2016年03月26日

好条件での売却を実現する方法

すでに売却活動を始められた方は、次のパターンに当てはまるかどうか確認してみてください。

1. 1社に専任媒介契約で依頼した

2. 複数の同じような会社(大手ばかり)に一般媒介で依頼した

3. 付加価値サービスがある会社に依頼していない


このいずれかに当てはまった方は、売却活動が順調に進んでいるかどうかを依頼した不動産会社にご確認ください。売却の状況なんて分からないよと思われた方は、すでに依頼方法が間違えているというです。

25年超の不動産営業の経験から、自宅や土地の売却を「より好条件」で実現する一番可能性が高い方法を確信しました。

「親身になってくれる会社」
  ×
「大手仲介会社」を組み合わせた一般媒介


より好条件で売却するためには、そのための要素がすべて盛り込まれることが必要なります。そのすべてを盛り込むためには、一般媒介契約で「親身になってくれる会社(地元)」と「大手仲介会社」の2社に依頼するしか方法はございません。

好条件での売却する要素については、こちらにてご確認ください。

これは、任意売却でも有効です。その理由もこちらにてご確認ください。

より高く、より早く、より負担なく売却するために、このすべての要素を盛り込むことができるのは、迅速対応のエージェント(地元の親身な会社)と大手仲介会社と組み合わせる一般媒介しかありません。

そして、大手仲介会社と組み合わせる会社として、会社の規模以外はすべてを網羅して、さらに仲介手数料も安い当社がベター(ベストとは言いません)です。

売却するかどうか、どこに頼むか、どのように頼むか、どのように販売戦略を組み立てるか、まだまだ決まっていなくても、当社にご相談いただければ好条件での売却に近づきます。

当社に依頼するかどうかよりも、当社に相談するかどうかの方が大きいかもしれません。

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平成28年(2016年)公示地価から

国土交通省が3月22日に公示地価を発表しました。

平成28年地価公示結果の概要(抜粋)

平成27年1月以降の1年間の地価について、1.全国平均では、全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じた。用途別では、住宅地はわずかに下落しているものの下落幅の縮小傾向が継続している。2.三大都市圏をみると、住宅地はほぼ前年なみの小幅な上昇を示し、商業地は総じて上昇基調を強めている。

【住宅地】全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて底堅く推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。東京圏の平均変動率は3年連続して小幅な上昇となった。なお、半年毎の地価動向は、前半(H27.1〜H27.6)、後半(H27.7〜H27.12)ともに0.5%の上昇となった。

国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課 地価公示室


■公示地価とは

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(平成28年地価公示では、25,270地点で実施)するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。(国土交通省)

しかし、現実の売買価格は、個別要素や心理的な影響、時間のずれなどから、公示価格と相違しているケースがほとんどです。したがって公示地価をそのまま売買価格に当てはめることは間違いの要因となります。使い方としては、毎年同じ方法・同じ地点で調査が行われていることから、年ごとの変化をつかむには適しています。

■今回の発表内容をうけて

公示地価の発表後、TV、新聞、雑誌、ネットなどでどのように伝えられるかを見ておりましたが、都心部に関してはバブルさながらの上昇に危惧と興奮の様相が伝えられ、さらに、高尾などの郊外(というより観光地として有名)でもマンションの売れ行きがものすごく好調であると報じられることもございました。

千葉県内では、アクアラインやアウトモールで息を吹き返した木更津エリアを中心に上昇した地点も多かったものの、白井市や我孫子市など都心から距離がある郊外の住宅エリアでは下落した地点も多くございました。

さらに、常磐エリアを見てみますと、TXエリアは強く、常磐線エリアは横ばい、新京成線や東武野田線などの乗り換えを要する通勤エリアは下落と、交通利便性にて格差が生じています。(バス便も同様)

この傾向は今後も続くとともに、おしなべて上がる下がるという動き方はなくなり、同じ行政、同じ沿線、同じ町内でも、勝ち負けで差が出るほど、個々の状況により勝ち負けが分かれることになります。

今後購入する方は勝ち(価値)がありそうな地域を選ぶ。今すでに所有している人は弱そうな地域であれば住み替えを考える。終の棲家でなければ、建物(種別、築年数、設備)よりも地域が重要になってきます。

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2016年03月13日

住宅ローン破たんとなるかどうかはスタート次第

家を競売や任意売却で手放すことになってしまったケース、以前は、事業の失敗や勤務先の倒産、トラブルに巻き込まれたなどの不測の事態が起因することが多かった。

しかし、最近、競売や任意売却となってしまった理由を見ていると、状況に変わりはないのに、単純に住宅ローンの返済が苦しくなって滞ってしまったという案件が多くなってきた。

これは、家を買う時に、余裕を持って買っていれば、住宅ローンの借入金額をもっと少なめにして買える物件にしていれば、それだけで、こんなことにはならなかったのではないかと思われる。

もしくは、家を買った後、資産価値が維持されて、売却すれば住宅ローンが完済できるようになっていればいい。

住宅ローンの返済が苦しくなって競売に回らないように、任意売却で債務整理とならないようにするためには、購入時の選択が大事になってくる。

競売物件、任意売却物件とならないための鉄則。

■新築至上主義から脱して、中古住宅を選択することにより、住宅ローンの借入金額を落とす。今まで年収の5〜7倍が購入金額(借入金額ではない!)としていたものを3〜4倍が目安とする。

■日本の不動産評価方法が変わらない限り、築10年以降の物件を対象にする。それは、築10年までの間が評価減の金額が大きくなるため、ある程度落ちてきて落ち着いた水準で買うと、売却する時との差額が小さくて済む。

■遠い新築よりも近くの中古。予算は収入により決まるため買う人が同じなら推奨予算も同じ。その予算を立地に多め、建物を少なめに配分する。立地が良い地域は評価が下がりづらい、下がっても緩やか。

計算例)4000万円の予算を、土地3,000万円・建物1,000万円(築10年)の立地重視型、土地1,000万円・建物3,000万円(新築)の建物重視型、に配分した場合。

10年後)立地重視型は土地が2,500万円・建物500万円で評価3,000万円、建物重視型は土地500万円・建物1,500万円で評価2,000万円、建物重視型は1,000万円を余分に失ったことになる。

これは、今後、立地により下落幅が大きく変わってくること、建物が経年により定率で下がる場合は築年数が新しいほど下落金額が大きくなることが影響します。

■教育費を侮らずに住宅ローンの返済計画を立てる。家を購入するタイミングは、結婚、出産、幼稚園や小学校の入園入学時が多いが、中学、高校時代の教育費は想像以上の出費となるため、購入時の家計状況や感覚で住宅ローンを組むと大変な状況に陥る。その時にちょっとしたきっかけで住宅ローン破たんへ進んでしまう。

簡単にまとめると、住宅ローンの借り入れは、想定している金額の半分くらいでちょうどいい(くらいに抑える)、ということです。

35年の住宅ローンを払い終わったとき、その家の価値はゼロ、なんて、家賃を払い続けた賃貸生活と結果は変わらない。それでは家計は苦しいばかりで、老後の生活に暗雲が漂うし、空しくて悲しい。

根本的には、日本の住宅事情が変わり、新築着工をコントロールして、中古住宅の流通が促進されれば、価値は維持されることになる。しかし、それが実現するのを待つだけではファンタジーの世界。

自己防衛として、借入金額を半分にして、借入期間を半分にする(ここもポイント)。15年程度で返済を終わらせ、売って住み替えてもいいし、それからしばらく負担少なく暮らして蓄えてもいい。

いま、ちまたではリサイクルショップが大流行りです。住宅も同様に、手ごろで良さそうな中古住宅を買う。これが安全で健全、お金に余裕があるのは気分も楽ですよ。

新築至上主義が抜けない方は、築1年目の売却評価額と新築当時に支払う総費用(諸経費込み)の金額差(これを新築プレミアと言う)を見てください。この金額が一瞬で消費しても新築がいいというくらいの裕福な方であれば問題ありません。

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若い時から老後用の不動産を買っておくのはムリ

不動産投資の宣伝番組(高校生の演劇みたいでコテコテ)を見ていて、何度も見ても、どうしてもぬぐえない違和感が「年金代わり」という点です。

老後に、借入金がない状態で不動産を所有し、賃貸することで得られる家賃を、年金の足しにする。

この考え方はとてもシンプルでよくわかるのですが、そこまでの状態にたどり着けるのか、先が長すぎて信じられません。この宣伝番組でウソを言っているというわけではありません。

ただ、思うように世の中は進むのか分からないなか、賭けにでよう、というならわかりますが、「絶対」「大丈夫」「これしかない」というフレーズを使われると、どうにも気になるものです。

ローンの返済、固定資産税や管理費等の維持費は、家賃で賄えるから大丈夫、販売元の不動産会社が一括借り上げで家賃保証するから、空室リスクもないということです。

昨年から問題があった三井不動産、旭化成、東芝などは規模が規模だけにびくともしていませんが、シャープが台湾の会社に買収されるなんて、10年前に亀山モデルはすごいと称賛されていた時代に想像できましたか。

35年のローンでも35年間の家賃保証、さらに、7年間は保証額は変動せず、7年後の下落率も5%までにとどめる、という契約内容らしいですが、35年間もの長期にわたって、信じても大丈夫なのでしょうか。

確かに、販売されている”新築”の状態を見れば、いいマンションだとはプロが見ても疑いません。不安なのは、35年後以降に、思い描いていたような家賃収入が得られて、年金の代わりとなるのかどうか。

もし、販売した不動産会社が元気に維持され35年もの間、家賃が得られたとしても、35年後以降、築40年、50年となって、入居者が入り続けるのか、家賃水準は維持できるのか、維持コストが膨大に膨れ上がらないのか、マンションそのものに問題が発覚せずに評価が維持されるのか、どうにも信じることができません。

必ず問題が発生する、破たんすると言い切るわけではありません。プロの感覚として、難しいのではと思う次第です。

番組内で40代の方が「どうせ年金はもらえないから」という発言をして危機をあおり、老後の生活のためには「不動産投資」であり「ハイグレード新築マンションさえ購入しておけば問題ない」というのは王道のセールストークなので、そのまま信じる方はいないと思います。

老後の対策に、不動産投資を選ばれることは良いとしても、20代、30代から考えるには先が長すぎます。

常に資産状況をメンテナンス(入れ替え)しながら進み、50代くらいからではないでしょうか、老後の年金代わりの不動産を選定するのは。

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予算を抑えて中古を買うのが賢い、と。

街中をクルマで走ると、次から次へと目につくのが、新築分譲住宅の販売現場。これだけ家が余っているのに、さらに大量供給が続けば、不動産は超買い手市場になるのは必然です。

超買い手市場、それは、買い側が圧倒的な決定権を握るということ。購入者1人に対して、販売されている物件が10戸あれば、その10戸から一番条件が良い物件を買う。

残り9戸は売れずに残り、また新しい物件の販売が開始されて在庫が10戸になり、また同じような状況が続く。

売り手側から考えると、自身でやれることはまだいいが、どうしようもないところで、買い手側から見向きもされない状況に陥ってしまったら、売却そのものが立ち行かなくなる。

売主が対応できることとは、販売価格、建物の状態であり、逆に対応できない代表が「立地」、この他に、広さ、方位、地盤、周辺環境や利便性も売主個人の力ではどうしようもない。

現在でもこの状況は徐々に始まっており、時間の経過とともに、これが、だんだんと広まり、今は問題ない立地や不動産の状況でも、今後は厳しくなることが予想される。

このような状況になることが目に見えているなか、「これからの不動産購入の鉄則」は次の通りです。

・まずは何よりも最優先事項として「立地」から考える。(都心への近さなどのマクロ的な立地、最寄駅からの距離や生活利便性などのミクロ的な立地)

・売却時の販売価格も、住宅ローンを大量に組んでしまうと「販売価格」の対応ができなくなるから、とにかくなるべく安い金額の不動産にする。(住宅ローンが返済できずに売るに売れない人は多い)

・建物の状態や今までの維持管理内容を確認し、購入後に価値を落とさないようメンテナンスしていく、また、それができるような建物にする。(購入時のインスペクション結果を確認する)

これをすでに所有している人から考えた場合、「これからの不動産所有の鉄則」は次の通りです。

・立地に懸念がある不動産であれば、タイミングを図り売却(住み替え)する。

・住宅ローンの残高と売却想定価格、想定賃料との関係を把握し、売却することにより残債完済、もしくは、賃料で返済が賄える状態にする。

・建物の維持管理を適切に行い、売却時には、購入者へ安心感を与えられるように調査などを自信を持って行えるような状態にしておく。

現在の市場環境と今後の動向などを考えると、買わない、持たない、という選択もあるかと思います。

ただし、賃貸の住宅事情や賃料と所有コストなどから購入した方が良さそうな場合、上記の鉄則で購入し、上記の鉄則で所有しましょう、というまでです。

最近のミレニアルズ世代では「安い中古住宅を買って使い潰すのが賢い」というのが考え方の中心になっているそうです。

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所有よりも利用が中心世代に

「ミレニアルズ世代」という言葉、ご存じでしょうか?

私は初めて聞きました。2000年以降に社会に出てきた今の20代〜30代前半(1980〜2000年に生まれた)の世代のことを指すそうです。

この世代の特徴は、「所有」するための無駄やリスクを少なくし、「共有」するという消費行動を取る傾向があります。

我々?1980年以前に生まれた世代は、家を始め、クルマ、洋服などを「所有する」ことが当たり前のように考えます。

それとは対照的に、ミレニアルズ世代では、家は住む場所であり所有・賃貸を問わない。あくまでも住むだけ、利用するだけ。(このような割り切りなので賃貸が中心)

都心の利便性のよい場所に暮らすことが最優先事項であり、クルマはカーシェアリング(もしくはレンタカー)、庭は公園、お風呂や運動はジムや温浴施設など。シェアハウスが流行ったのも、この世代の傾向を聞けば納得です。

自宅の録画機器に「不動産」というキーワードを登録して、番組内容にキーワードがヒットすると自動録画するようにしています。録画された一覧を見ると「不動産投資」の宣伝番組(30分番組の形をしたCM)がずらっと録画されています。

空き家がどんどん増えていく中、こんなにワンルームマンションを大量供給して需給関係は大丈夫なのかな、買った後に困ったりしないのかなと心配(業者としては不思議)に思います。

そんなところに、ミレニアルズ世代の話しを聞いて、あ、なるほど、人は減っているし、家は余っているけど、賃貸需要(都心部限定)は盛り上がっているから、現時点では、ワンルームマンションを大量供給してもこなせるのか。

しかも、TV放送されるマンションは、1人用のタイプでも、建物設備(共用部も専有部も)は、分譲マンション並みのグレードを持っている。(これなら住みたいと思った)

これなら、新しいもの好き、機能・設備充実が好き、という日本人の特性にあって、借りる人はいるだろう。さすがに山手線の内側ではないが、外縁部の便利な場所でこれだけの建物ですから家賃は高いと思われます。それでも都心には対価に見合うだけの快適性や生活利便性の価値が得られると判断するのでしょう。

この両者を見ていて、不動産投資で資産を増やしていく側と、不動産は利用と割り切り自由に生きる側に分かれていく。人生においてどちらを進んでいくかは各自のご判断となります。

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2016年02月28日

任意売却を依頼するまでの物語

アベノミクス失敗による倒産や業績悪化による収入減少。不慮の事故などが原因で収入減少。ご家族の病気による治療費や介護などのお金と物理的(時間、体力)な負担。教育費の増加、消費税や物価上昇による家計圧迫。

これらが単独、または、複合的に重なり、住宅ローンの返済を延滞してしまう。さらに、税金、マンションなら管理費等も延滞してしまう。

この状態が続くと、督促状が届き、催促の連絡が入り、さらに、代位弁済(金融機関から回収会社への移行)、競売開始(法的な手続きによる回収)へと進んでいきます。(税金や管理費等の滞納が要因で競売になることもあります)

ニュースでは、いじめによる自殺が増加している現状が報道されていますが、経済的な理由による自殺は、その何倍何十倍とあります。

そこまでに至らずとも、メディアから、過払い金請求を即する弁護士や司法書士のCMが流されるのを聞き、借金、債権、競売となれば、やはり法律の専門家かと相談に行かれ、自己破産を含めた債務整理と進む方もいらっしゃいます。

自殺、自己破産、家族離散から家を失いホームレスなど、重く深くネガティブなことが自然と頭に出てきてしまう状況に、颯爽と登場するのが「任意売却専門業者」さんです。

不動産を売却するに際して、住宅ローンの残債がある(担保設定がある)ケースはとても多く、それは自然のことで、それが問題にはなりません。

問題となるのは、売却しても住宅ローンが完済しない場合です。

バブル崩壊、デフレが進み不動産価格も下がってきています(特に平成一桁時代と比べて)。このため、不動産の売却金額が住宅ローンの残債を下回るケースが多くみられます。

この場合、その不足分を現金で用意する(親族から借りるなども)、その分を上乗せして次の不動産を購入(新しい住宅ローンに加算)、などでカバーすることもできますが、延滞をしてしまっている方にそれは難しい。

このまま進むと上記のように競売へと進んでしまいますが、競売にならないように、その前に対処しましょうというのが任意売却専門業者さんです。

競売になると二束三文(任意売却なら高値で売却)、世間体も悪くない(任意売却でも情報は漏れる)、引っ越し費用が出る(競売でも可能性はある)、強制的に追い出される(最後まで行けばそうなりますがその前に相談可能)、というセールストークで、任意売却しましょとアドバイスされます。

任意売却専門業者さんが「任意売却が絶対いい」と一方的なお話しをされるので、少しだけ釘を刺しただけで、任意売却そのものがダメと不利とかいうものではありません。

任意売却を行い、その先、質素でもつつがなくお暮しになっている方も大勢いらっしゃいます。競売まで行かずによかったということも多くあります。

任意売却でなんとかまとまるなら、任意売却の方がいいかなと思いますが、単純に鵜呑みせず、良い面悪い面を確認の上、ご判断ください。

任意売却される方も、競売になってしまった方も、購入時は大丈夫と考えていたのだと思います。どうしてこんなに多額の住宅ローンを借りたの?と思う自業自得の方も多いですが。

これからご購入する方は、このようなことにならないよう、不慮の状況があることを考え、負担は小さく、いつでも処理できるようにしておくことをお勧めします。

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お宝物件を得るための代償

期間入札の情報が公開され、競売不動産の物件情報を眺めていると、1万円、5万円、など、不動産の価格なのか洋服の価格なのか分からないくらい安い金額が表示(売却基準価格)されていることがある。

ここまで安ければ、なにかしらの大きな問題が隠されているわけで、安かろう悪かろう、不動産に掘り出し物はない、という不動産市場と同じことが言えます。

一番多いのが「管理費等の滞納が大きく膨れ上がっている」というケースですが、これは不動産そのものや権利関係に問題があるわけではなく、お金の計算だけで済む。

やっかいなのが、お金で解決できないような物件に根本的な問題がある、不動産は問題はないが権利関係に問題がある場合です。

再建築不可、建物に重大な欠陥がある(戸建てなら土地として考えればいい)、隣接地や同じマンションに問題がある、過去に事件事故(競売の場合は特に重たい)があった。

権利関係では、借地がらみが多い。借地権の明け渡し訴訟中の土地(地主側の言い分が認められたら明け渡し)、借地権が付いている土地の所有権(底地)で地代は受け取れるものの土地を利用することができない、使用貸借で建てられた建物で地主の意向次第では、無条件(お金なし)で解体して立ち退かなければならない。

そもそもの所有権に問題があるケースでは、共有持ち分のみが対象で、落札したはいいが、利用するにも処分するにも共有者と共同して行わなければならない、などがある。

また、不動産市場から見ても評価がしづらい工場、店舗、事務所なども内容によっては低く評価されることがある。

このような物件や権利関係に問題があっても、裁判所側から「この物件にはこういう注意点があるよ」という親切な説明はない。

3点セットと呼ばれる資料に、淡々と権利関係や調査内容、現況などが記載されているのみで、それが懸念点なのかそうでないのか、購入者側で見極めなければならない。

さらに、3点セットの記載そのものも100%は信じられるものでもなく、3点セットは正しいのかどうか、調査時点と現時点で状況の変化はないかなど調査と確認が必要です。

これを理解し、対処法の有無と資金面などを検討して、入札するかどうか、入札するならいくらにするかを判断することになります。

これらを乗り越えること、その対価として、一般市場よりも割安に不動産を買える(プロがお手伝いすればその分け前を頂きます)。

ディープな内容になるほど割安に買える、そんなお宝物件も混ざっているのが競売不動産です。なお、ディープすぎるとプロも避ける場合がございますので、ご容赦ください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より強力を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です]

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不動産営業マンの資質

旭化成不動産情報ネットワーク、不動産競売流通協会、相続アドバイザー協議会などでお見受けする皆さま、さらに、個人としてメディアにも取り上げられているお歴々の方々を拝見すると、スキルの高さを感じることが多く、同業ながら、嫉妬を越えて感心するばかりです。

不動産業界に限らず、営業マンとして求められるスキル、資質はどのようなものがあるのでしょうか。達人たちを観察して感じたことを整理してみます。

まず、性格が明るくて前向きです。内面ではわかりませんが、表立っているときは、笑顔、笑顔で、さらに、その笑顔が素晴らしい。威厳を出そうと苦み走る、不愛想な表情を見せる方は皆無です。

不安なこと、心配なこと、腹立たしいこと、嫌な思いなどをされているのかもしれませんが、おくびにも出さない。

さらに、機転が利く(なのでお話しがおもしろい)、論理的である(すっきりする)という頭の良さを感じます。瞬時に現状(相手)を理解し、適切な対応を判断し、即座に行動されています。多くの人を見た結果、不動産営業に限れば学歴ではありません。

この他にも、早起き(長時間労働ではなく早起き)、相手の立場に立って親身に対応する、日常から勉強熱心、目標のためにたゆまぬ努力をする、俗っぽく言えば欲張り、いい意味での欲張りな方が多いように思います。

これだけの方々ですから、顔が広く、人も集まり、その結果、情報も集まってくる。好循環で結果が自然と残っていくことになります。(さらに、鼻が利くというか選別がうまい)

不動産営業は派手なイメージがありますが、お客様とご一緒にいる時間は仕事のうちの1割にも満たず、それ以外の時間が大半を占めます。

お客様との営業時間(例えれば試合)以外に準備(練習)にどれだけの工夫と労力をかけているか。準備をさぼる人(昔ならパチンコ屋に入り浸る、クルマで昼寝など)に一流の方は少ない。

スポーツの世界で活躍される方が人一倍練習されるのと同じように、営業でご活躍される皆さまに共通しているのが、下準備を徹底的にされています。

お客様が不動産取引で失敗しないためには、担当者の見極めが必要になります。どれだけの準備をしてきているか、レスポンスが早いか、この辺りを見ると良し悪しが分かるかもしれません。

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2016年02月27日

初めての不動産投資は「オーナーチェンジ」がお勧め

賃貸中の不動産を賃貸契約を継続したままにして売買すること。所有者(オーナー)だけが代わることから「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことは少なく、逆に、分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と区別するためにオーナーチェンジと呼びます。

オーナーチェンジの売買は、賃借人からの賃料を受け取る権利を得ますが、それと同時に賃貸に生じる義務も引き継ぎます。(例:設備修復の負担、敷金返還義務など)

なお、自己居住用の分譲マンションでも、オーナーチェンジとして購入する場合、投資中であることから通常の住宅ローンは使えません。アパートローンなど金利がやや高いものを利用することになります。

このオーナーチェンジ物件の最大のメリットは金銭的なリスクが小さいことにあります。

まず、購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。(その後の家賃滞納リスクはあるが入居者の属性や賃貸歴から推測はしやすい)

そして、最大のメリットと言えるのが、実需(自己居住用)とオーナーチェンジ物件の評価額の違いです。通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。

これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

もし、賃借人が退去した場合、再投資してもいいし、売却してキャピタルゲイン(評価差による譲渡益)を得てもいい。

そんなオーナーチェンジ物件でも、良い面があれば必ずデメリットもあります。それは、賃貸中のため内装状態がわからないということです。(競売物件と同じ)

賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

”投資”ですからメリットもあればデメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。

それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

現に、この手法で上場までいった会社もありますし、私もお金があればやりたいくらいです。(現実に実行していますが1件2件とちまちまです)

不動産に関連する書籍はすべて目を通そう、という気持ちだけはあるのですが、不動産投資の書籍が次から次へと出てくるため、資金面が追い付かずに一部の書籍にしか目を通せておりません。

書籍ごとにいろいろな手法やノウハウ、取り組み方などが紹介されております。その中で、一番ご自身に合ったやり方でよいと思います。その中で、私なら「オーナーチェンジ物件」です。あと、初心者にはお勧めです。

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任意売却成功の秘訣は早期からの行動

不動産の任意売却(住宅ローンなどの債務処理と返済見直し)が成功するかしないかの秘訣は、なるべく早く相談する、ということに尽きるかもしれません。

住宅ローンの延滞が始まり、競売手続きを経て、不動産の明け渡しとなるまで、かなりの長期間になります。

そのうち、任意売却が可能なのは理屈上は競売の開札時期までかもしれませんが、現実的には、期間入札の手続きが始まるとかなり厳しく、また、競売手続きそのものが始まると金融機関側が受けてくれないこともあります。

極論で言えば、延滞が始まる前とか、延滞が始まってしまった直後(督促状が届いたら)に、任意売却の相談をしていただくとよいかもしれません。

始めは「一般物件」として、普通の方と同じように「売却査定」の依頼をしてみる。その査定金額が「住宅ローンの残債金額(売約経費も)」を超えていれば、任意売却ではなく、通常売却になります。

動機が「住宅ローンの延滞」や「支払いが苦しい」ということであっても、売却して完済できるなら、それはもう、普通の売却と同じです。

もし、売却できたとしても住宅ローンなどの返済が完了しない場合、そして、それでも売却・返済をしたい、返済計画を見直したい、ということであれば、任意売却へと進みます。

ここまで用意周到に任意売却をするという方も少ないと思われます。

通常は、督促状が何度か届き、さらに、電話などでの催促を受けて、それでも事態が良い方向に進まず、債権者が諦めて(一定の期間でマニュアル的に)、回収専門の子会社やサービサーなどへ債権を移管した後から、債権者も債務者も動き出します。

回収担当業者は、催促は継続しても、粛々と回収手続き、すなわち、競売の手続きもスタートさせます。競売手続きに伴う調査だなんだと裁判所側から現地に係員が来たりして「配当要求公告(裁判所からの情報公開)」が行われます。

この情報公開が行われると、待っていましたとばかりに「任意売却専門業者」がドバっと押し寄せて、売却活動の依頼を受けようと猛烈なセールスが始まります。道を聞くふりして「あ、あなたですか」などという芝居をすることも。

専門業者がたくさん来るのですから、ここからでも間に合わないことはないのでしょうが、やはり、時間は少ない。初期のころから見れば、半年近くの遅れが生じ、その分だけ、良い条件の買主が見つかりづらくなり、それだけ債務が多く残り、引越しも慌ただしくなったりします。

早期に相談へと動いたとしても、相手を間違える(弁護士や金融機関など)と逆効果になることもありますので要注意です。

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入札価格を決めるまでに大事なこと

より安く、より良い物を買いたい。不動産に限らず、買主という立場に立てば、一般人も法人も同じ思いを抱く。自宅用、投資用、いずれでも、競売不動産は、もしかしたら、その望みを叶えてくれるかもしれません。

競売不動産に対して抱く印象は、極端に分かれます。「とても怪しい、一切関わりたくない」と極端に嫌悪感を持って避けるか、「ものすごく安く買えるはずだ」と、やはり極端に良い方向に考えすぎるか。

以前は、競売までに至る経緯、裁判所という馴染みのない取り扱い機関、占有屋とまで呼ばれる怪しい人たち、これらの印象から、極端な考えに分かれ、確かに、そういう側面もございました。

しかし、任意売却なども増え金銭的な事情で売却されることが表になることも増え、裁判所も身近になり、法整備などにより占有屋も少なくなってきて、今までの印象とは変わってきました。

その代わりに、昔ほど安くはなくなりました。一般物件と同じまでとは行きませんが、そこそこの金額(落札)になってきています。

競売不動産の落札者は転売目的の不動産業者が多く占めており、明け渡しや修繕などの経費は同じでも、一般の方なら、転売利益や販売費用分だけは安く買えるということになります。

例えてみれば、生産者からの直接購入、問屋なしで中間マージンなし、という商品を買うという感じでしょうか。

業者の落札価格は、(一般市場での価格)−(転売利益)−(販売諸経費)−(修繕費用)−(明け渡し費用)で試算された金額となります。

この落札価格に少し加えた金額(同じ金額なら落札できる可能性が減る)と、転売利益と販売諸経費との差額分だけが、市場価格よりも安く買えたということになります。

なお、競売不動産の購入にも諸経費はかかりますが、一般物件でも諸経費が必要になることから、そこでの損得はないと考えられます。

競売不動産と一般物件を比べてなにが違うかと言えば、明け渡し(引き渡し)と瑕疵担保責任の部分です。これがあるから安くなる、これさえクリアできれば安く買えるということです。

そして、落札できるかどうかの肝は、業者の落札価格が読み切れるかどうか(相手の動向を読めるか)であり、それには「一般市場での価格」を見極められるかです。

3点セットに記載されている売却基準価格や不動産評価額から考えるのではなく、市場での価格が重要になります。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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2016年02月26日

値下がり時代にあえて購入するなら

2015年の国勢調査で日本の総人口は1.27億人、調査開始以来初めて人口減少(約100万人)が記録されました。

少子高齢化が言われ、婚活だ、妊活だと騒がれ、結婚して子供を産むことが正義であり、結婚しない、子供を産まないことがダメな人のような風潮もあります。

素敵な相手に恵まれ、経済的にも状況的にも結婚に支障がない、子宝にも恵まれれば、それはそれでいい。しかし、相手がいない、子供ができないなら、それはそれでいいのではないでしょうか。

住宅も結婚に例えられることが多く、素敵な住まいに巡り合い、経済的にも状況的にも購入に支障がないなら、購入すればいい。しかし、思うような住まいがない、経済的や状況的にも懸念があるなら、ムリに購入することはありません。

結婚と違い、住宅購入はお金で表すことができ、損することは皆が嫌い、得することは皆が喜ぶことから、買った方がいいか(得か)、買わない方がいいか、と、論戦になります。

もう30年も前になったバブル期(初期)であれば、適切な時期に売ることと理性が働く前提で、お金で考えれば買うべきだったのでしょう。

しかし、バブル崩壊によって悲惨な状態になった多くの人を見れば、買うべきだったかどうかは結局のところわかりません。

買った方がいいか、借りた方がいいか、というお題目なら、本人の経済的な事情などで「買わない方がいい」ということはあると思いますが、購入に支障がない前提で「お好きな方でいい」というのが正解になる。

購入正義派の方が仰るお話しで多いのが、「家賃はムダ」「返済が終われば負担なし」「老後に安心(住む家がある)」「金利が低い、税制有利」など。

しかし、空き家が増大し(さらに供給はあるが人口は減るので増加傾向が続く)、景気低迷で市場は弱く、移民なども考えづらい状況では、不動産価格が下がることが予想されます。

10年間で1,000万円下がれば年100万円のお金を払っているのと同じ。持ち家ならさらに固定資産税や修繕費なども必要になり、これを加えた金額を月割にすれば、それは家賃と同じことです。

返済が終わっても修繕費は続き、金利が低くても長期ローンならその間の収入変化リスクは背負うことになる。おそらく、金銭的なメリットから「購入がいい」という方向はもうないのかも。

それでも、もし購入した方がお得と言えるケースとしては、ある程度下がってきて、でも、まだまだ使えるという条件を兼ね備えた中古住宅(戸建て、マンションとも)でしょうか。

購入がいいケースとしては、夢、生きがいなどの満足度や、賃貸物件だとクオリティ(広さや設備)などに問題があるケース、さらに、現金余力があり柔軟な対応力も備えているときです。

さらに、何十年もの長きにわたる人生の中で、住宅(ローンも含む)が足かせにならないようにしておくことです。

年収が・・千万円、ロトシックス・・億円当選、などの特別な方を除いて、購入するなら「なるべく安く、値下がりする可能性が高い不動産にお金をかけない」ということが鉄則になります。

現金で買えればもちろんいいですが、10年程度で状況やお考えが変わる人生では、10年返済程度で目途が付く程度の住宅ローンがお勧めです。

現在、1/3が離婚する時代と言われ、転勤や転職もあり、介護負担などもある、前向きに考えてもご自身やご家族が栄えある機会に恵まれるということも。このようなときに動けるようにしておくことが肝となります。

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任意売却・競売のメリット・デメリット

任意売却にもデメリットがあり、競売だからすべてがデメリットと言い切れるものではありません。両方に詳しいプロか、それぞれのプロから話を聞いて、どちらがいいか見比べてみることが大切なことになります。

1. 売却価格

任意売却の方が「市場価格」に”近い”金額で売却できるから、残債を減らせる”可能性”がある、と言われます。しかし、瑕疵担保免責などの諸条件などから、結局、業者の買い取りになり安くなってしまうことも多々あります。あくまでも市場価格に近いであり、可能性があるまでで、高く売れると言い切れるものではありません。

競売でも、業者の仕入れで落札されることも多く、任意売却よりは安くなる可能性は大いにあります。裁判所が設定する売却基準価格が「市場の70%」に設定されるため安い印象を受けますが、実際はそこから積みあがるため、その金額で買える物件は少なくなります。この金額で買える時は、物件に問題なり事情なりがあるケースで、これは任意売却でも同じく、安い金額でしか売れません。

2. 余剰金

任意売却では、債権者から引越し代名目の金額が返済から猶予されることもある、または、購入者側から代金とは別に受け取れることもある、という説明がありますが、必ずしも猶予されたり、別途受領できると言い切れるものではございません。

競売では、強制執行までいけば引っ越し代などの金銭を受領することはできませんが、落札者側も強制執行までの期間や経費を節約するために、引っ越し代相当の金銭を支払ってもいい、というケースもあります。

3. 残債

任意売却なら無理のない返済計画が立てられるように”交渉します”と聞けば、金融機関側が受け入れてくれると思いがちですが、あくまでも交渉できるだけで、応じてもらえるかどうかは不明です。

競売でも同様で、リスケジュールに応じてもらえるときもあれば、まったく応じてもらえず自己破産するしかないこともあります。

4. 引越し時期

任意売却は一般的な取引と同様に進みますので、売買契約締結後、定められた期日までには引き渡さなければなりませんが、販売開始当初、もしくは、契約条件を詰める際に、予め状況を伝え、買主側に事情を酌んでもらえることもあります。しかし、あまりにも無茶を言えば、そもそもの契約がなくなったり、逆にトラブルになることもあります。

競売の場合、落札した人に対しての抗弁はできず、いずれ退去せざる負えません。しかし、任意売却の時期から競売になるまで、競売になってから落札され、交渉や強制執行までの間、相当な期間がありますので、任意売却と比べ厳しい条件になるとは限りません。

5. 秘匿

任意売却であれば近所に内緒で売却できるが、競売なら公表されるので近所に知られてしまうという話があります。確かに、競売の場合、裁判所で資料を閲覧できる他、インターネットでも公開され、見た人は物件(人物)を特定できます。

しかし、競売物件の資料を見るのはかなり限られた人で、競売になったという情報がなければあえて見ることはしないと思われます。また、任意売却でも一発物件と同じように広告宣伝活動はされますので、売却そのものは知られることになります。宣伝活動を一切排除して秘密裏に売却することもできますが、その際は、業者買い取りになりますので、売却金額は安くなり残債は多くなります。
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この記事でお伝えしたいのは、任意売却が絶対ではないということです。任意売却がダメだとするものでもありません。それぞれに良し悪しがありますよ、一方的にどっちがいい、どっちがダメと断言されるものではない。特徴を見比べて判断してください、というまでです。

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競売物件の購入をサポートしてくれる競売コンシェルジュとは?

1.競売コンシェルジュはプロの業者です。

981.jpで皆様に競売サポート業をしている加盟店は、全て一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)の正会員です。

一般の流通物件は”宅地建物取引業法”という法律に基づいて不動産取引が行われており、一般消費者が手厚く保護され、取引は宅建業者に限られいるため、作成する書類も法律で細かく定められております。

それに対して、競売不動産は”民事執行法”という法律に基づいて全て自己責任で行われます。不動産の知識はもちろんのこと、民法、債権法その他多岐に渡る法律を知らなくてはならず、また経験も重要になってきます。

不動産業者が全て競売不動産のアドバイスが出来る業者とは限りません!不動産競売流通協会では競売不動産のプロフェッショナル業者を育成、バックアップをして一般消費者が不動産競売に参加し易い環境を整えています。

2. 業界での経験、実績が豊富です。

競売不動産は一つ一つが大きく違います。権利関係から、建物の状態、占有者の状況など、3点セット等の資料を見て適格な情報分析、物件判断が必要になります。

このような複合的な判断はやはり、業界経験が長く様々な物件を取り扱ってきたプロフェッショナルでないと中々難しいかと思います。

加盟店のほとんどは、いわゆる地元密着で力はあるけどCMなどはやっていないので、中々皆様と接触しづらいという業者です。競売サポートは社長が担当という会社も多いので、普段は聞けないような不動産のエピソードなどの話も聞かせてもらえるかもしれませんよ!

■ 3. 複数の加盟店からアドバイスが貰えます。

各地域には複数の加盟店がいます。それぞれの会社には得意分野がそれぞれあります。人対人が不動産取引にはとても大事なので、”気が合う”人や業者を見つけるチャンスでもあります。

もちろん加盟店は競売不動産以外の物件を扱っていますので、”競売物件の質問”をきっかけに、信頼できる不動産業者と知り合えるかもしれませんね!

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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2016年02月25日

債務者から見て任意売却が絶対ではない

競売物件の新規申し立て件数は、2000年前後の約7万件をピークに減少し、リーマンショック時に一時的に増加しましたが、2010年からは再び減少に転じて、2013年は3万件台前半となっております。

これは、モラトリアム法案の余波(期限終了後の延命措置、条件変更などで破たんを抑えている)と、競売になる前に任意売却により債務整理をする件数が増えたためと思われます。

住宅ローン(も含めた融資)の返済が滞ると、通常、担保として提供している不動産(土地建物)は、競売を申し立てられます。

競売にて落札されると、法律に基づき、不動産の所有権は落札者へ、その代金は債権者に分配されます。

裁判所では権利関係の整理までで、引き渡し(立ち退き、明け渡し)までは関与しませんが、やはり、法律に基づき、落札者は明け渡し請求をしてきます。これに対抗して明け渡しを拒むことはできません。

競売で法律に基づき粛々と措置が行われ、家を失い、住むところがなくなることは、とてもつらいイメージがつきまとい、それを避けなければと競売になる前に自宅を売却するのが「任意売却」と呼ばれます。

一般的な売却も手続きを見れば「任意売却」そのものですが、延滞に伴う債務処理として所有者自身が売却することを「任意売却」と呼び、通常の売却と区別します。

任意売却と競売との違いは、簡潔に「所有者自身が売るか」、「裁判所の手続きで処分されるか」の能動的か受動的かの違いと言えます。

もし、住宅ローン返済に延滞が生じ、回復の見込みがない場合で、売却以外の手段がないのであれば、それぞれにメリット・デメリットはあり、それを見越した上で、どのように対処するかご判断ください。

どちらも、不動産業者は自社が扱う取引の方が有利となるようなセールスをしますので、鵜呑みにしすぎてはいけません。(任意売却を扱う業者なら任意売却が絶対いいと言います)

例えば、任意売却は一般の市場で売るから高値で売れると言われますが、瑕疵担保免責、その他諸条件もろもろと付帯し、買主側から見れば、同じ価格なら「普通の物件」を買いたいと思います。

同じ価格で、片方は、瑕疵担保の保険がある、インスペクション調査が実施されている、債権者の意向に左右されない、境界確認もしっかりされるなどの付加価値があるのに対して。

任意売却物件である方は、瑕疵担保は免責、調査などもされておらず不安が残る、債権者の動向に左右され、その他取り引き条件も買主に不利。

それでも、室内の確認ができる、引き渡しが行われる(競売は買主負担であり、期間も読み切れない)だけ、競売よりも高くなりますが、近年、競売落札金額が高くなってきたこと、仲介手数料等の諸費用を考えれば、そこまで大きな差にはならないかもしれません。

また、明け渡し時の「引っ越し代」名目の金銭はどちらも受け取れる可能性は変わらず、競売の際に受け取られなくても引越しまでの期間を稼げるので、家賃負担を考えれば変わらなくなるかもしれません。

マンションの管理費等を滞納している場合は、任意売却の場合、ある程度は支払いに充てることができるので、その分は任意売却の方が有利になる。

その他の項目を比べても、どちらが確実に有利になると断言できるものではなく、それぞれの特徴があって、それに債務者である所有者自身の事情や意向に、どちらが合っているのかという判断となります。

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BITシステム(不動産競売物件情報サイト)

裁判所の狭い閲覧室で、大勢の人がごった返し、競売不動産の3点セットを閲覧して、必要な部分をコピーして。しかも、閲覧に来る人の人相と言ったら。。。

時代は変わり(と言っても10年以上前から)、インターネットを通じて、全国の競売物件情報を閲覧することができます。このシステムを「BITシステム(Broadcast Information of Tri-set system)」と言います。

不動産競売物件情報サイトアドレス http://bit.sikkou.jp/

インターネットの利用が可能であれば,誰でもご利用でき、会員登録などの手続もなく、利用料等の費用も一切かかりません。※インターネットの接続料やプロバイダー利用料は別途必要です。

BITの主な機能

1. 物件情報検索

公告中(期間入札及び特別売却)の物件について,「物件種別」「所在地」「交通」などのほか,「面積」「間取り」「築年月」など,さまざまな条件を設定して検索をすることができます。

事件の取下げや売却期日の変更などで公告が取りやめられた場合も,原則として即日反映されます。

また,過去(最大3年分)の売却データも条件検索が可能ですので,過去いくらで落札されているかなど,入札の際の目安にすることも可能です。

2. 3点セットのダウンロード

これまで,裁判所でしか閲覧・謄写ができなかった「3点セット」が,BITサイトから閲覧・ダウンロードできます。(24時間閲覧可能、ダウンロード可能、印刷可能)

なお、債務者の氏名などの個人情報に該当する部分は黒塗りされて閲覧できません(裁判所へ出向くこと閲覧可能)。登記事項情報などを取り、内容の照らし合わせての確認は必要です。

3. 開札結果の閲覧

売却価額や入札数などを閲覧することができます。開札結果の公開は,開札日当日のおおむね午後3時過ぎになると言われております。

落札者の氏名や次順位などの細部は公開されておりません。

この内容にさらに機能や情報を加えた競売不動産の情報サイトが「981.jp」です。使い比べてみて、使いやすい方をお選びください。

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建物は消費財なのか資産なのか

建物は経年により減価されていくから消費財と考えられるから「消費税の対象」となり、しかし、不動産というジャンルに入るから資産とも考えられ「固定資産税の対象」となる。

消費財なのか、資産なのか、はっきりしろ、二重課税で国民からお金を吸い上げるな、と、ハウスメーカーのトップがおっしゃっていました。

これから資産として考えていこう、価値を維持されるように推進しようと、考えておられるなら、建物に課税される消費税を土地や家賃と同じように非課税にするか、せめて、自宅用は軽減税率(もしくは還付)すべき。

会計上(税務上)では、建物は毎年減価償却が行われて最後には価値がなくなるという有限のものとされ、いずれなくなるなら資産ではなく消費という位置づけ。

特にマンションでは、土地と建物の価値の配分が、1:9、2:8など建物が大きく占め、その分、消費税が高額になる。この消費税、新築プレミアムに組み込まれ、購入した途端、消費税分は価値が下落することになる。

例えば、弊社最寄りの南柏駅周辺では、現在、新築マンションが3,000万円台前半で販売されている。その近くには新しめのマンションが複数あり、中古マンションとして販売されると2,500万円前後。

もし、同時に中古マンションとして売り出されれば、築2年、3年程度の違いで、500〜1,000万円程度の価格差は出ない。新しい分は多少高くなったとしてもせいぜい200万円前後。

マンションの根本的な価値が2,500万円、販売経費や分譲業者の利益が500万円〜、消費税が200万円前後と考えれば、700万円分の価値が一気に減額されたことになる。

こうなると、消費税は新築を買った贅沢税としての意味合いもでる。なぜなら、中古マンションで一般の方が売主の場合、消費税は非課税なので。

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2016年02月24日

競売不動産の物件資料

競売不動産の資料で「3点セット」と呼ばれるものがあります。確かに、物件に関する資料としては3点なのかもしれませんが、その前の「期間入札公告書」も含めた4点が一式の資料となります。

1. 期間入札公告書

「期間入札の公告」という題で最初に出てきます。この公告書には,売却される不動産,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など,売却についての重要な事項が記載されています。

2. 物件明細書

物件明細書は,裁判所書記官が,物件明細書には,その不動産を買い受けたときに,買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか,土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか,その他参考となる事項を記載します。

物件明細書は,記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず,当事者の権利関係を確定するものではなく,権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。

したがって,新たな事実の発生・発覚等によって権利関係が変わることもあり,また,物件の状態が変わることもあります。そのため,入札される場合には,必ず,直接現地を見に行くなど十分な調査・確認が必要になります。

3. 現況調査報告書

執行官が,実際に競売物件を見た上で,その物件に関する権利関係や占有状況,形状などについて調査した内容を記載した書類です。

現況調査報告書には,土地の現況地目,建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか,不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており,不動産の写真等が添付されています。

占有状況は現況調査を行ったときのまま記載されます。記載された以後、状況に変化がある場合もあります。

4. 評価書

執行裁判所の選任した評価人(原則として不動産鑑定士)が,その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。

評価書には,不動産の評価額,周囲の環境の概要等が記載されており,不動産の図面等が添付されています。これらを見れば,算出された評価額の理由,不動産の現況と,それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かります。

この中でまず見極めるべき項目は「市場性修正」の項目です。ここに1(または未記載)以外の数値が入っているときは、なにかがあると思われます。

以上が、競売不動産を選定する際に使用する資料の概要です。細部の読み方、見極め方については、FKR加盟店までご相談ください。

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競売物件の入札(申込)方法

競売物件を売却する方法は、1.期間入札、と、2.特別売却、の2つの方法がございます。

近年、競売に対しての敷居が下がったことにより、不動産そのものや権利関係に特殊な懸念事項がない限り、ほとんどが1の期間入札にて売却されます。

入札者がいない、入札者の資格に問題がある、など、期間入札により売却を実施しても,適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。簡潔に言えば「早い者勝ち」で売却する方法です。

1. 期間入札

裁判所書記官が定めた期間内に入札を受け付け,後日開札を行って落札者を決める入札方法。

期間入札で売却される不動産については,入札期間が始まる日の2週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に,公告が掲示されます。

公告には,売却される不動産,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など,売却についての重要な事項が記載されています。(ネットでも閲覧可能)

買受けを希望される方が、この公告を見て,自分の買いたいと思う物件に入札をします。その中から、買受可能金額※以上で最も高い金額で入札した人を最高価買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格が付与されます。(売却許可が決定したわけではない)

※買受可能金額:売却基準価格の10分の2に相当する額を控除した価格(売却基準価格の80%)

2. 特別売却

特別売却についても裁判所書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。

特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。同一物件について,買受けの申出が同時に複数されたときは,くじ等により買受申出人を定めます。

特別売却物件は、期間入札において適法な買受けの申出がなかった物件です。対象物件は,開札結果欄に「不売」と表示されます。買受希望者は,執行官に対し,買受申出人の資格を証明した上で買受けの申出をし,保証金を提出します。早い者勝ちですので、裁判所に出向くこととなります。

期間入札が金額勝負になるのに対し、特別売却は時間勝負になります。特別売却の場合、後から高い金額で来てもひっくり返されることはないので、実質は「買受可能価額」となります。

買受申出人に指定された後は、期間入札も特別売却も同じ手続きになります。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

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