2015年06月21日

マイナンバーで不動産取引も捕捉される日は近い

マイナンバー制度のスタートが気づかぬうちに近づいてきました。先日の年金機構からの情報流出など危険視もされておりますが、批判もどこ吹く風と、着々と実施へ進んでおります。

マイナンバー制度がスタートすることにより、今もこれからも利用方法や活用される仕組みなどが、ぞくぞくと増えていき、伝わってくることでしょう。その第一弾が先日報道されました。

「医療費控除、領収書不要に 17年メドにマイナンバー活用 (日本経済新聞、2015年6月19日付朝刊)」

 政府は家族の医療費が一定額を超えた場合に税負担を軽くする医療費控除を使いやすくする。現在は1年分の領収書を保存、確定申告の際に提出しなければならないが、税と社会保障の共通番号(マイナンバー)制度で集積する医療費のデータを使うことで、大半の領収書は出さなくてよくなる。インターネットで手続きする場合でも領収書の内容を入力する必要がなくなる。2017年夏をメドに始める。

医療費控除とは、1年間の医療費(扶養家族全体、保険で補填された額を除く)が10万円を超える場合、超えた金額を所得から差し引き、課税所得を減らすことができる。

その結果、所得税が減るが、確定申告の必要性があり、その際、会社経理以上の手間がかかる。このため、金額が小さい場合などは、煩わしさから申告を行い人が多い。

これが、マイナンバー制度を活用することにより、領収書の添付がなくなるため、煩わしさが軽減され、国民の利益につながるというもの。

まだ運用が始まっておらず、また開始後も改善されていくことになるだろうから、この仕組みの評価はできませんが、取り組みそのものは近未来の走りのようで、ありだと思います。

ただし、先の情報流出など、運用するソフト面(人)に問題があれば、いくらよい仕組みでもマイナス効果ばかりが強くなってしまう。

この仕組みを聞いて、将来的には、不動産取引とマイナンバー制度が連動して運用されるようになるのだろうなと思った。

マイナンバー制度運用開始後に不動産を購入した人が、その不動産を売却するときに、購入費用、売却金額と費用などがすべて税務署に捕捉され、申告なしに課税され、通知書と納付書が届くようになる。

売却までいかずとも、住宅ローン控除、贈与税、登録免許税、不動産取得税、さらに、不動産取得後の固定資産税等、不動産貸付業(賃貸業)なら不動産取得まで、マイナンバー制度との可能性は多い。

これを、税務署などが勝手にやってくれて手間が省けていいと思うか、すべての行動(お金の流れ)が捕捉されて気味が悪い(悪さはできない)と思うか、その人の性格や資産状況によって変わるのでしょうね。

私は基本的に、特に見られても知られても困るようなお金のやり取りもないので、便利になればいいなと思います。

余談:先日届いた健康保険料の通知を見てその金額の高さに怒りさえ覚えました。税も年金も社会保険料も延滞なく支払いますが、無駄に使われたくない気持ちが強まりました。

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2015年06月18日

所得税の減税措置・住宅ローン控除の延長

消費税の再増税時期の延期により、住宅ローン控除や所得税の税額控除の適用期限が延長となりました。従来の平成29年12月31日までに居住開始から、平成31年6月30日までに居住開始での適用となります。

適用期限までに居住を開始した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンを有し、一定の要件を満たすとき、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて所得税額から控除できます。

※控除可能金額が残る場合は住民税にも適用されます。控除限度額は9.75万円。

この控除できる金額は、建物の内容と消費税の課税状況により異なります。

一般住宅の場合、消費税8%もしくは10%が適用された建物の取得であれば、年末残高4000万円以下の部分の1%となり、それ以外(消費税非課税)では2000万円以下の部分までが対象となります。

認定住宅※の場合、消費税8%もしくは10%が適用された建物の取得であれば、年末残高5000万円以下の部分の1%となり、それ以外(消費税非課税)では3000万円以下の部分までが対象となります。

認定住宅とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を言います。

すでに消費税が5%ということはありえませんので、消費税が課税されていれば4000万円(若しくは5000万円)が対象となります。

新築はまず課税されておりますが、中古住宅の場合、宅建業者や法人が売主なら課税対象、一般の方が売主なら非課税となります。土地はいずれの場合でも非課税です。

住宅の取得以外でも、特定の増改築工事に係る住宅ローン控除、認定住宅の新築工事、または既存住宅の耐震改修※などの工事をした場合の所得税額の特別控除も平成31年6月30までに延長されました。

※住宅ローンの利用は問わず工事代金の一定額を控除。耐震改修以外にバリアフリー工事、省エネルギー工事も対象となります。一定の要件はございます。

それぞれの適用要件などは、税務署もしくは税理士へご確認ください。一般的な内容であれば不動産会社やハウスメーカーでも確認できます。

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登録免許税と不動産取得税2015

不動産購入時に係る税金の主なものは「登録免許税」と「不動産取得税」になります。この二つの税金にて2015年(平成27年度)に改正された内容をお知らせいたします。※一般的な住宅に該当するものを抜粋。

1. 登録免許税

土地の売買による所有権の移転登記等に対する税率の軽減措置、住宅用家屋の所有権の保存登記若しくは移転登記又は住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する税率の軽減措置は、平成29年3月31日まで延長されました。

所有権移転登記:土地1000分の20を1000分の15、住宅用家屋1000分の20を1000分の3(特定認定長期優良住宅は戸建て1000分の2・マンション1000分の1・認定低炭素住宅1000分の1)

所有権保存登記:住宅用家屋1000分の4を1000分の1.5(特定認定長期優良住宅は1000分の1・認定低炭素住宅1000分の1)

抵当権設定登記:住宅用家屋の新築または取得をするための場合、1000分の4を1000分の1

※各軽減措置を受けるにあたり一定の要件がございます。適用の可否は担当する不動産会社、ハウスメーカーへご確認ください。

2. 不動産取得税

住宅及び土地の取得に係る標準税率4%を3%とする特例措置、宅地評価土地の取得に係る課税標準を価格の2分の1とする特例措置を、平成30年3月31日まで延長する。

登録免許税と違い、自己居住用の不動産購入に対する不動産取得税は軽減措置が充実しており、課税されないケースが多くなります。※登録免許税は税額の大小は別としてほとんどのケースで課税されている。

購入する土地の面積が200平米を超えなければ税額ゼロとなるケースが多く、築年数が20年以内(マンションなどは25年以内)の建物も税額ゼロとなることが多く、さらに築年数が軽減措置の基準より古くても耐震基準適合証明書の取得などでカバーされる。

原則、自宅の購入なら不動産取得税は軽くしようという方針のようです。※千葉県のケース。

注意:税務のことは税務署および税理士への確認や相談が基本です。不動産業でも基本的な部分でのフォローは行いますが、税務の専門家までには至りません。

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2015年06月15日

住宅資金贈与の特例改正

消費税の再増税(2017年春)を控え、前回の消費税増税後の消費低迷の結果を見て、次回の再増税時には反動を抑えようと税制が改正されました。

消費税の再増税がされるのはまだ2年先、駆け込み需要が始まるのは早くても来年からかと、まだ、消費税の再増税に備えた営業まで行っておらず、勉強ができていなかったなか、昨日ご相談にお越しになられた方より質問され、即座に回答できなかった。

質問された内容は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置」という税制についてです。

改正後の税制内容を列記いたします。

適用期限:平成31年6月30日まで

非課税限度額イ):消費税10%が適用された住宅用家屋の取得等の資金贈与の場合、平成28年10月から平成29年9月まで良質住宅なら3,000万円、一般住宅なら2,500万円、平成29年10月から平成30年9月まで良質住宅なら1,500万円、一般住宅なら1,000万円、平成30年10月から平成31年6月まで良質住宅なら1,200万円、一般住宅なら700万円。

非課税限度額ロ):上記イ以外の住宅用家屋の取得等の資金贈与の場合、平成27年12月まで良質住宅なら1,500万円、一般住宅なら1,000万円、平成28年1月から平成29年9月まで良質住宅なら1,200万円、一般住宅なら700万円、平成29年10月から平成30年9月まで良質住宅なら1,000万円、一般住宅なら500万円、平成30年10月から平成31年6月まで良質住宅なら800万円、一般住宅なら300万円。

特記:通常の暦年単位の贈与税基礎控除110万円との併用適用は可。例:住宅資金の特例1,000万円+通常基礎控除110万円=1,110万円までは贈与税は非課税。

適用条件:贈与を受ける人は20歳以上で所得金額2,000万円以下、自己の居住用に供すること、直系の尊属から贈与を受けること。一定の家屋の要件に該当すること。

一定の家屋:登記簿上の面積(マンションは注意)で50〜240平米、1/2以上が自己居住用建物、中古住宅の場合は築20年以内(マンションなどは築25年以内)、築年数が超過している場合は耐震基準適合証明書などの取得があること、増改築工事も一定の条件の元に対象、土地も家屋とともに取得もしくは建築前の先行取得なら対象(期間注意)。

良質住宅の条件:省エネルギー対策等級4、耐震等級が2以上、免震構造建築物、一次エネルギー消費量等級4以上、高齢者配慮対策等級3以上、このいずれかの基準を満たしている住宅。

--以上。

金額を贈与時期によって変えているのは、特例を終わらせる時期に向かって衝撃が少なくなるように緩和措置を設けているのだろうが、毎度、景気対策などで、延長なり改変されるのであれば、区切りを少なくしてもいいのではないか。

また、中古住宅の流通を促進しようという大きな流れの中、こういう現場の小さな一つ一つの政策では、やはり新築偏重の傾向が出るのはいかがなものか。

既存の住宅を有効に活用してもらおうというのなら、一般住宅と良質住宅の区別、築年数による可否などを無くすくらい思い切って、自宅であることと、所得制限だけという政策にしてもいいのではないか。

税制全般に言えることですが、複雑怪奇にしすぎて、使いづらくなり、かえって、政治や行政の真意を汲みにくいものになっているように思えます。

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2015年06月12日

経済に不穏な気配が漂う

円安による物価高により、特に原材料を輸入に頼る割合が高い飲食店は、利益が減少(黒字であればまだいい方か)し経営が厳しくなっているようです。※月100万円の原材料費が月200万円に。

ガソリン代も、一時期安くなっていましたが、最近、毎週のように値上がりし、消費者を苦しめています。※車への依存度が高い田舎暮らしの方はガソリン代だけで月に8万円。

本日の為替相場は、1ドル123円台で推移しております。この円安について、先日、日銀の黒田総裁がなにかを発言し、円安に歯止めをかけたと言われております。

もし、この発言がなければ、1ドル130円台まで円安が進み、さらに、円安の流れに歯止めがつかなくなって、たいへんな事態になっていたかもしれないらしい。

その結果、さらなる円安による輸入物価高が起これば、一般生活にも、企業活動にも悪影響が出たことでしょう。

高度成長期は、輸出による日本経済への貢献が大きく、この思い出が忘れられない団塊世代の政財界の方々は、円安イコール日本に好影響と考えているようですが、世の中は大きく変わり、円安が単純に好影響となる時代ではありません。

むしろ、莫大の利益を上げた輸出企業が利益を従業員や企業活動を通じて社会に還元できない仕組みとなった現在、円安は悪影響の方が大きくなっている。

さらに、長期金利も上昇しております。※一時期0.535%、本日時点で0.5%

長期スパンの金利グラフで見れば、まだまだ低いところで推移していますが、円安に続き、金利上昇もなにかと一般生活へ影響を及ぼしてきそうです。

長期金利の上昇と不動産の関係では、これから購入する人の資金力が落ち不動産価格の下落圧力になります。住宅ローンを変動金利で借りている人は返済額が上昇し家計の余剰資金が減少します。売却しようとしている人には価格が下落することにより、次の購入の資金力低下や家計の圧迫にもつながります。

株式市場は今のところ2万円台を維持しており、日本全体を大きく見て問題が表面化しているわけではありませんが、ダメージが蓄積しつつあり、なにかのきっかけでダウンしてしまう気配がうかがわれます。

最近偶発している地震や火山噴火などの天災地変、世界的な政変や紛争、連日のように報道される凶悪犯罪など、経済事由以外にもきっかけになりそうなことはたくさんあります。

これらの経済的なリスクに備えるためには、資産を分散すること、リスクを分散することです。

経済力のすべてを自宅に注ぎ込まず、購入できる資金力の半分程度の予算で抑えて、残りは蓄えておくと、かなり理想に近づくと思われます。※買わない、保有しないというのもありです。もし買うなら資金を投下しすぎないように。

余談:市の中心地(人口40万人の中核市)、ターミナル駅から徒歩5分から10分程度でも、新築マンションは売れ残り苦戦しているようです。消費者の方は感じているのかもしれません、高額な住宅を買うリスクを。

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2015年06月05日

欲しい病にかかると将来重病に

昨日、これから建売住宅を購入しようとされる方が住宅ローン相談にお見えになった。※建売住宅は他社から購入で弊社は相談のみ。

内容をお聞きしていると、収入や家計のことをしっかりお考えになられており、購入の資金計画から購入後の返済計画まで、特に問題ないように思えた。

今まで、住宅ローンの相談にお見えになった方は多いが、ほとんどの方は、話を聞いていると特に問題がなく、こんなに余裕あるのになんで相談に来るのだろうと思うくらいの人もいた。

住宅ローンを借りて大丈夫か、勉強し検証し、さらにプロの意見を聞いてみようと考える意識があるという性格なら、そもそも問題が生じないのかもしれない。

住宅ローンの適正を考える場合、基本となるのは収支計算(返済比率)になる。※収入と支出のバランス。

金融機関が貸し出す割合は、税込の収入に占める返済金額が40%以内に収まっていること。

これを受けて、不動産やハウスメーカーの営業マンはお客様に「大丈夫です、ふつうです」と購入のプッシュする。

でも、実際に、収入の40%を返済にもっていかれ、収入の20%は公的支出(税金や社会保険など)が差し引かれると、残り40%で生活をしなければならない。

この残り40%には、固定資産税や光熱費、修繕積立(戸建てでも強制ではないが必要となる)、マンションなら管理費や駐車料金が含まれる。

仮に年収500万円だとすれば、年間200万円で、返済以外の住居費、食費や教育費、さらに通信費なども賄わなければならない。厳しいどころはムリでしょう。

そんなこと言われなくてもわかっているから大丈夫、そんな無謀な借り方はしないよ、と仰られるかもしれませんが、いざ、物件を目の前にして、欲しくなってしまうと変わってしまうのです。

「買った後の返済は大丈夫か」から「購入することができるのか」へ。

あてもない収入やできもしない節約の皮算用をして、大丈夫だろうと見切り発車してしまう、発車した列車の行き先は、よくて売却、最悪は破産から離散です。

この夏から生活品の値上げも行われるようです。収入は横ばいのまま、物価は上昇し、でも、不動産価格は上昇しない悪いインフレが進む中、こんな資金計画で購入したら人生台無しです。

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2015年06月01日

平成27年6月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年6月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な6月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.650〜2.050% ※2
全期間固定:1.920%
※保証料要。
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
 実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.010%
※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1店頭金利より▲1.5%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※保証料要。
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※がん保障(保険料は銀行負担)付
※1店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
5年固定:0.950% ※2
10年固定:1.250% ※2
全期間固定:1.750%〜1.830%
※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.250%〜1.550% ※1
全期間固定:1.850%〜2.050%(借入期間による)
※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

5月の長期金利が0.4%台の水準に推移したため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を上げてきました。5月の金利動向を見ているともっと上がるかと思いましたが、想定していたよりは小幅になっております。※6月1日現在では0.400%(長期金利)。

株式市場では、12日間連続上昇というバブル期以来の状態になっております。しかし、世間ではバブル期のような好況さは感じられる浮世離れした感じに受け、5%程度の都心部や富裕層だけの話しで、一般層は先行きに不安を感じ、貧困層は生活に窮しております。

株式市場が好況であれば、金融資本は債権から株式へと流れ、債権の下落(金利の上昇)という流れになった。今後、株式市場の好況さがどこまで続くのか見えませんが、景気の先取りをしていると言われる通り、世間の景気にも恩恵が回ってくることを願います。

ただし、この時こそ、インフレ目標の達成、金融緩和の終了ということで金利が上昇するかもしれません。その影響でバブル崩壊へと進むこともあります。

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2015年05月15日

皆さん、予算上げ過ぎ〜

「妻が新築マンションじゃなきゃイヤと言って譲りません」〜奥さんの説得には数字を示すことが大事です〜(日経ビジネスオンライン/2015年5月12日)をとても面白く読ませていただきました。

記事は、新築がいい、面積は80平米以上なければいや、(豊洲のマンションを買った友人に触発されているのでエリアはおそらく都心)、と主張して譲らない妻をご主人がどのように説得するかという内容です。

モデルルームを見に行って、素敵な物件を見て「もうここしかないわ!」と思い込む。

「やっぱり新築よね。中古? 何で、私が中古なのよ」と気持ちが高ぶっていく。営業マンも銀行も、いけますよ、買えますよとプッシュしてくる。

記事では、奥様の喜ぶ顔が見たいからというあまーい夫婦なので、買ってしまいそうになるところを、ちょっと待った!と止めている。

止める理由、住宅購入への考え方から住まいの選び方まで、詳しいことは記事をご覧ください。

どこかのサイトか雑誌か忘れましたが、FP(ファイナンシャルプランナー)が、かじれる親のすねはとことんかじりましょう、というような趣旨の記事を書かれておりました。

あ、こうやって、持てる階級と持てない階級が分かれていくだなと思い、さらに、親のすねをかじり過ぎて、親が長生きや介護・医療で老後資金に困って、子供に戻ってこないのか心配になった。(住宅資金の提供は受けるも、親が困ったときには知らん顔、ができるならいいのですが)

金銭的に余裕があるなら、やっぱり新築がいい、住むなら都心ね、広さは、採光は、駅からの距離は、生活施設は、地盤は、などなど、高くてもより良いものを買うのは構いません。

資金提供をしても老後資金にまったく困ることがなさそうであれば、資金提供を受けて、より満足するものを買うのもいいでしょう。

しかし、将来どのようなことが起こるのかまったく分からない状況の場合、より資金を抑えて身軽にしておくことが、自身や家族の生活を守ることになります。

親御さんから援助を受けても、予算を上げるのではなく、借入金を減らす方向に使うべきかと。余力で貯蓄するなり、返済を早めるなりして身軽になっておくべきです。

収入の5倍、7倍の借入金額(購入金額ではなく借入金額!)なんて大丈夫なのでしょうか。借入金額は収入の3倍、4倍、もしくは、購入金額が収入の3倍、4倍くらいだと安心だと思うのですが。

さらに、早ければ今年の夏、通常なら来年から再来年をピークに、不動産価格は下落すると言われております。

10%下がるとしたら、5000万円の10%で500万円、3000万円の10%で300万円、その差200万円。高額になればなるほど、下落したときの金額は大きくなります。

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2015年05月01日

平成27年5月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.650〜2.050% ※2
 全期間固定:1.840%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
  実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.930%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.650%〜1.710%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.200%〜1.500% ※1
 全期間固定:1.790%〜1.960%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

4月の長期金利が0.3%以下の低水準に戻ったため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を下げてきました。全期間固定が2%を切る水準と、またまた史上最低水準の金利です。

※4月28日より長期金利は急激に上昇し、5月1日現在では0.360%となっております。

4月30日の日銀展望レポート(経済と物価の展望)では、2017年の消費税の再増税まで経済も物価も順調に推移すると見ている一方、目標である物価上昇2%は黒田総裁の任期中に達成できるか微妙な状況であるとのこと。

大企業や都心部、富裕層などでは、好材料が多くて景気がいいという一方、税負担や物価上昇に収入増加が追い付かず(人によっては減収)に苦しんでいる中小企業、地方、貧困層も多い。

この二極化傾向は今後も続き、さらに顕著になっていくだろうと予測されている。不動産でも同様の傾向になると思われ、今後の購入、所有、売却の戦略では慎重な判断が必要となる。

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2015年04月29日

2017年から不動産価格は下落する

長期金利が低水準になって久しいが、もしかすると、近々、金利上昇へと動き出すかもしれないというニュースが報じられている。

そのニュースとは「バーゼル規制(金融機関の国際ルール)の見直しにより、国債や住宅ローンを保有する金融機関に資本増強を義務付ける」というもの。

金融の専門的なことは説明できませんが、要約すると次の通り。

金融機関の国債保有残高や住宅ローンの貸し出し金額に応じて、資本の準備をしなければならない規制を設ける。この規制による影響を、国債と住宅ローンのそれぞれで考えてみる。

1. 国債

国債の保有残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は保有残高を減らす方向へ動く → 国債を売却する → 国債の価格が暴落する → 長期金利が上昇する。

長期金利が上昇すると住宅ローンなどの資金調達コストと調達力が下がるため、不動産の購入力が低下し、それは、不動産価格の下落圧力となる。

2. 住宅ローン

住宅ローンの貸し出し残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は貸し出しを抑制する → 金利の上昇や審査基準の厳格化する。

金利が上昇すると購入資金力が低下する。審査基準が厳格化されることにより借入金額が減少し、借入できる人も減少する。この結果、不動産価格の下落圧力となる。

--

かなり以前のこととなるが、BIS規制(自己資本比率の基準)が導入された際にも、今回と同じように、資本増強が求められることから住宅ローンの貸し出しを絞り込んだ。

また、企業への貸し出しはさらに顕著で、社会現象や流行語にもなった「貸し剥がし」「貸し渋り」が横行し、多くの中小零細企業が倒産に追い込まれた。

不動産業界でも、新興マンションデベロッパーを中心に大型倒産が軒並み続いたのも、この影響だったと記憶している。

今回の規制は2015〜16年に詳細が決まり、2019年以降に適用される見込み。金融機関は適用される2019年まで時間をかけて対策を行うことから、適用前から金利の上昇、住宅ローンの貸し出し抑制が始まるかもしれない。

さらに消費税の再増税時期なども合わせて考えると、2016年を不動産価格のピークとして2017年から不動産価格の下落傾向へと流れていくと思われます。

特に今回は、貸し出し抑制と長期金利上昇のダブルパンチで襲われるところに、消費税の再増税という足元のキックも来ることから、かなりのダメージがあるかもしれません。

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2015年04月04日

名目金利だけではなく実質金利も

「住宅ローン・変動金利は2.475%ですよ」「(同じく)優遇されて0.975%です」「10年固定はキャンペーンで1.25%」、ここで言われる金利が名目金利です。

店頭で表示される金利が実際に採用(適用)されることはなく、各種の優遇があって実際に適用される金利を実行金利と言われることがありますが、ここでいう店頭金利も実行金利は、どちらも名目金利です。

単純に住宅ローンを借りて、返済額や利息を計算する際に用いられる金利、単純に目に見える金利が名目金利です。※見かけ上の金利とも

これに対しての実質金利とは、名目金利に物価の上昇率を加味して算出する金利です。この計算は単純に、名目金利−(マイナス)物価上昇率=実質金利で求められます。

例1:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)−物価上昇率1%=実質金利0% 標準

例2:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)−物価上昇率▲1%=実質金利2% アベノミクス前のデフレ下

例3:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)−物価上昇率2%=実質金利▲1% 黒田日銀総裁のインフレ政策(目標)

この計算式によれば、デフレ状態の時には金利が安いからと言っても、現金の価値が高まる(物価下落)から、実際には名目金利の支払い利息よりももっと目減り(利息支払い)をしていることになります。

例2の結果:1000万円(金利1%)で利息10万円を支払うも、物価上昇率▲1%で1000万円が990万円になり、利息支払い10万円と評価損10万円で実質20万円払ったとなる。

逆に、黒田総裁が目標にしているインフレ率通りに物価が上昇し、相変わらずの低金利な住宅ローンを借りれば、利息は払っても物価(不動産)の価値が上昇しているから儲かるということになります。

例3の結果:1000万円(金利1%)で利息10万円を支払うも、物価上昇率2%で1000万円が1020万円になり、利息支払い10万円と評価増20万円で実質10万円儲かったとなる。

この結果を考えれば、誰しも例3のインフレ(アベノミクス、黒田総裁の政策)を望むようになります。これに拍車がかかり異常事態になったのが、いわゆるバブル景気です。

世の中の道理から考えれば、例3のようになった場合、名目金利が上昇し例1に近づきます。同じく、例2のデフレでも本来なら例1の標準に戻ろうとする圧力がかかります。

しかし、基礎となる日本の国力(対外国、人口、高齢化など)が変わったため、例2からの自然治癒はなく、例3のように力技が必要となったのです。

さて、例3の状態になっているのなら、みんな飛びつけばいい、飛びつくと思われます。不動産投資、富裕層では確かにそうなっているようです。※一般住宅専業の弊社では実感が薄い。

でも、一般的な方々でそこまで加熱していないのは、物価は上昇するも賃金の上昇が伴っていないためです。これも、名目賃金と実質賃金に考えられ、考え方は金利と同じです。

物価が2%に上昇するも、賃金が1%の上昇であれば、実質1%の収入減(可処分所得の減少)となり生活は苦しくなります。※さらに社会負担増加でダメージ加算

このことから、格差感が生まれ、先日のピケティブームにつながったのでしょう。

なお、実質金利について単純な計算式で紹介しましたが、経済学的には現在価値(割引率)などなど複雑なお話しになろうかと思われます。あくまでも住宅購入の参考ですのでご容赦ください。

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2015年04月03日

今年もきました固定資産税納付書

送り主「柏市役所・財政部・資産税課」。頭ではわかっている。この時期に「固定資産税・都市計画税の納付書」が届くことは。

お客様にも、不動産取引のなかで、4月に固定資産税等の請求が来る、4月に金額が変わる(判明する)、金額が確定次第に清算金(登記費用)を計算する、などと毎日にようにお伝えしている。

が、いざ、来てみると、やっぱり暗い気持ちになる税金の納付書。今、会社の事務所で受け取ったものは、会社名義の不動産に対する納付書。当然、自宅には個人名義の不動産に対する納付書。

借金の担保に入っている不動産は、資産額から借入額(債務)を引いた純資産額に対して課税してくれればまだ救われるが、借金のことは置いておき、プラス部分のみを見て課税される。

所得税ならば、収入から各種控除を引いた正味の所得に対して税率をかけ、譲渡所得税なら売却金額から原価や経費を引いた利益に対して課税する。

しかし、固定資産税は、借金漬けで差し引きの価値がマイナスだとしても、プラス部分だけ見て課税される。

柏市役所から送られてきました固定資産税等の案内書より、要点を抜粋してご紹介します。

■固定資産税は毎年1月1日に固定資産を所有している方に課税します。税額は固定資産の価格(評価額)を基に算出された税額。納付先(課税元)は資産が所在する市町村(納付者居住地ではない)。1月2日以降に所有権の移転や建物解体などが行われても納税義務(人や税額)は変わりません。※不動産取引の中では当事者間で清算を行い納税義務を分担します(名目は清算金、実質は代金)。

■柏市の税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%、平成27年度は土地評価替えの年に当たり評価額が見直されました。評価替えは価格が据え置かれた期間(3年毎)の変動を調整するものです。駅や商業施設ができた、道路事情がよくなった、周辺地価が変動した、宅地造成等により質があがった、などから総合的に算出されます。

■住宅用地の特例:小規模住宅用地(200平米まで)は固定資産税評価額の1/6(都市計画税は1/3)を課税標準額に減額する。一般住宅用地(200平米超の部分)は固定資産税評価額の1/3(都市計画税は2/3)を課税標準額に減額する。また、私道については一定の要件の下に非課税措置が適用されます。

■建物の課税標準額は固定資産税評価額と同額です。評価額は基準年度の再建築価格に補正率をかけて算出します。新築住宅の場合、要件に該当すれば一定期間(一般住宅3年、長期優良住宅5年、一般マンション5年、長期優良マンション7年)は固定資産税が1/2に減額されます。

その他、ご不明点などは、対象不動産が所在する(課税する)市町村の資産税課までお問い合わせください。

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2015年04月02日

住宅ローンの回収手段

新年度に入り、配当の権利取りも落ち着いて日経平均も下がるかと思いきや、本日、株式市場も反発しております。その反動で、長期金利は低水準で推移しております。

今年度も相変わらず、住宅ローンの実行金利も低くて返済負担が少なく済む状況が続きそうです。

それでも、いくら金利が低くて返済負担が少ないからと借りすぎてしまえば、収入減少、金利上昇などの不測の事態で返済が滞ってしまうこともあります。

金融機関は、借りるとき、順調に返しているときは、とてもにこやかですが、返済が滞るととても厳しく冷たくなるのはドラマでもおなじみです。

金融機関は、十分な審査をして貸し出しておりますが、返済が滞った際のために、人と物という両面で回収の保全を行います。

人の面では「連帯保証人」という仕組みを取っております。

連帯保証人は、借りた人が返済を滞った際、代わりに返済を行う義務が生じます。

昭和期はこの仕組みで悲劇も生まれ、法律的にはなんら問題なくとも、金融機関のイメージ(逆恨み防止)から、ほとんどの銀行では、借りた人の関係者による保証人ではなく、保証会社を利用することにしております。

保証会社とは、借りる人から保証料を得て保証人となり、金融機関に借りる人の信用力を補完するものです。

ただし、保険ではありませんから、住宅ローンの返済を延滞し、保証会社が金融機関に返済(代位弁済)をしたとしても、借りた人は返済を免れるものではなく、相手が金融機関から保証会社へ切り替わっただけになります。

※保証料、保証会社、金融機関との関係とこの仕組みには、問題があると考えられます。一部、先駆的な金融機関では、この取り組みを採用しておりません。

物の面では「抵当権」という仕組みを取っております。

抵当権とは、借りた人が返済を滞った際、金融機関が不動産(物)で回収できるようにする仕組み(権利)です。

回収方法は、金融機関が不動産を直接取得するのではなく、競売などにより不動産を売却し、その代金を返済へ充てるというものです。

また、不動産を売却し、その代金を持って逃げられないように、不動産を押さえておくという効果もあります。

この他に、人への担保のさらに保全として生命保険、物への担保へのさらに保全として火災保険も、融資を受けるにあたり必要となります。

このように、住宅ローンを借りる際には、厳しい審査を受け、回収のためのさまざまな保全があって、ようやく借りれるものです。

金融機関は貸し出すのにこれだけ慎重になっているのですから、借りる当人も慎重になって、借りる金額や期間などを検討されることをお勧めします。

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平成27年4月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.700〜2.100% ※2
 全期間固定:1.920%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
  実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:2.010%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.250% ※2
 全期間固定:1.730%〜1.810%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.200%〜1.500% ※1
 全期間固定:1.820%〜2.000%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

先月に続き、今月もわずかですが金利が上昇しました。金利が高くなったのは、10年程度の中期と全期間固定です。上げ幅は0.05%程度です。現在、10年固定で1.3%前後、全期間固定で2%前後となり、まだまだ低金利状態です。

長期金利市場は、3/10に0.460%まで上昇しましたが、3/23には0.305%まで低下しており、現在は0.370%(4/2)になっております。

株式市場では、日経平均が20,000円を超えるのではないかという好調ぶりで、この影響が金利市場に出ているようです。株が下がれば安全資産の債権へと流れ、金利も低下することとなります。このまま株式市場の好調が続けば、債権から株式へと資金が動き、金利も上昇します。

日経平均が20,000円を超えるというのは、ITバブル(ミニバブル)以来となりますが、世間の実感としてそこまでの好景気さを感じないのは、嫌なニュースが多いこともあるのでしょうか。

バブルは15年の小周期と30年の大周期で来るといわれております。ITバブル崩壊が2000年、元祖バブル崩壊が1991年ということは、2013年から始まったアベノミクスバブルの崩壊は、2015〜2021年に起こる。東京オリンピックが2020年ですから、この後くらいでしょうか。

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2015年03月02日

本末転倒になられませんように。

各銀行より平成27年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.650〜2.000% ※2
 全期間固定:1.870%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
  実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.960%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.710%〜1.780%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.150%〜1.450% ※1
 全期間固定:1.820%〜2.030%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

新年1月の異常な金利低下から、それでも低金利程度に戻り、10年超の中期で0.5%、全期間固定で0.1%程度上昇しました。それでも10年固定で1.2%前後、全期間固定で2%弱の金利はまだまだ低い状態です。

長期金利市場は、2/16に0.44%まで上昇しました。これが影響して3月の住宅ローン金利は上昇したわけですが、3/2時点では0.345%まで低下しており、この流れでは、このまま上昇一途というわけではなさそうです。

3月は年度末で、住宅や不動産業界では大手を中心に「期末」の追い込み営業が展開されます。そのなかで、早くしないと金利が上昇しますよ、というセールストークが展開されるかもしれませんが、年単位ならまだしも、3月が4月になるくらいでは、慌てるほどの金利上昇はないと思います。

住宅、不動産という大きな取引をするなかで、金利は大きな要素ではありますが、メインではありません。買うべき状況なのか、売るべき状況なのかがあってこその、金利によるタイミングです。くれぐれも本末転倒になられませんように。

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2015年02月22日

事実上のマイナス金利でも予算は控えめに

今年1月、長期金利(10年物国債)は0.2%を割り込んだ。それからおよそ一月が経過し、2月20日現在の長期金利は0.390%まで上昇した。

上昇したといっても、長期的な視点から考えれば、まだまだ低い水準だが、アベノミクスも後半に入り、日銀も手仕舞いに向かい始める時期と考えれば、今後の金利動向には注目するべきとなる。

現在、住宅ローンの金利は、変動金利や短期系の固定金利で優遇利率が適用となれば1%を切る。

住宅ローン控除は残高の1%の税額を還付するという税制だから、控除限度額以内の借入金額(残高)で、かつ、控除額以上の税金を納めている方で、1%を切る金利で借り入れた場合、支払う利息を控除額が下回り、お金を借りたら利息が支払われた、というようなマイナス金利現象が起きる。

もし、現金で購入する予定だった場合、上記の条件に当てはまるなら、現金は手元に残し、住宅ローンを借りた方が有利になる。さらに、手元資金を運用し、多少でも利息が得られれば、なお有利となる。

※借入に伴う諸経費などもあるため、すべてのときに有利となるわけではなく、個々に検証が必要となります。

アベノミクスでは、このように資産や資金を持つ富裕層を先に優遇し、そこで生み出されたお金が消費に回って景気を刺激し、一般的な層に波及するという効果を狙っている。

このまま、絵に描いたように進んでいくのか、それは、エコノミストやピケティにでも任せておくとし、富裕層がどうなろうが気にならないが、危ういのは一般層がこの流れに乗ってしまうことである。

金利が低いことを上手に使えればいいが、当面の返済額の少なさに、ついつい予算を上げてしまい、高額な買い物にならないようにしなければならない。

金利が低い、それは良し、しかし、予算を引き上げることは抑え気味にした方がいい。

金利の上昇には固定金利などの対策もあるが、そもそもの予算超過は、住み替え・売却や、教育、老後などへも影響を及ぼしかねない。

身の丈にあった消費にすることが肝要です。

参考)長期金利チャート
http://www.nikkei.com/markets/marketdata/chart/jbtdl/#tab4

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2015年02月19日

老後破産にならないためには

毎週、日曜日の午前中はサラリーマンの休日らしく報道番組が並びますが、フジテレビの新報道2001(毎週日曜日7:30〜8:55)の2月15日放送で「老後破産」についての特集がなされておりました。

番組で取り上げられた内容を抜粋しますと、次のような内容となります。(朝の身支度中なため趣旨のみ)

老後に破綻しやすい特徴として、1.どんぶり勘定、2.老後に入って高額なリフォーム、3.投資の失敗、4.バブル期の不動産購入、5.高額な教育費、6.老後になってできた時間を消費(特に海外旅行)で埋める、など。

とにかくまずいのは、老後に入っても残る住宅ローン残高が多いこと。予期せぬ出費などで返済が滞るきっかけになる。現役時代なら収入でカバーできても、老後は年金収入のみで厳しい。

年々、退職金支給額が減少し、物件価格も下落傾向で、売却しても住宅ローン残高が残る。特に郊外の戸建てが厳しく、利便性が高いマンションがギリギリ保っている。

多額な教育費を費やして育てても、子供を頼ってはいけない、子供を頼みにしてはいけない、背負わせてもいけない。自分で身を守るしかなく、身の丈に合った生活をすることが大切。

番組を通して感じたことは、老後の生活で明暗を分けるのは「住宅ローン」。

老後に返済が続くような返済計画で住宅ローンを組んではいけない。老後に入る前に完済するような返済計画で借りられる金額に抑えること。

その借入金額と自己資金を足した金額で購入できる自宅として、それ以上は欲張らないことが肝要。

もちろん、返済に対して絶対的な自信があるとか、自宅に対する思いなど、人それぞれの考え方はあるかと思われますが、安全第一なら、とにかく借入金額を少なくすること。

さらに、いつでも、売却金額が住宅ローン残高を上回るような関係を維持できればなお良しです。

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2015年02月01日

平成27年2月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.600〜2.000% ※1
 全期間固定:1.830%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.300%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.450%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.860%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.900% ※2
 10年固定:1.100% ※2
 全期間固定:1.520%〜1.570%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.100%〜1.400% ※1
 全期間固定:1.740%〜1.930%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

新年1月の長期金利低下に伴い、10年超の中期と全期間固定でさらに低下しました。千葉銀行を除き、10年固定で1%台前半と変動金利並みになり、全期間固定では2%を切るのが通常となっております。

今月より千葉興業銀行さんの金利も掲載を始めました。土曜・日曜とローンプラザを稼動させ、顧客本位の営業(成績を取るためとも)だった千葉銀行を利用しておりましたが、所長が変わってから対応が悪くなり(上から目線というか、銀行の言うことは絶対だ、言うことを聞け、文句なるなら他で借りればいい、という横暴な対応)、土曜・日曜にローンプラザを稼動させている千葉興業銀行を加えた次第です。

千葉興業銀行の特徴は「がん保障付住宅ローン」にあります。がん保障に伴う保険料は銀行負担で、実質、がん保障が付く分だけお得になります(金利が同一なら)。また、奥様ががんになられた場合の保障も付き、奥様が銀行に来店するとお米がもらえる(一度限り)というキャンペーンも開催しております。

同じ千葉県内で他に京葉銀行もございますが、こちらでは、奥様が保証人になれば保証料不要という取り組みをしています。保証料が0.2〜0.4%の金利換算になりますので、その分お得になります(同じ金利なら)。

このように、ライバル行がサービスとサポートの充実を図る一方、県内第一位だからとあぐらをかいている千葉銀行。例:千葉銀行だけは金利の発表が遅い(2月に入っても2月の金利を公表しない)

昨年度の住宅ローン取り扱いでは、かなり落ち込んだらしい。個人的に、子供の頃からメイン銀行としており、今まで借りた住宅ローンはすべて千葉銀行。会社でも唯一の取引銀行としている千葉銀行としており、顧客本位に変わっていただけることを期待したいところです。

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2015年01月05日

平成27年1月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 2年固定:0.575% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.830%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 期間限定キャンペーン金利

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.300%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.920%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.900% ※2
 10年固定:1.150% ※2
 全期間固定:1.690%〜1.780%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.150%〜1.450% ※1
 全期間固定:1.790%〜1.980%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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あけましておめでとうございます。新年1月の金利は長期金利の低下に伴い、中期・長期固定でさらに低下しました。三菱東京UFJ銀行ではキャンペーン金利ですが、5年固定で1%を切り、10年固定で1.15%と驚きの金利です。

昨年は、もうこれ以上下がることはないだろう、もうここまでだろうと思っていても、さらに下がっていくという1年でした。今年もスタートから金利が低下し、今年も同様の傾向が続くのかと思われます。※これ以下には下がる余地もなさそうですが。

日本経済全体は別として、住宅購入、不動産市場としては、金利が低いことは好ましいことです。購入する方、購入した方には負担が少なく、購入資金力があるということは不動産価格が支えられ、売却する方にも好ましい状況です。

ただし、異常な状態なので、どこまで続くかは不明です。揺り戻しへの対策は必要です。

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posted by preseek_shibata at 10:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年12月01日

平成26年12月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成26年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 2年固定:0.575% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.880%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 期間限定キャンペーン金利

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.970%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.250% ※2
 全期間固定:1.790%〜1.890%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.250%〜1.550% ※1
 全期間固定:1.760%〜1.970%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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12月の金利はほぼ横ばいの傾向となりました。これは10月末の日銀追加金融緩和後、長期金利が低水準で推移したことによります。※変動金利は変わらず。※全期間固定金利が各行ともわずかに低下。

政治、経済の分野では、解散総選挙モードとなり、アベノミクスがどうだったのか、現在の経済的状況に問題がないのか、様子見となり、しばらくは大きな変動なく推移すると思われます。

足元の景況では、円安による物価高(生活苦)と消費税の「痛税感」が二重の重石となってのしかかり、消費者心理はかなり落ち込み、住宅・不動産の購入では様子見姿勢が強まっている。

大手住宅メーカー幹部のコメントを並べると、「消費者心理が一気に冷え込み、住宅どころではなくなった」「しんどい状況が続く。いつまでこのレベルが続くか予測がつかない」「回復が想定より遅れ、大変厳しい状況だ」「昨年10月以降、あれだけ落ち込んでくると『このまま行ったら本当にどうなるんだろう』という強迫観念をどこの社長も持ったと思う」「(消費税増税緩和策は)想定外に効かなかった」、など。

「住宅ローン金利は十分に低く、家を買ったり建てたりするにはこれ以上ない良い状況」という指摘もある一方、「商談の期間は長くなっており、それだけ(消費者は)慎重になっている」というのは、目の前の物価高や消費税増税以上に、長期的な不安感から来ているのではないかと思う。

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posted by preseek_shibata at 16:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする