2012年11月12日

返済負担率(年収負担率)

年収に占める返済額の割合を、返済負担率と呼びます。年収100万円、年間返済額が20万円なら、返済負担率は20%です。

住宅ローンの審査において、信用情報(個人の借入履歴で特に延滞などの事故)についで、基本となる項目です。基準となる返済負担率は、金融機関に異なります。

住宅金融支援機構のフラット35の場合、年収400万円未満の人は返済負担率30%以下、年収400万円以上の人は返済負担率35%以下と決められており、この水準をクリアしないと融資が受けられません。

※ここで計算される返済負担率は、フラット35の他に借り入れている融資(マイカーローン、など)の返済額も含んで計算された「すべての返済額」で算出します。

民間の金融機関の場合、公にしていないところが多いですが、やはり、35%前後としているケースが多くなります。※民間でもすべての返済額で計算されます。

機構のフラット35の場合、固定金利のため、融資される金利で計算された返済額で計算されますが、民間金融機関の場合、金利変動を考慮し、高めの金利設定で計算されます。※俗にいう審査金利、3.5〜4%程度。

ここまでに紹介した返済比率の水準は、融資が受けられるかどうか、貸す側から見たもので、借りられる金額となります。

年収500万円(税込)の人が返済比率35%で借りた場合、年間の返済額は175万円です。

税込年収の8割が手取りであれば可処分所得(手取り)は400万円、ここから175万円の返済額を引くと、残り225万円、毎月20万円を切る生活費でやりくりしなければならなくなる。

20万円の生活費から、教育費、保険料などまでカバーできたとしても、将来の貯蓄、ちょっとした家計の負担増がきたら、たちまち家計が破綻してしまう。

借りられる返済比率が35%だとしても、借りてもいい返済比率は、もっと下げておかなければならない。諸説まちまちで、数字をかたくなに信じ込まず、柔軟に考えなければならないが、私個人がお伝えしている返済比率は次のとおり。

青:返済比率20%以下、黄:同20〜25%の間、赤:25%以上、色は信号に例えております。当然、年収により判断基準は異なり、生活スタイル、価値観、年齢や家族構成などによっても異なります。

さらに一番大事なのは、購入される方の意識、考え方、性格。青信号でもスピードオーバーしていては不測の事態に備えられない。横から飛び出してくる人やクルマがあるかもしれない。

日々の生活を、つつがなく、つつましく暮らしている方であっても、巻き込まれ事故はある。その際、そういうこともあるかもと意識しているか、返済比率がクリアされているからと忘れてしまうか。

多くの相談を受けていて、同じような年収、状況でも、アドバイスの内容が異なるのは、このためです。

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2012年11月01日

平成24年11月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.750%
 全期間固定:2.090%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.450%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜0.975%
 10年固定:1.350%〜1.450%
 全期間固定:2.250%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.050%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.550%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4〜1.6%

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.200〜1.500%
 30年固定:1.900〜2.200%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.1〜1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.050%(1.900%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

--

11月の住宅ローン金利は、中長期系で少し引き下げられました。ほとんど横ばいといっていいかと思います。債券市場の長期金利も0.800%を下回るレンジで推移しており、状況に変化がございません。

日銀は、先月末に、追加の金融緩和を行いました。流通する資金量が増えれば、債券市場にもまわり、金利の低下圧力になります。株式市場が活況を示せば、債券市場からお金が流れ、金利の上昇圧力になります。

特例国債法案(赤字国債発行)のバタバタにより、債券市場への影響もあるかと思われます。大きな流れに影響はないと思われますが、一時的な金利の動きはあるかもしれません。

長らく、低金利状態が続き、金利の上昇気配すら感じません。今の流れのまま、大変動を起こすきっかけがない限り、このまま推移するのでしょうか。

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2012年10月01日

平成24年10月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.800%
 全期間固定:2.120%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.500%(キャンペーン中)
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.400%〜1.600%
 全期間固定:2.100%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.100%(キャンペーン中)
 10年固定:1.400%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.580%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4〜1.6%
※7大疾病保障のキャンペーンあり。

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.200〜1.500%
 30年固定:1.900〜2.200%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.1〜1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.400%(2.250%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

--

10月の住宅ローン金利は、中期系で少し引き上げられました。長期系は金融機関によりまちまち。ほとんど横ばいといっていいかと思います。

10月は年度の半期(半年)明けのため、一部の金融機関でキャンペーンの終了などにより適用金利が変更となっております。

9月の半ばに、長期金利が上昇する気配を見せましたが、9月後半には、また0.8%切れという低金利状態に戻ってしまいました。

日銀は、追加の金融緩和を行い、短期金利の上昇は当面なさそうです。したがって、しばらくの間は、変動金利の上昇もないと思われます。

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2012年09月28日

夫婦共同購入の持分割合

深夜11時の携帯電話ショップ、髪が金色の小学生、園児を連れた茶髪の両親が、電話の使い方などで、店員に、罵詈雑言罵声怒声を浴びせていた。このような家族と、学校や住宅などで、関わりたくない。

仕事場、暮らす場所など、社会を営み生きていくうえで、このような人たちと同じコミュニティに入りたくない。住まい探しで、暮らしている人達を気にするのが多いのもわかる。

定職に就かない若者たち。昨夜、TVを観ていたら、フリーター、ニートの若者をあつめ、起業家と討論させる番組が放送されていた。番組そのものはバラエティ色が濃いものだが、若者の発言や態度を見ていて、暗い気持ちになった。

なんの実績もなく、スキルもないのに、俺はできると過信している人、親が面倒をみてくれる現状で不安を感じない人、やりたいことないからとだらだらしている人。この先の日本は大丈夫なのか。

▼人口減少時代に突入し、住宅余りで不動産価格の下落傾向に入るのと同じく、労働人口の減少で社会の活力低下が危ぶまれている。さらに、若者の意欲、野心、根気が低下し、労働力に期待できないと、景気が悪化し、さらに不動産価格の下落へとつながる。

労働力を補い、日本経済を維持するために、定年延長や再雇用による高齢者、外国からの労働者受け入れと女性の活用が推進されている。時代遅れの言い方をすれば、本来、主となる若者がだらしなく、このような人たちが元気で、日本を支えている。

住宅購入の現場でも、昔のように、夫婦間の男女の役割が明確に分かれておらず、考え方や収入も男女逆転していたり、中性的な夫婦がいたりする。外国の方の不動産購入もあれば、ご高齢の方の購入も多かったりする。

▼それなりの収入が双方にある共働き夫婦が住宅を購入する場合、夫婦共有名義にするケースが増えてきた。

共有名義にする場合、不動産の持分(割合)を決めなければならない。男女雇用機会均等法、さらには、人は平等の精神のもと、割合は同じ(1/2ずつ)と答える方が多い。

持分の割合を決めるのは、出資比率が原則である。1,000万円の不動産を、500万円ずつなら2分の1ずつになるが、夫800万円、妻200万円の出資なら、持分は夫8:妻2となる。

もし、上の8:2のケースで、持分を半々にしたら、夫が妻に300万円の贈与をしたことになり、贈与税の対象となる。贈与税額は概算で19万円(基礎控除考慮済み)。

▼贈与税を支払っても、夫婦平等というなら、それはそれで意義があること。しかし、先のケースは説明しやすくするため1,000万円の不動産としたが、これが3,000万円、4,000万円となったらどうか。

贈与税も累進課税となり、1,000万円の贈与なら、その贈与税は306万円。住宅購入で貯蓄が減ったあと、忘れたころ(年明けの確定申告)にやってくる。

住宅ローンをそれぞれが利用する場合、住宅ローンそれぞれの借入額に、自己資金それぞれの出資額を合算して、持分割合を決める。実務ではここに諸費用を入れ、基礎控除を考慮することになる。

婚姻期間が20年以上の夫婦は、居住用不動産(取得資金含む)の贈与では、基礎控除110万円と2,000万円の配偶者控除とあわせ2,100万円まで非課税の特例があります。

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2012年09月14日

住宅ローン金利動向をどう読む

住宅ローンの金利が異常に低い水準になって久しい。長らくこの状態が続き、この低水準が当たり前、当然、驚きもなく受け入れられている。

住宅ローンの金利は、変動金利であれば日銀の政策金利、固定系(当初数年固定も含む)は長期金利に影響され、各金融機関の営業的な思惑も加味されて決められる。

1年、2年前は、長期金利1.4%、1.2%を軸としたレンジで動き、低い、低い、と騒いでいたが、いまや、0.8%を軸としたレンジで動いている。このレンジが、居所を変えようという雰囲気が出てきた。

▼債券市場のなかには、種別ごとにさまざまな金利が存在するが、住宅ローンの金利に影響される長期金利とは、10年物の国債の取引に伴う金利を指す。日本経済新聞のサイトに市場の指標が出ており、ここで長期金利と表記されるものと同じ。

株式市場も債券市場も欧米の市場に大きく影響されるのが日本の市場。先日、ドイツで欧州に対する金融支援が合法だという判断があり、南欧に対する支援への明るさが出て、これを好感し、欧米の金利が上昇したことにより、日本でも金利が上昇した。

▼と、ここまで書いて、14日午前11時の金利水準を見ると、またまた、0.8%を切る展開。ちょっと好材料が出ても、根本的な景気回復や社会情勢の好転が見えず、また、同じ水準で維持されるのか。

住宅ローンの金利が上昇する前に、低金利の恩恵を受けられる今、早めの住宅購入がお得ですよ、という営業トークが、各地の現場で展開されているが、いつまでも続く閉店セール状態。

営業担当者が、その時々、嘘を言っているわけではないが、なかなか景気回復せず金利水準の低迷が続き、結果的に間違った見解となってしまう。

▼住宅ローンのアドバイスは、発信する人の立場により、内容が異なる。

不動産を販売したい営業は、金利は早々上昇しないから変動金利がおススメ、という。返済金額が小さいと高額でも販売しやすいからだ。

上記の金利上昇前にという購入時期のトークと矛盾する内容だが、たくさんの内容にひとつひとつの話がうずもれ、その整合性を追求するお客様は少ないのではないか。

▼販売の現場と一線を画するという立場にいるFPは、変動金利は金利上昇リスクが怖いから固定がおススメ、という。不安心理に乗じる方が、相談を優位に進められる(目的の商売へつなげやすい)からだ。

不動産そのものを販売する立場ではない、ということから、相談者の信ぴょう性は高まる状態にあるが、FPがどのようなポジション、関係性にあるのかにより、助言を精査する必要がある。

▼つまるところ、不動産、住宅の購入は、投資であり、投資は自己責任である。いろいろな情報を得たうえ、最終的には自分で判断し、自分で責任を取る必要がある。

金利というとてつもなく大きな世界を相手、プロでも読み違うことが日常的な分野であることから、読み切れないという判断しかありえない。どう動いても大丈夫、という保全が大事であり、損得の判断ではない。

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2012年09月08日

45歳からの住宅ローン

高校受験を迎える中3と、中1の子供を抱え、高校進学後と第二子の教育費を考えると、不安に襲われる年収600万円。疲れも取れづらく、皮膚科に神経内科と、今まで馴染みのなかったクリニックにも通うことになった43歳。

これ、私のことです。人生の三大資金である教育資金のピークを迎え、老後資金も念頭に置かなければならないなか、住宅資金をどう考えるのか、難しい年頃。

フラット35の場合、融資期間を最長の35年とすれば、完済時の年齢80歳が上限となるため、45歳が申し込む(借りる)リミットになる。もう、先が短いんだよっと、親切に国(機構)が教えてくれる。

▼住宅ローンの理想として、定年時に完済しているというものがある。年金生活に入り、住宅ローンの返済が続くと家計が苦しく、また、退職金は老後資金に取っておきたい、これをカバーするのが、定年時完済。

45歳で住宅ローンを組む場合、60歳定年とすれば返済期間は15年、65歳まで定年が延長されるとしたら同20年となる。35歳の場合と比べ、10年ないしは15年短い期間で返済しなければならない。

そのため、毎月の返済額は大きくなり、教育資金のピークと併せ、家計が圧迫される。負担がどの程度変わるのか、試算してみた。

▼借入金額3,000万円、固定2.5%(フラット35モデル)の場合、期間15年:200,036円/月、期間20年:158,970円/月、期間25年:134,585円/月、期間30年:118,536円/月となる。

60歳定年のケースにあてはめると、35歳の人であれば毎月約13.5万円になるところ、45歳の人であれば毎月約20万円になる。毎月6.5万円多く返済していかねばならない。

これをボーナスでカバーしようと思ったら、ボーナス一回あたり約39万円を返済しなければならない。※35歳:毎月約13.5万円、ボーナスなし → 45歳:毎月約13.5万円、ボーナス時約39万円。

▼私の年収600万円で家計を考えてみると、年間返済約240万円、家計に占める住宅ローンの割合(返済比率)は、約40%となる。これは、金融機関が融資をしてくれない数値、教育費もねん出できない。

ましてや、自営業である私の場合、退職金というものは存在せず、老後資金の手立てもなく、支給額が低い国民年金だけでは、住宅ローンが完済していたとしても、老後の家計は危うい。

結論として、3,000万円の借入額はダメ。返済比率を半分の20%として考えたら、1,500万円の借入額に抑えなければならないということ。

▼実際には、借入期間を延ばし、毎月の返済額を抑え、教育費をねん出する。変動金利などを用い、利息負担を減らして、その分を繰り上げ返済資金などのために蓄える。

このようにして、やりくりすることになるが、残り期間が少ないことが解決しているわけではなく、厳しい状況には変わりない。自営業で定年がないから、老後、動ける間は働き続けるしかない。

老後はのんびり、旅行に行って、優雅に過ごすというのは夢のまた夢。家を買うなら、早い時期に買っておけばよかった、と思う今日この頃である。

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2012年09月01日

平成24年9月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年9月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な9月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 15年固定:1.850%(キャンペーン中)
 20年固定:2.000%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.130%(8月)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.450%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.350%〜1.550%
 全期間固定:2.250%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.050%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.510%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※7大疾病保障のキャンペーンあり。

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.300〜1.600%
 30年固定:2.250〜2.550%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.350%(2.200%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

--

9月の住宅ローン金利は、長期系で少し引き上げられました。ほとんど横ばいといっていいかと思います。

本日、日本経済新聞にインパクトある記事が掲載されました。「住宅ローン減税拡充、期間15年に延長、最大1千万円」という国交省が検討している消費税増税負担緩和の案に関する記事です。

詳細は、記事をご覧いただくしかないが、概要は、住宅ローン減税の対象期間、対象額、控除率ともに、大幅な拡充をするというもの。さらに住宅エコポイントなど、すきまを埋める策もあるらしい。

まだ、省庁内の案でしかないので、このまま決まるかまったくわかりませんが、もし、実現すると、今までの住宅ローン減税はなんだったの、と思うくらいの凄さです。

住宅という人生を左右するものを、時限的な政策、税制、さらには政局にと利用するのは反対です。恒久的な制度をきちんと整備し、住宅を購入しようとする方々を混乱し、惑わすことがないようにしてもらいたい。

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2012年08月02日

平成24年8月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な8月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 15年固定:1.850%(キャンペーン中)
 20年固定:2.000%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.130%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.450%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.350%〜1.550%
 全期間固定:2.150%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.050%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.400%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※7大疾病保障のキャンペーンあり。

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.300〜1.600%
 30年固定:2.150〜2.450%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.350%(2.200%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

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7月の長期金利がさらに下がったため、8月の住宅ローンも引き下げられました。※短期金利(日銀の政策金利)と連動する変動金利タイプは変わらず。

弊社のような小さな会社にも、超大手銀行から地方銀行まで、ローンセンター責任者やさらにその上の方まで挨拶という名の住宅ローン取り次ぎ依頼に来社されます。

それほどまでに住宅ローンの案件が欲しい、審査は厳しくなる傾向で、依頼数が増えれば、そのなかに優良顧客が入っているだろう、それが欲しい、というところです。

これだけの低金利は、買おうとしている人には、まさに追い風。ただし、金融機関は、将来の景気動向を悲観的に考えている。審査を厳しくしているのは、その表れです。

低金利だからと安易に飛びつくことなく、しっかり先まで見据えて、住宅購入の可否をご判断ください。

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2012年07月27日

住宅ローン金利、8月さらに引き下げ

南アフリカW杯、2012ユーロを制し、世界王者に君臨するスペインサッカー。大一番に弱い無敵艦隊、と呼ばれたのがウソのように主要大会を制している。

ロンドンオリンピックでは、そのスペイン代表※とグループリーグ初戦で戦い、勝利をあげた日本代表※。今朝、日本のニュースは、この勝利と警察官の集団セクハラの話題で持ちきりである。※U-23とOA枠の五輪代表。

▼さて、サッカーと同様に、スペインが、もうひとつの話題で世界の注目を浴びている。それは、金融と財政の危機が止まらず、国債の価格が暴落(金利上昇)していること。

この影響を受け、日本の国債が、緊急避難、相対的な安全性から買われている。国債が買われると、長期金利が低下する。7月後半の長期金利は、0.7%台を推移した。これは約9年ぶりの低水準らしい。

長期的には、日本の国債も不安視され、この低金利がいつまで続くか疑問だが、当面はこの水準でいきそうである。

▼毎月、住宅ローンの金利は、月初に発表される。この金利は、長期金利(10年物国債)に連動して決められる。7月の長期金利がかなり低水準だったことから、8月の住宅ローン金利は、さらに引き下げられるらしい。(日本経済新聞記事より)

さらに、金融機関の住宅ローン獲得競争が激しくなっているのも、金利低下に拍車をかけている。変動金利は、長期金利ではなく、日銀の政策金利(短期金利)に連動するため、店頭金利に変化はないが、優遇幅は拡大方向。

住宅金融支援機構のフラット35は、いままで、景気対策(補正予算)により金利の優遇を行ってきたが、優遇幅の縮小した。この受け皿として、住宅ローンを獲得しようと金利優遇などを競っているのだろうか。

▼住宅ローンの返済に窮し、自宅の売却を余儀なくされるケースが増加している。売り出される不動産に、任意売却物件(債権者同意要)という文字が目立つようになったことで、それが分かる。

任意売却物件とは、債務(借金)の返済が滞り、不動産の売却代金をもって返済に充てようとするが、債務残高が売却代金を上回り、さらに自己資金の充当でも足らない場合、債権や担保放棄を債権者が同意して売却される物件を指す。

低金利下のままであるから、金利上昇による返済増が要因になったのは少ないと思われる。収入の激減など、雇用面の要因が多い。

▼消費税の増税が現実味を帯び、すでに増税された所得税・住民税、社会保険負担の増加など、収入が同じでも、可処分所得の減少が見込まれている。収入面から、返済に苦しむケースが増加するのだろう。

この厳しい状況に加え、金利が上昇に転じ、返済額が増加すると、住宅ローンの返済に苦しみ、売却せざる負えない悲劇がさらに増加する。明るい未来のために購入したマイホームが、家計、生活、家族を破たんさせてしまったら、なんのための住宅取得だったのか。

史上空前の低金利は、住宅取得へ背中を押しているが、長期に返済がつづく住宅ローンを、目先の返済額だけ借りてはいけない。家を買うということはどういうことか、原点に立ち返って考えてみることが必要である。

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2012年07月24日

自己資金、頭金の違い

住宅購入時に言われる”自己資金”と”頭金”の違いについて、ご理解頂いているだろうか。

頭金は、購入する価格から住宅ローンの金額を引いた金額をいう。3,000万円のマンションを購入するのに、住宅ローンが2,500万円なら、頭金は500万円。不動産そのものに支払う現金を指す。

自己資金は、この頭金に、諸費用も含め、住宅購入のために拠出する現金の金額。上記の例で諸費用が200万円なら、500+200=700万円が自己資金となる。自己資金=頭金+諸費用。

不動産屋やハウスメーカーの担当者でも、言葉の意味をきちんと認識し、使い分けているか怪しいもので、一般の人が正しく認識していなくても仕方ない。

もし、担当者が悪意を持って、この言葉を使い分けると、こうなる。

担当者「頭金はどのていど?」、お客様「500万円」、担「ローンは2,500万円ですね」、客「はい」。

後日、決済直前。

担「諸費用200万円も現金で準備してください」、客「え、頭金は500万円って、、」、担「頭金は価格に充当する金額、その他の諸費用も必要です、自己資金って聞いていないでしょ?」、客「・・・」。

ま、こんな、言葉いじりで進めても、現在の営業の現場では通用しないでしょうが、頭金という言葉と自己資金という言葉の違いの本質は理解しておきたい。

住宅購入をするにあたり、頭金という発想は要らない。諸費用も含めて自己資金は、いくらまで使っていいのか、使えるのか。そこに諸費用もすべて含め、残りが頭金であり、そこから足りない分が住宅ローンとなる。

自己資金として使える金額は、現在の貯蓄額とイコールにはならない。いざという時の予備費、その他の利用使途がある金額を引いた金額が、住宅購入に使える資金の最大金額。

古くからの定説である、頭金は2割が適正、というのはどこから出てきたのか。

これは、昔の住宅金融公庫が価格の8割までしか貸してくれなかったため、2割の頭金が必要となった結果、2割必要、2割以上ないとだめ、2割以上が適正、と変化していった。

現在は、新築の場合、新築プレミアが2割乗っており、買ったとたんに中古となることで2割ダウンすることから、住宅ローンの残債が下回るように、プレミア分は頭金としていれた方がいい、という説になっている。

もし、頭金を2割とするなら、それに諸費用を加え、自己資金は25〜30%程度必要となる。3,000万円の住宅を買おうとすれば、900万円程度の自己資金が必要という計算になる。

ここでポイントとなるのは、頭金2割(自己資金3割)というのは、標準値、平均値などの数字のまやかしにすぎない点。

重要なのは、借りる金額が適正であるかどうか。諸費用も含めて仮に110%の住宅ローンとなっても、返済比率などが問題ないのであれば、自己資金ゼロは問題にならない。

逆もしかり、自己資金が50%超だったとしても、住宅ローンの金額(返済)が厳しいのであれば、それは問題となる。

住宅購入に使ってもいい現金はいくらか、返済が問題ない住宅ローンはいくらか、その合計が、総予算となるだけである。

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2012年07月23日

住宅ローンの審査金利

住宅ローンを検討する際によく出てくる言葉として”返済比率”がある。業界では”へんぴ”と呼ぶこともあるらしい。こう呼ぶのを聞くことはあるが、私は使わないので、らしいとした。

返済比率とは、年収に占める住宅ローンの返済額の割合であり、年間返済額を年収で割ることによって計算できる。仮に年収500万円、年間返済100万円であれば20%となる。

この返済比率は、いくらまで返せるか、という家計の安全度を計る目安として使われるほか、金融機関の審査にも利用される。

現在、変動金利は店頭で2.475%、実効では約1%、返済額(3,000万円、35年の場合)にすると、店頭金利で1,282,152円、実効で1,016,220円、年収500万円であれば、返済比率は、それぞれ、25.6%、20.3%となる。

ただし、これは実際に融資で適用される金利を基づいた返済比率であり、金融機関が審査する場合は、金利上昇を見込んで、高い金利を設定して計算する。

審査金利をどのラインに設定するかは金融機関により異なり、これは表に出していいのかわからないので、具体的な数字は伏せておくが、3.5〜4%が一般的である。

仮に4%で計算すると、3,000万円・35年の場合、年1,593,984円となり、返済比率は31.87%となる。審査金利で計算された返済比率が35%を超えてくると、審査はかなり厳しくなる。

逆に、上のケースであれば、返済比率を見る限り、融資の承認はおりることとなる。※その他いろいろな条件があるので、こんなに単純ではありません。

金融機関が承認してくれるなら、大丈夫なのだろう、借りられる(買える)ならいいや、と考えてしまったら、たいがいの場合、とても苦しい返済生活になる。

金融機関が承認してくれる上限金額(返済比率の上限)は、生活のすべてを犠牲にして、返済を最優先にしたらなんとか大丈夫だろう、というもの。

モデルにしたケースの場合、年収500万円から税や社会保障などを引いて、残り(可処分所得)は、約400万円。そこから、住宅ローン返済160万円を引くと、生活費は240万円、月20万円となる。

この20万円から、食費5万円、通信光熱費3万円、教育費5万円、保険2万円、残り5万円で、クルマ、衣服、こづかい、旅行、そして、将来の貯蓄までしなければならない、なんて不可能。

当面は、低金利の恩恵を受けるので、ここまでには至らないが、もし金利が上昇したら、このような生活になるということ。これは健全ではない。危ない。

理想は、審査金利の設定で、返済比率を20%、すこし緩めても25%までにすること。※緩めるケースはそれぞれある。

年収500万円の20%は年100万円、審査金利でこの比率に抑えるには、2,000万円(21.25%)、2,300万円(24.44%)となる。年収の4倍程度が目安となり、5倍となると厳しい。

当面の返済は、年677,480円(13.54%)、想定している100万円よりも年間で32万円少なく、5年で160万円、10年で320万円、この浮いた分は消費せず、貯蓄や繰り上げ返済に回し、家計の健全化が図りたい。

このような借り方であれば、金利が上昇しても安心でき、逆に、金利上昇を恐れることなく変動金利を選ぶことができる。

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2012年07月22日

探す順番が違いますよ(岡目八目)

さぁ、家を買おう。なにがきっかけで、どうして家を買いたくなったのか、その動機が正しいかどうかは別として、買おうと思ったあと、住まい探しの順番が間違っていることが多い。

家を買おう、と思い立ったら、通常、どのような流れになるでしょうか。私をモデルとするとき、家だとプロなので、クルマに置き換えてみる。

私がクルマを買おうと思ったら、どの車種が欲しいのか、あれこれ比較し、車種を決める。中古車しか選択肢にないので、年式、色、グレードなどを決め、どの程度の金額で買えるのか、ネットで調べてみる。

そのとき、いつも同じパターンになる。

希望するクルマの予算が、私のイメージを大幅に超えている現状に愕然とし、それは保留にしつつ、予算内の車種をさらに検索。

いろいろ調べていくなか、予算内の車種を探しているものの、いつしか、予算を大幅に超過した車種も見ている。そして、どうしても欲しくなる。高いのだから、欲しくなるのは自然な感情。

私の場合、無い袖触れぬ、お金もないから、諦めて、結局、予算内のクルマを買いますが、それは、今回諦めた車種を、次回のとき買おう、と割り切れるから。

これが住宅になると、次はない、という発想も出て、欲しくなった感情に抗えず、ちょっと予算を伸ばせばいいんだ、と、ついつい、住宅ローンを組む金額が上がってしまう。

住宅決める三要素は、物件(土地、建物)、地域、と予算。住まい探しをする際に、みなさまはどこから始めていますか?

通常、物件、または、地域が先にきて、その後、予算がいくらなのか、買えるのか、返済できるのか、という順になる。不動産の価格が上昇していくとき、収入が増加していくときなら、これでもいい。

しかし、不動産価格も収入も将来が楽観視できない今、まず予算を決め、その後、物件、もしくは、地域を決めていくのが、これからの探し方になる。

一戸建て、マンションであれば、予算を決め、その後、地域優先なら、その地域で買える物件からベストな選択をする。物件優先なら、買える地域からベストな選択をする。

土地から注文住宅であれば、トータルの予算を決め、そこから建物の予算を除いた土地予算から、地域優先なら予算内の土地からベストな選択を。土地優先なら予算内で買える地域を選ぶ。

いづれにしても、まず予算を決めること、その後、予算内でベストな物件選定、地域選定を決めること。総合して住まい探し計画を決めるのに、自分たちだけだと、感情、主観などが混じり、状況も知りえないことから、プロを客観的な立場として利用するのがいい。

碁を打っている人よりも傍で見ている人の方が八目先まで読めるということから、第三者は当事者よりも情勢が客観的によく判断できるという”岡目八目”という諺がある。

この第三者が、不動産屋なのか、ハウスメーカーなのか、ファイナンシャルプランナーなのかは問わない。しかし、友人、知人、家族ではない。経験数と広い料簡がないから。

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2012年07月17日

月々2万円の金利保険料

本日の長期金利(10年物国債)は、0.770%という驚くべき低水準。1.4%、1.2%、0.9%、どの水準のときも、もうこれ以下はないだろうという空気でしたが、今度こそ、もう下はないだろうと思われる。

もし、長期金利が下がっても、住宅ローンを貸し出すにあたり、金融機関にも経費があるから、現在の住宅ローンの実行金利水準が下がることはないだろうにも思う。

現在、住宅ローンの主流は、変動金利、10年固定、長期固定の3つ。それぞれの割り合いは、変動金利50%、長期固定25%、10年固定10%(住宅金融支援機構調べ)となっている。

変動金利が過半を占めるのは、近年同じ傾向、長期固定と10年固定の割り合いは、年により変わるが、これは、長期固定(主にフラット35)に対して、国からの経済政策による金利優遇があるのかによる。

今年は、被災地を中心に、当初5年間1%優遇を行い、長期固定にも関わらず、実行金利が1%台前半という、10年固定よりも低く、変動金利に低い水準になったため。

ただし、この優遇金利も、もうすぐ終わるとあって、変動金利、10年固定、長期固定の金利差が、リスクとリターンに見合う正常な状態に戻る。時期は、今年の秋ごろかと予想される。

あくまでも、現在の金利水準であればという前提で、今年の秋ごろの適用金利は、変動金利1%、10年固定1%台後半、長期固定2.5%(団信含む)前後になると思われる。

それぞれの返済額は、3,000万円(30年返済、ボーナス加算なし)で、変動金利96,491円、10年固定103,536円、長期固定118,536円となる。

金利が今度どの程度上昇するのかも分からず、月々2万円の差なら長期固定を選択する、という手もある。逆に、どの程度上がるかもわからないものに、月々2万円を金利保険料として支払うのを嫌がる方もいる。

もし、変動金利が、長期固定の水準である2.5%程度(1.5%の上昇)までと考えるなら、上昇するまでの利息負担が少ない分、変動金利の方が有利となる。

悩ましいのは、住宅ローンの返済期間が長期間にわたること。5〜10年程度であれば、ある程度の計算もできるが、20年、30年となると、変動金利の金利水準を推定するのさえ難しい。

金利が上昇するのは確実視(これより低くはならないことの違う言い方)されるなか、上昇したあと横ばいになることもあれば、上昇した後、下がることもある。

10年間の期間中に、上昇して下降するという前提であれば、10年固定がおススメになる。しかし、11年目以降も高い金利水準であれば、10年固定はリスクを伴う。

変動金利の場合、返済額の見直すタイミングと返済額の上昇幅に独特の決まりがある。最終的に支払いが減るわけではないが、急激な返済額の上昇を避けられる。10年固定の場合、この決まりがなく、金利上昇がダイレクトに返済額へ反映される。

どの金利タイプを選んでも共通するのは、3.5%の金利(銀行の審査金利)でも返済できるかどうか。そのうえで、全期間固定で安定させるか、金利差があるうちに余力を繰り上げ返済か貯蓄に回すかの違い。

決してやってはいけないのは、変動金利の金利が変動しないという摩訶不思議な言葉を思い込み、現在の変動金利でないと返済できないような計画にする、もしくは、余力を消費してしまうこと。

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2012年07月16日

住宅購入はこの夏が勝負?!

フラット35(住宅金融支援機構)の金利が驚くほどに低下している。

先日、弊社のお客様が申し込んだみずほ銀行の場合、7月の適用金利は2.16%(団体信用生命保険料は別)、さらに、フラット35Sエコで金利優遇を受けると1.16%(被災地指定、当初5年のみ)と、変動金利並みである。

※フラット35Sに適合した場合、被災地は当初5年間▲1.0%、6年目から10年目または20年目まで▲0.3%、被災地以外は同▲0.7%、▲0.3%、融資上限も被災地は10割。適用枠に限度あり。

※弊社営業エリアで被災地指定されている市は、柏市、松戸市、市川市、船橋市、野田市、我孫子市、印西市、この他の市町村や県は、住宅金融支援機構のサイトをご参照ください。

民間の金融機関も、独自の優遇で住宅ローンの獲得にやっきとなっている。変動金利では実質適用金利が1%を割り込み、当初10年固定も1.5%を下回る金融機関も増加している。

この加熱した住宅ローン獲得競争(金利優遇)も、もうすぐ終了するかもしれない。

住宅ローンの異常に低い金利の土台となったフラット35の優遇措置で、優遇幅が大きいSエコが予算枠を使い切ると適用がなくなる。時期は今年の秋(9月〜10月)と見込まれている。

このことにより、フラット35の適用金利が上昇することから、民間金融機関の住宅ローン適用金利との乖離幅が大きくなり、民間金融機関に申し込みが流れることから、金利優遇競争が落ち着く。

また、日本経済新聞の記事によると、金融庁は、住宅ローンの貸し倒れ率上昇していることと過度な金利優遇競争を鑑み、金融機関の健全性を維持できるよう検査を強化するとのこと。

バブル崩壊の引き金となった金融引き締めから推測するに、今後、貸し出しを抑制するため、住宅ローンは厳しくなる。実際、もう厳しくなっている、とも感じている。

消費税増税にともない、住宅関連の軽減税率適用や、不動産取得税、登録免許税、印紙税の軽減や廃止、住宅ローン控除の延長など、住宅取得を促進すべき対策案も出ておりますが、どうなるかわかりません。

金融情勢、税制などの外部要因で、購入の理由にしたり、時期を決めたりすることは本末転倒ですが、今まさに、探している、購入するタイミングであるならが、この夏が勝負です。

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2012年07月07日

住宅取得資金贈与の非課税枠を利用して負担軽減

住宅資金としての贈与資金を自己資金拡充に利用し、住宅ローンの借入額を減らした場合、どの程度の差が出るのか、シミュレーションしてみた。

トータル4,500万円の資金計画の場合、贈与分なし、自己資金500万円、住宅ローンの借入額4,000万円だと、月々130,038円(変動金利1.075%、30年返済)、利息合計6,813,671円。

このケースで、贈与資金(省エネルギー性・耐震性適用)の住宅取得非課税枠1,500万円と同じ金額を自己資金に充当し、借入額2,500万円になると、月々81,374円(同)、利息合計4,258,443円となる。

1,500万円の資金贈与分を、将来何かしらの形で返すことになったとしても、利息の差額250万円超も負担が軽減できる。完全な贈与ではなくても、一時的に子供へ貸し出すだけでも、子供の負担は軽減でき、援助したことになる。

この負担軽減分を、一部でも、子供から親への恩返しに使えれば、ほとんど利息がつかない銀行預金に預けているよりも、親としても得をする。

今回のシミュレーションは変動金利でおこなったが、フラット35の金利2.5%(30年)で計算すると、月々158,048→98,780円、利息総額の差額は630万円超に!

贈与資金をほんとうに贈与しきった場合、贈与資金1,500万円+250〜630万円の利息軽減分の両方を援助したことになり、贈与金以上の効果が生まれる。

なお、親も子も、この点を認識しているのか別で、こんなに渡した、こんなにもらった、とどこまでわかっているのかは不明。

この考え方は、相続時の精算課税制度、生前贈与を利用した相続税対策の応用したもの。相続税と贈与税は兄弟のように関連し合った税金である。

仮に、相続税100万円、贈与税100万円、と同じ税額であれば、生前に贈与した方がいい。これは、贈与した時点から、子供がその財産から得られる利益を直接得られるようになることによる。

資産価値1億円のアパートを持っている場合、相続、贈与とも課税対象額は1億円だが、相続時だと、そこまでの家賃収入が相続財産に加算される。生前に贈与した場合、贈与後の家賃収入は子供に移るため、相続財産には入らない。

実際には、相続財産全体で考えなければならないが、高い贈与税を払ってでも、節税効果を得られることもある。本題の住宅取得用の資金贈与は、非課税枠を拡大しており、贈与税が発生しないものであるから、単純に利息軽減分の効果が得られる。

平成24年度の税制改正で、住宅取得用の資金贈与に関する特例が延長された。内容は次の通り。

直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税枠は、平成24年1,000万円(1,500万円)、平成25年700万円(1,200万円)、平成26年500万円(1,000万円)とする。()内の金額は、省エネルギー性・耐震性を備えた住宅の場合。この他にも適用要件、被災者の特例などもあり。

この贈与税の特例を利用した利息軽減効果を得るためには、贈与資金分を、全体資金の拡充に使わないこと。借入額は変わらず、贈与分だけ総予算を増やすことになれば、まったく軽減効果はない。満足する住宅にはつながりますが。

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2012年07月01日

平成24年7月分住宅ローン実行金利

各銀行より平成24年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.400%(キャンペーン中)
 15年固定:1.900%(キャンペーン中)
 20年固定:2.100%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.300%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.500%(キャンペーン中)
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.450%〜1.650%
 全期間固定:2.250%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.100%(キャンペーン中)
 10年固定:1.400%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.490%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※7大疾病保障のキャンペーンあり。

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.350〜1.650%
 30年固定:2.250〜2.550%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.550%(1.400%)
 35年固定:2.550%(2.400%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

--

相も変わらず、長期金利市場が低い水準にとどまり、7月の住宅ローン金利も長期系を中心に下がりました。これは、消費税増税案が衆議院を通過したことによる、日本国債信任でもあると言われている。

日銀の理事は、衆議院の委員会で「財政健全化の取り組みへの期待が市場に存在しているためだ、万が一取り組みが進まないと市場が失望すれば、長期金利が上昇する可能性が高まる」と指摘した。

日本の国債が買われている理由(金利が低い理由)は、消費税増税による財政(国債の支払い根拠)改善の余地があることと言われており、この根拠となる増税の見通しが暗くなれば、国債償還に影響が出ると受け止められる。

国債償還の不信から長期金利が上昇するシナリオとなった場合、変動金利は、日銀の政策金利に影響されるため、市場金利が上昇してもすぐには反映されない。しかし、長期金利に連動する固定金利は毎月のように上昇していく。

住宅ローン金利の上昇による購入資金力の低下と、住宅ローン返済額の増加と景気悪化による収入減少による返済苦による売却物件増加により、不動産価格の下落の方向へと進むことになる。

消費税が増税された場合も、さまざまな家計負担増(年収の10%程度と言われる)と相まって、住宅ローン金利上昇した場合と同じ流れが想定される。

消費税が増税されても、現状維持されても、不動産市場のこの先は暗い(下落)。人口減、世帯減、少子高齢化という大きな流れも下落トレンド。進むも地獄、戻るも地獄という、不動産・住宅業界には辛い環境になる。

バブル崩壊から20年を超えてもなお、高度成長期からバブル期を経た悪しき部分が一部残っている。業界が近代化へと脱皮し飛躍するために、この厳しい環境は良い機会かもしれない。

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2012年06月12日

予算と資金力の低下


ここ数日、同業者やハウスメーカーの営業担当者と話をする機会が多かった。共通してでてきた話題は、買い主の予算が落ちている、住宅ローンの審査が通らず(通りづらい)資金力が落ちている、という2つ。

買い主の予算が落ちているのは、購入適齢期(30〜40歳代)の収入が低下し(収入の継続性を不安視)、購入層が20歳代に広がるも勤務歴から収入は高くない。

さらに、消費税などの家計費増大や、将来設計(教育、老後)の不安感がそうさせている。

不動産情報の変遷を日々見ていると、売れ行きはいい。持ち家志向は根強いことがうかがえるが、低額帯が中心となっているのは、資金力の低下が影響しているのか。情報変遷では、価格変更(値下げ)も多い。

不動産を売り出す際の査定額は、取引事例データの影響が大きい。今までの成約価格から売却予想価格を設定し、不動産市場に供給されることになるが、需要側の資金力低下によって弱含みの展開となり、デフレ現象が起きている。

現在から将来への不安視による予算低下に加え、デフレ(不動産価格下落)傾向に拍車をかけているのが、住宅ローンの審査が厳しくなり、買い主の資金力を落としていること。

金融機関で、どのような基準で審査が行われているかは、皆目見当もつかないが、個人情報(金融履歴)と信用調査を、より厳しく、より慎重に行っていると推測している。

住宅ローンの審査は、大きく分けて、人の部分と物の部分に分かれる。物の部分に問題があるときは、きちんと否決理由が伝わってくるが、人の部分に支障が出た場合は、理由は言えません、と、結論のみとなる。

理由が不明の否決(言い方は、うちではちょっと、など)されたケースを見てみると、表面上の収入や勤務先では問題ないことが多く、私では知りえない信用調査部分に何があるとしか思えない。

当然、金融機関からは内容を教えてもらうことはできない。ご本人に尋ねても、心当たりがなく、首をかしげてしまう人もいる。以前なら問題にもしていなかったような内容まで、審査が細かく厳しく慎重になっているのかもしれない。

先日、千葉銀行のローンプラザに、お客様の金銭消費貸借契約に立ち会うためにでかけた。カウンターの横にあるパンフレットを眺めたら、10年固定1.4%(条件あり、固定期間終了後は▲1.4%優遇)という数字が飛び込んできた。

これは千葉銀行に限った話ではなく、三菱東京UFJ銀行でも同条件の設定※があり、この金利設定で、高い固定費に、資金調達コストと、金利変動リスク、延滞リスクなどを含め、金融機関は儲かるのか不思議。

※三菱東京UFJ銀行は、当初5年または10年間▲2.2%、固定期間終了後▲1.4%、7大疾病保障保険料1年間キャッシュバック。6月実行分の10年固定が1.4%。

住宅ローンの金利もデフレにあるということになるが、そこは金融機関、賢い方が集まっているので、儲からない、赤字にはなっていないはず。給与振込や公共料金の引き落としなどで、どの程度儲かるのか、昔からの不思議なとこ。

それでも、住宅ローン獲得は年々激しさを増しているのですから、儲かるのでしょう。その儲けをより多く出すためには、コストとリスクの軽減を図らなければならない。

その一端として、延滞リスク(延滞率)の低下があり、リスクを軽減する=審査を厳しくする、と行きつくのでしょう。

金融機関それぞれに、過去のデータから、延滞する傾向の分析を行い、独自の基準ができているのかもしれない。それが、我々業者も、なんで?と首をかしげさせる。

若い時からの積み重ねですから、購入する直前になって慌てても間に合わない。これからの人(10歳〜20歳代)に、(貸金業から)気軽に借入をしない、延滞は絶対してはいけない、甘く考えない、ことが広まることを祈ります。

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2012年06月08日

家計防衛

長年、オオカミ少年のように言われてきた消費税増税が現実味を帯びてきた。

本日、民主党と自民党、公明党が、消費税増税の合意を目指すことで一致した。3党が合意すれば、頭数としては成立する。内容は、消費税率を2014年に8%、2015年に10%と2段階で引き上げる政府方針の通り。

低所得者対策の給付付き税額控除、食料品などの税率を低くする軽減税率、というオプションもあるが、どうなるのか。

現在、家賃や土地は非課税だが、建築・リフォームは課税対象であり、金額も大きいので、増税額も大きい。住宅関連の税率を軽減税率の対象になるかどうかも大きなポイントになる。

いずれにしても、消費税増税は、家計の負担増につながる。電気料金の値上げ、原油価格の高止まりなど、増税以外の家計圧迫要因もあり、家計破綻にならないよう、自己防衛をしなければならない。

一般的な家庭では、税金や年金、健康保険などで4分の1、住居費で4分の1、合わせて年収の半分は固定費に取られ、残りの収入で、生活費から教育費を賄わなければならない。

国税庁の調査では、平成22年の男性の平均年収は500万円ちょっと。働き盛りの子育て世代では、もう少しあると仮定し、年収600万円の場合、生活費や教育費に使えるのは年300万円。

総務省の家計調査では、2人以上の世帯の平均消費額には月30万円、この金額には、社会保障や住宅ローン返済(家賃)は含まれていない。単純に12でかけると年間360万円となり、毎年60万円の赤字となる。

もちろん、貯蓄はできない。この赤字を解消し、さらに貯蓄をするには、収入を増やすか、支出を減らすしかない。

収入を増やすと言っても、ご主人の稼ぎを増やすことは厳しいことを考えれば、奥様が働きに出るしかない。社会保険の扶養範囲である年130万円以下としても、赤字を解消し、年60万円超の貯蓄ができることになる。

年間60万円の貯蓄を10年も続ければ600万円にもなり、主婦である時間が減れば、家にいる間の光熱費やお付き合いの遊興費などの支出も減らすことができる。

支出を減らすために、生活費の節約をすることは大事なことだが、大勢に影響するほどの金額にはならない。税金や社会保険関係は、こちらの都合でどうなるものではないことを考えれば、残るは住居費の節約になる。

年収600万円の4分の1(25%)は、年間150万円になる。これを30万円減すれば赤字半減、60万円減すれば赤字解消となる。※家計調査の平均消費額には、住居の修繕維持費は含まれている。

年間120万円の住居費 → 毎月10万円の返済 → 借入金額2,500万円(2.5%、30年返済)。年収の4倍ちょっとの借入金額が目安となる。

年間90万円の住居費 → 毎月75,000円の返済 → 借入金額1,900万円(同)。年収の3倍ちょっとの借入金額であれば、ご主人の収入だけで家計全体を賄える。

ただし、専業主婦でもいいというわけではなく、将来なにかあるかもと想定し、奥様の収入を全部預金して、将来のリスクに備えるのが理想。なにもなければ、繰り上げ返済をしてもいいし、老後資金に回してもいい。

住宅購入について言い換えれば、適正な借入金額に自己資金を加えた総予算を算出し、諸費用を除いた金額が、購入予算。その予算から、地域、住まいなどの希望に優先順位をつけて、適切な住宅を選ぶという考え方があってもいい、ということ。

当然、年収、勤務先、年齢、家族の状況、借入への考え方などにより、住居費の考え方や導き方は変わる。そのあたりは、目の前にいる不動産や住宅の営業担当者によく相談してみるといい。

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2012年06月02日

親子ローン

二世帯住宅という言葉を生んだへーベルハウス(旭化成ホームズ)と提携しているからか、時代の流れか、近年、二世帯住宅の依頼や相談が増えた。

二世帯住宅と一言で言っても、玄関から別々の完全二世帯別居タイプから、大家族時代と同じすべて共用まで様々。購入する内容も、新たに土地を買って新築するケース、親が所有する土地に建てるケースと様々。

高度成長期を支えた団塊の世代の方は、国の住宅所得推進政策、持ち家であることがステータスである風潮などから、住宅を所有している方も多い。

しかしながら、マンションは当然のことであり、一戸建てでも、高度成長期に取得した住宅の敷地面積が小さいことから、自宅を売却し、その資金を新しい住宅の自己資金として提供する。その代わり、足らない分は子供が住宅ローンを組んでね、という話になる。

二世帯住宅を土地から取得する場合、建物面積が大きいことから自然と敷地面積も大きくなる。土地も大きい、建物も大きい、当然、購入資金は高額になる。※大人4人となる二世帯住宅では立地面で全員の合意を得るためには、地価が高い地域になりがち。

自宅の売却資金が十分にあれば、足りない住宅ローン金額も子供の資金力だけで賄えるが、そうもいかないばあい、住宅ローンを借りること、借りれたとしても、返済額が大きくなることで、資金・返済計画が成り立たない。

ここで、話が前に戻り、自己資金と住宅ローンの負担割合について、親子で話し合いがもたれる。

内容は、住宅ローンの審査、返済に対して、親からの援助が得られるかどうか。子供からどのような見返り(老後の世話、孫の顔が見える、など)があるか、それに対して、親がメリットを感じて負担に応じられるか、または、孫の面倒を見てもらう代わりに、奥様が働きに出るとか。

親と子供が共同して住宅ローンを組む場合、親がメインとなるか、子がメインとなるかにより、すこし内容が異なる。親がメインとなる場合は「親子リレー返済」、子がメインとなる場合は「収入合算」となる。

親子リレー返済とは、親が借りて、子が引き継ぐ、住宅ローンのバトンを渡すことからリレーという名称がついた。親の年齢は当然高齢であり、ローンを組んでも返済期間が短くなる、それを子が引き継ぐことで、年齢面をクリアさせる。

収入合算とは、親子に限らず、一人の収入では住宅ローンを借りることができない場合、親族の収入を合算し審査基準を満たすようにするもの。通常、購入する前提として、子が住宅ローンの負担ということから、子が本人となり、親が収入合算者となる。

収入合算ができる割合(合算者の収入全額か半分か)は、金融機関によるが、フラット35の場合は全額合算することも可能だが、合算する収入が合算者の収入の半分を超過すると、年齢制限の規定が出てくる。

この他にも、親子それぞれ、連帯債務(ペアローン)とし、個々に借りるというケースもある。親子でも、それぞれの思惑や意向、状況もあることから、よく相談されたし。

最近のCMで、(親)ここは俺の庭だ、(ますおさん的な子)おれの居場所はこの家にない、というものがある。二世帯住宅のポイントは、直系親族ではない配偶者(夫、妻)への配慮かもしれない。

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2012年05月29日

金利が上昇しても、景気回復・収入アップだから大丈夫

題名のような営業トークが、いたるところで飛びかいますが、果たして本当なのでしょうか。経済学を学んだわけではありませんが、単純な経済理論であればその通りなのでしょう。

このトーク、内容がどうこうではなく、大丈夫と言い切るかどうかが問題。変動金利が得とか、固定金利が得とか、これも言い切ると問題。どちらも神のみぞ知る世界だから。

過去、日本経済の高度成長期では、現在よりも数倍高い金利水準でした。今は当たり前になっている住宅ローンの金利優遇などもありません。しかし、住宅ローンで破綻する人は少なかった。

これは、題名の通り、金利は高くとも景気も拡大し、それにともない収入も増加。時間の経過とともに、収入に占める返済の割合(返済比率)も低下し、さらに、不動産価格も上昇した。この結果、ムリなローンを組んでも、破綻まで至らない。

これと同じことが、今後も起こると言う。金利が上昇したということは、高度成長期と同じですから、収入も増加して、返済比率は変わらないか、楽になるくらい、と。

不動産価格についても、金利が上昇する→インフレ→不動産価格上昇→借金が相対的に目減り、という展開もあると。

しかし、現在の世界で起こっていることは、金利上昇と景気悪化(財政破綻)が連動するということ。今朝(5/29)のニュースでも、スペインでこれが起こったと報道された。収入上昇どころか、雇用があるだけでもまし、という状況。

不動産価格も、高度成長期は人口増加という社会的要因も重なったものであり、不動産の需要である人口が減少している時代に、価格の上昇は考えづらい。逆に、金利が上昇した分、購買力が落ち、価格は下落方向になるのではないか。

住宅購入をサポート(後押し)している会社が何を言っているのか、と、矛盾しているように思われるかもしれません。

これだけ金利が低い状況であるなか、暮らす環境や事情により、購入そのものを止めた方がいいというわけではなく、営業トークに乗せられないでね、と伝えたいまでです。

金利が低いと、ちょっと資金をアップしても、これだけの返済ならいいか、と、ついつい予算を上方修正しがちです。住宅ローンは身軽に身軽に、貯金はすべて家につぎ込まないで、余裕綽々の資金計画でいきましょう。

建物や設備の性能もあがり、住宅コストも増加しました。それなりの家を買おうと思ったら、それなりのお金が必要です。(国の方針でもある)

ぎりぎりの資金計画で、過剰な住まいに走るよりは、余裕のある資金計画で、それなりの住まいで満足する方がいいかと。足るを知る、です。

私の個人的な見解でしかなく、反対意見も多いかと思います。過剰に意識して、ものすごく余裕がある方もいます。長いことを考えたら、初期投資が高くなることもあります。

もう一つ付け加えると、おなじお金をかけるなら、基本的なスペック(土地も建物も)にお金をかけ、余計な余分なところは削る、という方が、後々、いいことがあるかもしれません。

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