2017年09月09日

競売・任意売却の対象にならないためには

毎月送られてくる競売情報誌を眺めていると、競売までに至った原因(収入減など)はわかりませんが、一般的な住宅が多く見受けられ、そのほとんどが住宅ローンの支払いが不能になってというものです。

一般的な不動産の流通市場では「任意売却物件」も増えてきており、これは競売以上に住宅ローンの支払い不能が理由となっております。

住宅ローンの支払いができなくなるのは、第一に本人の責任も大きいですが、不動産の状況や住宅ローンの仕組みそのものにも問題があると思います。(だからと言って、返済ができない理由にはなりませんが)

シンプルな話として、家を売って返済できれば、毎月の返済ができなくなっても救われます。

買うにも売るにも諸経費がかかりますので、このくらいの資金力がなければ買ってはいけないのでしょうが、そこさえ担保できれば、いざとなったら売ればいい、という状況になっていればいい。

そのために考えておくことは次の通り。

1)不動産価格が横ばい、もしくは、返済が進む程度と同じ程度の下落幅で維持されていく。

かつての高度成長期やバブル期のように、経済要因で価値が維持されるのであれば何も考えなくていいのですが、相変わらずの下落傾向と今後も下落要因が多いことから、購入する時から、価値が下がりづらい不動産を買うこと。

このためには、土地については需要が維持される利便性が高い地域にすること、建物については経年劣化による価値の下落額を小さくするためそもそもの購入額を小さくしておく(新築よりは中古、ある程度落ち切りながらも残存期間が残る中古がベスト)。

2)住宅ローンの返済が滞ったら、不動産を売る(手放す)ことで返済が完了する仕組みの住宅ローンにする。

海外で一般的なノンリコースローンタイプの住宅ローンに仕組みが変わってくれれば、購入側では特に考えなくてもいいのですが、日本の住宅ローンは不動産の下落リスクは所有者が背負うことになるため、自身で考える必要があります。

売れれば返済が完了するようにするためには、住宅ローンの借りる金額を小さくしておくことで、不動産の価値が残高を常に上回るようにしておく、そのために自己資金を準備する。

もしくは、どんなに苦しくなっても負担できるくらいの返済負担としておく、このためにも自己資金を準備する。自己資金が厳しい場合は、借入金額を少なくしておくことです。

この1と2を考えると、土地を買って新築注文住宅を建てる、というのは、かなり余裕がある富裕層(高所得が長期に渡り続く所得者)が対象となります。(新築マンションは利便性はクリアも建物の割合が高く、やはり富裕層向け)

利便性が高い地域で土地を買い、経年劣化により価値が減少する建物にお金を投下し、住宅ローンの返済が安全帯に入るほどの自己資金と収入があるということですので。

逆に言えば、土地を買って注文住宅を建てられるというのは、それなりの所得層であるという証しかもしれません。

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2017年08月27日

相続税・贈与税の基本

民法で財産を承継できる人を定めており、これを法定相続人と言いますが、遺言や遺産分割協議などがある場合はそれが優先されるため、実際の相続人と必ずしも一致するものではありません。法定相続人は、配偶者、子供、父母、兄弟姉妹が範囲となり、代襲相続も定められます。

遺産分割は遺言や協議が優先されますが、分配の目安として民法で法定相続分(分配割合)が定められております。(宅建業法の報酬上限と同じく定めはあるものの法律で強制して決められているものではありません。)

被相続人の意思に即した遺産分割や、争いを避けるために、遺言書を活用するケースがあります。遺言書には一定の書式や決まりなどがあるため、遺言書とあっても無効になることもあります。

遺言書により被相続人の意思で遺産を分割する場合でも、配偶者や子供、父母には遺留分として一定割合の財産を相続する権利が認められております。

遺産を相続した場合、基礎控除額を超えると相続税が課税されます。基礎控除額は近年改正され、3000万円の定額控除分に相続人の数(1人あたり600万円)を加えた金額となります。遺産額を計算するにあたり、借金や葬儀費用は差し引かれます。また、仏壇やお墓などは非課税財産とされ除外されます。

相続税の計算は独特の順番で行われます。まず、遺産額から基礎控除額を差し引いて課税遺産額を計算します。ここでマイナスになれば非課税です。その後、法定相続したと仮定して各人の遺産取得額を計算し、その金額に対しての相続税を計算した後に合算して相続税の総額を計算します。その総額を実際に取得した割合で各自の納付税額を計算します。

配偶者には特別な考慮がされており、配偶者の法定相続分、または、1億6000万円のどちらか多い方までは非課税とされております。生命保険金や死亡退職金などにも独自の非課税枠があります。

相続税の申告は、被相続人の死亡後10ヶ月以内に被相続人の住所地に行います。相続税の納付も10ヶ月以内です。一定の要件を満たせば、延納や物納が認められることもあります。

相続税は死亡時に財産が移転されて課税されるものですが、生前に財産が移転される場合は贈与税となります。このことから贈与税は相続税の補完的な意味合いがあるとことになります。

贈与税の場合も基礎控除額1年110万円があります。同じ年であれば110万円までは非課税となります。あえて110万円を超える贈与を行い、贈与税を支払うことで贈与の証拠を残すなどという方策もあります。

贈与税の場合、住宅用の資金や教育資金、結婚・子育て資金の場合、一定の要件の下に非課税措置が設けられております。

また、死亡したときまで贈与税の課税を繰り下げる相続時精算課税制度もあります。これは贈与税を相続税での支払いに切り替えるもので、このため年毎の贈与税基礎控除はなくなります。この適用を受けるためには一定の要件があります。

贈与税には婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産(もしくは購入資金)を贈与した場合に適用される配偶者の特別控除という制度があります。

相続税、贈与税の対象財産を評価するに際して、預貯金などの金融資産は分かりやすいですが、不動産に関しては計算方法が決められております。土地に関しては国税庁の路線価を基に算出され、建物に関しては市町村の固定資産税評価額で計算されます。

貸家や貸地、宅地などに関しては評価の減額などの特例があります。路線価や固定資産税評価額が時価よりも低いことやこれらの特例があることから、相続税節税のために不動産が活用されることが多くなります。

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2017年06月29日

住宅購入を安心なものにするためには

「一般人は利息で苦しむ、小金持ちは利息をけちる、富裕層は借入金を上手に利用する」という言い伝えを聞いたことはございますでしょうか。(私は今朝、初見)

ローンを組むこと、お金を借りることそのものは決して悪いことではありません。成功者、富裕層から上場企業まで、お金を借りて生活や事業を営みながらも、なにも問題なく過ごしている方は多い。

家を買うのに、現金でないと不安というのは極端にしても、少しでも多く頭金を入れないと危ないということはありません。住宅ローンを借りるにあたり大切なポイントを抑えているかどうかが大切になります。

「住宅ローンを安心して借りるポイント」
・借入金額はできるだけ少なくする(自己資金分も借りて、自己資金用資金は貯蓄または投資)
・金利をなるべく低くする
・借入期間を可能な限り短くする
そして、地価や価格が下がりづらい物件(立地)を選ぶこと。

これにより、いざ売却というとき、借金が残らずに売り切れることになり、リスクが限りなく小さくなります。そして、住み替えができることにより快適な生活が過ごせるようになります。

核家族化と都心居住へと社会構造が変化した現在、生まれ育った家や地域で一生を終えるというのは、かなりの贅沢な生活になりました。

今後は、ライフスタイルにより、住み替える、もしくは、家を改築する(間取りの変更など)という流れが主流になってきます。

その時、市場性があるかどうかが高く(早く)売れるかどうかにとって重要になります。

万人受けする住まい(もしくは間取りを変えられる柔軟な住まい)、過不足がない利便性がある地域、災害への安全度が高い地域や住まい、など、購入者が求める要素がどれだけ備わっているかどうか、これが購入する場合に注視するポイントになります。

空き家問題に象徴されるように、住宅ストックは充足を超え過剰在庫状態に至っております。さらに、本格的な人口減少時代に突入し、今後の不動産価値は、ますます利便性の影響を受けるようになります。住宅ローンの借入を上手にしても、住まい選定を吟味しても、立地が悪ければ、せっかくの対応策が機能しません。

これからの購入にあたっては、まずは立地、この立地を選定後、住宅ローンの借り方、住まいの選び方を念頭に置いて住まいを検討する、という流れが必須となります。

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2017年04月30日

収入も資産も細かく複数に分ける

『9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣』著者生形大氏の発刊記念講演に出かけてきました。書籍や講演でおっしゃっていたポイントは、働かなくても安定的に入るストック収入を作ろう、複数の入り口を作ってリスクを分散しましょう、というものです。http://diamond.jp/articles/-/125604

ストック収入の代表的なものは、預金の利息、株の配当、不動産の家賃収入などになります。そのストック収入の反対は、給与収入などのフロー収入となります。複数のストック収入、ストック収入とフロー収入などを組み合わせて、収入先を分散し、確保することにより、これからの不透明な将来や老後の対策、資産形成に繋がります。

このように収入先が複数あれば、一つが思わしくない状態になっても他でカバーできます。この考え方を資産の部分にあてはめますと、同じ資金を一つにまとめて投資するというのは禁物ということになります。よく言う「すべての卵は一つの籠に入れるな」という言い伝えです。

ひとつの籠に入れておくと、何かあった時に、同時に被害に遭ってしまう、複数の籠に分けておけば、ひとつがひっくり返っても、他の籠に入っていた卵は無事でいられます。資産管理では、現金・預貯金、株式・債権、不動産の特徴が分かれた三種類に分散する三分法などが有名です。

これは、投資家、資産家に限った話ではなく、お金に余裕や余力がない一般の方こそ、考えて、実践しなければならないかもしれません。

不動産を題材にしてみますと、預貯金をすべて吐き出してまでして家を買ってはいけない、現金を確保しながら背伸びせずに買う、将来の収入を現金に回す余力がないほどの返済額にしない、無理なく蓄えができる範囲の返済額に抑える、同じ購入力なら、時期と場所と物を分散して買う、ということになります。

例)預貯金500万円あれば、家に使う分として200から300万円、残す分として200から300万円と分けて家を買う。

例)年収600万円、可処分所得400万円、生活費240万円のケースで残120万円の余力があっても、年120万円の返済額としないで、年60から90万円程度の返済額として、残りの30から60万円は蓄え・非常資金とする。

例)40歳で購入する場合、75歳までの返済期間を、60歳までの20年を住宅資金、60歳からの15年分を老後資金へと回す。

例)4000万円の家を購入できるなら、今、2000万円の家を2件購入する。この場合、どちらか1件を賃貸として収入として考えるケースと、職場近くと郊外・地方と分けて2件をオンオフで使い分ける、2件の地域を分ければ災害リスクの軽減にもなります。

長年、不動産を扱ってきて、多くの方々を拝見してきて、永住というのはなかなか難しい、10年程度で生活スタイルや状況に合わせて住み替えをした方が、負担少なく快適な生活を送れるのではないかと実感しています。

この場合、1件目から大きく買ってしまうと、2件目とはいけなくなります。1件目で何かあった時に2件目にいけず1件目で立ち止まってしまうと、負担重く苦しい生活を過ごさなければなりません。

どのケースでも、共通して言えるのは、売れる物件、貸せる物件、負担が少ない物件にしておくこと、もしくは、売れる状態(現金、借金などの資産バランス)にしておくことです。

2件、3件を買うというよりは、2度、3度買うという感じでしょうか。それがしやすいのが、住宅ローンという使いやすい融資制度、住宅の場合に受けられる様々な恩恵(減税など)、そして、サラリーマンの安定した収入があることと2件目以降の場合の賃貸収入になります。

くれぐれも、広い土地を購入して思う存分の好き勝手に注文住宅を建てる、というお金持ちな方がするような買い方は避ける方が賢明です。

もし地震や風水害などの災害に見舞われたら、病気や事故で収入が減ってしまったら、介護などの負担が増えたら、転勤や倒産などの仕事に変化があったら、才能が開花して子育てに費用が必要になったら、近隣関係が合わなかったら、というような様々なリスクがあります。

これらのリスクをマネジメントすることが、不動産の購入、さらには、資産形成や生活に必要となってきます。結論、家は小さく分けて、使える売れる家を買いましょう、高額、高負担の家は厳禁です。

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2017年01月28日

土地や建物を売った時の税金(譲渡所得)

確定申告の時期がやってきました。平成28年に不動産を売却し利益(譲渡益、譲渡所得)がある場合、確定申告が必要となります。

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得など他の所得と区分して計算します。ただし、申告は同時になります。

税率は、長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかにより異なります。短期か長期かの区別は、平成28年1月1日時点で5年を超えているかどうかにより判別されます。

譲渡所得金額の計算は、「譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額=課税譲渡所得金額」として計算されます。

取得費:売った土地建物の購入代金や購入時の諸費用などの合計額です。建物は減価償却費相当額が減額されます。購入費がわからない場合は譲渡価額の5%相当額を取得費とし、購入費が5%に満たない場合も5%として計算できます。

譲渡費用:仲介手数料、測量費、売るための解体工事や改修工事などの費用です。

特別控除:自宅売却の特別控除3,000万円など

税額は、長期譲渡所得の場合は所得税15%・住民税5%、短期譲渡所得の場合は所得税30%・住民税9%となります。なお、現在はこの他に復興特別所得税も課税されます。

「自宅を売却して譲渡益がある場合の特例」

1)3,000万円の特別控除

長期短期問わず適用されます。なお、住み替えの場合、住宅ローン控除との重複適用がないため、どちらを利用するか検討が必要です。

2)軽減税率の特例

平成28年1月1日現在で所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減されます。課税譲渡所得金額6,000万円までの部分に対し、所得税10%・住民税4%となります。(6,000万円を超える部分は軽減なし)

3)買換えの特例

自宅売却の前年から翌年までの3年の間に自宅を買い換えた場合、一定の要件の元に、譲渡益の課税を繰り延べる特例があります。

「自宅を売却して譲渡損失が生じた場合の特例」

平成28年1月1日現在で所有期間が5年を超える自宅の売却にて譲渡損失が生じた場合、要件に合う場合、その年の他の所得と損益通算ができます。その年で通算しきれなかった損失がある場合、翌年以降3年内の所得から繰越控除ができます。

1)自宅を買い換えた場合

売却した不動産に住宅ローンの残債がなくても、購入した不動産で住宅ローンを利用すると、譲渡損失の損益通算および繰越控除ができます。

2)自宅を買い換えない場合

売却した不動産に住宅ローンの残債がある場合に限り、住宅ローンの残高から自宅の譲渡価額を控除した金額を限度として、損益通算および繰越控除ができます。

なお、各特例とも適用される条件がございますので、担当された営業の方へご確認ください。

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2016年12月18日

住み替えの軽減税制を同時利用するためには

不動産を売却する場合、購入する場合、売却と購入のそれぞれに住宅税制の特例があります。

自宅の売却をして、新しい住宅を住宅ローン利用のうえで購入する場合、売却と購入の両方が該当するわけですが、税制の取り扱いについては注意が必要となります。

住宅税制が売却と購入のそれぞれで同時に適用される場合はよいのですが、どちらか一方のみという税制もございます。

その代表例が、「自宅売却の3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」の組み合わせです。

自宅を売却した際に譲渡益が発生した場合、その譲渡益から3,000万円を控除することができるという税制が3000万円特別控除です。

住宅を金融機関からの借入金で購入した場合、居住年から10年間に渡り所得税から税額が控除されるのが住宅ローン控除です。(借入金の年末残高の1%、人や不動産の適用条件があり)

この二つを同時に適用することはできません。

うっかり、もしくは、目先のお金(購入の資金計画ミス)により、自宅売却の特別控除を利用してしまうと、住宅ローン控除が適用されず、後から計算したら損した、というようなことになります。

どちらを利用した方がいいのか、チェックしてから判断することが重要です。以下にシミュレーションしてみました。

住宅ローン控除を一般住宅で最大限利用できた場合、10年間の税額控除合計は200万円になります。(一般住宅は年20万円が上限、優良住宅の場合は10年間で最大400万円)

自宅の売却で1000万円の譲渡益が発生した場合、譲渡所得税(長期)は約204万円になります。(短期の場合は約398万円)

上記の例では、住宅ローン控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が優良に該当するケースとなり、自宅売却の特別控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が一般に該当するケースとなります。

厳密には、その都度、各々で計算してみないと一概には言えませんので、十分にご検証ください。

なお、売却と購入の間に一定期間以上の「賃貸暮らし」があるか、購入後にあるタイミングで売却すると、同時適用ができる場合がございます。(その間に税制変更がなければ)

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2016年11月11日

任意売却の相談

後ろ向きな売却となる任意売却では、担当する不動産業者、担当者の見極めと信頼関係が大事となります。信頼関係を築くためにも、円滑に進めるためにも、ご相談時にお伝えいただきたいことがございます。

1.債務の状況

抵当権等の担保内容は、登記情報でも確認は取れますが、それぞれの債務の状況については、所有者の方しか知りえませんので、各債務がどのような状況となっているのかをお伝えください。

また、住宅ローン以外の債務(マイカーローン、教育ローン、カードローン、消費者金融など)についても所有者からお伝えいただきます。この他に、税金関係、マンションであれば管理費等などもあります。

2.物件の状況

所有している不動産の基本的な部分は不動産会社にて準備しますが、建物に関する詳細や現在の使用状況などをお伝えいただくことが、売却を考える場合に必要となります。

3.所有者の状況

所有者が共有の場合、全員の意思を統一する必要があります。さらに大事なことが連帯保証人についてです。延滞をし、売却でも支払いきれない債務がある場合、連帯保証人へ請求が行きます。早めにお伝えいただくことが大切なことになります。

以上の内容を漏らすことなく伝えていただき、今後の方向性を不動産会社などと打ち合わせることになります。

ここで、検討することもなく「任意売却しかない」と決めつける業者は避けた方がよいと思われます。なぜなら、依頼者の利益よりも自社の利益になるかどうかで判断しているためです。

段階的に間に合うようであれば金融機関へリスケジュールなどの相談をして、そのまま暮らせることもあります。(任意売却などもってのほか)

また、住宅ローン以外の債務が多い、不動産売却で得られる金額が少ない、不動産の状況が厳しいなど、競売での売却に任せてしまう方がいいこともあります。

いずれにしても、依頼者の状況を理解してくれる、任意売却だからといって通常の売却よりも手を抜かない、など、業者の選定は大事なポイントになります。(金融機関への調整という難しい仕事もあります)

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延滞から競売、立ち退きまでの流れ

住宅ローンの返済が滞り始めると、競売から引渡しに至るまで、様々な段階を経て進んでいきます。

延滞が始まると、まず、金融機関から、ご連絡、督促状、最終通告書など、徐々に厳しい言葉の文面へと変化しながら通知が届きます。自宅や勤務先への訪問や電話なども併用し、それでも返済に改善が見られない場合、次の段階へと進みます。(6ヶ月前後)

最終通告書では、「期限の利益喪失」と「代位弁済」、「信用情報機関への登録」という言葉が並びます。

期限の利益喪失とは、分割での返済が許されなくなり「今すぐ返せ」と言われる、待ってくれる(期限の利益)がなくなるということです。

代位弁済とは、金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、その代わりに保証会社から金融機関へ代わりに返済されます。金融機関によっては、債権回収会社を利用することもあります。

信用情報機関への登録は、世間で言われるブラックリストへの登録です。延滞中でも登録されますが、その時点では黄色信号点滅程度で、それが赤信号(OUT)へとなります。

この後は、保証会社や債権回収会社へと移管された後は、原則として、競売手続きに入ります。不動産へ設定された抵当権が実行され、裁判所への競売申し立てが行われます。申し立てを受けた裁判所は差押えの登記を行い、同時に債務者へ競売開始決定の通知(特別送達)がされます。

延滞中からでも任意売却を始まることもございますが、この差押えから始まることが一般的です。競売の申し立て、開始決定という言葉で、もうダメだという段階ではなく、取り下げも可能です。

競売の申し立てがされると、裁判所からの命令を下に執行官、評価人が調査をするために自宅へ来ます。これは法的な強権があり、拒んでも鍵の強制解除、場合によっては警察も出て、自宅内まで調査が行われます。(これは精神的なショックが大きい)

この調査と並行して、債権者を確認するために「配当要求終期の公告」が行われます。これは、債権がある人は申し出てくださいと呼びかけるもので、一般に公開されますので、それを見た不動産会社(任意売却専門)から一斉に営業の攻勢がかかります。(さらに高利貸し、宗教なども)

調査が完了し、準備が整いますと、競売での売却手続き(期間入札)が始まります。そして、入札期間開始の1週間前までに(実際には3週間程度前)、競売不動産に関する情報(三点セット)が公開されます。

この三点セットでは、不動産の詳細の他、所有者・債務者の状況なども記載されております。BITというサイトでも公開されており、誰でも閲覧は可能です。

そして、期間入札が過ぎ、最高価格申出人(買受人)が決まって、裁判所が売却許可が出れば、買受人の代金納付、所有権の移転となります。この時の代金が債権者へ渡されて抵当権は抹消されます。なお、返済しきれない債務は残ります。

競売により所有者が変われば、居住・占有している債務者は権限のない居住・使用となるため立ち退かなければなりません。立ち退くのが前提ですので、立ち退き料などは貰えません。(早期立ち退きなどで例外的に授受されるときもあります)

なお、債務者所有者側からの視点のため、賃借人などのケースは割愛いたします。

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任意売却や競売から見る住宅購入

任意売却、競売。以前なら、事業の失敗、ギャンブルなどの浪費などがイメージされますが、現在は、住宅ローンの返済苦(延滞)が過半を占めております。

それでは、なぜ、住宅ローンの返済を延滞してしまうのか。主な理由は次の通りです。

1.収入の減少。会社の倒産やリストラ、病気や介護などの生活状況など、本人自身の問題というよりも不意に襲ってきた要因による収入の減少から返済に耐えられなくなった。

2.無理な返済計画。購入時に、身の丈に合わない豪華高価な住宅を購入した、営業マンの言葉を鵜呑みにして検証することなく借り入れをした、などの返済計画の破たん。

3.投資の失敗。株などの債権による損失、不動産投資においての空室や修繕費用の増加などの負担増を家計の収入で支えられなくなった。

4.ギャンブルや消費などの浪費。そもそもこのような生活習慣の方は、住宅ローンを組んで家を買う前に留まってしまうため(買えない、買わない)、思ったよりも住宅ローンの破たんは少ない。

5.離婚。離婚によって住宅ローン破たんへと進む場合、共働きで購入したため片働きの収入では返済できない、養育費との二重負担に耐えられないという金銭面と、一人暮らしになった生活習慣の乱れや、やけになる精神面からの二つに大別される。

ケースによっては、これらの要因が重なり合うこともあります。

任意売却や競売の現場を見ていますと、つまるところ、購入当初にこうなってしまう種があったんだと思うことが多くあります。

どうして、そんなに高額な住宅ローンを組んだだろう、収入の減少、家族の状況変化への対応力がない(くらいの高額な住宅ローン)、そもそも不動産の選定ミス、などなど。

車を運転すれば事故にあうリスク、旅行に行けば事故にあるリスク、スポーツすれば怪我をするリスク、そもその、生きていれば、災害や病気にあたってしまうことはあります。

リスクがあるから買わない、というのは、危険だから何もしないで家に引きこもる(それでも災害リスクなどはある)。というのと一緒です。

リスクがあるなら、そのリスクをどのようにコントロールするのか。マネジメントの問題です。

簡単に言えば、価値が下がりづらい不動産を選び、返済負担をなるべく軽くする、そのような住宅購入へ進むということです。

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2016年05月07日

火災保険(生命保険も)の加入しすぎにご注意を

昨日、住宅ローンの金銭消費貸借契約に立会い、銀行から提案された火災保険の内容をお客様の横で聞いていて、以前と少し変わったな(違和感)と感じました。

昨年の10月、火災保険の内容(規制)が改正され、以前は「住宅ローンの借入期間」を保健期間とする長期一括契約が基本でしたが、改正により火災保険の加入可能期間が「最長10年」と規定されました。この結果、10年毎に火災保険の内容を見直すことになります。(自動更新で前契約と同じ内容、とされる方が大半でしょうか)

ほとんどの金融機関で、住宅ローンを借りる際して「二つの保険」に加入することが求められます。

まず、団体信用生命保険で、これは借りた人が死亡または高度障害になった際、保険金で住宅ローンの返済を賄うものです。フラット35以外の住宅ローンでは、保険料は金融機関負担となります。このため、保険会社は金融機関の指定の会社となります。

もう一つが火災保険です。こちらは保険料が「借りる人」の負担となりますので、どの会社に加入するか、どのタイプに加入するか、これを借りる人が決めることができます。

マイナス金利に象徴されるように、住宅ローンの金利も相当な低水準となっており、金融機関側も薄利になっていると思われます。それをカバーするために、火災保険、付加価値のある生命保険を、金融機関経由で加入してもらえるように営業が入ります。その際、どこまでが必須なのかを確認し、不要なものまで入らないようにしましょう。

なお、弊社では、やみくもに金融機関から紹介された保険会社以外の他社を勧めているわけではございませんので、特に指定がなければ、金融機関からの紹介にて対応いただいております。保険会社や代理店がどこというより、加入内容が大切です。

火災保険は、さまざまな補償がまんべんなく付帯したオールリスク対応型のパッケージ商品が基本となります。基本の火災、落雷、爆発などのほかに、水災、盗難、飛び込み、偶発的事故、騒じょう、などがセットとなっております。このうち、加入が選択できる場合、お住まいやお考えによって判断します。

この選択後、地震保険はどうするのか、家財保険はどうするのか、さらに、個人賠償保険もつけるか、などなども検討することになります。

金融機関から求められるのは、火災保険に加入すること(建物のみ、火災保険のみが必須)だけで、金融機関指定の保険会社にする必要はございません。地震保険、家財保険についても、任意ですので、取り急ぎは基本の部分のみとし、後日、やっぱり地震保険も、家財保険も、となれば、そこからでも構いません。

説明をされると、ついつい、入っておかないといけないかなと考えてしまいますが、保険貧乏になるだけですので気をつけてください。

余談ですが、先日、路面店舗(相当な家賃がすると推測)に保険の相談を専門にするお店がオープンしていました。保険代理店って儲かるのですね、不動産屋よりも儲かるかもしれません。

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2016年05月02日

平成28年5月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な5月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:0.900〜1.300% ※2
全期間固定:1.390%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※ がん団信無料キャンペーン中(保険料は銀行負担)

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.200% ※2
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.690%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ がん団信無料キャンペーン中(保険料は銀行負担)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
3年固定:0.450% ※3
10年固定:0.900% ※2
全期間固定:1.090%〜1.110%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※34年目以降は店頭金利より▲1.8%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:0.800%〜1.250% ※1
全期間固定:1.460%〜1.530%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

◇日本モーゲージサービス(フラット35)
 借入期間15年〜20年 ご融資金利0.960%
 借入期間21年〜35年 ご融資金利1.080%
※ 優良住宅取得支援制度利用の場合、当初5年は▲0.3%

--

5月の住宅ローン金利は、変動や当初固定系では横ばいでしたが、全期間固定系(長期固定)はマイナス金利となった市場金利の低下の影響によりかなり下がってきました。

1%前半まで全期間固定が下がってくると、金利変動リスクへの対応に負担が減ることから、全期間固定を前提としてしまってもいいのではないでしょうか。もしくは、変動金利を選ぶかで、半端な中期固定系はしばらく検討から外れるかもしれません。

また、金利が下がりすぎてしまい、金利での差が出しづらくなったことから、地銀系では、がん団信の保険料無料、保証料無料、損害保険付帯サービスなど、金利以外のサービスで他行との違いを打ち出してきております。

金利や住宅ローンコストで購入そのものを判断するのは本末転倒ですが、購入される際は、かなり負担が少なくなると思われます。

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2016年04月18日

住宅ローンの組みすぎは老後破産への道

NHKスペシャルで放送されている「シリーズ:老人漂流社会」が昨夜放映されました。今回の題は「団塊世代 しのび寄る“老後破産”」です。番組では、年金収入だけでは暮らしていけない“老後破産”が「団塊世代」にも忍び寄っている現状を明らかにしている。

「団塊世代」は、比較的余裕があり逃げ切れると思われてきた世代だが、バブル崩壊後、所得や退職金が減少し、さらに、長寿化で親の介護負担が重くのしかかっている上、就職氷河期に直面した子世代の不安定就労な割合が高く、自立できずに同居している未婚者の負担も加わってくる。

自分自身にも起こりえる恐怖に襲われ、番組を最後まで観ることはできませんでした。この恐怖は、日本人に貯蓄を励ませ、今の消費を冷え込ませている。それでも教育費を削ることはできないことから、現役世代からの対策は住居費を削ることになる。

それでも、いざ、目の前に現実の住宅を見てしまうと、少しでも良いものにしたいという本来の欲が出てきて、ついつい予算を増やしがちになる。その欲望に買主の目が光ったとき、不動産やハウスメーカーの営業マンは、ここを逃すまいと、いかにも大丈夫そうな資金計画を立てて提案してくる。

40歳なのに35年返済、、、60歳、65歳からの先の返済はどうするのか。退職金で返そうと思っていても、会社が20年後まで順調に推移しているとは限らず、その際には、自分で手当てしなければならない。

60歳までに繰り上げ返済をして住宅ローン残高を減らすといっても、教育費は皆さまが思っている以上に高く、そうそう繰り上げ返済できるものではなく、逆に、住宅ローン破たんしないように持ちこたえるのでギリギリ。

もし、住宅ローンの借入金額が、年収の3〜4倍程度であれば、繰り上げ返済や退職金の返済でもカバーできるかもしれないが、年収の5倍を超える金額を借りるのは、欲に目がくらんだか、まやかしに惑わされたか、自信、過信に満ちているのか。

心理学の先生がおっしゃっていましたが、営業マンに「あなたならこの資金計画で購入しますか?」と聞くのが効果的です。自身の資金計画を詳しく教えてくれて、その根拠と同じならその資金計画は信じてもいいのかもしれない。

お客様には35年返済(定年後の完済)を進めながら本人は定年前の完済、お客様には年収の7倍の借入金額を提案しながら本人は年収の3倍程度、さらには、買っていない、買う気がない、などは論外のようなことも。

営業マンの言うとおりにしたら老後破産、退職金は出るだけましで期待はしない、お金に窮すると精神的にも肉体的にもつらくなります。

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2016年04月01日

平成28年4月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な4月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:0.900〜1.300% ※2
全期間固定:1.710%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.200% ※2
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.800%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
3年固定:0.450% ※3
10年固定:0.900% ※2
全期間固定:1.200%〜1.220%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※34年目以降は店頭金利より▲1.8%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:0.850%〜1.350% ※1
全期間固定:1.520%〜1.600%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

4月の住宅ローン金利は、10年以上の中長期固定系の金利で上昇しました。これは、市場金利が上昇したことよりも、年度替わりでキャンペーンが終了したためです。今後、新年度のキャンペーンが始まれば、改めて下がることも考えられます。

いずれにしても、まだまだ異常な低金利水準であることは変わらず、これから借りようとする方には良い状況です。しかし、金利が安いから買うというのは本末転倒で、たまたま買う時期に来ていて、金利が低くてよかったというまでになります。

すでに住宅を購入し住宅ローンを借りている方は、金利が下落したことで借り換えを考える好機になります。

借り換えの基本は、低金利の恩恵を長期間、確実に得られる固定型を中心に考えるべきで、金利上昇時に預貯金や収入でカバーできる人以外は、固定金利に換えてリスクを減らす好機となります。

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2016年03月02日

平成28年3月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
go.go.キャンペーン:変動金利0.55%+全期間固定1.35%
変動金利と全期間固定を50%ずつの組み合わせによる借入。

変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:0.800% ※2
全期間固定:1.500% ※2
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.200%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.000%(キャンペーン中)※2
全期間固定:1.800%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
3年固定:0.450% ※3
10年固定:0.080% ※2
全期間固定:1.390%〜1.470%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※34年目以降は店頭金利より▲1.8%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:0.800%〜1.2500% ※1
全期間固定:1.520%〜1.650%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

3月の住宅ローン金利は、10年以上の中長期固定系の金利で大幅に引き下げがございました。毎月のように金利が低下しており、毎月、これ以上はないだろうと思うも、記録を更新しております。

これは、1月末の日銀の金融政策決定会合にて「マイナス金利」の適用が決まり、2月半ばより実施されて、市場金利が低下したためです。

昨日、総務省が発表した家計調査によると、1月の消費支出は前年同月比でマイナス3.1%、マイナスとなるのは5ヵ月連続です。実質賃金が昨年まで4年連続で減少し、さらに増税が尾を引いていることから節約指向になったのだと思われます。

家計支出の細分化データでは、クリーニングや理髪料が10%近く落ち、小売店では、インスタント麺が32%増、イチゴが12%減、バナナが9%増、外食では、ハンバーガーが22%増、ワイン10%減、焼酎12%増と、贅沢傾向の物は落ち、割安な物が急激に伸びている。

これらの状況を認識しているかどうかはわかりませんが、不景気を脱却するために導入されたマイナス金利が、どのような結果を出すのか注目です。

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2016年02月15日

返済中の心の安定をもたらすために

起死回生「死にかかった人を生き返らす意。医術のすぐれて高いことの形容。転じて、崩壊や敗北などの危機に直面した状態を、一気によい方向に立て直すこと。絶望的な状況を立て直し、一挙に勢いを盛り返すこと。(新明解四字熟語辞典)」

起死回生の名を掲げた家庭常備薬のさきがけである「宝丹」、現在は、薬も進化して、種類も増え、また、誇大広告にも該当するかもしれないので、ここまで言い切るのは見られなくなりましたが、当時は、まさに起死回生のように効いたのでしょうか。

別のコラムにて住宅ローン破たん予備軍が増えていることを書きましたが、住宅ローンの延滞が始まると、その後に盛り返すことは少ないように思われます。ドラマのような起死回生というのは現実的には厳しいものがあります。

そもそも、延滞が始まるには、なにかしらの理由や事情があるはずです。収入が減った、突発的な出費があった、だらしない性格、などなど。理由は様々でしょうが、この根本的な部分が治らない限り、立ち直りは難しく、起死回生の薬で一時的に盛り返したとしても、結局、戻ってしまうように思えます。(相当な努力の末に立ち直る方も多いと思います)

記事は読んでいませんが、今週発売の週刊誌の見出しに「老後破綻、下流老人にならないための方法」というものがありました。

現役時代であれば、まだまだ若ければ、住宅ローンの支払いが厳しくなっても、立ち直る要素(肉体的、精神的)もあります。厳しいのは、週刊誌の見出しのように、引退してから、高齢者になってからの経済的な困窮です。

住宅ローンを組み際に、ごく自然に、当然のように、最終支払い年齢(弁済期限)を70歳、75歳としています。

60歳以降の定年を過ぎても働く、定年前に繰り上げ返済で完済する、退職金で一括返済する、など、借りる時は何かしらのお考えがあってのことかと思いますが、10年先、20年先のことは読み切れるものではありません。

起死回生の策というには大袈裟ですが、一番簡潔な方法が「売却して完済する」というものです。

しかし、新築プレミアム分の下落に、オーバーローンなどもあったりと、住宅ローンの残高減少よりも不動産価値の下落が先回りをして、売っても返しきらない、という方も多くいらっしゃいます。

これが、住宅ローンの条件変更(破たん予備軍、返済内容を見直し延命)、任意売却物件(債務超過状態での売却で売却後も借金が残る)の増加と繋がっています。

本来なら米国のように、売ったらチャラとなる住宅ローン(ノンリコースローン)を導入することがよいのかもしれません。(下落リスクを金融機関が負い、その分を金利に上乗せ)

これが日本では採用されることがない現状から考えると、自己防衛しかありません。これは、購入してからでは対応が難しく、いざとなったら「売ってチャラ」となる状態を維持できるように、購入をするときから考えておかなければなりません。起死回生の策を事前に備えておくことが、返済中の安心感、心の安定につながります。

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マイナス金利の裏で住宅ローン破たん予備軍が増加している

先月末のマイナス金利導入から半月経ちましたが、未だに落ち着かず、TV、新聞などのメディアでも取り上げることが続いております。

2013年に、黒田総裁が就任して以来、異次元の金融緩和が行われてきましたが、インフレ目標が達成できないということで、新たな一手が今回の「マイナス金利」です。

昨日の報道特集でも、住宅ローンの借り換えに走る方が取り上げられ、利息総額が200万円以上安くなる、さらに800万円以上安くなるケースもなどと紹介されて、住宅ローンを借りるなら今がチャンスとばかりに消費者の購入意欲が増すように後押ししていただきました。

しかし、不動産を取り扱う者として、そんなに単純な考えでもいいのかなと不安を感じます。報道されていた住宅ローンの借り換えでも「変動金利」への借り換えであり、今後の金利上昇リスクは省いて、支払い利息が少なることばかりにフォーカスされていました。

借り換えの方は、すでに借りているわけですから、借りることそのものなくす、借入金額(残高)を減らすという根本的な部分は手が付かないのは致し方なく、金利低下による借り換えでの支払い利息の軽減で家計や資産の効率を図ることは良いことです。

気をつけたいのは、これから借りる方です。金利が低下したということで、購入をしたり、購入予算を増額したりすることは慎重に考えなければなりません。

量的緩和が始まった時と同じ年の2013年、モラトリアム法(中小企業金融円滑化法)が終了しました。その時の住宅ローン条件変更件数は26万件超、2015年の秋には37万件弱と2年ちょっとで10万件も増えています。(条件変更とは返済期間や金額を変更して延命させる、破たん予備軍と言われる)

モラトリアム法が終了後も、住宅ローン破綻者を増やさないという方針で、延滞があっても破たんする方向ではなく、なんとか延命させよというお上からのお達しがあった結果です。

景気が悪く収入が減った、教育費や税金などの負担が増えた、直接的な要因はそれぞれかもしれませんが、これだけ住宅ローン破たん予備軍が増えてしまった背景には、安易に購入すること、身の丈以上の高額な住宅を購入したことがあります。

低金利や住宅ローン控除など、購入を後押しし、財布を緩める状況になっていますが、ここはぐっと我慢して、5,000万円の予算を3,000万円に、3,000万円の予算を2,000万円にとサイズダウンすること、これが、住宅ローン破たんを避ける一番の方策です。

不動産会社やハウスメーカーの営業を見ていると、年収の7倍、8倍と、ものすごい予算(ひどいときは住宅ローン借入額)の住宅を勧めてきます。確かに、良い住まい、ハイスペックな不動産だとは思います。しかし、ほんとにそこまでの住まいが人生に必須な条件なのか。

今朝、朝一番で不動産情報の精査(というか眺めただけですが)をしてみると、中古戸建て、中古マンションに「申込あり」の表示が並んでいました。(今年より販売状況が分かるステータス管理が導入されました)

このようなコラムで言われなくても、消費者の皆さまの方が慎重で賢くて、すでに舵を切っているのかもしれません。

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2016年02月01日

平成28年2月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.050% ※2
全期間固定:1.850%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.450%(キャンペーン中)※2
全期間固定:1.940%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
10年固定:1.050% ※2
全期間固定:1.540%〜1.600%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:1.050%〜1.500% ※1
全期間固定:1.710%〜1.850%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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2月の住宅ローン金利は、10年以上の中長期固定系の金利で0.05%程度の引き下げがございました。もうこれ以上ない低水準と先月もお伝えしましたが、長期金利低迷の影響により、さらに低水準へと進みました。

今回の住宅ローン金利の見直しには影響しておりませんが、先月末の日銀の金融政策決定会合にて「マイナス金利」の適用が決まりました。

通常、お金を預けると利息がつきますが、マイナス金利の場合、預けると手数料(利息)が差し引かれるということです。一般の方が預ける預金は従来通りですが、もし、お金が減るよ、となれば、金融機関から引き出してタンス預金へと切り替わるでしょう。

日銀では、金融機関や企業が、タンス預金にするくらいなら、貸し出そう、使おう(投資しよう)と動くだろう、それにより、お金が回り、経済が活性化する、という見込みです。

当面、株式市場は活気が出て株価が上昇し、円安に振れることで輸出企業の収益が上がるという短期的な効果は得られると思われます。しかし、いくらカンフル剤の注射を打っても、そもそもの状態を根本的に治療しないと、永久にカンフル剤を打ち続けなければならなず、耐性ができてそのうち効かなくなります。

端的に言って、「一般の人の収入増加、家計負担の軽減」がない限り、景気は良くならないと思います。短長期の両面で「教育費」負担の軽減がもっとも必要かもしれません。携帯電話の料金に口を出す前に、教育費について手を打ってもらいたいものです、政府には。

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2016年01月15日

申年は飛び跳ねる、年始から株下落に金利低下

「申年(さるどし)は飛び跳ねる」とは言い得て妙で、新年から半月が経過して、とんでもないことが次々と起こっております。

芸能界でSMAP解散とベッキーの不倫問題が騒がしいなか、より深刻なのが政治・経済・国際情勢です。

東京株式市場では年明けの大発会から連日の下げが起こり、日本だけではなく世界同時株安、さらに、頻発するテロ、イランとサウジアラビアの紛争(大使館攻撃なら戦争)、北朝鮮の水爆実験、原油安など。

これを受けて、昨日、日本の長期金利が一時0.2%を下回る0.90%をつけた。年明けから1.3%程度の低水準で推移し、今年こそ上がるのかなと思っていた矢先の急落で驚きました。

世界的にも株式市場で下落し、日本や米国の国債へと資金が流入し、長期金利が低下しておりますが、それにしても、日本の金利は異常に思えます。

これは、アベノミクスが発動して以来続く日本銀行の国債大量購入が影響している。さらに、円高、原油安などで物価が上昇しないことから、さらなる金融緩和もあり得るかもなどという噂もあります。

ただ、本質を考えれば、物価を上昇させる(インフレにさせる)ことは目的ではない。

目的は、日本の経済発展、国民の豊かさを得るためであり、景気が良くなり、国民の所得が増え、その結果、消費が増えて、物価が上昇する。これが目指す過程ではないか。

円高、原油高、金融緩和による金余りでの物価上昇は、結果は同じでも、過程が異なり、国民が豊かになっているのかは懐疑的です。大企業や富裕層限定で発展し、表面上の景気は良くなるかもしれませんが。

不動産に目を転じてみると、長期金利がこれだけ低くなれば、通常、不動産価格は上昇します。しかし、好調だった都心部でも陰りが見え、郊外や地方ではいち早く下落基調となっています。

不動産価格の曲線は、都心部で頂上付近、郊外で下り坂の八合目付近、地方ではゴロゴロゴロと。

このことから、単純売却なら今すぐ動くべきです。

買い替えはステップアップ(売却金額よりもより高い購入金額)よりもダウンサイジング(売却金額よりも購入金額を抑えて一部を現金化)を目指す。

単純購入なら、クルマのように消費(最終的には残価がなく処分)の感覚で、下がる前提なら予算はできるだけ少なく抑えて、現金や返済の支払いを少なくする。

あくまでも例ですが、10年後に半額となるなら、2,000万円の購入金額なら1,000万円マイナス、4,000万円の購入金額なら2,000万円マイナスになります。その差は1,000万円です。

さらに、この差額に支払額を加えた金額と、賃料の支払いと居住満足度を比べて、購入なのか賃貸居住なのかも判断できます。

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2016年01月11日

老後生活には借金なしの住宅所有が前提

国民全員の加入が義務付けられている基礎年金(国民年金)。サラリーマンなどはこれとは別に厚生年金もありますが、私のような自営業者は基礎年金である国民年金のみとなります。

国民年金からの老齢年金給付額は、65歳を受給開始で満額は年間78万円、月額だと6.5万円です。これだけではとても生活できないために、老後の生活は自己で備えることが必要になります。

行きつくところはお金になりますが、どの程度の生活費が必要となるのか。

総務省の公表している家計調査報告の2014年調査では、食費や住居費、光熱・水道費、教養娯楽費などの消費支出は合計で20万円を超えています。老後とはいえ交際費も必要であり、医療費などの計画外出費もあります。

基礎的な生活費だけでも、毎月20万円の出費に対して年金の支給は6.5万円で、夫婦2人分で約13万円超の収入となったとしても、約7万円の赤字になります。

この20万円のうち住居費は支出の7%・約1.4万円の計上ですから、持ち家であることが前提条件であり、賃貸物件で暮らす場合はさらに家賃負担が必要となります。

また、離別死別問わず配偶者がいない単身高齢者の場合、支出は減るでしょうが、収入はそれ以上に減ると思われ、赤字額はさらに増加します。

さらにまたまた、国民年金の支給額が減少することが予想されているので、生活はますます苦しくなります。

老後に暮らせる住宅を住宅ローンが完済した状態で所有している、かつ、厚生年金の支給を7万円以上受けられる方のご夫婦二人であれば、老後の生活は収支が合います。これが国が見ている理想的なモデルケースです。

このモデルケースと同等、もしくは、それ以上の老後生活を過ごす場合、以下の条件に合致するように、現役時代から備えておく必要があります。

・老後スタート時(給与収入がなくなるとき)に、住宅ローンが完済した住宅を所有している、かつ、老後の期間暮らしていくことができる状態の建物である。

・住宅を所有していない場合、購入できる金額分の現金、もしくは、老後を暮らしていく間の賃料分の現金を持っている。

・生活費と基礎年金支給額の差額である赤字分を、厚生年金など、他の収入で賄える、もしくは、赤字を埋められるだけの現金を持っている。

・医療費、介護費などに備えた保険、もしくは、現金を持っている。

具体的な金額は各世帯により異なると思われますが、借金なしで住宅を所有している方で、さらに赤字補てん分の年金もしくは収入がああることが必須で、さらに現金を持っていればいるほど安心ということになります。

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posted by preseek_shibata at 12:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月06日

2016年、波乱の幕開けとなりました

2016年、世界同時株安という波乱の幕開けとなりました。昨年末は株高で終わり、生活実感とは違って、富裕層や大企業などでは好景気なのかなと思っていましたが、今年の厳しい状況を物語るような始まりです。

この株安は、新年早々の中東情勢悪化による連鎖かと思われますが、アメリカの利上げからくる新興国の経済情勢悪化などの下地があってのきっかけだったと感じます。

アメリカ利上げは、通常であれば、ドル高円安と進み、さらに輸出企業の利益が拡大すると思われますが、世界情勢不安から円が買われ円高に振れているようです。

円高になれば消費者物価の下落圧力となり家計には良い傾向となりますが、根本的な景気不安に、社会的負担(税や社会保険など)が増大し、消費が回復するところまではいかないように思えます。

バブル崩壊時も「年始大発会の株価下落」があったように、昨年までの不動産上昇傾向は終息し、地方や郊外で始まっている不動産市場下落が都心部でも起こりはじめ、全面安の総下落へと進んでいくかもしれません。

それを見越してか、特徴的な株価の動きがありました。大発会の4日、住友不動産の株価が昨年来の安値をつけました。

この要因は、政府がデフレ傾向を否定し、日銀の追加金融緩和の可能性がなくなり、さらに金利上昇による収益悪化を懸念したものと、昨年末のマンション傾斜問題による建築不信、タワーマンションによる相続税対策の監視強化も、収益を悪化させるものです。

住友不動産そのものの適正株価などは分からないので、個別の判断は避けますが、このことから読み取れるのは、2016年の不動産市場は厳しいというものです。

2016年は消費税再増税に向けての駆け込み需要(土地や新築は9月まで)があるので、それなりに維持されるでしょうが、2017年の春以降はその反動もあって、がたんと下落すると思われます。

このことを考えながら、売却する方はより早く動き出す、購入される方は多方面から見極めながらご判断されることをお勧めします。

追記:金融庁は銀行の金利上昇に対するリスク管理を厳しくするようです。このことにより、住宅ローンの特に長期固定金利の設定が見直されて、適用金利が高くなると予想されます。変動金利は金利変動リスクが債務者へと分散しているため、大きくは動かないかもしれません。

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posted by preseek_shibata at 11:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする