2016年02月24日

競売物件を見極める「5つのポイント」

■ 競売はいくらで購入(落札)できるの?

一般に流通している物件も、競売で出てくる物件も一つとして同じ状態のものはありません。競売物件の場合は特に権利関係やリフォームの必要度によって落札の価格は大きく変わります。

おおよそにはなりますが、”一般流通物件の3割~9割位”が目安になりますが、入札価格を間違えなければ、一般流通価格よりも安く購入できます。

■ 総所得費用を安くする秘訣は?

競売物件の総取得費用は、入札価格+登録免許税+リフォーム費用+明け渡し費用(引越代や、明渡の手続きなどをする費用)の合計となります。

一番安く落札する秘訣は、もちろん入札価格を落札できそうなギリギリに設定することです!これには競売サポートに慣れている、地元の加盟店のアドバイスが一番です。

また、リフォーム費用も競売物件はほぼ100%かかります。一般消費者がリフォーム工事を手配するよりも、競売サポート業者に手配した方が間違いなく安くなります。自社で施工するところもあり、業販価格でリフォーム会社に取り次いでくれるはずです。

最後は明け渡し費用。これは法的に手続きを進める強制執行費用を基準に考えたほうが良いかと思います。強制執行時の大まかな見積もりは981.jpの競売コンシェルジュが概算しますのでそれを基準に明け渡し費用のアドバイスをしてくれるはずです。

色々とプロのアドバイスを受けることによって、競売サポート費用を支払ってもお釣りが充分ある満足できる不動産競売にきっとなると思っています。

■ 競売物件資料(3点セット)はどこを見れば良いの?

3点セットの資料は、裁判所に備え付けられている唯一の物件資料です。

どこか1点を着目して注意をはらうのではなく、全てを総合的に読みといて物件の本質が理解できる資料となっています。従いまして、この3点セットの理解度によって物件の価値がようやく見えてきます。

もし占有者ありという一言でもし競売不動産に怯んでいたら、それはあなたの勉強不足としかいいようがありません。競売で占有者ありというのは、投資物件として考えると逆にチャンスでもあります。それは落札した時点から満室だからです。

ただし、どのような占有者かの見極めは必要です。こちらは競売コンシェルジュが各物件ごとに細かく説明してくれます。

■ 良さそうに見えるけど、実は「?」の物件

良さそうに見えるけど問題ありの物件は一番気を付けなければなりません。競売物件ですとそれは主に権利関係になります。

マイホームで取得しようと思ったけども、占有者の権利が強くて賃貸にずっと貸さなければならない物件や、一戸建てで建物あるいは土地だけが競売にかかり出品されている物など色々あります。

うっかりミスや目的に合っていない物件を取得しないように、競売コンシェルジュの無料相談を利用してみてください。

■ 981.jpの競売コンシェルジュに相談するポイントを教えて!

これは、たった一つ! 甘えてください。

皆様がどんなに勉強しても少しの入札経験があっても、競売コンシェルジュの知識・経験からしたら微々たる物。自分がどのような物件をどのような目的で取得したいかを正直に伝えれば、適格なアドバイスがきっともらえるはずです。

981.jpの加盟店・競売コンシェルジュは、みんな本当にお客様思い。言葉を変えると職人気質でプライドのある不動産業者の集まりです。その辺りを上手くくすぐると、きっと商売抜きであなたの為に一生懸命に活躍してくれるはずです。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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2016年02月23日

新築、築10年、築20年、どれを買えば一番お得?

財政赤字で苦しむ日本、先日、安倍総理は「消費税再増税は確実に実施する」と明言していました。財政状況を改善するためということですが、支出を見直すことなくバラ撒きが続くようでは、いくら増税しても状況は改善しないのではと思うのですが、いかがなものでしょうか。

日本とは対照的に、同じ敗戦国のドイツでは財政赤字を解消したとのことで、同じような経済背景が続いたにも関わらず、これだけの差が生じたのは政治の差としか言えません。

住宅事情や家計面でも、日本はドイツに大きく後れを取っております。今週の日経ビジネスで、ドイツが政策転換(政治の恩恵)にて、住宅の資産価値が維持されることで各家庭の資産構成が改善され、さらに、省エネルギー対応によって日々の家計負担も和らいでいる様子が取り上げられていました。

ドイツが行っている住宅「資産化」政策は、1)20年先の住宅事情を見越した都市計画(住宅総数、新築着工のコントロール)、2)中古住宅の改修などへ補助を行い、新築には補助をなくす、3)省エネルギー効率を点数化し売却時の表示を義務化、の3つ。

これらの政策により、既存の住宅が改修され、さらに、性能が向上することと、住宅数がコントロールされることにより、住宅の価値が維持されるようになる。価値が維持されれば、住み替えをする際の負担も軽減され、いざとなれば換金して現金を手にすることにより破たんからも免れられる。

対する日本は、相変わらずの「新築偏重の政策」が継続され、住宅が過剰ストックされているにも関わらず、新築着工を野放しにしている。結局、目先・場当たり的な政策が繰り返される日本では、政治に頼ることはできず、自己防衛を行うしかない。

そのことに感じられるようになり、自己防衛を意識した一般消費者と、サポートをする不動産や住宅のプロは、どのような購入をすれば、資産価値が維持されるのか、負担が少ないのかを考えて判断されるようになった。

資産価値が維持できる購入方法のポイントを列記すると、

・販売経費や分譲業者の利益などが不動産価値に上乗せされている「新築」は、上乗せ分(プレミアム)が買った途端に消失(価値の下落)するので、一番割に合わない。(贅沢嗜好品であり、余裕がある世帯向けとなった)

・土地の価値は、経年で変動するものではなく、時代の流れや経済環境に影響する。今後は「立地適正化計画」でどのような都市計画となるかが大きな影響を与える。それも踏まえて、都市化されている利便性が高い地域を選ぶと価値が落ちづらい(可能性が小さくなる)。

・建物の価値は経年により徐々に下がっていくが、ある程度の年数が経過すると横ばいライン(残存価値)に近づき、経年による下落が小さくなる。地域による違いはあり、人によって、11年目、16年目、21年目とターニングポイントは分かれる。

・今後は、土地、建物ともに、災害に強いことが重要で、土地は地盤や地形・地勢、建物は構造などの状態を見極められることになる。

・価値を維持するためには、土地は購入時の選択でしかないが、建物は維持管理を適切にすること、履歴や書類を残すこと、点検をしクリアな状態にすること、保険などのバックアップ措置を施すことが必要となる。

まとめると、災害に強く、利便性が高い地域で、建物状態に問題がないことが確認できる、築11〜20年程度の既存住宅(中古)を購入し、維持管理を適切に行うこと、これが資産価値を維持させる必須項目です。

現在の不動産市場では、築15年前後で、外壁・屋根の外装部、キッチンや浴室などの水まわりなどの修繕を行う時期に差し掛かります。そのため、この年代を過ぎた既存住宅の評価はガタンと落ちています。

購入する側から見れば、価値が落ちた状態で購入し、価値を維持するように利用することにより、将来売却したときの経済負担が少なくする、というのが賢いということになります。

売却する側から見れば、建物はまだまだ大丈夫だと点検や瑕疵保険への対応などで価値をアピールすること、場合によっては売却時に手入れをすることにより、不当に価値を落とされることがなくなります。

新築を購入されようとする方は、1年後、2年後に売却するとしたらいくらくらいになるか、売却査定(想定)をしてみることをお勧めします。

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競売物件は「住宅ローン」や「不動産投資ローン」は組めるの?

競売物件をローンで取得することは可能です。実際に、多くの981.jpの一般会員は金融機関のローンで競売物件を取得されています。住宅ローンの場合と、投資ローンとでは以下のような違いがありますので、以下に解説します。

〇住宅ローンの場合

自分で居住する目的で取得する物件(自己使用)に関しては、低金利のいわゆる「住宅ローン」の取り組みが可能です。

しかし、金融機関に対して、入札をする本人(一般個人)が自分で出向いて、「競売物件を取得するからローンを組みたい」と相談にいっても、ほぼ受け付けてくれません。

これは競売物件に限ったことではなく、通常に流通されている物件であっても、宅建業者が仲介・売買に介入していないと銀行は原則的に住宅ローンの取り組みをしていないのと同じです。

競売物件で住宅ローンを組むには、入札前から金融機関に打診を行う段階から専門的なノウハウが必要です。

981.jpの競売コンシェルジュは不動産のプロ中のプロですから、ご相談いただければ適切にアドバイスをいただけるものと存じます。

〇不動産投資ローンの場合

投資用に競売物件を取得する場合も、住宅ローンの場合と同じく、宅建業者がサポートしているのが条件という金融機関が多いです。

競売物件の住宅ローンの取扱は金融機関によって様々なので、物件所在の地元競売サポート業者に相談されるのが一番です。

相談される金融機関の種類について、投資用で競売物件を取得される場合、「都市銀行」では審査時間がかかりすぎるケースが多く、難しいとお考えください。

実際にローンが実行された最近の例ですと、「地方銀行」「信用金庫」は前向きに取り組んでくれています。

なお、当然のことですが、「取得される不動産の質」「購入される方の属性」によって、ローンの可否や条件が変わりますので、物件詳細ページから競売コンシェルジュへご相談されると良いかと思います。

ちなみに、競売物件の投資ローンに関して、積極的かつ審査が早いのはやはりノンバンク系の金融機関です。

ノンバンクは金利が高いかわりに審査や内定までのスピードが早いので、競売コンシェルジュと事前に打ち合わせをして、場合によっては「つなぎ」として利用されるのもひとつの方法です。

いずれにしても、競売物件を銀行のローンを利用して購入される場合は、事前(できれば入札対象の物件が決まる前)に物件の所在地にいる「競売サポート業者」と密な関係を築いておくことが重要です。

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2016年02月22日

リスクを果敢に取りに行ってリターンを狙うか

一般の方がイメージする不動産とは、土地だったり、戸建てだったり、マンションだったりと、住まいとしてイメージできる不動産か、ビルや駐車場、アパートなど事業や投資に用いられる不動産かと思われます。

私自身も、一般の方のご自宅用不動産の購入もしくは売却をお手伝いするのみで、ビルや倉庫、工場などの事業用は一般の方レベルに近く、また、投資用も住宅であれば問題ないですが、貸しビルや店舗となると、取引そのものは問題なくても物件の見極めには劣ることがあります。

裁判所が扱う競売事件で対象となる不動産は、一般の方はもちろん、不動産を生業とするプロでも驚くようなものも対象となります。

一般の市場では取り扱いができない(取引にならない)から競売に回ってくるとも言え、競売不動産の内容を見ていると、やはり普通の物件とは違うなと感じます。

・利用価値がない不動産(取引にはならなくても売り出されることはあります)
・建築できない土地(一般でもたまにあります)
・購入後にすぐ取り壊さないといけない建物(買う人はいない)
・購入後も明け渡しがされず貸し続けないといけない不動産(オーナーチェンジ物件と考えればOK)
・共有持ち分のみが対象で不動産の完全な所有(利用)ができない不動産
・事故物件(一般でも告知物件としてありますが、ハードさが違う)

このような物件でも、申し立てがあれば、特別な事情がない限り競売の対象となります。

競売は、購入者側から見ると「裁判所が不動産を販売している」という印象を受けますが、実際は、裁判所がとにかく換金して債権者へ分配(返済の一部)するという手段であり、不動産そのものの品質や状態は保証されておりません。

なぜなら、売却で得たお金はすぐさま債権者が渡ってしまい、裁判所が受け取るものではないため、後から何か言われてもお金はすでになく、また、手続きの執行官であるだけで売主そのものではないので、関知しないとしています。

さらに、代金納付により所有権が得られるまでで、引き渡しそのものは購入者自身で行うようにとなっています。不動産の所有までは裁判所が法律に基づき強制的に職権で行いますが、そこから先の引き渡しなどは買主が行ってください、ということになります。

そんなのはNG、ということで、競売での不動産取得を諦め、一般市場から購入するということも賢い選択です。

なお、このような面倒やリスクもあることから、競売不動産を評価する際、鑑定人は「競売市場修正」として30%減価(地域により幅の違いあり)をしており、これが安く買えるという背景の一つにもなっています。

競売での不動産購入は安く買えるかもしれませんが、自己責任(リスク)が強く大きな取引です。リスクを避けてリターンは少なめとするか、リスクを果敢に取りに行ってリターンを狙うか、人生の選択と同じです。

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競売事件の種類と注意点

一般の不動産物件と競売の不動産物件の違いは、所有者(売主)の意志にて売却されるか、裁判所が債権者からの申し立てにより売却するかの販売チャンネル違いです。

土地も建物もマンションも、不動産ということには変わりはございませんが、人(権利)の部分が取り扱いが異なります。

これは、売買(所有権の移転)の取り決めが、民法はどちらも共通ですが、一般の場合は宅地建物取引業法に基づくに対して、競売の場合は民事執行法に基づいて行われます。

裁判所が扱う競売には、内容に応じて事件種別が分けられています。(事件という言葉はTVなどから印象されるものではだけではなく、裁判所が扱うものは事件という言葉になります)

1. 担保不動産競売事件

住宅ローンなどの融資を受ける際に不動産に設定された担保権(抵当権など)を実行するための手続き。事件番号の符号は(ケ)と表示されます。

2. 強制競売事件

判決や調停、公正証書などで決まった内容を実現するためにする手続き。事件番号の符号は(ヌ)と表示されます。

3. 形式競売事件

債権回収(債務処理)や裁判などの紛争ではなく、不動産の分割(遺産分割など)をするために換金するために競売を利用する手続き。事件番号の符号は性質により(ケ)(ヌ)が使い分けられます。

1の事件の場合で、特に住宅ローンなど民間金融機関が債権者(抵当権者)であれば、融資実行前の審査にて不動産への担保評価を行っているため、不動産そのものは問題ないケースが多い。(絶対ではない)

しかし、2の事件の場合、1のような経緯を経ていないことで不動産の状況が未確認であり、また、競売落札後の権利関係やそれこそ人間関係などで問題が生じることもあり、注意が必要です。

しかも、(ヌ)事件の場合、売却基準額が低く設定されていることも多く、一般の方は興味を示しがちです。ここは一般物件と同じように、安いものにはなにか裏がある、ということになります。

いずれの場合も、宅地建物取引業法で守られる取引ではないため、事前の調査がとても大事になります。できれば、プロを活用されることをお勧めします。

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不動産競売とは?

■不動産競売って何?

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関はリスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。

それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。そして売却行為を「競売」といい、売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

ただし、抵当権の実行を行う金融機関は、対象物件が競売となる前に市場で売却することをすすめます。それは、競売による売却には時間がかかり、売却金額は低額になることが予測されるからです。

そこで「地元に根付いた不動産業者」が金融機関と債務者の間に入り、問題点を解決し売却可能な状態に調整しています。

また、物件に解決不可能な問題がある場合は、競売による売却業務をすすめて行きます。ちなみに、解決不可能な問題とは「売却価格の調整」「占有者(債務者の返却拒否など)」「債務者との連絡がとれない」などです。

■不動産競売のメリット

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1.競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40〜60%です。
2.特別売却物件は更に20%ダウン(32〜48%)で購入可能。
3.最低価格が一般市場より安く、入札価格を自分で決定できる。
4.仲介および諸費用の手数料がかからない。(登録免許税、通信費は必要)
5.裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。
6.(建物であっても)消費税がかからない。

不動産競売のリスク

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1.物件の下見が困難である。
2.購入後の保証がない。
「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」
「地積に公簿数量との差異がある」
「境界の確定ができない」
「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。
 このような場合は基本的にアフターケアはありません。
3.保証金の提供が必要。
 ※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。
4.確実に入手できるとは限らない。
 ※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。
 ・時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。
 ・競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

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ズバリ、競売物件とは何か?

一般的な「競売物件」のイメージには、”怪しい”、”怖い”、”難しい”いったことがあるようですが・・・。

これは正しい理解ではありません!

確かに、民事執行法が改正される前の、不動産のセリ売り(現在は期間入札)の時代は、これらの言葉が該当した事実はありました。

しかし、現在では981.jp( http://981.jp )と加盟店のサービスを活用されることで、競売物件を安心して安く購入できるようになっています。

■ ズバリ、競売物件とは?

不動産競売とは、裁判所(国)を通じて不動産を買うことができる制度です。

不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、一連の申し立てを受けた裁判所は、少しでも対象の不動産を高く買ってもらえる人へ不動産競売という方法で販売し、売却代金を債務の弁済に充てます。

かつては専門業者でなければ手を出しにくい部分もありましたが、バブル崩壊後に不動産の差し押さえ件数が急増したこともあり、民事執行法の改正がすすみ、どなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。

市場価格の3割引程度(場合によっては半値以下)で入手できる手軽さから、不動産業者だけではなく一般の方の入札が増えています。

不動産競売は、債権者(お金を貸す人)、債務者(お金を借りた人)、国(裁判所)、買受人(物件を買う人)のそれぞれが、お互いに助け合って不動産を救済する手段です。

■ 競売物件って安いの?

競売物件の安い、高いは物件によって様々です。

しかしながら現在の落札の約70~75%は法人(主に不動産業者)です。まだまだ業者が仕入し、再販売をしている状況にありますので、一般流通物件よりは安いことがほとんどです。

しかし最近では首都圏をはじめとして、昔ほど"激安"で無いことも確かです。従って、物件の"見極め"がより重要になってきます。

■ 競売物件っていわくつきの物件じゃないの?

"いわくつき"については、何をもって"いわくつき"と言うのかに依りますが、例えば事故物件(自殺や他殺等)は流通物件でも競売物件でもあります。

どちらも購入、入札前に分かりますので競売物件であれば3点セットを見れば記載があります。

一つ注意点としまして、3点セットでの資料は新しくても大体半年前の状況が記載されています。従いまして、入札して落札した場合再度の確認が必要です。

その間に物件の状況が著しく変わっていれば裁判所に申し出てください。残金を全額支払った後ですと難しいケースもありますので、残金の納付前に色々と確認することが肝要になります。

■ 競売物件を落札したらリスクはないの?

競売物件に限らず不動産の取得にリスクはつきものです。

但し、一般流通物件は宅建業者が介入することにより、リスクが殆ど無いような形で取引されます。

それに対して、競売物件は"自己責任"ですので、裁判所の3点セットの読み漏れ、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。

従いまして不動産という大きな取引では、やはり競売であっても専門家=競売コンシェルジュにサポートしてもらい、リスクを事前に理解し回避や対策を事前に考慮することによって、流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することをお勧めします。

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【加盟店一覧】 http://981.jp/ftl/conciergeInfo.action

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2016年02月21日

競売不動産購入の個別セミナー

競売不動産は『勢い』・『気合い』・『やる気』の精神論だけでは落札できません。



実際に購入したいけど、なかなか落札しない方。それには理由(わけ)があります。物件の読み(値踏み)がきちんとできないと、何度入札しても落札までたどり着かないと思います。首都圏では、市場の3割も4割も安く落札されることはまずありません。

競売不動産は確実に、市場より安く購入できます。しかし、なんの戦略もなくただがむしゃらに入札しても、また、競売の現状を知らずに欲張りすぎても、思うような結果は出ません。

もし、今よりもプロに近づきたい、プロを超えたいと思われる方へ、落札者のプロである業者の手口を知りたい方は、ご参加してみてはいかがでしょうか。

もちろん、不動産競売はもちろんのこと、不動産の売買をしたことがない、競売だけではなく不動産全般について知りたい聞きたい、競売にはこだわっていないという方でも、ご参加いただけます。

競売に興味のある方、不動産投資を始めたい方、不動産を買いたい方、不動産を売りたい方、不動産に関するあらゆる事について学んでみませんか?

不動産投資やマイホーム取得を目的に、競売へ積極的に取組みたい方々のための「初級個別セミナー」のご案内です。

一般のサラリーマンやOLの方(増加中)へプロの講師が競売の基礎から実践までを分かりやすく解説いたします。また個別での開催により、受講者が講師と気軽に質問や相談ができるスタイルです。もちろん個別相談も受け付けております。

「競売不動産購入の個別セミナー」



今まで参加したセミナーでは、話を聞くだけ、人数が多すぎて質問が出来なかった(雰囲気も)というご感想をお持ちの方も多いのではないでしょうか。


不動産競売流通協会では、そのような声を受け、セミナーをさらに進化させた「グループディスカッション方式(座談会)」を採用し、講師の話を聞きながら、その都度、気軽に質問をして、さらに、同じテーブルで一緒になった参加者とも情報交換(同じ立場の人がどのように考え動いているかという情報はさらに貴重)ができるというさまざまなメリットがあるセミナー(勉強会)を開催しております。

さらに特典として、参加者の方は、講師の方々の反省会(という飲み会)にも参加する権利が得られます。不動産実務での裏話や体験談、講師の人となりから武勇伝まで、さらに極秘情報まで得られるかもしれません。(こちらは参加費が別途必要です)




そんな貴重な機会があるなら、ぜひ参加してみたいと思われた方は、検索サイトで「981」と検索し、ポルシェのページではない方(不動産競売)のサイトからお申込みください。

また、参加したいけど日程が合わない、都内ではなく地元での参加を希望される方は、協会正会員の各不動産会社へお問い合わせをいただきまして、「不動産競売の個別セミナー」を受けたいとお申し出ください。

セミナーが集団授業方式、グループディスカッションが少人数教室とすれば、個別セミナーは個別指導(自宅なら家庭教師)と同じです。協会の講習や支部研修などでスキル向上に努める講師陣が、お客様だけの先生となって、競売に限らず不動産に関すること全般についてお話しさせていただきます。

個別セミナーですから、お客様の不動産経歴や知識に合わせることができます。地元のことに精通していますから、個別の競売物件についての解説は深くなります。もちろん、セミナー当日に、検討している競売物件を指定して説明を受けることもできます。

他の参加者がいませんから、お客様のペースでセミナーを進めることができ、質問も自由自在に行うことができます。

【こんな方におススメ】
・競売不動産に興味のある方
・入札をしたけどなかなか買えない方
・不動産投資やマイホーム取得をお考えの方
・競売にかぎらず不動産に興味がある方

【主な講義内容】
(1)競売不動産のメリットとリスク
(2)競売不動産の検討から購入までの流れ
(3)3点セットとは?
(4)競売不動産の選び方とポイント
(5)投資をするならマンション?1棟もの?
(6)競売以外の不動産全般
(7)住宅ローンなどのファイナンス全般

■個別セミナーですからご希望に応じて内容は変わります。

【開催概要】
日時:随時(完全予約制)、時間に制限はありませんが一般的には約2時間程度となります。
場所:各会員のオフィスもしくはご自宅

■担当エリア(千葉県)
千葉地方裁判所・松戸支部管轄エリア(柏市、松戸市周辺)プレシーク(お申込みフォーム)
千葉地方裁判所管轄エリア(船橋市、市川市、習志野市、千葉市他)ヤシカ
その他のエリアは協会本部までお問い合わせください。

信頼できる「不動産の先生」に出会えるチャンスです♪
この機会を逃すべからずです!
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それでもタワーマンションを購入する?

TVや映画で使われる圧倒的な眺望とモデルルームのような室内、それを実現させてくれるタワーマンションは、あこがれの的でなかなか手の届かない存在。

昭和期から平成始めのバブル崩壊まで、住宅と言えば郊外の一戸建てが中心でした。しかし、土地神話の崩壊とともに住宅に対しての価値観が変化し、資産価値よりも利用価値、利便性が重要視されるようになって、郊外からの長時間通勤をさけて都心部のマンションを購入するようになりました。

その時代の流れに、規制緩和という後押しもあってタワーマンションが続々と建設され、憧れと共に、利便性と共用施設の充実などから人気を得ました。

このタワーマンションにも弱点はあります。

東日本大震災での電力停止による生活困窮。現在新築されているマンションでは、非常用電源の確保、食料などの備蓄、防災訓練の実施など、対策が施されておりますが、湾岸エリアでの液状化現象などはマンション単体では対応しきれるものではなく、また、杭そのものに損傷があると建物の存続や資産価値にも影響します。

憧れの象徴であるタワーマンションならではの眺望。人によって違いはあるかもしれませんが、暮らし始めて1週間も経つと眺望は日常となり、とくに意識しなくなると言われております(俗にいう美人は三日で飽きる?)。なお、売却しようとしたときに、購入者が眺望を評価し高く買ってくれるなら、資産価値への影響はあるかもしれません。一般的な物件でも共通の陽当たりや風通しと同じです。

実生活面では、何百戸もある住戸の方が、朝は一斉に通勤・通学に向かうため、マンション内で混雑し、駅から近くてもエントランスを出るまでに時間を要して通勤時間は長くなったりします。

さらに、高層階となれば風が強くて窓が開けられない、洗濯物を干せない、外に出るのも億劫となり引きこもりがちになる、という弊害も言われます。

建物としては、柱が太いことやタワー型の形状から、不規則で使いづらい間取りの部屋も多いように思えます。ある程度の広さがあればカバーできますので、面積次第ですが、それだけ高くなります。

タワーマンションに限らず、大規模マンションでは共用施設の充実が売りになります。数でカバーされていますが、共用施設が充実しているとそれだけ維持管理に費用が必要となり、使わない方には余計な負担となります。

タワーマンションが建設が始まり、昨年、初めてタワーマンションの大規模修繕工事が実施されました。

多くの住戸で負担し合っているので1戸当たりの費用負担が増えるわけではありませんが、低層、中層の方にも高層階のメリットを受けていないのに費用負担だけは均等に割り振られます。

また、最近増えているのは、マンション内での年収格差や住民属性の違いによる軋轢です。(千葉では少ないですが、都内では多いと言われております)

高層階の高所得層、中低層階の標準的な世帯(世間全般から見れば勝ち組かもしれませんが)、外国人、投資家など、立場や価値観が違えば、マンションの維持管理運営への考え方や求めるものも変わります。

妬み、僻み、羨ましさもあってのコメントですが、同じ予算を出すなら、標準的なマンションを購入した方が得られるメリットも多い、ということもあるかもしれません。

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2016年02月19日

それでもタワーマンションを購入する?

TVや映画で使われる圧倒的な眺望とモデルルームのような室内、それを実現させてくれるタワーマンションは、あこがれの的でなかなか手の届かない存在。

昭和期から平成始めのバブル崩壊まで、住宅と言えば郊外の一戸建てが中心でした。しかし、土地神話の崩壊とともに住宅に対しての価値観が変化し、資産価値よりも利用価値、利便性が重要視されるようになって、郊外からの長時間通勤をさけて都心部のマンションを購入するようになりました。

その時代の流れに、規制緩和という後押しもあってタワーマンションが続々と建設され、憧れと共に、利便性と共用施設の充実などから人気を得ました。

このタワーマンションにも弱点はあります。

東日本大震災での電力停止による生活困窮。現在新築されているマンションでは、非常用電源の確保、食料などの備蓄、防災訓練の実施など、対策が施されておりますが、湾岸エリアでの液状化現象などはマンション単体では対応しきれるものではなく、また、杭そのものに損傷があると建物の存続や資産価値にも影響します。

憧れの象徴であるタワーマンションならではの眺望。人によって違いはあるかもしれませんが、暮らし始めて1週間も経つと眺望は日常となり、とくに意識しなくなると言われております(俗にいう美人は三日で飽きる?)。なお、売却しようとしたときに、購入者が眺望を評価し高く買ってくれるなら、資産価値への影響はあるかもしれません。一般的な物件でも共通の陽当たりや風通しと同じです。

実生活面では、何百戸もある住戸の方が、朝は一斉に通勤・通学に向かうため、マンション内で混雑し、駅から近くてもエントランスを出るまでに時間を要して通勤時間は長くなったりします。

さらに、高層階となれば風が強くて窓が開けられない、洗濯物を干せない、外に出るのも億劫となり引きこもりがちになる、という弊害も言われます。

建物としては、柱が太いことやタワー型の形状から、不規則で使いづらい間取りの部屋も多いように思えます。ある程度の広さがあればカバーできますので、面積次第ですが、それだけ高くなります。

タワーマンションに限らず、大規模マンションでは共用施設の充実が売りになります。数でカバーされていますが、共用施設が充実しているとそれだけ維持管理に費用が必要となり、使わない方には余計な負担となります。

タワーマンションが建設が始まり、昨年、初めてタワーマンションの大規模修繕工事が実施されました。

多くの住戸で負担し合っているので1戸当たりの費用負担が増えるわけではありませんが、低層、中層の方にも高層階のメリットを受けていないのに費用負担だけは均等に割り振られます。

また、最近増えているのは、マンション内での年収格差や住民属性の違いによる軋轢です。(千葉では少ないですが、都内では多いと言われております)

高層階の高所得層、中低層階の標準的な世帯(世間全般から見れば勝ち組かもしれませんが)、外国人、投資家など、立場や価値観が違えば、マンションの維持管理運営への考え方や求めるものも変わります。

妬み、僻み、羨ましさもあってのコメントですが、同じ予算を出すなら、標準的なマンションを購入した方が得られるメリットも多い、ということもあるかもしれません。

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2016年02月18日

タワーマンションの中でも選別は始まっている

東京ゲートブリッジから、都心部を眺めると、宝石がちりばめられたような高層建物の夜景に驚愕します。

浜離宮から浅草へ向かう水上バスは、隅田川沿いに林立する超高層タワーマンションの足元をすり抜けるように下町へ向かいます。

このような景色を見ると、高層階の部屋に暮らしてみたいなと憧れてしまうのは、素人っぽくて不動産のプロらしくないと思いますが、正直な気持ちは致し方ありません。

しかし、柏市で商売を営み、さらにお金もない零細企業ですから、高層タワーマンションに居住するなんて夢のまた夢。

柏市には、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅前にタワーマンション群があり、本家柏市の中心となる柏駅前には平成22年、さらに今年とタワーマンションが竣工しました。

中古でも5,000万円前後、新築であったり、広かったり、高層階だと、5,000万円をはるかに超えていきます。明らかに周辺相場を逸脱した価格ですが、それでも売れていくのは、持っている人は持っている、タワーマンションの力なのかと感じております。

昨年、相続税の増税により、相続税の節税対策ビジネスが花盛りとなり、その中でも注目されたのが「タワーマンション節税」です。

その仕組みは、まず、同じ価値(金額)の現金と不動産を相続財産とした場合、不動産の方が割り引かれて評価されるというギャップを利用します。(タワーマンションに限らず)

例:1億円の現金を不動産に替えると相続財産評価は7000万円になる。

さらに、マンションの場合、同じマンションであれば、所在階は考慮されずに面積だけで算出され、タワーマンションの上層部になればなるほど、価値と評価額に差が生じます。

例:同じマンション、同じ面積なら相続財産価値は同じだが、実際の取引価格は相当な金額差が生じる。1億円の高層階の部屋が低層階と同じく5000万円評価になることも。

さらに、賃貸物件とすることにより借家権割合分相当の評価減(主に30%減)となり、例のケースだと、5,000万円が3,500万円の評価になる。

結果、現金1億円の相続財産評価が3,500万円までに圧縮され、他の資産状況によっては相続税の課税はゼロ、ということになったりもする。

この仕組みに対して国税庁では、マンション評価のあり方を見直す動きがありますので、いつまでこの手法が使えるのかは不明です。

さらに、中国景気の不安、タワーマンションの林立(今や新築される4件に1件はタワーマンション)による過剰供給、埋め立て地による災害リスクなど、タワーマンションだからなんでもいい、という時代ではなくなってくるかもしれません。

先日、都内の大手仲介会社の方とお話しする中で、「湾岸エリアのタワーマンションの売却を依頼されているが、同じマンションから大量に中古物件が売り出されて価格競争が激しくて大変」という話がありました。

タワーマンションを買うなら、林立する湾岸エリアよりも、都心部はもちろん、郊外の中心都市を含めた台地面の「駅前タワー」が良いと思います。

確かに、柏駅や松戸駅の駅近くにあるタワーマンションは、過剰供給もないので、価格競争もなく、時間もかからずに売れているようです。

■タワーマンションの一般的な定義は、建築基準法を基にした「高さ60m超(およそ16階超)」、もしくは、不動産経済研究所が定義している「20階建て以上」のどちらかとなります。

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2016年02月11日

今年の目玉は空き家特別控除とインスペクション説明の義務化

不動産業界では、毎年この時期になると「税制改正」について関心が寄せられる。

今年の税制改正(不動産関連)で注目されるのは、「空き家の特別控除(譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置)」です。

趣旨は、放置される空き家による悪影響を防ぎ、有効活用を促進するため。その最大要因になる相続に由来した空き家の売却について特例措置を設ける。

相続時から3年を経過する日の属する年の12/31までに、被相続人が居住していた家を相続した相続人が売却した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度。

特例を受ける要件としては、1.耐震性ある建物または解体した更地、2.相続直前に被相続人が居住し、被相続人以外の人が居住していないこと、3.昭和56年5月31日以前に新築された建物、4.相続時から売却時まで利用していないこと、5.譲渡価格が1億円以下。特例の適用期間は、平成31年12月31日までの譲渡です。

その他は、特例措置の延長が主な内容で、目新しいものはございません。なお、税制改正法案成立が前提となります。

また、税制改正の他にもこの時期には法改正が行われます。不動産業界と言えば宅建業法の改正が注目となります。

昨年は、宅地建物取引主任者が宅地建物取引士と名称を変更するという、ほとんど実務や市場には影響が出ないものでしたが、今年は、実務にも、市場にも、さらに、住宅環境から家計や経済まで深く大きく影響を及ぼしそうな改正がございます。

それは「インスペクション(点検、調査)」が法律に明記されて、取引の中に位置付けられることです。

内容は、インスペクションそのものが義務付けられるものではなく、インスペクションを実施するかどうか、節目節目で確認し説明することが義務付けられる。

説明するタイミングは、売主・買主より依頼される「媒介契約」、売買契約前の「需要事項説明」、売買契約の「締結」の3つとなる。

説明をしたうえで、依頼者がインスペクションを実施しないならそれでもかまわない。実施するのかどうか、説明をして、意志を確認しなさいというもの。

この結果、中古住宅の性能に対して買主の不安が払しょくされることが期待され、取引の促進が図れるようになる。

インスペクションの条件は「既存住宅瑕疵保険」の点検に準ずることになりそうで、取引関係企業(不動産会社の関連企業)によるインスペクションは不可となるらしい。(不要で不当なリフォーム工事を誘因することが予想されるため)

今年の4月以降、どの程度の影響が出るのか、施行されてみないとわかりませんが、インスペクションが当たり前のようになれば、とても良い結果が出ると思います。

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2016年からは中古戸建ての逆襲が始まる

昨日、今日と、古くてもいいので、安心できる建物(基本的な構造)と新しい設備(リフォーム)の中古住宅(戸建て・マンション)を求めている方が続いた。

2015年、首都圏では、中古のマンションと戸建てで、成約件数と平均成約価格がともに上昇し過去最高の規模となった。特に中古マンションはここ10年で1.7倍にも拡大している。

低金利の住宅ローンで買いやすいという現在の状況と、先行き不透明で収入の伸びが期待できず、逆に物価上昇の気配から、住居費を抑えるという両面から、中古住宅市場へ流れているものと思われる。

2015年までは、利便性が高いことと分かりやすさ(安心感)から、中古住宅では、戸建てよりもマンションの方が注目されて堅調に伸びてきた。

このため、戸建て価格にマンション価格が近づき、さらに逆転まで起きた地点もある。平均の数値では、10年前は1000万円の差であったものが、2015年は100万円の差までに縮まった。

ここまで価格差が縮まり、逆転現象まで見られたことから、2016年からは中古戸建ての逆襲が始まると言われている。

それには、取引環境の改善が不可欠であり、それが浸透することが条件となる。

具体的には、大手仲介業者が中心となって取り組み始めた「かし保険」「インスペクション(点検)」「不具合の保証」「住宅履歴登録」「駆け付けサービス」「告知事項の事前開示」などである。

行政側も、今年の4月以降、宅建業法の改正により、媒介契約や重要事項説明時に、かし保険やインスペクションに対しての説明や確認が義務化させるなど、本格的に動き出した。

これらの取り組みにより、購入者が抱く中古戸建ての住宅品質に対しての不安感を和らげることができる。

これがしっかりと根付くようになれば、中古住宅市場も活性化して、家計負担の軽減から、日本経済への下支えまで良い影響をもたらされることになる。

来年の春には消費税の再増税が迫っているが、一般の方が売主の中古住宅であれば消費税は非課税になるため、購入者にとっては、買いやすい環境が整うことはありがたいことになる。

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2016年02月08日

情報提供が整備されると不動産流通が変わる

米国を見習い、不動産流通の近代化、健全化と、既存住宅の有効活用、中古住宅の価値の見直しなど、新しい取り組みが官民の両面で盛んになってきました。

不動産を売買するにあたっては、売る金額、買う金額が、果たして適正なのか、高いのか、安いのか、とても気になるところで、それを検証するサイト(営業目的ですが)も多くなってきました。

下記に一例をあげます。都内が中心で、千葉県内まで対応するのは一部となります。また、個々の物件を検証してみると、それは高いでしょ、そんなに安くないでしょ、ドンピシャだな、と、まちまちの結果で、あくまでも参考程度に留めた方が無難です。

マンションマップ https://www.sumai-surfin.com/mansionmap/

HOME’S プライスマップ http://www.homes.co.jp/price-map/

価格まるわかりマップ https://t23m-navi.jp/maps

ふじたろう https://www.fujitaro.com/

ウチノカチ http://utinokati.com/

HowMa https://www.how-ma.com/

行政でも、上記のような不動産評価の他に、基本的な法規制、ハザードマップ、地価データなどなどの情報を網羅するシステムを構築しようと動いております。

さらに、現在は不動産業者間のみにクローズされているレインズの物件登録データも、オープン化して情報公開を行うことも検討されております。(プライバシー性や接触行為への規制は必要)

このように、不動産業者と消費者の方の情報格差がなくなれば、不動産流通も根本的に変わることになり、当然、不動産会社の役割りも変わってきます。

一般の消費者が情報を集め(業者が代行もあるかも)、その情報に対して、分析・助言をするコンサルティングと、売買契約と住宅ローンの実務的なサポートが、買主側の不動産会社の役割となります。

売主側の不動産会社は、情報がオープン化すれば、情報勝負をするという営業手法も取ることができず、販売活動の戦略立案や助言などと、買主側と同じく実務的なサポートが役割となります。

このようなスタイルが、いつ実現するのか、実現そのものも疑問視されてもいますが、すでに、察しがいい、本質を見抜く業者から、少しずつ動き出していますので、なにかをきっかけに、一気にひっくり返るかもしれません、オセロのように。

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2016年02月05日

東急リバブルさんのマンション売却サービスはすごい

今朝の朝日新聞に「東急リバブル・マンション売却プレミアムサポート」一面広告が掲載されていました。http://www.livable.co.jp/baikyaku/mansionpremium/ ※以下敬称略

不動産会社の負担で、ハウスクリーニングもしてくれて、壁や床も直してくれて、管理費や修繕積立金も半額負担してくれて、住宅設備も無料保証してくれて、売却の保証もしてくれるなんて、これはすごい、と同業でありながら思い、また、一般の方なら飛びつくだろう、100人いたら半分の50人以上は行くのではないかと思いました。(どんなにいいものでも100%とはならない)

商売敵(リバブルさんから見れば零細企業なんか相手にしていないでしょうが)として、他社のサービス内容は気になるところで、内容を確認してみました。

「水まわりブライトニング」気になる水まわりの汚れを、掃除のプロ「ダスキン」がクリーニングします。費用は無料(不動産会社負担)です。

「壁・床リペアリング」壁紙(クロス)のはがれや床(フローリング)のキズなど、気になるところを修繕します。施工保証もします。費用は無料(不動産会社負担)です。

「空き家コストシェアリング」空き家になってから引渡しまでの期間(鍵のお預り期間)について管理費・修繕積立金の半額を最長6ヶ月間、最大10万円まで負担します。

「リバブルあんしん仲介保証」建物を検査して、最長2年間、最大250万円まで補修費用を保証するサービスです。耐震診断を実施します。最大32種類の住宅設備を検査して最長2年間保証します。すべての費用は無料(不動産会社負担)です。

「リバブル売却保証」売却不動産が一定期間内に売買契約締結に至らなかった場合、あらかじめお客様との間で合意した金額で買い取ります。

もちろん、対象となるマンションに条件はあります。

主な条件は、営業エリアの居住用マンション(30平米以上、一部サービスは築30年以内)であり、リバブルさん査定の125%以内で販売活動(専任媒介)を行うこと。

仮に、千葉県柏市で1,000万円で売却するマンションであれば、仲介手数料は388,800円となり、この中にハウスクリーニング費用(水まわりで2万円程度)、リペア費用(平均2万円程度)、コストシェア(10万円)、あんしん保証(点検と保証料併せて5〜10万円程度)が含まれることになります。(まとめての発注なので原価はもう少し安いか)

リバブルさんから見れば、388,800円からこれらの費用を除いた約20万円弱が粗利となり、ここから人件費、広告費、営業費を除いた金額が利益となる。(正直、単体なら大赤字でしょう、もしくは他社にはわからない収益があるのか)

経営者の立場から考えたら、この金額帯の方ばかりから依頼されたら採算に乗らないが、柏市でも2,000万円、3,000万円台、さらに、都内の高額帯からの依頼が増えれば商売が成り立つ。価格帯が安いエリアを外すわけにもいかないので、トータルで考えられていらっしゃるのではと思います。

これと同様のサービスは他の大手さんでも取り組んでいるかもしれません。共通して言えるポイントは、不動産会社から提示される査定金額をしっかり確認されることです。他社の査定金額と変わらないのであれば、有益なサービスになります。逆に、費用負担相当額(20万円)以上に安くなっているなら、ご自身の負担でされた方が、結果的に手取り額は増えます。

同業から言うのもなんですが、このようなサービスは、とてもいいことだと思います。多くのお客様に支持され、これからの売却スタイルの標準になると思います。

大手さんが組織と資本力で零細企業を駆逐し始めていますが、弊社でも同じようなサポートに取り組み、さらに独自の対応も行い、流されないよう岩にしがみついています。

唯一、大手さんよりも勝っているとすれば、時間や曜日に関係なく迅速に対応する、情報を隠さずオープン化してより良い条件の購入者を探す、仲介手数料と費用の負担金額合計が安い(高額帯になればなるほど差は大きい)、週1回の売却報告(市場データ付)がある、転勤がなく担当が変わらない、ということくらいでしょうか。

それでも、リバブルさんを始め、ブランドや規模に勝る大手さんに依頼する方は増えることでしょう。このサービスをフルに受けられれば、売主さんにはメリットは多いと思います。商売抜きで言えばお勧めです。

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新築から中古へ、不動産への配分は少なめに

不動産に関する記事を拾い読みしてみました。

「都内の賃貸物件探しの「鉄則5カ条」を伝授(http://news.livedoor.com/article/detail/11146292/?p=1)」より「探している人とのやりとりからその人の優先順位を考え、その人が見落としていた条件をアドバイスしてくれるような不動産会社だったらどうだろう。「不動産会社は本来はフィルターのようなもの。やりとりの中で相手が考えていなかった、本当に探している部屋の条件を引き出し、アドバイスし、それに合わせて探すのが仕事です。数字のようなハード情報以外も考慮して探します」。」

■このように不動産会社を活用している人はごくわずか、しかし、そのわずかな人は成功している。(より高度に人を使えるというのは、出世する人の共通項か)

「日本にいれば低予算で引退モドキの生活ができる(http://diamond.jp/articles/-/85351)」より「インフラの発達した日本で、中古品は不当に安い価格がつけられている。その歪みを早く発見するのだ。単価の大きい家とクルマを安く買えば、短期間で数百万円の貯金ができると思う。小さな節約をして、ストレスを感じなくても大丈夫だ。」

■高額な新築を買うより、手ごろな中古を買うことが、これからの不透明な先行きを考えると、有効な防衛策になる。4000万円の新築を2000万円の中古に変えれば、2人分の教育費が捻出できる。

「横浜の“傾斜マンション”管理組合は大企業とどう戦ったか(http://diamond.jp/articles/-/85497)」

■所有する不動産の資料を見ることができないなんて、、一刻も早い住宅履歴登録制度の整備が待ち望まれます。せめて、マンションなら、管理組合で建物資料は保管できるように。

「徹底検証!マンション価格の潮目はこう変わった(http://diamond.jp/articles/-/85709)」

■柏駅から徒歩10分弱、手ごろな価格の新築マンションと思っていたものの、いまだに「好評販売中」の垂れ幕が。(好評の文字が虚しい)。その一方、手ごろな価格の中古マンション(東葛エリアなら1,000万円台中心に、人気エリアで2,000万円台)の売れ行きは堅調な模様。都心の在庫数急増は驚き。もっと手ごろで手軽に売買されるようになるのか。ライフスタイルに合わせて買い替えるクルマのように。クルマと違うところは、廃車できないこと。

「マンションマップ(https://www.sumai-surfin.com/mansionmap/)」

■個々の要素があるのであくまでも参考までにですけど、眺めているとおもしろいことも。

「震災による建物の基礎杭損傷42棟「氷山の一角」(http://www.asahi.com/articles/ASJ1V5R82J1VULBJ016.html)」

■杭を打っても杭自体に被害が出てしまい建て替えざる負えないなら、地盤の良し悪しを見極めることが最重要なのかな。杭を打つことで当面の建物利用と一次被害は免れるので、杭は大事。

どの記事も、お住まいをお探しの方、すでにご所有の方にとって、有益かと思われますので、ぜひ、原文をご覧になってみてください。

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2016年01月22日

今後の不動産取引では点検と保険が標準に

私の自宅が接する道路は「千葉ニュータウン北環状線」という片側二車線の主要道路です。昭和50年台から予定されていた道路ですが、現在も半分だけの片側一車線の運用であったり、途中で途切れ途切れでの運用であったりと40年が経過しようとしているにも関わらず、いまだ完成していません。この道路を含め全体の開発の事業主体は現都市再生機構(UR、旧公団)です。昨日からの現職大臣汚職事件の発端となった「URと白井市の建設会社とトラブル」は、この北環状線なのかなと思いめぐらしております。

そんな今国会で、不動産取引を大きく変える改革(法律改正)が提出されました。反対する要素のないような取り組みですので、揉めることなくすんなりと成立するのではと考えられております。その目玉は、建物の点検(インスペクション)の重要事項説明での説明義務化と媒介時(主に売却時)に点検を行うように提案することを義務化する。

自民党が昨年、中古住宅市場活性化に向けた提言を取りまとめました。極端に言えば、今後は新築よりも中古を不動産取引の中核とする、というもの。

内容は、築20年で評価ゼロとしている建物査定(主に戸建て)を抜本的に改善する(新しい評価方式を運用開始)、中古マンションの管理情報の開示促進(未着手)、建物検査の活用促進(今回の改正案)、不動産総合データベースの構築(横浜で実験中)、空き家の減少(公営住宅、介護施設への転用、増税など)、など。

このような政治行政のかじ取りを見て、リハウスのブランドで知られる不動産仲介最大手の三井不動産リアルティでは、ブランドロゴの変更を口火とし、そして昨日「360°サポート」という取引時の建物点検・調査と保証保険や緊急かけつけサービスの取り扱いを始めました。

大手仲介各社は「点検」サービスへの取り組みを始めておりましたが、新聞1面広告、TVCM、電車ジャックなど、一気呵成な宣伝活動はさすがなものがあり、これによって、三井のリハウスのみならず、点検、保険(瑕疵保険)などの取り組みが本格化し、不動産取引に定着していくことでしょう。

建物調査(点検・診断):ホームインスペクター(主に設計士)が第三者の立場で建物調査(点検・診断)を実施し、建物の状態や購入後の改修計画を買主が知ることにより安心して購入できるようにする取り組み。売主にとっても、建物が適正評価されることにより今までよりも高い評価が得られることもあり、トラブル防止にもつながる。調査費用は5万円から(面積などによる)、仲介手数料が法定上限額となる場合は手数料に含まれることも多い。(すべての会社ではありません)

保険(瑕疵保険):不動産引渡しを受けた後で、建物の保険対象となる部分に欠陥が見つかった場合に、その欠陥を補修するためにかかった費用を補償する保険です。中古住宅取得に係る減税等の適用に必要な「耐震基準の証明書類」に、既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書が加わり、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば、本来住宅ローン減税や登録免許税の軽減措置の適用を受けることができない「築年数が20年を超える木造住宅」や「築年数25年超の耐火住宅」についても、これらの優遇税制の適用を受けられる場合があります。保険に加入するにあたり、点検料(売主側)、保険料(買主側)が必要となります。この費用は、仲介手数料が法定上限額なら、点検料は売主側の仲介手数料に含まれ、保険料は買主側の仲介手数料に含まれることが多い。(すべての会社ではありません)

この他にも、住宅履歴登録、緊急かけつけサービスなども不動産仲介のオプションとして普及していくものと思われます。なお、点検、保険などは、義務ではなく活用推進までとなり、必ずしもすべての取引(特に土地)で採用されるわけではございません。

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2016年01月18日

空き家対策が続々と出てきましたが

宿泊施設(民泊)、介護施設、公営住宅。空き家対策として、空き家の利用方法が、いろいろと出てきました。

2013年の空き家率は東京都で11.1%、全国で13.5%に達し、さらに毎年90万戸弱(2014年)の住宅が着工されて住宅総戸数が増え続け、人口や世帯が減少傾向であることから必然的に空き家が増え続けています。

民泊については、ビジネスが先に走って、近隣や宿泊者とのトラブルや犯罪などの問題が表面化し、厚生労働省、国土交通省が適切な運営のための指針と基準作りに動き出しました。

行政としても緩やかな規制にとどめ、ホテル不足と空き家対策、経済の活性化にという思惑から、簡易宿所として許可する方向。ただし、分譲マンションは住宅専用と規定されていることから難しいかもしれない。

不特定多数の人が出入りする民泊は難しくても、居住者・利用者が特定される介護施設なら、分譲マンションの規約もクリアできる可能性もある。(住居なら問題ない)

超高齢化社会に向けて、介護施設が不足すると予想されており、国は、空き家を在宅介護対応住宅へと転用し、情報通信技術などを活用して、自立支援、介護家族との同居、宿泊施設などのニーズに対応できるように整備する方針。

同じく国として、全国で増え続ける空き家を公営住宅に準じる住宅として活用する方針もある。

対象はアパートや戸建て住宅を想定しており、耐震性などの基準を満たした建物を「準公営住宅」に指定して、所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸した場合の家賃補助を検討している。

これには、公営住宅の新設費用や維持管理費用を抑えて自治体の財政改善の効果も見込んでいる。

空き家を不動産市場の在庫と考えれば、さまざまな利用のされ方で在庫数が減少すれば、空き家所有者への直接的な効果の他に、需給関係の改善も見込める。

それでも、建物そのものへのクオリティや良好な状態は必須のこととなり、空き家が減っても、陽の目を見ない不動産も多い状態は続くかもしれない。

解体される建物戸数を差し引いても、膨大な住宅の着工数、人口・世帯の減少とのバランスを埋めるほどの根本的な解決策までとはならない。

救われる人は増える、でも、全員が救われるわけではない。救助の必要がない状態がベストですが、救助される必要が出たとき、救われる側にいるようにしておきたい。市場は冷酷なので。

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2016年01月17日

自然災害に人工的な力で対抗しても敵わない

21年前の早朝、阪神淡路大震災が発生いたしました。高速道路がなぎ倒され、ビルが倒壊していく映像は鮮明に覚えています。

阪神淡路大震災は、大都市の直下型地震で地震の規模としては東日本大震災よりもかなり小さいのですが、被害は甚大なものがございました。

これは、都市部の特徴である、平野低地(地盤)、建物の密集(都市計画)、昭和期からの建物やライフラインの老朽化などが合わさったものです。

客観的に言えば、災害リスクを避ける、減らすことも、災害が起きる前の行動や考え方でできるのではないか。

阪神淡路大震災では、地震発生時間が早朝であったということもあり、建物の倒壊と火災による被害が大きくなりました。

揺れにくい地域など、災害リスクの小さい地域(地盤など)で暮らし、揺れそのものを減らす。

都市計画を見て、延焼リスク、災害時の緊急車両通行、避難場所までのルートなどを考えて、町の安全度を考える。

耐震性が高い建物、防火性能が優れた建物に暮らす。災害による被害を軽減するために、日頃から意識を持ってメンテナンスや点検を怠らない。

災害そのものは自然現象ですが、被害を大きくするか、小さく抑えるかは、人的な要素で大きく占められています。

さらに、昨年の偽装問題や年始から発覚しているミス・エラーなど、人が関与する部分で100%の信頼はできません。

地球・自然に、人の力で対抗しようというのはおこがましいのかもしれません。

自然が相手であれば、自然を見ること。建物などの人工物よりは、地形、地盤などの自然的な要素を強く意識した方が、被害は少ないのではないかと、個人的には思います。

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posted by preseek_shibata at 11:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月16日

不動産の評価を分解してみると

現在の日本の不動産市場では、一般的に不動産価格を土地と建物に分けて考えている。さらに、土地と建物それぞれに価格の構成要素があります。

土地の価格は「土地の安全性(地盤、災害リスク、住環境)」と「立地の利便性(マクロ、ミクロのそれぞれ)」が合わさってか、掛け合って地域相場が構成され、さらに、土地そのもののクオリティ(地形、高低差、広さなど)により調整されて評価される。

建物の価格は「基礎・構造部分」と「住宅設備」でベースとなる評価がなされ、さらに、メンテナンス状態(機能しているかどうかときれいかどうか)とデザインなどの意匠的な部分で調整されて評価される。

どちらにも、ブランドがあったり、地域の特殊性、不動産の固有事情(告知事項など)などで、特異な評価となることもあるが、基本的な評価手段は以上の通り。

この不動産評価のベースの評価がされた後、社会的な時勢、経済情勢などの時間軸で上下に動く。

また、実際の取引では、理屈通りに動けない、想定外の事情が、売主にも買主にも起こりえることから、相場を逸脱した価格で取引されることもある。

先日拝読した著書で「土地」と「建物」と「地盤」の三つの要素で不動産価格は構成される、構成されるべきという文章がありました。

昨年に起きた「茨城県南部の堤防決壊」「横浜市のマンション傾斜、杭工事データ偽装事件」、さらに、「東日本大震災の液状化と地震被害」などから、地盤や災害リスクへの注目度、重要度は上がってきました。

不動産価格を決めるなかで、土地なら「災害リスク」への重みは増し、建物なら「基礎構造部」への意識は高まり、配点割合が変わってきます。

土地が評価される際、災害リスクが高い地域では今まで以上に低く評価されるようになり、建物が評価される際、耐震耐久性能が低い建物は今まで以上に低く評価されるようになります。

土地価格が同じ2,000万円のA(災害リスク低)とB(災害リスク高)があった場合、5年後、10年後、Aは2,000万円のまま、Bは1,000万円に下がった、ということもあるということです。

人口も世帯も減り、空き家が増加していくなか、不動産格差も広がります。

立地も大きな要素であり、災害リスクも重要です。その両方を兼ね備えた不動産(土地、地域)を購入することが、格差社会で強い立場にいられる確率が高まります。

なお、そういう地域は今でも高いですから、その分、新築を中古に、戸建てをマンションに、設備よりも基礎構造にと工夫して、予算を上げないようにすることが肝要です。

なぜなら、不動産市場全体が下落相場ですので。

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