2016年04月24日

資産価値から考えた購入

少子高齢化、人口減少が社会問題となり、それに伴って空き家の増加が問題となってきました。これから家を買う方にとって、これらの社会問題について理解を深めて判断することがとても重要なことになります。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2030年の日本の人口は1億1660万人と予測され、現在よりも1000万人、率にして9%も減少します。

東京都23区の人口が約900万人と言われますから、あと15年も経たずに東京都23区の人口以上の人が日本からいなくなってしまいます。さらに、この減少人数は生産年齢人口でもあることから、働き手がいなくなる、家を買う人がいなくなる、といっても過言ではありません。

平成25年度総務省「住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空家数は820万戸、そのうち賃貸用を含めマンションが多くを占めております。そのマンションでは、世帯主の高齢化も進み、空き家問題をより深刻化させています。

マンション空き家問題の行き先は管理不全によるマンションのスラム化です。鉄筋コンクリート造のマンション寿命は68年と言われていますが、これは適切な維持管理がされていることが前提です。

マンションの世帯主が高齢化し、さらに空き家が増える(所有者が若くても住んでいない家には出費を惜しむ)と、管理費等の未納問題が顕在化し、さらに、死ぬまで持てばいいという考えから、大規模修繕がままならず、最悪、マンションがスラム化するということになります。

もし、マンションがスラム化したら、資産価値はゼロどころではなく、マイナスの負債というところまで行きます。この悪いモデルが、リゾートマンションです。いわゆる「ババ抜きのババ」です。

空き家が増えるということは、買い主側にとって、価格の低下となり、選択肢も増えて、一見「お得に見える」物件も増えるということです。しかし、お得かどうかだけで判断してはいけません。

なぜ安いのか、マイナス材料はどのようなものがあるのか(マイナス材料がない、という物件もない)、周辺相場と比べての相対的な評価と、物件そのものをみた絶対的な評価により、価格の理由を探り、判断することが大切です。

資産となる物件なのか、負債となる恐れがある物件なのか、これを特に大きく左右するのは「立地」です。これからの人口減時代でも人が集まる地域なのかどうかを見極めること。

そして、その地域の中で、今後も選ばれる要素を持っているのかどうか、ここを見て判断されることをお勧めします。価格面だけに左右されてはなりません。

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不動産取引はエージェント選びが大切

不動産業者による、物件の情報量、告知力に大きな差はありません。

不動産業者によって保有している物件情報量が違うと思い、情報を求めて何社にも問い合わせをする、声をかける、資料請求する方が意外と多くいらっしゃいます。

不動産業者向けの不動産情報システム「レインズ」をご存知でしょうか。

レインズは趣旨を現した英語表記の略ですが、和訳すると、不動産(Real Estate)、情報(Information)、流通(Network)、仕組み(System)となり、文字通り、不動産の情報が駆け巡る仕組みで、不動産情報の標準化、共有化を目的に国土交通省が作り上げたシステムです。

宅建業法でも、専任(専属)で売却の依頼を受けた際には、このレインズに登録することを義務付けており、情報を秘匿することを強く禁じております。(この脱法行為を行った疑いで騒がれたのが「囲い込み問題」です)

一般媒介でも実質的にはレインズ登録されることから、ほとんどの不動産情報は不動産業者間で共有され、多くの不動産業者を回っても、同じ物件情報が出てくるとなります。唯一の例外が、不動産業者自らが売主となって売却するケースで、新築マンションが典型的な例です。

ここで問題となるのが、物件情報に気を取られて「事業者」「担当者(エージェント)」の選定をおろそかにすることです。

不動産業者が売主でなければ、同じ物件であれば、不動産業者による不動産の違いはない。違いが生じるのは、事業者から提供される「サービス(付加価値)」、担当者のスキルや対応力となります。

住宅ローンを含めた資金計画、不動産売買の手続き、物件選定のアドバイスなど、一般の方では難しい専門分野に対して、どこに、だれに任せるか、これがとても大切なことになります。

売却の場合でも同様で、売却する不動産そのものが、不動産業者や担当者によって変わるものではありません。

売却するに際して、どのようなサービス(付加価値)を提供するのか、売却戦略のアドバイスから不動産取引の遂行までの対応力で、事業者や担当者を選ぶことが大切なことになります。

大手仲介会社1社の告知力は高いものがありますが、大きな不動産市場から見れば小さなものです。情報の囲い込みをせずにレインズで公開するという1点のみで躍進した「ソニー不動産」のように、情報を公開することにより好条件での売却も可能です。

安心して不動産取引ができるための具体的なサービス(付加価値)があるかどうか、これを判断材料として不動産業者を選ぶことが成功の秘訣です。

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手付金あれこれ

不動産の売買契約を締結する際、買主から売主へと手付金が授受されます。購入代金の一部であり、前払い、頭金という意味合いが現実的ですが、法律的には別の意味合いとなります。

手付には性質により3つに分けられます。「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」の3つになります。

証約手付とは契約成立の証拠として受け渡しされる手付です。解約手付とは解約する権利(負担もあり)を付帯させる手付です。違約手付とは主に買主に契約違反があった場合にペナルティとして没収される手付です。

どれも、契約が確実に履行されるようにという意味合い・効果を持っています。不動産取引は高額になり、契約が簡単に解約となってしまうと、相手方の損害や関係先の手間や負担が大きくなってしまうためです。

通常の不動産売買契約では、解約手付として扱われます。契約書にも取り扱いが記載されております。裁判所の判例でも手付の意味合いが定められていない場合は「解約手付」と判断するとしています。

解約手付は、売主、買主ともに解約する権利を持たせるものですが、その権利を行使するための負担を、買主は手付金の放棄(手付流し)、売主は手付金の返還と同額の付加(手付倍返し)としています。

この手付金を利用した解約について、権利を行使できる期限が定められております。法律では「相手方が契約の履行に着手するまで」と規定していますが、相手方の動きはわかりづらく、立証もしづらいため、明確な期日(契約から1週間、1ヶ月後など)を取り決めるケースが多くなります。なお、売主が不動産業者(宅建業者)の場合、買主の権利を束縛することから期日指定の期限設定はできません。

手付金の金額について、明確な規定はなく、当事者が同意する金額となりますが、通常、売買契約金額の5〜10%程度とするケースが多くなります。ただし、宅建業者が売主の場合は、別途、宅建業法の規定に適用されることがあります。

もし、手付金の金額を安く設定しすぎると簡単に解約ができてしまい、手付金の金額を高く設定しすぎると解約する際の負担が大きくなりすぎてしまいます。不動産取引の慣行などから、5〜10%程度が程よい割合と定着してきました。

資金計画、売買契約の状況などにもよりますが、総括的に考えて、適切な手付金の金額とすることも大切です。

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2016年04月22日

売主さんの瑕疵担保責任をご存知ですか?

熊本大地震の発生から1週間が経過しました。この地震では、建物倒壊による被害が多く、避難所に多くの方が身を寄せております。

地震発生後、建物が損壊した方に加え、損壊していないものの、不安から自宅を出て避難されている方も多いことが要因です。

今回ほどの大地震では、旧耐震基準建物では持ちこたえることは厳しく、多くの被害が出たと報じられております

さらに、新耐震基準で建てられても、損壊した建物も多くあったようです。理由としては、新築時から問題があったケースと、竣工後の維持管理状態に問題があったケースがあると思われます。

宮城県沖地震、阪神大震災、東日本大震災と、大災害があるたびに、建築や不動産取引が見直されてきた歴史がありますが、今回も、検証が進むと、なにかしらの対応策が打ち出されるかもしれません。

そして、現在の取引で増えているのが「ホームインスペクション(住宅診断)」というサービスです。

これは、購入者が抱く不安を払しょくするとともに、取引のトラブル防止、売主の負担減少と好条件での売却を期待されるものです。

詳細は、こちらの記事にてご確認ください。


さて、本日は、売却後の負担・トラブルを未然に防ぐ方法について簡単にお話させて頂きます。

この方法は、売却してから気づいた!

では遅いのです・・・

★瑕疵担保責任とは?

住宅を購入し引渡しされるまでは気づかなかった物件の重大な欠陥が、住んでみて発覚した場合、買主さんが売主さんに対して損害の賠償を求める根拠となるのが、売主さんが負っている「瑕疵担保責任」です。

例えば、お部屋に引かれている部分の排水管から水漏れがあり、床が水浸しになってしまったという時、修理にかかる費用はどうするのでしょうか?

「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という契約を結んでいない場合、売主さんは修理費用を負担する義務を負います。(瑕疵担保免責の契約の場合、売買金額が低くなる可能性がございます)

瑕疵担保責任を負う期間を3か月とした契約の場合、3か月をすぎれば買主さんの負担となりますが、3か月以内に上記のような事象が発覚すれば売主さんの負担となってしまいます。

せっかく、お住まい売却が無事終わり、新しい生活に慣れた時に…なんてことがあったら大変ですね。

そこで…

■「瑕疵担保」加入による安心の5年保証をご提案します!

新築住宅は売主さんが業者ですが、中古住宅の多くは個人が売主さんとなります。そこで、個人の方が売主さんの場合に、負担がかからないように、国が最長5年の保険を付加できる制度をつくりました。

頼もしい制度ではありますが、残念ながら、この制度については不動産会社の理解度が足りないため、説明もされないケースが多くあるの現状です。

物件を引渡した後に見つかった瑕疵についての補修費用は、瑕疵保険で補うことが可能です。売却後のトラブル回避も、売却前に考えておきたいことのひとつです。

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   大手不動産会社の「囲込み営業の実態」?!
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売却依頼をされても他社には紹介されたくない!情報を隠してしまえ!!同じ不動産会社としては悲しいことですが、現実に「囲込み営業」は存在します。

テレビ東京のニュース番組でも取り上げられました。


■このような被害に遭わず、好条件での売却を実現するノウハウを公開しております。
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2016年03月26日

好条件での売却を実現する方法

すでに売却活動を始められた方は、次のパターンに当てはまるかどうか確認してみてください。

1. 1社に専任媒介契約で依頼した

2. 複数の同じような会社(大手ばかり)に一般媒介で依頼した

3. 付加価値サービスがある会社に依頼していない


このいずれかに当てはまった方は、売却活動が順調に進んでいるかどうかを依頼した不動産会社にご確認ください。売却の状況なんて分からないよと思われた方は、すでに依頼方法が間違えているというです。

25年超の不動産営業の経験から、自宅や土地の売却を「より好条件」で実現する一番可能性が高い方法を確信しました。

「親身になってくれる会社」
  ×
「大手仲介会社」を組み合わせた一般媒介


より好条件で売却するためには、そのための要素がすべて盛り込まれることが必要なります。そのすべてを盛り込むためには、一般媒介契約で「親身になってくれる会社(地元)」と「大手仲介会社」の2社に依頼するしか方法はございません。

好条件での売却する要素については、こちらにてご確認ください。

これは、任意売却でも有効です。その理由もこちらにてご確認ください。

より高く、より早く、より負担なく売却するために、このすべての要素を盛り込むことができるのは、迅速対応のエージェント(地元の親身な会社)と大手仲介会社と組み合わせる一般媒介しかありません。

そして、大手仲介会社と組み合わせる会社として、会社の規模以外はすべてを網羅して、さらに仲介手数料も安い当社がベター(ベストとは言いません)です。

売却するかどうか、どこに頼むか、どのように頼むか、どのように販売戦略を組み立てるか、まだまだ決まっていなくても、当社にご相談いただければ好条件での売却に近づきます。

当社に依頼するかどうかよりも、当社に相談するかどうかの方が大きいかもしれません。

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平成28年(2016年)公示地価から

国土交通省が3月22日に公示地価を発表しました。

平成28年地価公示結果の概要(抜粋)

平成27年1月以降の1年間の地価について、1.全国平均では、全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じた。用途別では、住宅地はわずかに下落しているものの下落幅の縮小傾向が継続している。2.三大都市圏をみると、住宅地はほぼ前年なみの小幅な上昇を示し、商業地は総じて上昇基調を強めている。

【住宅地】全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて底堅く推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。東京圏の平均変動率は3年連続して小幅な上昇となった。なお、半年毎の地価動向は、前半(H27.1〜H27.6)、後半(H27.7〜H27.12)ともに0.5%の上昇となった。

国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課 地価公示室


■公示地価とは

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(平成28年地価公示では、25,270地点で実施)するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。(国土交通省)

しかし、現実の売買価格は、個別要素や心理的な影響、時間のずれなどから、公示価格と相違しているケースがほとんどです。したがって公示地価をそのまま売買価格に当てはめることは間違いの要因となります。使い方としては、毎年同じ方法・同じ地点で調査が行われていることから、年ごとの変化をつかむには適しています。

■今回の発表内容をうけて

公示地価の発表後、TV、新聞、雑誌、ネットなどでどのように伝えられるかを見ておりましたが、都心部に関してはバブルさながらの上昇に危惧と興奮の様相が伝えられ、さらに、高尾などの郊外(というより観光地として有名)でもマンションの売れ行きがものすごく好調であると報じられることもございました。

千葉県内では、アクアラインやアウトモールで息を吹き返した木更津エリアを中心に上昇した地点も多かったものの、白井市や我孫子市など都心から距離がある郊外の住宅エリアでは下落した地点も多くございました。

さらに、常磐エリアを見てみますと、TXエリアは強く、常磐線エリアは横ばい、新京成線や東武野田線などの乗り換えを要する通勤エリアは下落と、交通利便性にて格差が生じています。(バス便も同様)

この傾向は今後も続くとともに、おしなべて上がる下がるという動き方はなくなり、同じ行政、同じ沿線、同じ町内でも、勝ち負けで差が出るほど、個々の状況により勝ち負けが分かれることになります。

今後購入する方は勝ち(価値)がありそうな地域を選ぶ。今すでに所有している人は弱そうな地域であれば住み替えを考える。終の棲家でなければ、建物(種別、築年数、設備)よりも地域が重要になってきます。

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2016年03月13日

住宅ローン破たんとなるかどうかはスタート次第

家を競売や任意売却で手放すことになってしまったケース、以前は、事業の失敗や勤務先の倒産、トラブルに巻き込まれたなどの不測の事態が起因することが多かった。

しかし、最近、競売や任意売却となってしまった理由を見ていると、状況に変わりはないのに、単純に住宅ローンの返済が苦しくなって滞ってしまったという案件が多くなってきた。

これは、家を買う時に、余裕を持って買っていれば、住宅ローンの借入金額をもっと少なめにして買える物件にしていれば、それだけで、こんなことにはならなかったのではないかと思われる。

もしくは、家を買った後、資産価値が維持されて、売却すれば住宅ローンが完済できるようになっていればいい。

住宅ローンの返済が苦しくなって競売に回らないように、任意売却で債務整理とならないようにするためには、購入時の選択が大事になってくる。

競売物件、任意売却物件とならないための鉄則。

■新築至上主義から脱して、中古住宅を選択することにより、住宅ローンの借入金額を落とす。今まで年収の5〜7倍が購入金額(借入金額ではない!)としていたものを3〜4倍が目安とする。

■日本の不動産評価方法が変わらない限り、築10年以降の物件を対象にする。それは、築10年までの間が評価減の金額が大きくなるため、ある程度落ちてきて落ち着いた水準で買うと、売却する時との差額が小さくて済む。

■遠い新築よりも近くの中古。予算は収入により決まるため買う人が同じなら推奨予算も同じ。その予算を立地に多め、建物を少なめに配分する。立地が良い地域は評価が下がりづらい、下がっても緩やか。

計算例)4000万円の予算を、土地3,000万円・建物1,000万円(築10年)の立地重視型、土地1,000万円・建物3,000万円(新築)の建物重視型、に配分した場合。

10年後)立地重視型は土地が2,500万円・建物500万円で評価3,000万円、建物重視型は土地500万円・建物1,500万円で評価2,000万円、建物重視型は1,000万円を余分に失ったことになる。

これは、今後、立地により下落幅が大きく変わってくること、建物が経年により定率で下がる場合は築年数が新しいほど下落金額が大きくなることが影響します。

■教育費を侮らずに住宅ローンの返済計画を立てる。家を購入するタイミングは、結婚、出産、幼稚園や小学校の入園入学時が多いが、中学、高校時代の教育費は想像以上の出費となるため、購入時の家計状況や感覚で住宅ローンを組むと大変な状況に陥る。その時にちょっとしたきっかけで住宅ローン破たんへ進んでしまう。

簡単にまとめると、住宅ローンの借り入れは、想定している金額の半分くらいでちょうどいい(くらいに抑える)、ということです。

35年の住宅ローンを払い終わったとき、その家の価値はゼロ、なんて、家賃を払い続けた賃貸生活と結果は変わらない。それでは家計は苦しいばかりで、老後の生活に暗雲が漂うし、空しくて悲しい。

根本的には、日本の住宅事情が変わり、新築着工をコントロールして、中古住宅の流通が促進されれば、価値は維持されることになる。しかし、それが実現するのを待つだけではファンタジーの世界。

自己防衛として、借入金額を半分にして、借入期間を半分にする(ここもポイント)。15年程度で返済を終わらせ、売って住み替えてもいいし、それからしばらく負担少なく暮らして蓄えてもいい。

いま、ちまたではリサイクルショップが大流行りです。住宅も同様に、手ごろで良さそうな中古住宅を買う。これが安全で健全、お金に余裕があるのは気分も楽ですよ。

新築至上主義が抜けない方は、築1年目の売却評価額と新築当時に支払う総費用(諸経費込み)の金額差(これを新築プレミアと言う)を見てください。この金額が一瞬で消費しても新築がいいというくらいの裕福な方であれば問題ありません。

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若い時から老後用の不動産を買っておくのはムリ

不動産投資の宣伝番組(高校生の演劇みたいでコテコテ)を見ていて、何度も見ても、どうしてもぬぐえない違和感が「年金代わり」という点です。

老後に、借入金がない状態で不動産を所有し、賃貸することで得られる家賃を、年金の足しにする。

この考え方はとてもシンプルでよくわかるのですが、そこまでの状態にたどり着けるのか、先が長すぎて信じられません。この宣伝番組でウソを言っているというわけではありません。

ただ、思うように世の中は進むのか分からないなか、賭けにでよう、というならわかりますが、「絶対」「大丈夫」「これしかない」というフレーズを使われると、どうにも気になるものです。

ローンの返済、固定資産税や管理費等の維持費は、家賃で賄えるから大丈夫、販売元の不動産会社が一括借り上げで家賃保証するから、空室リスクもないということです。

昨年から問題があった三井不動産、旭化成、東芝などは規模が規模だけにびくともしていませんが、シャープが台湾の会社に買収されるなんて、10年前に亀山モデルはすごいと称賛されていた時代に想像できましたか。

35年のローンでも35年間の家賃保証、さらに、7年間は保証額は変動せず、7年後の下落率も5%までにとどめる、という契約内容らしいですが、35年間もの長期にわたって、信じても大丈夫なのでしょうか。

確かに、販売されている”新築”の状態を見れば、いいマンションだとはプロが見ても疑いません。不安なのは、35年後以降に、思い描いていたような家賃収入が得られて、年金の代わりとなるのかどうか。

もし、販売した不動産会社が元気に維持され35年もの間、家賃が得られたとしても、35年後以降、築40年、50年となって、入居者が入り続けるのか、家賃水準は維持できるのか、維持コストが膨大に膨れ上がらないのか、マンションそのものに問題が発覚せずに評価が維持されるのか、どうにも信じることができません。

必ず問題が発生する、破たんすると言い切るわけではありません。プロの感覚として、難しいのではと思う次第です。

番組内で40代の方が「どうせ年金はもらえないから」という発言をして危機をあおり、老後の生活のためには「不動産投資」であり「ハイグレード新築マンションさえ購入しておけば問題ない」というのは王道のセールストークなので、そのまま信じる方はいないと思います。

老後の対策に、不動産投資を選ばれることは良いとしても、20代、30代から考えるには先が長すぎます。

常に資産状況をメンテナンス(入れ替え)しながら進み、50代くらいからではないでしょうか、老後の年金代わりの不動産を選定するのは。

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予算を抑えて中古を買うのが賢い、と。

街中をクルマで走ると、次から次へと目につくのが、新築分譲住宅の販売現場。これだけ家が余っているのに、さらに大量供給が続けば、不動産は超買い手市場になるのは必然です。

超買い手市場、それは、買い側が圧倒的な決定権を握るということ。購入者1人に対して、販売されている物件が10戸あれば、その10戸から一番条件が良い物件を買う。

残り9戸は売れずに残り、また新しい物件の販売が開始されて在庫が10戸になり、また同じような状況が続く。

売り手側から考えると、自身でやれることはまだいいが、どうしようもないところで、買い手側から見向きもされない状況に陥ってしまったら、売却そのものが立ち行かなくなる。

売主が対応できることとは、販売価格、建物の状態であり、逆に対応できない代表が「立地」、この他に、広さ、方位、地盤、周辺環境や利便性も売主個人の力ではどうしようもない。

現在でもこの状況は徐々に始まっており、時間の経過とともに、これが、だんだんと広まり、今は問題ない立地や不動産の状況でも、今後は厳しくなることが予想される。

このような状況になることが目に見えているなか、「これからの不動産購入の鉄則」は次の通りです。

・まずは何よりも最優先事項として「立地」から考える。(都心への近さなどのマクロ的な立地、最寄駅からの距離や生活利便性などのミクロ的な立地)

・売却時の販売価格も、住宅ローンを大量に組んでしまうと「販売価格」の対応ができなくなるから、とにかくなるべく安い金額の不動産にする。(住宅ローンが返済できずに売るに売れない人は多い)

・建物の状態や今までの維持管理内容を確認し、購入後に価値を落とさないようメンテナンスしていく、また、それができるような建物にする。(購入時のインスペクション結果を確認する)

これをすでに所有している人から考えた場合、「これからの不動産所有の鉄則」は次の通りです。

・立地に懸念がある不動産であれば、タイミングを図り売却(住み替え)する。

・住宅ローンの残高と売却想定価格、想定賃料との関係を把握し、売却することにより残債完済、もしくは、賃料で返済が賄える状態にする。

・建物の維持管理を適切に行い、売却時には、購入者へ安心感を与えられるように調査などを自信を持って行えるような状態にしておく。

現在の市場環境と今後の動向などを考えると、買わない、持たない、という選択もあるかと思います。

ただし、賃貸の住宅事情や賃料と所有コストなどから購入した方が良さそうな場合、上記の鉄則で購入し、上記の鉄則で所有しましょう、というまでです。

最近のミレニアルズ世代では「安い中古住宅を買って使い潰すのが賢い」というのが考え方の中心になっているそうです。

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所有よりも利用が中心世代に

「ミレニアルズ世代」という言葉、ご存じでしょうか?

私は初めて聞きました。2000年以降に社会に出てきた今の20代〜30代前半(1980〜2000年に生まれた)の世代のことを指すそうです。

この世代の特徴は、「所有」するための無駄やリスクを少なくし、「共有」するという消費行動を取る傾向があります。

我々?1980年以前に生まれた世代は、家を始め、クルマ、洋服などを「所有する」ことが当たり前のように考えます。

それとは対照的に、ミレニアルズ世代では、家は住む場所であり所有・賃貸を問わない。あくまでも住むだけ、利用するだけ。(このような割り切りなので賃貸が中心)

都心の利便性のよい場所に暮らすことが最優先事項であり、クルマはカーシェアリング(もしくはレンタカー)、庭は公園、お風呂や運動はジムや温浴施設など。シェアハウスが流行ったのも、この世代の傾向を聞けば納得です。

自宅の録画機器に「不動産」というキーワードを登録して、番組内容にキーワードがヒットすると自動録画するようにしています。録画された一覧を見ると「不動産投資」の宣伝番組(30分番組の形をしたCM)がずらっと録画されています。

空き家がどんどん増えていく中、こんなにワンルームマンションを大量供給して需給関係は大丈夫なのかな、買った後に困ったりしないのかなと心配(業者としては不思議)に思います。

そんなところに、ミレニアルズ世代の話しを聞いて、あ、なるほど、人は減っているし、家は余っているけど、賃貸需要(都心部限定)は盛り上がっているから、現時点では、ワンルームマンションを大量供給してもこなせるのか。

しかも、TV放送されるマンションは、1人用のタイプでも、建物設備(共用部も専有部も)は、分譲マンション並みのグレードを持っている。(これなら住みたいと思った)

これなら、新しいもの好き、機能・設備充実が好き、という日本人の特性にあって、借りる人はいるだろう。さすがに山手線の内側ではないが、外縁部の便利な場所でこれだけの建物ですから家賃は高いと思われます。それでも都心には対価に見合うだけの快適性や生活利便性の価値が得られると判断するのでしょう。

この両者を見ていて、不動産投資で資産を増やしていく側と、不動産は利用と割り切り自由に生きる側に分かれていく。人生においてどちらを進んでいくかは各自のご判断となります。

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2016年02月28日

任意売却を依頼するまでの物語

アベノミクス失敗による倒産や業績悪化による収入減少。不慮の事故などが原因で収入減少。ご家族の病気による治療費や介護などのお金と物理的(時間、体力)な負担。教育費の増加、消費税や物価上昇による家計圧迫。

これらが単独、または、複合的に重なり、住宅ローンの返済を延滞してしまう。さらに、税金、マンションなら管理費等も延滞してしまう。

この状態が続くと、督促状が届き、催促の連絡が入り、さらに、代位弁済(金融機関から回収会社への移行)、競売開始(法的な手続きによる回収)へと進んでいきます。(税金や管理費等の滞納が要因で競売になることもあります)

ニュースでは、いじめによる自殺が増加している現状が報道されていますが、経済的な理由による自殺は、その何倍何十倍とあります。

そこまでに至らずとも、メディアから、過払い金請求を即する弁護士や司法書士のCMが流されるのを聞き、借金、債権、競売となれば、やはり法律の専門家かと相談に行かれ、自己破産を含めた債務整理と進む方もいらっしゃいます。

自殺、自己破産、家族離散から家を失いホームレスなど、重く深くネガティブなことが自然と頭に出てきてしまう状況に、颯爽と登場するのが「任意売却専門業者」さんです。

不動産を売却するに際して、住宅ローンの残債がある(担保設定がある)ケースはとても多く、それは自然のことで、それが問題にはなりません。

問題となるのは、売却しても住宅ローンが完済しない場合です。

バブル崩壊、デフレが進み不動産価格も下がってきています(特に平成一桁時代と比べて)。このため、不動産の売却金額が住宅ローンの残債を下回るケースが多くみられます。

この場合、その不足分を現金で用意する(親族から借りるなども)、その分を上乗せして次の不動産を購入(新しい住宅ローンに加算)、などでカバーすることもできますが、延滞をしてしまっている方にそれは難しい。

このまま進むと上記のように競売へと進んでしまいますが、競売にならないように、その前に対処しましょうというのが任意売却専門業者さんです。

競売になると二束三文(任意売却なら高値で売却)、世間体も悪くない(任意売却でも情報は漏れる)、引っ越し費用が出る(競売でも可能性はある)、強制的に追い出される(最後まで行けばそうなりますがその前に相談可能)、というセールストークで、任意売却しましょとアドバイスされます。

任意売却専門業者さんが「任意売却が絶対いい」と一方的なお話しをされるので、少しだけ釘を刺しただけで、任意売却そのものがダメと不利とかいうものではありません。

任意売却を行い、その先、質素でもつつがなくお暮しになっている方も大勢いらっしゃいます。競売まで行かずによかったということも多くあります。

任意売却でなんとかまとまるなら、任意売却の方がいいかなと思いますが、単純に鵜呑みせず、良い面悪い面を確認の上、ご判断ください。

任意売却される方も、競売になってしまった方も、購入時は大丈夫と考えていたのだと思います。どうしてこんなに多額の住宅ローンを借りたの?と思う自業自得の方も多いですが。

これからご購入する方は、このようなことにならないよう、不慮の状況があることを考え、負担は小さく、いつでも処理できるようにしておくことをお勧めします。

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お宝物件を得るための代償

期間入札の情報が公開され、競売不動産の物件情報を眺めていると、1万円、5万円、など、不動産の価格なのか洋服の価格なのか分からないくらい安い金額が表示(売却基準価格)されていることがある。

ここまで安ければ、なにかしらの大きな問題が隠されているわけで、安かろう悪かろう、不動産に掘り出し物はない、という不動産市場と同じことが言えます。

一番多いのが「管理費等の滞納が大きく膨れ上がっている」というケースですが、これは不動産そのものや権利関係に問題があるわけではなく、お金の計算だけで済む。

やっかいなのが、お金で解決できないような物件に根本的な問題がある、不動産は問題はないが権利関係に問題がある場合です。

再建築不可、建物に重大な欠陥がある(戸建てなら土地として考えればいい)、隣接地や同じマンションに問題がある、過去に事件事故(競売の場合は特に重たい)があった。

権利関係では、借地がらみが多い。借地権の明け渡し訴訟中の土地(地主側の言い分が認められたら明け渡し)、借地権が付いている土地の所有権(底地)で地代は受け取れるものの土地を利用することができない、使用貸借で建てられた建物で地主の意向次第では、無条件(お金なし)で解体して立ち退かなければならない。

そもそもの所有権に問題があるケースでは、共有持ち分のみが対象で、落札したはいいが、利用するにも処分するにも共有者と共同して行わなければならない、などがある。

また、不動産市場から見ても評価がしづらい工場、店舗、事務所なども内容によっては低く評価されることがある。

このような物件や権利関係に問題があっても、裁判所側から「この物件にはこういう注意点があるよ」という親切な説明はない。

3点セットと呼ばれる資料に、淡々と権利関係や調査内容、現況などが記載されているのみで、それが懸念点なのかそうでないのか、購入者側で見極めなければならない。

さらに、3点セットの記載そのものも100%は信じられるものでもなく、3点セットは正しいのかどうか、調査時点と現時点で状況の変化はないかなど調査と確認が必要です。

これを理解し、対処法の有無と資金面などを検討して、入札するかどうか、入札するならいくらにするかを判断することになります。

これらを乗り越えること、その対価として、一般市場よりも割安に不動産を買える(プロがお手伝いすればその分け前を頂きます)。

ディープな内容になるほど割安に買える、そんなお宝物件も混ざっているのが競売不動産です。なお、ディープすぎるとプロも避ける場合がございますので、ご容赦ください。

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不動産営業マンの資質

旭化成不動産情報ネットワーク、不動産競売流通協会、相続アドバイザー協議会などでお見受けする皆さま、さらに、個人としてメディアにも取り上げられているお歴々の方々を拝見すると、スキルの高さを感じることが多く、同業ながら、嫉妬を越えて感心するばかりです。

不動産業界に限らず、営業マンとして求められるスキル、資質はどのようなものがあるのでしょうか。達人たちを観察して感じたことを整理してみます。

まず、性格が明るくて前向きです。内面ではわかりませんが、表立っているときは、笑顔、笑顔で、さらに、その笑顔が素晴らしい。威厳を出そうと苦み走る、不愛想な表情を見せる方は皆無です。

不安なこと、心配なこと、腹立たしいこと、嫌な思いなどをされているのかもしれませんが、おくびにも出さない。

さらに、機転が利く(なのでお話しがおもしろい)、論理的である(すっきりする)という頭の良さを感じます。瞬時に現状(相手)を理解し、適切な対応を判断し、即座に行動されています。多くの人を見た結果、不動産営業に限れば学歴ではありません。

この他にも、早起き(長時間労働ではなく早起き)、相手の立場に立って親身に対応する、日常から勉強熱心、目標のためにたゆまぬ努力をする、俗っぽく言えば欲張り、いい意味での欲張りな方が多いように思います。

これだけの方々ですから、顔が広く、人も集まり、その結果、情報も集まってくる。好循環で結果が自然と残っていくことになります。(さらに、鼻が利くというか選別がうまい)

不動産営業は派手なイメージがありますが、お客様とご一緒にいる時間は仕事のうちの1割にも満たず、それ以外の時間が大半を占めます。

お客様との営業時間(例えれば試合)以外に準備(練習)にどれだけの工夫と労力をかけているか。準備をさぼる人(昔ならパチンコ屋に入り浸る、クルマで昼寝など)に一流の方は少ない。

スポーツの世界で活躍される方が人一倍練習されるのと同じように、営業でご活躍される皆さまに共通しているのが、下準備を徹底的にされています。

お客様が不動産取引で失敗しないためには、担当者の見極めが必要になります。どれだけの準備をしてきているか、レスポンスが早いか、この辺りを見ると良し悪しが分かるかもしれません。

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2016年02月27日

初めての不動産投資は「オーナーチェンジ」がお勧め

賃貸中の不動産を賃貸契約を継続したままにして売買すること。所有者(オーナー)だけが代わることから「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことは少なく、逆に、分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と区別するためにオーナーチェンジと呼びます。

オーナーチェンジの売買は、賃借人からの賃料を受け取る権利を得ますが、それと同時に賃貸に生じる義務も引き継ぎます。(例:設備修復の負担、敷金返還義務など)

なお、自己居住用の分譲マンションでも、オーナーチェンジとして購入する場合、投資中であることから通常の住宅ローンは使えません。アパートローンなど金利がやや高いものを利用することになります。

このオーナーチェンジ物件の最大のメリットは金銭的なリスクが小さいことにあります。

まず、購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。(その後の家賃滞納リスクはあるが入居者の属性や賃貸歴から推測はしやすい)

そして、最大のメリットと言えるのが、実需(自己居住用)とオーナーチェンジ物件の評価額の違いです。通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。

これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

もし、賃借人が退去した場合、再投資してもいいし、売却してキャピタルゲイン(評価差による譲渡益)を得てもいい。

そんなオーナーチェンジ物件でも、良い面があれば必ずデメリットもあります。それは、賃貸中のため内装状態がわからないということです。(競売物件と同じ)

賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

”投資”ですからメリットもあればデメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。

それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

現に、この手法で上場までいった会社もありますし、私もお金があればやりたいくらいです。(現実に実行していますが1件2件とちまちまです)

不動産に関連する書籍はすべて目を通そう、という気持ちだけはあるのですが、不動産投資の書籍が次から次へと出てくるため、資金面が追い付かずに一部の書籍にしか目を通せておりません。

書籍ごとにいろいろな手法やノウハウ、取り組み方などが紹介されております。その中で、一番ご自身に合ったやり方でよいと思います。その中で、私なら「オーナーチェンジ物件」です。あと、初心者にはお勧めです。

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任意売却成功の秘訣は早期からの行動

不動産の任意売却(住宅ローンなどの債務処理と返済見直し)が成功するかしないかの秘訣は、なるべく早く相談する、ということに尽きるかもしれません。

住宅ローンの延滞が始まり、競売手続きを経て、不動産の明け渡しとなるまで、かなりの長期間になります。

そのうち、任意売却が可能なのは理屈上は競売の開札時期までかもしれませんが、現実的には、期間入札の手続きが始まるとかなり厳しく、また、競売手続きそのものが始まると金融機関側が受けてくれないこともあります。

極論で言えば、延滞が始まる前とか、延滞が始まってしまった直後(督促状が届いたら)に、任意売却の相談をしていただくとよいかもしれません。

始めは「一般物件」として、普通の方と同じように「売却査定」の依頼をしてみる。その査定金額が「住宅ローンの残債金額(売約経費も)」を超えていれば、任意売却ではなく、通常売却になります。

動機が「住宅ローンの延滞」や「支払いが苦しい」ということであっても、売却して完済できるなら、それはもう、普通の売却と同じです。

もし、売却できたとしても住宅ローンなどの返済が完了しない場合、そして、それでも売却・返済をしたい、返済計画を見直したい、ということであれば、任意売却へと進みます。

ここまで用意周到に任意売却をするという方も少ないと思われます。

通常は、督促状が何度か届き、さらに、電話などでの催促を受けて、それでも事態が良い方向に進まず、債権者が諦めて(一定の期間でマニュアル的に)、回収専門の子会社やサービサーなどへ債権を移管した後から、債権者も債務者も動き出します。

回収担当業者は、催促は継続しても、粛々と回収手続き、すなわち、競売の手続きもスタートさせます。競売手続きに伴う調査だなんだと裁判所側から現地に係員が来たりして「配当要求公告(裁判所からの情報公開)」が行われます。

この情報公開が行われると、待っていましたとばかりに「任意売却専門業者」がドバっと押し寄せて、売却活動の依頼を受けようと猛烈なセールスが始まります。道を聞くふりして「あ、あなたですか」などという芝居をすることも。

専門業者がたくさん来るのですから、ここからでも間に合わないことはないのでしょうが、やはり、時間は少ない。初期のころから見れば、半年近くの遅れが生じ、その分だけ、良い条件の買主が見つかりづらくなり、それだけ債務が多く残り、引越しも慌ただしくなったりします。

早期に相談へと動いたとしても、相手を間違える(弁護士や金融機関など)と逆効果になることもありますので要注意です。

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入札価格を決めるまでに大事なこと

より安く、より良い物を買いたい。不動産に限らず、買主という立場に立てば、一般人も法人も同じ思いを抱く。自宅用、投資用、いずれでも、競売不動産は、もしかしたら、その望みを叶えてくれるかもしれません。

競売不動産に対して抱く印象は、極端に分かれます。「とても怪しい、一切関わりたくない」と極端に嫌悪感を持って避けるか、「ものすごく安く買えるはずだ」と、やはり極端に良い方向に考えすぎるか。

以前は、競売までに至る経緯、裁判所という馴染みのない取り扱い機関、占有屋とまで呼ばれる怪しい人たち、これらの印象から、極端な考えに分かれ、確かに、そういう側面もございました。

しかし、任意売却なども増え金銭的な事情で売却されることが表になることも増え、裁判所も身近になり、法整備などにより占有屋も少なくなってきて、今までの印象とは変わってきました。

その代わりに、昔ほど安くはなくなりました。一般物件と同じまでとは行きませんが、そこそこの金額(落札)になってきています。

競売不動産の落札者は転売目的の不動産業者が多く占めており、明け渡しや修繕などの経費は同じでも、一般の方なら、転売利益や販売費用分だけは安く買えるということになります。

例えてみれば、生産者からの直接購入、問屋なしで中間マージンなし、という商品を買うという感じでしょうか。

業者の落札価格は、(一般市場での価格)−(転売利益)−(販売諸経費)−(修繕費用)−(明け渡し費用)で試算された金額となります。

この落札価格に少し加えた金額(同じ金額なら落札できる可能性が減る)と、転売利益と販売諸経費との差額分だけが、市場価格よりも安く買えたということになります。

なお、競売不動産の購入にも諸経費はかかりますが、一般物件でも諸経費が必要になることから、そこでの損得はないと考えられます。

競売不動産と一般物件を比べてなにが違うかと言えば、明け渡し(引き渡し)と瑕疵担保責任の部分です。これがあるから安くなる、これさえクリアできれば安く買えるということです。

そして、落札できるかどうかの肝は、業者の落札価格が読み切れるかどうか(相手の動向を読めるか)であり、それには「一般市場での価格」を見極められるかです。

3点セットに記載されている売却基準価格や不動産評価額から考えるのではなく、市場での価格が重要になります。

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2016年02月26日

値下がり時代にあえて購入するなら

2015年の国勢調査で日本の総人口は1.27億人、調査開始以来初めて人口減少(約100万人)が記録されました。

少子高齢化が言われ、婚活だ、妊活だと騒がれ、結婚して子供を産むことが正義であり、結婚しない、子供を産まないことがダメな人のような風潮もあります。

素敵な相手に恵まれ、経済的にも状況的にも結婚に支障がない、子宝にも恵まれれば、それはそれでいい。しかし、相手がいない、子供ができないなら、それはそれでいいのではないでしょうか。

住宅も結婚に例えられることが多く、素敵な住まいに巡り合い、経済的にも状況的にも購入に支障がないなら、購入すればいい。しかし、思うような住まいがない、経済的や状況的にも懸念があるなら、ムリに購入することはありません。

結婚と違い、住宅購入はお金で表すことができ、損することは皆が嫌い、得することは皆が喜ぶことから、買った方がいいか(得か)、買わない方がいいか、と、論戦になります。

もう30年も前になったバブル期(初期)であれば、適切な時期に売ることと理性が働く前提で、お金で考えれば買うべきだったのでしょう。

しかし、バブル崩壊によって悲惨な状態になった多くの人を見れば、買うべきだったかどうかは結局のところわかりません。

買った方がいいか、借りた方がいいか、というお題目なら、本人の経済的な事情などで「買わない方がいい」ということはあると思いますが、購入に支障がない前提で「お好きな方でいい」というのが正解になる。

購入正義派の方が仰るお話しで多いのが、「家賃はムダ」「返済が終われば負担なし」「老後に安心(住む家がある)」「金利が低い、税制有利」など。

しかし、空き家が増大し(さらに供給はあるが人口は減るので増加傾向が続く)、景気低迷で市場は弱く、移民なども考えづらい状況では、不動産価格が下がることが予想されます。

10年間で1,000万円下がれば年100万円のお金を払っているのと同じ。持ち家ならさらに固定資産税や修繕費なども必要になり、これを加えた金額を月割にすれば、それは家賃と同じことです。

返済が終わっても修繕費は続き、金利が低くても長期ローンならその間の収入変化リスクは背負うことになる。おそらく、金銭的なメリットから「購入がいい」という方向はもうないのかも。

それでも、もし購入した方がお得と言えるケースとしては、ある程度下がってきて、でも、まだまだ使えるという条件を兼ね備えた中古住宅(戸建て、マンションとも)でしょうか。

購入がいいケースとしては、夢、生きがいなどの満足度や、賃貸物件だとクオリティ(広さや設備)などに問題があるケース、さらに、現金余力があり柔軟な対応力も備えているときです。

さらに、何十年もの長きにわたる人生の中で、住宅(ローンも含む)が足かせにならないようにしておくことです。

年収が・・千万円、ロトシックス・・億円当選、などの特別な方を除いて、購入するなら「なるべく安く、値下がりする可能性が高い不動産にお金をかけない」ということが鉄則になります。

現金で買えればもちろんいいですが、10年程度で状況やお考えが変わる人生では、10年返済程度で目途が付く程度の住宅ローンがお勧めです。

現在、1/3が離婚する時代と言われ、転勤や転職もあり、介護負担などもある、前向きに考えてもご自身やご家族が栄えある機会に恵まれるということも。このようなときに動けるようにしておくことが肝となります。

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任意売却・競売のメリット・デメリット

任意売却にもデメリットがあり、競売だからすべてがデメリットと言い切れるものではありません。両方に詳しいプロか、それぞれのプロから話を聞いて、どちらがいいか見比べてみることが大切なことになります。

1. 売却価格

任意売却の方が「市場価格」に”近い”金額で売却できるから、残債を減らせる”可能性”がある、と言われます。しかし、瑕疵担保免責などの諸条件などから、結局、業者の買い取りになり安くなってしまうことも多々あります。あくまでも市場価格に近いであり、可能性があるまでで、高く売れると言い切れるものではありません。

競売でも、業者の仕入れで落札されることも多く、任意売却よりは安くなる可能性は大いにあります。裁判所が設定する売却基準価格が「市場の70%」に設定されるため安い印象を受けますが、実際はそこから積みあがるため、その金額で買える物件は少なくなります。この金額で買える時は、物件に問題なり事情なりがあるケースで、これは任意売却でも同じく、安い金額でしか売れません。

2. 余剰金

任意売却では、債権者から引越し代名目の金額が返済から猶予されることもある、または、購入者側から代金とは別に受け取れることもある、という説明がありますが、必ずしも猶予されたり、別途受領できると言い切れるものではございません。

競売では、強制執行までいけば引っ越し代などの金銭を受領することはできませんが、落札者側も強制執行までの期間や経費を節約するために、引っ越し代相当の金銭を支払ってもいい、というケースもあります。

3. 残債

任意売却なら無理のない返済計画が立てられるように”交渉します”と聞けば、金融機関側が受け入れてくれると思いがちですが、あくまでも交渉できるだけで、応じてもらえるかどうかは不明です。

競売でも同様で、リスケジュールに応じてもらえるときもあれば、まったく応じてもらえず自己破産するしかないこともあります。

4. 引越し時期

任意売却は一般的な取引と同様に進みますので、売買契約締結後、定められた期日までには引き渡さなければなりませんが、販売開始当初、もしくは、契約条件を詰める際に、予め状況を伝え、買主側に事情を酌んでもらえることもあります。しかし、あまりにも無茶を言えば、そもそもの契約がなくなったり、逆にトラブルになることもあります。

競売の場合、落札した人に対しての抗弁はできず、いずれ退去せざる負えません。しかし、任意売却の時期から競売になるまで、競売になってから落札され、交渉や強制執行までの間、相当な期間がありますので、任意売却と比べ厳しい条件になるとは限りません。

5. 秘匿

任意売却であれば近所に内緒で売却できるが、競売なら公表されるので近所に知られてしまうという話があります。確かに、競売の場合、裁判所で資料を閲覧できる他、インターネットでも公開され、見た人は物件(人物)を特定できます。

しかし、競売物件の資料を見るのはかなり限られた人で、競売になったという情報がなければあえて見ることはしないと思われます。また、任意売却でも一発物件と同じように広告宣伝活動はされますので、売却そのものは知られることになります。宣伝活動を一切排除して秘密裏に売却することもできますが、その際は、業者買い取りになりますので、売却金額は安くなり残債は多くなります。
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この記事でお伝えしたいのは、任意売却が絶対ではないということです。任意売却がダメだとするものでもありません。それぞれに良し悪しがありますよ、一方的にどっちがいい、どっちがダメと断言されるものではない。特徴を見比べて判断してください、というまでです。

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競売物件の購入をサポートしてくれる競売コンシェルジュとは?

1.競売コンシェルジュはプロの業者です。

981.jpで皆様に競売サポート業をしている加盟店は、全て一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)の正会員です。

一般の流通物件は”宅地建物取引業法”という法律に基づいて不動産取引が行われており、一般消費者が手厚く保護され、取引は宅建業者に限られいるため、作成する書類も法律で細かく定められております。

それに対して、競売不動産は”民事執行法”という法律に基づいて全て自己責任で行われます。不動産の知識はもちろんのこと、民法、債権法その他多岐に渡る法律を知らなくてはならず、また経験も重要になってきます。

不動産業者が全て競売不動産のアドバイスが出来る業者とは限りません!不動産競売流通協会では競売不動産のプロフェッショナル業者を育成、バックアップをして一般消費者が不動産競売に参加し易い環境を整えています。

2. 業界での経験、実績が豊富です。

競売不動産は一つ一つが大きく違います。権利関係から、建物の状態、占有者の状況など、3点セット等の資料を見て適格な情報分析、物件判断が必要になります。

このような複合的な判断はやはり、業界経験が長く様々な物件を取り扱ってきたプロフェッショナルでないと中々難しいかと思います。

加盟店のほとんどは、いわゆる地元密着で力はあるけどCMなどはやっていないので、中々皆様と接触しづらいという業者です。競売サポートは社長が担当という会社も多いので、普段は聞けないような不動産のエピソードなどの話も聞かせてもらえるかもしれませんよ!

■ 3. 複数の加盟店からアドバイスが貰えます。

各地域には複数の加盟店がいます。それぞれの会社には得意分野がそれぞれあります。人対人が不動産取引にはとても大事なので、”気が合う”人や業者を見つけるチャンスでもあります。

もちろん加盟店は競売不動産以外の物件を扱っていますので、”競売物件の質問”をきっかけに、信頼できる不動産業者と知り合えるかもしれませんね!

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2016年02月25日

債務者から見て任意売却が絶対ではない

競売物件の新規申し立て件数は、2000年前後の約7万件をピークに減少し、リーマンショック時に一時的に増加しましたが、2010年からは再び減少に転じて、2013年は3万件台前半となっております。

これは、モラトリアム法案の余波(期限終了後の延命措置、条件変更などで破たんを抑えている)と、競売になる前に任意売却により債務整理をする件数が増えたためと思われます。

住宅ローン(も含めた融資)の返済が滞ると、通常、担保として提供している不動産(土地建物)は、競売を申し立てられます。

競売にて落札されると、法律に基づき、不動産の所有権は落札者へ、その代金は債権者に分配されます。

裁判所では権利関係の整理までで、引き渡し(立ち退き、明け渡し)までは関与しませんが、やはり、法律に基づき、落札者は明け渡し請求をしてきます。これに対抗して明け渡しを拒むことはできません。

競売で法律に基づき粛々と措置が行われ、家を失い、住むところがなくなることは、とてもつらいイメージがつきまとい、それを避けなければと競売になる前に自宅を売却するのが「任意売却」と呼ばれます。

一般的な売却も手続きを見れば「任意売却」そのものですが、延滞に伴う債務処理として所有者自身が売却することを「任意売却」と呼び、通常の売却と区別します。

任意売却と競売との違いは、簡潔に「所有者自身が売るか」、「裁判所の手続きで処分されるか」の能動的か受動的かの違いと言えます。

もし、住宅ローン返済に延滞が生じ、回復の見込みがない場合で、売却以外の手段がないのであれば、それぞれにメリット・デメリットはあり、それを見越した上で、どのように対処するかご判断ください。

どちらも、不動産業者は自社が扱う取引の方が有利となるようなセールスをしますので、鵜呑みにしすぎてはいけません。(任意売却を扱う業者なら任意売却が絶対いいと言います)

例えば、任意売却は一般の市場で売るから高値で売れると言われますが、瑕疵担保免責、その他諸条件もろもろと付帯し、買主側から見れば、同じ価格なら「普通の物件」を買いたいと思います。

同じ価格で、片方は、瑕疵担保の保険がある、インスペクション調査が実施されている、債権者の意向に左右されない、境界確認もしっかりされるなどの付加価値があるのに対して。

任意売却物件である方は、瑕疵担保は免責、調査などもされておらず不安が残る、債権者の動向に左右され、その他取り引き条件も買主に不利。

それでも、室内の確認ができる、引き渡しが行われる(競売は買主負担であり、期間も読み切れない)だけ、競売よりも高くなりますが、近年、競売落札金額が高くなってきたこと、仲介手数料等の諸費用を考えれば、そこまで大きな差にはならないかもしれません。

また、明け渡し時の「引っ越し代」名目の金銭はどちらも受け取れる可能性は変わらず、競売の際に受け取られなくても引越しまでの期間を稼げるので、家賃負担を考えれば変わらなくなるかもしれません。

マンションの管理費等を滞納している場合は、任意売却の場合、ある程度は支払いに充てることができるので、その分は任意売却の方が有利になる。

その他の項目を比べても、どちらが確実に有利になると断言できるものではなく、それぞれの特徴があって、それに債務者である所有者自身の事情や意向に、どちらが合っているのかという判断となります。

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