2016年01月06日

2016年、波乱の幕開けとなりました

2016年、世界同時株安という波乱の幕開けとなりました。昨年末は株高で終わり、生活実感とは違って、富裕層や大企業などでは好景気なのかなと思っていましたが、今年の厳しい状況を物語るような始まりです。

この株安は、新年早々の中東情勢悪化による連鎖かと思われますが、アメリカの利上げからくる新興国の経済情勢悪化などの下地があってのきっかけだったと感じます。

アメリカ利上げは、通常であれば、ドル高円安と進み、さらに輸出企業の利益が拡大すると思われますが、世界情勢不安から円が買われ円高に振れているようです。

円高になれば消費者物価の下落圧力となり家計には良い傾向となりますが、根本的な景気不安に、社会的負担(税や社会保険など)が増大し、消費が回復するところまではいかないように思えます。

バブル崩壊時も「年始大発会の株価下落」があったように、昨年までの不動産上昇傾向は終息し、地方や郊外で始まっている不動産市場下落が都心部でも起こりはじめ、全面安の総下落へと進んでいくかもしれません。

それを見越してか、特徴的な株価の動きがありました。大発会の4日、住友不動産の株価が昨年来の安値をつけました。

この要因は、政府がデフレ傾向を否定し、日銀の追加金融緩和の可能性がなくなり、さらに金利上昇による収益悪化を懸念したものと、昨年末のマンション傾斜問題による建築不信、タワーマンションによる相続税対策の監視強化も、収益を悪化させるものです。

住友不動産そのものの適正株価などは分からないので、個別の判断は避けますが、このことから読み取れるのは、2016年の不動産市場は厳しいというものです。

2016年は消費税再増税に向けての駆け込み需要(土地や新築は9月まで)があるので、それなりに維持されるでしょうが、2017年の春以降はその反動もあって、がたんと下落すると思われます。

このことを考えながら、売却する方はより早く動き出す、購入される方は多方面から見極めながらご判断されることをお勧めします。

追記:金融庁は銀行の金利上昇に対するリスク管理を厳しくするようです。このことにより、住宅ローンの特に長期固定金利の設定が見直されて、適用金利が高くなると予想されます。変動金利は金利変動リスクが債務者へと分散しているため、大きくは動かないかもしれません。

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2016年01月04日

平成28年1月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.910%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.000%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.620%〜1.690%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:1.050%〜1.500% ※1
全期間固定:1.740%〜1.870%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

1月の住宅ローン金利は、昨年12月の金利水準とほとんど変わっておりません。もうこれ以上ない低水準状態ですが、住宅ローンを獲得するため、各金融機関にて動きがございました。

まず、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行のメガバンク系で、今までほとんど動かなかった変動金利型で動きがございました。店頭金利(金利水準)は変わらないのですが、優遇幅を見直し、「優良なお客様」のみ限定して、さらに優遇して貸出金利を低くしてきました。住宅ローンを借りる方の4割は変動金利と言われ、その主要層へのアプローチかと思われます。

また、地方銀行系では、京葉銀行が従来の保証料無料対応に加えて、日常生活賠償責任保険(家族全員)、交通事故死亡保険(本人)を銀行負担で付帯しました。千葉興業銀行では従来より、がん保険(保険料銀行負担)の付帯をしております。

本年初日、長期金利は0.270%、日経平均株価は19,000円切りと、今年も低金利状態が続くのかと思わせる出だしでした。

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2015年12月14日

長期の住宅ローンで柔軟さを封じ込めないように

古き良き昭和期よりは、いい意味で軽くなってきましたが、住宅は一生に一度の買い物、マイホームが人生の目標と言われることがあります。

最長の35年で住宅ローンを組み、それでも足りなければ親子リレー(二世代)ローンを組んでも、住宅取得・マイホームを目指される方が多くいらっしゃいます。

高度成長期、バブル期、インフレが進行する時代であれば、不動産価格の上昇により相対的に住宅ローンが目減りしました。このような時ならば、無理してでも、借りられるだけ借りて不動産を購入することは正解でした。

しかし、このような幸運な時代が終わり、バブル崩壊後、21世紀に入り、デフレが進行する時代となりました。インフレとデフレは反対の現象ですから、対応も逆になります。

インフレ時は借りられるだけ借りるであれば、デフレ時は減らせるだけ減らす(買わないという選択さえあり)ということになります。

先々、収入が確実に増加するという見込みがあれば超長期の住宅ローンを組んでいただいてもよろしいですが、収入が頭打ち、教育費と老後資金が増加傾向にある中、住居費を節約することが家計を防衛する鉄則となります。

不動産が値上りする時勢なら資産形成のための購入となります。不動産が横ばい、下落傾向(建物が古くなるだけ減価)なら、あくまでも暮らすための道具であり、消費財と考えておくべきです。

比較的高額な消費財であるクルマのローンが5年から7年であれば、住宅はその倍の10〜15年程度、長くても20年程度の返済期間で考えておくといい。

これにより、住宅ローンの残債減額のペースと不動産評価の減価のペースがかみ合い、いざというときの選択肢を広げることができ、なにかのときに対応しやすくなります。

柔軟さを封じ込めないためには、賃貸がいいというお考えもあります。それも正しいことですが、持ち家がダメということではありません。いざという時に動けるかどうかがの見極めです。(究極は現金の購入)

現在、空き家の増加が問題となっております。

これだけ空き家があるなら、それに比例して中古住宅の価格は割安になります。これを有効活用して、住宅ローンを抑えることが手堅い選択肢になります。

政治、行政も、空き家が社会問題だというなら、新築の優遇方針を転換し、今までの新築優遇を戻すくらいの新築冷遇がちょうどいいのでは。

新築はお金持ちのステータスということとし、中古住宅の評価が見直されて高く評価されるようになれば、今現在、すでに住宅を所有している方の家計も救われます。経済としても、社会としても良い効果が出るような気がします。

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2015年12月13日

いざとなれば売ってチャラにできるように

いざというとき、いつでも返せる金額に抑えておくことが、住宅ローンを借りるときの鉄則、原則です。

いつでも返せる金額というのは、現金・預貯金でもっておく必要はありません(それであれば理想ですが)。ここで言う、いつでも返せる金額とは、売れば、とりあえずは住宅ローンがなくなる、ということです。

戸建てにしろ、マンションにしろ、長年暮らしていく間に、建物の経過年数による減価はあります。また、不動産市場の変動による価格の変化も生じます。

このようなことを想定し、常に住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態にしておく。売却する際には、仲介手数料などの諸経費も必要となり、また、引っ越しに伴う費用も必要となります。

2,000万円で売れそうな不動産であれば、それに対して住宅ローンの残高を1,900万円以下にしておく。3,000万円なら2,800万円、4,000万円なら3,700万円というように。

購入当初は、3,000万円の中古不動産を購入した場合、借入年数が短くて不動産の減価と同じペースで住宅ローンの残高が減るのであれば、さらに、売却・住み替えの費用を現金で保持していれば、100%ローンでも大丈夫です。

しかし、30年、35年と長い期間にわたる住宅ローンの場合、当面(10年から20年)、残高の減少は緩やかになるため、その分だけ、購入時に自己資金を投下しておくことが必要です。

頭金(自己資金−購入時諸経費)を2割は入れておきましょう、と、住宅ローンの教科書に記載されているのは、このことも理由になっております。

新築のマンションや戸建てを購入した場合、販売経費や分譲会社の利益が不動産価格に上乗せされています(新築プレミアム)ので、その分は確実に自己資金で賄っておく必要があります。

築10年以内で競売になってしまうケースが多く見受けられることが、このことを示しています。

この原則を外して住宅ローンを組んだ状態で、さらに、社会情勢やご家族の状況などで問題が重なってしまった場合、住宅ローン破たんの可能性がぐんと高まります。

売却して住宅ローンがチャラになるなら、住宅ローンが原因となって破たんとなることはありません。

競売や任意売却などの住宅ローン破たんは当然ですが、転勤などのやむをえない事情や単純に住み替えたい場合など、人生の転機に柔軟に対応するため、快適に暮らしていくためにも、ぜひ守りたい点になります。

家賃並みの返済で買えますよ、とはセールストークであって、いざというときに逃げられないかもしれないという含みまで説明して、その対処をしておいてこそ、本来あるべき営業です。

高度成長期、バブル期であれば、不動産価格の上昇で、このようなセールスでも購入者が困るようなことはおきませんでした。

しかし、日銀の異常な金融緩和でもインフレがおきない現在、昭和期のような営業は時代錯誤。それでも、つられてしまう方がいるから、今でも使われています。

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2015年12月01日

平成27年12月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.920%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.010%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.640%〜1.720%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.830%〜1.910%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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12月の住宅ローン金利は、11月の適用金利とほとんど変わっておりません。見間違えではないかと適用月を何度も確認してしまったほど、どの銀行もほとんど変更なしです。現在の長期金利は0.3%をちょっと超えたり、ちょっと下回ったりと、大きな動きもなく、低金利状態で推移しております。

12月に入ると来年度の税制改正の動きが本格化してきます。再来年の消費税再増税が迫る中、軽減税率を採用するのかどうか。税制は、公平・中立・簡素の三原則がありますが、軽減税率はこの原則を見事に逆らう内容となります。

低所得層向けと言いながら高所得者が恩恵に与ることが予想され(公平に反する)、中立は業界や会社それぞれに恩恵の差が生じ(中立に反する)、複雑になる複数税率(簡素に反する)と、見事なものです。さらに、財政負担も生じるということで、なんのためにやるのか。

本来の仕事もできていない、景気低迷と結果も出せていないなか、いろいろ低俗な問題が発覚し続ける政治屋。年金も数兆円単位で損失を出しているようで、自身の生活・老後は自身で対応するしかないということです。

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2015年11月19日

下流老人にならないためには現役時代から対策を

毎年、12月1日に選ばれる「流行語大賞」。まだ1ヶ月を残して選ばれることに違和感を抱きつつ、なにが選ばれるか気にしております。

ノミネートを見て、これって今年?と思ってしまう言葉(すでに終わった)、これって流行った?と思う言葉(初めて聞いた)などあるなか、あんまり、お笑い系の言葉ばかりになってしまわないようにと願っております。

さて、そのノミネートされた言葉の中で、特に深刻で、今年だけのものではなく、これからも続いて定着しそうなのが「下流老人」。

この言葉を生み出した新書「下流老人・一億総老後崩壊の衝撃 (朝日新書) 」では、下流老人を「生活保護基準相当で暮らす高齢者、およびその恐れがある高齢者」を定義し、約300万人が該当し、他人事ではないと警笛を鳴らしている。

下流老人(老後破綻、貧困高齢者なども同じ)に陥るパターンとして、「1.高額な医療費 2.介護施設に入居できない 3.子どもがワーキングプアや引きこもりで親に寄りかかる 4.熟年離婚 5.認知症でも周りに頼れる家族がいない」をあげている。(複合的になることも)

現実にこのような事態となってしまったことは、行政などの福祉にお任せするしかない。考えておきたいのは、このようにならないためにはどうすればいいのかということ。

結局のところ、現役時代から老後の対策を取っているか、現役時代にどのように過ごしていくのかが、もっと端的に言えば、いくらお金を持っているのか。

お金があれば、医療や介護福祉は得られ、家族からの影響にも耐えられる。世知辛いかもしれませんが、人は寄ってきます。

老後資金をいくら蓄えればいいのか、寿命も延びており、物価や医療費なども上昇して、具体的な金額は様々な数値が出てきておりますが、とにかく、できる範囲で少しでも多く、という意識でいくしかない。

教育費は、子供の幸せ(生涯収入)にもつながり、さらに間接的には自身(親)の負担軽減にもつながるので、お習い事は別としても学力系は惜しみたくない。

それではなにを削ればいいのか。細かいところで外食費、大きなところでは住居費になる。

住居費は、買うことができる、返すことができる、という考えからではなく、少しでも早く返済を終わらせることを念頭に予算を考える。より早ければ早いほどいいが、ベストは60歳までに完済、遅くとも65歳まで、それ以上先まで返済が続くとなれば、下流老人へ近づいてしまう。

すてきなモデルハウスや住宅展示場、テレビやネットなどの媒体で、すてきなお住まい、おしゃれなインテリア、優雅な暮らしぶりを見ると憧れてしまいます。(私自身が)

しかく、返済を考えて予算が足りるなら、初めて現実に考えられるもので、さきに「理想の住まい」から考えてしまうと、それを我慢して、妥協して買うことになり精神的にもつらい。(買った家に満足できなくなる)

まずは、老後のこと、教育や家計のことを考えて、それから探し始めましょう。

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2015年11月15日

秋の仲介手数料・半額キャンペーン

世間では連日のように、横浜市で起こりました「マンション傾斜、杭工事データ改ざん事件」のニュースが取り上げられております。

三井、住友、日立、旭化成と、世界的な大企業の失態ということで、特に注目されております。(さらに、住友、三菱、大京などのトップブランドも掘り起こされました)

なぜ、大企業だから注目を浴びたのか。「大企業だから安心、大企業だから大丈夫」というような根幹が崩れたからになりません。

現在、TBSで放送中の「下町ロケット(1・2)」、さらに「半沢直樹」が、高視聴率になる背景ともつながっているように思えます。

「横浜市のマンション傾斜、杭工事データ改ざん事件」関連コラム一覧

〜本題〜

さて、秋も深まり、横浜のマンション傾斜事件などもあり、11月後半から年末にかけて、不動産市場が落ち着いてくると思われます。

そこで「仲介手数料・半額キャンペーン」を実施することとしました。

平成27年11月16日(月)より12月19日(土)までに、「不動産売買契約」「売却の媒介契約」を締結頂きました方の取り扱い仲介手数料を、法定上限額の半額とさせていただきます。

なお、対象の契約は売買金額・媒介金額が1,000万円以上になります。

【売却】インターネットより無料査定受付中です。

【中古マンション】マンションカタログ、瞬間査定機能付

〜追記〜

今日はこの寒い雨の中、高校野球の明治神宮大会が開催されております。この記事を書いている平成27年11月14日・12時24分現在、ネットの速報によると「木更津総合VS大阪桐蔭」の試合は、6回表の攻撃中で、2対3で木更津総合がリードされているとのことです。

その他の千葉県高校スポーツ予定:11月14日「高校ラグビー千葉県予選準決勝」、15日「高校サッカー千葉県予選決勝」、21日「高校駅伝関東大会(南関東予選)」

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2015年11月12日

住宅ローン破たんにならないための設定ライン

住宅ローンが返済できなくなり、最後に行きつくところは裁判所による強制的な売却と債権回収になる「競売」。

その一歩手前で、債権者と協議をしながら売却・債権回収をするのが「任意売却」。

不動産流通市場を見ていると、「任意売却物件」と表記されている物件が多く目につくようになった。

はたして、住宅ローンの返済ができなくなる人がどのくらいいるのだろうか。

住宅金融支援機構やネットの記事などから、住宅ローン破たん(ギブアップ)は0.5%強程度(200人に1人)ではないかと推測される。

これが多いのか少ないのかは判断ができないが、3ヶ月以上の延滞(ギリギリ踏ん張っている)は0.9%前後となり、ちょっと景気が悪くなれば、住宅ローン破たんは100人に1人以上の割合になることが予想される。

これも厳密なデータがあるわけではなく、あくまでも見聞した内容からの推察ですが、返済比率が25%を超えるか超えないかで、住宅ローン破たんの可能性は大きく変わるようです。

年収500万円なら年間の返済が125万円以下、年収800万円なら同200万円以下となりますが、個人的にはこれでも返済比率は高い(返済が多い)と感じます。

できれば返済比率を20%以下に抑えたい。 年収500万円なら年間の返済額を100万円以下、年収800万円なら同160万円、さらに、この金額を、住宅ローンの返済と固定資産税、管理費や修繕積立金も含めた「住居費」とするとより安全度が高まる。

これから、日本経済が高度成長し収入が増えていくのであれば、多少きつい返済でもやっていけるのかもしれません。(高度成長期の買い方)

しかし、根っこの景気に明るい兆しも見えず、さらに、消費税、物価、社会保険関係など、支出の増加は確実視されています。教育費も高くなる傾向から、住居費は抑えられる限り抑えた方がいい。

住宅ローンの返済が完了したあと、老後生活や住み替えなども考えられます。住宅ローン破たんまで考えないとしても、やはり、住居費負担は少なくしておいた方がよいと思います。

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2015年11月02日

平成27年11月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2(休止中)
全期間固定:1.920%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.010%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.640%〜1.710%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.760%〜1.920%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

11月の住宅ローン金利は、10年固定と全期間固定の中長期タイプで下がりました。

これは、長期金利の動向によるものですが、日銀の物価上昇目標が未達で終わり、今後しばらくは利上げが難しいということで低金利状態が続いているようです。

先月、政府が「新三本の矢」を発表しましたが、「1億総活躍」というキャッチコピーだけで具体策はなく、日本経済好転の兆しは見えてきません。

おそらく、消費税の再増税により一時的には動くかもしれませんが、好天要素ではないため、この低金利状態は続くことになると思われます。

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2015年10月01日

平成27年10月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.960%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.050%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.250% ※2
全期間固定:1.730%〜1.820%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.790%〜1.970%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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10月の住宅ローン金利は、10年固定の中長期タイプがわずかですが上がりました。長期金利の動向によるものですが、0.05%の引き上げ幅なのでほぼ横ばいと考えてよさそうです。

今後の金利動向は、短期的には乱高下を繰り返している株式市場、中長期的には景気の動向に左右されます。どちらも金利上昇を抑える動きになると予想されておりますので、日本経済の破綻、政治や日銀の意味不明な動きがなければ、このまま低金利状態が続くと思われます。

10月より、とうとう「マイナンバー制度(マイナンバーカードの支給)」が始まります。適切に運用されている限り。普通に暮らしていく分には大きな影響はない制度と思われます。影響を受けるのは、富裕層、隠し資産や隠れ収入を持っている人と言われております。

これが、金融や投資市場にどのような影響を及ぼすのか。じっくりと出てくるものでしょうが、金利動向にも影響を与えるかもしれません。(日本経済にも)

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2015年09月01日

平成27年9月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年9月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.910%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.000%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.750% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.200% ※2
全期間固定:1.730%〜1.820%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.820%〜2.000%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

9月の住宅ローン金利は、10年固定、全期間固定などの中長期タイプが下がりました。株安、円高などの影響により長期金利が下がったことによります。

また、各銀行ともキャンペーンなどにより住宅ローン獲得競争を強めています。千葉銀行の10年固定1.1%、三菱東京UFJ銀行の全期間固定1.7%台など、今までにないくらいの低金利を打ち出してきています。

本日の株式市場でも、日経平均700円超安と8月からの下落傾向が続き、18,000円近くまで落ちてきています。それと引き換えに長期金利も下がり0.360%という水準になっております。

これらは中国ショックによるところですが、株式市場だけではなく、爆買いなどと言われた個人消費、投資マネーで潤った都心部のマンション市場にまで影響するのかどうか、日本経済の一角を占めていたことから左右されることになります。

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2015年08月08日

良い物件を買っても大丈夫か

私自身の体験談として、いつも、クルマを買い替える時、長年依頼している中古車屋さんの社長に「予算は100万円(できれば乗り出し※)で」とお願いします。※乗り出しとは諸経費も含めた込み込み料金。

それでも、結局、車両価格が120〜130万円、乗り出し価格で130〜140万円程度となります。なんども同じことを繰り返しているので、私も社長も、いつものことで予算は上がるのでしょ、という予定調和になっています。

なぜ、スタートの予算が100万円だったのに、3割も予算が上がってしまったのか。

最初は、贅沢禁物、上を見たらきりがないと、予算の中で探そうとします。それでも、いろいろなクルマを見ていると、年式は新しい方が、走行距離は短い方が、事故歴もない方が、色は・・色がいいかな、この機能も付いているといいな、車種のグレードも、、などと考えているうちに、気持ちも入ってしまって、結果的に予算が上がってしまうのです。

何度も同じことを繰り返しているので、本来の予算は150万円弱、でも、最初から150万円以内と設定すると、同じ過ちで結果200万円となりそうなので、戒めのため、予算を超えないために、あえて、予算は100万円からスタートとしています。

最近の中古車売買はネットなどの普及もあり、地域を問わずに購入できるようになったため、以前よりは幅広い中から選べるようになりました。それでも、予算の中でうまく希望が折り合うのが難しい。それは、オーダーではなく、今、市場にあるものを、売主側の意向(条件)とにらめっこしながらとなるためです。

買おうとしたそのタイミングで、売り出されている物から選んで購入する。中古車の購入は不動産の購入と実に似通っています。

不動産を買うために探す際、当初の予算は2,000万円として、具体的な物件を探すうちに、やっぱり・・駅が、駅からは徒歩・・分、広さは、築年数は、機能や設備は、街並みは、生活利便性は、などなど、希望が満載となって、予算が2,500万円、3,000万円と上がっていくことになります。

ここで、ハタと気づき、希望条件の整理、優先順位をつけて、条件の選別などができればいいのですが、ほとんどの方は、予算の方を上げるかどうかの検討をしてしまいます。

これは、不動産営業の鉄則「いかに予算を上げられるかが営業マンの腕だ」という風習も影響しているかもしれません。「毎月の家賃で考えれば月1万円増えるだけですよ、家計の節約、年2回の旅行を1回に、毎月の外食を1回見送るだけで、買えるようになりますよ」と、営業マンはささやきます。

予算が上がることを想定していなくても、たまたま当初の予算が小さく見積もられていたという方も多く、ご購入される方の状況などから予算を上げるという選択肢があるケースもあります。

しかし、住宅ローン破たんまではいかなくても、返済が苦しくなったというケースは、そもそもの購入段階から踏み間違えていることが原因になっている。

不動産は、今しか売り出されていない、次はいつになるかわからない、どんな物件が出てくるかわからない、という予測が難しいという側面があります。

待ってみて、良い方向に進むことも想定できますが、もし出てこなかったら、と考えてしまうと、買える時に買ってしまおう(もしくは見たら買いたい気持ちになってしまった)となります。

私も、今、スタート予算を1,000〜1,200万円くらいから物件を見ていますが、駅からの距離、状態(築年数や内装)、所在階(陽当たりは気にしていませんが眺望とプライバシー性)などから2,000万円超まで上がって、しかし、肝心のお金がないので諦めて(自分で自分に水をかけた)、今、1,000万円台前半まで戻しているところです。

不動産探しでは、100万円単位で予算がどんどん上がっていきます。日常生活では考えられないような金額です。この金額分だけ現金が減ります、住宅ローンなら利息分も加算されて100万円は120万円にも150万円にもなります。

当初の予算を想定すること、想定する際に現実的な不動産市場や売り出されている内容なども含め、プロと相談しながらするのがベストですが、せめて、ご自身のなかでは行ってください。

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2015年08月03日

平成27年8月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.700〜2.100% ※2
全期間固定:1.950%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※2 期間限定キャンペーンあり

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.040%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.650% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.300% ※2
全期間固定:1.770%〜1.850%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.250%〜1.550% ※1
全期間固定:1.850%〜2.040%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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全期間固定系はやや下がり、短期系固定は上がるとこもあれば下がるとこもあり、変動金利は相変わらずの横ばい、変動幅はどれも0.05%の幅で、ほとんど変わらずという様相です。

不動産市場、特に郊外の住宅地では、様相はあまりよくありません。売りが鈍い、価格が下落傾向、このような状態なので売り出しも少ない、景気も不透明感があり、持ち家の方も賃貸暮らしの方も様子を見ている、という印象を受けます。

市場ですから、定期的にこのような状況になることがあります。こういう時、いつも、今が買いだな、買い時だなと毎回思う。お金があれば買い占めたいとさえ思う。

金利も低い、不動産価格も低迷、買えるなら、買ってもいい状況であるなら、今がチャンスです。(市場から見てなので無理したりタイミングが違うなら別です)

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2015年07月30日

下流老人になる要因と予防

「下流老人」という言葉が新しく出てきたらしい。

TV番組内で「新しい言葉」として使われていたが、老後不安、貧困、などなど、社会不安の言葉が多く使われすぎていて、「下流老人」という言葉もすでにあるものと思っていた。

言葉の通り、高齢者の貧困、老後の生活不安を表している。番組内では3つの“ない”が揃うと危ないとしていた。

その3つとは、1.収入が少ない 2.蓄えが少ない 3.頼れる人がいない。

生活に十分な収入があれば、お金の力である程度はカバーできる、蓄えも同じ。収入や蓄えが少なくても、頼れる人(もしくは話相手でも)がいれば、生活面や精神面での支えになる。

そして、下流老人(高齢者の貧困)に陥る3つの要因として、1.熟年離婚、2.独立しない子ども、3.思わぬ病気や事故に巻き込まれる、というものがあげられていた。

番組内では、老後にどれだけの生活費が必要か、年金収入は、老後資金の蓄えはいくら必要か、など、具体的な金額を示して生活モデルを出していたが、その前提が「持ち家、住宅ローン完済済み」であった。

以前は、高齢者に家を貸してくれないということも言われていたが、これだけの空き家があれば入居はなんとかなるようになった。しかし、その先の家賃支払いが続けていけるかどうか。

自宅の所有でなければ、その家賃分を老後資金の蓄えとしてプラスして考えておかなければならない。家賃5万円なら年間60万円、20年分で1,200万円。さらに諸雑費も必要。

このお金を老後生活資金として加えて、年金収入と貯蓄で賄えるようにする。年金は先細り(減額)傾向にあり、支える力(財政)も弱く、蓄えがどの程度あるかが明暗を分けると言う。

このことを考えて、現役時代の家賃部分を老後の住居費の前払いと考えよう、というのが現在の老後対策の一つになる。ただし、やみくもに家を買えばいいというものではなく、人生プラン、物件選定も重要になる。

老後も長く安心して暮らせる家、老後が始まる前に完済できる住宅ローンと資金計画、将来の生活にも支障がない地域、など。

老後のために家を買うべき、とまでは言いません。

しかし、住居については老後を前に考えなければならず、現役時代の過ごし方(生活全般)次第で変わってくることから、今だけを見て判断しない方がよいと思います。

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2015年07月02日

平成27年7月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.650〜2.050% ※2
全期間固定:2.020%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※2 期間限定キャンペーンにて10年固定1.25%

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.650%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.110%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.750% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.350% ※2
全期間固定:1.830%〜1.910%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.300%〜1.600% ※1
全期間固定:1.890%〜2.070%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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6月の長期金利が0.5%台の水準へと上昇したため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を上げてきました。10年固定では横ばいとした金融機関もございます。※7月2日現在では0.520%(長期金利)。

現在、国際金融市場では、ギリシャ、プエルトリコなどのデフォルト問題の影響がどのように出てくるのか読みづらく不規則な動きとなり、日本の為替、株式市場も迷走しているような印象を受けます。

日本と破たんした国の状況や仕組みが異なるため日本で同じようなことは起こらないと、専門家の方々は仰います。短期的にはそうなのかもしれませんが、相変わらずの財政状況から考えると中長期的には同じようなことが日本でも起こるのではと思います。

日本経済全体の問題となれば、個々での対応も限られて、住宅ローンの借り方どうこうではない根本的な問題(収入や雇用)なのかもしれません。

それでも、ハイパーインフレと想定すれば、住宅を借入金で購入しておいたほうがとなり、かつ、固定金利であればという対策が考えられます。

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2015年06月25日

経済不安へのリスク回避策

昨日、日経平均株価が15年ぶりとなる2万0900円台となり、ITバブル期のピークだった高値(2万0833円)を超えた。

この株高は、アベノミクスによるもので、日銀の異常な金融緩和と年金資金の株式市場への流入によるもので、まさに「官製バブル」と言われる。官製バブルがITバブルを超えたということになります。

今後、安倍政権の支持率は株価に連動すると思っている政府は、さらに株高へ誘導するように郵政資金にも手を出そう(資金流入)としており、今しばらくは続きそうです。

確かに以前は、株式市場は日本経済・景気を映し出す鏡とも言われていましたが、官製の金融政策や国際的な投資による影響が大きくなり、これまでのように実際の経済状況を反映するものではなくなりました。

時価総額第一位のトヨタ自動車でも、生産見込みと実際の生産量がマイナスにずれることが続いていると言われ、これは実態景気のピークが過ぎたことを示すのではないかと推察されている。

日本一のトヨタ自動車でさえこのような状態であれば、中小零細企業などはどん底の状態であり、さらに、9週連続で上昇しているガソリン価格が追い打ちをかけ、生活者も含めて、瀕死の状態まで追い込まれている。

株式市場での連日の高値更新が話題にされているその一方で、ハチャメチャな財政運営と実態経済の弱さから国債(長期金利)に関して、危惧する声も上がってきている。

現在、日本国債の格付けは、中国や韓国より下位にあり、イスラエルやチェコ、オマーンと同レベルと位置づけられている。これにギリシャの財政問題が悪い方向へと流れれば、日本国債も引きずられるように状況が悪化(金利上昇)へと進むかもしれない。

日本経済の実態が悪く、さらに、金利上昇というダブルパンチで弱っているところで、再来年の消費税増税がとどめのパンチになるでしょうか。

不動産市場は、ストックの増加(供給過剰)・人口減少(需要の現状)という需給関係からマイナス方向へ下りている大きな流れがある。その先に、ダブルパンチにとどめのパンチという三段滝があるということですから、がくんと落ちるということでしょう。

今後のスタンスとして、所有欲がなく、生活の変化が短期スパンである方は家を買わない(賃貸)こととし、それでも持ち家の方がなにかといいのであれば、住宅ローンの借入金額をいかに減らし貯蓄をするかというポジションへ。

最近、火山や地震のニュースも増えています。これらのこともあるのか、地震保険料が20%近く値上げされるらしいです。

地震保険も経済不安も実は考え方は同じ。不動産を所有しない(賃貸生活)が一番のリスク回避で、持ち家の場合は、住宅ローンの残高を減らして貯蓄をする(現金残高を増やす)ことがリスク対策となります。

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2015年06月21日

マイナンバーで不動産取引も捕捉される日は近い

マイナンバー制度のスタートが気づかぬうちに近づいてきました。先日の年金機構からの情報流出など危険視もされておりますが、批判もどこ吹く風と、着々と実施へ進んでおります。

マイナンバー制度がスタートすることにより、今もこれからも利用方法や活用される仕組みなどが、ぞくぞくと増えていき、伝わってくることでしょう。その第一弾が先日報道されました。

「医療費控除、領収書不要に 17年メドにマイナンバー活用 (日本経済新聞、2015年6月19日付朝刊)」

 政府は家族の医療費が一定額を超えた場合に税負担を軽くする医療費控除を使いやすくする。現在は1年分の領収書を保存、確定申告の際に提出しなければならないが、税と社会保障の共通番号(マイナンバー)制度で集積する医療費のデータを使うことで、大半の領収書は出さなくてよくなる。インターネットで手続きする場合でも領収書の内容を入力する必要がなくなる。2017年夏をメドに始める。

医療費控除とは、1年間の医療費(扶養家族全体、保険で補填された額を除く)が10万円を超える場合、超えた金額を所得から差し引き、課税所得を減らすことができる。

その結果、所得税が減るが、確定申告の必要性があり、その際、会社経理以上の手間がかかる。このため、金額が小さい場合などは、煩わしさから申告を行い人が多い。

これが、マイナンバー制度を活用することにより、領収書の添付がなくなるため、煩わしさが軽減され、国民の利益につながるというもの。

まだ運用が始まっておらず、また開始後も改善されていくことになるだろうから、この仕組みの評価はできませんが、取り組みそのものは近未来の走りのようで、ありだと思います。

ただし、先の情報流出など、運用するソフト面(人)に問題があれば、いくらよい仕組みでもマイナス効果ばかりが強くなってしまう。

この仕組みを聞いて、将来的には、不動産取引とマイナンバー制度が連動して運用されるようになるのだろうなと思った。

マイナンバー制度運用開始後に不動産を購入した人が、その不動産を売却するときに、購入費用、売却金額と費用などがすべて税務署に捕捉され、申告なしに課税され、通知書と納付書が届くようになる。

売却までいかずとも、住宅ローン控除、贈与税、登録免許税、不動産取得税、さらに、不動産取得後の固定資産税等、不動産貸付業(賃貸業)なら不動産取得まで、マイナンバー制度との可能性は多い。

これを、税務署などが勝手にやってくれて手間が省けていいと思うか、すべての行動(お金の流れ)が捕捉されて気味が悪い(悪さはできない)と思うか、その人の性格や資産状況によって変わるのでしょうね。

私は基本的に、特に見られても知られても困るようなお金のやり取りもないので、便利になればいいなと思います。

余談:先日届いた健康保険料の通知を見てその金額の高さに怒りさえ覚えました。税も年金も社会保険料も延滞なく支払いますが、無駄に使われたくない気持ちが強まりました。

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2015年06月18日

所得税の減税措置・住宅ローン控除の延長

消費税の再増税時期の延期により、住宅ローン控除や所得税の税額控除の適用期限が延長となりました。従来の平成29年12月31日までに居住開始から、平成31年6月30日までに居住開始での適用となります。

適用期限までに居住を開始した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンを有し、一定の要件を満たすとき、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて所得税額から控除できます。

※控除可能金額が残る場合は住民税にも適用されます。控除限度額は9.75万円。

この控除できる金額は、建物の内容と消費税の課税状況により異なります。

一般住宅の場合、消費税8%もしくは10%が適用された建物の取得であれば、年末残高4000万円以下の部分の1%となり、それ以外(消費税非課税)では2000万円以下の部分までが対象となります。

認定住宅※の場合、消費税8%もしくは10%が適用された建物の取得であれば、年末残高5000万円以下の部分の1%となり、それ以外(消費税非課税)では3000万円以下の部分までが対象となります。

認定住宅とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を言います。

すでに消費税が5%ということはありえませんので、消費税が課税されていれば4000万円(若しくは5000万円)が対象となります。

新築はまず課税されておりますが、中古住宅の場合、宅建業者や法人が売主なら課税対象、一般の方が売主なら非課税となります。土地はいずれの場合でも非課税です。

住宅の取得以外でも、特定の増改築工事に係る住宅ローン控除、認定住宅の新築工事、または既存住宅の耐震改修※などの工事をした場合の所得税額の特別控除も平成31年6月30までに延長されました。

※住宅ローンの利用は問わず工事代金の一定額を控除。耐震改修以外にバリアフリー工事、省エネルギー工事も対象となります。一定の要件はございます。

それぞれの適用要件などは、税務署もしくは税理士へご確認ください。一般的な内容であれば不動産会社やハウスメーカーでも確認できます。

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登録免許税と不動産取得税2015

不動産購入時に係る税金の主なものは「登録免許税」と「不動産取得税」になります。この二つの税金にて2015年(平成27年度)に改正された内容をお知らせいたします。※一般的な住宅に該当するものを抜粋。

1. 登録免許税

土地の売買による所有権の移転登記等に対する税率の軽減措置、住宅用家屋の所有権の保存登記若しくは移転登記又は住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する税率の軽減措置は、平成29年3月31日まで延長されました。

所有権移転登記:土地1000分の20を1000分の15、住宅用家屋1000分の20を1000分の3(特定認定長期優良住宅は戸建て1000分の2・マンション1000分の1・認定低炭素住宅1000分の1)

所有権保存登記:住宅用家屋1000分の4を1000分の1.5(特定認定長期優良住宅は1000分の1・認定低炭素住宅1000分の1)

抵当権設定登記:住宅用家屋の新築または取得をするための場合、1000分の4を1000分の1

※各軽減措置を受けるにあたり一定の要件がございます。適用の可否は担当する不動産会社、ハウスメーカーへご確認ください。

2. 不動産取得税

住宅及び土地の取得に係る標準税率4%を3%とする特例措置、宅地評価土地の取得に係る課税標準を価格の2分の1とする特例措置を、平成30年3月31日まで延長する。

登録免許税と違い、自己居住用の不動産購入に対する不動産取得税は軽減措置が充実しており、課税されないケースが多くなります。※登録免許税は税額の大小は別としてほとんどのケースで課税されている。

購入する土地の面積が200平米を超えなければ税額ゼロとなるケースが多く、築年数が20年以内(マンションなどは25年以内)の建物も税額ゼロとなることが多く、さらに築年数が軽減措置の基準より古くても耐震基準適合証明書の取得などでカバーされる。

原則、自宅の購入なら不動産取得税は軽くしようという方針のようです。※千葉県のケース。

注意:税務のことは税務署および税理士への確認や相談が基本です。不動産業でも基本的な部分でのフォローは行いますが、税務の専門家までには至りません。

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2015年06月15日

住宅資金贈与の特例改正

消費税の再増税(2017年春)を控え、前回の消費税増税後の消費低迷の結果を見て、次回の再増税時には反動を抑えようと税制が改正されました。

消費税の再増税がされるのはまだ2年先、駆け込み需要が始まるのは早くても来年からかと、まだ、消費税の再増税に備えた営業まで行っておらず、勉強ができていなかったなか、昨日ご相談にお越しになられた方より質問され、即座に回答できなかった。

質問された内容は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置」という税制についてです。

改正後の税制内容を列記いたします。

適用期限:平成31年6月30日まで

非課税限度額イ):消費税10%が適用された住宅用家屋の取得等の資金贈与の場合、平成28年10月から平成29年9月まで良質住宅なら3,000万円、一般住宅なら2,500万円、平成29年10月から平成30年9月まで良質住宅なら1,500万円、一般住宅なら1,000万円、平成30年10月から平成31年6月まで良質住宅なら1,200万円、一般住宅なら700万円。

非課税限度額ロ):上記イ以外の住宅用家屋の取得等の資金贈与の場合、平成27年12月まで良質住宅なら1,500万円、一般住宅なら1,000万円、平成28年1月から平成29年9月まで良質住宅なら1,200万円、一般住宅なら700万円、平成29年10月から平成30年9月まで良質住宅なら1,000万円、一般住宅なら500万円、平成30年10月から平成31年6月まで良質住宅なら800万円、一般住宅なら300万円。

特記:通常の暦年単位の贈与税基礎控除110万円との併用適用は可。例:住宅資金の特例1,000万円+通常基礎控除110万円=1,110万円までは贈与税は非課税。

適用条件:贈与を受ける人は20歳以上で所得金額2,000万円以下、自己の居住用に供すること、直系の尊属から贈与を受けること。一定の家屋の要件に該当すること。

一定の家屋:登記簿上の面積(マンションは注意)で50〜240平米、1/2以上が自己居住用建物、中古住宅の場合は築20年以内(マンションなどは築25年以内)、築年数が超過している場合は耐震基準適合証明書などの取得があること、増改築工事も一定の条件の元に対象、土地も家屋とともに取得もしくは建築前の先行取得なら対象(期間注意)。

良質住宅の条件:省エネルギー対策等級4、耐震等級が2以上、免震構造建築物、一次エネルギー消費量等級4以上、高齢者配慮対策等級3以上、このいずれかの基準を満たしている住宅。

--以上。

金額を贈与時期によって変えているのは、特例を終わらせる時期に向かって衝撃が少なくなるように緩和措置を設けているのだろうが、毎度、景気対策などで、延長なり改変されるのであれば、区切りを少なくしてもいいのではないか。

また、中古住宅の流通を促進しようという大きな流れの中、こういう現場の小さな一つ一つの政策では、やはり新築偏重の傾向が出るのはいかがなものか。

既存の住宅を有効に活用してもらおうというのなら、一般住宅と良質住宅の区別、築年数による可否などを無くすくらい思い切って、自宅であることと、所得制限だけという政策にしてもいいのではないか。

税制全般に言えることですが、複雑怪奇にしすぎて、使いづらくなり、かえって、政治や行政の真意を汲みにくいものになっているように思えます。

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