2016年11月02日

任意売却の実務

売却代金をもって、債務の全額返済ができれば問題ございませんが、債権者に残債以下の返済でも抵当権の抹消に応じていただくという不自然な取引となるため、実務も特別な部分があります。

まず、勘違いしてはいけないのが、債権者は抵当権の抹消に応じるまでで、債務の完済となるわけではなく、売却後にも返済しきれなかった金額が残債として残ります。

債権者としては、1円でも多い返済をすることで抵当権抹消の応諾をしたいという意向があります。(残る返済額を少なく)

しかし、代金のすべてを返済に回すということは現実的には厳しくて、どこかしらの妥協点を探すことになります。

債権者として、売却代金から必要な部分は仕方ないので、それ以外をすべて返済してくださいとなります。

売却金額から控除できる費用は、仲介手数料、抵当権抹消費用、マンションの管理費等の滞納額、後順位債権者の応諾料(ハンコ代)、差押え解除費用などです。(債権者により判断は異なりますので、すべての債権者が認めるわけではありません)

また、引越し費用についても、引渡しをしなければ売買代金の受領ができないという現実的なところから、一部の債権者では認めてくれる場合もございます。ただし、債権者の好意的な背景もあることから、実際の費用相当となる金額までで、ネットなどで書かれている金額(例は100万円)は信用しない方が賢明です。

任意売却では、債務者と債権者の関係となりますが、もし、他の債権も含め、人物的な連帯保証人がいる債務がある場合、他の方へ迷惑が及ばないか慎重に確認する必要がございます。

ただし、法的には、家族であっても連帯保証人などになっていない場合、債務を引き継ぐ必要はございません。(ドラマで親の借金のためになどとありますが、法的には返済義務はありません)

任意売却の場合、競売とは違い、債権者との調整以外は通常の不動産売買となんら変わりがありません。買主側は、一般的な売却物件でも任意売却物件でも、同じような取り引き条件を希望されます。

しかし、債権者との返済金額調整において、売却費用として控除してもらえない場合、実際には対応できる余力がないとなります。

そのため、売買契約前(販売中から)、取り引き条件として、境界明示や実測、瑕疵担保責任、残置物処理、その他引渡し条件を伝えておく必要がございます。

このようなことから、任意売却物件の場合、一般的な売却物件よりも販売前に準備(協議や調整)を入念に行う必要がございます。

任意売却の相談をされた場合、不動産業者から、かなり突っ込んだ質問、触れたくない(業者は触れづらい)内容までも確認されることがございますが、スムーズな売却から円滑な取引までを行うためには、感情的にならずに対応することも重要なことになります。

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任意売却のタイミング

債務支払いの滞納から競売に至るまでの期間は、裁判所の混み具合、債務者や物件の状況、債権者の意向などにより案件ごとにまちまちです。

任意売却を実行するタイミングは、返済の延滞後、保証会社からの代位弁済(債権移行)、債権回収会社への移管した後に、債権者と協議を進めながら始め、競売が実行されるまでの期間となります。

競売の実務的な部分もありますが、返済の滞納から半年超の期間を売却に充てられ、決済・引渡しまでは長い場合、1年間程度の期間が見込めます。

任意売却にて販売中の間、行政機関からの差押えをされないことも含め、税金の支払いは続けておく必要があります。(法的にも)

すでに自己破産の相談を行っている場合、任意売却の状況を弁護士へ伝えて、自己破産申請後の破産管財人弁護士による換価(任意売却による現金化)とどちらが有利か判断してもらい、場合によっては自己破産手続きを保留にしてもらいます。

任意売却を開始後、販売中の間に準備しておきたいのが引越し先の手当てです。引越し先を賃貸物件とする場合、探す際には任意売却をする予定であることはお伝えしていただくことをお勧めします。(不動産会社は分かってしまいます)

任意売却は、一般的な売却物件と同じように販売されます。

任意売却物件に限らず、一般的な売却物件でも、売却を100%、絶対に成功するとは限りません。これはどんなに優秀な営業マンでも、どんなに知名度が高い不動産会社でも同じです。

しかし、任意売却物件よりも一般的な売却物件の方が売れやすいのも現実です。

この要因は、金銭的に困っている方が暮らす住宅は、室内の印象が悪い(汚れ、雑然、雰囲気など総合的に)ことが多いことによります。

任意売却は後ろ向きな理由なのかもしれませんが、新しい生活をしていくために残債務の金額を減らすためにも、売却に際して一般売却物件に負けないようにしていくことをお勧めします。

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任意売却の基礎知識

任意売却とは、所有者の自身の意思で売却することすべてが任意売却ですが、一般的な売却と区別し、慣用として、売却することによっても資金を借り入れた債権者にその債務全額を弁済できない物件の売却を指します。例)売却価格2,000万円、抵当権設定されている債務残高2,500万円など。

つまり、所有者本人の意思だけではなく抵当権などの権利者の合意も得て行われる不動産売買のことを一般的な売却と区別して、任意売却と呼ばれます。

【任意売却による債務者(所有者)の主なメリット】

1.市場価格に近い価格で売却ができることにより、競売での売却金額を上回ることが多く、その分だけ債務残高を減らすことができす。

2.売却代金から引越しなどの費用を控除できる可能性がある。

3.一般的な売却と同じような方法を取るため、家計の状況などを近隣に知られずに済む。

4.引き渡し時期(引越し)を相談することができる。

5.売却後の債務残高の返済方法について相談しやすい。

【競売による債務者(所有者)の主なデメリット】

1.市場価格に近い価格で売却できるのは一部の人気地域に限られ、市場価格を下回ることが多い。

2.引き渡し命令が容易になったことから、引っ越し代などの費用を負担してもらえる可能性が減った。

3.競売申し立て費用や遅延損害金などが債務残高に加算されます。(時間がかかる分だけ負担が増える)

4.裁判所(BITというサイト含む)より公告(公開)されることにより、近隣に競売不動産であることを知られてしまうこともある。

5.売却日は競売の日程により決まり、引越し日も落札から引き渡し命令などの事務的な日程で決められてしまう。

任意売却は、利害関係者が多く、関係者すべてと情報を正確に共有しなければ不動産取引は無事に完結できません。一部の消費者金融や個人債権者は、決済日が近づくと抵当権抹消拒否などをチラつかせて応諾費用(俗にハンコ代)を増額してくるなどの嫌がらせをすることもあります。

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2016年08月22日

居住面積(広さ)の水準が示されています

国が取りまとめた住生活基本計画では、居住面積の水準を示しております。

1.最低居住面積水準

単身者を25平米とし、2人以上の場合は、10平米×世帯人数+10平米(2人なら30平米、3人なら40平米、4人なら50平米)

2.誘導居住面積水準(都市圏)

単身者を40平米とし、2人以上の場合は、20平米×世帯人数+15平米(2人なら55平米、3人なら75平米、4人なら95平米)

3.誘導居住面積水準(一般)

単身者を55平米とし、2人以上の場合は、25平米×世帯人数+25平米(2人なら75平米、3人なら100平米、4人なら125平米)

注:世帯人数の計算にて10歳未満の者は減算、世帯人数が4人を超える場合は5%控除、単身の学生や短期居住の場合は除く。

弊社所在の千葉県柏市が、都市圏なのか一般なのか判断が難しいところですが、この計算式によれば、市場に供給されている住宅を見ると、3人までならマンションでも、4人以上なら戸建てがいいとなります。

ライフステージ毎に考えれば次のような感じでしょうか。(あくまでもモデル)

まずは、結婚したら60平米前後のマンション、子供1人までを想定すれば70平米前後のマンションからスタート。

10年が過ぎ、子供が2人となり長子10歳頃になったら戸建てへ住み替え。

さらに10年が過ぎ、子供が独立しはじめ、さらに5年前後経って夫婦二人に戻ったら、60〜70平米前後のマンションへ移る。

ライフステージごとに相性のよい住まいへ住み替えていく、このような流れがこれから一般的になってくることが予想されております。

しかし、既存住宅の取引市場が整備、近代化され、既存住宅が適切に維持されること、これが課題となっております。

この点を改善するための様々な施策が、今回の住生活基本計画となります。行政は本気です、業界も本気です、消費者のかたがついてこれるかどうか、生活文化が変わるかどうかが実現の肝となります。

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2016年08月15日

住生活基本法(平成28年)基本的な施策

5年に一度見直される住生活基本法、平成28年度から平成37年度までの計画が発表されました。概要をお知らせいたします。

目標1:結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

民間賃貸住宅を子育て世帯向けにリフォームすることを促進、子育て世帯等を公営住宅へ優先入居、公的賃貸住宅への入居支援、子育て世帯等が必要とする良質で魅力的な既存住宅の流通促進により持ち家取得支援、世代間で助け合いながら子どもを育てる三世代同居・近居の促進、子育て施設の立地誘導による地域ぐるみの子育て環境を整備。

目標2:高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現

住宅のバリアフリー化やヒートショック対策の推進など高齢者の身体機能などを考慮した住まいのガイドライン策定、サービス付き高齢者向け住宅等の供給促進、リバースモーゲージなど高齢者の住生活資金の確保、高齢者の生活や住宅に対しての相談体制の充実。

目標3:住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

空き家の活用を促進するなど住宅セーフティネット機能強化、居住支援協議会の設置や活動の支援、公営住宅・公的賃貸住宅の適切な供給。高齢者世帯・子育て世帯等の支援に資する施設等の地域拠点形成。

目標4:住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

既存住宅が資産となる「新たな住宅循環システム」の構築をするため、インスペクション・住宅瑕疵保険等を活用した品質確保、人材育成や技術活用による検査の質の向上、住宅履歴や性能の情報提供の充実、リフォームなど既存住宅の魅力向上による購入者層の誘導、既存住宅の価値向上を反映した評価システムの普及定着、資産として承継できる質の高い新築住宅の供給、住宅を担保とした住宅金融の整備。

目標5:建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新

耐震性を充たさない住宅の建替え促進、耐震化・耐久性・省エネなどの向上と維持管理の促進、健康増進・魅力あるデザインなどによる投資意欲の刺激策促進、密集市街地における安全確保のための建替えやリフォーム促進、リフォームに関する相談体制や事業者登録制度の充実、マンションに関して適切な維持管理・建替え・改修の促進。

目標6:急増する空き家の活用・除却の推進

空き家増加が抑制される新たな住宅循環システムの構築、空き家を活用した地方移住・二地域居住の促進、伝統的な日本家屋の再生や多用途活用、多様な賃貸借の形態を活用した既存住宅の活用、空き家の活用や売却・賃貸に関する相談体制や情報管理の充実、悪影響を及ぼす空き家の解体撤去を促進。

目標7:強い経済の実現に貢献する住生活産業の成長

地域材を用いた木造住宅の供給促進、伝統技術の承継と発展、住宅ストックビジネスの活性化、幅広い世帯のニーズに応える住生活関連ビジネスの創出と拡大。

目標8:住宅地の魅力の維持・向上

コンパクトシティなど居住者の利便性や防犯性向上、住宅団地の再生促進と地域コミュニティ拠点形成、建築協定等を活用した良好な景観の形成、マンションのコミュニティ活動を推進、密集市街地の改善整備、ハザードマップの積極的な情報提供。

つづく

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2016年08月14日

住生活基本法(平成28年)その1

5年に一度見直される住生活基本法、平成28年度から平成37年度までの計画が発表されました。概要をお知らせいたします。

1. 住生活をめぐる現状と今後10年の課題、それらに対応するための施策の基本的な方針(一部略)

1)人口減少と少子高齢化

総人口は平成22年をピークに減少局面に入り、さらに、平成25年には高齢者の割合が25%を超え、世界に例のない高齢社会に突入した。少子化による若年人口、生産年齢人口の減少と団塊世代の高齢化に伴う高齢人口の増加が進み、平成37年には30%を超える見込み。

2)地方圏の人口減少と継続増大する大都市圏への人口流出

地方圏では高齢化がさらに進み、他方、東京圏における転入超過は約11万人。長期的にみると2050年に人口が増加する地点の割合は全国の約2%は主に大都市圏、その一方、居住地域の6割以上が、人口が半分以下になる見込み。

3)大都市圏における後期高齢者の急増

大都市圏では後期高齢者の大幅な増加に直面する見込みであり、医療・介護・福祉需要の増加への対応が喫緊の課題。

4)生活保護受給世帯の状況

生活保護受給世帯は、平成27年には約162万世帯に増加。特に、高齢化の進展による経済的自立が容易ではない高齢者世帯が増加している。

5)世帯数の減少により空き家が増加

住宅の戸数に大きな影響を与える世帯数も、平成31年をピークにし減少局面へ向かう見通し。平成25年に約820万戸あった空き家が、平成35年には約1,400万戸へと、特に問題となる空き家が約500万戸となる見込み。

6)地域のコミュニティが希薄化しているなど居住環境の質が低下

高齢者や子どもを地域全体で見守る機能の低下や災害に対する脆弱性が増大するおそれ。公共サービスの維持も困難となり、居住者の日常生活の利便性も低下。

7)リフォーム・既存住宅流通等の住宅ストック活用型市場への転換の遅れ

住宅ストック数は充足。空き家問題が深刻化する中で、既存住宅活用型市場への転換が求められてきた。住宅リフォーム、既存住宅取引はともに伸び悩んでおり、新築住宅市場からの転換が遅れている。

8)マンションの老朽化・空き家の増加により、防災・治安・衛生面での課題が顕在化するおそれ

マンションのストック数は1割以上を占めるようになった。旧耐震基準時代のストックも増大し、居住者の高齢化が進展。多数の区分所有者の合意形成というマンション特有の難しさに加え、管理組合の運営力低下などにより適正な管理が困難になってきている。管理不全による機能停止、設備の劣化などの状況に陥るとともに、防災・治安・衛生面での課題が顕在化する恐れがある。

つづく

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インスペクションから見た不動産の行く末


不動産そのもの価値(評価、価格)に売主の利益や販売経費が上乗せされる新築住宅より、中古住宅が安いというのは当然である。

そこにインスペクションや瑕疵担保保険などによる品質の保証と維持が保たれ、住宅履歴登録、コールセンターなどの点検やサポートの制度が利用されることにより、新築の優位性があった点にてその差が縮まること。

それが、日本経済というマクロ、生活者の家計というミクロの両面から経済的にも重要になる。

お手本は米国の不動産取引市場、中古住宅となっても資産価値が維持されていく(値上がりも)ことにより、市場も拡大し活性化している。さらに、不動産市場以外にも好影響を及ぼす。

今まで、買主はより安くという考え方が基本であったが、今後は、高くても資産価値があるもの、価値が維持されていくものへと変わっていくことになる。

逆に、土地も建物も、資産価値がないもの、維持されづらいものは、安くても見向きもされない、という時代になっていくことにもなる。

これから購入する方は「資産価値がある」「資産価値が維持される」不動産を、簡単明瞭に言えば「立地がいい」不動産を選ばれることをお勧めします。

今、不動産を所有している方は、その不動産は価値があるのか、今後も維持されていくのかを見極めること。

株で例えれば、これから下落していくことが分かっていれば、早期に売却して、他の株に買い替えないと、損失が大きくなるのと同じでしょうか。

また、これからの社会、自然現象も含め、10年後、20年後にどのような状況になっているのか、まったくわかりません。このことから、不動産に高額な資金を投入するのはリスクが高くなります。

買うなら、立地がよい地域で、予算を抑えて購入する。場合によっては、購入しないという判断もありえます。

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2016年06月27日

買うなら今すぐ、売るなら慌てない

梅雨も中休みとなったのか、昨日今日とさわやかな青空が広がっております。うっとうしい梅雨が明ければ、いよいよ夏本番がやってまいります。今年の夏は、社会でも、スポーツでもにぎやかになりそうです。

さて、本日は、これからの不動産市場について、お知らせいたします。

まず、先日お知らせしました参議院選挙からの政局と、梅雨から夏休みまで季節要因により、しばらくは低調に推移すると思われます。

さらに、例年よりも酷暑が予想されること、さらにさらに、英国のEU離脱ショックによる株安(それを連想する円安)からの景気後退感によって、不動産の購入マインドは落ちております。

このことから、7月から8月前半までは、慌てて売却に進むと、価格が低くなる方向の可能性が高くなります。

逆に購入側の場合、この落ち込んでいるタイミングで購入することがベストのタイミングとなります。

ここまでが短期的な様相で、長期的な動きを考えてみた場合、基本的なスタンスは、慌てて買わなくても大丈夫、となります。

長期的には右下がり(緩やかな下落基調の継続)の動向になるのは、次の要因が積み重なっていくためです。

1. 2018年に黒田日銀総裁(安倍自民党総裁)の任期満了
金融緩和政策の転換により国債の価格下落と長期金利の上昇、金利上昇は不動産価格の下落要素となります。

2. 世帯数、人口減少と止まらぬ新築着工
現時点でも空き家の増加が問題となるくらいの家余り状態です。それが、さらに進んでいく、潜在的な在庫が溜まるわけですが、需給関係は買い手市場(売り手は弱い)へと進みます。

3. 英国EU離脱ショック
リーマンショックの影響が不動産市場から払しょくされるまで約2年程度の期間を要しました。今回のEU離脱問題は、今後も長期的に続くことから、立ち直るまで長い時間を要すると思われます。

4. 円高による外国資本の購買力低下
一時期、中国の爆買いが不動産市場でも席巻していました。これも不動産市場の上昇要因となりましたが、円高、中国の資本流出規制などにより、購買力が低下します。これにより購入側のパワーが低下します。

参考サイト(不動産ジャパン、マインドが示す不動産市場の動向)http://www.fudousan.or.jp/market/1603/03_01.html

短期的にはリオ五輪、長期的には東京五輪と、どちらも五輪が節目になりそうな気配となって参りました。

これからの2〜3ヶ月、ラニーニャ現象による酷暑が予想されております。毎年の暑さ厳しき折、さらに厳しくなります。みな様のご健康をお祈り申し上げます。

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2016年06月25日

インスペクション実施が必須化の方向へ

インスペクションが不動産売買の常識になっていくことで、取引がどのように変わっていくのか。国土交通省土地・建設産業局・不動産業課の本間優子課長補佐が、その未来像を朝日新聞の広告記事に寄稿しました。

記事の内容を要約しますと、

国土交通省では2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を公表し、望ましい検査項目を示しました。

不動産仲介業者がインスペクションを活用し始めているが、まだまだ十分ではない。売主、買主がインスペクションそのものを知らないということも大きい。

宅建業法の改正により、仲介業者は、インスペクションあっせんの可否、インスペクション実施の有無とその結果を報告することが義務付けられます。この法改正により活用せざる負えなく、また、消費者にも浸透していくことになる。

インスペクションの効能は、住宅の質と価格が見合っているのか、引き渡し後の不具合について売主、買主ともに負担やトラブルが減る。売る側から見れば、今まで築年数で一律に判断されていたものが、住宅の品質に応じた評価となることで利益を失わないで済む。

インスペクションは説明や報告の義務までで実施は義務付けられない。費用は5万円前後だが、それ以上に高く売れればメリットは大きい。

インスペクションとともに瑕疵保険への加入が進むと、売主、買主双方の安心がさらに万全となる。

これからは、個人もインスペクションに興味を持ち、自分の家の質について意識することが必要になる。その結果、住生活環境が整備され、良質な住宅が買いやすくなる。

以上となります。

宅建業法改正内容(抜粋)

1. 営業保証金の還付対象から宅建業者を外す。(宅建業者はプロなんだからリスクを負いなさい)

2. インスペクション検査業者のあっせんに関する事項。(消費者にインスペクションを勧めなさい)

3. 宅建業者は、購入の申し込みを受けたら遅滞なく売主へ報告しなければならない。(大手業者の囲い込み禁止を法規的に明文化)

4. 重要事項説明時に、インスペクション実施の有無と内容を報告しなさい。建築図書、点検記録などの保存状況を報告しなさい。(実質的には、インスペクションと住宅履歴登録を必須化へ)

5. 売買契約時に建物の主要な構造部の状況について確認しあいなさい。(実質的にはインスペクションを実施せざる負えない状況に)

6. 業界団体、保証協会の業務について(研修をより徹底しなさい)

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2016年06月22日

選挙モードは閑散モード

本日は、現在の不動産市場について、お知らせいたします。

千葉県に暮らす方には直接の関係がございませんが、東京都知事が辞職し、7月末に知事選が予定されております。また、7月10日は参議院選挙も控えており、注目される選挙が7月に立て続けに実施されることになります。

選挙戦になると、新聞やTVなどにて、日本の社会や経済が抱える問題が取り上げられることが多くなります。

経済格差、老後不安(90歳でも将来不安)、大変な子育て事情、ブラック企業問題、治安の悪化などなど。

社会問題を解決するのが政治の役割ですから、これらのことが報道されるのは当然の流れですが、毎日のように聞かされると、漠然とした将来不安が意識されます。

将来に不安があれば、高額な買い物(特に住宅)をすることに、ためらいが生じてしまう心理も自然なことです。

さらに、毎年7月は閑散期に入ります。梅雨のジメジメした天候、梅雨明けがあれば暑さ(特に今年は酷暑予想)が動きを鈍くし、夏休みを控えた行楽モードのため、住まい探しに身が入りません。

選挙と閑散期シーズンの二重の重しにより、7月の不動産市場は鈍くなることが予想されます。(逆に購入するなら絶好のタイミング)

8月に入り、お盆も明けますと、選挙も落ち着き、気候にも慣れて、夏休みも終わりに近づくことから、不動産市場にも動きが戻ってきます。

オリンピックで日本選手が活躍して盛り上がると高揚して、さらに動きが活況となります。

売却をお考えの方におかれましては、急ぎの事情がない限り、7月は準備に費やし、8月に入ってから売却を始める、というスケジュールがお勧めです。

なお、8月に入ってからでは、出遅れて、取りこぼしもありますので、売却の実行は別としても、備えておくことをお勧めします。

  今週の注目記事

1. 日本の住宅問題は20年前から進歩していない
http://www.dhbr.net/articles/-/4157

2. AIで中古住宅査定、正確に 国交省がデータ公開
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO03804340Z10C16A6NN1000/?n_cid=NMAIL001

3. 査定面談の際、他社はほとんど説明しません
(業者に不利益な説明は避けたい、知らぬままいてほしい)
http://xn--u9jthzb768p48ej1ag5zuz0d.com/contract2.html

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2016年06月19日

不利益を被らない売却依頼2

Aさん(購入希望者)GW前に気に入った物件が見つかりました。早速、購入の申し込み(4/25)をしましたところ、契約前に住宅ローンの事前審査が必要とのことで、その手配(4/26)を行いました。

Aさんは、GW中の契約になることはありそうなのかを、業者TR(超大手)の担当者(以下TR氏)に確認したところ、5/1-5/5までは担当者自身がGW休みになること、4/30までに契約するには、契約準備などで自身が大変なこと(残業や休日出勤)から、GW中(GW前)の契約にはありません、との回答。

Aさんは購入の申し込み時に、担当者に、早めに契約しなくてもその間になにか横やりが入ったりしないか確認しました。担当者から「それは絶対大丈夫ですから、安心してください」との回答を得て、Aさんは、GW前に事前審査まで終わっていれば大丈夫と判断しました。

そして、事前審査の承認が下り(4/28)、GW明けに契約かと思っていた矢先、TR氏より「4/30までに契約してくれないと困る」との連絡。

Aさんは、話が違うでしょ、4/25の際に言ってくれていればまだしも、前日に急に言われても、予定を組んでいるし、手付金の準備などできないと回答。

TR氏の事情は、本人なり営業所なりの事情により「4月中に契約(成績)」が必要、結果的に、契約が壊れてもいいから、4月に入るかどうか追い込む、ということでしょう。

Aさんは、消費者のことをまったく考えず、TR氏(会社)の成績至上主義に嫌気がさし、この物件を買うことを止めました。

その後、1ヶ月を経過しましたが、その物件は現在も販売中です。値引きなしの満額で売れるはずだったのですが、その機会を売主は逃してしまいました。

TR氏側の成績至上主義により、売主、購入希望者、お二方に被害を与え、極端にいえば、人生を左右してしまったことになります。

これから売却する際に、このような被害に遭わないようにするためには、「一般媒介」にて依頼することが大事になります。

自身が損失を被ってもいいので、好きなように利益をあげていいです、ということであれば、専任媒介でも支障ございません。(特に大手の場合)

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不利益を被らない売却依頼1

不動産の流通市場(中古戸建て、中古マンション)では、各不動産業者が、売主側になった際には情報を登録し、買主側になった際は情報を検索閲覧して、お客様へ紹介します。

現在、ある不動産業者より、松戸市にて、戸建てとマンションがそれぞれ1件登録されております。

まず、販売確認を電話ですると、とても不愛想(怖いくらい)で、この業者と取引はしたくないなという印象を受けます。

また、登録されている資料を見ると、下の備考に次のようなことが書かれております。

「契約の際の調査、資料取り揃え、書類作成は、買主側でやってくれ」と。

通常、不動産に関しては、売主側でないとわからないこと、売主からの委託がないと調べられない、資料の取り揃えができない点もあり、売主側で対応することが一般的です。

逆に、買主側は住宅ローンの手続きなど、買主側でないとできないことに対応し、これによって、お互いに業務を分担して、取引を行います。

この物件の情報を得た買主側の不動産業者は、「電話の印象が悪い、不快になり、トラブルの要因にもなるから取引したくないな」「どうして売主側の業務までこっちでやらないといけないんだ」というような心境になります。

この結果、よほど条件がピッタリのお客様ではない限り、不動産業者は、この物件をご紹介することはなくなります。

そして、なかなか売却されることなく、いつまでも販売が続くことになります。

現在販売中の戸建ては販売されてから間もなく大幅な値下げがありました。マンションの方は半年が経過し、価格を1割程度下げてもまだ売却できていません。その間に、同じマンションで、さらに高い住戸が売却されていました。

このような不動産業者に依頼をしてしまって、売主様がかわいそうですが、ご自身でその業者を選定したのでしょうから致し方ありません。

このように不動産業者の選定がいかに大事か、他の不動産業者への対応をいかに良くするか、(ここはソニー不動産が上手)、一般媒介にして、選定ミスのリスクを回避する、ということが大切なポイントになります。

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2016年05月07日

中古住宅の取引には瑕疵保険が欠かせません

GWに入る直前の4月28日、社会的にはひっそりと、しかし、不動産仲介業界では久々の革新的といえる改正案が衆議院本会議で可決されました。

その法律は不動産業界の憲法というべき「宅地建物取引業法」で、改正された内容の目玉は「インスペクション(建物診断・検査)に関する説明の義務化」です。昨年の宅建資格の名称変更などという実体のない改正とは比較になりません。

この改正案ができた背景には「空き家問題」をはじめ、日本のゆがんだ住宅事情や不動産流通(業界)を改善していこうというものです。(両手仲介問題やエージェント的な部分は先送りとなりました)

住宅のインスペクション(建物診断・検査)は、年々普及してきましたが、洞察力・先見性がある民の方が先行してしまったため、今回の法改正では「既存住宅売買の瑕疵(かし)保険」に伴う検査・点検を「インスペクション」と位置付けるようになります。

従来からのインスペクションは、瑕疵保険の加入可否を判断する検査よりも先を行っていた(より深く、幅広く)ため、瑕疵保険にも対応が可能になるケースが多く、既存のインスペクションにも支障が出ません。

瑕疵保険の可否を判断するまでのインスペクションとするか、さらに付加をつけた従来からのインスペクションとするか、この判断は、取引をされる方と説明をする担当者により変わってくると思われます。

既存住宅売買の瑕疵保険は、平成22年から始まっていました。この保険でカバーするのは「構造躯体」と「雨水の進入(雨漏り)防止」に関する部分です。さらにオプションとして給排水の設備も対象とすることもできることがあります。

この保険の役割は、売買時に発見できなかった不具合(雨漏りや傾きなど)があった場合、保険金が支払われ、購入者の被害を軽減するとともに、売主が負うべき瑕疵担保責任の負担を軽減するものです。

つまり、瑕疵保険は、検査と保証がいっぱいとなった制度で、中古住宅(既存住宅)の売買には欠かせない安心の制度です。

新築住宅の販売や建築の場合、売主が業者であるため保険の加入などが義務化されていますが、中古住宅売買の場合、一般消費者であることが多く、本来は義務までしたいところですが、業者からの説明までを義務とし、実施をするかどうかは任意としました。

しかし、任意だからと避けてしまうと、瑕疵担保責任の負担で売主が、資産価値の減少(費用負担)などで買主が損失を被るリスクが高まり、さらに、国民の資産を減少させ、住宅事情、環境問題など、さまざまな問題の要因となってしまいます。

取引される方にも、社会的にも、経済的にも、瑕疵保険制度とインスペクションの普及が大きく貢献することになると思います。これから購入する方、売却する方、ともにこの制度を利用することを強くお勧めします。

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2016年04月24日

資産価値から考えた購入

少子高齢化、人口減少が社会問題となり、それに伴って空き家の増加が問題となってきました。これから家を買う方にとって、これらの社会問題について理解を深めて判断することがとても重要なことになります。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2030年の日本の人口は1億1660万人と予測され、現在よりも1000万人、率にして9%も減少します。

東京都23区の人口が約900万人と言われますから、あと15年も経たずに東京都23区の人口以上の人が日本からいなくなってしまいます。さらに、この減少人数は生産年齢人口でもあることから、働き手がいなくなる、家を買う人がいなくなる、といっても過言ではありません。

平成25年度総務省「住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空家数は820万戸、そのうち賃貸用を含めマンションが多くを占めております。そのマンションでは、世帯主の高齢化も進み、空き家問題をより深刻化させています。

マンション空き家問題の行き先は管理不全によるマンションのスラム化です。鉄筋コンクリート造のマンション寿命は68年と言われていますが、これは適切な維持管理がされていることが前提です。

マンションの世帯主が高齢化し、さらに空き家が増える(所有者が若くても住んでいない家には出費を惜しむ)と、管理費等の未納問題が顕在化し、さらに、死ぬまで持てばいいという考えから、大規模修繕がままならず、最悪、マンションがスラム化するということになります。

もし、マンションがスラム化したら、資産価値はゼロどころではなく、マイナスの負債というところまで行きます。この悪いモデルが、リゾートマンションです。いわゆる「ババ抜きのババ」です。

空き家が増えるということは、買い主側にとって、価格の低下となり、選択肢も増えて、一見「お得に見える」物件も増えるということです。しかし、お得かどうかだけで判断してはいけません。

なぜ安いのか、マイナス材料はどのようなものがあるのか(マイナス材料がない、という物件もない)、周辺相場と比べての相対的な評価と、物件そのものをみた絶対的な評価により、価格の理由を探り、判断することが大切です。

資産となる物件なのか、負債となる恐れがある物件なのか、これを特に大きく左右するのは「立地」です。これからの人口減時代でも人が集まる地域なのかどうかを見極めること。

そして、その地域の中で、今後も選ばれる要素を持っているのかどうか、ここを見て判断されることをお勧めします。価格面だけに左右されてはなりません。

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不動産取引はエージェント選びが大切

不動産業者による、物件の情報量、告知力に大きな差はありません。

不動産業者によって保有している物件情報量が違うと思い、情報を求めて何社にも問い合わせをする、声をかける、資料請求する方が意外と多くいらっしゃいます。

不動産業者向けの不動産情報システム「レインズ」をご存知でしょうか。

レインズは趣旨を現した英語表記の略ですが、和訳すると、不動産(Real Estate)、情報(Information)、流通(Network)、仕組み(System)となり、文字通り、不動産の情報が駆け巡る仕組みで、不動産情報の標準化、共有化を目的に国土交通省が作り上げたシステムです。

宅建業法でも、専任(専属)で売却の依頼を受けた際には、このレインズに登録することを義務付けており、情報を秘匿することを強く禁じております。(この脱法行為を行った疑いで騒がれたのが「囲い込み問題」です)

一般媒介でも実質的にはレインズ登録されることから、ほとんどの不動産情報は不動産業者間で共有され、多くの不動産業者を回っても、同じ物件情報が出てくるとなります。唯一の例外が、不動産業者自らが売主となって売却するケースで、新築マンションが典型的な例です。

ここで問題となるのが、物件情報に気を取られて「事業者」「担当者(エージェント)」の選定をおろそかにすることです。

不動産業者が売主でなければ、同じ物件であれば、不動産業者による不動産の違いはない。違いが生じるのは、事業者から提供される「サービス(付加価値)」、担当者のスキルや対応力となります。

住宅ローンを含めた資金計画、不動産売買の手続き、物件選定のアドバイスなど、一般の方では難しい専門分野に対して、どこに、だれに任せるか、これがとても大切なことになります。

売却の場合でも同様で、売却する不動産そのものが、不動産業者や担当者によって変わるものではありません。

売却するに際して、どのようなサービス(付加価値)を提供するのか、売却戦略のアドバイスから不動産取引の遂行までの対応力で、事業者や担当者を選ぶことが大切なことになります。

大手仲介会社1社の告知力は高いものがありますが、大きな不動産市場から見れば小さなものです。情報の囲い込みをせずにレインズで公開するという1点のみで躍進した「ソニー不動産」のように、情報を公開することにより好条件での売却も可能です。

安心して不動産取引ができるための具体的なサービス(付加価値)があるかどうか、これを判断材料として不動産業者を選ぶことが成功の秘訣です。

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手付金あれこれ

不動産の売買契約を締結する際、買主から売主へと手付金が授受されます。購入代金の一部であり、前払い、頭金という意味合いが現実的ですが、法律的には別の意味合いとなります。

手付には性質により3つに分けられます。「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」の3つになります。

証約手付とは契約成立の証拠として受け渡しされる手付です。解約手付とは解約する権利(負担もあり)を付帯させる手付です。違約手付とは主に買主に契約違反があった場合にペナルティとして没収される手付です。

どれも、契約が確実に履行されるようにという意味合い・効果を持っています。不動産取引は高額になり、契約が簡単に解約となってしまうと、相手方の損害や関係先の手間や負担が大きくなってしまうためです。

通常の不動産売買契約では、解約手付として扱われます。契約書にも取り扱いが記載されております。裁判所の判例でも手付の意味合いが定められていない場合は「解約手付」と判断するとしています。

解約手付は、売主、買主ともに解約する権利を持たせるものですが、その権利を行使するための負担を、買主は手付金の放棄(手付流し)、売主は手付金の返還と同額の付加(手付倍返し)としています。

この手付金を利用した解約について、権利を行使できる期限が定められております。法律では「相手方が契約の履行に着手するまで」と規定していますが、相手方の動きはわかりづらく、立証もしづらいため、明確な期日(契約から1週間、1ヶ月後など)を取り決めるケースが多くなります。なお、売主が不動産業者(宅建業者)の場合、買主の権利を束縛することから期日指定の期限設定はできません。

手付金の金額について、明確な規定はなく、当事者が同意する金額となりますが、通常、売買契約金額の5〜10%程度とするケースが多くなります。ただし、宅建業者が売主の場合は、別途、宅建業法の規定に適用されることがあります。

もし、手付金の金額を安く設定しすぎると簡単に解約ができてしまい、手付金の金額を高く設定しすぎると解約する際の負担が大きくなりすぎてしまいます。不動産取引の慣行などから、5〜10%程度が程よい割合と定着してきました。

資金計画、売買契約の状況などにもよりますが、総括的に考えて、適切な手付金の金額とすることも大切です。

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2016年04月22日

売主さんの瑕疵担保責任をご存知ですか?

熊本大地震の発生から1週間が経過しました。この地震では、建物倒壊による被害が多く、避難所に多くの方が身を寄せております。

地震発生後、建物が損壊した方に加え、損壊していないものの、不安から自宅を出て避難されている方も多いことが要因です。

今回ほどの大地震では、旧耐震基準建物では持ちこたえることは厳しく、多くの被害が出たと報じられております

さらに、新耐震基準で建てられても、損壊した建物も多くあったようです。理由としては、新築時から問題があったケースと、竣工後の維持管理状態に問題があったケースがあると思われます。

宮城県沖地震、阪神大震災、東日本大震災と、大災害があるたびに、建築や不動産取引が見直されてきた歴史がありますが、今回も、検証が進むと、なにかしらの対応策が打ち出されるかもしれません。

そして、現在の取引で増えているのが「ホームインスペクション(住宅診断)」というサービスです。

これは、購入者が抱く不安を払しょくするとともに、取引のトラブル防止、売主の負担減少と好条件での売却を期待されるものです。

詳細は、こちらの記事にてご確認ください。


さて、本日は、売却後の負担・トラブルを未然に防ぐ方法について簡単にお話させて頂きます。

この方法は、売却してから気づいた!

では遅いのです・・・

★瑕疵担保責任とは?

住宅を購入し引渡しされるまでは気づかなかった物件の重大な欠陥が、住んでみて発覚した場合、買主さんが売主さんに対して損害の賠償を求める根拠となるのが、売主さんが負っている「瑕疵担保責任」です。

例えば、お部屋に引かれている部分の排水管から水漏れがあり、床が水浸しになってしまったという時、修理にかかる費用はどうするのでしょうか?

「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という契約を結んでいない場合、売主さんは修理費用を負担する義務を負います。(瑕疵担保免責の契約の場合、売買金額が低くなる可能性がございます)

瑕疵担保責任を負う期間を3か月とした契約の場合、3か月をすぎれば買主さんの負担となりますが、3か月以内に上記のような事象が発覚すれば売主さんの負担となってしまいます。

せっかく、お住まい売却が無事終わり、新しい生活に慣れた時に…なんてことがあったら大変ですね。

そこで…

■「瑕疵担保」加入による安心の5年保証をご提案します!

新築住宅は売主さんが業者ですが、中古住宅の多くは個人が売主さんとなります。そこで、個人の方が売主さんの場合に、負担がかからないように、国が最長5年の保険を付加できる制度をつくりました。

頼もしい制度ではありますが、残念ながら、この制度については不動産会社の理解度が足りないため、説明もされないケースが多くあるの現状です。

物件を引渡した後に見つかった瑕疵についての補修費用は、瑕疵保険で補うことが可能です。売却後のトラブル回避も、売却前に考えておきたいことのひとつです。

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   大手不動産会社の「囲込み営業の実態」?!
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売却依頼をされても他社には紹介されたくない!情報を隠してしまえ!!同じ不動産会社としては悲しいことですが、現実に「囲込み営業」は存在します。

テレビ東京のニュース番組でも取り上げられました。


■このような被害に遭わず、好条件での売却を実現するノウハウを公開しております。
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2016年03月26日

好条件での売却を実現する方法

すでに売却活動を始められた方は、次のパターンに当てはまるかどうか確認してみてください。

1. 1社に専任媒介契約で依頼した

2. 複数の同じような会社(大手ばかり)に一般媒介で依頼した

3. 付加価値サービスがある会社に依頼していない


このいずれかに当てはまった方は、売却活動が順調に進んでいるかどうかを依頼した不動産会社にご確認ください。売却の状況なんて分からないよと思われた方は、すでに依頼方法が間違えているというです。

25年超の不動産営業の経験から、自宅や土地の売却を「より好条件」で実現する一番可能性が高い方法を確信しました。

「親身になってくれる会社」
  ×
「大手仲介会社」を組み合わせた一般媒介


より好条件で売却するためには、そのための要素がすべて盛り込まれることが必要なります。そのすべてを盛り込むためには、一般媒介契約で「親身になってくれる会社(地元)」と「大手仲介会社」の2社に依頼するしか方法はございません。

好条件での売却する要素については、こちらにてご確認ください。

これは、任意売却でも有効です。その理由もこちらにてご確認ください。

より高く、より早く、より負担なく売却するために、このすべての要素を盛り込むことができるのは、迅速対応のエージェント(地元の親身な会社)と大手仲介会社と組み合わせる一般媒介しかありません。

そして、大手仲介会社と組み合わせる会社として、会社の規模以外はすべてを網羅して、さらに仲介手数料も安い当社がベター(ベストとは言いません)です。

売却するかどうか、どこに頼むか、どのように頼むか、どのように販売戦略を組み立てるか、まだまだ決まっていなくても、当社にご相談いただければ好条件での売却に近づきます。

当社に依頼するかどうかよりも、当社に相談するかどうかの方が大きいかもしれません。

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平成28年(2016年)公示地価から

国土交通省が3月22日に公示地価を発表しました。

平成28年地価公示結果の概要(抜粋)

平成27年1月以降の1年間の地価について、1.全国平均では、全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じた。用途別では、住宅地はわずかに下落しているものの下落幅の縮小傾向が継続している。2.三大都市圏をみると、住宅地はほぼ前年なみの小幅な上昇を示し、商業地は総じて上昇基調を強めている。

【住宅地】全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて底堅く推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。東京圏の平均変動率は3年連続して小幅な上昇となった。なお、半年毎の地価動向は、前半(H27.1〜H27.6)、後半(H27.7〜H27.12)ともに0.5%の上昇となった。

国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課 地価公示室


■公示地価とは

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(平成28年地価公示では、25,270地点で実施)するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。(国土交通省)

しかし、現実の売買価格は、個別要素や心理的な影響、時間のずれなどから、公示価格と相違しているケースがほとんどです。したがって公示地価をそのまま売買価格に当てはめることは間違いの要因となります。使い方としては、毎年同じ方法・同じ地点で調査が行われていることから、年ごとの変化をつかむには適しています。

■今回の発表内容をうけて

公示地価の発表後、TV、新聞、雑誌、ネットなどでどのように伝えられるかを見ておりましたが、都心部に関してはバブルさながらの上昇に危惧と興奮の様相が伝えられ、さらに、高尾などの郊外(というより観光地として有名)でもマンションの売れ行きがものすごく好調であると報じられることもございました。

千葉県内では、アクアラインやアウトモールで息を吹き返した木更津エリアを中心に上昇した地点も多かったものの、白井市や我孫子市など都心から距離がある郊外の住宅エリアでは下落した地点も多くございました。

さらに、常磐エリアを見てみますと、TXエリアは強く、常磐線エリアは横ばい、新京成線や東武野田線などの乗り換えを要する通勤エリアは下落と、交通利便性にて格差が生じています。(バス便も同様)

この傾向は今後も続くとともに、おしなべて上がる下がるという動き方はなくなり、同じ行政、同じ沿線、同じ町内でも、勝ち負けで差が出るほど、個々の状況により勝ち負けが分かれることになります。

今後購入する方は勝ち(価値)がありそうな地域を選ぶ。今すでに所有している人は弱そうな地域であれば住み替えを考える。終の棲家でなければ、建物(種別、築年数、設備)よりも地域が重要になってきます。

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2016年03月13日

住宅ローン破たんとなるかどうかはスタート次第

家を競売や任意売却で手放すことになってしまったケース、以前は、事業の失敗や勤務先の倒産、トラブルに巻き込まれたなどの不測の事態が起因することが多かった。

しかし、最近、競売や任意売却となってしまった理由を見ていると、状況に変わりはないのに、単純に住宅ローンの返済が苦しくなって滞ってしまったという案件が多くなってきた。

これは、家を買う時に、余裕を持って買っていれば、住宅ローンの借入金額をもっと少なめにして買える物件にしていれば、それだけで、こんなことにはならなかったのではないかと思われる。

もしくは、家を買った後、資産価値が維持されて、売却すれば住宅ローンが完済できるようになっていればいい。

住宅ローンの返済が苦しくなって競売に回らないように、任意売却で債務整理とならないようにするためには、購入時の選択が大事になってくる。

競売物件、任意売却物件とならないための鉄則。

■新築至上主義から脱して、中古住宅を選択することにより、住宅ローンの借入金額を落とす。今まで年収の5〜7倍が購入金額(借入金額ではない!)としていたものを3〜4倍が目安とする。

■日本の不動産評価方法が変わらない限り、築10年以降の物件を対象にする。それは、築10年までの間が評価減の金額が大きくなるため、ある程度落ちてきて落ち着いた水準で買うと、売却する時との差額が小さくて済む。

■遠い新築よりも近くの中古。予算は収入により決まるため買う人が同じなら推奨予算も同じ。その予算を立地に多め、建物を少なめに配分する。立地が良い地域は評価が下がりづらい、下がっても緩やか。

計算例)4000万円の予算を、土地3,000万円・建物1,000万円(築10年)の立地重視型、土地1,000万円・建物3,000万円(新築)の建物重視型、に配分した場合。

10年後)立地重視型は土地が2,500万円・建物500万円で評価3,000万円、建物重視型は土地500万円・建物1,500万円で評価2,000万円、建物重視型は1,000万円を余分に失ったことになる。

これは、今後、立地により下落幅が大きく変わってくること、建物が経年により定率で下がる場合は築年数が新しいほど下落金額が大きくなることが影響します。

■教育費を侮らずに住宅ローンの返済計画を立てる。家を購入するタイミングは、結婚、出産、幼稚園や小学校の入園入学時が多いが、中学、高校時代の教育費は想像以上の出費となるため、購入時の家計状況や感覚で住宅ローンを組むと大変な状況に陥る。その時にちょっとしたきっかけで住宅ローン破たんへ進んでしまう。

簡単にまとめると、住宅ローンの借り入れは、想定している金額の半分くらいでちょうどいい(くらいに抑える)、ということです。

35年の住宅ローンを払い終わったとき、その家の価値はゼロ、なんて、家賃を払い続けた賃貸生活と結果は変わらない。それでは家計は苦しいばかりで、老後の生活に暗雲が漂うし、空しくて悲しい。

根本的には、日本の住宅事情が変わり、新築着工をコントロールして、中古住宅の流通が促進されれば、価値は維持されることになる。しかし、それが実現するのを待つだけではファンタジーの世界。

自己防衛として、借入金額を半分にして、借入期間を半分にする(ここもポイント)。15年程度で返済を終わらせ、売って住み替えてもいいし、それからしばらく負担少なく暮らして蓄えてもいい。

いま、ちまたではリサイクルショップが大流行りです。住宅も同様に、手ごろで良さそうな中古住宅を買う。これが安全で健全、お金に余裕があるのは気分も楽ですよ。

新築至上主義が抜けない方は、築1年目の売却評価額と新築当時に支払う総費用(諸経費込み)の金額差(これを新築プレミアと言う)を見てください。この金額が一瞬で消費しても新築がいいというくらいの裕福な方であれば問題ありません。

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