2016年11月04日

民事執行法の目的と手続き

民事執行法(趣旨)第一条  強制執行、担保権の実行としての競売及び民法、商法その他の法律の規定による換価のための競売並びに債務者の財産の開示については、他の法令に定めるもののほか、この法律の定めるところによる。

法律では「自力救済」が禁止されております。自力救済とは、法的な手続きによらず、自らの力にて自己の権利を実現、確保、あるいは回復することです。刑事事件で、法律によらず、自力で裁く(復讐)することを禁じているのと同じです。

民事裁判などにて、相手方へ請求できる権利を判決で得たとしても、相手方が応じてくれなければ効果を得ることができません。しかし、自力救済は禁じられている。

そこで、(民事において)、相手方が履行しない債務に対して権利を持つものが、その権利を実現するための手続きを取り決めている民事執行法が必要となってきます。

民事執行手続とは、債務者が債務の弁済をしない場合、債権者は債務者の財産を差押えて換価し、配当を受けて債権回収することができる手続きです。

「債務名義(確定判決)からの強制執行」と「担保権(抵当権など)実行」があります。

ア)強制執行手続

強制執行手続は、勝訴判決を得たり、相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず、相手方がお金を支払ってくれなかったり、建物等の明渡しをしてくれなかったりする場合に、判決などの債務名義を得た人(債権者)の申立てに基づいて、相手方(債務者)に対する請求権を裁判所が強制的に実現する手続です。

イ)担保権の実行手続

担保権の実行手続は、債権者が債務者の財産について抵当権などの担保権を有しているときに、これを実行して当該財産から満足を得る手続です。この場合、判決などの債務名義は不要であり、担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば、裁判所は手続を開始することとなります。なお、担保権の実行手続も、強制執行手続と比較すると、債務名義を必要とするか否かの違いはありますが、申立て後の手続はほぼ同じです。

(不動産競売の場合)

手続きには、まず、その手続きを申し立てることから始まります。

その申立てが適法にされていると認められた場合、裁判所は、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。

開始決定がされると、裁判所書記官が、管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。その後、競売手続きへと進んでいきます。

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2016年11月03日

任意売却物件の売買契約留意点

宅建業法第47条にて「--省略--、次に掲げる行為をしてはならない。--省略--、次に該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為。--省略--、取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの、--省略--、」という取り決めがされております。

このことから、買主側へ任意売却物件であること(債権額が取引額を上回ること)を伝える必要がございます。また、そのことに対する内容や注意点(リスク)、取り扱いについても説明する必要がございます。

不動産売買では、契約締結時に手付金の授受を行うのが一般的ですが、任意売却物件の売主は資力に乏しく、手付金を生活費などに充てたり、場合によっては逃亡してしまう恐れもあることから、授受される手付金を保全する措置が必要となります。

通常の不動産取引では、違約解約の際に授受される違約金を予め設定しておくことが一般的ですが、任意売却物件の場合、売主に違約金を支払う資力がないため、取り扱い内容を特別に定めておくことになります。

不動産を引き渡す場合、対象不動産内にある動産(家財、残置物)は売主側にて処理する必要がございます。しかし、資力の他、身体的な事情なども含め、売主側で対処することが難しいこともあり、その場合、契約条件の中で、買主側にて処理することを取り決めることもございます。また、競売でも同様ですが、取り決めがなされていないケースで、引渡し後に動産が残っている場合、勝手に処分すると問題になることがございますので注意が必要です。

任意売却物件の場合、境界明示義務に基づく費用(測量費など)が債権者から経費として認められないケースが多く、この場合、境界非明示、公簿売買、実測なし(清算もなし)という取引になります。

買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローン特約(借りれない場合は白紙解約)をつけることになりますが、これと同様に、抵当権抹消の特約(債権者の応諾が取れない場合は白紙解約)をつけることになります。

瑕疵担保責任については、民法でも改正が検討され、一般的な取引でもケースバイケースですが、任意売却物件の場合、そのほとんどで瑕疵担保責任を免責とする取り決めがなされます。これは、取引後に売主へ瑕疵担保責任を求めても資力的に対応できないためです。

これらの留意点を考慮しながらの売買契約となります。この留意点を契約当日に、いきなり買主側へ提示するとトラブルになります。

気の利いた不動産業者であれば、任意売却物件と認識した際に、買主へ注意点や取り扱い内容を伝えてくれることもございますが、売却活動時より、この物件を購入する際の取り引き条件を提示しておくこと、その内容を前提として検討していただくことにより、トラブルを防ぐことができます。

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住宅金融支援機構債権の任意売却

住宅金融支援機構より公開されております「任意売却パンフレット http://www.jhf.go.jp/files/300176772.pdf 」にて、任意売却の事務処理に必要となる手続や書類が示されております。以下、このパンフレットより概要を抜粋してご紹介させていただきます。

1) 任意売却について、住宅ローンのご返済が困難になった場合、残念ではありますが任意売却又は法的措置(競売)によりご自宅を手放していただくことになりますが、当方では次の観点から任意売却をお勧めしています。
(1) 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
(2) このパンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除してお渡しできる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。
(3) 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

1−2)ご留意いただく事項
(1) 任意売却を円滑に進めるためには、適切な販売活動を行うことができる仲介業者を選定することが必要です。お客さまの大切な資産である住宅の売却を任せる先ですので、慎重にお選びください。
(2) ご自宅の売却に向けては、お客さまの協力が必要不可欠です。次の点には是非ご協力ください。
ア 少しでも高値で売却するため、物件の室内外の清掃、家具・生活雑貨類の整理を行い、広く明るい状態にしてください。
イ 仲介業者から物件調査のための内見やオープンハウスの依頼があった場合は、積極的に協力してください。
(3) 任意売却による返済金が債権額に満たない場合、破産免責となっている方を除き、お客さまの残債務の返済義務は残りますが、任意売却後の返済計画は、お客さまの返済状況等を踏まえてお客さまとともに返済可能な金額を決定していきます。

2) 任意売却手続の流れ
1 「任意売却に関する申出書」の提出、任意売却の手続に入る前に、「任意売却に関する申出書」を当方に提出していただきます。なお、仲介業者は、原則としてお客さま自らで選定していただきます。
※ 機構が全額繰上償還請求を行っていないお客さまの場合においては、当方に「任意売却に関する申出書」を提出していただくことにより、お客さまが返済継続を断念し、月々の返済を行う権利を放棄したことの意思表示となり、割賦返済中の場合は、残債務全額の繰上償還を催告することになります。

2 物件調査・価格査定、仲介業者は、物件調査を実施した上で、次の書類(省略)を当方に提出してください。なお、提出書類について、当方から記載内容(取引事例採用理由や調整率の算出根拠等)を照会したり、不備な点がある場合には、再作成や追加書類の提出を依頼することがあります。

3 売出価格の確認、仲介業者の査定価格を機構が確認の上、当方から売出価格等を通知します。なお、当方が通知した価格以外での売出により購入希望者を見つけていただいても、抵当権抹消に応じることができない場合があります。
※ 機構が債権回収会社に業務を委託する場合、売出価格の確認及び通知は債権回収会社が行います。「任意売却に関する申出書」提出後、債権回収会社への委託までに通常3か月程度を要します。委託成立後の任意売却に関する手続は、債権回収会社から仲介業者(仲介業者が未定の場合はお客さま)に連絡します。

4 媒介契約の締結、当方から売出価格等を通知した後に、お客さまと仲介業者との間で専任媒介契約又は専属専任媒介契約を速やかに締結していただきます。媒介契約締結後 10 営業日以内に、次の書類(省略)を当方に提出してください。

5 販売活動を行う際の留意点等 (1) 仲介業者は、販売活動を行う際、次の点にご留意願います。(省略) (2) 次のいずれかに該当する場合、任意売却を断念し競売手続に着手し、又はお客さまに仲介業者の変更を促す等の対応を取らせていただく場合があります。(省略)

6 「販売活動状況報告書」の提出、仲介業者は、購入希望者があらわれるまでの間は、毎月1回「販売活動状況報告書」を当方に提出してください。なお、売出価格の変更を希望する場合は、「販売活動状況報告書」の価格見直し理由等欄に、販売活動状況の詳細な理由及び状況説明を記入してください。

7 利害関係人との調整、仲介業者は、販売活動と並行して、抵当権等の抹消条件について、お客さまとともに利害関係人(差押債権者・後順位抵当権者等)に確認してください。なお、利害関係人の有無は必ず最新の登記事項証明書により確認してください。
<留意事項> (1) 利害関係人への配分額や控除費用について、内容によっては承諾できない場合がありますので、当方と事前に協議願います。※ 当方が控除を承諾できる諸費用としては、不動産仲介手数料、抹消登記費用、破産財団組入金などがあります。 (2) 任意売却に協力いただけない利害関係人が存在する場合があるので、購入希望者があらわれた段階で改めて協議する必要がある旨を、販売活動開始前に利害関係人に連絡してください。

8 購入希望、購入希望者があらわれたときは、仲介業者は、当方の売出価格の確認通知の有無に応じて、次の書類(省略)を当方に送付してください。なお、抵当権抹消の可否についての通知までには、1週間程度の期間をいただきます。

9 売買契約の締結、当方が抵当権抹消を承諾した後、仲介業者は、お客さまと購入希望者との間で売買契約を締結します。なお、当方の承諾前に契約を締結される場合は、特約条項で必ず当方の承諾を停止条件に付してください。※ 任意売却後に債務が残る場合、債務者及び連帯保証人(いずれも破産免責となっている方を除きます。)は、その残債務についての返済義務があります。

10 代金決済、仲介業者は、抵当権抹消関係書類作成の準備のため、遅くとも決済日の2週間(10 営業日)前までに「代金決済予定日等の報告書」を当方に送付してください。また、代金決済日当日は、売主及び買主ともに、売買契約書原本、重要事項説明書原本及び身分証明書(運転免許証、健康保険証、パスポート等)を持参してください。

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任意売却代金の分配

任意売却でも形式は一般的な不動産売買と変わらないため、売買契約書の約款に記載されている「買主の完全なる所有権を妨げる権利・義務を除去抹消しなければならない」という取り決めを実行するのが前提となります。

差押え、抵当権、先取特権、賃借権などの解除を、売買契約の締結までに合意を得て、決済と同時に解除してもらいます。

すべての債権者からこれらの権利を解除してもらうために、その大前提となるのが、各債権者の債権額の確定です。債権額は、元金、延滞金・利息で構成されます。

この債権額は、任意売却の申し出をした日ではなく、売買契約を締結した日でもなく、不動産取引が完了する決済日が前提となります。(延滞金、利息は期間により変動するため)

不動産の売却で得られた代金は、控除が認められた必要経費を除き、債権者へ弁済されます。競売の場合は、第一順位の債権者から全額回収していきますが、任意売却の場合、競売と同様にしてしまうと抵当権抹消の応諾が得られなくなるため、後順位債権者にも分配します。

この分配(抵当権抹消のハンコ代)は、第一順位の債権者が本来なら返済される金額から融通するものであるため、競売により回収できる金額を大きく下回ってしまう場合は承諾されない場合もございます。(融通しても競売での回収額よりも多くなるようにしなければならない)

売却代金から控除が認められやすい経費の主な内容は次の通りです。

1.後順位の抵当権抹消の応諾費用(ハンコ代)
2.仲介手数料
3.抵当権抹消登記費用
4.滞納している管理費・修繕積立金
5.滞納している税金
6.引越し費用(状況による)

1のハンコ代には明確な規定はございません。債権者(第一順位の債権者、応諾者など)により、また債権や不動産の状況などにより金額は変わります。

4のマンションの管理費・修繕積立金は、区分所有法(第7条)にて対象となるマンションに対して先取特権が認められているため、債権者も認めざる負えません。(法律で先に回収していいと決められている)

しかし、管理費等の支払い延滞利息(延滞損害金)は認められないケースもあり、この場合、買主側へ負担が継承されるため注意が必要となります。

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任意売却の流れ

不動産の売却にて、一般的な売却と任意売却の違いは、不動産の担保権者による抵当権抹消の応諾が必要であることです。

売主・所有者に借金があっても、売却する不動産に担保設定がなければ、一般的な売却となります。担保設定がされていても、担保の対象になっている借入金が全額返済できるなら、これも一般的な売却です。

任意売却は、売却する不動産に担保設定されている、その対象となる借入金の返済が売却代金でも不足する、そのため、債権者から抵当権抹消の応諾が必要になる。

売主が売りたくても債権者が承諾がでなければならないという関門があるため、任意売却の際には、債権者のことを把握しておく必要があります。

債権者は、銀行などの一般的な金融機関が代表的ですが、クレジット会社(信販)、貸金業(消費者金融)から一般企業、個人まで多種多様です。

一般的な企業や個人の場合、手続きや特徴がどうこうではなく、個別ごとの対応方法となります。近年増えている「住宅ローン破たん」の場合、住宅金融支援機構、もしくは、銀行のいずれかになるケースがほとんどです。

住宅金融支援機構では、旧公庫時代に「ゆとりローン」を大量に販売した結果、終身雇用の崩壊や景気低迷などから、多くの住宅ローン破綻者を生み、社会問題となりました。

返済が苦しくなって延滞が生じ、不動産を売却して債務の軽減を図る場合、金融支援機構(もしくはサービサー)へ任意売却申出書を作成して提出します。その後、売り出し価格の通知が届き、売却活動が開始となります。

この売り出し価格が「この金額から経費を除いた残額にて抵当権抹消に応諾する」の意味合いを持ちます。

一般的な金融機関の場合、返済の延滞が始まっても、保証会社(債権回収会社)からの代位弁済が行われないと任意売却を始められません。

任意売却での販売活動を開始したのち、定期的に債権者へ販売状況を報告することになります。その報告に際して、状況が悪い場合は値下げ交渉などを行います。

任意売却期間中、債権回収会社の対応は、期間を決めずに待ってくれる、一定期間だけ待ち競売申し立て、売却中から並行して競売申し立てのパターンに分かれます。

売却活動を通じて、買主が見つかった場合、購入内容を全債権者へ報告し、売却の承諾を得たのち、売買契約となります。

その後は、決済(代金の受領と借入金の返済など)に向けて準備をしてくことになります。

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2016年11月02日

任意売却の実務

売却代金をもって、債務の全額返済ができれば問題ございませんが、債権者に残債以下の返済でも抵当権の抹消に応じていただくという不自然な取引となるため、実務も特別な部分があります。

まず、勘違いしてはいけないのが、債権者は抵当権の抹消に応じるまでで、債務の完済となるわけではなく、売却後にも返済しきれなかった金額が残債として残ります。

債権者としては、1円でも多い返済をすることで抵当権抹消の応諾をしたいという意向があります。(残る返済額を少なく)

しかし、代金のすべてを返済に回すということは現実的には厳しくて、どこかしらの妥協点を探すことになります。

債権者として、売却代金から必要な部分は仕方ないので、それ以外をすべて返済してくださいとなります。

売却金額から控除できる費用は、仲介手数料、抵当権抹消費用、マンションの管理費等の滞納額、後順位債権者の応諾料(ハンコ代)、差押え解除費用などです。(債権者により判断は異なりますので、すべての債権者が認めるわけではありません)

また、引越し費用についても、引渡しをしなければ売買代金の受領ができないという現実的なところから、一部の債権者では認めてくれる場合もございます。ただし、債権者の好意的な背景もあることから、実際の費用相当となる金額までで、ネットなどで書かれている金額(例は100万円)は信用しない方が賢明です。

任意売却では、債務者と債権者の関係となりますが、もし、他の債権も含め、人物的な連帯保証人がいる債務がある場合、他の方へ迷惑が及ばないか慎重に確認する必要がございます。

ただし、法的には、家族であっても連帯保証人などになっていない場合、債務を引き継ぐ必要はございません。(ドラマで親の借金のためになどとありますが、法的には返済義務はありません)

任意売却の場合、競売とは違い、債権者との調整以外は通常の不動産売買となんら変わりがありません。買主側は、一般的な売却物件でも任意売却物件でも、同じような取り引き条件を希望されます。

しかし、債権者との返済金額調整において、売却費用として控除してもらえない場合、実際には対応できる余力がないとなります。

そのため、売買契約前(販売中から)、取り引き条件として、境界明示や実測、瑕疵担保責任、残置物処理、その他引渡し条件を伝えておく必要がございます。

このようなことから、任意売却物件の場合、一般的な売却物件よりも販売前に準備(協議や調整)を入念に行う必要がございます。

任意売却の相談をされた場合、不動産業者から、かなり突っ込んだ質問、触れたくない(業者は触れづらい)内容までも確認されることがございますが、スムーズな売却から円滑な取引までを行うためには、感情的にならずに対応することも重要なことになります。

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任意売却のタイミング

債務支払いの滞納から競売に至るまでの期間は、裁判所の混み具合、債務者や物件の状況、債権者の意向などにより案件ごとにまちまちです。

任意売却を実行するタイミングは、返済の延滞後、保証会社からの代位弁済(債権移行)、債権回収会社への移管した後に、債権者と協議を進めながら始め、競売が実行されるまでの期間となります。

競売の実務的な部分もありますが、返済の滞納から半年超の期間を売却に充てられ、決済・引渡しまでは長い場合、1年間程度の期間が見込めます。

任意売却にて販売中の間、行政機関からの差押えをされないことも含め、税金の支払いは続けておく必要があります。(法的にも)

すでに自己破産の相談を行っている場合、任意売却の状況を弁護士へ伝えて、自己破産申請後の破産管財人弁護士による換価(任意売却による現金化)とどちらが有利か判断してもらい、場合によっては自己破産手続きを保留にしてもらいます。

任意売却を開始後、販売中の間に準備しておきたいのが引越し先の手当てです。引越し先を賃貸物件とする場合、探す際には任意売却をする予定であることはお伝えしていただくことをお勧めします。(不動産会社は分かってしまいます)

任意売却は、一般的な売却物件と同じように販売されます。

任意売却物件に限らず、一般的な売却物件でも、売却を100%、絶対に成功するとは限りません。これはどんなに優秀な営業マンでも、どんなに知名度が高い不動産会社でも同じです。

しかし、任意売却物件よりも一般的な売却物件の方が売れやすいのも現実です。

この要因は、金銭的に困っている方が暮らす住宅は、室内の印象が悪い(汚れ、雑然、雰囲気など総合的に)ことが多いことによります。

任意売却は後ろ向きな理由なのかもしれませんが、新しい生活をしていくために残債務の金額を減らすためにも、売却に際して一般売却物件に負けないようにしていくことをお勧めします。

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任意売却の基礎知識

任意売却とは、所有者の自身の意思で売却することすべてが任意売却ですが、一般的な売却と区別し、慣用として、売却することによっても資金を借り入れた債権者にその債務全額を弁済できない物件の売却を指します。例)売却価格2,000万円、抵当権設定されている債務残高2,500万円など。

つまり、所有者本人の意思だけではなく抵当権などの権利者の合意も得て行われる不動産売買のことを一般的な売却と区別して、任意売却と呼ばれます。

【任意売却による債務者(所有者)の主なメリット】

1.市場価格に近い価格で売却ができることにより、競売での売却金額を上回ることが多く、その分だけ債務残高を減らすことができす。

2.売却代金から引越しなどの費用を控除できる可能性がある。

3.一般的な売却と同じような方法を取るため、家計の状況などを近隣に知られずに済む。

4.引き渡し時期(引越し)を相談することができる。

5.売却後の債務残高の返済方法について相談しやすい。

【競売による債務者(所有者)の主なデメリット】

1.市場価格に近い価格で売却できるのは一部の人気地域に限られ、市場価格を下回ることが多い。

2.引き渡し命令が容易になったことから、引っ越し代などの費用を負担してもらえる可能性が減った。

3.競売申し立て費用や遅延損害金などが債務残高に加算されます。(時間がかかる分だけ負担が増える)

4.裁判所(BITというサイト含む)より公告(公開)されることにより、近隣に競売不動産であることを知られてしまうこともある。

5.売却日は競売の日程により決まり、引越し日も落札から引き渡し命令などの事務的な日程で決められてしまう。

任意売却は、利害関係者が多く、関係者すべてと情報を正確に共有しなければ不動産取引は無事に完結できません。一部の消費者金融や個人債権者は、決済日が近づくと抵当権抹消拒否などをチラつかせて応諾費用(俗にハンコ代)を増額してくるなどの嫌がらせをすることもあります。

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2016年08月22日

居住面積(広さ)の水準が示されています

国が取りまとめた住生活基本計画では、居住面積の水準を示しております。

1.最低居住面積水準

単身者を25平米とし、2人以上の場合は、10平米×世帯人数+10平米(2人なら30平米、3人なら40平米、4人なら50平米)

2.誘導居住面積水準(都市圏)

単身者を40平米とし、2人以上の場合は、20平米×世帯人数+15平米(2人なら55平米、3人なら75平米、4人なら95平米)

3.誘導居住面積水準(一般)

単身者を55平米とし、2人以上の場合は、25平米×世帯人数+25平米(2人なら75平米、3人なら100平米、4人なら125平米)

注:世帯人数の計算にて10歳未満の者は減算、世帯人数が4人を超える場合は5%控除、単身の学生や短期居住の場合は除く。

弊社所在の千葉県柏市が、都市圏なのか一般なのか判断が難しいところですが、この計算式によれば、市場に供給されている住宅を見ると、3人までならマンションでも、4人以上なら戸建てがいいとなります。

ライフステージ毎に考えれば次のような感じでしょうか。(あくまでもモデル)

まずは、結婚したら60平米前後のマンション、子供1人までを想定すれば70平米前後のマンションからスタート。

10年が過ぎ、子供が2人となり長子10歳頃になったら戸建てへ住み替え。

さらに10年が過ぎ、子供が独立しはじめ、さらに5年前後経って夫婦二人に戻ったら、60〜70平米前後のマンションへ移る。

ライフステージごとに相性のよい住まいへ住み替えていく、このような流れがこれから一般的になってくることが予想されております。

しかし、既存住宅の取引市場が整備、近代化され、既存住宅が適切に維持されること、これが課題となっております。

この点を改善するための様々な施策が、今回の住生活基本計画となります。行政は本気です、業界も本気です、消費者のかたがついてこれるかどうか、生活文化が変わるかどうかが実現の肝となります。

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2016年08月15日

住生活基本法(平成28年)基本的な施策

5年に一度見直される住生活基本法、平成28年度から平成37年度までの計画が発表されました。概要をお知らせいたします。

目標1:結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

民間賃貸住宅を子育て世帯向けにリフォームすることを促進、子育て世帯等を公営住宅へ優先入居、公的賃貸住宅への入居支援、子育て世帯等が必要とする良質で魅力的な既存住宅の流通促進により持ち家取得支援、世代間で助け合いながら子どもを育てる三世代同居・近居の促進、子育て施設の立地誘導による地域ぐるみの子育て環境を整備。

目標2:高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現

住宅のバリアフリー化やヒートショック対策の推進など高齢者の身体機能などを考慮した住まいのガイドライン策定、サービス付き高齢者向け住宅等の供給促進、リバースモーゲージなど高齢者の住生活資金の確保、高齢者の生活や住宅に対しての相談体制の充実。

目標3:住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

空き家の活用を促進するなど住宅セーフティネット機能強化、居住支援協議会の設置や活動の支援、公営住宅・公的賃貸住宅の適切な供給。高齢者世帯・子育て世帯等の支援に資する施設等の地域拠点形成。

目標4:住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

既存住宅が資産となる「新たな住宅循環システム」の構築をするため、インスペクション・住宅瑕疵保険等を活用した品質確保、人材育成や技術活用による検査の質の向上、住宅履歴や性能の情報提供の充実、リフォームなど既存住宅の魅力向上による購入者層の誘導、既存住宅の価値向上を反映した評価システムの普及定着、資産として承継できる質の高い新築住宅の供給、住宅を担保とした住宅金融の整備。

目標5:建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新

耐震性を充たさない住宅の建替え促進、耐震化・耐久性・省エネなどの向上と維持管理の促進、健康増進・魅力あるデザインなどによる投資意欲の刺激策促進、密集市街地における安全確保のための建替えやリフォーム促進、リフォームに関する相談体制や事業者登録制度の充実、マンションに関して適切な維持管理・建替え・改修の促進。

目標6:急増する空き家の活用・除却の推進

空き家増加が抑制される新たな住宅循環システムの構築、空き家を活用した地方移住・二地域居住の促進、伝統的な日本家屋の再生や多用途活用、多様な賃貸借の形態を活用した既存住宅の活用、空き家の活用や売却・賃貸に関する相談体制や情報管理の充実、悪影響を及ぼす空き家の解体撤去を促進。

目標7:強い経済の実現に貢献する住生活産業の成長

地域材を用いた木造住宅の供給促進、伝統技術の承継と発展、住宅ストックビジネスの活性化、幅広い世帯のニーズに応える住生活関連ビジネスの創出と拡大。

目標8:住宅地の魅力の維持・向上

コンパクトシティなど居住者の利便性や防犯性向上、住宅団地の再生促進と地域コミュニティ拠点形成、建築協定等を活用した良好な景観の形成、マンションのコミュニティ活動を推進、密集市街地の改善整備、ハザードマップの積極的な情報提供。

つづく

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2016年08月14日

住生活基本法(平成28年)その1

5年に一度見直される住生活基本法、平成28年度から平成37年度までの計画が発表されました。概要をお知らせいたします。

1. 住生活をめぐる現状と今後10年の課題、それらに対応するための施策の基本的な方針(一部略)

1)人口減少と少子高齢化

総人口は平成22年をピークに減少局面に入り、さらに、平成25年には高齢者の割合が25%を超え、世界に例のない高齢社会に突入した。少子化による若年人口、生産年齢人口の減少と団塊世代の高齢化に伴う高齢人口の増加が進み、平成37年には30%を超える見込み。

2)地方圏の人口減少と継続増大する大都市圏への人口流出

地方圏では高齢化がさらに進み、他方、東京圏における転入超過は約11万人。長期的にみると2050年に人口が増加する地点の割合は全国の約2%は主に大都市圏、その一方、居住地域の6割以上が、人口が半分以下になる見込み。

3)大都市圏における後期高齢者の急増

大都市圏では後期高齢者の大幅な増加に直面する見込みであり、医療・介護・福祉需要の増加への対応が喫緊の課題。

4)生活保護受給世帯の状況

生活保護受給世帯は、平成27年には約162万世帯に増加。特に、高齢化の進展による経済的自立が容易ではない高齢者世帯が増加している。

5)世帯数の減少により空き家が増加

住宅の戸数に大きな影響を与える世帯数も、平成31年をピークにし減少局面へ向かう見通し。平成25年に約820万戸あった空き家が、平成35年には約1,400万戸へと、特に問題となる空き家が約500万戸となる見込み。

6)地域のコミュニティが希薄化しているなど居住環境の質が低下

高齢者や子どもを地域全体で見守る機能の低下や災害に対する脆弱性が増大するおそれ。公共サービスの維持も困難となり、居住者の日常生活の利便性も低下。

7)リフォーム・既存住宅流通等の住宅ストック活用型市場への転換の遅れ

住宅ストック数は充足。空き家問題が深刻化する中で、既存住宅活用型市場への転換が求められてきた。住宅リフォーム、既存住宅取引はともに伸び悩んでおり、新築住宅市場からの転換が遅れている。

8)マンションの老朽化・空き家の増加により、防災・治安・衛生面での課題が顕在化するおそれ

マンションのストック数は1割以上を占めるようになった。旧耐震基準時代のストックも増大し、居住者の高齢化が進展。多数の区分所有者の合意形成というマンション特有の難しさに加え、管理組合の運営力低下などにより適正な管理が困難になってきている。管理不全による機能停止、設備の劣化などの状況に陥るとともに、防災・治安・衛生面での課題が顕在化する恐れがある。

つづく

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インスペクションから見た不動産の行く末


不動産そのもの価値(評価、価格)に売主の利益や販売経費が上乗せされる新築住宅より、中古住宅が安いというのは当然である。

そこにインスペクションや瑕疵担保保険などによる品質の保証と維持が保たれ、住宅履歴登録、コールセンターなどの点検やサポートの制度が利用されることにより、新築の優位性があった点にてその差が縮まること。

それが、日本経済というマクロ、生活者の家計というミクロの両面から経済的にも重要になる。

お手本は米国の不動産取引市場、中古住宅となっても資産価値が維持されていく(値上がりも)ことにより、市場も拡大し活性化している。さらに、不動産市場以外にも好影響を及ぼす。

今まで、買主はより安くという考え方が基本であったが、今後は、高くても資産価値があるもの、価値が維持されていくものへと変わっていくことになる。

逆に、土地も建物も、資産価値がないもの、維持されづらいものは、安くても見向きもされない、という時代になっていくことにもなる。

これから購入する方は「資産価値がある」「資産価値が維持される」不動産を、簡単明瞭に言えば「立地がいい」不動産を選ばれることをお勧めします。

今、不動産を所有している方は、その不動産は価値があるのか、今後も維持されていくのかを見極めること。

株で例えれば、これから下落していくことが分かっていれば、早期に売却して、他の株に買い替えないと、損失が大きくなるのと同じでしょうか。

また、これからの社会、自然現象も含め、10年後、20年後にどのような状況になっているのか、まったくわかりません。このことから、不動産に高額な資金を投入するのはリスクが高くなります。

買うなら、立地がよい地域で、予算を抑えて購入する。場合によっては、購入しないという判断もありえます。

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2016年06月27日

買うなら今すぐ、売るなら慌てない

梅雨も中休みとなったのか、昨日今日とさわやかな青空が広がっております。うっとうしい梅雨が明ければ、いよいよ夏本番がやってまいります。今年の夏は、社会でも、スポーツでもにぎやかになりそうです。

さて、本日は、これからの不動産市場について、お知らせいたします。

まず、先日お知らせしました参議院選挙からの政局と、梅雨から夏休みまで季節要因により、しばらくは低調に推移すると思われます。

さらに、例年よりも酷暑が予想されること、さらにさらに、英国のEU離脱ショックによる株安(それを連想する円安)からの景気後退感によって、不動産の購入マインドは落ちております。

このことから、7月から8月前半までは、慌てて売却に進むと、価格が低くなる方向の可能性が高くなります。

逆に購入側の場合、この落ち込んでいるタイミングで購入することがベストのタイミングとなります。

ここまでが短期的な様相で、長期的な動きを考えてみた場合、基本的なスタンスは、慌てて買わなくても大丈夫、となります。

長期的には右下がり(緩やかな下落基調の継続)の動向になるのは、次の要因が積み重なっていくためです。

1. 2018年に黒田日銀総裁(安倍自民党総裁)の任期満了
金融緩和政策の転換により国債の価格下落と長期金利の上昇、金利上昇は不動産価格の下落要素となります。

2. 世帯数、人口減少と止まらぬ新築着工
現時点でも空き家の増加が問題となるくらいの家余り状態です。それが、さらに進んでいく、潜在的な在庫が溜まるわけですが、需給関係は買い手市場(売り手は弱い)へと進みます。

3. 英国EU離脱ショック
リーマンショックの影響が不動産市場から払しょくされるまで約2年程度の期間を要しました。今回のEU離脱問題は、今後も長期的に続くことから、立ち直るまで長い時間を要すると思われます。

4. 円高による外国資本の購買力低下
一時期、中国の爆買いが不動産市場でも席巻していました。これも不動産市場の上昇要因となりましたが、円高、中国の資本流出規制などにより、購買力が低下します。これにより購入側のパワーが低下します。

参考サイト(不動産ジャパン、マインドが示す不動産市場の動向)http://www.fudousan.or.jp/market/1603/03_01.html

短期的にはリオ五輪、長期的には東京五輪と、どちらも五輪が節目になりそうな気配となって参りました。

これからの2〜3ヶ月、ラニーニャ現象による酷暑が予想されております。毎年の暑さ厳しき折、さらに厳しくなります。みな様のご健康をお祈り申し上げます。

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2016年06月25日

インスペクション実施が必須化の方向へ

インスペクションが不動産売買の常識になっていくことで、取引がどのように変わっていくのか。国土交通省土地・建設産業局・不動産業課の本間優子課長補佐が、その未来像を朝日新聞の広告記事に寄稿しました。

記事の内容を要約しますと、

国土交通省では2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を公表し、望ましい検査項目を示しました。

不動産仲介業者がインスペクションを活用し始めているが、まだまだ十分ではない。売主、買主がインスペクションそのものを知らないということも大きい。

宅建業法の改正により、仲介業者は、インスペクションあっせんの可否、インスペクション実施の有無とその結果を報告することが義務付けられます。この法改正により活用せざる負えなく、また、消費者にも浸透していくことになる。

インスペクションの効能は、住宅の質と価格が見合っているのか、引き渡し後の不具合について売主、買主ともに負担やトラブルが減る。売る側から見れば、今まで築年数で一律に判断されていたものが、住宅の品質に応じた評価となることで利益を失わないで済む。

インスペクションは説明や報告の義務までで実施は義務付けられない。費用は5万円前後だが、それ以上に高く売れればメリットは大きい。

インスペクションとともに瑕疵保険への加入が進むと、売主、買主双方の安心がさらに万全となる。

これからは、個人もインスペクションに興味を持ち、自分の家の質について意識することが必要になる。その結果、住生活環境が整備され、良質な住宅が買いやすくなる。

以上となります。

宅建業法改正内容(抜粋)

1. 営業保証金の還付対象から宅建業者を外す。(宅建業者はプロなんだからリスクを負いなさい)

2. インスペクション検査業者のあっせんに関する事項。(消費者にインスペクションを勧めなさい)

3. 宅建業者は、購入の申し込みを受けたら遅滞なく売主へ報告しなければならない。(大手業者の囲い込み禁止を法規的に明文化)

4. 重要事項説明時に、インスペクション実施の有無と内容を報告しなさい。建築図書、点検記録などの保存状況を報告しなさい。(実質的には、インスペクションと住宅履歴登録を必須化へ)

5. 売買契約時に建物の主要な構造部の状況について確認しあいなさい。(実質的にはインスペクションを実施せざる負えない状況に)

6. 業界団体、保証協会の業務について(研修をより徹底しなさい)

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2016年06月22日

選挙モードは閑散モード

本日は、現在の不動産市場について、お知らせいたします。

千葉県に暮らす方には直接の関係がございませんが、東京都知事が辞職し、7月末に知事選が予定されております。また、7月10日は参議院選挙も控えており、注目される選挙が7月に立て続けに実施されることになります。

選挙戦になると、新聞やTVなどにて、日本の社会や経済が抱える問題が取り上げられることが多くなります。

経済格差、老後不安(90歳でも将来不安)、大変な子育て事情、ブラック企業問題、治安の悪化などなど。

社会問題を解決するのが政治の役割ですから、これらのことが報道されるのは当然の流れですが、毎日のように聞かされると、漠然とした将来不安が意識されます。

将来に不安があれば、高額な買い物(特に住宅)をすることに、ためらいが生じてしまう心理も自然なことです。

さらに、毎年7月は閑散期に入ります。梅雨のジメジメした天候、梅雨明けがあれば暑さ(特に今年は酷暑予想)が動きを鈍くし、夏休みを控えた行楽モードのため、住まい探しに身が入りません。

選挙と閑散期シーズンの二重の重しにより、7月の不動産市場は鈍くなることが予想されます。(逆に購入するなら絶好のタイミング)

8月に入り、お盆も明けますと、選挙も落ち着き、気候にも慣れて、夏休みも終わりに近づくことから、不動産市場にも動きが戻ってきます。

オリンピックで日本選手が活躍して盛り上がると高揚して、さらに動きが活況となります。

売却をお考えの方におかれましては、急ぎの事情がない限り、7月は準備に費やし、8月に入ってから売却を始める、というスケジュールがお勧めです。

なお、8月に入ってからでは、出遅れて、取りこぼしもありますので、売却の実行は別としても、備えておくことをお勧めします。

  今週の注目記事

1. 日本の住宅問題は20年前から進歩していない
http://www.dhbr.net/articles/-/4157

2. AIで中古住宅査定、正確に 国交省がデータ公開
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO03804340Z10C16A6NN1000/?n_cid=NMAIL001

3. 査定面談の際、他社はほとんど説明しません
(業者に不利益な説明は避けたい、知らぬままいてほしい)
http://xn--u9jthzb768p48ej1ag5zuz0d.com/contract2.html

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2016年06月19日

不利益を被らない売却依頼2

Aさん(購入希望者)GW前に気に入った物件が見つかりました。早速、購入の申し込み(4/25)をしましたところ、契約前に住宅ローンの事前審査が必要とのことで、その手配(4/26)を行いました。

Aさんは、GW中の契約になることはありそうなのかを、業者TR(超大手)の担当者(以下TR氏)に確認したところ、5/1-5/5までは担当者自身がGW休みになること、4/30までに契約するには、契約準備などで自身が大変なこと(残業や休日出勤)から、GW中(GW前)の契約にはありません、との回答。

Aさんは購入の申し込み時に、担当者に、早めに契約しなくてもその間になにか横やりが入ったりしないか確認しました。担当者から「それは絶対大丈夫ですから、安心してください」との回答を得て、Aさんは、GW前に事前審査まで終わっていれば大丈夫と判断しました。

そして、事前審査の承認が下り(4/28)、GW明けに契約かと思っていた矢先、TR氏より「4/30までに契約してくれないと困る」との連絡。

Aさんは、話が違うでしょ、4/25の際に言ってくれていればまだしも、前日に急に言われても、予定を組んでいるし、手付金の準備などできないと回答。

TR氏の事情は、本人なり営業所なりの事情により「4月中に契約(成績)」が必要、結果的に、契約が壊れてもいいから、4月に入るかどうか追い込む、ということでしょう。

Aさんは、消費者のことをまったく考えず、TR氏(会社)の成績至上主義に嫌気がさし、この物件を買うことを止めました。

その後、1ヶ月を経過しましたが、その物件は現在も販売中です。値引きなしの満額で売れるはずだったのですが、その機会を売主は逃してしまいました。

TR氏側の成績至上主義により、売主、購入希望者、お二方に被害を与え、極端にいえば、人生を左右してしまったことになります。

これから売却する際に、このような被害に遭わないようにするためには、「一般媒介」にて依頼することが大事になります。

自身が損失を被ってもいいので、好きなように利益をあげていいです、ということであれば、専任媒介でも支障ございません。(特に大手の場合)

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不利益を被らない売却依頼1

不動産の流通市場(中古戸建て、中古マンション)では、各不動産業者が、売主側になった際には情報を登録し、買主側になった際は情報を検索閲覧して、お客様へ紹介します。

現在、ある不動産業者より、松戸市にて、戸建てとマンションがそれぞれ1件登録されております。

まず、販売確認を電話ですると、とても不愛想(怖いくらい)で、この業者と取引はしたくないなという印象を受けます。

また、登録されている資料を見ると、下の備考に次のようなことが書かれております。

「契約の際の調査、資料取り揃え、書類作成は、買主側でやってくれ」と。

通常、不動産に関しては、売主側でないとわからないこと、売主からの委託がないと調べられない、資料の取り揃えができない点もあり、売主側で対応することが一般的です。

逆に、買主側は住宅ローンの手続きなど、買主側でないとできないことに対応し、これによって、お互いに業務を分担して、取引を行います。

この物件の情報を得た買主側の不動産業者は、「電話の印象が悪い、不快になり、トラブルの要因にもなるから取引したくないな」「どうして売主側の業務までこっちでやらないといけないんだ」というような心境になります。

この結果、よほど条件がピッタリのお客様ではない限り、不動産業者は、この物件をご紹介することはなくなります。

そして、なかなか売却されることなく、いつまでも販売が続くことになります。

現在販売中の戸建ては販売されてから間もなく大幅な値下げがありました。マンションの方は半年が経過し、価格を1割程度下げてもまだ売却できていません。その間に、同じマンションで、さらに高い住戸が売却されていました。

このような不動産業者に依頼をしてしまって、売主様がかわいそうですが、ご自身でその業者を選定したのでしょうから致し方ありません。

このように不動産業者の選定がいかに大事か、他の不動産業者への対応をいかに良くするか、(ここはソニー不動産が上手)、一般媒介にして、選定ミスのリスクを回避する、ということが大切なポイントになります。

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2016年05月07日

中古住宅の取引には瑕疵保険が欠かせません

GWに入る直前の4月28日、社会的にはひっそりと、しかし、不動産仲介業界では久々の革新的といえる改正案が衆議院本会議で可決されました。

その法律は不動産業界の憲法というべき「宅地建物取引業法」で、改正された内容の目玉は「インスペクション(建物診断・検査)に関する説明の義務化」です。昨年の宅建資格の名称変更などという実体のない改正とは比較になりません。

この改正案ができた背景には「空き家問題」をはじめ、日本のゆがんだ住宅事情や不動産流通(業界)を改善していこうというものです。(両手仲介問題やエージェント的な部分は先送りとなりました)

住宅のインスペクション(建物診断・検査)は、年々普及してきましたが、洞察力・先見性がある民の方が先行してしまったため、今回の法改正では「既存住宅売買の瑕疵(かし)保険」に伴う検査・点検を「インスペクション」と位置付けるようになります。

従来からのインスペクションは、瑕疵保険の加入可否を判断する検査よりも先を行っていた(より深く、幅広く)ため、瑕疵保険にも対応が可能になるケースが多く、既存のインスペクションにも支障が出ません。

瑕疵保険の可否を判断するまでのインスペクションとするか、さらに付加をつけた従来からのインスペクションとするか、この判断は、取引をされる方と説明をする担当者により変わってくると思われます。

既存住宅売買の瑕疵保険は、平成22年から始まっていました。この保険でカバーするのは「構造躯体」と「雨水の進入(雨漏り)防止」に関する部分です。さらにオプションとして給排水の設備も対象とすることもできることがあります。

この保険の役割は、売買時に発見できなかった不具合(雨漏りや傾きなど)があった場合、保険金が支払われ、購入者の被害を軽減するとともに、売主が負うべき瑕疵担保責任の負担を軽減するものです。

つまり、瑕疵保険は、検査と保証がいっぱいとなった制度で、中古住宅(既存住宅)の売買には欠かせない安心の制度です。

新築住宅の販売や建築の場合、売主が業者であるため保険の加入などが義務化されていますが、中古住宅売買の場合、一般消費者であることが多く、本来は義務までしたいところですが、業者からの説明までを義務とし、実施をするかどうかは任意としました。

しかし、任意だからと避けてしまうと、瑕疵担保責任の負担で売主が、資産価値の減少(費用負担)などで買主が損失を被るリスクが高まり、さらに、国民の資産を減少させ、住宅事情、環境問題など、さまざまな問題の要因となってしまいます。

取引される方にも、社会的にも、経済的にも、瑕疵保険制度とインスペクションの普及が大きく貢献することになると思います。これから購入する方、売却する方、ともにこの制度を利用することを強くお勧めします。

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2016年04月24日

資産価値から考えた購入

少子高齢化、人口減少が社会問題となり、それに伴って空き家の増加が問題となってきました。これから家を買う方にとって、これらの社会問題について理解を深めて判断することがとても重要なことになります。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2030年の日本の人口は1億1660万人と予測され、現在よりも1000万人、率にして9%も減少します。

東京都23区の人口が約900万人と言われますから、あと15年も経たずに東京都23区の人口以上の人が日本からいなくなってしまいます。さらに、この減少人数は生産年齢人口でもあることから、働き手がいなくなる、家を買う人がいなくなる、といっても過言ではありません。

平成25年度総務省「住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空家数は820万戸、そのうち賃貸用を含めマンションが多くを占めております。そのマンションでは、世帯主の高齢化も進み、空き家問題をより深刻化させています。

マンション空き家問題の行き先は管理不全によるマンションのスラム化です。鉄筋コンクリート造のマンション寿命は68年と言われていますが、これは適切な維持管理がされていることが前提です。

マンションの世帯主が高齢化し、さらに空き家が増える(所有者が若くても住んでいない家には出費を惜しむ)と、管理費等の未納問題が顕在化し、さらに、死ぬまで持てばいいという考えから、大規模修繕がままならず、最悪、マンションがスラム化するということになります。

もし、マンションがスラム化したら、資産価値はゼロどころではなく、マイナスの負債というところまで行きます。この悪いモデルが、リゾートマンションです。いわゆる「ババ抜きのババ」です。

空き家が増えるということは、買い主側にとって、価格の低下となり、選択肢も増えて、一見「お得に見える」物件も増えるということです。しかし、お得かどうかだけで判断してはいけません。

なぜ安いのか、マイナス材料はどのようなものがあるのか(マイナス材料がない、という物件もない)、周辺相場と比べての相対的な評価と、物件そのものをみた絶対的な評価により、価格の理由を探り、判断することが大切です。

資産となる物件なのか、負債となる恐れがある物件なのか、これを特に大きく左右するのは「立地」です。これからの人口減時代でも人が集まる地域なのかどうかを見極めること。

そして、その地域の中で、今後も選ばれる要素を持っているのかどうか、ここを見て判断されることをお勧めします。価格面だけに左右されてはなりません。

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不動産取引はエージェント選びが大切

不動産業者による、物件の情報量、告知力に大きな差はありません。

不動産業者によって保有している物件情報量が違うと思い、情報を求めて何社にも問い合わせをする、声をかける、資料請求する方が意外と多くいらっしゃいます。

不動産業者向けの不動産情報システム「レインズ」をご存知でしょうか。

レインズは趣旨を現した英語表記の略ですが、和訳すると、不動産(Real Estate)、情報(Information)、流通(Network)、仕組み(System)となり、文字通り、不動産の情報が駆け巡る仕組みで、不動産情報の標準化、共有化を目的に国土交通省が作り上げたシステムです。

宅建業法でも、専任(専属)で売却の依頼を受けた際には、このレインズに登録することを義務付けており、情報を秘匿することを強く禁じております。(この脱法行為を行った疑いで騒がれたのが「囲い込み問題」です)

一般媒介でも実質的にはレインズ登録されることから、ほとんどの不動産情報は不動産業者間で共有され、多くの不動産業者を回っても、同じ物件情報が出てくるとなります。唯一の例外が、不動産業者自らが売主となって売却するケースで、新築マンションが典型的な例です。

ここで問題となるのが、物件情報に気を取られて「事業者」「担当者(エージェント)」の選定をおろそかにすることです。

不動産業者が売主でなければ、同じ物件であれば、不動産業者による不動産の違いはない。違いが生じるのは、事業者から提供される「サービス(付加価値)」、担当者のスキルや対応力となります。

住宅ローンを含めた資金計画、不動産売買の手続き、物件選定のアドバイスなど、一般の方では難しい専門分野に対して、どこに、だれに任せるか、これがとても大切なことになります。

売却の場合でも同様で、売却する不動産そのものが、不動産業者や担当者によって変わるものではありません。

売却するに際して、どのようなサービス(付加価値)を提供するのか、売却戦略のアドバイスから不動産取引の遂行までの対応力で、事業者や担当者を選ぶことが大切なことになります。

大手仲介会社1社の告知力は高いものがありますが、大きな不動産市場から見れば小さなものです。情報の囲い込みをせずにレインズで公開するという1点のみで躍進した「ソニー不動産」のように、情報を公開することにより好条件での売却も可能です。

安心して不動産取引ができるための具体的なサービス(付加価値)があるかどうか、これを判断材料として不動産業者を選ぶことが成功の秘訣です。

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