2014年10月24日

購入VS賃貸の事例研究

新婚時に借りた2DKの部屋。子供が生まれ、手狭になったので少し広い部屋へと引っ越したいと、ネットで賃貸情報をカチカチと検索してみると、南柏駅徒歩7分の分譲マンションが賃料月12万円で募集されていた。

月12万円×12ヶ月=年144万円の負担、もし10年間住み続けたら1,440万円。こんなに払うんなら買っちゃった方がいい、というのが、住まい探しを始める際の動機となる方も多い。

家賃として1,440万円(10年)を払っても何も残らないけど、持ち家なら資産として残るからと。家賃は消費で、持ち家購入は投資、と区別すればその通りだが、果たしてそれは正しいか検証してみた。

募集していた分譲マンションは、安めでみても2,000万円を下回って売り出されることはない。最下限の2,000万円に購入諸経費100万円を加え、賃貸の時と同様、自己資金を50万円とし、残り2,050万円を住宅ローンとした。

借入期間10年の場合、毎月18.4万円×12ヶ月×10年で支払い合計2,208万円。さらに管理費・修繕積立金を月2.5万円×12ヶ月×10年=300万円、固定資産税を年10万円×10年=100万円の支払いを加えると、総合計は約2,600万円となる。

購入した場合の10年間の総支払い約2,600万円と、賃貸で借りた場合の10年間の総支払い1,440万円の差額は、1,160万円になる。

10年後の資産は、賃貸の場合は支払いが少なく済んだ分をそっくり貯蓄していれば1,160万円の金融資産がある。購入した場合は住宅ローンの残債がないマンションを所有している。

もし、購入したマンションを10年後の資産価値がざっくり1,200万円を超えているなら超えた分だけ購入した方が得したとなり、下回っていれば下回った分だけ購入した方が損したとなる。

事例の借入期間10年の場合、返済18.4万円+管理費等2.5万円+固定資産税等約1万円の合計約22万円を毎月支払わなければならない。このペースで返済するためには月収約80万円(年収約1,000万円)が目安となり現実的ではない。

賃料と同じく毎月の負担を12万円として考えた場合、管理費等2.5万円+固定資産税等約1万円を差し引き、毎月8.5万円の返済に抑えなければならない。

この場合、借入期間は24年となり、購入後10年を経過した際の住宅ローン残高は約1,280万円。売却価格から売却諸経費を差し引いた金額が1,280万円を超えれば超えた分だけ手元に残り、購入した方が得だったとなる。

不動産流通近代化センター(実質は国)の価格査定システムの基準だと、築8年から築18年になると査定ポイントが19.5%下がる。

このまま事例に当てはめれば、2,000万円×(1-0.195)=1,610万円となり、売却諸費用を引いても1,500万円超は残ることとなる。この通りなら購入した方がいい。

判断を悩ませるのは、国のマニュアル通りに売却できるのかどうか。金利は現在の10年固定金利で計算したので上昇リスクは考えなくてもいいが、単純な不動産相場の変動リスクは残る。

購入したマンションのエリアで、マンション相場が上昇していれば上乗せになるが、もし大幅に下落していた場合、1,200万円を下回ってしまうこともありえる。

今回のたった一つの事例だけで購入の有利不利は判断はできない。地域性もあれば、経過築年数や賃貸相場など、実際には個々に判断しなければならない。

分譲マンションのステータス性、設備や共用施設の充実など、お金には置き換えづらい点もあり、損得だけで判断できるものではないが、購入前に一度計算してみるのもいいのではないでしょうか。

賃貸の場合で一番気になるのは、少なくなった負担の差額を貯蓄に回せるかどうか。家賃と貯蓄を並行させるには、やはりそれなりの収入が必要となる。

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2014年10月23日

老後破産にならないための借入目安

このまま流行語大賞にノミネートされてしまうのではないかという「老後破産」。週刊文春でも警笛キャンペーンとして特集が組まれ、本日発売号では住宅ローンにつて掲載された。

記事は、一流企業で年収が高くても、何かしらの誤算により退職後の住宅ローン返済が苦しくなり、自己破産や債権整理などに追い込まれてしまうことがあると警笛を鳴らしている。

破綻に陥る要因(誤算)は、そもそも無理な高額購入、退職金や年金の減額、リストラなど収入減少、病気などの支出増加、離婚や介護などの家族状況の変化など、多岐にわたる。

高額購入は未然に防ぎようもあるが、その他の要因は当初より想定することは難しく、つまるところ、なにかあっても、なにがあっても、大丈夫なくらいの返済負担に抑えることが大事になる。

記事では、推奨される住宅ローンの目安は「頭金3割、返済額は月収の20%以内」とし、月収の35%を超えると赤信号と警笛を鳴らしている。

これを私なりの基準で加筆修正させていただくと、住宅ローンの目安は次の通りになります。

1. 頭金の割合は固定せず、購入する物件の総費用から住宅ローン借入額を差し引いた残り全額。物件と購入者によっては1割となる場合もあれば、5割となることも。さらに、ある程度の余剰資金を現金で残せるように。

2. 返済額は月収の20%以内、25%を超えると赤信号。収入や家族構成などにより変化あり。記事では、手取り額、かつ、月収基準としておりそのまま見習いたい。ボーナス加算は考えず(月収基準とする)、手取り額(可処分所得)を基準とする。

3. 完済年齢をできれば60歳、定年延長などにより多少見込めても65歳に設定し、できれば、繰上げ返済で縮めるではなく、借入時から繰上げ返済なしで完済できるような期間設定とする。

上記の目安を基に事例を考えてみると、月の手取り額が30万円、30歳であれば、毎月の返済額6万円・30年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。

参考)月の手取り額が40万円、40歳であれば、毎月の返済額を8万円・20年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。※同じ1,600万円となったのは偶然です。

毎月の収入を手取り額ベースではなく額面ベースで計算しなおすと借入金額は2,000万円まで増える。ボーナス分も含めた年収から月割りで考えた場合、手取り額ベースで借入金額2,200万円、額面ベースで2,700万円となる。

このように、営業トークや物件の魅力でついつい甘く楽観的に考えを進めれば、借入金額を増やしていくことも可能です。

地域や種別、収入を問わず、希望する物件の条件と現実の不動産相場では約1,000万円の開きがあると言われております。(2,000万円の予算の人は3,000万円程度の物件を希望する)

先の計算例のように、ここをこう考えてみればと計算し直すことにより、この1,000万円の差を埋めることができます。(後は返済期間を延ばす、退職金による一括返済、他の収入確保などでも)

お客様自身(物件を購入したい欲)、営業担当者(売るための技術)のいずれかが導くのかわかりませんが、想定外の誤算が生じた際の老後破綻の確率は上がります。

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2014年10月21日

住宅ローンを平均13.7年で完済!

アットホームが行った住宅ローンに関する調査結果には驚いた。首都圏在住・子供のいる男性サラリーマン(320人平均)は、住宅ローンを13.7年で完済してしまうらしい。さらに自己資金は購入費用の4割弱。

30年、35年の借入期間で当初借りたとしても、繰上げ返済により期間を縮め、完済日を待たずして返しきっているとは思っていたが、想像よりもかなり早い時期に返済しきっている。

繰り上げ返済にて縮めた期間の平均は11.2年ということだから、平均を足し算すると、当初25年返済で借りて11.2年縮めて13.7年で返しきったというのが標準モデルとなる。

購入時の資金計画の平均値は、住宅価格3,911万円、自己資金1,439万円(うち贈与136万円)、住宅ローン借入金額2.472万円。※購入時の諸経費は不明

金利タイプとしては半数以上の人が全期間固定を選択したということで、これを今に当てはめてみると、毎月の返済が約10.5万円(ボーナス時加算なし)。

これを13.7年分借入期間を縮めようとしたら、半年毎に約42万円(年間84万円)の繰上げ返済が必要となる。

どうでしょうか?このような返済スケジュールを実行できそうでしょうか?購入総予算の4割弱(モデルなら1,500万円超)の自己資金を用意できそうでしょうか?

私にはかなり厳しいように思えます。もしくは、アンケート調査した対象者の平均収入がかなり高いか、共働きで二つの収入があるような世帯ではないか。

アンケート調査によると平均年収は787万円とのこと。繰り上げ返済も含めた返済比率は26.7%となる。年収が高くなるほど返済比率も高くすることができるが、それにしてもかなりのハイピッチで返済したことになる。

住宅ローンを返済している心境についても、アンケートが実施されているが、「利息負担を減らしたい」「借金が精神的に嫌」など、日本人らしい答えが多数を占めていた。

今回のアンケート調査は、対象者に総じて余裕が感じられ、現実はもう少し厳しいが、返済に失敗した方はアンケートに答えないでしょうから、成功(無事完済)する方程式ともいえる。

自己資金を3〜4割程度用意すること、当初の返済期間を25年に設定すること、繰上げ返済により15年足らずへ完済することは、とても良いことで可能な範囲で返済計画には反映させたい。

年収別にモデルような返済計画を立てると次のようになる。
400万円:借入金額1,200万円、毎月5.4万円、年間36万円の繰上げ返済
500万円:借入金額1,500万円、毎月6.4万円、年間50万円の繰上げ返済
600万円:借入金額1,800万円、毎月7.6万円、年間60万円の繰上げ返済
700万円:借入金額2,100万円、毎月8.9万円、年間70万円の繰上げ返済

試算をしていてわかったことは、アンケート平均(モデル)のような返済を行いたい場合「年収の3倍程度の借入金額を25年返済で借りる」が目安となるというもの。

このことから購入資金計画を立てると、購入総予算(価格+諸経費)=年収×3+自己資金。(計算例:価格2,000万円、諸経費100万円の住宅購入なら、年収500万円の場合、自己資金600万円が必要)

どうしてもモデル資金計画と購入したい物件の価格差が開いている場合、アンケートで320人中1人の「宝くじがあたった」に賭ける、、、もしくは、年収や自己資金の増加を検討となる。

アットホーム「ローンを完済した男性サラリーマンに聞く「住宅ローン完済」の実態調査

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2014年10月11日

ローンがない自宅が前提の老後

昨夜、ニュースのようなバラエティのような番組で、旬な話題の「老後破綻」について取り上げられておりました。出演した著名人(エコノミスト、評論家、専門家など)の方々のご意見が新鮮だったため、少しご紹介させていただきます。

現役高齢者の後悔で一番多かったのがお金に関する内容でした。人生お金じゃないとはいえ、お金があればなんとかなるのも現実です。お金があれば子供(孫)や友達も寄ってくるし、さまざまなサービスも受けられ、趣味などの楽しみにも走れる。

高齢者の方々も当然分かっていて、お金がなくなることを心配し、相当な預貯金残高を所持していると言われている。(番組では6人に1人が4,000万円超と紹介。気になったのは6人に5人の貯蓄額)

このような高齢者に、老後はそんなにお金がかからないよ、相続税も増税されるよ、子供に資産を残すと子供がダメになるよ、人生楽しまなかったら損だよ、高齢者がお金を使わないと景気も良くならないよ、など、お金を使うことを推奨し、使っても大丈夫だと後押ししていました。

フィリピンでは月8万円で十分暮らせる。日本の年金は世界どこに移り住んでも追いかけて支給してくれるから安心。帰りの飛行機代と日本に住居を確保して、いざというときの逃げ道を用意しておけばいい。

介護の費用も昔は高額だったが、今は介護保険制度ができたので負担も少ない(平均500万円ちょっと)。リバースモーゲージを活用すれば、自宅を担保に老後資金が賄える。健康でいられる(活動できる)年数は短い。

この他にもいろいろ説明されておりましたが、これらは「自宅を所有している(ローン完済)」「生活費のある程度を賄える年金支給」「いざというときの貯蓄」という前提があるのではないかと感じました。

年金に関しては、日々の収入と年金制度の将来に係るため、割愛させていただき、老後を迎える前に住宅ローンが完済した自宅を所有する点について、紹介させていただきます。

◆老後(60歳)時点で住宅ローンを完済するために

1. ローン完済年齢を60歳に設定し、繰上げ返済なくその期間で返済が完了する借入期間にする。例)40歳での購入なら20年返済

2. 毎月の返済のみでらくらく返せる借入金額にする。余裕を持った返済計画で教育資金をカバーし老後へ備える。返済満了が60歳を超える設定の場合、繰り上げ返済に回して早期完済を目指す。

◇推奨借入金額(百万円単位)※購入総予算(価格+諸経費)=推奨借入金額+自己資金となります。

30歳・30年返済)年収400万円→1,800万円 年収500万円→2,200万円 年収600万円→2,700万円 年収700万円→3,100万円 年収800万円→3,600万円・・・年収100万円増加ごとに500万円ずつ増加。

40歳・20年返済)年収400万円→1,300万円 年収500万円→1,600万円 年収600万円→2,000万円 年収700万円→2,300万円 年収800万円→2,600万円・・・年収100万円増加ごとに300万円ずつ増加。

この推奨金額は少し厳しい(安全な)ものです。さまざまな状況により判断も異なると思いますので、あくまでも目安の参考程度と考えていただき、個々には購入時の担当者にご相談ください。

追伸:老後破綻チェック
1. 仕事以外でほとんど他人と会話がない。 2. 家事全般一人でこなす自信がある。 3. 安全志向 出来れば危ない橋をわたりたくない。 4. 趣味に毎月3万円以上費やしている。 5. 日々忙しく毎日頑張ったと思っている。
→1と2は「おひとり様老後破綻」、3は「無知型老後破綻」、4は「寂しさ型老後破綻」、5「ごほうび型老後破綻」になりやすいだったかな。

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2014年10月04日

一次相続と二次相続の違い

相続ワンストップサービス〜♪、ラジオから相続関連のCMが流れてくる。来年の相続税増税が控えており、相続ビジネスが活況となってきました。旅行や墓所墓石の新聞記事や広告、旅、健康を取り上げた番組が増加したTVなど、高齢化社会が進み、高齢者向けのビジネスが増える大きな流れで、相続税の増税がきっかけとなったようです。

今回の相続税増税では二次相続の時が要注意と言われておりますが、二次相続とはなに、一次相続と二次相続の違いなど、シンプルに説明させていただきます。

一次相続・二次相続とは、婚姻関係がある夫婦ともに存命で、最初に起こる相続を一次相続、次に起こる相続を二次相続と呼びます。男女の平均寿命から一般的な「まず夫が亡くなり、後で妻が亡くなる」ケースを想定した場合、夫が亡くなったときのことを一次相続、妻が亡くなったときのことを二次相続となります。

相続税の基礎控除額は、5,000万円(3,000万円)+1,000万円(600万円)×法定相続人数で計算されます。二次相続では単純に法定相続人数が1人減ってしまいますので、その分は確実に基礎控除額が減ります。※()内は来年以降の相続発生した場合

相続税を計算するにあたっては、法定相続人が法定相続分で取得したと仮定した金額に、それぞれの法定相続金額の税率を適用して計算し、それぞれの税額を合算して相続税の総額を算出します。さらに税率は超過累進課税(金額が多くなるほど税率が高くなる)が採用されているため、法定相続人が減り(基礎控除額が減り)、それぞれの法定相続金額が増加することにより税率も上がり、基礎控除の減少と併せて相続税額の増加に繋がります。

相続が発生した場合、配偶者がいれば配偶者の税額軽減があります。配偶者の税額軽減は、配偶者の取得した財産が法定相続分又は1億6000万円のどちらかに収まっていれば、配偶者には相続税がかからないというものです。

一次相続だけ考えれば、とりあえず配偶者に相続させておけば相続税がなくていい、となりますが、安易に行うと、配偶者軽減がない二次相続時に高額な相続税が発生することになります。

相続財産がどの程度かにもよりますが、一時相続の時から、子どもにある程度引き継がせたほうが、二次相続で支払う税金は少なくなることもあります。少なくとも、相続税の納付がありそうな場合、配偶者の税額控除へ逃げるのは得策にならないと思います。

相続はお金だけの問題ではなく、お気持ちや財産形成の経緯、夫婦の関係など、感情や事情もありますので、相続税だけで判断できるものではございません。一次相続のときに二次相続まで考えておくことは重要ですが、二次相続ばかりを考えすぎて、お気持ちをないがしろにしないことも重要です。

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2014年08月06日

活況な相続対策ビジネス

2015年から増税される相続税。適切な表現は相続税の改正だが、増税と呼ばれる理由は「基礎控除額の減額により対象者の圧倒的増加」によるものである。

消費税のように税率※の増税ではなく、相続財産から自動的に差し引ける基礎控除額を大幅に減らした結果、現行なら相続税の対象でない人も対象となり、また、控除額が減った分だけ課税される財産が増えることになる。※最高税率は引き上げられる。

基礎控除額の変更内容は、現行「5000万円+1000万円×法定相続人数」から「3000万円+600万円×法定相続人数」に引き下がるもの。

計算例として、配偶者と子供2人の場合、現行であれば基礎控除額8000万円であったものが、基礎控除4800万円となる。今まで8000万円以下なら非課税であったが、今後は4800万円を超えると相続税が課税される。

また、相続財産1億円であれば、相続税が課税される金額が、現行2000万円(1億円ー基礎控除8000万円)であったものが、今後は5200万円(1億円ー基礎控除4800万円)になる。

同じ税率でも、2000万円×10%=200万円、5200万円×10%=520万円と倍以上になり、さらに、もっと遺産がある方で税率が高ければ相続税額も増えることになる。

上記の例のように、配偶者がいる一次相続であれば配偶者の特例などで当面の相続税は避けられるが、配偶者がいない二次相続の場合、特例がないため、今回の増税(改正)がまともに影響してくる。

この相続税増税に伴い、その対策(相続ビジネス)が活況となっている。

昔からの王道が、現金部分を不動産に変換して相続財産の評価額を減少させるもの。現金の場合、そのままの評価額だが、不動産は評価方法により実際の金額(時価)よりも評価が下がる。現金から不動産に変えるだけで評価が下がり、相続税の対策となる。

この方法が時代の移り変わりにより、少し様変わりした。タワーマンションが効果的であると言われているのがそれである。

マンションの場合、部屋の面積により固定資産税評価額(相続時の評価方法に採用される金額)が決まってくるが、タワーマンションの場合、高層階になると時価は高いため、その差額が相続対策に効果的となる。(さらにマンションは土地評価が小さい)

また、もう一つの方法が借入金を増やす方法である。プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた正味資産額が相続税の対象となるため、借金が増えると正味資産が減少する。

ただし、借入金をそのまま現金としておけば、差し引きゼロとなるため、手元に入った現金で先に紹介した不動産への変換を行う。これが、相続対策の賃貸事業(アパート建築など)である。

どちらも不動産の取得であるから、それなりの注意点もある。

不動産取得の場合、1.購入・売却などの諸費用が必要、2.財産を分けづらい(共有は争いの基になりやすい)、3.換金しづらい、など。

賃貸経営は、空き家増加(人口減少)の状況からの空室リスク、賃貸経営の収支(損すれば単純な資産減少、儲かる場合はさらなる相続対策)など。

補足として、この他の相続税改正の内容は、教育資金の非課税制度(現役世代への資金シフト)、小規模宅地特例の拡充(一般の人への配慮)などがある。

相続対策ビジネスが、これからさらに花盛りとなるだろうが、安易に飛びつかず、大きな視点、長期的な視点、本質を見極めることが肝要です。

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2014年07月21日

資金贈与よりも資金貸与

不動産取引を業者側から見ると、反響(問い合わせ)、案内(現地)、申込(交渉)、契約、決済という接目がある。さらに付随するさまざまな業務があるが、その主なものは住宅ローンに関するものである。

住宅ローンを借りて購入する場合、現地見学からお申込までの段階で資金計画の話が入り、申込の際に仮審査、契約後に本審査、決済前に金銭消費貸借契約という業務が必要となる。

7月から8月に決済(予定)される方を見ると、全9件のうち、住宅ローンを利用された方は3件、住宅ローンを利用しないで購入される方は6件と、実に3分の2の方が現金での購入であった。

当然、住宅ローンに付随する業務(とストレス)が軽減されるため、営業担当者としてはとてもうれしい。

業務もストレスも軽減できることから、それをお客様と分かち合うために、弊社では住宅ローンを利用されない方には請求する報酬を軽減しております。

それにしても、住宅ローンを利用されない方が増えてきたなと感じていたところ、本日の日本経済新聞に、それと関連した記事が2件掲載されていた。

「米国では住宅購入のほぼ3分の1が現金払い――。」(以下、記事概略)

米国の中古住宅販売に占める現金払いの割合は、30%台で高止まりしている。

「10〜15%が通常の割合で、今の水準は極めて高い。過去4年間で顕著になった現象だ(エコノミスト)」

「14年4月の現金払いは住宅販売全体の37%。過去最高を記録した11年1月の46%には及ばないものの、リーマン・ショック以前の平均である25%を大幅に上回る(調査会社)」

現金払いの主役は、住宅価格の上昇を見込んで良い物件を購入し売却益や賃貸収入を得る投資家や富裕層と老後の生活用に購入するシニア層。

「子供が独立したので、もっと小さな家に住み替える」「気候の良い地域に移住して、老後を楽しく過ごしたい」、そんな高齢者が住宅ローンに頼らず、現金払いで持ち家を買っているのは日本でも同じ。

まさに、日本でも同様の現象が起きているのか。団塊の世代(?)の退職が本格化している。さらに似ているのは、現役世代や中低所得層の活力がないこと。

景気に左右されやすい投資家や潜在的な住宅供給層となる高齢者から、現役世代やボリュームゾーンの中低所得層の底上げがないと、安定した市場とはならないのではないかと記事では書かれている(米国のことだが日本も同様)。

さらに「親族内ローンで銀行から600万円以上を取り返す裏技」と題し、高齢者にも現役世代にもお得になる方法を紹介されていた。

具体的な手法や、誰かが得するということは誰が損するといった内容は割愛するが、政治や業界の営業で当然となっている「親から子への資金贈与」を中心とする考え方よりも、よっぽど健全ではないか。

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2014年05月15日

相続発生3年以内の生前贈与の例外

相続税と贈与税は、相続税法という1つの法律の中で定められているほど、密接な関係があります。税法の名が相続税と表記されていることから、贈与税が相続税を補完するという立場になります。

単純に分けると、生前に資産を渡した際に発生するのが贈与税、死後に資産(遺産)を渡した際に発生するのが相続税。どちらも、資産が対価なく移転する際の税金であり、受け取った方に課税されます。

その例外として、相続発生(死去)3年以内の贈与は、贈与税ではなく、相続財産に加えて相続税課税の対象となるというものがあります。理由は、生前贈与による相続税の軽減(節税)がないようにするためです。

なお、贈与時に支払い済みの贈与税は、相続税より差し引かれるため税負担が増加することはございません。

ただし、下記の特例により贈与税が非課税となった場合、相続財産には加算されません。(説明文はタックスアンサーより引用)

・夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

・直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税

平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。

・直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税

平成25年4月1日から平成27年12月31日までの間に、個人が、教育資金に充てるため、〜中略〜、信託受益権、金銭又は金銭等の価額のうち1,500万円までの金額に相当する部分の価額については、贈与税の課税価格に算入されません。

参照:贈与財産の加算と税額控除(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4161.htm

贈与税の基本原則として、贈与を受けた人で判断するため、複数の方から贈与を受けてもそれぞれに特例が適用されますが、特例による非課税金額は合計額で判断されます。

例:特例枠が1000万円の場合、1.父から1000万円のみ贈与→1000万円(贈与税対象0円)、2.父から1000万円、母から1000万円の合計2000万円贈与→1000万円(贈与税対象1000万円)

上記の贈与税特例の適用を受けた場合でも、基礎控除110万円分は別途適用されます。例:特例枠1000万円+基礎控除110万円

贈与税の基礎控除額は長年変わりませんが、なぜ、110万円という半端な金額なのか不思議です。

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2014年04月05日

家計を自己防衛する住居費検討法

資格取得のための授業料は、法科大学院ならOKで会計大学院はダメ。仕事着のうち、社内規定があればOKで自由裁量ならダメ。

消費税増税を筆頭に家計の負担が増える中、今まで「自腹(自己負担)」だった出費が「特定支出控除」として認められやすくなった(所得税の還付)。

ただし、例のように、要件のハードルは高く、首をかしげることも多くて、一般の方にも配慮しているよというアピールまでか。どこかの政党党首のように、ぽんと億単位で借入ができるような方でない限り、家計を自己防衛する必要がある。

三大出費と言われる「住居費、教育費、老後資金」のほかにも、外食機会が増えた現在では食費も大きく、一人に一台の携帯端末の通信費、税や保険・年金などの社会負担、円安による燃料費・光熱費の負担増など、出費が重い時代となった。

サザエさん時代の家計を、贅肉が少ない筋肉質とすれば、現在の家計はメタボ体質になった。ならば、世の中、健康志向が高まったように、家計も健全な体質へと変換しなければならない。

子供の将来(出世という前向きなものから貧困にならないため)を考え、過剰にまでは必要なくとも、ある程度の教育費は必要不可欠で、授業料など自身ではどうしようもないことも多い。

払った金額ではなく生きた時代で判断される年金制度の場合、年金の支給を受ける時代背景を考えなければならず、少子高齢化や日本経済などから満足な支給を得られる時代に老後は迎えられないとなれば、老後資金も自身で対応しなければならない。

社会負担も自身ではいかんともしがたいもので、外食を控え気味とし食費を抑える、節約術を駆使して通信費や光熱費を減らす、旅行などの嗜好性出費を我慢する、そして、満足度を高まるための出費単位が大きい住居費削減など、自身で制御できる項目で家計負担を減らし貯蓄性を高める必要がある。

現金で買う(買える範囲で買う)ということが、住居費の削減に大きな影響を与える。それでも最低限の住居要件もあることから、多少の住宅ローンは必要とした場合、どの程度の金額で抑えればいいのか。

まず、不動産を購入し保有すると固定資産税等の税金が毎年必要となる。さらに、マンションの場合は管理費と修繕積立金、クルマがあれば駐車場代も必要となる。戸建てでも積み立てするかどうか別として修繕費用は必要となる。

(返済期間中の)収入が変わらない前提として、現在支払っている住居費(家賃)と、貯蓄に回せる金額の合計から教育費や老後資金の分を差し引いた貯蓄額を足した金額が住居費となり、そこから諸雑費を差し引いて残った金額で支払うことができるように住宅ローンを組むことになる。

式1:家賃+(貯蓄金額−教育用貯蓄−老後用貯蓄)=住居費 → 式2:住居費−固定資産税等−管理費−修繕費※−駐車場代=住宅ローン返済可能額 → ※変動性が高く貯蓄も含め余剰資金として活用したいボーナス返済は利用しない前提。

モデル:家賃10万円+(貯蓄5万円−教育用貯蓄3万円−老後用貯蓄2万円)=住居費10万円 → 住居費10万円−公課1万円(月)−管理費1万円−修繕費1万円−駐車場0.5万円=返済可能額6.5万円

30歳で購入する場合、60歳完済の30年返済を目指し、金利2%で借りた場合、毎月の返済額を6.5万円に抑えるためには、借入金額を1,750万円以下としなければならない。

この金額に自己資金を足した金額が住宅購入費用となり、ここから購入諸費用を差し引いた金額が不動産購入金額となる。例)1,750万円+自己資金500万円=2,250万円−購入諸費用250万円=2,000万円→この金額以下の物件を探す。

戸建てであれば管理費や駐車場分の金額も返済に回すことができたり、住宅ローンの組み方、年収、年齢、ご家族構成、さらに購入対象の不動産など、さまざまな要因で判断も異なるが、基本的な考え方はこの通りとなる。

バイクを8台、80インチ超の4Kテレビ、クルマが買えるほどの盆栽など、家計を考えたらあり得ない嗜好的な出費をする人もおりますから、一概に教科書通りがいいと決まるものではありませんが、少なくとも現金なり、換金性を考えておくことが家計を守ることになります。

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2014年04月01日

平成26年4月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成26年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な4月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.800%〜2.200% ※1
 全期間固定:1.990%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 10年固定:1.700%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:2.080%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.400%〜1.700% ※1
 全期間固定:2.000%〜2.250%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:1.050% ※2
 10年固定:1.450% ※2
 全期間固定:2.150%〜2.260%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

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4月の住宅ローン金利は、10年固定でわずかに上昇、全期間固定でわずかに下がり、変動金利は変わらずの金利という、借入タイプによりさまざまな動きをしました。

4月1日より消費税増税が実施され、景気や財政面での懸念した市場か、年度末で金融機関の資金繰りか、素人の私に内情は分かりませんが、今後の情勢が読みきれない不安定さではないかと感じております。

消費税増税は今回が第一弾で、来年に第二段が控えており、その実施判断を年内には行うと予定されております。12月に第三四半期の景気動向が公的に発表され、その結果を受けて判断するようです。

増税を決行したい政府・行政側は、強引でも第三四半期に財政投入などを行い、無理やりにでも好景気と判断できるような数字を作ってくるでしょう。

その危うさ、相変わらずのその場しのぎ政治を見ている市場関係者が、失望して国債を売ることになれば、金利は上昇することでしょう。

すでに購入した人、これから購入する人で、10年超の固定金利タイプを選ばれた方は、これからの金利上昇の影響を当面受けないので慌てる必要はございません。

これから購入する人は10年超の固定タイプ、変動金利で住宅ローンを組んでいる人※は借り換えを考えてもよいかもしれません。※貯蓄などの家計状況によって判断は異なります。

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2013年10月05日

相続税改正のポイント

国民に広く課税される消費税。低所得者より負担がきつくなるため、相続税の改正(増税)を行い、高所得者、資産家の税金も増やしますよとアピールして、国民感情を抑えるように告知されている。

平成25年度の税制改正で決まったため、消費税増税とセットのように言われておりますが、以前より持ち上がっていた内容なので、消費税増税に巻き込ませて行った感が否めない。

今回の改正で目玉となり、大きな影響が出そうなのが、相続税の基礎控除縮小です。平成27年1月1日以後の相続(平成27年1月1日以降に死亡)から適用になります。

改正内容)現行の基礎控除:5000万円+1000万円×法定相続人の数 → 改正後:3000万円+600万円×法定相続人の数(配偶者と子供二人で4,800万円)

基礎控除が6割に縮小され、単純に考えれば40%の増税。相続財産が基礎控除を超えると、相続税の申告が必要になります。※基礎控除以下の場合には、相続税の申告は必要ありません。

現状、相続税の申告対象になるのは4〜5%程度と言われ、改正後は、6〜7%程度になると予想されています。特に、都心部での影響が大きく「普通に自宅(特に戸建て)を持っているだけで相続税がかかる」と言われるほどです。

ただし、配偶者が生存し被相続人と同居している自宅の場合は、小規模宅地の評価減や配偶者控除などを使えば、よほどの都心一等地に広大な敷地の自宅でもない限り、心配は少ないかと思われます。

厳しい状況になるのは、二次相続(両親ともに亡くなった場合)の時です。

まず、当然ですが、配偶者控除は使えません。小規模宅地の評価減も、要件が厳しくなり、使えなくなるケースが増加すると予想されます。

現行では、1)同居親族が相続税の申告時期まで所有し暮らしている、2)過去3年間、持ち家がない別居親族が申告時期まで所有する、のいずれかの場合は80%の評価減、3)1または2に該当しない場合は50%の評価減、でした。

改正後は、3のパターンが廃止され、1と2に限定されます。3のパターンが廃止されると、持ち家を取得し別居している子供が相続する場合は評価減が受けられず、自宅が減額なしの評価100%になる。※持ち家は配偶者所有でもダメ。

相続財産が、退職金や配偶者の保険金なども含め金融資産が4,000万円を超え、さらに自宅などの不動産があれば、相続税の申告対象(相続税課税)になるということです。

仮に、金融資産3,000万円、自宅評価3,000万円の相続財産6,000万円を子ども二人で相続する場合、評価減なしなら、基礎控除を除き1,800万円の課税対象、相続税220万円となります。※現行なら基礎控除6,000万円なので相続税ゼロ。

この改正内容を踏まえて、どのように対応すればいいか。

もし、持ち家を取得していない子どもがいれば、申告時期まで相続した自宅を所有し、評価減を受ける。

金融資産3,000万円を不動産に代え、相続財産評価を減らす。※基本的に同じ資産額なら金融資産よりも不動産資産の方が評価が下がる。これは評価減の特例ではなく、根本的な評価手法によるもの。

例)3,000万円(土地、建物、各50%)→土地は路線価評価で約1,000万円、建物は固定資産税評価で約900万円。さらに賃貸用不動産であれば、貸家建て付け地評価で約790万円、貸家評価で約630万円となり、半分以下の評価額となる。

不動産に代えるのに不安を感じる場合は、生存時に、金融資産を子供に贈与してしまうか。その場合、基礎控除額を少しばかり超える金額とし、毎年、贈与税の申告をすることがポイントになる。

この改正で二世帯住宅が効果的と各ハウスメーカーが営業攻勢をかけている。これも小規模宅地の評価減の特例要件の改正に伴うもの。詳しくは二世帯住宅に強いハウスメーカーの各展示場でご確認ください。

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2013年09月02日

消費税率引き上げ後の改定内容

国土交通省より、消費税率引き上げに対応して実施される住宅関連税制についてのお知らせ広告が、新聞の一面広告に掲載されました。

政府による消費税率引き上げ判断によっては、対応税制の検討から今回の告知までムダとなってしまいますが、それでもお知らせを実施するのは、国土交通省では消費税の増税は絶対おこなわれると確信(情報?)があるのかと。

お知らせ広告に記載された「消費税率引き上げ対応内容」について、当コラムでも改めてお知らせいたします。

1)消費税について

消費税率は平成26年4月に8%、平成27年10月に10%と二段階で引き上げ予定。

住宅については土地は非課税、建物(及び諸費用)のみ課税対象。中古住宅の買い取り販売(業者が売主)は課税対象、個人間売買(個人が売主)は非課税。

消費税額は原則として引渡し日時点の税率により決定。

税率引き上げの半年前(平成25年9月末、平成27年3月末)までに契約された住宅は引き上げ前の税率。請負契約だけでなくマンション等の売買契約も概ね対象。

※マンション等の売買契約では注文者が特別注文(オプション)を付することができる場合に経過措置の適用。

2)住宅ローン減税の拡充

最大控除額が200万円から400万円に拡充。住民税からの控除額も9.75万円から13.65万円に拡充。

住宅ローン減税の拡充は、消費税率引き上げ後の税率が適用になる場合に限る。経過措置の適用(引き上げ前の税率)される場合は、現行税制の対象。

長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、最大控除額は500万円(現行は300万円)。

投資型減税(自己資金での購入)の対象に低炭素住宅を追加。現行の長期優良住宅はそのまま対象。

投資型減税の控除対象限度額(500万円→650万円)、最大控除額(50万円→65万円)、掛かり増し費用の拡充(33,000円/平米→43,800円/平米)。

--

今後、消費税率引き上げ判断の前後を問わず、国土交通省などの公的機関より同様の告知があると思われますので、よくご確認になってください。

不動産会社やハウスメーカーなどは、9月中に契約していただきたい意向があるため、この点に関しては積極的に告知はしないと思われます。

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2013年08月05日

住宅ローンをどう想定するか

住宅購入相談、住宅ローン相談を受け始めて10年が経過しました。当初は、気軽に相談できるところがないことから、遠くからお見えになる方も多かった。

近頃は、同じような窓口が増えたことと、ネットで広く情報を収集でき、借入シミュレーションまでできることから、皆さまそれぞれ独自に研究しているものと思われ、単純な住宅ローン相談は減少した。

住宅ローンを検討してみるうえで、どのような想定をするかにより、結果は大きく変わる。

想定事項は、変動金利(1%弱)なのか長期固定(2%〜)なのか、借入期間を最長の35年とするか定年までに完済とするか。

さらに、借りた後、収入の変化、生活費の変化、金利の変化、繰り上げ返済の実行有無と時期・金額なども検証するには重要になってくる。

試算の想定として理想論を言えば、一番厳しい条件・状況にすること。

金利は高め、返済期間は短め、収入は最悪のライン、繰り上げ返済なし、として、生活の変化があってもやっていけるのであれば間違いない。

しかし、もう少し出せれば(借入が増やせれば)、住まいが希望に近づく、条件が良くなるというのもよくあること。この場合、どの部分の想定を緩めるかが難しい判断になる。

組み方を工夫して金利設定を緩めるのか、繰り上げ返済などを見越し借入期間を延ばすのか、収入が増加することを想定するのか。

実際に相談を受けた場合、住まいに求める内容や家族の状況、働き方や生活スタイル、地域性や不動産の特性などにもより、回答は異なり、一概に言える妙案はない。

助言するとしたら、住宅ローンだけを考えずに、総合的に大きな見地から考えてみること、でしょうか。

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2013年03月01日

平成25年3月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成25年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.35%
 全期間固定:2.23%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.400%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.350%〜1.550%
 全期間固定:2.250%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.000%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.610%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4〜1.6%

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3月の住宅ローン金利は、全期間固定系でほんの少し動きがごさいましたが、ほとんど横ばいで1月・2月の金利と変わりません。

安倍新政権発足後、国債増加、株高、円安の流れで、長期金利は上昇するかと思われましたが、2月の長期金利市場は下がり傾向で、3/1現在は0.645%で政権交代前の低水準と変わらない。低金利環境は根深いようです。

政治、金融の世界で、日銀の新総裁人事が話題になっています。国会同意人事という問題はありますが、政府が提示した人事案通りになった場合、どうなるのでしょうか。

基本的なこととして、物価上昇率が2%を超えるまで金融緩和が続くと思われる。政策金利が低いままであれば、長期金利上昇の足かせになるのではないか。

予定されている新総裁は、国債?などの債権を買い取る姿勢が強いらしいので、しばらくは金利は低水準に推移するとも思える。

ただし、インフレの流れになったとき、金利がどう動くのかは未知数。海外との関係もあって、日銀だけの動きだけでは読めない。見えない、分からない金融市場に左右されたくなければ、低金利状態のときに固定系を選ぶべきなのか。

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2013年02月01日

住宅ローン減税延長案まとまる

迷走を続けていた住宅ローン減税の延長内容がまとまりました。2013年度税制改正大綱にそって国会に提出され、可決されると正式に決定します。衆議院の議席割合から成立は確実視されております。

現在の住宅ローン減税は、2013年末(平成25年末)までに入居した人を対象に、年末残高の1%、控除限度額20万円、控除期間10年間とし、最大200万円の控除とするものでした。長期優良住宅は最大300万円。

延長される内容は、入居期限を2017年末(平成29年末)とし、年末残高は1%のまま、控除限度額を40万円に引き上げられる。控除期間は10年とし、最大400万円の控除となる。長期優良住宅は最大500万円。

所得税が40万円に満たない中低所得者は、住民税からも控除することができ、現行9.75万円から13.65万円に引き上げられる。

さらに、これでも控除枠を残す場合、現金給付をするとされているが、具体的な金額や内容は夏までに決める、という結果となった。

なお、住宅ローン減税の延長は、消費税増税のかけこみ需要、反動による需要減退を抑えるためのもので、消費税増税の対象とならない2014年1月〜3月入居の人は延長の対象にならない。

住宅ローン減税の空白期間を設けないために、現行制度を2014年3月末まで延長することにより対応する。

これで、消費税は5%のまま、住宅ローン減税は延長案の拡充で受ける、というダブル適用はできない見通しになった。

実際、住宅ローン減税が拡充された影響を考えてみると、高所得者(住宅ローンを多く借りる人)には恩恵が大きいが、中低所得者には、あまり効果はないかもしれない。

仮に、年収500万円の人が、その5倍の2,500万円を借りた場合、最大控除額は年25万円。返済とともに残高が減少すると、年20万円の控除に近づき、現行制度と大きく変わらない。

その代わりに消費税増税は等しくくるため、増税による負担増加分だけ資金計画が縮小する。住宅ローン減税が延長されたことで、消費税増税のダブルパンチにならなかったということのみ。

一連の税制改正が、不動産市場にどのような影響を与えるのかを考えてみる。

建築との兼ね合いが大きい土地は、高額帯は横ばいに推移するも、低額帯は消費税増税の影響による建築コスト増加で地価は下落傾向になる。

建売やマンションも、高額層が対象となる物件はまだしも、低額帯はコスト増加と資金力低下で厳しくなる。実際に、これを見越して、最大手のパワービルダーは集約化を進めている。

中古住宅、中古マンションは、一般の売主が多いため、消費税は課税対象外になり、住宅ローン控除延長の効果のみとなって、堅調に推移する。

市場の影響は私見のため参考程度に。税制だけで市場の動向が左右されるものではなく、一過性の部分もある。本質的な部分を見落とさないことが大切です。

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平成25年2月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成25年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.35%
 全期間固定:2.25%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.400%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.350%〜1.550%
 全期間固定:2.250%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.000%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.560%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4〜1.6%

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2月の住宅ローン金利は、全期間固定系でほんの少し引き上げられましたが、ほとんど横ばいで1月の金利と変わりません。安倍新政権になったあと、一時的に長期金利は上昇しましたが、1月は少し落ち着き、現在は0.7%台で落ち着いております。

日銀は、政府からの圧力で金融緩和を強化し、金利は低下傾向となるはずですが、相変わらずのばらまき公共投資予算で国債発行残高は積み重なり、今後の国債需給関係(長期金利)の先行きは不透明です。

金融緩和を当面続けることから、政策金利(短期金利)に影響される変動金利は、変わらずの低空飛行を続けると思われます。変動金利が一番変動しない、という皮肉な結果です。

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2013年01月14日

住宅ローン減税、5年延長(案)

安倍新政権の政策として、住宅ローン減税延長の話題は出ておりましたが、昨日、具体的な内容が決まり、今朝、報じられました。

現行の住宅ローン減税では、平成25年(2013年)内の入居の場合、年間最大20万円まで控除される。その金額を最大で年50万円に引き上げる方向。住宅ローン減税の対象期間は、5年程度の延長になる予定。

先日までは、最大で年30万円までというのが有力だったが、さらに上積みされた金額になった。高所得者の所得税率引き上げに伴い、そのバーターでしょうか。

住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高に一定の率をかけ、その相当する金額を所得税と住民税から控除する制度。このため、所得税と住民税の納付額が控除枠に満たない場合、枠を使い切れなかった。

これが、伝えられる最大額ほどの恩恵が受けられないと批判されるもとにもなっていたが、今回の延長案では、住民税の控除限度額引き上げと現金給付の措置で対応する予定。

現時点では案のため、今後の審議、採決により、制度延長の可否、内容の変更があることもございます。また、耐震性、省エネルギー性能など、建物のクオリティによる差も生じることがございます。

住宅ローン減税延長と併せ、贈与税の非課税対象の拡充も報じられました。

内容は、相続時精算課税制度の見直しとなり、現在、20歳以上の子に対して2,500万円までは、贈与税ではなく相続税の対象としてきた。これを20歳以上の孫にまで対象を広げるもの。

また、贈与する側の年齢を現行65歳以上から60歳以上に変更する。

贈与税率も、20歳以上の子どもや孫に対しての贈与の場合、引き下げる方向。これらは、平成27年(2015年)に実施する予定。※すべて方針(案)であり、変更される場合もございます。

住宅ローン減税の延長により、駆け込み需要を抑え平準化すること、負担増加の緩和をすることにより、消費税増税の景気への影響を抑える狙い。

相続税、贈与税の改正は、高齢者が持つ資産を現役世代へ移し、需要喚起、景気回復へつなげようとするもの。

相続税や贈与税の改正は、根本的な見直し時期に差し掛かっており、総合的な見地からの見直しが必要。住宅ローン減税は、住宅の購入時期による差をなくせるよう恒久的なものが理想です。

来年度予算と税制改正の成否次第で、年内入居がいいのか、来年以降の入居がいいのか、判断が分かれます。今、とても悩ましい時期になっております。

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2012年12月22日

税金の基礎知識

初めて買う方にとっては、不動産売買は専門的で戸惑うことも多いと思います。特に税金関係については、馴染みがない方がほとんどではないでしょうか。

今回は贈与に関する注意点をまとめています。該当しそうな方は、お早めに担当エージェントにお問い合わせください。

■1.税務署からのお尋ねとは

入居後しばらくすると、税務署から「購入した資産についてのお尋ね」という書類が届きます。

この書類は、取得資金の出所や名義、贈与の有無について調査するもので、回答内容に不明な点があれば、後日税務調査が入ることになります。

すべての人に調査が入るわけではないようですが、税収不足の折、以前よりも確率が上がってるとも言われています。

■2.税務署がチェックしたいこと

住宅取得の際は多額のお金と権利が動くことになるため、税務署としては主に贈与についてチェックしているようです。以下の視点からチェックすることになると思いますので、十分にご注意ください。

●親から資金援助を受けているのに、贈与税の申告をしていないのではないか?
●妻名義の預貯金から頭金を出しているのに、100%夫の名義になっている。
 妻から夫への贈与に該当するのではないか?
●親から借りたという資金は、本当は贈与なのではないか?
●税務署が把握している所得が少ないのに、多額の頭金を入れて契約している。
 所得の過少申告かどこからかの贈与ではないか?

■3.税務署に怪しまれないための準備


最も注意したいのは、親から頭金を出してもらったような場合です。

親子間であっても、借入期間・利息・返済方法等を記載した「借用書」を作成し、定期的な返済の証拠を残しておかないと贈与と疑われる場合があります。

税務署の視点をきちんと理解して、領収書や証拠をきちんと残しておけば、突然の調査にも慌てることなく対応できます。

具体的な準備の方法は担当エージェントにお気軽にお問い合わせください。

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2012年12月16日

繰り上げ返済の活用

住宅ローンの繰り上げ返済を行うことで、支払い利息が減ることはご存知かとと思います。効果的な実行法を知っている人は少ないようです。

■1.繰り上げ返済でトクをしよう!

繰り上げ返済とは、毎月返済分以外にまとまった資金を使ってローン残高を減らす方法です。

繰り上げ返済分は、すべて元金に充当されるため支払い利息を大幅に軽減する効果があります。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があり、返済期間を短くしたいときには「期間短縮型」、今後の毎月返済額を少なくしたいときには「返済額軽減型」を選ぶことになります。

繰り上げ返済額が同じであれば、「期間短縮型」の方が利息軽減効果が高くなるため、一般的には「期間短縮型」をオススメしています。

■2.繰り上げ返済の効果を確認しよう!

借入額2,500万円・金利3.0%・返済期間35年の住宅ローンを組んでいる人が100万円の繰り上げ返済(期間短縮型)を行うと、どの程度の利息軽減効果があるか確認してみましょう。

1.返済開始1年後に繰り上げ返済した場合、短縮された期間:28ヵ月、払わなくてすむ利息:約169万円

2.返済開始20年後に繰り上げ返済した場合、短縮された期間:16ヵ月、払わなくてすむ利息:約54万円

繰り上げ返済は早い時期に行う方がトクといわれます。実際の利息軽減効果には大きな違いがあるようです。

■3.繰上げ返済の効果的な実行法

繰り上げ返済の一般的なセオリーは下記の通りです。

1.繰り上げ返済は早い時期行う方が利息軽減効果は大きい。
2.「期間短縮型」の方が利息軽減効果は大きい。
3.金利の高いものから優先的に返済する方が効果大。
4.借入額の多いものから優先的に返済する方が効果大。

複数の住宅ローンを借りている場合は、どの住宅ローンから順番に繰り上げ返済を行うかにより、利息軽減効果が変わってきます。

金利差が1%以上の開きがあるなら金利の高いものを優先、金利差が小さいなら借入額の多いものを優先する方が有利です。

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2012年12月15日

住宅ローンの基礎知識3

最近は、どこの銀行も年中、金利優遇キャンペーンを行っていますが、優遇条件は銀行によって大きく異なります。

最も有利な条件を提示してくれる銀行を探すには、ある程度の日数が必要ですので、予め担当エージェントと十分にご相談ください。

■1.銀行の金利優遇サービスを活用しよう!

銀行の金利優遇サービスにも様々な条件のものがあります。大きくは次の二つのパターンに分けられます。
1当初固定期間の割引が大きく、その後は縮小するもの
2通期で基準金利から割引をするもの

金利優遇サービスの一例
A:10年固定金利選択型
  当初10年間1.5%割引、11年目以降0.4%割引
B:すべての金利タイプ
  返済期間を通じて0.7%割引

■2.金利優遇サービスのチェックポイント

金利優遇サービスを検討する際は、割引後の金利を単純比較するのではなく、自分のライフプランに沿った長期的な優遇措置の選択をオススメします。

チェックポイント
1当初の割引と、最初の固定期間終了後の割引を両方チェックする。
2割引後の金利だけでなく、適用期間の長さもチェックする。
3返済期間が長期の人は、通期で割引があるタイプが有利。
4返済期間が短期又は返済開始直後から繰り上げ返済が可能な人は、当初割引が大きいタイプが有利。

■3.金利優遇サービスの相談はお早めに!

お気に入りの物件が見つかった場合、購入申込書を売主側に提出することになります。申込から売買契約締結までは、通常1週間程度の時間しかありません。

この短期間に最も有利な優遇サービスを提供してくれる金融機関を見つけるのは至難の業で、結局は無難な条件を出す金融機関を選ぶ方がほとんどです。

金利優遇サービスに関しては、できるだけ早めにご相談ください!

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