2016年02月21日

それでもタワーマンションを購入する?

TVや映画で使われる圧倒的な眺望とモデルルームのような室内、それを実現させてくれるタワーマンションは、あこがれの的でなかなか手の届かない存在。

昭和期から平成始めのバブル崩壊まで、住宅と言えば郊外の一戸建てが中心でした。しかし、土地神話の崩壊とともに住宅に対しての価値観が変化し、資産価値よりも利用価値、利便性が重要視されるようになって、郊外からの長時間通勤をさけて都心部のマンションを購入するようになりました。

その時代の流れに、規制緩和という後押しもあってタワーマンションが続々と建設され、憧れと共に、利便性と共用施設の充実などから人気を得ました。

このタワーマンションにも弱点はあります。

東日本大震災での電力停止による生活困窮。現在新築されているマンションでは、非常用電源の確保、食料などの備蓄、防災訓練の実施など、対策が施されておりますが、湾岸エリアでの液状化現象などはマンション単体では対応しきれるものではなく、また、杭そのものに損傷があると建物の存続や資産価値にも影響します。

憧れの象徴であるタワーマンションならではの眺望。人によって違いはあるかもしれませんが、暮らし始めて1週間も経つと眺望は日常となり、とくに意識しなくなると言われております(俗にいう美人は三日で飽きる?)。なお、売却しようとしたときに、購入者が眺望を評価し高く買ってくれるなら、資産価値への影響はあるかもしれません。一般的な物件でも共通の陽当たりや風通しと同じです。

実生活面では、何百戸もある住戸の方が、朝は一斉に通勤・通学に向かうため、マンション内で混雑し、駅から近くてもエントランスを出るまでに時間を要して通勤時間は長くなったりします。

さらに、高層階となれば風が強くて窓が開けられない、洗濯物を干せない、外に出るのも億劫となり引きこもりがちになる、という弊害も言われます。

建物としては、柱が太いことやタワー型の形状から、不規則で使いづらい間取りの部屋も多いように思えます。ある程度の広さがあればカバーできますので、面積次第ですが、それだけ高くなります。

タワーマンションに限らず、大規模マンションでは共用施設の充実が売りになります。数でカバーされていますが、共用施設が充実しているとそれだけ維持管理に費用が必要となり、使わない方には余計な負担となります。

タワーマンションが建設が始まり、昨年、初めてタワーマンションの大規模修繕工事が実施されました。

多くの住戸で負担し合っているので1戸当たりの費用負担が増えるわけではありませんが、低層、中層の方にも高層階のメリットを受けていないのに費用負担だけは均等に割り振られます。

また、最近増えているのは、マンション内での年収格差や住民属性の違いによる軋轢です。(千葉では少ないですが、都内では多いと言われております)

高層階の高所得層、中低層階の標準的な世帯(世間全般から見れば勝ち組かもしれませんが)、外国人、投資家など、立場や価値観が違えば、マンションの維持管理運営への考え方や求めるものも変わります。

妬み、僻み、羨ましさもあってのコメントですが、同じ予算を出すなら、標準的なマンションを購入した方が得られるメリットも多い、ということもあるかもしれません。

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2016年02月19日

それでもタワーマンションを購入する?

TVや映画で使われる圧倒的な眺望とモデルルームのような室内、それを実現させてくれるタワーマンションは、あこがれの的でなかなか手の届かない存在。

昭和期から平成始めのバブル崩壊まで、住宅と言えば郊外の一戸建てが中心でした。しかし、土地神話の崩壊とともに住宅に対しての価値観が変化し、資産価値よりも利用価値、利便性が重要視されるようになって、郊外からの長時間通勤をさけて都心部のマンションを購入するようになりました。

その時代の流れに、規制緩和という後押しもあってタワーマンションが続々と建設され、憧れと共に、利便性と共用施設の充実などから人気を得ました。

このタワーマンションにも弱点はあります。

東日本大震災での電力停止による生活困窮。現在新築されているマンションでは、非常用電源の確保、食料などの備蓄、防災訓練の実施など、対策が施されておりますが、湾岸エリアでの液状化現象などはマンション単体では対応しきれるものではなく、また、杭そのものに損傷があると建物の存続や資産価値にも影響します。

憧れの象徴であるタワーマンションならではの眺望。人によって違いはあるかもしれませんが、暮らし始めて1週間も経つと眺望は日常となり、とくに意識しなくなると言われております(俗にいう美人は三日で飽きる?)。なお、売却しようとしたときに、購入者が眺望を評価し高く買ってくれるなら、資産価値への影響はあるかもしれません。一般的な物件でも共通の陽当たりや風通しと同じです。

実生活面では、何百戸もある住戸の方が、朝は一斉に通勤・通学に向かうため、マンション内で混雑し、駅から近くてもエントランスを出るまでに時間を要して通勤時間は長くなったりします。

さらに、高層階となれば風が強くて窓が開けられない、洗濯物を干せない、外に出るのも億劫となり引きこもりがちになる、という弊害も言われます。

建物としては、柱が太いことやタワー型の形状から、不規則で使いづらい間取りの部屋も多いように思えます。ある程度の広さがあればカバーできますので、面積次第ですが、それだけ高くなります。

タワーマンションに限らず、大規模マンションでは共用施設の充実が売りになります。数でカバーされていますが、共用施設が充実しているとそれだけ維持管理に費用が必要となり、使わない方には余計な負担となります。

タワーマンションが建設が始まり、昨年、初めてタワーマンションの大規模修繕工事が実施されました。

多くの住戸で負担し合っているので1戸当たりの費用負担が増えるわけではありませんが、低層、中層の方にも高層階のメリットを受けていないのに費用負担だけは均等に割り振られます。

また、最近増えているのは、マンション内での年収格差や住民属性の違いによる軋轢です。(千葉では少ないですが、都内では多いと言われております)

高層階の高所得層、中低層階の標準的な世帯(世間全般から見れば勝ち組かもしれませんが)、外国人、投資家など、立場や価値観が違えば、マンションの維持管理運営への考え方や求めるものも変わります。

妬み、僻み、羨ましさもあってのコメントですが、同じ予算を出すなら、標準的なマンションを購入した方が得られるメリットも多い、ということもあるかもしれません。

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2016年02月18日

タワーマンションの中でも選別は始まっている

東京ゲートブリッジから、都心部を眺めると、宝石がちりばめられたような高層建物の夜景に驚愕します。

浜離宮から浅草へ向かう水上バスは、隅田川沿いに林立する超高層タワーマンションの足元をすり抜けるように下町へ向かいます。

このような景色を見ると、高層階の部屋に暮らしてみたいなと憧れてしまうのは、素人っぽくて不動産のプロらしくないと思いますが、正直な気持ちは致し方ありません。

しかし、柏市で商売を営み、さらにお金もない零細企業ですから、高層タワーマンションに居住するなんて夢のまた夢。

柏市には、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅前にタワーマンション群があり、本家柏市の中心となる柏駅前には平成22年、さらに今年とタワーマンションが竣工しました。

中古でも5,000万円前後、新築であったり、広かったり、高層階だと、5,000万円をはるかに超えていきます。明らかに周辺相場を逸脱した価格ですが、それでも売れていくのは、持っている人は持っている、タワーマンションの力なのかと感じております。

昨年、相続税の増税により、相続税の節税対策ビジネスが花盛りとなり、その中でも注目されたのが「タワーマンション節税」です。

その仕組みは、まず、同じ価値(金額)の現金と不動産を相続財産とした場合、不動産の方が割り引かれて評価されるというギャップを利用します。(タワーマンションに限らず)

例:1億円の現金を不動産に替えると相続財産評価は7000万円になる。

さらに、マンションの場合、同じマンションであれば、所在階は考慮されずに面積だけで算出され、タワーマンションの上層部になればなるほど、価値と評価額に差が生じます。

例:同じマンション、同じ面積なら相続財産価値は同じだが、実際の取引価格は相当な金額差が生じる。1億円の高層階の部屋が低層階と同じく5000万円評価になることも。

さらに、賃貸物件とすることにより借家権割合分相当の評価減(主に30%減)となり、例のケースだと、5,000万円が3,500万円の評価になる。

結果、現金1億円の相続財産評価が3,500万円までに圧縮され、他の資産状況によっては相続税の課税はゼロ、ということになったりもする。

この仕組みに対して国税庁では、マンション評価のあり方を見直す動きがありますので、いつまでこの手法が使えるのかは不明です。

さらに、中国景気の不安、タワーマンションの林立(今や新築される4件に1件はタワーマンション)による過剰供給、埋め立て地による災害リスクなど、タワーマンションだからなんでもいい、という時代ではなくなってくるかもしれません。

先日、都内の大手仲介会社の方とお話しする中で、「湾岸エリアのタワーマンションの売却を依頼されているが、同じマンションから大量に中古物件が売り出されて価格競争が激しくて大変」という話がありました。

タワーマンションを買うなら、林立する湾岸エリアよりも、都心部はもちろん、郊外の中心都市を含めた台地面の「駅前タワー」が良いと思います。

確かに、柏駅や松戸駅の駅近くにあるタワーマンションは、過剰供給もないので、価格競争もなく、時間もかからずに売れているようです。

■タワーマンションの一般的な定義は、建築基準法を基にした「高さ60m超(およそ16階超)」、もしくは、不動産経済研究所が定義している「20階建て以上」のどちらかとなります。

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2016年02月11日

今年の目玉は空き家特別控除とインスペクション説明の義務化

不動産業界では、毎年この時期になると「税制改正」について関心が寄せられる。

今年の税制改正(不動産関連)で注目されるのは、「空き家の特別控除(譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置)」です。

趣旨は、放置される空き家による悪影響を防ぎ、有効活用を促進するため。その最大要因になる相続に由来した空き家の売却について特例措置を設ける。

相続時から3年を経過する日の属する年の12/31までに、被相続人が居住していた家を相続した相続人が売却した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度。

特例を受ける要件としては、1.耐震性ある建物または解体した更地、2.相続直前に被相続人が居住し、被相続人以外の人が居住していないこと、3.昭和56年5月31日以前に新築された建物、4.相続時から売却時まで利用していないこと、5.譲渡価格が1億円以下。特例の適用期間は、平成31年12月31日までの譲渡です。

その他は、特例措置の延長が主な内容で、目新しいものはございません。なお、税制改正法案成立が前提となります。

また、税制改正の他にもこの時期には法改正が行われます。不動産業界と言えば宅建業法の改正が注目となります。

昨年は、宅地建物取引主任者が宅地建物取引士と名称を変更するという、ほとんど実務や市場には影響が出ないものでしたが、今年は、実務にも、市場にも、さらに、住宅環境から家計や経済まで深く大きく影響を及ぼしそうな改正がございます。

それは「インスペクション(点検、調査)」が法律に明記されて、取引の中に位置付けられることです。

内容は、インスペクションそのものが義務付けられるものではなく、インスペクションを実施するかどうか、節目節目で確認し説明することが義務付けられる。

説明するタイミングは、売主・買主より依頼される「媒介契約」、売買契約前の「需要事項説明」、売買契約の「締結」の3つとなる。

説明をしたうえで、依頼者がインスペクションを実施しないならそれでもかまわない。実施するのかどうか、説明をして、意志を確認しなさいというもの。

この結果、中古住宅の性能に対して買主の不安が払しょくされることが期待され、取引の促進が図れるようになる。

インスペクションの条件は「既存住宅瑕疵保険」の点検に準ずることになりそうで、取引関係企業(不動産会社の関連企業)によるインスペクションは不可となるらしい。(不要で不当なリフォーム工事を誘因することが予想されるため)

今年の4月以降、どの程度の影響が出るのか、施行されてみないとわかりませんが、インスペクションが当たり前のようになれば、とても良い結果が出ると思います。

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2016年からは中古戸建ての逆襲が始まる

昨日、今日と、古くてもいいので、安心できる建物(基本的な構造)と新しい設備(リフォーム)の中古住宅(戸建て・マンション)を求めている方が続いた。

2015年、首都圏では、中古のマンションと戸建てで、成約件数と平均成約価格がともに上昇し過去最高の規模となった。特に中古マンションはここ10年で1.7倍にも拡大している。

低金利の住宅ローンで買いやすいという現在の状況と、先行き不透明で収入の伸びが期待できず、逆に物価上昇の気配から、住居費を抑えるという両面から、中古住宅市場へ流れているものと思われる。

2015年までは、利便性が高いことと分かりやすさ(安心感)から、中古住宅では、戸建てよりもマンションの方が注目されて堅調に伸びてきた。

このため、戸建て価格にマンション価格が近づき、さらに逆転まで起きた地点もある。平均の数値では、10年前は1000万円の差であったものが、2015年は100万円の差までに縮まった。

ここまで価格差が縮まり、逆転現象まで見られたことから、2016年からは中古戸建ての逆襲が始まると言われている。

それには、取引環境の改善が不可欠であり、それが浸透することが条件となる。

具体的には、大手仲介業者が中心となって取り組み始めた「かし保険」「インスペクション(点検)」「不具合の保証」「住宅履歴登録」「駆け付けサービス」「告知事項の事前開示」などである。

行政側も、今年の4月以降、宅建業法の改正により、媒介契約や重要事項説明時に、かし保険やインスペクションに対しての説明や確認が義務化させるなど、本格的に動き出した。

これらの取り組みにより、購入者が抱く中古戸建ての住宅品質に対しての不安感を和らげることができる。

これがしっかりと根付くようになれば、中古住宅市場も活性化して、家計負担の軽減から、日本経済への下支えまで良い影響をもたらされることになる。

来年の春には消費税の再増税が迫っているが、一般の方が売主の中古住宅であれば消費税は非課税になるため、購入者にとっては、買いやすい環境が整うことはありがたいことになる。

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2016年02月08日

情報提供が整備されると不動産流通が変わる

米国を見習い、不動産流通の近代化、健全化と、既存住宅の有効活用、中古住宅の価値の見直しなど、新しい取り組みが官民の両面で盛んになってきました。

不動産を売買するにあたっては、売る金額、買う金額が、果たして適正なのか、高いのか、安いのか、とても気になるところで、それを検証するサイト(営業目的ですが)も多くなってきました。

下記に一例をあげます。都内が中心で、千葉県内まで対応するのは一部となります。また、個々の物件を検証してみると、それは高いでしょ、そんなに安くないでしょ、ドンピシャだな、と、まちまちの結果で、あくまでも参考程度に留めた方が無難です。

マンションマップ https://www.sumai-surfin.com/mansionmap/

HOME’S プライスマップ http://www.homes.co.jp/price-map/

価格まるわかりマップ https://t23m-navi.jp/maps

ふじたろう https://www.fujitaro.com/

ウチノカチ http://utinokati.com/

HowMa https://www.how-ma.com/

行政でも、上記のような不動産評価の他に、基本的な法規制、ハザードマップ、地価データなどなどの情報を網羅するシステムを構築しようと動いております。

さらに、現在は不動産業者間のみにクローズされているレインズの物件登録データも、オープン化して情報公開を行うことも検討されております。(プライバシー性や接触行為への規制は必要)

このように、不動産業者と消費者の方の情報格差がなくなれば、不動産流通も根本的に変わることになり、当然、不動産会社の役割りも変わってきます。

一般の消費者が情報を集め(業者が代行もあるかも)、その情報に対して、分析・助言をするコンサルティングと、売買契約と住宅ローンの実務的なサポートが、買主側の不動産会社の役割となります。

売主側の不動産会社は、情報がオープン化すれば、情報勝負をするという営業手法も取ることができず、販売活動の戦略立案や助言などと、買主側と同じく実務的なサポートが役割となります。

このようなスタイルが、いつ実現するのか、実現そのものも疑問視されてもいますが、すでに、察しがいい、本質を見抜く業者から、少しずつ動き出していますので、なにかをきっかけに、一気にひっくり返るかもしれません、オセロのように。

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2016年02月05日

東急リバブルさんのマンション売却サービスはすごい

今朝の朝日新聞に「東急リバブル・マンション売却プレミアムサポート」一面広告が掲載されていました。http://www.livable.co.jp/baikyaku/mansionpremium/ ※以下敬称略

不動産会社の負担で、ハウスクリーニングもしてくれて、壁や床も直してくれて、管理費や修繕積立金も半額負担してくれて、住宅設備も無料保証してくれて、売却の保証もしてくれるなんて、これはすごい、と同業でありながら思い、また、一般の方なら飛びつくだろう、100人いたら半分の50人以上は行くのではないかと思いました。(どんなにいいものでも100%とはならない)

商売敵(リバブルさんから見れば零細企業なんか相手にしていないでしょうが)として、他社のサービス内容は気になるところで、内容を確認してみました。

「水まわりブライトニング」気になる水まわりの汚れを、掃除のプロ「ダスキン」がクリーニングします。費用は無料(不動産会社負担)です。

「壁・床リペアリング」壁紙(クロス)のはがれや床(フローリング)のキズなど、気になるところを修繕します。施工保証もします。費用は無料(不動産会社負担)です。

「空き家コストシェアリング」空き家になってから引渡しまでの期間(鍵のお預り期間)について管理費・修繕積立金の半額を最長6ヶ月間、最大10万円まで負担します。

「リバブルあんしん仲介保証」建物を検査して、最長2年間、最大250万円まで補修費用を保証するサービスです。耐震診断を実施します。最大32種類の住宅設備を検査して最長2年間保証します。すべての費用は無料(不動産会社負担)です。

「リバブル売却保証」売却不動産が一定期間内に売買契約締結に至らなかった場合、あらかじめお客様との間で合意した金額で買い取ります。

もちろん、対象となるマンションに条件はあります。

主な条件は、営業エリアの居住用マンション(30平米以上、一部サービスは築30年以内)であり、リバブルさん査定の125%以内で販売活動(専任媒介)を行うこと。

仮に、千葉県柏市で1,000万円で売却するマンションであれば、仲介手数料は388,800円となり、この中にハウスクリーニング費用(水まわりで2万円程度)、リペア費用(平均2万円程度)、コストシェア(10万円)、あんしん保証(点検と保証料併せて5〜10万円程度)が含まれることになります。(まとめての発注なので原価はもう少し安いか)

リバブルさんから見れば、388,800円からこれらの費用を除いた約20万円弱が粗利となり、ここから人件費、広告費、営業費を除いた金額が利益となる。(正直、単体なら大赤字でしょう、もしくは他社にはわからない収益があるのか)

経営者の立場から考えたら、この金額帯の方ばかりから依頼されたら採算に乗らないが、柏市でも2,000万円、3,000万円台、さらに、都内の高額帯からの依頼が増えれば商売が成り立つ。価格帯が安いエリアを外すわけにもいかないので、トータルで考えられていらっしゃるのではと思います。

これと同様のサービスは他の大手さんでも取り組んでいるかもしれません。共通して言えるポイントは、不動産会社から提示される査定金額をしっかり確認されることです。他社の査定金額と変わらないのであれば、有益なサービスになります。逆に、費用負担相当額(20万円)以上に安くなっているなら、ご自身の負担でされた方が、結果的に手取り額は増えます。

同業から言うのもなんですが、このようなサービスは、とてもいいことだと思います。多くのお客様に支持され、これからの売却スタイルの標準になると思います。

大手さんが組織と資本力で零細企業を駆逐し始めていますが、弊社でも同じようなサポートに取り組み、さらに独自の対応も行い、流されないよう岩にしがみついています。

唯一、大手さんよりも勝っているとすれば、時間や曜日に関係なく迅速に対応する、情報を隠さずオープン化してより良い条件の購入者を探す、仲介手数料と費用の負担金額合計が安い(高額帯になればなるほど差は大きい)、週1回の売却報告(市場データ付)がある、転勤がなく担当が変わらない、ということくらいでしょうか。

それでも、リバブルさんを始め、ブランドや規模に勝る大手さんに依頼する方は増えることでしょう。このサービスをフルに受けられれば、売主さんにはメリットは多いと思います。商売抜きで言えばお勧めです。

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新築から中古へ、不動産への配分は少なめに

不動産に関する記事を拾い読みしてみました。

「都内の賃貸物件探しの「鉄則5カ条」を伝授(http://news.livedoor.com/article/detail/11146292/?p=1)」より「探している人とのやりとりからその人の優先順位を考え、その人が見落としていた条件をアドバイスしてくれるような不動産会社だったらどうだろう。「不動産会社は本来はフィルターのようなもの。やりとりの中で相手が考えていなかった、本当に探している部屋の条件を引き出し、アドバイスし、それに合わせて探すのが仕事です。数字のようなハード情報以外も考慮して探します」。」

■このように不動産会社を活用している人はごくわずか、しかし、そのわずかな人は成功している。(より高度に人を使えるというのは、出世する人の共通項か)

「日本にいれば低予算で引退モドキの生活ができる(http://diamond.jp/articles/-/85351)」より「インフラの発達した日本で、中古品は不当に安い価格がつけられている。その歪みを早く発見するのだ。単価の大きい家とクルマを安く買えば、短期間で数百万円の貯金ができると思う。小さな節約をして、ストレスを感じなくても大丈夫だ。」

■高額な新築を買うより、手ごろな中古を買うことが、これからの不透明な先行きを考えると、有効な防衛策になる。4000万円の新築を2000万円の中古に変えれば、2人分の教育費が捻出できる。

「横浜の“傾斜マンション”管理組合は大企業とどう戦ったか(http://diamond.jp/articles/-/85497)」

■所有する不動産の資料を見ることができないなんて、、一刻も早い住宅履歴登録制度の整備が待ち望まれます。せめて、マンションなら、管理組合で建物資料は保管できるように。

「徹底検証!マンション価格の潮目はこう変わった(http://diamond.jp/articles/-/85709)」

■柏駅から徒歩10分弱、手ごろな価格の新築マンションと思っていたものの、いまだに「好評販売中」の垂れ幕が。(好評の文字が虚しい)。その一方、手ごろな価格の中古マンション(東葛エリアなら1,000万円台中心に、人気エリアで2,000万円台)の売れ行きは堅調な模様。都心の在庫数急増は驚き。もっと手ごろで手軽に売買されるようになるのか。ライフスタイルに合わせて買い替えるクルマのように。クルマと違うところは、廃車できないこと。

「マンションマップ(https://www.sumai-surfin.com/mansionmap/)」

■個々の要素があるのであくまでも参考までにですけど、眺めているとおもしろいことも。

「震災による建物の基礎杭損傷42棟「氷山の一角」(http://www.asahi.com/articles/ASJ1V5R82J1VULBJ016.html)」

■杭を打っても杭自体に被害が出てしまい建て替えざる負えないなら、地盤の良し悪しを見極めることが最重要なのかな。杭を打つことで当面の建物利用と一次被害は免れるので、杭は大事。

どの記事も、お住まいをお探しの方、すでにご所有の方にとって、有益かと思われますので、ぜひ、原文をご覧になってみてください。

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2016年01月22日

今後の不動産取引では点検と保険が標準に

私の自宅が接する道路は「千葉ニュータウン北環状線」という片側二車線の主要道路です。昭和50年台から予定されていた道路ですが、現在も半分だけの片側一車線の運用であったり、途中で途切れ途切れでの運用であったりと40年が経過しようとしているにも関わらず、いまだ完成していません。この道路を含め全体の開発の事業主体は現都市再生機構(UR、旧公団)です。昨日からの現職大臣汚職事件の発端となった「URと白井市の建設会社とトラブル」は、この北環状線なのかなと思いめぐらしております。

そんな今国会で、不動産取引を大きく変える改革(法律改正)が提出されました。反対する要素のないような取り組みですので、揉めることなくすんなりと成立するのではと考えられております。その目玉は、建物の点検(インスペクション)の重要事項説明での説明義務化と媒介時(主に売却時)に点検を行うように提案することを義務化する。

自民党が昨年、中古住宅市場活性化に向けた提言を取りまとめました。極端に言えば、今後は新築よりも中古を不動産取引の中核とする、というもの。

内容は、築20年で評価ゼロとしている建物査定(主に戸建て)を抜本的に改善する(新しい評価方式を運用開始)、中古マンションの管理情報の開示促進(未着手)、建物検査の活用促進(今回の改正案)、不動産総合データベースの構築(横浜で実験中)、空き家の減少(公営住宅、介護施設への転用、増税など)、など。

このような政治行政のかじ取りを見て、リハウスのブランドで知られる不動産仲介最大手の三井不動産リアルティでは、ブランドロゴの変更を口火とし、そして昨日「360°サポート」という取引時の建物点検・調査と保証保険や緊急かけつけサービスの取り扱いを始めました。

大手仲介各社は「点検」サービスへの取り組みを始めておりましたが、新聞1面広告、TVCM、電車ジャックなど、一気呵成な宣伝活動はさすがなものがあり、これによって、三井のリハウスのみならず、点検、保険(瑕疵保険)などの取り組みが本格化し、不動産取引に定着していくことでしょう。

建物調査(点検・診断):ホームインスペクター(主に設計士)が第三者の立場で建物調査(点検・診断)を実施し、建物の状態や購入後の改修計画を買主が知ることにより安心して購入できるようにする取り組み。売主にとっても、建物が適正評価されることにより今までよりも高い評価が得られることもあり、トラブル防止にもつながる。調査費用は5万円から(面積などによる)、仲介手数料が法定上限額となる場合は手数料に含まれることも多い。(すべての会社ではありません)

保険(瑕疵保険):不動産引渡しを受けた後で、建物の保険対象となる部分に欠陥が見つかった場合に、その欠陥を補修するためにかかった費用を補償する保険です。中古住宅取得に係る減税等の適用に必要な「耐震基準の証明書類」に、既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書が加わり、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば、本来住宅ローン減税や登録免許税の軽減措置の適用を受けることができない「築年数が20年を超える木造住宅」や「築年数25年超の耐火住宅」についても、これらの優遇税制の適用を受けられる場合があります。保険に加入するにあたり、点検料(売主側)、保険料(買主側)が必要となります。この費用は、仲介手数料が法定上限額なら、点検料は売主側の仲介手数料に含まれ、保険料は買主側の仲介手数料に含まれることが多い。(すべての会社ではありません)

この他にも、住宅履歴登録、緊急かけつけサービスなども不動産仲介のオプションとして普及していくものと思われます。なお、点検、保険などは、義務ではなく活用推進までとなり、必ずしもすべての取引(特に土地)で採用されるわけではございません。

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2016年01月18日

空き家対策が続々と出てきましたが

宿泊施設(民泊)、介護施設、公営住宅。空き家対策として、空き家の利用方法が、いろいろと出てきました。

2013年の空き家率は東京都で11.1%、全国で13.5%に達し、さらに毎年90万戸弱(2014年)の住宅が着工されて住宅総戸数が増え続け、人口や世帯が減少傾向であることから必然的に空き家が増え続けています。

民泊については、ビジネスが先に走って、近隣や宿泊者とのトラブルや犯罪などの問題が表面化し、厚生労働省、国土交通省が適切な運営のための指針と基準作りに動き出しました。

行政としても緩やかな規制にとどめ、ホテル不足と空き家対策、経済の活性化にという思惑から、簡易宿所として許可する方向。ただし、分譲マンションは住宅専用と規定されていることから難しいかもしれない。

不特定多数の人が出入りする民泊は難しくても、居住者・利用者が特定される介護施設なら、分譲マンションの規約もクリアできる可能性もある。(住居なら問題ない)

超高齢化社会に向けて、介護施設が不足すると予想されており、国は、空き家を在宅介護対応住宅へと転用し、情報通信技術などを活用して、自立支援、介護家族との同居、宿泊施設などのニーズに対応できるように整備する方針。

同じく国として、全国で増え続ける空き家を公営住宅に準じる住宅として活用する方針もある。

対象はアパートや戸建て住宅を想定しており、耐震性などの基準を満たした建物を「準公営住宅」に指定して、所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸した場合の家賃補助を検討している。

これには、公営住宅の新設費用や維持管理費用を抑えて自治体の財政改善の効果も見込んでいる。

空き家を不動産市場の在庫と考えれば、さまざまな利用のされ方で在庫数が減少すれば、空き家所有者への直接的な効果の他に、需給関係の改善も見込める。

それでも、建物そのものへのクオリティや良好な状態は必須のこととなり、空き家が減っても、陽の目を見ない不動産も多い状態は続くかもしれない。

解体される建物戸数を差し引いても、膨大な住宅の着工数、人口・世帯の減少とのバランスを埋めるほどの根本的な解決策までとはならない。

救われる人は増える、でも、全員が救われるわけではない。救助の必要がない状態がベストですが、救助される必要が出たとき、救われる側にいるようにしておきたい。市場は冷酷なので。

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2016年01月17日

自然災害に人工的な力で対抗しても敵わない

21年前の早朝、阪神淡路大震災が発生いたしました。高速道路がなぎ倒され、ビルが倒壊していく映像は鮮明に覚えています。

阪神淡路大震災は、大都市の直下型地震で地震の規模としては東日本大震災よりもかなり小さいのですが、被害は甚大なものがございました。

これは、都市部の特徴である、平野低地(地盤)、建物の密集(都市計画)、昭和期からの建物やライフラインの老朽化などが合わさったものです。

客観的に言えば、災害リスクを避ける、減らすことも、災害が起きる前の行動や考え方でできるのではないか。

阪神淡路大震災では、地震発生時間が早朝であったということもあり、建物の倒壊と火災による被害が大きくなりました。

揺れにくい地域など、災害リスクの小さい地域(地盤など)で暮らし、揺れそのものを減らす。

都市計画を見て、延焼リスク、災害時の緊急車両通行、避難場所までのルートなどを考えて、町の安全度を考える。

耐震性が高い建物、防火性能が優れた建物に暮らす。災害による被害を軽減するために、日頃から意識を持ってメンテナンスや点検を怠らない。

災害そのものは自然現象ですが、被害を大きくするか、小さく抑えるかは、人的な要素で大きく占められています。

さらに、昨年の偽装問題や年始から発覚しているミス・エラーなど、人が関与する部分で100%の信頼はできません。

地球・自然に、人の力で対抗しようというのはおこがましいのかもしれません。

自然が相手であれば、自然を見ること。建物などの人工物よりは、地形、地盤などの自然的な要素を強く意識した方が、被害は少ないのではないかと、個人的には思います。

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2016年01月16日

不動産の評価を分解してみると

現在の日本の不動産市場では、一般的に不動産価格を土地と建物に分けて考えている。さらに、土地と建物それぞれに価格の構成要素があります。

土地の価格は「土地の安全性(地盤、災害リスク、住環境)」と「立地の利便性(マクロ、ミクロのそれぞれ)」が合わさってか、掛け合って地域相場が構成され、さらに、土地そのもののクオリティ(地形、高低差、広さなど)により調整されて評価される。

建物の価格は「基礎・構造部分」と「住宅設備」でベースとなる評価がなされ、さらに、メンテナンス状態(機能しているかどうかときれいかどうか)とデザインなどの意匠的な部分で調整されて評価される。

どちらにも、ブランドがあったり、地域の特殊性、不動産の固有事情(告知事項など)などで、特異な評価となることもあるが、基本的な評価手段は以上の通り。

この不動産評価のベースの評価がされた後、社会的な時勢、経済情勢などの時間軸で上下に動く。

また、実際の取引では、理屈通りに動けない、想定外の事情が、売主にも買主にも起こりえることから、相場を逸脱した価格で取引されることもある。

先日拝読した著書で「土地」と「建物」と「地盤」の三つの要素で不動産価格は構成される、構成されるべきという文章がありました。

昨年に起きた「茨城県南部の堤防決壊」「横浜市のマンション傾斜、杭工事データ偽装事件」、さらに、「東日本大震災の液状化と地震被害」などから、地盤や災害リスクへの注目度、重要度は上がってきました。

不動産価格を決めるなかで、土地なら「災害リスク」への重みは増し、建物なら「基礎構造部」への意識は高まり、配点割合が変わってきます。

土地が評価される際、災害リスクが高い地域では今まで以上に低く評価されるようになり、建物が評価される際、耐震耐久性能が低い建物は今まで以上に低く評価されるようになります。

土地価格が同じ2,000万円のA(災害リスク低)とB(災害リスク高)があった場合、5年後、10年後、Aは2,000万円のまま、Bは1,000万円に下がった、ということもあるということです。

人口も世帯も減り、空き家が増加していくなか、不動産格差も広がります。

立地も大きな要素であり、災害リスクも重要です。その両方を兼ね備えた不動産(土地、地域)を購入することが、格差社会で強い立場にいられる確率が高まります。

なお、そういう地域は今でも高いですから、その分、新築を中古に、戸建てをマンションに、設備よりも基礎構造にと工夫して、予算を上げないようにすることが肝要です。

なぜなら、不動産市場全体が下落相場ですので。

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2016年01月13日

引渡し猶予の流れと注意点

引渡し猶予(引き渡し猶予)とは、不動産売買契約において、代金決済日とは別に、引渡し時期を決済後の特定日(特定の期間)に特約で定めることを言います。

通常であれば、残金決済時に、所有権の移転、登記手続き、引渡しのすべてを同時に行います。

引渡し猶予の取り決めをした契約の場合、文字通り、引渡しの部分のみ時間的な猶予を与えることとなります。

これは、売主が自宅の売却と新居の購入を同時に行う買い替え(住み替え)にて起こるものです。

すべての買い替え・住み替えで起きるわけではありません、主に現自宅を購入してから数年ないし十数年しか経過しておらず、住宅ローンの残債が多く残っている場合に見受けられます。

実務的な流れとしては次の通りです。(逆順)

1. 現在の自宅を明け渡すために新居へ引っ越すためには、新しい住宅ローンを実行して決済をしなければなりません。

2. 新居の購入に伴い住宅ローンを利用する場合、融資の実行条件として、現在の自宅(売却物件)にある住宅ローンの完済が条件となります。

3. 住宅ローンを完済するためには、自己資金だけでは足りず、不動産売却資金を充てなければならない。

4. 自宅の売却決済、新居の購入決済、引越しのすべてを同日で行うことは物理的に難しい。(金融機関や法務局などの事情が加わるため)

5. このため、自宅の売却後、新居の購入決済と引越し完了まで、時間(猶予)が欲しい。

具体的な注意点としては次の通りです。

1. 売主が新居に引っ越すまでの猶予期間は、代金決済から1週間という設定が多いようです。この間の期間は無料で居住することとなり賃料等は発生しません。その分の賃料は代金に織り込むこととなります。

2. 売主としては、自宅の決済が完了し所有権が移転していても、引渡しまでの間は管理責任(善管注意義務)や危険負担があります。その間に、故意過失問わずに天災地変などの不可抗力(引渡し前の危険負担)でも、不動産に問題が生じた際には負担が必要となります。

法律的には、代金決済にて所有権の移転は生じ、所有権の移転登記手続きも行うため、売買としては完了しております。売買に伴う売主・買主の債権債務として、引渡しをどのように取り扱うのかという取り決めとなるものです。

極論では、リスクは小さくともゼロではないので、絶対大丈夫とか安心とは言い切れません。ただし、この引渡し猶予に限らず、不動産売買契約のすべてにおいて、絶対大丈夫、安心だからということはありません。

リスクをいかに小さくするか、リスクへの対策をどう取るか、得られるメリット(不動産の価値)や負担の大小(金銭)なども含めて総括的な検討と判断になります。

お客様ごと、物件ごとに、判断は変わるかと思われます。そのアドバイスとお手伝いをするのが不動産業者の仕事ですので、お気軽に相談してみてください。

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2016年01月08日

欠陥住宅トラブルは買う人だけが被害者ではない

昨年秋に発覚した横浜のマンション傾斜問題と杭工事データ改ざん事件について、国土交通省は、旭化成建材、日立ハイテクノロジーズには営業停止処分、三井住友建設には業務改善命令を出す予定にしていると報じられた。

処罰の理由は、法律で禁止されている「丸投げ」を行ったことと、主任技術者の設置義務違反したこと。元請けの三井住友建設も状況を把握していたにも関わらず黙認していたため。

交通事故を例にすると、刑事、民事、行政処分の3つに分けられる。今回は法令違反による行政処分になり、刑事罰は詐欺などがなければ対象外で、一番時間がかかり大きな問題が民事での争い。

どの会社に、どのような責任があり、どの程度の負担を追うのか、どういう処置を取るのか。被害者となった所有者・住民の方々に、穏やかな生活がいつ訪れるのか、早く解決することを望みます。

さて、この問題・事件が、不動産市場にどのような影響を与えるのか。

まず、当事者の会社やその関連会社の業績や営業には支障が出ていないようです。旭化成ホームズ(へーベルハウス)も、三井不動産とリハウス、日立製作所全般も、特に問題はなさそうで、順調に営まれています。

それよりも、不動産、建設業界全体、マンションそのものへの影響の方が大きく出てきそうです。一企業の問題ではなく、それだけ大きな問題であるということでしょうか。

長期的には、不祥事が起こらないような建築への規制、不動産の点検システムなどの構築、不動産流通市場の整備など、今回の事件を糧に近代化していきます。

しかし、今年、来年と不動産売買が予定される場合、間に合わないので、自身での対応が必要となります。(将来的にも必要ですが)

購入する、売却する、住み替えの予定はなくとも不動産を所有している方は、戸建て・マンション問わずに、下記の点を考えてみてはいかがでしょうか。

・不動産が所在する地域の地盤はどのような状況か。根本的に地盤が良い地域か、懸念される地域か。

・建物の内外に、ひび割れ、ずれ、傾きなどがないか。ビー玉転がしはあまりあてにはなりません。状態が気になる、素人が見ても懸念がある場合、設計士さんなどプロの診断を仰ぐことが賢明です。

購入する方は、事前の検討や点検などで、欠陥住宅を避けられやすい。それよりも、これから売却する方、現に所有している方の方が、しっかり確認して対処することが必要です。

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2016年01月01日

2016年以降の不動産市場

あけましておめでとうございます。昨年もサイトをご活用いただき、ありがとうございました。今年も現場からのご意見や状況をもとに、皆さまのお役に立てるような内容になるよう向上に取り組みます。

さて、2016年の不動産市場は、消費税再増税に向けての動きが中心となりそうです。

2017年4月、消費税が現在の8%から10%に引き上げ予定となっております。消費税は、土地は非課税ですが建物部分は課税対象となります。このため、当然消費税の再増税が実施される前に買っておこうという駆け込み需要が発生すると見込まれております。前回の消費税増税時にも駆け込み需要が発生いたしました。

問題はその後に反動減が発生するという点です。

前回の5%から8%に引き上げられたときには駆け込み需要よる大きな反動減が発生し、結果的には消費税増税前よりも落ち込むことになりました。消費税増税の直接的な反動の他にも、一般生活への家計圧迫による消費低迷という間接的な影響もございました。今回も同様のことが発生すると見込まれます。

住宅の消費税は原則的に引き渡し時の税率が適用されます。2017年3月末までに引き渡しを受けることができれば税率8%となり、4月以降にずれこむと原則的に10%が適用されます。

ただし、建築請負契約や未完成の分譲住宅に限っては、引き渡しまでの期間がかかることなどを考慮して、2016年9月末までに契約を締結すれば、引き渡しが17年4月以降になっても税率8%のままという経過措置が適用されます。

このため、土地に関しては今年2016年の秋までと秋以降で市場に影響が出ることとなります。

今回の消費税再増税に関しては、前回の引き揚げ時に消費税増税後への対策を決定実施されているため、追加の対策は取られておりません。

住宅ローン控除の拡充、すまい給付金、贈与の特例等がございますが、この対策でも、消費税増税後の落ち込みには対応しきれないということが前回の増税時に判明しております。

軽減税率の住宅への適用は話題にすらならず、追加の対策もない現状、2016年秋以降、不動産市場は低迷をし始め、2017年春以降、再び苦境に陥ることになるでしょう。

なお、不動産市場が低迷、落ち込むことが分かっているのですから、それに対応した住宅・不動産への戦略も考えやすくなります。

それでは、本年もご多幸であられることをお祈り申し上げます。

本年もご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。

なお、新年は1月4日(月)から平常どおり営業させていただきます。

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2015年12月31日

マンションも終活を考える時代に入りました

「民泊利用、マンション規約改正必要?政府内で意見対立(朝日新聞12/31朝刊)」

マンション規約が部屋の利用を「住宅」に限っていたら、自室に他人を泊めて料金をもらう「民泊」には使えない――。今月、こんな通達を出そうとした国土交通省に、規制緩和で民泊を広げたい国家戦略特区についての会議の民間委員らが「待った」をかけた。いまも通達は出ていない。

通達を出そうとしたのは18日。訪日外国人観光客の増加でホテル不足が深刻になっており、安倍政権は受け皿として民泊の活用をめざしている。来年にも民泊が東京都大田区などの特区で認められるため、通達で自治体や不動産業界に周知するねらいだった。

マンション管理規約には「専有部分は住宅として使うものとし、ほかの用途に供してはならない」などとある場合が多い。国交省は民泊は「住宅」にあたらず、民泊利用には規約改正の必要があるとの見解だ。住民間のトラブルを防ぐ狙いもあった。


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住宅専用と規約で定められた分譲マンションでは、民泊利用は規約違反に該当するという国土交通省の見解は、理にかなっていて正しいと思う。

TVドラマで頻繁に使われる「超法規的措置」なぞ出そうものなら、財産権と秩序が崩壊するのではとさえ感じます。個々の取り決めを政治でひっくり返してしまう、そんなことができるようになったら社会が成り立たない。

民泊を活かすなら、空き家となっている賃貸用の住宅や単独所有の戸建てを、旅館業法の壁を越えて民泊利用を解禁するところまでではないか。

賃貸建物、戸建てなら、所有者の判断で決められ、それは個々の責任と負担になる。嫌ならしなければいい、やりたいならやる。空き家も増えていることから、良い活用法になるのかもしれない。

また、先日、新聞各紙で、分譲マンションの建て替え決議を、現在の4/5超の賛成から2/3超の賛成までハードルを下げる案が検討されていると報じられました。

個々の事情や考え方が違うことから、個々の所有権が寄り集まった分譲マンションの行く末が、全員一致で同じ方向を向くことはない。ある程度の多数で進めていけるようにしないと、廃墟となるだけで救えるものの救えなくなる。

民泊は所有・利用するための現役時代、建て替え(売却清算)は生まれ変わるための卒業に関してと、タイミングは違えど、分譲マンションを維持管理所有していくことの問題。

今までは、建物を建てることばかりで増やす一方だったが、空き家問題元年の2015年からは、今まで建ててきた建物をどのように維持管理し、最終的にどのような終末を迎えるのか。

人も終末を考える「終活」という言葉が生まれ定着してきました。※終活とは「人生の最期を考えることを通じて、最期まで自分らしく生きることと終わりの準備をする活動」と言われます。

戸建て、マンション問わず、建物・住宅をどのように活かして終わらせるか、建物の終活を考えていく時代に入りました。

今年最後らしい内容の記事となりました。2016年、マイナンバーの運用開始、消費税再増税に向けての動きなど、慌ただしい年になるかと思われます。皆さまのご多幸をお祈り申し上げます。

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2015年12月30日

2016年以降の住宅の探し方

2015年、社会、経済でも、いろいろなことが起こりました。景気後退、日本衰退の渦中でもあり、マイナス方向のニュースが多かったように思えます。

不動産分野では、上半期「大手仲介業者による物件囲い込み問題の表面化」、下半期「横浜のマンション傾斜・杭工事データ偽装事件」が、2015年のトップニュースでした。

どちらも、三井が主役となってしまったが、住友、三菱でも同様の問題があったにも関わらず、うまく逃げたというか、押し付けたというか。マンションでは、三井不動産の高慢な意識から必然だったのかもしれませんが、囲い込み問題では三井以上に他の財閥系の方が酷い状況で可哀想にも思えました。

さて、社会・経済全般では、貧困の深刻さが目につき始めた1年でした。今年1年に限らず、今後、より深刻になっていくことから、貧困元年として「目につき始めた」という表現としました。

以前であれば、このような貧困は、ギャンブル、飲食、浪費など消費面から来ることが多く、多重債務で借金まみれというようなイメージがありましたが、現在は、節約をしながら一生懸命に暮らしている方でも陥るようになってしまいました。

人生の三大出費は、住宅、教育、老後と言われます。

教育では、学歴(学力)が貧困に比例し、貧困が連鎖するということが言われております。貧困で十分な学習ができず低学歴となり、学歴と収入が比例することから貧困に陥り、その子供が貧困で学習できない。

この貧困の連鎖、貧困の固定化が顕著に目立ちはじめ、これを避けるためにも教育熱が高まり、教育費の高止まりとなっております。これが中間層の家計を苦しめ、現在の景気を押し下げ、さらに、老後資金まで食い込んできます。

流行語大賞にノミネートされた「下流老人」、貧困生活を送る高齢者が増えてきました。以前、孤独死が社会問題となりましたが、それと関連し、死亡するまでの生活も苦しくて悲惨な状況であることが、多くのメディアから発信されています。

この教育費負担、老後生活、貧困と密接に関係し、かつ、自己コントロールが取りやすくて、効果が大きく出るのが住宅です。効果が大きい分、失敗したときのマイナスも大きくなりますので、どう考えるのか、人生の分かれ道になります。

住宅を購入しようとする方の多くは、「ここに一生住む」「人生一度きりの買い物」と硬直的な考えをされてしまう。しかし、購入した住宅がいつまでも生活に適しているのか、家族構成に合っているのかと言えば、ほとんどがミスマッチになります。

また、教育費や老後資金などを考えた場合、住居費用を可能な限り低く抑える、いざとなったら売ったり貸したりして家計や人生の足を引っ張らない金額で抑える、極論すれば自己資金で購入する、という考えがお勧めです。

不動産を貸すこと、売ることを考えた場合、立地の要素が強く重要になります。駅から遠い、都心から遠い、生活施設から遠いといった物件は競争力が弱い。温泉付き、共用施設充実など維持費用(管理費等)が高いのも売りにくい。

貸すこと、売ることができないということは資産価値がないということ。逆に負担ばかりのお荷物となる負の遺産となり、相続となった場合、子供はありがた迷惑となる。これが空き家が増加する要因で、社会問題となっています。

2016年、不動産分野では、2017年の消費税再増税に向けての動きが活発化してくると思われます。前回と同様なら駆け込み需要が起こり、不動産市場は活性化します。

ただし、これは1年ちょっとの短期的なもので、2017年の再増税以降、不動産市場は冬の時代に入ります。春が見えないから、冬というよりは氷河期かもしれません。(地球も氷河期に向かっているようです)

このことを考えると、3,000万、4,000万、5,000万円と高額な住宅を購入するという発想はありえません。金額が大きいほど、下落する金額が大きくなるからです。

手ごろな金額で抑える、住宅ローンを可能な限り減らす、住宅のクオリティは抑えても、予算は抑えるべき。なお、立地は売ること貸すことを考えたら、ある程度は良い場所にしたい。

1.お金 2.立地 3.住宅という順番がこれからの考え方です。予算を決め、立地を決め、その中で、種別・広さ・築年数・設備などなどを割り切るという探し方になります。

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2015年12月27日

空き家が火事になったら責任は生じる?

解体するまでの間、古家になにかあったらどうなるのだろうか。

先日、取引が完了した土地にある古い建物を思い出し、年末年始の間になにかあったらどうなるのだろうか、と思っていたところ、タイミングよくサイトに記事が掲載されました。

掲載記事:増えている空き家の火災 「所有者の罪」はどれほど問われるのか?(ダイヤモンド・オンライン)

記事の概要は、空き家を起因とした火事があった場合、所有者に重過失があった場合は、被害に遭われた方からの賠償責任を負わなければならないというもの。

企業・公共団体と一般個人では違うかもしれませんが、3年前にトンネルの崩落事故で死者を出した責任を問われた高速道路会社。責任が問われた根拠は、崩落が起きる可能性が予見されていたにも関わらず、有効な措置を取らなかった「怠慢」。

これと同様に、火災等の被害にあうことが予見されることが容易であるにも関わらず、そのまま空き家の放置し、管理不十分の状態で火災等が起こり、周辺に被害を出してしまった場合、賠償責任に問われるかもしれない。

1日たりとも空き家状態にしない、というのは非現実的であり、また、火災等の被害を出さないように対策を取っていれば、失火法などにより責任は免れるかもしれませんが、それでも、加害者側になってしまうことは、人生を狂わす恐れもあります。

空き家で起きる火事は放火が一番多いと思われます。道路に近接し、かつ、他の管理者や居住者もいないため、戸建ての空き家は狙われやすくなります。

「空き家対策特別措置法」が施行されて、空き家の修繕や解体が進みやすくはなりましたが、それでも、まだまだ多くの空き家はあります。

建物の利用が厳しい状態、建物の流通価値がない場合、固定資産税等の軽減はあるかもしれませんが、早めに解体をしておくことも一考してみてはいかがでしょうか。

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2015年12月24日

手付解約、違約解約、危険負担による解約のリスクも考慮

昨日のニュース番組では、マンションの違法建築や傾斜事件について、改めて特集されていました。

なぜ、昨日に集中したのか、なぜ、内容に変化や追加がないのに改めて報じられたのか。背景は分かりませんが、メディア側でなにか思うところがあったのでしょうね。

報じられた問題は、1.横浜のマンション傾斜事件、2.文京区の違反建築マンション解約事件、の二つです。

横浜の方は、マンションが傾いてしまったということで、消費者には分譲会社がまず責任をとらなければならない。原因はなに、どこの責任、などは、消費者への責任を果たしたのち、関係会社のなかで調整することとなる。

文京区の方は、細部は不明だが、法律上は違約解約になるまでで違約金の支払い(道義的には上乗せがあるのかもしれないが)で終わる。このような内容で契約を取り交わしているのであり、契約書の内容とは別に、さらに要求されるのでは、なんのための契約なのか、法治社会の根本から問われる問題となる。

違反建築はそもそも論外なのかもしれないが、決済(所有権の移転、引き渡し等)が終わるまでは違約解約があるかもしれないリスクは認識しておくべきで、そのリスクに対応できるようにしておかなければならない。

今回は、違約解約であったが、天災地変などで引き渡しが延びることもある。この場合、修復等の責任は分譲会社側が負担するが、修復に要する期間に関しては、買主側は承知する旨の条項となっていると思われる。

延びた期間、暮らすところがないからなんとかしろ、その期間の居住費用を支払えと言っても、法的(契約条項)には分譲会社は負担に応じる必要はない。また、天災地変等で解約となった場合、手付金の返還までで違約金などのペナルティはなく、住み替え先のことは買主側の責任と負担になる。

そもそも、完成する前の新築住宅を販売すること、建築中のリスクを配慮しないこと、など、青田売りそのものに問題があるかもしれない。横浜の事件でも、青田売りによる工期死守による弊害が原因という背景もある。

ただし、青田売りを禁止し、完成後の販売開始の場合、建築や販売コストの増加による価格への転嫁がされる。新築住宅や新築マンションは、それこそステータスとなるかもしれない。

空き家が年々増加していること、中古住宅の価値の上昇などから、決して悪いことだけではない。困るのは、新築を生業とする企業とそこの恩恵を受けている政治家?だけ。

業界内で言われている都市伝説のような話として「誰が見てもわかるような手抜きはしない。完成直後はプロでも分からない。欠陥が分かるのは2〜3年後から。」というものがある。

現在は、新築の保証期間(主要構造部)が10年へと延長されましたが、この前は「2年間の保証」でした。このことから2年間だけ持てばいい、という意識が芽生えたからでしょうか。

文京区のマンションに戻りますが、今回のケースを見ていて、冷たくも客観的に見れば、一番の問題は、違反建築を設計した設計事務所とそれを見抜けなかった検査機関。そして、それを許す環境にした行政。

建築会社、設計事務所、検査機関が互いに緊張感を持ってけん制し合わなければならない。しかし、現実は、すべてが仲間でずぶずぶの関係になっている。

このような状況では、建築行為そのものは信用できない。新築後、何年、何十年と経過した結果のみで判断するしかない。

なお、マンションの販売提携会社である「三菱地所系」の営業担当者が、この問題を軽く見て、大丈夫、大丈夫と安易に売りつけたことが判明した。これは詐欺にも匹敵することで、違約がどうこうの民事ではなく刑事事件。しかし、三菱の力か、立件されることも操作されることもない。

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2015年12月23日

レインズ「ステータス管理機能」がスタートします

大手仲介業者による物件情報の囲い込み問題が、本年半ばに問題となりました。

物件情報の囲い込みとは、売主から売却の依頼を受けた業者が市場へ情報を出さずに自社内のみで営業活動をするもの。これにより、より好条件での売却する機会が阻害され、売主が不利益を被る。

この事態は、以前から問題視されておりましたが、業界内で留まるのみ、また、大手業者からの政治的圧力などにより、政治や行政も見て見ぬふり(消費者の目の緩く、選挙にも繋がらないため)でしたが、一般週刊誌などで騒がれ、国土交通省もようやく重い腰をあげました。

平成28年1月4日より、レインズ(情報登録機構)の運用に新しい機能が導入されます。「ステータス管理」と呼ばれるもので、売主が販売状況を確認することができ、監視の目が入ることから業者が不正をできないようにする抑止力を期待するものです。

1. ステータス管理機能

専任または専属専任で売却の依頼を受けた場合、「公開中」「書面による申し込みあり」「一時停止中」の三段階で販売状況(ステータス)を表示する。

この販売状況を売主が直接確認できる機能を加える。登録証明書および確認方法を記載した書面を、受任業者は売主へ発行しなければならない。

2. 住宅性能、品質等の情報項目追加

中古住宅市場の活性化に向けて、消費者に対する情報提供の充実を図るとともに、性能や維持管理状態の良い中古住宅の差別化を図るために、住宅の性能・品質に関する情報をレインズ上の任意登録項目として、チェックボックス形式で登録ができるようになります。(レインズお知らせ資料より)

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ステータス管理機能が有効に機能するかどうかのポイントは、受任業者がこの機能を正しく利用するかどうか。補足事項などを見ていると、抜け道が多そうで、今までと同じく、なんだかんだと情報の囲い込みは継続されそうにも思えます。

始まる前からネガティブに受け止めるのも曲がっているのかもしれませんが、業界全体のモラル・意識が低いことそのものが一気に切り変わるわけではないので、ここを第一歩として、これからも行政側の取り組みは必要になります。

情報の囲い込みの根幹にある「両手仲介」について、今後、どのように規制、運営していくのか。

国土交通省では、いつでも不動産流通の適正化できるように準備はされていると噂されていますが、いつ発動するのか、このステータス管理機能がその一歩なのか、政治的圧力でここまでの取り組みでお茶を濁すのか。

日本はアメリカの後追いをしている、さらに、TTPがサービス(不動産流通も含め)まで影響するのであれば、不動産流通の仕組みも近代化・適正化することになります。

この変革は、消費者にメリットがあるだけでデメリットはなく、業界内だけで各社の損得だけが左右されるものです。

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posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする