場合、所有者は第三者となるため、自宅について第三者の影響を受ける。家主自身の問題かもしれないし、建物のことかもしれない。

さらに、自宅を所有するメリットや満足感、気楽さや快適性など、所有するリスクと引き換えにメリット(投資的にいうならリターン)もある。

結局は、買う(所有)方がいい、借りる方がいい、という結論が出ることはない。どのリスクを背負ってどのリターンを受けるかの選択次第であり、状況や考え方次第で結論は変わる。

もし、買う方のメリットを享受したい、でも、リスクを減らしたいという場合、なるべく購入する金額を小さくすること。現金で購入できればベストだが、住宅ローンを組むにしてもなるべく少なくすること。

住宅ローンの金額が少なければ、住み替えや緊急時の対応がしやすくなり、先のことを考えても老後資金にゆとりをもつことができる。

なお、買う買わないとは別に、小さな欲であるちょっとした外食や通信費・趣味などの方が家計に与える影響は大きいかもしれない。

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posted by preseek_shibata at 17:30| Comment(0) | TrackBack(0) | くらしと生活 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする