2015年06月12日

経済に不穏な気配が漂う

円安による物価高により、特に原材料を輸入に頼る割合が高い飲食店は、利益が減少(黒字であればまだいい方か)し経営が厳しくなっているようです。※月100万円の原材料費が月200万円に。

ガソリン代も、一時期安くなっていましたが、最近、毎週のように値上がりし、消費者を苦しめています。※車への依存度が高い田舎暮らしの方はガソリン代だけで月に8万円。

本日の為替相場は、1ドル123円台で推移しております。この円安について、先日、日銀の黒田総裁がなにかを発言し、円安に歯止めをかけたと言われております。

もし、この発言がなければ、1ドル130円台まで円安が進み、さらに、円安の流れに歯止めがつかなくなって、たいへんな事態になっていたかもしれないらしい。

その結果、さらなる円安による輸入物価高が起これば、一般生活にも、企業活動にも悪影響が出たことでしょう。

高度成長期は、輸出による日本経済への貢献が大きく、この思い出が忘れられない団塊世代の政財界の方々は、円安イコール日本に好影響と考えているようですが、世の中は大きく変わり、円安が単純に好影響となる時代ではありません。

むしろ、莫大の利益を上げた輸出企業が利益を従業員や企業活動を通じて社会に還元できない仕組みとなった現在、円安は悪影響の方が大きくなっている。

さらに、長期金利も上昇しております。※一時期0.535%、本日時点で0.5%

長期スパンの金利グラフで見れば、まだまだ低いところで推移していますが、円安に続き、金利上昇もなにかと一般生活へ影響を及ぼしてきそうです。

長期金利の上昇と不動産の関係では、これから購入する人の資金力が落ち不動産価格の下落圧力になります。住宅ローンを変動金利で借りている人は返済額が上昇し家計の余剰資金が減少します。売却しようとしている人には価格が下落することにより、次の購入の資金力低下や家計の圧迫にもつながります。

株式市場は今のところ2万円台を維持しており、日本全体を大きく見て問題が表面化しているわけではありませんが、ダメージが蓄積しつつあり、なにかのきっかけでダウンしてしまう気配がうかがわれます。

最近偶発している地震や火山噴火などの天災地変、世界的な政変や紛争、連日のように報道される凶悪犯罪など、経済事由以外にもきっかけになりそうなことはたくさんあります。

これらの経済的なリスクに備えるためには、資産を分散すること、リスクを分散することです。

経済力のすべてを自宅に注ぎ込まず、購入できる資金力の半分程度の予算で抑えて、残りは蓄えておくと、かなり理想に近づくと思われます。※買わない、保有しないというのもありです。もし買うなら資金を投下しすぎないように。

余談:市の中心地(人口40万人の中核市)、ターミナル駅から徒歩5分から10分程度でも、新築マンションは売れ残り苦戦しているようです。消費者の方は感じているのかもしれません、高額な住宅を買うリスクを。

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2015年06月05日

欲しい病にかかると将来重病に

昨日、これから建売住宅を購入しようとされる方が住宅ローン相談にお見えになった。※建売住宅は他社から購入で弊社は相談のみ。

内容をお聞きしていると、収入や家計のことをしっかりお考えになられており、購入の資金計画から購入後の返済計画まで、特に問題ないように思えた。

今まで、住宅ローンの相談にお見えになった方は多いが、ほとんどの方は、話を聞いていると特に問題がなく、こんなに余裕あるのになんで相談に来るのだろうと思うくらいの人もいた。

住宅ローンを借りて大丈夫か、勉強し検証し、さらにプロの意見を聞いてみようと考える意識があるという性格なら、そもそも問題が生じないのかもしれない。

住宅ローンの適正を考える場合、基本となるのは収支計算(返済比率)になる。※収入と支出のバランス。

金融機関が貸し出す割合は、税込の収入に占める返済金額が40%以内に収まっていること。

これを受けて、不動産やハウスメーカーの営業マンはお客様に「大丈夫です、ふつうです」と購入のプッシュする。

でも、実際に、収入の40%を返済にもっていかれ、収入の20%は公的支出(税金や社会保険など)が差し引かれると、残り40%で生活をしなければならない。

この残り40%には、固定資産税や光熱費、修繕積立(戸建てでも強制ではないが必要となる)、マンションなら管理費や駐車料金が含まれる。

仮に年収500万円だとすれば、年間200万円で、返済以外の住居費、食費や教育費、さらに通信費なども賄わなければならない。厳しいどころはムリでしょう。

そんなこと言われなくてもわかっているから大丈夫、そんな無謀な借り方はしないよ、と仰られるかもしれませんが、いざ、物件を目の前にして、欲しくなってしまうと変わってしまうのです。

「買った後の返済は大丈夫か」から「購入することができるのか」へ。

あてもない収入やできもしない節約の皮算用をして、大丈夫だろうと見切り発車してしまう、発車した列車の行き先は、よくて売却、最悪は破産から離散です。

この夏から生活品の値上げも行われるようです。収入は横ばいのまま、物価は上昇し、でも、不動産価格は上昇しない悪いインフレが進む中、こんな資金計画で購入したら人生台無しです。

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2015年06月01日

平成27年6月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年6月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な6月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.650〜2.050% ※2
全期間固定:1.920%
※保証料要。
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
 実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.010%
※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1店頭金利より▲1.5%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※保証料要。
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※がん保障(保険料は銀行負担)付
※1店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
5年固定:0.950% ※2
10年固定:1.250% ※2
全期間固定:1.750%〜1.830%
※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.250%〜1.550% ※1
全期間固定:1.850%〜2.050%(借入期間による)
※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

5月の長期金利が0.4%台の水準に推移したため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を上げてきました。5月の金利動向を見ているともっと上がるかと思いましたが、想定していたよりは小幅になっております。※6月1日現在では0.400%(長期金利)。

株式市場では、12日間連続上昇というバブル期以来の状態になっております。しかし、世間ではバブル期のような好況さは感じられる浮世離れした感じに受け、5%程度の都心部や富裕層だけの話しで、一般層は先行きに不安を感じ、貧困層は生活に窮しております。

株式市場が好況であれば、金融資本は債権から株式へと流れ、債権の下落(金利の上昇)という流れになった。今後、株式市場の好況さがどこまで続くのか見えませんが、景気の先取りをしていると言われる通り、世間の景気にも恩恵が回ってくることを願います。

ただし、この時こそ、インフレ目標の達成、金融緩和の終了ということで金利が上昇するかもしれません。その影響でバブル崩壊へと進むこともあります。

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2015年05月15日

皆さん、予算上げ過ぎ〜

「妻が新築マンションじゃなきゃイヤと言って譲りません」〜奥さんの説得には数字を示すことが大事です〜(日経ビジネスオンライン/2015年5月12日)をとても面白く読ませていただきました。

記事は、新築がいい、面積は80平米以上なければいや、(豊洲のマンションを買った友人に触発されているのでエリアはおそらく都心)、と主張して譲らない妻をご主人がどのように説得するかという内容です。

モデルルームを見に行って、素敵な物件を見て「もうここしかないわ!」と思い込む。

「やっぱり新築よね。中古? 何で、私が中古なのよ」と気持ちが高ぶっていく。営業マンも銀行も、いけますよ、買えますよとプッシュしてくる。

記事では、奥様の喜ぶ顔が見たいからというあまーい夫婦なので、買ってしまいそうになるところを、ちょっと待った!と止めている。

止める理由、住宅購入への考え方から住まいの選び方まで、詳しいことは記事をご覧ください。

どこかのサイトか雑誌か忘れましたが、FP(ファイナンシャルプランナー)が、かじれる親のすねはとことんかじりましょう、というような趣旨の記事を書かれておりました。

あ、こうやって、持てる階級と持てない階級が分かれていくだなと思い、さらに、親のすねをかじり過ぎて、親が長生きや介護・医療で老後資金に困って、子供に戻ってこないのか心配になった。(住宅資金の提供は受けるも、親が困ったときには知らん顔、ができるならいいのですが)

金銭的に余裕があるなら、やっぱり新築がいい、住むなら都心ね、広さは、採光は、駅からの距離は、生活施設は、地盤は、などなど、高くてもより良いものを買うのは構いません。

資金提供をしても老後資金にまったく困ることがなさそうであれば、資金提供を受けて、より満足するものを買うのもいいでしょう。

しかし、将来どのようなことが起こるのかまったく分からない状況の場合、より資金を抑えて身軽にしておくことが、自身や家族の生活を守ることになります。

親御さんから援助を受けても、予算を上げるのではなく、借入金を減らす方向に使うべきかと。余力で貯蓄するなり、返済を早めるなりして身軽になっておくべきです。

収入の5倍、7倍の借入金額(購入金額ではなく借入金額!)なんて大丈夫なのでしょうか。借入金額は収入の3倍、4倍、もしくは、購入金額が収入の3倍、4倍くらいだと安心だと思うのですが。

さらに、早ければ今年の夏、通常なら来年から再来年をピークに、不動産価格は下落すると言われております。

10%下がるとしたら、5000万円の10%で500万円、3000万円の10%で300万円、その差200万円。高額になればなるほど、下落したときの金額は大きくなります。

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2015年05月01日

平成27年5月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.650〜2.050% ※2
 全期間固定:1.840%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
  実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.930%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.650%〜1.710%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.200%〜1.500% ※1
 全期間固定:1.790%〜1.960%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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4月の長期金利が0.3%以下の低水準に戻ったため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を下げてきました。全期間固定が2%を切る水準と、またまた史上最低水準の金利です。

※4月28日より長期金利は急激に上昇し、5月1日現在では0.360%となっております。

4月30日の日銀展望レポート(経済と物価の展望)では、2017年の消費税の再増税まで経済も物価も順調に推移すると見ている一方、目標である物価上昇2%は黒田総裁の任期中に達成できるか微妙な状況であるとのこと。

大企業や都心部、富裕層などでは、好材料が多くて景気がいいという一方、税負担や物価上昇に収入増加が追い付かず(人によっては減収)に苦しんでいる中小企業、地方、貧困層も多い。

この二極化傾向は今後も続き、さらに顕著になっていくだろうと予測されている。不動産でも同様の傾向になると思われ、今後の購入、所有、売却の戦略では慎重な判断が必要となる。

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2015年04月29日

2017年から不動産価格は下落する

長期金利が低水準になって久しいが、もしかすると、近々、金利上昇へと動き出すかもしれないというニュースが報じられている。

そのニュースとは「バーゼル規制(金融機関の国際ルール)の見直しにより、国債や住宅ローンを保有する金融機関に資本増強を義務付ける」というもの。

金融の専門的なことは説明できませんが、要約すると次の通り。

金融機関の国債保有残高や住宅ローンの貸し出し金額に応じて、資本の準備をしなければならない規制を設ける。この規制による影響を、国債と住宅ローンのそれぞれで考えてみる。

1. 国債

国債の保有残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は保有残高を減らす方向へ動く → 国債を売却する → 国債の価格が暴落する → 長期金利が上昇する。

長期金利が上昇すると住宅ローンなどの資金調達コストと調達力が下がるため、不動産の購入力が低下し、それは、不動産価格の下落圧力となる。

2. 住宅ローン

住宅ローンの貸し出し残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は貸し出しを抑制する → 金利の上昇や審査基準の厳格化する。

金利が上昇すると購入資金力が低下する。審査基準が厳格化されることにより借入金額が減少し、借入できる人も減少する。この結果、不動産価格の下落圧力となる。

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かなり以前のこととなるが、BIS規制(自己資本比率の基準)が導入された際にも、今回と同じように、資本増強が求められることから住宅ローンの貸し出しを絞り込んだ。

また、企業への貸し出しはさらに顕著で、社会現象や流行語にもなった「貸し剥がし」「貸し渋り」が横行し、多くの中小零細企業が倒産に追い込まれた。

不動産業界でも、新興マンションデベロッパーを中心に大型倒産が軒並み続いたのも、この影響だったと記憶している。

今回の規制は2015〜16年に詳細が決まり、2019年以降に適用される見込み。金融機関は適用される2019年まで時間をかけて対策を行うことから、適用前から金利の上昇、住宅ローンの貸し出し抑制が始まるかもしれない。

さらに消費税の再増税時期なども合わせて考えると、2016年を不動産価格のピークとして2017年から不動産価格の下落傾向へと流れていくと思われます。

特に今回は、貸し出し抑制と長期金利上昇のダブルパンチで襲われるところに、消費税の再増税という足元のキックも来ることから、かなりのダメージがあるかもしれません。

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2015年04月04日

名目金利だけではなく実質金利も

「住宅ローン・変動金利は2.475%ですよ」「(同じく)優遇されて0.975%です」「10年固定はキャンペーンで1.25%」、ここで言われる金利が名目金利です。

店頭で表示される金利が実際に採用(適用)されることはなく、各種の優遇があって実際に適用される金利を実行金利と言われることがありますが、ここでいう店頭金利も実行金利は、どちらも名目金利です。

単純に住宅ローンを借りて、返済額や利息を計算する際に用いられる金利、単純に目に見える金利が名目金利です。※見かけ上の金利とも

これに対しての実質金利とは、名目金利に物価の上昇率を加味して算出する金利です。この計算は単純に、名目金利−(マイナス)物価上昇率=実質金利で求められます。

例1:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)−物価上昇率1%=実質金利0% 標準

例2:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)−物価上昇率▲1%=実質金利2% アベノミクス前のデフレ下

例3:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)−物価上昇率2%=実質金利▲1% 黒田日銀総裁のインフレ政策(目標)

この計算式によれば、デフレ状態の時には金利が安いからと言っても、現金の価値が高まる(物価下落)から、実際には名目金利の支払い利息よりももっと目減り(利息支払い)をしていることになります。

例2の結果:1000万円(金利1%)で利息10万円を支払うも、物価上昇率▲1%で1000万円が990万円になり、利息支払い10万円と評価損10万円で実質20万円払ったとなる。

逆に、黒田総裁が目標にしているインフレ率通りに物価が上昇し、相変わらずの低金利な住宅ローンを借りれば、利息は払っても物価(不動産)の価値が上昇しているから儲かるということになります。

例3の結果:1000万円(金利1%)で利息10万円を支払うも、物価上昇率2%で1000万円が1020万円になり、利息支払い10万円と評価増20万円で実質10万円儲かったとなる。

この結果を考えれば、誰しも例3のインフレ(アベノミクス、黒田総裁の政策)を望むようになります。これに拍車がかかり異常事態になったのが、いわゆるバブル景気です。

世の中の道理から考えれば、例3のようになった場合、名目金利が上昇し例1に近づきます。同じく、例2のデフレでも本来なら例1の標準に戻ろうとする圧力がかかります。

しかし、基礎となる日本の国力(対外国、人口、高齢化など)が変わったため、例2からの自然治癒はなく、例3のように力技が必要となったのです。

さて、例3の状態になっているのなら、みんな飛びつけばいい、飛びつくと思われます。不動産投資、富裕層では確かにそうなっているようです。※一般住宅専業の弊社では実感が薄い。

でも、一般的な方々でそこまで加熱していないのは、物価は上昇するも賃金の上昇が伴っていないためです。これも、名目賃金と実質賃金に考えられ、考え方は金利と同じです。

物価が2%に上昇するも、賃金が1%の上昇であれば、実質1%の収入減(可処分所得の減少)となり生活は苦しくなります。※さらに社会負担増加でダメージ加算

このことから、格差感が生まれ、先日のピケティブームにつながったのでしょう。

なお、実質金利について単純な計算式で紹介しましたが、経済学的には現在価値(割引率)などなど複雑なお話しになろうかと思われます。あくまでも住宅購入の参考ですのでご容赦ください。

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2015年04月03日

今年もきました固定資産税納付書

送り主「柏市役所・財政部・資産税課」。頭ではわかっている。この時期に「固定資産税・都市計画税の納付書」が届くことは。

お客様にも、不動産取引のなかで、4月に固定資産税等の請求が来る、4月に金額が変わる(判明する)、金額が確定次第に清算金(登記費用)を計算する、などと毎日にようにお伝えしている。

が、いざ、来てみると、やっぱり暗い気持ちになる税金の納付書。今、会社の事務所で受け取ったものは、会社名義の不動産に対する納付書。当然、自宅には個人名義の不動産に対する納付書。

借金の担保に入っている不動産は、資産額から借入額(債務)を引いた純資産額に対して課税してくれればまだ救われるが、借金のことは置いておき、プラス部分のみを見て課税される。

所得税ならば、収入から各種控除を引いた正味の所得に対して税率をかけ、譲渡所得税なら売却金額から原価や経費を引いた利益に対して課税する。

しかし、固定資産税は、借金漬けで差し引きの価値がマイナスだとしても、プラス部分だけ見て課税される。

柏市役所から送られてきました固定資産税等の案内書より、要点を抜粋してご紹介します。

■固定資産税は毎年1月1日に固定資産を所有している方に課税します。税額は固定資産の価格(評価額)を基に算出された税額。納付先(課税元)は資産が所在する市町村(納付者居住地ではない)。1月2日以降に所有権の移転や建物解体などが行われても納税義務(人や税額)は変わりません。※不動産取引の中では当事者間で清算を行い納税義務を分担します(名目は清算金、実質は代金)。

■柏市の税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%、平成27年度は土地評価替えの年に当たり評価額が見直されました。評価替えは価格が据え置かれた期間(3年毎)の変動を調整するものです。駅や商業施設ができた、道路事情がよくなった、周辺地価が変動した、宅地造成等により質があがった、などから総合的に算出されます。

■住宅用地の特例:小規模住宅用地(200平米まで)は固定資産税評価額の1/6(都市計画税は1/3)を課税標準額に減額する。一般住宅用地(200平米超の部分)は固定資産税評価額の1/3(都市計画税は2/3)を課税標準額に減額する。また、私道については一定の要件の下に非課税措置が適用されます。

■建物の課税標準額は固定資産税評価額と同額です。評価額は基準年度の再建築価格に補正率をかけて算出します。新築住宅の場合、要件に該当すれば一定期間(一般住宅3年、長期優良住宅5年、一般マンション5年、長期優良マンション7年)は固定資産税が1/2に減額されます。

その他、ご不明点などは、対象不動産が所在する(課税する)市町村の資産税課までお問い合わせください。

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2015年04月02日

住宅ローンの回収手段

新年度に入り、配当の権利取りも落ち着いて日経平均も下がるかと思いきや、本日、株式市場も反発しております。その反動で、長期金利は低水準で推移しております。

今年度も相変わらず、住宅ローンの実行金利も低くて返済負担が少なく済む状況が続きそうです。

それでも、いくら金利が低くて返済負担が少ないからと借りすぎてしまえば、収入減少、金利上昇などの不測の事態で返済が滞ってしまうこともあります。

金融機関は、借りるとき、順調に返しているときは、とてもにこやかですが、返済が滞るととても厳しく冷たくなるのはドラマでもおなじみです。

金融機関は、十分な審査をして貸し出しておりますが、返済が滞った際のために、人と物という両面で回収の保全を行います。

人の面では「連帯保証人」という仕組みを取っております。

連帯保証人は、借りた人が返済を滞った際、代わりに返済を行う義務が生じます。

昭和期はこの仕組みで悲劇も生まれ、法律的にはなんら問題なくとも、金融機関のイメージ(逆恨み防止)から、ほとんどの銀行では、借りた人の関係者による保証人ではなく、保証会社を利用することにしております。

保証会社とは、借りる人から保証料を得て保証人となり、金融機関に借りる人の信用力を補完するものです。

ただし、保険ではありませんから、住宅ローンの返済を延滞し、保証会社が金融機関に返済(代位弁済)をしたとしても、借りた人は返済を免れるものではなく、相手が金融機関から保証会社へ切り替わっただけになります。

※保証料、保証会社、金融機関との関係とこの仕組みには、問題があると考えられます。一部、先駆的な金融機関では、この取り組みを採用しておりません。

物の面では「抵当権」という仕組みを取っております。

抵当権とは、借りた人が返済を滞った際、金融機関が不動産(物)で回収できるようにする仕組み(権利)です。

回収方法は、金融機関が不動産を直接取得するのではなく、競売などにより不動産を売却し、その代金を返済へ充てるというものです。

また、不動産を売却し、その代金を持って逃げられないように、不動産を押さえておくという効果もあります。

この他に、人への担保のさらに保全として生命保険、物への担保へのさらに保全として火災保険も、融資を受けるにあたり必要となります。

このように、住宅ローンを借りる際には、厳しい審査を受け、回収のためのさまざまな保全があって、ようやく借りれるものです。

金融機関は貸し出すのにこれだけ慎重になっているのですから、借りる当人も慎重になって、借りる金額や期間などを検討されることをお勧めします。

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平成27年4月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.700〜2.100% ※2
 全期間固定:1.920%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
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◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:2.010%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.250% ※2
 全期間固定:1.730%〜1.810%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.200%〜1.500% ※1
 全期間固定:1.820%〜2.000%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

先月に続き、今月もわずかですが金利が上昇しました。金利が高くなったのは、10年程度の中期と全期間固定です。上げ幅は0.05%程度です。現在、10年固定で1.3%前後、全期間固定で2%前後となり、まだまだ低金利状態です。

長期金利市場は、3/10に0.460%まで上昇しましたが、3/23には0.305%まで低下しており、現在は0.370%(4/2)になっております。

株式市場では、日経平均が20,000円を超えるのではないかという好調ぶりで、この影響が金利市場に出ているようです。株が下がれば安全資産の債権へと流れ、金利も低下することとなります。このまま株式市場の好調が続けば、債権から株式へと資金が動き、金利も上昇します。

日経平均が20,000円を超えるというのは、ITバブル(ミニバブル)以来となりますが、世間の実感としてそこまでの好景気さを感じないのは、嫌なニュースが多いこともあるのでしょうか。

バブルは15年の小周期と30年の大周期で来るといわれております。ITバブル崩壊が2000年、元祖バブル崩壊が1991年ということは、2013年から始まったアベノミクスバブルの崩壊は、2015〜2021年に起こる。東京オリンピックが2020年ですから、この後くらいでしょうか。

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2015年03月02日

本末転倒になられませんように。

各銀行より平成27年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.650〜2.000% ※2
 全期間固定:1.870%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
  実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.960%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.710%〜1.780%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.150%〜1.450% ※1
 全期間固定:1.820%〜2.030%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

新年1月の異常な金利低下から、それでも低金利程度に戻り、10年超の中期で0.5%、全期間固定で0.1%程度上昇しました。それでも10年固定で1.2%前後、全期間固定で2%弱の金利はまだまだ低い状態です。

長期金利市場は、2/16に0.44%まで上昇しました。これが影響して3月の住宅ローン金利は上昇したわけですが、3/2時点では0.345%まで低下しており、この流れでは、このまま上昇一途というわけではなさそうです。

3月は年度末で、住宅や不動産業界では大手を中心に「期末」の追い込み営業が展開されます。そのなかで、早くしないと金利が上昇しますよ、というセールストークが展開されるかもしれませんが、年単位ならまだしも、3月が4月になるくらいでは、慌てるほどの金利上昇はないと思います。

住宅、不動産という大きな取引をするなかで、金利は大きな要素ではありますが、メインではありません。買うべき状況なのか、売るべき状況なのかがあってこその、金利によるタイミングです。くれぐれも本末転倒になられませんように。

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2015年02月22日

事実上のマイナス金利でも予算は控えめに

今年1月、長期金利(10年物国債)は0.2%を割り込んだ。それからおよそ一月が経過し、2月20日現在の長期金利は0.390%まで上昇した。

上昇したといっても、長期的な視点から考えれば、まだまだ低い水準だが、アベノミクスも後半に入り、日銀も手仕舞いに向かい始める時期と考えれば、今後の金利動向には注目するべきとなる。

現在、住宅ローンの金利は、変動金利や短期系の固定金利で優遇利率が適用となれば1%を切る。

住宅ローン控除は残高の1%の税額を還付するという税制だから、控除限度額以内の借入金額(残高)で、かつ、控除額以上の税金を納めている方で、1%を切る金利で借り入れた場合、支払う利息を控除額が下回り、お金を借りたら利息が支払われた、というようなマイナス金利現象が起きる。

もし、現金で購入する予定だった場合、上記の条件に当てはまるなら、現金は手元に残し、住宅ローンを借りた方が有利になる。さらに、手元資金を運用し、多少でも利息が得られれば、なお有利となる。

※借入に伴う諸経費などもあるため、すべてのときに有利となるわけではなく、個々に検証が必要となります。

アベノミクスでは、このように資産や資金を持つ富裕層を先に優遇し、そこで生み出されたお金が消費に回って景気を刺激し、一般的な層に波及するという効果を狙っている。

このまま、絵に描いたように進んでいくのか、それは、エコノミストやピケティにでも任せておくとし、富裕層がどうなろうが気にならないが、危ういのは一般層がこの流れに乗ってしまうことである。

金利が低いことを上手に使えればいいが、当面の返済額の少なさに、ついつい予算を上げてしまい、高額な買い物にならないようにしなければならない。

金利が低い、それは良し、しかし、予算を引き上げることは抑え気味にした方がいい。

金利の上昇には固定金利などの対策もあるが、そもそもの予算超過は、住み替え・売却や、教育、老後などへも影響を及ぼしかねない。

身の丈にあった消費にすることが肝要です。

参考)長期金利チャート
http://www.nikkei.com/markets/marketdata/chart/jbtdl/#tab4

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2015年02月19日

老後破産にならないためには

毎週、日曜日の午前中はサラリーマンの休日らしく報道番組が並びますが、フジテレビの新報道2001(毎週日曜日7:30〜8:55)の2月15日放送で「老後破産」についての特集がなされておりました。

番組で取り上げられた内容を抜粋しますと、次のような内容となります。(朝の身支度中なため趣旨のみ)

老後に破綻しやすい特徴として、1.どんぶり勘定、2.老後に入って高額なリフォーム、3.投資の失敗、4.バブル期の不動産購入、5.高額な教育費、6.老後になってできた時間を消費(特に海外旅行)で埋める、など。

とにかくまずいのは、老後に入っても残る住宅ローン残高が多いこと。予期せぬ出費などで返済が滞るきっかけになる。現役時代なら収入でカバーできても、老後は年金収入のみで厳しい。

年々、退職金支給額が減少し、物件価格も下落傾向で、売却しても住宅ローン残高が残る。特に郊外の戸建てが厳しく、利便性が高いマンションがギリギリ保っている。

多額な教育費を費やして育てても、子供を頼ってはいけない、子供を頼みにしてはいけない、背負わせてもいけない。自分で身を守るしかなく、身の丈に合った生活をすることが大切。

番組を通して感じたことは、老後の生活で明暗を分けるのは「住宅ローン」。

老後に返済が続くような返済計画で住宅ローンを組んではいけない。老後に入る前に完済するような返済計画で借りられる金額に抑えること。

その借入金額と自己資金を足した金額で購入できる自宅として、それ以上は欲張らないことが肝要。

もちろん、返済に対して絶対的な自信があるとか、自宅に対する思いなど、人それぞれの考え方はあるかと思われますが、安全第一なら、とにかく借入金額を少なくすること。

さらに、いつでも、売却金額が住宅ローン残高を上回るような関係を維持できればなお良しです。

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2015年02月01日

平成27年2月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.600〜2.000% ※1
 全期間固定:1.830%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.300%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.450%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.860%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.900% ※2
 10年固定:1.100% ※2
 全期間固定:1.520%〜1.570%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.100%〜1.400% ※1
 全期間固定:1.740%〜1.930%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

新年1月の長期金利低下に伴い、10年超の中期と全期間固定でさらに低下しました。千葉銀行を除き、10年固定で1%台前半と変動金利並みになり、全期間固定では2%を切るのが通常となっております。

今月より千葉興業銀行さんの金利も掲載を始めました。土曜・日曜とローンプラザを稼動させ、顧客本位の営業(成績を取るためとも)だった千葉銀行を利用しておりましたが、所長が変わってから対応が悪くなり(上から目線というか、銀行の言うことは絶対だ、言うことを聞け、文句なるなら他で借りればいい、という横暴な対応)、土曜・日曜にローンプラザを稼動させている千葉興業銀行を加えた次第です。

千葉興業銀行の特徴は「がん保障付住宅ローン」にあります。がん保障に伴う保険料は銀行負担で、実質、がん保障が付く分だけお得になります(金利が同一なら)。また、奥様ががんになられた場合の保障も付き、奥様が銀行に来店するとお米がもらえる(一度限り)というキャンペーンも開催しております。

同じ千葉県内で他に京葉銀行もございますが、こちらでは、奥様が保証人になれば保証料不要という取り組みをしています。保証料が0.2〜0.4%の金利換算になりますので、その分お得になります(同じ金利なら)。

このように、ライバル行がサービスとサポートの充実を図る一方、県内第一位だからとあぐらをかいている千葉銀行。例:千葉銀行だけは金利の発表が遅い(2月に入っても2月の金利を公表しない)

昨年度の住宅ローン取り扱いでは、かなり落ち込んだらしい。個人的に、子供の頃からメイン銀行としており、今まで借りた住宅ローンはすべて千葉銀行。会社でも唯一の取引銀行としている千葉銀行としており、顧客本位に変わっていただけることを期待したいところです。

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2015年01月05日

平成27年1月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 2年固定:0.575% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.830%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 期間限定キャンペーン金利

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.300%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.920%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.900% ※2
 10年固定:1.150% ※2
 全期間固定:1.690%〜1.780%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.150%〜1.450% ※1
 全期間固定:1.790%〜1.980%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

あけましておめでとうございます。新年1月の金利は長期金利の低下に伴い、中期・長期固定でさらに低下しました。三菱東京UFJ銀行ではキャンペーン金利ですが、5年固定で1%を切り、10年固定で1.15%と驚きの金利です。

昨年は、もうこれ以上下がることはないだろう、もうここまでだろうと思っていても、さらに下がっていくという1年でした。今年もスタートから金利が低下し、今年も同様の傾向が続くのかと思われます。※これ以下には下がる余地もなさそうですが。

日本経済全体は別として、住宅購入、不動産市場としては、金利が低いことは好ましいことです。購入する方、購入した方には負担が少なく、購入資金力があるということは不動産価格が支えられ、売却する方にも好ましい状況です。

ただし、異常な状態なので、どこまで続くかは不明です。揺り戻しへの対策は必要です。

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2014年12月01日

平成26年12月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成26年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 2年固定:0.575% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.880%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 期間限定キャンペーン金利

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.970%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.250% ※2
 全期間固定:1.790%〜1.890%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.250%〜1.550% ※1
 全期間固定:1.760%〜1.970%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

12月の金利はほぼ横ばいの傾向となりました。これは10月末の日銀追加金融緩和後、長期金利が低水準で推移したことによります。※変動金利は変わらず。※全期間固定金利が各行ともわずかに低下。

政治、経済の分野では、解散総選挙モードとなり、アベノミクスがどうだったのか、現在の経済的状況に問題がないのか、様子見となり、しばらくは大きな変動なく推移すると思われます。

足元の景況では、円安による物価高(生活苦)と消費税の「痛税感」が二重の重石となってのしかかり、消費者心理はかなり落ち込み、住宅・不動産の購入では様子見姿勢が強まっている。

大手住宅メーカー幹部のコメントを並べると、「消費者心理が一気に冷え込み、住宅どころではなくなった」「しんどい状況が続く。いつまでこのレベルが続くか予測がつかない」「回復が想定より遅れ、大変厳しい状況だ」「昨年10月以降、あれだけ落ち込んでくると『このまま行ったら本当にどうなるんだろう』という強迫観念をどこの社長も持ったと思う」「(消費税増税緩和策は)想定外に効かなかった」、など。

「住宅ローン金利は十分に低く、家を買ったり建てたりするにはこれ以上ない良い状況」という指摘もある一方、「商談の期間は長くなっており、それだけ(消費者は)慎重になっている」というのは、目の前の物価高や消費税増税以上に、長期的な不安感から来ているのではないかと思う。

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2014年10月24日

購入VS賃貸の事例研究

新婚時に借りた2DKの部屋。子供が生まれ、手狭になったので少し広い部屋へと引っ越したいと、ネットで賃貸情報をカチカチと検索してみると、南柏駅徒歩7分の分譲マンションが賃料月12万円で募集されていた。

月12万円×12ヶ月=年144万円の負担、もし10年間住み続けたら1,440万円。こんなに払うんなら買っちゃった方がいい、というのが、住まい探しを始める際の動機となる方も多い。

家賃として1,440万円(10年)を払っても何も残らないけど、持ち家なら資産として残るからと。家賃は消費で、持ち家購入は投資、と区別すればその通りだが、果たしてそれは正しいか検証してみた。

募集していた分譲マンションは、安めでみても2,000万円を下回って売り出されることはない。最下限の2,000万円に購入諸経費100万円を加え、賃貸の時と同様、自己資金を50万円とし、残り2,050万円を住宅ローンとした。

借入期間10年の場合、毎月18.4万円×12ヶ月×10年で支払い合計2,208万円。さらに管理費・修繕積立金を月2.5万円×12ヶ月×10年=300万円、固定資産税を年10万円×10年=100万円の支払いを加えると、総合計は約2,600万円となる。

購入した場合の10年間の総支払い約2,600万円と、賃貸で借りた場合の10年間の総支払い1,440万円の差額は、1,160万円になる。

10年後の資産は、賃貸の場合は支払いが少なく済んだ分をそっくり貯蓄していれば1,160万円の金融資産がある。購入した場合は住宅ローンの残債がないマンションを所有している。

もし、購入したマンションを10年後の資産価値がざっくり1,200万円を超えているなら超えた分だけ購入した方が得したとなり、下回っていれば下回った分だけ購入した方が損したとなる。

事例の借入期間10年の場合、返済18.4万円+管理費等2.5万円+固定資産税等約1万円の合計約22万円を毎月支払わなければならない。このペースで返済するためには月収約80万円(年収約1,000万円)が目安となり現実的ではない。

賃料と同じく毎月の負担を12万円として考えた場合、管理費等2.5万円+固定資産税等約1万円を差し引き、毎月8.5万円の返済に抑えなければならない。

この場合、借入期間は24年となり、購入後10年を経過した際の住宅ローン残高は約1,280万円。売却価格から売却諸経費を差し引いた金額が1,280万円を超えれば超えた分だけ手元に残り、購入した方が得だったとなる。

不動産流通近代化センター(実質は国)の価格査定システムの基準だと、築8年から築18年になると査定ポイントが19.5%下がる。

このまま事例に当てはめれば、2,000万円×(1-0.195)=1,610万円となり、売却諸費用を引いても1,500万円超は残ることとなる。この通りなら購入した方がいい。

判断を悩ませるのは、国のマニュアル通りに売却できるのかどうか。金利は現在の10年固定金利で計算したので上昇リスクは考えなくてもいいが、単純な不動産相場の変動リスクは残る。

購入したマンションのエリアで、マンション相場が上昇していれば上乗せになるが、もし大幅に下落していた場合、1,200万円を下回ってしまうこともありえる。

今回のたった一つの事例だけで購入の有利不利は判断はできない。地域性もあれば、経過築年数や賃貸相場など、実際には個々に判断しなければならない。

分譲マンションのステータス性、設備や共用施設の充実など、お金には置き換えづらい点もあり、損得だけで判断できるものではないが、購入前に一度計算してみるのもいいのではないでしょうか。

賃貸の場合で一番気になるのは、少なくなった負担の差額を貯蓄に回せるかどうか。家賃と貯蓄を並行させるには、やはりそれなりの収入が必要となる。

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2014年10月23日

老後破産にならないための借入目安

このまま流行語大賞にノミネートされてしまうのではないかという「老後破産」。週刊文春でも警笛キャンペーンとして特集が組まれ、本日発売号では住宅ローンにつて掲載された。

記事は、一流企業で年収が高くても、何かしらの誤算により退職後の住宅ローン返済が苦しくなり、自己破産や債権整理などに追い込まれてしまうことがあると警笛を鳴らしている。

破綻に陥る要因(誤算)は、そもそも無理な高額購入、退職金や年金の減額、リストラなど収入減少、病気などの支出増加、離婚や介護などの家族状況の変化など、多岐にわたる。

高額購入は未然に防ぎようもあるが、その他の要因は当初より想定することは難しく、つまるところ、なにかあっても、なにがあっても、大丈夫なくらいの返済負担に抑えることが大事になる。

記事では、推奨される住宅ローンの目安は「頭金3割、返済額は月収の20%以内」とし、月収の35%を超えると赤信号と警笛を鳴らしている。

これを私なりの基準で加筆修正させていただくと、住宅ローンの目安は次の通りになります。

1. 頭金の割合は固定せず、購入する物件の総費用から住宅ローン借入額を差し引いた残り全額。物件と購入者によっては1割となる場合もあれば、5割となることも。さらに、ある程度の余剰資金を現金で残せるように。

2. 返済額は月収の20%以内、25%を超えると赤信号。収入や家族構成などにより変化あり。記事では、手取り額、かつ、月収基準としておりそのまま見習いたい。ボーナス加算は考えず(月収基準とする)、手取り額(可処分所得)を基準とする。

3. 完済年齢をできれば60歳、定年延長などにより多少見込めても65歳に設定し、できれば、繰上げ返済で縮めるではなく、借入時から繰上げ返済なしで完済できるような期間設定とする。

上記の目安を基に事例を考えてみると、月の手取り額が30万円、30歳であれば、毎月の返済額6万円・30年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。

参考)月の手取り額が40万円、40歳であれば、毎月の返済額を8万円・20年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。※同じ1,600万円となったのは偶然です。

毎月の収入を手取り額ベースではなく額面ベースで計算しなおすと借入金額は2,000万円まで増える。ボーナス分も含めた年収から月割りで考えた場合、手取り額ベースで借入金額2,200万円、額面ベースで2,700万円となる。

このように、営業トークや物件の魅力でついつい甘く楽観的に考えを進めれば、借入金額を増やしていくことも可能です。

地域や種別、収入を問わず、希望する物件の条件と現実の不動産相場では約1,000万円の開きがあると言われております。(2,000万円の予算の人は3,000万円程度の物件を希望する)

先の計算例のように、ここをこう考えてみればと計算し直すことにより、この1,000万円の差を埋めることができます。(後は返済期間を延ばす、退職金による一括返済、他の収入確保などでも)

お客様自身(物件を購入したい欲)、営業担当者(売るための技術)のいずれかが導くのかわかりませんが、想定外の誤算が生じた際の老後破綻の確率は上がります。

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2014年10月21日

住宅ローンを平均13.7年で完済!

アットホームが行った住宅ローンに関する調査結果には驚いた。首都圏在住・子供のいる男性サラリーマン(320人平均)は、住宅ローンを13.7年で完済してしまうらしい。さらに自己資金は購入費用の4割弱。

30年、35年の借入期間で当初借りたとしても、繰上げ返済により期間を縮め、完済日を待たずして返しきっているとは思っていたが、想像よりもかなり早い時期に返済しきっている。

繰り上げ返済にて縮めた期間の平均は11.2年ということだから、平均を足し算すると、当初25年返済で借りて11.2年縮めて13.7年で返しきったというのが標準モデルとなる。

購入時の資金計画の平均値は、住宅価格3,911万円、自己資金1,439万円(うち贈与136万円)、住宅ローン借入金額2.472万円。※購入時の諸経費は不明

金利タイプとしては半数以上の人が全期間固定を選択したということで、これを今に当てはめてみると、毎月の返済が約10.5万円(ボーナス時加算なし)。

これを13.7年分借入期間を縮めようとしたら、半年毎に約42万円(年間84万円)の繰上げ返済が必要となる。

どうでしょうか?このような返済スケジュールを実行できそうでしょうか?購入総予算の4割弱(モデルなら1,500万円超)の自己資金を用意できそうでしょうか?

私にはかなり厳しいように思えます。もしくは、アンケート調査した対象者の平均収入がかなり高いか、共働きで二つの収入があるような世帯ではないか。

アンケート調査によると平均年収は787万円とのこと。繰り上げ返済も含めた返済比率は26.7%となる。年収が高くなるほど返済比率も高くすることができるが、それにしてもかなりのハイピッチで返済したことになる。

住宅ローンを返済している心境についても、アンケートが実施されているが、「利息負担を減らしたい」「借金が精神的に嫌」など、日本人らしい答えが多数を占めていた。

今回のアンケート調査は、対象者に総じて余裕が感じられ、現実はもう少し厳しいが、返済に失敗した方はアンケートに答えないでしょうから、成功(無事完済)する方程式ともいえる。

自己資金を3〜4割程度用意すること、当初の返済期間を25年に設定すること、繰上げ返済により15年足らずへ完済することは、とても良いことで可能な範囲で返済計画には反映させたい。

年収別にモデルような返済計画を立てると次のようになる。
400万円:借入金額1,200万円、毎月5.4万円、年間36万円の繰上げ返済
500万円:借入金額1,500万円、毎月6.4万円、年間50万円の繰上げ返済
600万円:借入金額1,800万円、毎月7.6万円、年間60万円の繰上げ返済
700万円:借入金額2,100万円、毎月8.9万円、年間70万円の繰上げ返済

試算をしていてわかったことは、アンケート平均(モデル)のような返済を行いたい場合「年収の3倍程度の借入金額を25年返済で借りる」が目安となるというもの。

このことから購入資金計画を立てると、購入総予算(価格+諸経費)=年収×3+自己資金。(計算例:価格2,000万円、諸経費100万円の住宅購入なら、年収500万円の場合、自己資金600万円が必要)

どうしてもモデル資金計画と購入したい物件の価格差が開いている場合、アンケートで320人中1人の「宝くじがあたった」に賭ける、、、もしくは、年収や自己資金の増加を検討となる。

アットホーム「ローンを完済した男性サラリーマンに聞く「住宅ローン完済」の実態調査

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2014年10月11日

ローンがない自宅が前提の老後

昨夜、ニュースのようなバラエティのような番組で、旬な話題の「老後破綻」について取り上げられておりました。出演した著名人(エコノミスト、評論家、専門家など)の方々のご意見が新鮮だったため、少しご紹介させていただきます。

現役高齢者の後悔で一番多かったのがお金に関する内容でした。人生お金じゃないとはいえ、お金があればなんとかなるのも現実です。お金があれば子供(孫)や友達も寄ってくるし、さまざまなサービスも受けられ、趣味などの楽しみにも走れる。

高齢者の方々も当然分かっていて、お金がなくなることを心配し、相当な預貯金残高を所持していると言われている。(番組では6人に1人が4,000万円超と紹介。気になったのは6人に5人の貯蓄額)

このような高齢者に、老後はそんなにお金がかからないよ、相続税も増税されるよ、子供に資産を残すと子供がダメになるよ、人生楽しまなかったら損だよ、高齢者がお金を使わないと景気も良くならないよ、など、お金を使うことを推奨し、使っても大丈夫だと後押ししていました。

フィリピンでは月8万円で十分暮らせる。日本の年金は世界どこに移り住んでも追いかけて支給してくれるから安心。帰りの飛行機代と日本に住居を確保して、いざというときの逃げ道を用意しておけばいい。

介護の費用も昔は高額だったが、今は介護保険制度ができたので負担も少ない(平均500万円ちょっと)。リバースモーゲージを活用すれば、自宅を担保に老後資金が賄える。健康でいられる(活動できる)年数は短い。

この他にもいろいろ説明されておりましたが、これらは「自宅を所有している(ローン完済)」「生活費のある程度を賄える年金支給」「いざというときの貯蓄」という前提があるのではないかと感じました。

年金に関しては、日々の収入と年金制度の将来に係るため、割愛させていただき、老後を迎える前に住宅ローンが完済した自宅を所有する点について、紹介させていただきます。

◆老後(60歳)時点で住宅ローンを完済するために

1. ローン完済年齢を60歳に設定し、繰上げ返済なくその期間で返済が完了する借入期間にする。例)40歳での購入なら20年返済

2. 毎月の返済のみでらくらく返せる借入金額にする。余裕を持った返済計画で教育資金をカバーし老後へ備える。返済満了が60歳を超える設定の場合、繰り上げ返済に回して早期完済を目指す。

◇推奨借入金額(百万円単位)※購入総予算(価格+諸経費)=推奨借入金額+自己資金となります。

30歳・30年返済)年収400万円→1,800万円 年収500万円→2,200万円 年収600万円→2,700万円 年収700万円→3,100万円 年収800万円→3,600万円・・・年収100万円増加ごとに500万円ずつ増加。

40歳・20年返済)年収400万円→1,300万円 年収500万円→1,600万円 年収600万円→2,000万円 年収700万円→2,300万円 年収800万円→2,600万円・・・年収100万円増加ごとに300万円ずつ増加。

この推奨金額は少し厳しい(安全な)ものです。さまざまな状況により判断も異なると思いますので、あくまでも目安の参考程度と考えていただき、個々には購入時の担当者にご相談ください。

追伸:老後破綻チェック
1. 仕事以外でほとんど他人と会話がない。 2. 家事全般一人でこなす自信がある。 3. 安全志向 出来れば危ない橋をわたりたくない。 4. 趣味に毎月3万円以上費やしている。 5. 日々忙しく毎日頑張ったと思っている。
→1と2は「おひとり様老後破綻」、3は「無知型老後破綻」、4は「寂しさ型老後破綻」、5「ごほうび型老後破綻」になりやすいだったかな。

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