2016年02月28日

不動産営業マンの資質

旭化成不動産情報ネットワーク、不動産競売流通協会、相続アドバイザー協議会などでお見受けする皆さま、さらに、個人としてメディアにも取り上げられているお歴々の方々を拝見すると、スキルの高さを感じることが多く、同業ながら、嫉妬を越えて感心するばかりです。

不動産業界に限らず、営業マンとして求められるスキル、資質はどのようなものがあるのでしょうか。達人たちを観察して感じたことを整理してみます。

まず、性格が明るくて前向きです。内面ではわかりませんが、表立っているときは、笑顔、笑顔で、さらに、その笑顔が素晴らしい。威厳を出そうと苦み走る、不愛想な表情を見せる方は皆無です。

不安なこと、心配なこと、腹立たしいこと、嫌な思いなどをされているのかもしれませんが、おくびにも出さない。

さらに、機転が利く(なのでお話しがおもしろい)、論理的である(すっきりする)という頭の良さを感じます。瞬時に現状(相手)を理解し、適切な対応を判断し、即座に行動されています。多くの人を見た結果、不動産営業に限れば学歴ではありません。

この他にも、早起き(長時間労働ではなく早起き)、相手の立場に立って親身に対応する、日常から勉強熱心、目標のためにたゆまぬ努力をする、俗っぽく言えば欲張り、いい意味での欲張りな方が多いように思います。

これだけの方々ですから、顔が広く、人も集まり、その結果、情報も集まってくる。好循環で結果が自然と残っていくことになります。(さらに、鼻が利くというか選別がうまい)

不動産営業は派手なイメージがありますが、お客様とご一緒にいる時間は仕事のうちの1割にも満たず、それ以外の時間が大半を占めます。

お客様との営業時間(例えれば試合)以外に準備(練習)にどれだけの工夫と労力をかけているか。準備をさぼる人(昔ならパチンコ屋に入り浸る、クルマで昼寝など)に一流の方は少ない。

スポーツの世界で活躍される方が人一倍練習されるのと同じように、営業でご活躍される皆さまに共通しているのが、下準備を徹底的にされています。

お客様が不動産取引で失敗しないためには、担当者の見極めが必要になります。どれだけの準備をしてきているか、レスポンスが早いか、この辺りを見ると良し悪しが分かるかもしれません。

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2016年02月27日

初めての不動産投資は「オーナーチェンジ」がお勧め

賃貸中の不動産を賃貸契約を継続したままにして売買すること。所有者(オーナー)だけが代わることから「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことは少なく、逆に、分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と区別するためにオーナーチェンジと呼びます。

オーナーチェンジの売買は、賃借人からの賃料を受け取る権利を得ますが、それと同時に賃貸に生じる義務も引き継ぎます。(例:設備修復の負担、敷金返還義務など)

なお、自己居住用の分譲マンションでも、オーナーチェンジとして購入する場合、投資中であることから通常の住宅ローンは使えません。アパートローンなど金利がやや高いものを利用することになります。

このオーナーチェンジ物件の最大のメリットは金銭的なリスクが小さいことにあります。

まず、購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。(その後の家賃滞納リスクはあるが入居者の属性や賃貸歴から推測はしやすい)

そして、最大のメリットと言えるのが、実需(自己居住用)とオーナーチェンジ物件の評価額の違いです。通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。

これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

もし、賃借人が退去した場合、再投資してもいいし、売却してキャピタルゲイン(評価差による譲渡益)を得てもいい。

そんなオーナーチェンジ物件でも、良い面があれば必ずデメリットもあります。それは、賃貸中のため内装状態がわからないということです。(競売物件と同じ)

賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

”投資”ですからメリットもあればデメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。

それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

現に、この手法で上場までいった会社もありますし、私もお金があればやりたいくらいです。(現実に実行していますが1件2件とちまちまです)

不動産に関連する書籍はすべて目を通そう、という気持ちだけはあるのですが、不動産投資の書籍が次から次へと出てくるため、資金面が追い付かずに一部の書籍にしか目を通せておりません。

書籍ごとにいろいろな手法やノウハウ、取り組み方などが紹介されております。その中で、一番ご自身に合ったやり方でよいと思います。その中で、私なら「オーナーチェンジ物件」です。あと、初心者にはお勧めです。

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任意売却成功の秘訣は早期からの行動

不動産の任意売却(住宅ローンなどの債務処理と返済見直し)が成功するかしないかの秘訣は、なるべく早く相談する、ということに尽きるかもしれません。

住宅ローンの延滞が始まり、競売手続きを経て、不動産の明け渡しとなるまで、かなりの長期間になります。

そのうち、任意売却が可能なのは理屈上は競売の開札時期までかもしれませんが、現実的には、期間入札の手続きが始まるとかなり厳しく、また、競売手続きそのものが始まると金融機関側が受けてくれないこともあります。

極論で言えば、延滞が始まる前とか、延滞が始まってしまった直後(督促状が届いたら)に、任意売却の相談をしていただくとよいかもしれません。

始めは「一般物件」として、普通の方と同じように「売却査定」の依頼をしてみる。その査定金額が「住宅ローンの残債金額(売約経費も)」を超えていれば、任意売却ではなく、通常売却になります。

動機が「住宅ローンの延滞」や「支払いが苦しい」ということであっても、売却して完済できるなら、それはもう、普通の売却と同じです。

もし、売却できたとしても住宅ローンなどの返済が完了しない場合、そして、それでも売却・返済をしたい、返済計画を見直したい、ということであれば、任意売却へと進みます。

ここまで用意周到に任意売却をするという方も少ないと思われます。

通常は、督促状が何度か届き、さらに、電話などでの催促を受けて、それでも事態が良い方向に進まず、債権者が諦めて(一定の期間でマニュアル的に)、回収専門の子会社やサービサーなどへ債権を移管した後から、債権者も債務者も動き出します。

回収担当業者は、催促は継続しても、粛々と回収手続き、すなわち、競売の手続きもスタートさせます。競売手続きに伴う調査だなんだと裁判所側から現地に係員が来たりして「配当要求公告(裁判所からの情報公開)」が行われます。

この情報公開が行われると、待っていましたとばかりに「任意売却専門業者」がドバっと押し寄せて、売却活動の依頼を受けようと猛烈なセールスが始まります。道を聞くふりして「あ、あなたですか」などという芝居をすることも。

専門業者がたくさん来るのですから、ここからでも間に合わないことはないのでしょうが、やはり、時間は少ない。初期のころから見れば、半年近くの遅れが生じ、その分だけ、良い条件の買主が見つかりづらくなり、それだけ債務が多く残り、引越しも慌ただしくなったりします。

早期に相談へと動いたとしても、相手を間違える(弁護士や金融機関など)と逆効果になることもありますので要注意です。

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入札価格を決めるまでに大事なこと

より安く、より良い物を買いたい。不動産に限らず、買主という立場に立てば、一般人も法人も同じ思いを抱く。自宅用、投資用、いずれでも、競売不動産は、もしかしたら、その望みを叶えてくれるかもしれません。

競売不動産に対して抱く印象は、極端に分かれます。「とても怪しい、一切関わりたくない」と極端に嫌悪感を持って避けるか、「ものすごく安く買えるはずだ」と、やはり極端に良い方向に考えすぎるか。

以前は、競売までに至る経緯、裁判所という馴染みのない取り扱い機関、占有屋とまで呼ばれる怪しい人たち、これらの印象から、極端な考えに分かれ、確かに、そういう側面もございました。

しかし、任意売却なども増え金銭的な事情で売却されることが表になることも増え、裁判所も身近になり、法整備などにより占有屋も少なくなってきて、今までの印象とは変わってきました。

その代わりに、昔ほど安くはなくなりました。一般物件と同じまでとは行きませんが、そこそこの金額(落札)になってきています。

競売不動産の落札者は転売目的の不動産業者が多く占めており、明け渡しや修繕などの経費は同じでも、一般の方なら、転売利益や販売費用分だけは安く買えるということになります。

例えてみれば、生産者からの直接購入、問屋なしで中間マージンなし、という商品を買うという感じでしょうか。

業者の落札価格は、(一般市場での価格)−(転売利益)−(販売諸経費)−(修繕費用)−(明け渡し費用)で試算された金額となります。

この落札価格に少し加えた金額(同じ金額なら落札できる可能性が減る)と、転売利益と販売諸経費との差額分だけが、市場価格よりも安く買えたということになります。

なお、競売不動産の購入にも諸経費はかかりますが、一般物件でも諸経費が必要になることから、そこでの損得はないと考えられます。

競売不動産と一般物件を比べてなにが違うかと言えば、明け渡し(引き渡し)と瑕疵担保責任の部分です。これがあるから安くなる、これさえクリアできれば安く買えるということです。

そして、落札できるかどうかの肝は、業者の落札価格が読み切れるかどうか(相手の動向を読めるか)であり、それには「一般市場での価格」を見極められるかです。

3点セットに記載されている売却基準価格や不動産評価額から考えるのではなく、市場での価格が重要になります。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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2016年02月26日

値下がり時代にあえて購入するなら

2015年の国勢調査で日本の総人口は1.27億人、調査開始以来初めて人口減少(約100万人)が記録されました。

少子高齢化が言われ、婚活だ、妊活だと騒がれ、結婚して子供を産むことが正義であり、結婚しない、子供を産まないことがダメな人のような風潮もあります。

素敵な相手に恵まれ、経済的にも状況的にも結婚に支障がない、子宝にも恵まれれば、それはそれでいい。しかし、相手がいない、子供ができないなら、それはそれでいいのではないでしょうか。

住宅も結婚に例えられることが多く、素敵な住まいに巡り合い、経済的にも状況的にも購入に支障がないなら、購入すればいい。しかし、思うような住まいがない、経済的や状況的にも懸念があるなら、ムリに購入することはありません。

結婚と違い、住宅購入はお金で表すことができ、損することは皆が嫌い、得することは皆が喜ぶことから、買った方がいいか(得か)、買わない方がいいか、と、論戦になります。

もう30年も前になったバブル期(初期)であれば、適切な時期に売ることと理性が働く前提で、お金で考えれば買うべきだったのでしょう。

しかし、バブル崩壊によって悲惨な状態になった多くの人を見れば、買うべきだったかどうかは結局のところわかりません。

買った方がいいか、借りた方がいいか、というお題目なら、本人の経済的な事情などで「買わない方がいい」ということはあると思いますが、購入に支障がない前提で「お好きな方でいい」というのが正解になる。

購入正義派の方が仰るお話しで多いのが、「家賃はムダ」「返済が終われば負担なし」「老後に安心(住む家がある)」「金利が低い、税制有利」など。

しかし、空き家が増大し(さらに供給はあるが人口は減るので増加傾向が続く)、景気低迷で市場は弱く、移民なども考えづらい状況では、不動産価格が下がることが予想されます。

10年間で1,000万円下がれば年100万円のお金を払っているのと同じ。持ち家ならさらに固定資産税や修繕費なども必要になり、これを加えた金額を月割にすれば、それは家賃と同じことです。

返済が終わっても修繕費は続き、金利が低くても長期ローンならその間の収入変化リスクは背負うことになる。おそらく、金銭的なメリットから「購入がいい」という方向はもうないのかも。

それでも、もし購入した方がお得と言えるケースとしては、ある程度下がってきて、でも、まだまだ使えるという条件を兼ね備えた中古住宅(戸建て、マンションとも)でしょうか。

購入がいいケースとしては、夢、生きがいなどの満足度や、賃貸物件だとクオリティ(広さや設備)などに問題があるケース、さらに、現金余力があり柔軟な対応力も備えているときです。

さらに、何十年もの長きにわたる人生の中で、住宅(ローンも含む)が足かせにならないようにしておくことです。

年収が・・千万円、ロトシックス・・億円当選、などの特別な方を除いて、購入するなら「なるべく安く、値下がりする可能性が高い不動産にお金をかけない」ということが鉄則になります。

現金で買えればもちろんいいですが、10年程度で状況やお考えが変わる人生では、10年返済程度で目途が付く程度の住宅ローンがお勧めです。

現在、1/3が離婚する時代と言われ、転勤や転職もあり、介護負担などもある、前向きに考えてもご自身やご家族が栄えある機会に恵まれるということも。このようなときに動けるようにしておくことが肝となります。

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任意売却・競売のメリット・デメリット

任意売却にもデメリットがあり、競売だからすべてがデメリットと言い切れるものではありません。両方に詳しいプロか、それぞれのプロから話を聞いて、どちらがいいか見比べてみることが大切なことになります。

1. 売却価格

任意売却の方が「市場価格」に”近い”金額で売却できるから、残債を減らせる”可能性”がある、と言われます。しかし、瑕疵担保免責などの諸条件などから、結局、業者の買い取りになり安くなってしまうことも多々あります。あくまでも市場価格に近いであり、可能性があるまでで、高く売れると言い切れるものではありません。

競売でも、業者の仕入れで落札されることも多く、任意売却よりは安くなる可能性は大いにあります。裁判所が設定する売却基準価格が「市場の70%」に設定されるため安い印象を受けますが、実際はそこから積みあがるため、その金額で買える物件は少なくなります。この金額で買える時は、物件に問題なり事情なりがあるケースで、これは任意売却でも同じく、安い金額でしか売れません。

2. 余剰金

任意売却では、債権者から引越し代名目の金額が返済から猶予されることもある、または、購入者側から代金とは別に受け取れることもある、という説明がありますが、必ずしも猶予されたり、別途受領できると言い切れるものではございません。

競売では、強制執行までいけば引っ越し代などの金銭を受領することはできませんが、落札者側も強制執行までの期間や経費を節約するために、引っ越し代相当の金銭を支払ってもいい、というケースもあります。

3. 残債

任意売却なら無理のない返済計画が立てられるように”交渉します”と聞けば、金融機関側が受け入れてくれると思いがちですが、あくまでも交渉できるだけで、応じてもらえるかどうかは不明です。

競売でも同様で、リスケジュールに応じてもらえるときもあれば、まったく応じてもらえず自己破産するしかないこともあります。

4. 引越し時期

任意売却は一般的な取引と同様に進みますので、売買契約締結後、定められた期日までには引き渡さなければなりませんが、販売開始当初、もしくは、契約条件を詰める際に、予め状況を伝え、買主側に事情を酌んでもらえることもあります。しかし、あまりにも無茶を言えば、そもそもの契約がなくなったり、逆にトラブルになることもあります。

競売の場合、落札した人に対しての抗弁はできず、いずれ退去せざる負えません。しかし、任意売却の時期から競売になるまで、競売になってから落札され、交渉や強制執行までの間、相当な期間がありますので、任意売却と比べ厳しい条件になるとは限りません。

5. 秘匿

任意売却であれば近所に内緒で売却できるが、競売なら公表されるので近所に知られてしまうという話があります。確かに、競売の場合、裁判所で資料を閲覧できる他、インターネットでも公開され、見た人は物件(人物)を特定できます。

しかし、競売物件の資料を見るのはかなり限られた人で、競売になったという情報がなければあえて見ることはしないと思われます。また、任意売却でも一発物件と同じように広告宣伝活動はされますので、売却そのものは知られることになります。宣伝活動を一切排除して秘密裏に売却することもできますが、その際は、業者買い取りになりますので、売却金額は安くなり残債は多くなります。
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この記事でお伝えしたいのは、任意売却が絶対ではないということです。任意売却がダメだとするものでもありません。それぞれに良し悪しがありますよ、一方的にどっちがいい、どっちがダメと断言されるものではない。特徴を見比べて判断してください、というまでです。

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競売物件の購入をサポートしてくれる競売コンシェルジュとは?

1.競売コンシェルジュはプロの業者です。

981.jpで皆様に競売サポート業をしている加盟店は、全て一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)の正会員です。

一般の流通物件は”宅地建物取引業法”という法律に基づいて不動産取引が行われており、一般消費者が手厚く保護され、取引は宅建業者に限られいるため、作成する書類も法律で細かく定められております。

それに対して、競売不動産は”民事執行法”という法律に基づいて全て自己責任で行われます。不動産の知識はもちろんのこと、民法、債権法その他多岐に渡る法律を知らなくてはならず、また経験も重要になってきます。

不動産業者が全て競売不動産のアドバイスが出来る業者とは限りません!不動産競売流通協会では競売不動産のプロフェッショナル業者を育成、バックアップをして一般消費者が不動産競売に参加し易い環境を整えています。

2. 業界での経験、実績が豊富です。

競売不動産は一つ一つが大きく違います。権利関係から、建物の状態、占有者の状況など、3点セット等の資料を見て適格な情報分析、物件判断が必要になります。

このような複合的な判断はやはり、業界経験が長く様々な物件を取り扱ってきたプロフェッショナルでないと中々難しいかと思います。

加盟店のほとんどは、いわゆる地元密着で力はあるけどCMなどはやっていないので、中々皆様と接触しづらいという業者です。競売サポートは社長が担当という会社も多いので、普段は聞けないような不動産のエピソードなどの話も聞かせてもらえるかもしれませんよ!

■ 3. 複数の加盟店からアドバイスが貰えます。

各地域には複数の加盟店がいます。それぞれの会社には得意分野がそれぞれあります。人対人が不動産取引にはとても大事なので、”気が合う”人や業者を見つけるチャンスでもあります。

もちろん加盟店は競売不動産以外の物件を扱っていますので、”競売物件の質問”をきっかけに、信頼できる不動産業者と知り合えるかもしれませんね!

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2016年02月25日

債務者から見て任意売却が絶対ではない

競売物件の新規申し立て件数は、2000年前後の約7万件をピークに減少し、リーマンショック時に一時的に増加しましたが、2010年からは再び減少に転じて、2013年は3万件台前半となっております。

これは、モラトリアム法案の余波(期限終了後の延命措置、条件変更などで破たんを抑えている)と、競売になる前に任意売却により債務整理をする件数が増えたためと思われます。

住宅ローン(も含めた融資)の返済が滞ると、通常、担保として提供している不動産(土地建物)は、競売を申し立てられます。

競売にて落札されると、法律に基づき、不動産の所有権は落札者へ、その代金は債権者に分配されます。

裁判所では権利関係の整理までで、引き渡し(立ち退き、明け渡し)までは関与しませんが、やはり、法律に基づき、落札者は明け渡し請求をしてきます。これに対抗して明け渡しを拒むことはできません。

競売で法律に基づき粛々と措置が行われ、家を失い、住むところがなくなることは、とてもつらいイメージがつきまとい、それを避けなければと競売になる前に自宅を売却するのが「任意売却」と呼ばれます。

一般的な売却も手続きを見れば「任意売却」そのものですが、延滞に伴う債務処理として所有者自身が売却することを「任意売却」と呼び、通常の売却と区別します。

任意売却と競売との違いは、簡潔に「所有者自身が売るか」、「裁判所の手続きで処分されるか」の能動的か受動的かの違いと言えます。

もし、住宅ローン返済に延滞が生じ、回復の見込みがない場合で、売却以外の手段がないのであれば、それぞれにメリット・デメリットはあり、それを見越した上で、どのように対処するかご判断ください。

どちらも、不動産業者は自社が扱う取引の方が有利となるようなセールスをしますので、鵜呑みにしすぎてはいけません。(任意売却を扱う業者なら任意売却が絶対いいと言います)

例えば、任意売却は一般の市場で売るから高値で売れると言われますが、瑕疵担保免責、その他諸条件もろもろと付帯し、買主側から見れば、同じ価格なら「普通の物件」を買いたいと思います。

同じ価格で、片方は、瑕疵担保の保険がある、インスペクション調査が実施されている、債権者の意向に左右されない、境界確認もしっかりされるなどの付加価値があるのに対して。

任意売却物件である方は、瑕疵担保は免責、調査などもされておらず不安が残る、債権者の動向に左右され、その他取り引き条件も買主に不利。

それでも、室内の確認ができる、引き渡しが行われる(競売は買主負担であり、期間も読み切れない)だけ、競売よりも高くなりますが、近年、競売落札金額が高くなってきたこと、仲介手数料等の諸費用を考えれば、そこまで大きな差にはならないかもしれません。

また、明け渡し時の「引っ越し代」名目の金銭はどちらも受け取れる可能性は変わらず、競売の際に受け取られなくても引越しまでの期間を稼げるので、家賃負担を考えれば変わらなくなるかもしれません。

マンションの管理費等を滞納している場合は、任意売却の場合、ある程度は支払いに充てることができるので、その分は任意売却の方が有利になる。

その他の項目を比べても、どちらが確実に有利になると断言できるものではなく、それぞれの特徴があって、それに債務者である所有者自身の事情や意向に、どちらが合っているのかという判断となります。

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BITシステム(不動産競売物件情報サイト)

裁判所の狭い閲覧室で、大勢の人がごった返し、競売不動産の3点セットを閲覧して、必要な部分をコピーして。しかも、閲覧に来る人の人相と言ったら。。。

時代は変わり(と言っても10年以上前から)、インターネットを通じて、全国の競売物件情報を閲覧することができます。このシステムを「BITシステム(Broadcast Information of Tri-set system)」と言います。

不動産競売物件情報サイトアドレス http://bit.sikkou.jp/

インターネットの利用が可能であれば,誰でもご利用でき、会員登録などの手続もなく、利用料等の費用も一切かかりません。※インターネットの接続料やプロバイダー利用料は別途必要です。

BITの主な機能

1. 物件情報検索

公告中(期間入札及び特別売却)の物件について,「物件種別」「所在地」「交通」などのほか,「面積」「間取り」「築年月」など,さまざまな条件を設定して検索をすることができます。

事件の取下げや売却期日の変更などで公告が取りやめられた場合も,原則として即日反映されます。

また,過去(最大3年分)の売却データも条件検索が可能ですので,過去いくらで落札されているかなど,入札の際の目安にすることも可能です。

2. 3点セットのダウンロード

これまで,裁判所でしか閲覧・謄写ができなかった「3点セット」が,BITサイトから閲覧・ダウンロードできます。(24時間閲覧可能、ダウンロード可能、印刷可能)

なお、債務者の氏名などの個人情報に該当する部分は黒塗りされて閲覧できません(裁判所へ出向くこと閲覧可能)。登記事項情報などを取り、内容の照らし合わせての確認は必要です。

3. 開札結果の閲覧

売却価額や入札数などを閲覧することができます。開札結果の公開は,開札日当日のおおむね午後3時過ぎになると言われております。

落札者の氏名や次順位などの細部は公開されておりません。

この内容にさらに機能や情報を加えた競売不動産の情報サイトが「981.jp」です。使い比べてみて、使いやすい方をお選びください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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建物は消費財なのか資産なのか

建物は経年により減価されていくから消費財と考えられるから「消費税の対象」となり、しかし、不動産というジャンルに入るから資産とも考えられ「固定資産税の対象」となる。

消費財なのか、資産なのか、はっきりしろ、二重課税で国民からお金を吸い上げるな、と、ハウスメーカーのトップがおっしゃっていました。

これから資産として考えていこう、価値を維持されるように推進しようと、考えておられるなら、建物に課税される消費税を土地や家賃と同じように非課税にするか、せめて、自宅用は軽減税率(もしくは還付)すべき。

会計上(税務上)では、建物は毎年減価償却が行われて最後には価値がなくなるという有限のものとされ、いずれなくなるなら資産ではなく消費という位置づけ。

特にマンションでは、土地と建物の価値の配分が、1:9、2:8など建物が大きく占め、その分、消費税が高額になる。この消費税、新築プレミアムに組み込まれ、購入した途端、消費税分は価値が下落することになる。

例えば、弊社最寄りの南柏駅周辺では、現在、新築マンションが3,000万円台前半で販売されている。その近くには新しめのマンションが複数あり、中古マンションとして販売されると2,500万円前後。

もし、同時に中古マンションとして売り出されれば、築2年、3年程度の違いで、500〜1,000万円程度の価格差は出ない。新しい分は多少高くなったとしてもせいぜい200万円前後。

マンションの根本的な価値が2,500万円、販売経費や分譲業者の利益が500万円〜、消費税が200万円前後と考えれば、700万円分の価値が一気に減額されたことになる。

こうなると、消費税は新築を買った贅沢税としての意味合いもでる。なぜなら、中古マンションで一般の方が売主の場合、消費税は非課税なので。

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2016年02月24日

競売不動産の物件資料

競売不動産の資料で「3点セット」と呼ばれるものがあります。確かに、物件に関する資料としては3点なのかもしれませんが、その前の「期間入札公告書」も含めた4点が一式の資料となります。

1. 期間入札公告書

「期間入札の公告」という題で最初に出てきます。この公告書には,売却される不動産,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など,売却についての重要な事項が記載されています。

2. 物件明細書

物件明細書は,裁判所書記官が,物件明細書には,その不動産を買い受けたときに,買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか,土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか,その他参考となる事項を記載します。

物件明細書は,記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず,当事者の権利関係を確定するものではなく,権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。

したがって,新たな事実の発生・発覚等によって権利関係が変わることもあり,また,物件の状態が変わることもあります。そのため,入札される場合には,必ず,直接現地を見に行くなど十分な調査・確認が必要になります。

3. 現況調査報告書

執行官が,実際に競売物件を見た上で,その物件に関する権利関係や占有状況,形状などについて調査した内容を記載した書類です。

現況調査報告書には,土地の現況地目,建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか,不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており,不動産の写真等が添付されています。

占有状況は現況調査を行ったときのまま記載されます。記載された以後、状況に変化がある場合もあります。

4. 評価書

執行裁判所の選任した評価人(原則として不動産鑑定士)が,その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。

評価書には,不動産の評価額,周囲の環境の概要等が記載されており,不動産の図面等が添付されています。これらを見れば,算出された評価額の理由,不動産の現況と,それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かります。

この中でまず見極めるべき項目は「市場性修正」の項目です。ここに1(または未記載)以外の数値が入っているときは、なにかがあると思われます。

以上が、競売不動産を選定する際に使用する資料の概要です。細部の読み方、見極め方については、FKR加盟店までご相談ください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

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競売物件の入札(申込)方法

競売物件を売却する方法は、1.期間入札、と、2.特別売却、の2つの方法がございます。

近年、競売に対しての敷居が下がったことにより、不動産そのものや権利関係に特殊な懸念事項がない限り、ほとんどが1の期間入札にて売却されます。

入札者がいない、入札者の資格に問題がある、など、期間入札により売却を実施しても,適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。簡潔に言えば「早い者勝ち」で売却する方法です。

1. 期間入札

裁判所書記官が定めた期間内に入札を受け付け,後日開札を行って落札者を決める入札方法。

期間入札で売却される不動産については,入札期間が始まる日の2週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に,公告が掲示されます。

公告には,売却される不動産,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など,売却についての重要な事項が記載されています。(ネットでも閲覧可能)

買受けを希望される方が、この公告を見て,自分の買いたいと思う物件に入札をします。その中から、買受可能金額※以上で最も高い金額で入札した人を最高価買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格が付与されます。(売却許可が決定したわけではない)

※買受可能金額:売却基準価格の10分の2に相当する額を控除した価格(売却基準価格の80%)

2. 特別売却

特別売却についても裁判所書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。

特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。同一物件について,買受けの申出が同時に複数されたときは,くじ等により買受申出人を定めます。

特別売却物件は、期間入札において適法な買受けの申出がなかった物件です。対象物件は,開札結果欄に「不売」と表示されます。買受希望者は,執行官に対し,買受申出人の資格を証明した上で買受けの申出をし,保証金を提出します。早い者勝ちですので、裁判所に出向くこととなります。

期間入札が金額勝負になるのに対し、特別売却は時間勝負になります。特別売却の場合、後から高い金額で来てもひっくり返されることはないので、実質は「買受可能価額」となります。

買受申出人に指定された後は、期間入札も特別売却も同じ手続きになります。

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競売物件を見極める「5つのポイント」

■ 競売はいくらで購入(落札)できるの?

一般に流通している物件も、競売で出てくる物件も一つとして同じ状態のものはありません。競売物件の場合は特に権利関係やリフォームの必要度によって落札の価格は大きく変わります。

おおよそにはなりますが、”一般流通物件の3割~9割位”が目安になりますが、入札価格を間違えなければ、一般流通価格よりも安く購入できます。

■ 総所得費用を安くする秘訣は?

競売物件の総取得費用は、入札価格+登録免許税+リフォーム費用+明け渡し費用(引越代や、明渡の手続きなどをする費用)の合計となります。

一番安く落札する秘訣は、もちろん入札価格を落札できそうなギリギリに設定することです!これには競売サポートに慣れている、地元の加盟店のアドバイスが一番です。

また、リフォーム費用も競売物件はほぼ100%かかります。一般消費者がリフォーム工事を手配するよりも、競売サポート業者に手配した方が間違いなく安くなります。自社で施工するところもあり、業販価格でリフォーム会社に取り次いでくれるはずです。

最後は明け渡し費用。これは法的に手続きを進める強制執行費用を基準に考えたほうが良いかと思います。強制執行時の大まかな見積もりは981.jpの競売コンシェルジュが概算しますのでそれを基準に明け渡し費用のアドバイスをしてくれるはずです。

色々とプロのアドバイスを受けることによって、競売サポート費用を支払ってもお釣りが充分ある満足できる不動産競売にきっとなると思っています。

■ 競売物件資料(3点セット)はどこを見れば良いの?

3点セットの資料は、裁判所に備え付けられている唯一の物件資料です。

どこか1点を着目して注意をはらうのではなく、全てを総合的に読みといて物件の本質が理解できる資料となっています。従いまして、この3点セットの理解度によって物件の価値がようやく見えてきます。

もし占有者ありという一言でもし競売不動産に怯んでいたら、それはあなたの勉強不足としかいいようがありません。競売で占有者ありというのは、投資物件として考えると逆にチャンスでもあります。それは落札した時点から満室だからです。

ただし、どのような占有者かの見極めは必要です。こちらは競売コンシェルジュが各物件ごとに細かく説明してくれます。

■ 良さそうに見えるけど、実は「?」の物件

良さそうに見えるけど問題ありの物件は一番気を付けなければなりません。競売物件ですとそれは主に権利関係になります。

マイホームで取得しようと思ったけども、占有者の権利が強くて賃貸にずっと貸さなければならない物件や、一戸建てで建物あるいは土地だけが競売にかかり出品されている物など色々あります。

うっかりミスや目的に合っていない物件を取得しないように、競売コンシェルジュの無料相談を利用してみてください。

■ 981.jpの競売コンシェルジュに相談するポイントを教えて!

これは、たった一つ! 甘えてください。

皆様がどんなに勉強しても少しの入札経験があっても、競売コンシェルジュの知識・経験からしたら微々たる物。自分がどのような物件をどのような目的で取得したいかを正直に伝えれば、適格なアドバイスがきっともらえるはずです。

981.jpの加盟店・競売コンシェルジュは、みんな本当にお客様思い。言葉を変えると職人気質でプライドのある不動産業者の集まりです。その辺りを上手くくすぐると、きっと商売抜きであなたの為に一生懸命に活躍してくれるはずです。

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2016年02月23日

新築、築10年、築20年、どれを買えば一番お得?

財政赤字で苦しむ日本、先日、安倍総理は「消費税再増税は確実に実施する」と明言していました。財政状況を改善するためということですが、支出を見直すことなくバラ撒きが続くようでは、いくら増税しても状況は改善しないのではと思うのですが、いかがなものでしょうか。

日本とは対照的に、同じ敗戦国のドイツでは財政赤字を解消したとのことで、同じような経済背景が続いたにも関わらず、これだけの差が生じたのは政治の差としか言えません。

住宅事情や家計面でも、日本はドイツに大きく後れを取っております。今週の日経ビジネスで、ドイツが政策転換(政治の恩恵)にて、住宅の資産価値が維持されることで各家庭の資産構成が改善され、さらに、省エネルギー対応によって日々の家計負担も和らいでいる様子が取り上げられていました。

ドイツが行っている住宅「資産化」政策は、1)20年先の住宅事情を見越した都市計画(住宅総数、新築着工のコントロール)、2)中古住宅の改修などへ補助を行い、新築には補助をなくす、3)省エネルギー効率を点数化し売却時の表示を義務化、の3つ。

これらの政策により、既存の住宅が改修され、さらに、性能が向上することと、住宅数がコントロールされることにより、住宅の価値が維持されるようになる。価値が維持されれば、住み替えをする際の負担も軽減され、いざとなれば換金して現金を手にすることにより破たんからも免れられる。

対する日本は、相変わらずの「新築偏重の政策」が継続され、住宅が過剰ストックされているにも関わらず、新築着工を野放しにしている。結局、目先・場当たり的な政策が繰り返される日本では、政治に頼ることはできず、自己防衛を行うしかない。

そのことに感じられるようになり、自己防衛を意識した一般消費者と、サポートをする不動産や住宅のプロは、どのような購入をすれば、資産価値が維持されるのか、負担が少ないのかを考えて判断されるようになった。

資産価値が維持できる購入方法のポイントを列記すると、

・販売経費や分譲業者の利益などが不動産価値に上乗せされている「新築」は、上乗せ分(プレミアム)が買った途端に消失(価値の下落)するので、一番割に合わない。(贅沢嗜好品であり、余裕がある世帯向けとなった)

・土地の価値は、経年で変動するものではなく、時代の流れや経済環境に影響する。今後は「立地適正化計画」でどのような都市計画となるかが大きな影響を与える。それも踏まえて、都市化されている利便性が高い地域を選ぶと価値が落ちづらい(可能性が小さくなる)。

・建物の価値は経年により徐々に下がっていくが、ある程度の年数が経過すると横ばいライン(残存価値)に近づき、経年による下落が小さくなる。地域による違いはあり、人によって、11年目、16年目、21年目とターニングポイントは分かれる。

・今後は、土地、建物ともに、災害に強いことが重要で、土地は地盤や地形・地勢、建物は構造などの状態を見極められることになる。

・価値を維持するためには、土地は購入時の選択でしかないが、建物は維持管理を適切にすること、履歴や書類を残すこと、点検をしクリアな状態にすること、保険などのバックアップ措置を施すことが必要となる。

まとめると、災害に強く、利便性が高い地域で、建物状態に問題がないことが確認できる、築11〜20年程度の既存住宅(中古)を購入し、維持管理を適切に行うこと、これが資産価値を維持させる必須項目です。

現在の不動産市場では、築15年前後で、外壁・屋根の外装部、キッチンや浴室などの水まわりなどの修繕を行う時期に差し掛かります。そのため、この年代を過ぎた既存住宅の評価はガタンと落ちています。

購入する側から見れば、価値が落ちた状態で購入し、価値を維持するように利用することにより、将来売却したときの経済負担が少なくする、というのが賢いということになります。

売却する側から見れば、建物はまだまだ大丈夫だと点検や瑕疵保険への対応などで価値をアピールすること、場合によっては売却時に手入れをすることにより、不当に価値を落とされることがなくなります。

新築を購入されようとする方は、1年後、2年後に売却するとしたらいくらくらいになるか、売却査定(想定)をしてみることをお勧めします。

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競売物件は「住宅ローン」や「不動産投資ローン」は組めるの?

競売物件をローンで取得することは可能です。実際に、多くの981.jpの一般会員は金融機関のローンで競売物件を取得されています。住宅ローンの場合と、投資ローンとでは以下のような違いがありますので、以下に解説します。

〇住宅ローンの場合

自分で居住する目的で取得する物件(自己使用)に関しては、低金利のいわゆる「住宅ローン」の取り組みが可能です。

しかし、金融機関に対して、入札をする本人(一般個人)が自分で出向いて、「競売物件を取得するからローンを組みたい」と相談にいっても、ほぼ受け付けてくれません。

これは競売物件に限ったことではなく、通常に流通されている物件であっても、宅建業者が仲介・売買に介入していないと銀行は原則的に住宅ローンの取り組みをしていないのと同じです。

競売物件で住宅ローンを組むには、入札前から金融機関に打診を行う段階から専門的なノウハウが必要です。

981.jpの競売コンシェルジュは不動産のプロ中のプロですから、ご相談いただければ適切にアドバイスをいただけるものと存じます。

〇不動産投資ローンの場合

投資用に競売物件を取得する場合も、住宅ローンの場合と同じく、宅建業者がサポートしているのが条件という金融機関が多いです。

競売物件の住宅ローンの取扱は金融機関によって様々なので、物件所在の地元競売サポート業者に相談されるのが一番です。

相談される金融機関の種類について、投資用で競売物件を取得される場合、「都市銀行」では審査時間がかかりすぎるケースが多く、難しいとお考えください。

実際にローンが実行された最近の例ですと、「地方銀行」「信用金庫」は前向きに取り組んでくれています。

なお、当然のことですが、「取得される不動産の質」「購入される方の属性」によって、ローンの可否や条件が変わりますので、物件詳細ページから競売コンシェルジュへご相談されると良いかと思います。

ちなみに、競売物件の投資ローンに関して、積極的かつ審査が早いのはやはりノンバンク系の金融機関です。

ノンバンクは金利が高いかわりに審査や内定までのスピードが早いので、競売コンシェルジュと事前に打ち合わせをして、場合によっては「つなぎ」として利用されるのもひとつの方法です。

いずれにしても、競売物件を銀行のローンを利用して購入される場合は、事前(できれば入札対象の物件が決まる前)に物件の所在地にいる「競売サポート業者」と密な関係を築いておくことが重要です。

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2016年02月22日

リスクを果敢に取りに行ってリターンを狙うか

一般の方がイメージする不動産とは、土地だったり、戸建てだったり、マンションだったりと、住まいとしてイメージできる不動産か、ビルや駐車場、アパートなど事業や投資に用いられる不動産かと思われます。

私自身も、一般の方のご自宅用不動産の購入もしくは売却をお手伝いするのみで、ビルや倉庫、工場などの事業用は一般の方レベルに近く、また、投資用も住宅であれば問題ないですが、貸しビルや店舗となると、取引そのものは問題なくても物件の見極めには劣ることがあります。

裁判所が扱う競売事件で対象となる不動産は、一般の方はもちろん、不動産を生業とするプロでも驚くようなものも対象となります。

一般の市場では取り扱いができない(取引にならない)から競売に回ってくるとも言え、競売不動産の内容を見ていると、やはり普通の物件とは違うなと感じます。

・利用価値がない不動産(取引にはならなくても売り出されることはあります)
・建築できない土地(一般でもたまにあります)
・購入後にすぐ取り壊さないといけない建物(買う人はいない)
・購入後も明け渡しがされず貸し続けないといけない不動産(オーナーチェンジ物件と考えればOK)
・共有持ち分のみが対象で不動産の完全な所有(利用)ができない不動産
・事故物件(一般でも告知物件としてありますが、ハードさが違う)

このような物件でも、申し立てがあれば、特別な事情がない限り競売の対象となります。

競売は、購入者側から見ると「裁判所が不動産を販売している」という印象を受けますが、実際は、裁判所がとにかく換金して債権者へ分配(返済の一部)するという手段であり、不動産そのものの品質や状態は保証されておりません。

なぜなら、売却で得たお金はすぐさま債権者が渡ってしまい、裁判所が受け取るものではないため、後から何か言われてもお金はすでになく、また、手続きの執行官であるだけで売主そのものではないので、関知しないとしています。

さらに、代金納付により所有権が得られるまでで、引き渡しそのものは購入者自身で行うようにとなっています。不動産の所有までは裁判所が法律に基づき強制的に職権で行いますが、そこから先の引き渡しなどは買主が行ってください、ということになります。

そんなのはNG、ということで、競売での不動産取得を諦め、一般市場から購入するということも賢い選択です。

なお、このような面倒やリスクもあることから、競売不動産を評価する際、鑑定人は「競売市場修正」として30%減価(地域により幅の違いあり)をしており、これが安く買えるという背景の一つにもなっています。

競売での不動産購入は安く買えるかもしれませんが、自己責任(リスク)が強く大きな取引です。リスクを避けてリターンは少なめとするか、リスクを果敢に取りに行ってリターンを狙うか、人生の選択と同じです。

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競売事件の種類と注意点

一般の不動産物件と競売の不動産物件の違いは、所有者(売主)の意志にて売却されるか、裁判所が債権者からの申し立てにより売却するかの販売チャンネル違いです。

土地も建物もマンションも、不動産ということには変わりはございませんが、人(権利)の部分が取り扱いが異なります。

これは、売買(所有権の移転)の取り決めが、民法はどちらも共通ですが、一般の場合は宅地建物取引業法に基づくに対して、競売の場合は民事執行法に基づいて行われます。

裁判所が扱う競売には、内容に応じて事件種別が分けられています。(事件という言葉はTVなどから印象されるものではだけではなく、裁判所が扱うものは事件という言葉になります)

1. 担保不動産競売事件

住宅ローンなどの融資を受ける際に不動産に設定された担保権(抵当権など)を実行するための手続き。事件番号の符号は(ケ)と表示されます。

2. 強制競売事件

判決や調停、公正証書などで決まった内容を実現するためにする手続き。事件番号の符号は(ヌ)と表示されます。

3. 形式競売事件

債権回収(債務処理)や裁判などの紛争ではなく、不動産の分割(遺産分割など)をするために換金するために競売を利用する手続き。事件番号の符号は性質により(ケ)(ヌ)が使い分けられます。

1の事件の場合で、特に住宅ローンなど民間金融機関が債権者(抵当権者)であれば、融資実行前の審査にて不動産への担保評価を行っているため、不動産そのものは問題ないケースが多い。(絶対ではない)

しかし、2の事件の場合、1のような経緯を経ていないことで不動産の状況が未確認であり、また、競売落札後の権利関係やそれこそ人間関係などで問題が生じることもあり、注意が必要です。

しかも、(ヌ)事件の場合、売却基準額が低く設定されていることも多く、一般の方は興味を示しがちです。ここは一般物件と同じように、安いものにはなにか裏がある、ということになります。

いずれの場合も、宅地建物取引業法で守られる取引ではないため、事前の調査がとても大事になります。できれば、プロを活用されることをお勧めします。

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不動産競売とは?

■不動産競売って何?

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関はリスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。

それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。そして売却行為を「競売」といい、売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

ただし、抵当権の実行を行う金融機関は、対象物件が競売となる前に市場で売却することをすすめます。それは、競売による売却には時間がかかり、売却金額は低額になることが予測されるからです。

そこで「地元に根付いた不動産業者」が金融機関と債務者の間に入り、問題点を解決し売却可能な状態に調整しています。

また、物件に解決不可能な問題がある場合は、競売による売却業務をすすめて行きます。ちなみに、解決不可能な問題とは「売却価格の調整」「占有者(債務者の返却拒否など)」「債務者との連絡がとれない」などです。

■不動産競売のメリット

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1.競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40〜60%です。
2.特別売却物件は更に20%ダウン(32〜48%)で購入可能。
3.最低価格が一般市場より安く、入札価格を自分で決定できる。
4.仲介および諸費用の手数料がかからない。(登録免許税、通信費は必要)
5.裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。
6.(建物であっても)消費税がかからない。

不動産競売のリスク

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1.物件の下見が困難である。
2.購入後の保証がない。
「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」
「地積に公簿数量との差異がある」
「境界の確定ができない」
「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。
 このような場合は基本的にアフターケアはありません。
3.保証金の提供が必要。
 ※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。
4.確実に入手できるとは限らない。
 ※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。
 ・時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。
 ・競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

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ズバリ、競売物件とは何か?

一般的な「競売物件」のイメージには、”怪しい”、”怖い”、”難しい”いったことがあるようですが・・・。

これは正しい理解ではありません!

確かに、民事執行法が改正される前の、不動産のセリ売り(現在は期間入札)の時代は、これらの言葉が該当した事実はありました。

しかし、現在では981.jp( http://981.jp )と加盟店のサービスを活用されることで、競売物件を安心して安く購入できるようになっています。

■ ズバリ、競売物件とは?

不動産競売とは、裁判所(国)を通じて不動産を買うことができる制度です。

不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、一連の申し立てを受けた裁判所は、少しでも対象の不動産を高く買ってもらえる人へ不動産競売という方法で販売し、売却代金を債務の弁済に充てます。

かつては専門業者でなければ手を出しにくい部分もありましたが、バブル崩壊後に不動産の差し押さえ件数が急増したこともあり、民事執行法の改正がすすみ、どなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。

市場価格の3割引程度(場合によっては半値以下)で入手できる手軽さから、不動産業者だけではなく一般の方の入札が増えています。

不動産競売は、債権者(お金を貸す人)、債務者(お金を借りた人)、国(裁判所)、買受人(物件を買う人)のそれぞれが、お互いに助け合って不動産を救済する手段です。

■ 競売物件って安いの?

競売物件の安い、高いは物件によって様々です。

しかしながら現在の落札の約70~75%は法人(主に不動産業者)です。まだまだ業者が仕入し、再販売をしている状況にありますので、一般流通物件よりは安いことがほとんどです。

しかし最近では首都圏をはじめとして、昔ほど"激安"で無いことも確かです。従って、物件の"見極め"がより重要になってきます。

■ 競売物件っていわくつきの物件じゃないの?

"いわくつき"については、何をもって"いわくつき"と言うのかに依りますが、例えば事故物件(自殺や他殺等)は流通物件でも競売物件でもあります。

どちらも購入、入札前に分かりますので競売物件であれば3点セットを見れば記載があります。

一つ注意点としまして、3点セットでの資料は新しくても大体半年前の状況が記載されています。従いまして、入札して落札した場合再度の確認が必要です。

その間に物件の状況が著しく変わっていれば裁判所に申し出てください。残金を全額支払った後ですと難しいケースもありますので、残金の納付前に色々と確認することが肝要になります。

■ 競売物件を落札したらリスクはないの?

競売物件に限らず不動産の取得にリスクはつきものです。

但し、一般流通物件は宅建業者が介入することにより、リスクが殆ど無いような形で取引されます。

それに対して、競売物件は"自己責任"ですので、裁判所の3点セットの読み漏れ、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。

従いまして不動産という大きな取引では、やはり競売であっても専門家=競売コンシェルジュにサポートしてもらい、リスクを事前に理解し回避や対策を事前に考慮することによって、流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することをお勧めします。

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2016年02月21日

競売不動産購入の個別セミナー

競売不動産は『勢い』・『気合い』・『やる気』の精神論だけでは落札できません。



実際に購入したいけど、なかなか落札しない方。それには理由(わけ)があります。物件の読み(値踏み)がきちんとできないと、何度入札しても落札までたどり着かないと思います。首都圏では、市場の3割も4割も安く落札されることはまずありません。

競売不動産は確実に、市場より安く購入できます。しかし、なんの戦略もなくただがむしゃらに入札しても、また、競売の現状を知らずに欲張りすぎても、思うような結果は出ません。

もし、今よりもプロに近づきたい、プロを超えたいと思われる方へ、落札者のプロである業者の手口を知りたい方は、ご参加してみてはいかがでしょうか。

もちろん、不動産競売はもちろんのこと、不動産の売買をしたことがない、競売だけではなく不動産全般について知りたい聞きたい、競売にはこだわっていないという方でも、ご参加いただけます。

競売に興味のある方、不動産投資を始めたい方、不動産を買いたい方、不動産を売りたい方、不動産に関するあらゆる事について学んでみませんか?

不動産投資やマイホーム取得を目的に、競売へ積極的に取組みたい方々のための「初級個別セミナー」のご案内です。

一般のサラリーマンやOLの方(増加中)へプロの講師が競売の基礎から実践までを分かりやすく解説いたします。また個別での開催により、受講者が講師と気軽に質問や相談ができるスタイルです。もちろん個別相談も受け付けております。

「競売不動産購入の個別セミナー」



今まで参加したセミナーでは、話を聞くだけ、人数が多すぎて質問が出来なかった(雰囲気も)というご感想をお持ちの方も多いのではないでしょうか。


不動産競売流通協会では、そのような声を受け、セミナーをさらに進化させた「グループディスカッション方式(座談会)」を採用し、講師の話を聞きながら、その都度、気軽に質問をして、さらに、同じテーブルで一緒になった参加者とも情報交換(同じ立場の人がどのように考え動いているかという情報はさらに貴重)ができるというさまざまなメリットがあるセミナー(勉強会)を開催しております。

さらに特典として、参加者の方は、講師の方々の反省会(という飲み会)にも参加する権利が得られます。不動産実務での裏話や体験談、講師の人となりから武勇伝まで、さらに極秘情報まで得られるかもしれません。(こちらは参加費が別途必要です)




そんな貴重な機会があるなら、ぜひ参加してみたいと思われた方は、検索サイトで「981」と検索し、ポルシェのページではない方(不動産競売)のサイトからお申込みください。

また、参加したいけど日程が合わない、都内ではなく地元での参加を希望される方は、協会正会員の各不動産会社へお問い合わせをいただきまして、「不動産競売の個別セミナー」を受けたいとお申し出ください。

セミナーが集団授業方式、グループディスカッションが少人数教室とすれば、個別セミナーは個別指導(自宅なら家庭教師)と同じです。協会の講習や支部研修などでスキル向上に努める講師陣が、お客様だけの先生となって、競売に限らず不動産に関すること全般についてお話しさせていただきます。

個別セミナーですから、お客様の不動産経歴や知識に合わせることができます。地元のことに精通していますから、個別の競売物件についての解説は深くなります。もちろん、セミナー当日に、検討している競売物件を指定して説明を受けることもできます。

他の参加者がいませんから、お客様のペースでセミナーを進めることができ、質問も自由自在に行うことができます。

【こんな方におススメ】
・競売不動産に興味のある方
・入札をしたけどなかなか買えない方
・不動産投資やマイホーム取得をお考えの方
・競売にかぎらず不動産に興味がある方

【主な講義内容】
(1)競売不動産のメリットとリスク
(2)競売不動産の検討から購入までの流れ
(3)3点セットとは?
(4)競売不動産の選び方とポイント
(5)投資をするならマンション?1棟もの?
(6)競売以外の不動産全般
(7)住宅ローンなどのファイナンス全般

■個別セミナーですからご希望に応じて内容は変わります。

【開催概要】
日時:随時(完全予約制)、時間に制限はありませんが一般的には約2時間程度となります。
場所:各会員のオフィスもしくはご自宅

■担当エリア(千葉県)
千葉地方裁判所・松戸支部管轄エリア(柏市、松戸市周辺)プレシーク(お申込みフォーム)
千葉地方裁判所管轄エリア(船橋市、市川市、習志野市、千葉市他)ヤシカ
その他のエリアは協会本部までお問い合わせください。

信頼できる「不動産の先生」に出会えるチャンスです♪
この機会を逃すべからずです!
posted by preseek_shibata at 19:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする