2016年02月15日

マイナス金利の裏で住宅ローン破たん予備軍が増加している

先月末のマイナス金利導入から半月経ちましたが、未だに落ち着かず、TV、新聞などのメディアでも取り上げることが続いております。

2013年に、黒田総裁が就任して以来、異次元の金融緩和が行われてきましたが、インフレ目標が達成できないということで、新たな一手が今回の「マイナス金利」です。

昨日の報道特集でも、住宅ローンの借り換えに走る方が取り上げられ、利息総額が200万円以上安くなる、さらに800万円以上安くなるケースもなどと紹介されて、住宅ローンを借りるなら今がチャンスとばかりに消費者の購入意欲が増すように後押ししていただきました。

しかし、不動産を取り扱う者として、そんなに単純な考えでもいいのかなと不安を感じます。報道されていた住宅ローンの借り換えでも「変動金利」への借り換えであり、今後の金利上昇リスクは省いて、支払い利息が少なることばかりにフォーカスされていました。

借り換えの方は、すでに借りているわけですから、借りることそのものなくす、借入金額(残高)を減らすという根本的な部分は手が付かないのは致し方なく、金利低下による借り換えでの支払い利息の軽減で家計や資産の効率を図ることは良いことです。

気をつけたいのは、これから借りる方です。金利が低下したということで、購入をしたり、購入予算を増額したりすることは慎重に考えなければなりません。

量的緩和が始まった時と同じ年の2013年、モラトリアム法(中小企業金融円滑化法)が終了しました。その時の住宅ローン条件変更件数は26万件超、2015年の秋には37万件弱と2年ちょっとで10万件も増えています。(条件変更とは返済期間や金額を変更して延命させる、破たん予備軍と言われる)

モラトリアム法が終了後も、住宅ローン破綻者を増やさないという方針で、延滞があっても破たんする方向ではなく、なんとか延命させよというお上からのお達しがあった結果です。

景気が悪く収入が減った、教育費や税金などの負担が増えた、直接的な要因はそれぞれかもしれませんが、これだけ住宅ローン破たん予備軍が増えてしまった背景には、安易に購入すること、身の丈以上の高額な住宅を購入したことがあります。

低金利や住宅ローン控除など、購入を後押しし、財布を緩める状況になっていますが、ここはぐっと我慢して、5,000万円の予算を3,000万円に、3,000万円の予算を2,000万円にとサイズダウンすること、これが、住宅ローン破たんを避ける一番の方策です。

不動産会社やハウスメーカーの営業を見ていると、年収の7倍、8倍と、ものすごい予算(ひどいときは住宅ローン借入額)の住宅を勧めてきます。確かに、良い住まい、ハイスペックな不動産だとは思います。しかし、ほんとにそこまでの住まいが人生に必須な条件なのか。

今朝、朝一番で不動産情報の精査(というか眺めただけですが)をしてみると、中古戸建て、中古マンションに「申込あり」の表示が並んでいました。(今年より販売状況が分かるステータス管理が導入されました)

このようなコラムで言われなくても、消費者の皆さまの方が慎重で賢くて、すでに舵を切っているのかもしれません。

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2016年02月01日

平成28年2月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.050% ※2
全期間固定:1.850%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.450%(キャンペーン中)※2
全期間固定:1.940%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
10年固定:1.050% ※2
全期間固定:1.540%〜1.600%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:1.050%〜1.500% ※1
全期間固定:1.710%〜1.850%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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2月の住宅ローン金利は、10年以上の中長期固定系の金利で0.05%程度の引き下げがございました。もうこれ以上ない低水準と先月もお伝えしましたが、長期金利低迷の影響により、さらに低水準へと進みました。

今回の住宅ローン金利の見直しには影響しておりませんが、先月末の日銀の金融政策決定会合にて「マイナス金利」の適用が決まりました。

通常、お金を預けると利息がつきますが、マイナス金利の場合、預けると手数料(利息)が差し引かれるということです。一般の方が預ける預金は従来通りですが、もし、お金が減るよ、となれば、金融機関から引き出してタンス預金へと切り替わるでしょう。

日銀では、金融機関や企業が、タンス預金にするくらいなら、貸し出そう、使おう(投資しよう)と動くだろう、それにより、お金が回り、経済が活性化する、という見込みです。

当面、株式市場は活気が出て株価が上昇し、円安に振れることで輸出企業の収益が上がるという短期的な効果は得られると思われます。しかし、いくらカンフル剤の注射を打っても、そもそもの状態を根本的に治療しないと、永久にカンフル剤を打ち続けなければならなず、耐性ができてそのうち効かなくなります。

端的に言って、「一般の人の収入増加、家計負担の軽減」がない限り、景気は良くならないと思います。短長期の両面で「教育費」負担の軽減がもっとも必要かもしれません。携帯電話の料金に口を出す前に、教育費について手を打ってもらいたいものです、政府には。

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2016年01月15日

申年は飛び跳ねる、年始から株下落に金利低下

「申年(さるどし)は飛び跳ねる」とは言い得て妙で、新年から半月が経過して、とんでもないことが次々と起こっております。

芸能界でSMAP解散とベッキーの不倫問題が騒がしいなか、より深刻なのが政治・経済・国際情勢です。

東京株式市場では年明けの大発会から連日の下げが起こり、日本だけではなく世界同時株安、さらに、頻発するテロ、イランとサウジアラビアの紛争(大使館攻撃なら戦争)、北朝鮮の水爆実験、原油安など。

これを受けて、昨日、日本の長期金利が一時0.2%を下回る0.90%をつけた。年明けから1.3%程度の低水準で推移し、今年こそ上がるのかなと思っていた矢先の急落で驚きました。

世界的にも株式市場で下落し、日本や米国の国債へと資金が流入し、長期金利が低下しておりますが、それにしても、日本の金利は異常に思えます。

これは、アベノミクスが発動して以来続く日本銀行の国債大量購入が影響している。さらに、円高、原油安などで物価が上昇しないことから、さらなる金融緩和もあり得るかもなどという噂もあります。

ただ、本質を考えれば、物価を上昇させる(インフレにさせる)ことは目的ではない。

目的は、日本の経済発展、国民の豊かさを得るためであり、景気が良くなり、国民の所得が増え、その結果、消費が増えて、物価が上昇する。これが目指す過程ではないか。

円高、原油高、金融緩和による金余りでの物価上昇は、結果は同じでも、過程が異なり、国民が豊かになっているのかは懐疑的です。大企業や富裕層限定で発展し、表面上の景気は良くなるかもしれませんが。

不動産に目を転じてみると、長期金利がこれだけ低くなれば、通常、不動産価格は上昇します。しかし、好調だった都心部でも陰りが見え、郊外や地方ではいち早く下落基調となっています。

不動産価格の曲線は、都心部で頂上付近、郊外で下り坂の八合目付近、地方ではゴロゴロゴロと。

このことから、単純売却なら今すぐ動くべきです。

買い替えはステップアップ(売却金額よりもより高い購入金額)よりもダウンサイジング(売却金額よりも購入金額を抑えて一部を現金化)を目指す。

単純購入なら、クルマのように消費(最終的には残価がなく処分)の感覚で、下がる前提なら予算はできるだけ少なく抑えて、現金や返済の支払いを少なくする。

あくまでも例ですが、10年後に半額となるなら、2,000万円の購入金額なら1,000万円マイナス、4,000万円の購入金額なら2,000万円マイナスになります。その差は1,000万円です。

さらに、この差額に支払額を加えた金額と、賃料の支払いと居住満足度を比べて、購入なのか賃貸居住なのかも判断できます。

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2016年01月11日

老後生活には借金なしの住宅所有が前提

国民全員の加入が義務付けられている基礎年金(国民年金)。サラリーマンなどはこれとは別に厚生年金もありますが、私のような自営業者は基礎年金である国民年金のみとなります。

国民年金からの老齢年金給付額は、65歳を受給開始で満額は年間78万円、月額だと6.5万円です。これだけではとても生活できないために、老後の生活は自己で備えることが必要になります。

行きつくところはお金になりますが、どの程度の生活費が必要となるのか。

総務省の公表している家計調査報告の2014年調査では、食費や住居費、光熱・水道費、教養娯楽費などの消費支出は合計で20万円を超えています。老後とはいえ交際費も必要であり、医療費などの計画外出費もあります。

基礎的な生活費だけでも、毎月20万円の出費に対して年金の支給は6.5万円で、夫婦2人分で約13万円超の収入となったとしても、約7万円の赤字になります。

この20万円のうち住居費は支出の7%・約1.4万円の計上ですから、持ち家であることが前提条件であり、賃貸物件で暮らす場合はさらに家賃負担が必要となります。

また、離別死別問わず配偶者がいない単身高齢者の場合、支出は減るでしょうが、収入はそれ以上に減ると思われ、赤字額はさらに増加します。

さらにまたまた、国民年金の支給額が減少することが予想されているので、生活はますます苦しくなります。

老後に暮らせる住宅を住宅ローンが完済した状態で所有している、かつ、厚生年金の支給を7万円以上受けられる方のご夫婦二人であれば、老後の生活は収支が合います。これが国が見ている理想的なモデルケースです。

このモデルケースと同等、もしくは、それ以上の老後生活を過ごす場合、以下の条件に合致するように、現役時代から備えておく必要があります。

・老後スタート時(給与収入がなくなるとき)に、住宅ローンが完済した住宅を所有している、かつ、老後の期間暮らしていくことができる状態の建物である。

・住宅を所有していない場合、購入できる金額分の現金、もしくは、老後を暮らしていく間の賃料分の現金を持っている。

・生活費と基礎年金支給額の差額である赤字分を、厚生年金など、他の収入で賄える、もしくは、赤字を埋められるだけの現金を持っている。

・医療費、介護費などに備えた保険、もしくは、現金を持っている。

具体的な金額は各世帯により異なると思われますが、借金なしで住宅を所有している方で、さらに赤字補てん分の年金もしくは収入がああることが必須で、さらに現金を持っていればいるほど安心ということになります。

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2016年01月06日

2016年、波乱の幕開けとなりました

2016年、世界同時株安という波乱の幕開けとなりました。昨年末は株高で終わり、生活実感とは違って、富裕層や大企業などでは好景気なのかなと思っていましたが、今年の厳しい状況を物語るような始まりです。

この株安は、新年早々の中東情勢悪化による連鎖かと思われますが、アメリカの利上げからくる新興国の経済情勢悪化などの下地があってのきっかけだったと感じます。

アメリカ利上げは、通常であれば、ドル高円安と進み、さらに輸出企業の利益が拡大すると思われますが、世界情勢不安から円が買われ円高に振れているようです。

円高になれば消費者物価の下落圧力となり家計には良い傾向となりますが、根本的な景気不安に、社会的負担(税や社会保険など)が増大し、消費が回復するところまではいかないように思えます。

バブル崩壊時も「年始大発会の株価下落」があったように、昨年までの不動産上昇傾向は終息し、地方や郊外で始まっている不動産市場下落が都心部でも起こりはじめ、全面安の総下落へと進んでいくかもしれません。

それを見越してか、特徴的な株価の動きがありました。大発会の4日、住友不動産の株価が昨年来の安値をつけました。

この要因は、政府がデフレ傾向を否定し、日銀の追加金融緩和の可能性がなくなり、さらに金利上昇による収益悪化を懸念したものと、昨年末のマンション傾斜問題による建築不信、タワーマンションによる相続税対策の監視強化も、収益を悪化させるものです。

住友不動産そのものの適正株価などは分からないので、個別の判断は避けますが、このことから読み取れるのは、2016年の不動産市場は厳しいというものです。

2016年は消費税再増税に向けての駆け込み需要(土地や新築は9月まで)があるので、それなりに維持されるでしょうが、2017年の春以降はその反動もあって、がたんと下落すると思われます。

このことを考えながら、売却する方はより早く動き出す、購入される方は多方面から見極めながらご判断されることをお勧めします。

追記:金融庁は銀行の金利上昇に対するリスク管理を厳しくするようです。このことにより、住宅ローンの特に長期固定金利の設定が見直されて、適用金利が高くなると予想されます。変動金利は金利変動リスクが債務者へと分散しているため、大きくは動かないかもしれません。

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2016年01月04日

平成28年1月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.910%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.000%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.620%〜1.690%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:1.050%〜1.500% ※1
全期間固定:1.740%〜1.870%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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1月の住宅ローン金利は、昨年12月の金利水準とほとんど変わっておりません。もうこれ以上ない低水準状態ですが、住宅ローンを獲得するため、各金融機関にて動きがございました。

まず、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行のメガバンク系で、今までほとんど動かなかった変動金利型で動きがございました。店頭金利(金利水準)は変わらないのですが、優遇幅を見直し、「優良なお客様」のみ限定して、さらに優遇して貸出金利を低くしてきました。住宅ローンを借りる方の4割は変動金利と言われ、その主要層へのアプローチかと思われます。

また、地方銀行系では、京葉銀行が従来の保証料無料対応に加えて、日常生活賠償責任保険(家族全員)、交通事故死亡保険(本人)を銀行負担で付帯しました。千葉興業銀行では従来より、がん保険(保険料銀行負担)の付帯をしております。

本年初日、長期金利は0.270%、日経平均株価は19,000円切りと、今年も低金利状態が続くのかと思わせる出だしでした。

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2015年12月14日

長期の住宅ローンで柔軟さを封じ込めないように

古き良き昭和期よりは、いい意味で軽くなってきましたが、住宅は一生に一度の買い物、マイホームが人生の目標と言われることがあります。

最長の35年で住宅ローンを組み、それでも足りなければ親子リレー(二世代)ローンを組んでも、住宅取得・マイホームを目指される方が多くいらっしゃいます。

高度成長期、バブル期、インフレが進行する時代であれば、不動産価格の上昇により相対的に住宅ローンが目減りしました。このような時ならば、無理してでも、借りられるだけ借りて不動産を購入することは正解でした。

しかし、このような幸運な時代が終わり、バブル崩壊後、21世紀に入り、デフレが進行する時代となりました。インフレとデフレは反対の現象ですから、対応も逆になります。

インフレ時は借りられるだけ借りるであれば、デフレ時は減らせるだけ減らす(買わないという選択さえあり)ということになります。

先々、収入が確実に増加するという見込みがあれば超長期の住宅ローンを組んでいただいてもよろしいですが、収入が頭打ち、教育費と老後資金が増加傾向にある中、住居費を節約することが家計を防衛する鉄則となります。

不動産が値上りする時勢なら資産形成のための購入となります。不動産が横ばい、下落傾向(建物が古くなるだけ減価)なら、あくまでも暮らすための道具であり、消費財と考えておくべきです。

比較的高額な消費財であるクルマのローンが5年から7年であれば、住宅はその倍の10〜15年程度、長くても20年程度の返済期間で考えておくといい。

これにより、住宅ローンの残債減額のペースと不動産評価の減価のペースがかみ合い、いざというときの選択肢を広げることができ、なにかのときに対応しやすくなります。

柔軟さを封じ込めないためには、賃貸がいいというお考えもあります。それも正しいことですが、持ち家がダメということではありません。いざという時に動けるかどうかがの見極めです。(究極は現金の購入)

現在、空き家の増加が問題となっております。

これだけ空き家があるなら、それに比例して中古住宅の価格は割安になります。これを有効活用して、住宅ローンを抑えることが手堅い選択肢になります。

政治、行政も、空き家が社会問題だというなら、新築の優遇方針を転換し、今までの新築優遇を戻すくらいの新築冷遇がちょうどいいのでは。

新築はお金持ちのステータスということとし、中古住宅の評価が見直されて高く評価されるようになれば、今現在、すでに住宅を所有している方の家計も救われます。経済としても、社会としても良い効果が出るような気がします。

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2015年12月13日

いざとなれば売ってチャラにできるように

いざというとき、いつでも返せる金額に抑えておくことが、住宅ローンを借りるときの鉄則、原則です。

いつでも返せる金額というのは、現金・預貯金でもっておく必要はありません(それであれば理想ですが)。ここで言う、いつでも返せる金額とは、売れば、とりあえずは住宅ローンがなくなる、ということです。

戸建てにしろ、マンションにしろ、長年暮らしていく間に、建物の経過年数による減価はあります。また、不動産市場の変動による価格の変化も生じます。

このようなことを想定し、常に住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態にしておく。売却する際には、仲介手数料などの諸経費も必要となり、また、引っ越しに伴う費用も必要となります。

2,000万円で売れそうな不動産であれば、それに対して住宅ローンの残高を1,900万円以下にしておく。3,000万円なら2,800万円、4,000万円なら3,700万円というように。

購入当初は、3,000万円の中古不動産を購入した場合、借入年数が短くて不動産の減価と同じペースで住宅ローンの残高が減るのであれば、さらに、売却・住み替えの費用を現金で保持していれば、100%ローンでも大丈夫です。

しかし、30年、35年と長い期間にわたる住宅ローンの場合、当面(10年から20年)、残高の減少は緩やかになるため、その分だけ、購入時に自己資金を投下しておくことが必要です。

頭金(自己資金−購入時諸経費)を2割は入れておきましょう、と、住宅ローンの教科書に記載されているのは、このことも理由になっております。

新築のマンションや戸建てを購入した場合、販売経費や分譲会社の利益が不動産価格に上乗せされています(新築プレミアム)ので、その分は確実に自己資金で賄っておく必要があります。

築10年以内で競売になってしまうケースが多く見受けられることが、このことを示しています。

この原則を外して住宅ローンを組んだ状態で、さらに、社会情勢やご家族の状況などで問題が重なってしまった場合、住宅ローン破たんの可能性がぐんと高まります。

売却して住宅ローンがチャラになるなら、住宅ローンが原因となって破たんとなることはありません。

競売や任意売却などの住宅ローン破たんは当然ですが、転勤などのやむをえない事情や単純に住み替えたい場合など、人生の転機に柔軟に対応するため、快適に暮らしていくためにも、ぜひ守りたい点になります。

家賃並みの返済で買えますよ、とはセールストークであって、いざというときに逃げられないかもしれないという含みまで説明して、その対処をしておいてこそ、本来あるべき営業です。

高度成長期、バブル期であれば、不動産価格の上昇で、このようなセールスでも購入者が困るようなことはおきませんでした。

しかし、日銀の異常な金融緩和でもインフレがおきない現在、昭和期のような営業は時代錯誤。それでも、つられてしまう方がいるから、今でも使われています。

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2015年12月01日

平成27年12月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.920%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.010%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.640%〜1.720%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.830%〜1.910%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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12月の住宅ローン金利は、11月の適用金利とほとんど変わっておりません。見間違えではないかと適用月を何度も確認してしまったほど、どの銀行もほとんど変更なしです。現在の長期金利は0.3%をちょっと超えたり、ちょっと下回ったりと、大きな動きもなく、低金利状態で推移しております。

12月に入ると来年度の税制改正の動きが本格化してきます。再来年の消費税再増税が迫る中、軽減税率を採用するのかどうか。税制は、公平・中立・簡素の三原則がありますが、軽減税率はこの原則を見事に逆らう内容となります。

低所得層向けと言いながら高所得者が恩恵に与ることが予想され(公平に反する)、中立は業界や会社それぞれに恩恵の差が生じ(中立に反する)、複雑になる複数税率(簡素に反する)と、見事なものです。さらに、財政負担も生じるということで、なんのためにやるのか。

本来の仕事もできていない、景気低迷と結果も出せていないなか、いろいろ低俗な問題が発覚し続ける政治屋。年金も数兆円単位で損失を出しているようで、自身の生活・老後は自身で対応するしかないということです。

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2015年11月19日

下流老人にならないためには現役時代から対策を

毎年、12月1日に選ばれる「流行語大賞」。まだ1ヶ月を残して選ばれることに違和感を抱きつつ、なにが選ばれるか気にしております。

ノミネートを見て、これって今年?と思ってしまう言葉(すでに終わった)、これって流行った?と思う言葉(初めて聞いた)などあるなか、あんまり、お笑い系の言葉ばかりになってしまわないようにと願っております。

さて、そのノミネートされた言葉の中で、特に深刻で、今年だけのものではなく、これからも続いて定着しそうなのが「下流老人」。

この言葉を生み出した新書「下流老人・一億総老後崩壊の衝撃 (朝日新書) 」では、下流老人を「生活保護基準相当で暮らす高齢者、およびその恐れがある高齢者」を定義し、約300万人が該当し、他人事ではないと警笛を鳴らしている。

下流老人(老後破綻、貧困高齢者なども同じ)に陥るパターンとして、「1.高額な医療費 2.介護施設に入居できない 3.子どもがワーキングプアや引きこもりで親に寄りかかる 4.熟年離婚 5.認知症でも周りに頼れる家族がいない」をあげている。(複合的になることも)

現実にこのような事態となってしまったことは、行政などの福祉にお任せするしかない。考えておきたいのは、このようにならないためにはどうすればいいのかということ。

結局のところ、現役時代から老後の対策を取っているか、現役時代にどのように過ごしていくのかが、もっと端的に言えば、いくらお金を持っているのか。

お金があれば、医療や介護福祉は得られ、家族からの影響にも耐えられる。世知辛いかもしれませんが、人は寄ってきます。

老後資金をいくら蓄えればいいのか、寿命も延びており、物価や医療費なども上昇して、具体的な金額は様々な数値が出てきておりますが、とにかく、できる範囲で少しでも多く、という意識でいくしかない。

教育費は、子供の幸せ(生涯収入)にもつながり、さらに間接的には自身(親)の負担軽減にもつながるので、お習い事は別としても学力系は惜しみたくない。

それではなにを削ればいいのか。細かいところで外食費、大きなところでは住居費になる。

住居費は、買うことができる、返すことができる、という考えからではなく、少しでも早く返済を終わらせることを念頭に予算を考える。より早ければ早いほどいいが、ベストは60歳までに完済、遅くとも65歳まで、それ以上先まで返済が続くとなれば、下流老人へ近づいてしまう。

すてきなモデルハウスや住宅展示場、テレビやネットなどの媒体で、すてきなお住まい、おしゃれなインテリア、優雅な暮らしぶりを見ると憧れてしまいます。(私自身が)

しかく、返済を考えて予算が足りるなら、初めて現実に考えられるもので、さきに「理想の住まい」から考えてしまうと、それを我慢して、妥協して買うことになり精神的にもつらい。(買った家に満足できなくなる)

まずは、老後のこと、教育や家計のことを考えて、それから探し始めましょう。

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2015年11月15日

秋の仲介手数料・半額キャンペーン

世間では連日のように、横浜市で起こりました「マンション傾斜、杭工事データ改ざん事件」のニュースが取り上げられております。

三井、住友、日立、旭化成と、世界的な大企業の失態ということで、特に注目されております。(さらに、住友、三菱、大京などのトップブランドも掘り起こされました)

なぜ、大企業だから注目を浴びたのか。「大企業だから安心、大企業だから大丈夫」というような根幹が崩れたからになりません。

現在、TBSで放送中の「下町ロケット(1・2)」、さらに「半沢直樹」が、高視聴率になる背景ともつながっているように思えます。

「横浜市のマンション傾斜、杭工事データ改ざん事件」関連コラム一覧

〜本題〜

さて、秋も深まり、横浜のマンション傾斜事件などもあり、11月後半から年末にかけて、不動産市場が落ち着いてくると思われます。

そこで「仲介手数料・半額キャンペーン」を実施することとしました。

平成27年11月16日(月)より12月19日(土)までに、「不動産売買契約」「売却の媒介契約」を締結頂きました方の取り扱い仲介手数料を、法定上限額の半額とさせていただきます。

なお、対象の契約は売買金額・媒介金額が1,000万円以上になります。

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〜追記〜

今日はこの寒い雨の中、高校野球の明治神宮大会が開催されております。この記事を書いている平成27年11月14日・12時24分現在、ネットの速報によると「木更津総合VS大阪桐蔭」の試合は、6回表の攻撃中で、2対3で木更津総合がリードされているとのことです。

その他の千葉県高校スポーツ予定:11月14日「高校ラグビー千葉県予選準決勝」、15日「高校サッカー千葉県予選決勝」、21日「高校駅伝関東大会(南関東予選)」

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2015年11月12日

住宅ローン破たんにならないための設定ライン

住宅ローンが返済できなくなり、最後に行きつくところは裁判所による強制的な売却と債権回収になる「競売」。

その一歩手前で、債権者と協議をしながら売却・債権回収をするのが「任意売却」。

不動産流通市場を見ていると、「任意売却物件」と表記されている物件が多く目につくようになった。

はたして、住宅ローンの返済ができなくなる人がどのくらいいるのだろうか。

住宅金融支援機構やネットの記事などから、住宅ローン破たん(ギブアップ)は0.5%強程度(200人に1人)ではないかと推測される。

これが多いのか少ないのかは判断ができないが、3ヶ月以上の延滞(ギリギリ踏ん張っている)は0.9%前後となり、ちょっと景気が悪くなれば、住宅ローン破たんは100人に1人以上の割合になることが予想される。

これも厳密なデータがあるわけではなく、あくまでも見聞した内容からの推察ですが、返済比率が25%を超えるか超えないかで、住宅ローン破たんの可能性は大きく変わるようです。

年収500万円なら年間の返済が125万円以下、年収800万円なら同200万円以下となりますが、個人的にはこれでも返済比率は高い(返済が多い)と感じます。

できれば返済比率を20%以下に抑えたい。 年収500万円なら年間の返済額を100万円以下、年収800万円なら同160万円、さらに、この金額を、住宅ローンの返済と固定資産税、管理費や修繕積立金も含めた「住居費」とするとより安全度が高まる。

これから、日本経済が高度成長し収入が増えていくのであれば、多少きつい返済でもやっていけるのかもしれません。(高度成長期の買い方)

しかし、根っこの景気に明るい兆しも見えず、さらに、消費税、物価、社会保険関係など、支出の増加は確実視されています。教育費も高くなる傾向から、住居費は抑えられる限り抑えた方がいい。

住宅ローンの返済が完了したあと、老後生活や住み替えなども考えられます。住宅ローン破たんまで考えないとしても、やはり、住居費負担は少なくしておいた方がよいと思います。

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2015年11月02日

平成27年11月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2(休止中)
全期間固定:1.920%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.010%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.640%〜1.710%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.760%〜1.920%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

11月の住宅ローン金利は、10年固定と全期間固定の中長期タイプで下がりました。

これは、長期金利の動向によるものですが、日銀の物価上昇目標が未達で終わり、今後しばらくは利上げが難しいということで低金利状態が続いているようです。

先月、政府が「新三本の矢」を発表しましたが、「1億総活躍」というキャッチコピーだけで具体策はなく、日本経済好転の兆しは見えてきません。

おそらく、消費税の再増税により一時的には動くかもしれませんが、好天要素ではないため、この低金利状態は続くことになると思われます。

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2015年10月01日

平成27年10月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.960%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.050%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.250% ※2
全期間固定:1.730%〜1.820%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.790%〜1.970%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

10月の住宅ローン金利は、10年固定の中長期タイプがわずかですが上がりました。長期金利の動向によるものですが、0.05%の引き上げ幅なのでほぼ横ばいと考えてよさそうです。

今後の金利動向は、短期的には乱高下を繰り返している株式市場、中長期的には景気の動向に左右されます。どちらも金利上昇を抑える動きになると予想されておりますので、日本経済の破綻、政治や日銀の意味不明な動きがなければ、このまま低金利状態が続くと思われます。

10月より、とうとう「マイナンバー制度(マイナンバーカードの支給)」が始まります。適切に運用されている限り。普通に暮らしていく分には大きな影響はない制度と思われます。影響を受けるのは、富裕層、隠し資産や隠れ収入を持っている人と言われております。

これが、金融や投資市場にどのような影響を及ぼすのか。じっくりと出てくるものでしょうが、金利動向にも影響を与えるかもしれません。(日本経済にも)

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2015年09月01日

平成27年9月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年9月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.910%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.000%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.750% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.200% ※2
全期間固定:1.730%〜1.820%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.820%〜2.000%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

9月の住宅ローン金利は、10年固定、全期間固定などの中長期タイプが下がりました。株安、円高などの影響により長期金利が下がったことによります。

また、各銀行ともキャンペーンなどにより住宅ローン獲得競争を強めています。千葉銀行の10年固定1.1%、三菱東京UFJ銀行の全期間固定1.7%台など、今までにないくらいの低金利を打ち出してきています。

本日の株式市場でも、日経平均700円超安と8月からの下落傾向が続き、18,000円近くまで落ちてきています。それと引き換えに長期金利も下がり0.360%という水準になっております。

これらは中国ショックによるところですが、株式市場だけではなく、爆買いなどと言われた個人消費、投資マネーで潤った都心部のマンション市場にまで影響するのかどうか、日本経済の一角を占めていたことから左右されることになります。

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2015年08月08日

良い物件を買っても大丈夫か

私自身の体験談として、いつも、クルマを買い替える時、長年依頼している中古車屋さんの社長に「予算は100万円(できれば乗り出し※)で」とお願いします。※乗り出しとは諸経費も含めた込み込み料金。

それでも、結局、車両価格が120〜130万円、乗り出し価格で130〜140万円程度となります。なんども同じことを繰り返しているので、私も社長も、いつものことで予算は上がるのでしょ、という予定調和になっています。

なぜ、スタートの予算が100万円だったのに、3割も予算が上がってしまったのか。

最初は、贅沢禁物、上を見たらきりがないと、予算の中で探そうとします。それでも、いろいろなクルマを見ていると、年式は新しい方が、走行距離は短い方が、事故歴もない方が、色は・・色がいいかな、この機能も付いているといいな、車種のグレードも、、などと考えているうちに、気持ちも入ってしまって、結果的に予算が上がってしまうのです。

何度も同じことを繰り返しているので、本来の予算は150万円弱、でも、最初から150万円以内と設定すると、同じ過ちで結果200万円となりそうなので、戒めのため、予算を超えないために、あえて、予算は100万円からスタートとしています。

最近の中古車売買はネットなどの普及もあり、地域を問わずに購入できるようになったため、以前よりは幅広い中から選べるようになりました。それでも、予算の中でうまく希望が折り合うのが難しい。それは、オーダーではなく、今、市場にあるものを、売主側の意向(条件)とにらめっこしながらとなるためです。

買おうとしたそのタイミングで、売り出されている物から選んで購入する。中古車の購入は不動産の購入と実に似通っています。

不動産を買うために探す際、当初の予算は2,000万円として、具体的な物件を探すうちに、やっぱり・・駅が、駅からは徒歩・・分、広さは、築年数は、機能や設備は、街並みは、生活利便性は、などなど、希望が満載となって、予算が2,500万円、3,000万円と上がっていくことになります。

ここで、ハタと気づき、希望条件の整理、優先順位をつけて、条件の選別などができればいいのですが、ほとんどの方は、予算の方を上げるかどうかの検討をしてしまいます。

これは、不動産営業の鉄則「いかに予算を上げられるかが営業マンの腕だ」という風習も影響しているかもしれません。「毎月の家賃で考えれば月1万円増えるだけですよ、家計の節約、年2回の旅行を1回に、毎月の外食を1回見送るだけで、買えるようになりますよ」と、営業マンはささやきます。

予算が上がることを想定していなくても、たまたま当初の予算が小さく見積もられていたという方も多く、ご購入される方の状況などから予算を上げるという選択肢があるケースもあります。

しかし、住宅ローン破たんまではいかなくても、返済が苦しくなったというケースは、そもそもの購入段階から踏み間違えていることが原因になっている。

不動産は、今しか売り出されていない、次はいつになるかわからない、どんな物件が出てくるかわからない、という予測が難しいという側面があります。

待ってみて、良い方向に進むことも想定できますが、もし出てこなかったら、と考えてしまうと、買える時に買ってしまおう(もしくは見たら買いたい気持ちになってしまった)となります。

私も、今、スタート予算を1,000〜1,200万円くらいから物件を見ていますが、駅からの距離、状態(築年数や内装)、所在階(陽当たりは気にしていませんが眺望とプライバシー性)などから2,000万円超まで上がって、しかし、肝心のお金がないので諦めて(自分で自分に水をかけた)、今、1,000万円台前半まで戻しているところです。

不動産探しでは、100万円単位で予算がどんどん上がっていきます。日常生活では考えられないような金額です。この金額分だけ現金が減ります、住宅ローンなら利息分も加算されて100万円は120万円にも150万円にもなります。

当初の予算を想定すること、想定する際に現実的な不動産市場や売り出されている内容なども含め、プロと相談しながらするのがベストですが、せめて、ご自身のなかでは行ってください。

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2015年08月03日

平成27年8月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.700〜2.100% ※2
全期間固定:1.950%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※2 期間限定キャンペーンあり

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.040%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.650% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.300% ※2
全期間固定:1.770%〜1.850%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.250%〜1.550% ※1
全期間固定:1.850%〜2.040%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

全期間固定系はやや下がり、短期系固定は上がるとこもあれば下がるとこもあり、変動金利は相変わらずの横ばい、変動幅はどれも0.05%の幅で、ほとんど変わらずという様相です。

不動産市場、特に郊外の住宅地では、様相はあまりよくありません。売りが鈍い、価格が下落傾向、このような状態なので売り出しも少ない、景気も不透明感があり、持ち家の方も賃貸暮らしの方も様子を見ている、という印象を受けます。

市場ですから、定期的にこのような状況になることがあります。こういう時、いつも、今が買いだな、買い時だなと毎回思う。お金があれば買い占めたいとさえ思う。

金利も低い、不動産価格も低迷、買えるなら、買ってもいい状況であるなら、今がチャンスです。(市場から見てなので無理したりタイミングが違うなら別です)

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2015年07月30日

下流老人になる要因と予防

「下流老人」という言葉が新しく出てきたらしい。

TV番組内で「新しい言葉」として使われていたが、老後不安、貧困、などなど、社会不安の言葉が多く使われすぎていて、「下流老人」という言葉もすでにあるものと思っていた。

言葉の通り、高齢者の貧困、老後の生活不安を表している。番組内では3つの“ない”が揃うと危ないとしていた。

その3つとは、1.収入が少ない 2.蓄えが少ない 3.頼れる人がいない。

生活に十分な収入があれば、お金の力である程度はカバーできる、蓄えも同じ。収入や蓄えが少なくても、頼れる人(もしくは話相手でも)がいれば、生活面や精神面での支えになる。

そして、下流老人(高齢者の貧困)に陥る3つの要因として、1.熟年離婚、2.独立しない子ども、3.思わぬ病気や事故に巻き込まれる、というものがあげられていた。

番組内では、老後にどれだけの生活費が必要か、年金収入は、老後資金の蓄えはいくら必要か、など、具体的な金額を示して生活モデルを出していたが、その前提が「持ち家、住宅ローン完済済み」であった。

以前は、高齢者に家を貸してくれないということも言われていたが、これだけの空き家があれば入居はなんとかなるようになった。しかし、その先の家賃支払いが続けていけるかどうか。

自宅の所有でなければ、その家賃分を老後資金の蓄えとしてプラスして考えておかなければならない。家賃5万円なら年間60万円、20年分で1,200万円。さらに諸雑費も必要。

このお金を老後生活資金として加えて、年金収入と貯蓄で賄えるようにする。年金は先細り(減額)傾向にあり、支える力(財政)も弱く、蓄えがどの程度あるかが明暗を分けると言う。

このことを考えて、現役時代の家賃部分を老後の住居費の前払いと考えよう、というのが現在の老後対策の一つになる。ただし、やみくもに家を買えばいいというものではなく、人生プラン、物件選定も重要になる。

老後も長く安心して暮らせる家、老後が始まる前に完済できる住宅ローンと資金計画、将来の生活にも支障がない地域、など。

老後のために家を買うべき、とまでは言いません。

しかし、住居については老後を前に考えなければならず、現役時代の過ごし方(生活全般)次第で変わってくることから、今だけを見て判断しない方がよいと思います。

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2015年07月02日

平成27年7月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.650〜2.050% ※2
全期間固定:2.020%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※2 期間限定キャンペーンにて10年固定1.25%

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.650%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.110%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.750% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.350% ※2
全期間固定:1.830%〜1.910%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.300%〜1.600% ※1
全期間固定:1.890%〜2.070%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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6月の長期金利が0.5%台の水準へと上昇したため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を上げてきました。10年固定では横ばいとした金融機関もございます。※7月2日現在では0.520%(長期金利)。

現在、国際金融市場では、ギリシャ、プエルトリコなどのデフォルト問題の影響がどのように出てくるのか読みづらく不規則な動きとなり、日本の為替、株式市場も迷走しているような印象を受けます。

日本と破たんした国の状況や仕組みが異なるため日本で同じようなことは起こらないと、専門家の方々は仰います。短期的にはそうなのかもしれませんが、相変わらずの財政状況から考えると中長期的には同じようなことが日本でも起こるのではと思います。

日本経済全体の問題となれば、個々での対応も限られて、住宅ローンの借り方どうこうではない根本的な問題(収入や雇用)なのかもしれません。

それでも、ハイパーインフレと想定すれば、住宅を借入金で購入しておいたほうがとなり、かつ、固定金利であればという対策が考えられます。

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posted by preseek_shibata at 12:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月25日

経済不安へのリスク回避策

昨日、日経平均株価が15年ぶりとなる2万0900円台となり、ITバブル期のピークだった高値(2万0833円)を超えた。

この株高は、アベノミクスによるもので、日銀の異常な金融緩和と年金資金の株式市場への流入によるもので、まさに「官製バブル」と言われる。官製バブルがITバブルを超えたということになります。

今後、安倍政権の支持率は株価に連動すると思っている政府は、さらに株高へ誘導するように郵政資金にも手を出そう(資金流入)としており、今しばらくは続きそうです。

確かに以前は、株式市場は日本経済・景気を映し出す鏡とも言われていましたが、官製の金融政策や国際的な投資による影響が大きくなり、これまでのように実際の経済状況を反映するものではなくなりました。

時価総額第一位のトヨタ自動車でも、生産見込みと実際の生産量がマイナスにずれることが続いていると言われ、これは実態景気のピークが過ぎたことを示すのではないかと推察されている。

日本一のトヨタ自動車でさえこのような状態であれば、中小零細企業などはどん底の状態であり、さらに、9週連続で上昇しているガソリン価格が追い打ちをかけ、生活者も含めて、瀕死の状態まで追い込まれている。

株式市場での連日の高値更新が話題にされているその一方で、ハチャメチャな財政運営と実態経済の弱さから国債(長期金利)に関して、危惧する声も上がってきている。

現在、日本国債の格付けは、中国や韓国より下位にあり、イスラエルやチェコ、オマーンと同レベルと位置づけられている。これにギリシャの財政問題が悪い方向へと流れれば、日本国債も引きずられるように状況が悪化(金利上昇)へと進むかもしれない。

日本経済の実態が悪く、さらに、金利上昇というダブルパンチで弱っているところで、再来年の消費税増税がとどめのパンチになるでしょうか。

不動産市場は、ストックの増加(供給過剰)・人口減少(需要の現状)という需給関係からマイナス方向へ下りている大きな流れがある。その先に、ダブルパンチにとどめのパンチという三段滝があるということですから、がくんと落ちるということでしょう。

今後のスタンスとして、所有欲がなく、生活の変化が短期スパンである方は家を買わない(賃貸)こととし、それでも持ち家の方がなにかといいのであれば、住宅ローンの借入金額をいかに減らし貯蓄をするかというポジションへ。

最近、火山や地震のニュースも増えています。これらのこともあるのか、地震保険料が20%近く値上げされるらしいです。

地震保険も経済不安も実は考え方は同じ。不動産を所有しない(賃貸生活)が一番のリスク回避で、持ち家の場合は、住宅ローンの残高を減らして貯蓄をする(現金残高を増やす)ことがリスク対策となります。

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posted by preseek_shibata at 14:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする