2017年10月08日

トラブルの発生を予見する力量

不動産の売買を行うに際して、トラブルの発生を予見して未然に防ぐことが、宅地建物取引業者(不動産会社)の重要な役割になります。

書籍などで一通りの事例が紹介されておりますが、予見する能力は経験値に比例することが多い。

これは、教科書だけでは収まらないこと、不動産はすべて固有の要素を備えていること、人が絡むことで感情が入ることなど、いろいろなケースがあり、直観も含めた能力となるため、経験値が大きく影響します。

土地に関してのトラブル、リスクのほとんどは境界に関することです。

境界が確認できない、元々測量されておらず境界標がない、境界線に設置されているブロック塀やフェンスが傷んでいる、歪んでいる、適法ではない、樹木の枝葉や根が越境している、建物が越境している、道路の幅員が未確定などの事案があり、そこに歴史や人間関係が入り込むため複雑な状況になります。

土地の隣接地所有者にとっては、売買は他人事のため、非協力的であったり、強い立場になることから、境界に関することは慎重に行う必要がある。このため、売買契約の締結となる前、販売中か販売する前に境界確認(測量)は実施しておきたい。

この他に、土地に関してのトラブルで多いのは、地中に関することで、代表的には埋設物、レアケースで土壌汚染があります。埋設物があれば撤去、汚染であれば除去を行います。これはヒアリングなどで可能性を予見することはできますが、実際には売買後に発覚することが多くなります。

また、対象の土地を含めた広い地域として、法規制やライフライン、災害危険に対しての情報提供を怠ったり抜けたりするとトラブルに発生します。基本的な調査は業者の役目ですが、日常で取引をしていない遠方の業者の場合、抜けや漏れが起こる確率が高まるため注意が必要です。

建物に関しては、構造的な主要部分と細部の設備部分に分かれます。主要部分では、雨漏り、白蟻被害、建物の歪み、構造部の腐食など、設備部分では機能、不具合、故障などとなります。

これらの点について、まず、現状を正確に認識する必要があります。ここを怠りますと、取引中から引渡し後にトラブルに発展して、余計な手間や費用が発生することとなります。

所有者、居住者の方の自己申告も大事ですが、建物点検のプロにチェックしていただき、指摘事項があれば、修繕するか、もしくは、それを買主側へ伝えることで、トラブルを予防することできます。

また、瑕疵保険、設備保証などを依頼することにより、トラブルとなった際、検査会社や不動産業者、保険会社の負担と手間で対処が可能となり、売主として非常に助かる結果となります。

不動産業者であれば、どこでもトラブルを防いでくれるであろう、大手なら大丈夫、というのは楽観的です。

売却を依頼する際、業者や担当者の力量や経験値、トラブルの予防と発生した際の対策をどのように行うのかなどを、しっかりと確認して選定していただくことをお勧めします。

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2017年10月07日

地価崩壊、これからの不動産に関わる社会問題

週刊東洋経済(2017.10.14)特集「生産緑地、相続激増、人口減少・・・地価崩壊が来る(http://toyokeizai.net/articles/-/192086)」をご紹介させていただきます。

ポイントは、土地や建物を購入する需要が減少する、供給が増加する、という需給関係により、下落傾向へと進むというものです。そのような状況が見込まれるなか、不動産戦略をどのように考えればいいのか、この特集記事が教えてくれます。

1)郊外から始まる没落カウントダウン 2020年代は「地価崩壊時代」へ

人口減少が進む中、空き家問題が年々深刻になっている。さらに、2022年、生産緑地が宅地化されて市場に大量に出回ることが予想され、不動産価格の下落は避けられない。さらに2025年、団塊世代が後期高齢者に入り、相続事案が増加し、相続不動産の売却が増加する。

街の衰退に危機感を抱く自治体は立地適正化計画の策定を進めている。この計画により、街の機能が継続される地域と後回しにされる地域に区分され、立地条件が悪い地域の不動産は価値が落ち(売れない)、お荷物となることで、所有者が不明の土地や建物となって、これが社会問題を深く大きくさせることになる。

土地の「2022年問題」は起こるのか

生産緑地指定から30年経過すると、市区町村に買い取りの申請ができ、その最初の年が2022年になる。市区町村は財政的な問題から買い取りが申請されても多くは買い取らず、買い取られなかった土地は市場に出回ることになる。

この問題に対して、この秋の臨時国会で対策法案の審議が予定されていたが、解散のためご破算になったため、より現実味を帯びてきた。

2)疲弊する街で土地が捨てられる 私有地の2割はすぐに持ち主がわからず

崩れかけた危険な空き家があるのに所有者がわからず、自治体も指導ができない、こうした事例が全国で起きている。所有者が突き止められない最大の要因は、相続人が登記がなされないこと。売れないこと、価値が低いため、相続人に負担が多く、実入りがないために相続登記が行われない。

土地や戸建てだけでなく、マンションでも同様の問題が発生している。所有者が不明の住戸が増えれば、日常的な維持管理や修繕に支障もきたし、さらに、建替えなどの必要な決議が行えずに、駆逐したマンションが街中に増えることとなる。

3)人口縮小時代の備え方、相続 相続土地急増の大衝撃

土地や建物が、相続から売却へと進むことが予想されるなか、相続と不動産に関する5つの鉄則が紹介されています。使わない土地建物は売却、売却は地元の会社へ依頼、売れない土地は活用もムリ、お金がないのに活用はしない、生前に処分する。

4)過去の開催地が立証 不動産に五輪効果なし

オリンピックのようなビッグイベントがあれば経済効果で不動産価格が上昇する、というのは業者の思惑(営業)であって、閉会後も継続的に人口や所得が増えるという構造面が変わらない限り、不動産市場が成長することはない。(投資的には開催地決定までだった)

5)10年後を見据えた失敗しない土地(立地)選び

マンションは駅徒歩7分まで、ハザードマップで危険な地域は外す、立地適正化計画の居住誘導区域にする、子育て支援などのサービスや独自の経営戦略を持つ自治体にする。

概要を書くだけでも大変なくらいのボリュームがあり、現在の不動産(住宅)にまつわる問題をすべて網羅しているのではないかと思います。

これから家を買う方、現在所有している方、売却を検討している方、相続が予想される方、皆様に有益な特集記事ですので、ぜひ一度、お手に取ってみてください。

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負動産、死有地、ゴーストタウンから逃れるために

不動産を負動産、私有地を死有地、と、良いか悪いかは別として、良い得て妙な言葉が定着してきました。

現在、朝日新聞で「負動産」をシリーズで特集しており、本日の週刊現代は「死有地」の特集記事が掲載されておりました。

激変2028年のニッポン第三回「死有地」が日本列島を覆い尽くす。所有者不明の空き家や山林が急増中。すでに国土の2割が放置されたままに。

人口減少により表面化した空き家問題だが、その根は想像よりもはるかに深い。誰の土地かわからないから、相続人も行政も手を付けることができない、まさに「死んだ土地」が街にあふれていく。

このような書き出しで記事が始まりました。概要は次の通りです。

所有者が亡くなったとき、相続人が相続登記を行うが、これが義務でないため、登記簿上の名義が故人のまま、ということがある。(現場の実感では、かなり多い)

さらに、相続人が亡くなると代襲相続が行われ、相続人の数がどんどん増えていき、資産管理の収拾がつかなくなった結果、塩漬けになった不動産が大量に出現してしまう。そしていま、このような「死有地」が全国的に急増している。死有地の総面積は九州全土を上回る広さ。

これは、地方の過疎化に苦しむ地域だけでなく、都市部でも同様である。街中で所有者がわからず、道路整備がままならない場所が増え、これが災害時には緊急車両の進行を妨げ被害を拡大したり、復興時の街づくりに支障をきたすことになる。

今後、さらなる問題を引き起こすと懸念されているのがマンション。築数十年も経てば老朽化し、修繕や建て替えが必要となってくるが、所有者が不明の住戸があれば、合意を取ることができないばかりか、なにもできずにゴースト化することさえあり得る。

このような死有地や管理・修繕が行き届いていないマンションなどは資産価値としてタダ同然、維持費や税金がかかることを考えれば負債でしかない。このため、相続登記を行うことがためらわれ、悪循環に陥る。

所有者不明の土地やマンションが急増したのは、やはり人口減少にともなって全国的に地価が下落し続けることにある。人が減れば産業も衰退し、街の魅力が減少して、さらに人が出ていき減少するという負のスパイラルが続く。

自治体では、生活に必須なインフラの維持管理修繕が必要だが、所有者が不明な土地では実施することができず、さらに、人が住まない(少ない)エリアでは整備が行われないこともある。こうして、ゴーストタウン化が進んでいく。

--

結局のところ、大きくは人口問題(少子高齢化社会への対応)、不動産・住宅市場では需給のコントロールができなかったばかりか、宅地開発や建物の新築を選挙や政治資金の兼ね合いから促進させた政治行政の無策のしっぺ返しです。

現時点でも、根本的な点に踏み込む気はさらさらないようで、このような政治行政の無策のつけが、国民、生活者へしわ寄せてくることになります。(政治は自身の保身のみですから、今回の総選挙が特徴的)

不動産から家計全般まで、自身で自己防衛していくしかありません。知りません、わかりません、めんどくさい、が、いつか自分に跳ね返ってきます。

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2017年10月02日

負動産、死有地、ゴーストタウンから逃れるために

不動産を負動産、私有地を死有地、と、良いか悪いかは別として、良い得て妙な言葉が定着してきました。

現在、朝日新聞で「負動産」をシリーズで特集しており、本日の週刊現代は「死有地」の特集記事が掲載されておりました。

激変2028年のニッポン第三回「死有地」が日本列島を覆い尽くす。所有者不明の空き家や山林が急増中。すでに国土の2割が放置されたままに。

人口減少により表面化した空き家問題だが、その根は想像よりもはるかに深い。誰の土地かわからないから、相続人も行政も手を付けることができない、まさに「死んだ土地」が街にあふれていく。

このような書き出しで記事が始まりました。概要は次の通りです。

所有者が亡くなったとき、相続人が相続登記を行うが、これが義務でないため、登記簿上の名義が故人のまま、ということがある。(現場の実感では、かなり多い)

さらに、相続人が亡くなると代襲相続が行われ、相続人の数がどんどん増えていき、資産管理の収拾がつかなくなった結果、塩漬けになった不動産が大量に出現してしまう。そしていま、このような「死有地」が全国的に急増している。死有地の総面積は九州全土を上回る広さ。

これは、地方の過疎化に苦しむ地域だけでなく、都市部でも同様である。街中で所有者がわからず、道路整備がままならない場所が増え、これが災害時には緊急車両の進行を妨げ被害を拡大したり、復興時の街づくりに支障をきたすことになる。

今後、さらなる問題を引き起こすと懸念されているのがマンション。築数十年も経てば老朽化し、修繕や建て替えが必要となってくるが、所有者が不明の住戸があれば、合意を取ることができないばかりか、なにもできずにゴースト化することさえあり得る。

このような死有地や管理・修繕が行き届いていないマンションなどは資産価値としてタダ同然、維持費や税金がかかることを考えれば負債でしかない。このため、相続登記を行うことがためらわれ、悪循環に陥る。

所有者不明の土地やマンションが急増したのは、やはり人口減少にともなって全国的に地価が下落し続けることにある。人が減れば産業も衰退し、街の魅力が減少して、さらに人が出ていき減少するという負のスパイラルが続く。

自治体では、生活に必須なインフラの維持管理修繕が必要だが、所有者が不明な土地では実施することができず、さらに、人が住まない(少ない)エリアでは整備が行われないこともある。こうして、ゴーストタウン化が進んでいく。

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結局のところ、大きくは人口問題(少子高齢化社会への対応)、不動産・住宅市場では需給のコントロールができなかったばかりか、宅地開発や建物の新築を選挙や政治資金の兼ね合いから促進させた政治行政の無策のしっぺ返しです。

現時点でも、根本的な点に踏み込む気はさらさらないようで、このような政治行政の無策のつけが、国民、生活者へしわ寄せてくることになります。(政治は自身の保身のみですから、今回の総選挙が特徴的)

不動産から家計全般まで、自身で自己防衛していくしかありません。知りません、わかりません、めんどくさい、が、いつか自分に跳ね返ってきます。

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2017年10月01日

住宅の性能は耐震性よりも断熱性重視

いまや国家を動かす(総選挙のきっかけになった)までの影響を持つ文春砲で有名な週刊文春。政治から芸能まで、ゴシップ的な記事が中心かと思いきや、住宅にまつわる硬派な記事がございましたので、ご紹介させていただきます。

特集記事「温かい家」は寿命を延ばす。

英国で数十年にわたり調査された「家の寒さと死亡率の関係」によると、健康を守る最低室温は18度以上(高齢者は21度)とされ、下回ると循環器疾患、感染症から転倒や怪我のリスクが高まる。

寒さに関しての法規制がないのは先進国では日本だけ、過度な寒さは基本的人権を侵害しているとされ、英国では18度以下になる賃貸住宅では解体命令が出るほど。耐震基準では厳しい日本だが、健康面には目が向けられていない。

住宅内の温度格差で心筋梗塞や脳梗塞などを発症することは有名だが、さらに、高血圧の発症も、加齢、肥満、喫煙、塩分摂取によりも発症確率が高いという調査結果もある。

室温を健康的に保つために意識しなければならないことは、住宅の断熱性。断熱とは文字通り、熱を断つこと、冬は外へ熱を逃がさず寒さを遮断し、夏は外からの熱を遮断し涼しさを逃がさない。

これから新築をされる方、新築を購入される方は、断熱性能を意識して選択できるが、中古住宅を購入する方、現時点で暮らしている方が、手っ取り早くできるのが、二重サッシ(ペアガラスではない)の取り付け。

日本の住宅は結露がでるのが特徴的(悪い意味で)だが、その結露は内外の温度差によって起こる。窓は断熱性能に大きく影響するほど重要となり、窓の断熱対策をするだけでも効果は大きい。(新築を買うなら、ペアガラスは当然のこと、さらに窓枠が樹脂などの性能が高いものを選びたい)

断熱性能が高い家で、住宅内の室温が均一に保たれると、健康面や心地よさだけでなく、生産性が向上し、活発性が増す、暖房コストも軽減できるという多重の効果が期待できる。

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住宅の場合、断熱性能(耐震性能なども)を数値化して表示されているが、中古住宅になると住宅の性能を数値で表すということがされていない。

クルマと同じように、もしくは金額面からクルマ以上に、新築時から住宅性能を数値化すること、そして、その情報を保持することが、今後重要になってくる。

現在、住宅履歴登録が普及しはじめましたが、おっかなびっくりのような取り組み方なので効果は期待できません。(取り組みそのものは良い)

政治や行政が、性能を数値化することを義務化、履歴登録も義務化、車検のように住宅点検も義務化など、激しく思い切って推進しないと、日本の住宅は向上しないかもしれません。

このままだと、住宅の価値を維持される、外国のように築年数が古くても評価される、という姿になるのは難しい。

前向き・楽観的に考えて、高性能の住宅を選ぶ(購入する)か、悲観的・リスクを考えて守りの立地重視で選ぶか、資産防衛のために、どちらを選ぶのか、投資と同じです。

(補足)耐震性をおろそかにしていいというわけではありません、クルマと同様、安全であるというのは当たり前の前提です。

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2017年09月24日

新築か中古か、戸建てかマンションか、駅からの距離か築年数か

昨日のご相談実例を参考にしながら、新築か中古か、戸建てかマンションか、駅から近く(築年数古い)か遠く(新しい)かの検証記事を掲載してみます。

不動産の価格を算出するに際して、基本的な考え方は、土地とマンションに関しては類似物件の比較(取引事例比較法)をして算出し、戸建ての建物部分は主要構造と状態や付加価値などを考慮して算出して土地評価を加えます。

いずれにしても、他の物件との比較がされるため、その地域で売り出される不動産の数が多いか少ないかで評価が左右されます。人気の地域で売り出しが少なければ価格は上がり、売り出しが多ければ価格競争に巻き込まれて下がります。

戸建てやマンションでは、建物の状態、仕様、構造などを細分化して加減されるべきですが、不動産市場(相場)という圧倒的な大きな流れに巻き込まれると、ひとつの不動産では太刀打ちできません。

これを購入する方から見た場合、同じ価格でも、建物の状態がまちまちで、個々の物件ごとに判断する必要があります。その中に、建物の状態や品質が良い物件が相場に引きずられて割安に売り出されることがあるとも言えます。

売却する側では、良い状態を保ち、他の物件よりも評価を上げることも大切になります。さらに、販売前から近隣の販売動向、比較対象になる物件の売り出し状況をチェックし続けることが必要です。

新築住宅の場合、マンションと戸建てでは少し様相が異なるかもしれません。

マンションの場合、事業として考えると、土地の仕入れ段階から設計、着工、竣工、引渡しまで長期化するため、資金負担、販売コストがかさみます。さらに、相場動向が変化したり、類似物件の販売、販売戸数の多さから需要が足りなすぎての売れ残りなどを考慮すると、本来の不動産評価部分に、相当の経費や利益を計上しなければなりません。これを新築プレミアとも言う。これが中古になると、本来の不動産評価部分のみとなり、プレミア分が蒸発するため、その分(一般的には2割)だけ評価が下がります。なお、売れ残り住戸を大幅値引きで購入すれば逃れられることも。

戸建ての場合、土地の仕入れから完成引渡しまで、スピード勝負の事業となります。着工したらあっという間に完成した、なんて現場をご覧になった方も多いと思います。新築の建売住宅では、完成したら値下げ攻勢で売り切ることを目指すため、また、価格のうち土地構成分があるため、マンションのように、プレミア分の落ちは大きく感じません。注意点は、超短期に建築をしているため、工事中の施工ミスがないかどうか。近年では、建物の検査や保証体制(保険など)が整ってきていますので、昔ほどの不安はないかと思います。

本題の新築と中古との比較に戻ります。

マンション、戸建てともに、築年数以外の要素が同じと想定した場合、同じ金額で売り出されていれば、築年数が新しいほど建物割合が高く、築年数が古いほど土地割合が高くなります。

これを将来売却すると想定してみると(出口戦略)、土地の価値が横ばい状態で推移した場合、土地の割合が高い不動産ほど価値は維持されることになります。これは、マンションと戸建ての比較の場合、土地要素が強い戸建ての方が価値が維持されやすいとも。

例1:A新築200(土地100、建物100)、B中古200(土地140、建物60)→A150(土地100、建物50)、B170(土地140、建物30)。

例2:Cマンション200(土地20、建物180)、D戸建て200(土地140、建物60)→C110(土地20、建物90)、D170(土地140、建物30)。

例3:E駅近200(土地140、建物60)、F駅遠200(土地60、建物140)→E170(土地140、建物30)、F130(土地60、建物70)

新築と中古、戸建てとマンション、駅近くと遠く、組み合わせや個々の要素にも左右されますが、評価が維持されやすいのは、マンションよりも戸建て、新築よりも中古、築年数よりも駅からの距離、となります。

中古の戸建てで、駅から近くて生活利便性が高くて、まだ使えそうなのに土地評価のみとなっている、なんていう物件があったら、お買い得かもしれませんね。致命的な短所は別ですが、地形、方位などの細部よりも立地という大きな要素が重要なのは冒頭の通りです。

そして、同じ地域で、新築のマンションや戸建て(特に注文住宅)を購入して、高額な住宅ローンを組むと、利息も膨らみ、その分だけ購入コストが高くなります。(4000万円の購入費用を3000万円に圧縮できれば、年10万円、トータル200万円超の費用が浮く)

余談:売却を依頼する会社(関連含む)が新築の取り扱いが多い(メイン)場合、中古の有利さや資産価値の面でのセールスが難しくなります。依頼する会社を選ぶ際に、得意とする物件種別を確認されることをお勧めします。

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2017年09月23日

不動産会社が信用されない理由

電話をかけるときは非通知、ネットで問い合わせるときは偽名や捨てアドレス(問い合わせ専用)を使うなど、不動産会社へ問い合わせる際に、異常に警戒される方がいらっしゃいます。

イメージからなのか、実際に被害にあったのかはわかりませんが、執拗な営業、強引で虚偽に満ちたセールスなどが想像されやすいのが不動産業界です。千三(せんみつ、千のうち3つ程度しか正しくないと誤用、実際は成約になる割合という説)という言葉が代表的なものです。

なぜ、不動産業界は、信用されずに警戒されるのか、思いつく理由は次の通りです。

1)契約至上主義

不動産業界は成功報酬となるため、売買契約が成立しないとただ働き(経費を考えれば赤字)となる。人件費、広告費、交通費などの費用や手間と時間が、成約にならないと無になるため、何としてでも契約させようと、強引な営業、間違った内容、いい加減な話をするため。

2)未熟な営業

不動産業界は、人・会社ともに異業種からの転職や参入が多い。会社としては大臣や知事から免許を受けているが、営業担当者には資格や免許を必要とせず、まったくの素人が営業を行うことができる。当然、知識・経験もないため、プロとして未熟である。また、会社も営業マンを使い捨てとするため、ろくな教育もせずに現場に出す。例えれば、運転免許を持たないものに、研修もせず運転させるようなもの。

3)利益至上主義

1の契約至上主義と同じですが、同じ契約に至る際に利益の増大を目指す意識が強い。この意識そのものは他の業界でも共通なものの、不動産業界では、大手も含め不正な手段を厭わない。営業担当者もフルコミッションの歩合制のため、収入のために、より収入が増えるように意識がいってしまう。

4)法の抜け穴

バレなければ実行しても大丈夫という業界側と、抜け穴を放置している行政側、どちらにも非はあると思いますが、取引頻度が少ない消費者とプロとのレベル差がとても大きくて、プロは消費者を舐め、消費者を食い物にしようとする。

−−

いきなり問い合わせをすると上記の例のような担当者にあたってしまうかもしれないですが、これだけをもって短絡的に、警戒して敵対心剥き出しで問い合わせをしても、良い方向に進むことはありません。

まずは、相談しやすい、信頼できる担当者(大手でも担当者次第)を選ぶことが大切です。消費者側にもプロとの付き合い方や利用方法を考えることが成功の近道です。

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2017年09月22日

基準地価の内容を鵜呑みにしてはならない

平成29年基準地価が発表されました。これだけ地域差、個体差が生じてくると、発表内容の概要にはあまり意味がなく、個々に不動産を考えていかなければならない。

近年の公示地価、基準地価の傾向は、「利便性が高い地域は価値が維持され、郊外や地方の利便性に難がある地域は下落する」というパターンが続きます。

とは言え、・・県は、・・市は上昇(横ばい、下落)と単純に考えられるものではなく、・・市の・・エリア、さらに、個々の不動産により、価値が維持されるのか、厳しいのかが判断されます。

不動産の市場では、情報の非対称性が問題と言われます。

情報の非対称性とは、高額な取引となるため頻繁に売買の機会を得られない、個々の要素で比較しづらく、個人情報保護で情報が表に出づらく、専門性が高くてさらに多岐にわたるため、プロと消費者の知識や情報などで差が大きいことです。

例えば、プロと相対した際に、今回の基準地価の内容から、プロにとって都合が良い部分が伝えられ、消費者にとって都合が悪い情報が伏せられても、消費者がそれを見抜けるかは難しいということになります。

それぞれの人や家庭を見ても、地価、不動産価格が上昇していくなら購入する方が有利だし、下落するなら賃貸の方がリスクは少ない、と言えるが、結局、不動産の価格動向以上に、家族状況などの置かれている環境により判断は異なります。

先日の報道などで取り上げられた「相変わらずの高齢者の賃貸物件への入居困難な状況が続く」と思えば、家を確保しておく方が安心と思うこともある。

ローンの返済に追われたり、通勤地獄で苦しんだり(犯罪に巻き込まれるなどというリスクさえも)、過度な節約で精神的につらくなったりするくらいなら、賃貸でもいい(中古でもいい、マンションでもいい、など)となる。

夢やロマン、ステータスなどなど、華やかさが散りばめられたセールストークを冷静に分析して、その内容が正しいのかどうか、現実はどうなのかを判断しなければならない。

都心部の商業地の地価がどうこうという報道は、一般的な消費者の住宅地に直接当てはまるものではございません。(都心部の超セレブは関係あるかも)

不動産に関してだけはネガティブなくらいでちょうどいいのかもしれません。出口戦略をしっかりと考えて、地価がどうなろうが、いざという時に脱出できるようにしておくことが大切です。

参考)駅からの距離に応じた地域面積を考えてみます。

わかりやすくするため円周率を考慮せずに割合で示すと、徒歩5分は5×5で25、徒歩10分は同100、徒歩20分は同400、となります。売る時の価値は希少性に左右されますから、徒歩5分と徒歩20分でどれだけの差が出るか。

建物のグレードや築年数よりも立地が大きく影響することがわかります。購入する場合、自身の予算を決めて、立地がいいところを選び、その条件で買える物件を選ぶ。新築を買うために立地を崩すことは禁物です。(将来を考えると予算も維持したい)

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2017年09月17日

家にも修繕と点検の意識を日頃から

運転席側のドアに、サァーと擦り傷を作ってしまいました。戸建ての売却査定にお伺いした際、目的地までの道中での狭い道にて、庭からはみ出した庭木の枝葉に擦れてできてしまったもので。下手に自信をもって行けると判断してしまったミスです。

このミスから、都心部はまだしも、郊外のクルマ社会では、道の幅が不動産の価値に大きく影響出ることを痛感した次第です。

また、道だけでなく隣接地へ枝葉を越境していることに無頓着な家に絡むと、不動産の売買でトラブルになることもあり、人に迷惑をかけても気にしない性格が羨ましいやら、腹立たしいやら。

マンションでも、エントランスの掲示板に掲載された貼り紙を見ると、上階から物(お菓子などの子どもからタバコの吸い殻などの大人まで)が落とされる、廊下に痰吐き、駐車場の逆走、共用施設でのペット放し、などなど、迷惑行為が多い。

クルマの擦り傷を作ってしまったショックを紛らわすために、走るクルマ、停まっているクルマで同じような傷がないかなと探してみると、ほとんどのクルマは無傷できれいな状態でした。

このクルマに対する思いや意識を見ていて思ったのは、発想が飛ぶかもしれませんが、日本人はきれい好き、新しい物好き、クルマなら新車、家なら新築が好まれるのだろうなということです。

伊勢神宮が20年一度、遷宮を繰り返すことから、日本人には家を定期的に新しくする文化、DNAが組み込まれているとも言われています。

この他に、新築住宅が好まれる理由を思いつくままに書き出してみますと。

地震、台風などの災害が多く、壊れたら作り直すという繰り返しが続いたから、

高温多湿の日本では、木造住宅が多く、耐久性が短いため、建て替えスパンが短いから、

高度成長期からの住宅不足を解消するため、日本の行政は新築住宅偏重の政策(優遇)を続けてきたから、

日本人の消費傾向として、細かく完璧を求めるため、中古建てを許容するできる度量がなかったから、

不動産業界、住宅業界、建設業界では、新築住宅を推進する方が数倍、数十倍の利益を得られ、さらに、それが経済効果や政治家への資金提供へつながるために行政側も後押ししたから、

不動産の販売を担当する営業の心理として、個別の報酬が多くなるというプラス面と、中古戸建てはクレームや手間が多いというマイナス面から、新築住宅へと誘導していくから、

ざっと思いつくところでこんな感じでしょうか。

冒頭のクルマの擦り傷ですが、先月、反対側のドアに傷をつけられ(これは第三者による)、修理代が8万円超にも及びました。今回はそれ以上も予想されていることから、修理を躊躇っています。

私は金銭的な事情から、クルマの修理を躊躇しておりますが、周りのクルマを見ていると、恐らく、日々のメンテナンスから洗車を行い、傷や故障などがあれば即座に直しているのだと思われます。

さらに、車検の制度もあって、クルマの状態を常に意識することもでき、また、国からも強制的にメンテナンスをすることが求められます。

家でも、所有者が、日々、メンテナンスや修繕を意識して実施し、さらに、車検と同様の定期的な点検を義務化するようなことになれば、建物も適切に維持されていくことができます。

家を所有するコストが増えることになりますが、これが、資産価値の維持に繋がり、家計を助けることになります。さらに、社会全体で見れば、日本経済を支えることに繋がります。今の景気低迷は、住宅投下資金が霧散して資産とならないことも大きく影響しているためです。

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2017年09月15日

マンションから戸建て志向への転換

それこそ今年になって、住まいの流れ・トレンドが変わったかなと感じるようになりました。どのように変わったか、それは、マンションから戸建てへの回帰という流れです。

近年、タワーマンションを中心に、設備やコミュニティと立地などからの利便性から、マンションを住まいとして選ぶ方が増えてきました。それが、戸建てが見直され、回帰してきているように思います。

戸建てにしても、マンションにしても、それぞれに良し悪しがあり、個々の物件でも良し悪しがあり、どちらがいいと、本来は断言することはできません。

ライフスタイル、家族構成や状況、暮らす地域の実情(不動産の構成、街の特徴、不動産価格など)から、マンションが最適なのか、戸建てが最適なのか、どちらが現実的なのかなどを検討するもので、不動産ありきで、暮らす人が合わせるのは本末転倒な話です。

それでも、不動産としてどちらがいいのか、賃貸・購入の損得問題と同様に、戸建て・マンション、さぁどっちというのも長年の命題です。

そして今、マンションのマイナス面がクローズアップされた結果、その逆として戸建てへと流れています。

マンションのマイナス面を簡単に紹介します。

・管理がうまくいかないと最悪スラム化へ、日々の修繕から、建て替え、売却処分まで、意思の決定から手続きまで高いハードルと面倒な手間が多い

・管理費、修繕費が高額となり負担が重くのしかかる、滞納住戸も増加し、管理不全や修繕が計画的に行われない

・騒音、喫煙、ペットの飼育マナー、共用施設の利用マナーなど、上下左右階隣接住戸やマンション居住者とのトラブルが増加し暮らしづらくなる

・管理組合の運営など、所有者・居住者の負担が多い

・マンション内での格差や生活習慣の違いからくる軋轢

戸建てでも、修繕の手間や費用負担、近隣住宅や自治会などとの関係も生じることから、マンションに限ったものではございませんが、共同住宅であり、住戸が直接接することから、マンションの方が悪い方向に進んだ場合のダメージが大きくなります。

そして、上記のようなことが起こると、資産価値にも影響が出ます。

戸建ての場合、土地と建物が不動産として切り離されていることから、建物が古くなったり問題があっても土地が残ります。マンションの場合、敷地権となっていることから土地建物が同体となっており、共同住宅という特性から建物も切り離すことができずに引きずられます。

利便性の追求、管理や修繕を任せられる、安全性の確保、眺望などの特殊要因などから、マンションを選ばれることがあるかもしれません。その際は、管理状況をよく見ることと、売却を想定しておくことが大切になります。

戸建てを購入する際には、管理や修繕が所有者任せになるため、同じ築20年でも状態や程度に大きな差が出ます。そこを上手に見極めることが必要です。

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2017年09月13日

不動産売却での差別化戦略

新築のマンション、建売住宅が大量に供給される状態が続き、空き家、空き地も増加して家余りの状況の中、好条件で売却するためには、競合物件に対して差別化する必要があります。

主な差別化は次の通りです。

1. 建物のインスペクション

買主様が中古住宅に持つ不安の中でもっとも多いのが「建物への不安」です。新築が必ずしも安全というわけではありませんが、それでも新築は中古に比較すると建物ついての不安が少ないと考える人が多いようです。

しかし、実際の中古住宅は相当にしっかり作られているものが多数あり、新築以上の耐震性を有する場合すらあります。それをきちんと事前に調べて提供することで、買主様は安心の取引が出来るのです。それがこの「インスペクション」という建物診断制度です。

このインスペクションを行うことで、買主様は購入後にどの部分を修理したりリフォームしたりすれば良いのか?という判断が可能となり、購入後の不安の一つである「リフォームにいくらかかるかわからない」という問題が解決します。

2. 瑕疵保険加入

新築住宅を購入する場合、買主様は売主である不動産会社から建物の保証を受けられます。つまり購入後に何か不具合が見つかったら売主が直してくれるのです。

しかし、中古住宅では売主が個人であるために、引き渡し後に保証をするのは無理です。仕方のないことではありますが、それでは新築の方が安心だと思われても仕方ありません。

そこで、国は中古住宅にも一定の基準をクリアすれば売買後最長5年間の保険を付ける制度を創りました。この保険に入ることで、買主様は引き渡しを受けたあとに発見された雨漏りや傾きといった隠れた瑕疵(欠陥)が保険で保証されることになるということです。

3. 耐震基準適合証明書の発行

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。しかし、住宅ローン減税には築後年数要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

空き家の増加が社会問題となり、中古住宅の流通を促進するという行政施策と矛盾する制度ですが、政治を動かすのは現実的ではありません。

この築後年数要件を緩和する方法があります。2の瑕疵保険加入にすることでも要件を満たせますが、加入不適合の物件も多く、その場合、耐震基準適合証明書付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば対象にしても良いという方法もあります。

4. 土地建物の状態を改善する

不動産を購入しようとする方、特に自宅用の場合、理屈や条件よりも印象の方が強く影響します。古かったり、汚れている状態の建物や部屋を見て、リフォームすればきれいになる、その工事費用分は安いからいいと頭では分かっていても、見学段階での印象が悪いとスイッチが入らずに見送りとなってしまうことが多くあります。

デートするとき、男女問わず、中身がいいから、磨けば光るからと言っても、不潔だったり、だらしない印象を抱くと、やっぱり交際には進みづらいのと一緒で、住宅を売る時も、見た目、印象が大事になります。

居住中の場合は整理整頓、清掃を行う。空き家の場合で状態が厳しい場合はリフォームする、部屋の状態に問題がなければ展示場のように飾る(ホームステージング)、土地の場合は古家があれば解体をする(庭木を手入れ)、残置物があれば撤去する、など、印象を良くするために手を入れます。

なお、お金をかければその分だけ上乗せという単純なものではございませんので、不動産業者と打ち合わせをしながら実施してください。不動産業者によっては、売却代金での清算に対応してもらえて、先に費用負担がいらないというケースもあります。

これらの方策を取っても売却が難しい場合は、価格などの条件を変更する、売却を依頼する会社を変える、依頼方法を専任から一般にする、という判断になります。

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2017年09月12日

離婚による不動産売却

10日前ほどより、とある中古戸建てのご見学希望を売主側の業者へと申し出ておりますが、なかなか売主からの承諾が得られず、保留状態が続いております。見学してもらわなければ売却そのものができませんが、なぜ、このような状態になるのでしょうか。

答え「現在居住しているのは離婚協議中の妻、所有者の夫は家を出て別居している。夫は早く売りたいが、妻は売却に非協力的で見学希望に応じてくれない」

夫婦で購入した不動産(戸建・土地・マンション)はどうすべきか? 離婚の際に悩む大きな問題のひとつではないでしょうか?

そのままどちらかが居住を続けるのか、その場合、残った住宅ローンは誰が払っていくのか、不動産(戸建・土地・マンション)は誰の名義にするのか(財産分与)、売却して清算するのか、悩みはつきません。

住宅ローンで自宅を購入した場合、支払い期間が長期にわたるため、ライフスタイルの変化によってさまざまな影響がでます。近年増加傾向にあり、その一つが離婚です。

現在、不動産を売却する背景(理由)には、一般的な住み替えの他、社会問題となっている空き家・空き地などの相続関係、離婚や家計問題(ローン返済苦)による所有困難の3つに大別されます。

離婚による不動産の売却の場合、まずは、不動産(戸建・土地・マンション)の名義や住宅ローンの内容がどのような状態になっているか整理するところから始まります。それに加え、預貯金などの資産も合わせて、家計全体の現状を確認します。

その状況を踏まえながら、家族の生活事情(子供の学校)やライフスタイルなどから、現金をどう分けるのか、自宅を売るのか、どちらかが継続して暮らすのか、その際、住宅ローンをどちらが負担するのかを決めていきます。

ここで厄介なのは、不動産が夫婦共同の名義の場合と、住宅ローンを借りる際に夫婦どちらかが連帯保証人に入っていたり、連帯債務になっている場合です。

不動産をどちらかの名義にする場合は不動産の対価を支払えるのか、どちらの一方が住宅ローンを単独で返済していく場合は返済を続けられるか(金融機関が許容できるか)、この他に養育費などの問題も絡むと複雑です。

もし、ご家族の事情に支障がなく、住宅ローンの残高が売却想定金額を下回る場合、売却して金銭で清算する方が得策に思えます。(手持ち金を使い不足分をカバーできる場合も)

不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合には、売却をせず、夫婦のどちらかが住み続けて住宅ローンの支払いを続けるという選択肢になります。

それでも、売却をせざる得ない状況もあるかと思います。その場合は残ってしまう住宅ローンの支払いをどうするのかという点を検討する必要があります。

冒頭の例ではないですが、離婚が原因で売却する場合でも夫婦の協力が必要になります。購入するときは前向きな行動のため協力しやすいものです。

離婚の場合はそこがなにかと難しいため、業務から離れるかもしれませんが不動産業者が夫婦(元夫婦)の間に入ることもあります。結婚よりも離婚の方が数倍大変という言葉の通りです。

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2017年09月10日

資産価値が落ちづらい不動産とは

格差、二極化、勝ち組負け組など、どの分野でも明確に評価が分かれるようになりました。不動産市場でも同様の傾向になったと言われるようになって、今ではそれが当たり前のように定着しました。

社会問題となっている「空き家の増加」、「所有者不明の不動産」、「荒れた未利用地」、「売れない負動産」など、格差、二極化を表す事がや言葉が表面化してきました。

不動産市場にて、わかりやすく言えば、価値が落ちない・売れる不動産、価値が落ちる・売れない不動産です。

この分かれ道、どちらに属する不動産になるかの要素で一番重要になるのは「立地」です。極端ですが、立地で8割は決まると言われます。

買う時は、自分の生活や趣味、好み、事情などで立地を選ぶことになります。このまま暮らし続ける、売らないのであれば、格差や二極化は表面化しません。

そして、いざ売ろうとしたとき、自分自身が選んだ立地が、多くの方から支持されるか、誰からも見向きされないのか、買う時は自分自身の評価ですが、売る時は他人からの評価になります。

具体的に値下がりしない立地の例を出しますと。

・都心に近い、中心市街地に近い、駅に近いなどの利便性が高い地域

・古くからの由緒や定評のある住宅地、いわゆるブランドエリア(街の発展経緯から利便性が高い地域と相まっていることが多い)

・災害に強い地域(水害、地震、土砂崩れ、液状化など)、例としては台地、平坦地

また、立地に連動して、同じ予算なら新築よりも中古の方が土地(立地)の割合が高くなるため、中古を選ぶと自然と価値が維持されやすい地域を選ぶことになります。

さらに、経年劣化による評価減が少なく抑えられることから、購入時の評価が維持されやすくなる側面もあります。

現金で買う、売ることは想定しなくても大丈夫、という余裕があれば、不動産の購入にそこまでシビアになる必要もございませんが、家計防衛に意識を置きながら不動産を購入する場合は、いざとなったら売れる、売りやすい、価値が落ちづらい物件を選んでおくことをお勧めします。

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2017年08月28日

タワマン暴落から始まる下落連鎖

前々から言われていて目新しい話題ではありませんが、週刊現代にタワーマンションの暴落に関する特集記事が掲載されましたので、ご紹介させていただきます。

見出しは「全国民必読 中国人「タワマン爆売り」で不動産大暴落が始まる。湾岸エリアはすでに大異変。豊洲のタワマンからは1棟で20件近い大量の売り物件が・・・。デベロッパーは赤字転落、RIET(不動産投資信託)市場も崩壊、いますぐ逃げないともう間に合わない」と衝撃的な書き方は週刊誌だからでしょうか。

記事の冒頭では「被害者は湾岸タワマン生活を謳歌する住民だけではない。2020年の東京五輪を前に始まったマネーの大脱走は序章。湾岸発の不動産パニック劇は間もなく、日本列島全体に悲鳴を響かせる」と記事への関心を引き寄せます。

個人的な感覚では、都心部を中心とした好調さに翳りが出るのはあるとしても、日本列島全体がパニックということはないと思います。都心部以外では、不動産価格は以前より下落傾向であり、下がる余地も少なく、下がることに心理的な衝撃はないからです。

記事の概要は次の通りです。

・スペックとして問題ない(というか素晴らしい)住戸でも、売り出してから半年以上経っても一向に買い手がつく気配がない。それはこのマンションは中国人が多く所有し、その中国人が売りに転じているからである。

・中国人の爆買いはすでに終わり、将来性のない日本よりも値上がりが見込めるアジア諸国へとシフトしている。今後、税制などのタイミングにより売り出し物件は急増し、タワマンの市場は崩壊する。

・恐ろしいのは、一度値崩れが始まると、それが大きなうねりとなって売りの連鎖につながっていくこと。中古が下がれば新築も下がり、都心が下がれば郊外も下がる。

・これからは逃げ遅れた被害者が続出していくことになり、まっさきにやられるのが不動産投資をしている人たち。そして、不動産下落の渦は一般市場へと波及し、銀行などの金融機関は不良債権が増加し経営悪化、日本経済全体が低迷することになる。

以上。

タワマンを買える人は、それなりの収入があるから、売る必要性さえなければ生活は維持していけると思います。ただし、その収入が下がったときには、売れない、返せないという悪循環に陥って、最悪のケースも。

郊外で一般的な住まいを購入する方でも、収入が下がっても、不動産価格が下がっても、支障が出ないくらい相対的な負担が小さい物件を購入すべきです。

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2017年08月27日

人口減少時代の土地問題

「人口減少時代の土地問題(吉原祥子著、中公新書)」日本の私有地の約20%で、所有者がわからない――。持ち主の居所や生死が判明しない土地の「所有者不明化」。この問題が農村から都市に広がっている。空き家、耕作放棄地問題の本質であり、人口増前提だった日本の土地制度の矛盾の露呈だ。過疎化、面倒な手続き、地価の下落による相続放棄、国・自治体の受け取り拒否などで急増している。本書はその実情から、相続・登記など問題の根源、行政の解決断念の実態までを描く。(中公新書HPより)

「約2割の土地で所有者が誰なのかわからなくなっており、その面積を合算すると九州の面積を超えている」という帯の通り、「所有者不明の土地問題」をテーマとしたものです。

所有者不明の土地が増加している直接的な要因は人口減少と高齢化ですが、地価下落や社会構造の変化で土地を保有する利点が薄れ、土地に対しての関心が小さくなり、さらに、手間や費用などからなかったことにしたいという心理なども相まって、相続登記が行われないことが問題を深刻にしています。

一般に土地や不動産を売買や相続・贈与などで取得すると、所有権移転の登記をするが、この登記は第三者へ対抗する(財産を守るため)の権利であって義務ではない。不動産に価値がなかったり、担保などに供しないのであれば、登記をしなくても実害はほとんどない。

価値がなければ守る必要もないし、そのために費用を負担するのは敬遠したいし、深層では、負担しかないのであれば、登記をしないことで誰かに移転していればなどという夢さえ思い描くこともあるのではないか。

不動産の売買の場合、特に、土地や戸建ての場合、不動産の位置を特定するために「公図」という資料を利用します。この公図ですが、近年に区割りされた土地などであれば、ある程度、位置や形などの確認が取れますが、昭和期の公図ですと、すっちゃかめっちゃかでなにがなんだか分からないというものも多く残ります。

公図とは「登記所には、土地の区画(筆界)を明確にするための資料として地図が備え付けられることになっています。公図は、地図が備え付けられるまでの間、「地図に準ずる図面」として地図に代わって備え付けられている図面で、土地の大まかな位置や形状を表すものです。公図の多くは、明治時代の地租改正に伴い作成されたもので、現況と大きく異なる場合があります。」(国土交通省説明)

これをきちんとしなくてはならないと「地籍調査」というものが実施されておりますが、この進捗状況は、全国で52%(2017年4月)、千葉県では15%しか実施されておりません。(松戸市は区画整理が多いのである程度判明も未実施、柏市では北部で実施済みもほとんど未実施)。これを外国と比較してみると、フランスやドイツ、韓国、台湾はすべて終了しています。

地籍調査状況マップ http://www.chiseki.go.jp/map/index.php

ドイツでは売買契約後に登記をしないと土地の所有権の移転が成立しないとしている。いろいろと難しい状況もあるかと思われますが、地籍調査を進めるとともに、登記に一定の義務を与えることで、所有者不明の土地や空き家の増加問題にも効果があります。

もし、このまま所有者不明の土地、空き家問題を放置するとどんどん荒廃し、日本の国家そのものを揺るがしかねない。実際に、災害後の復興や社会インフラ整備などの際に所有者不明の土地があるため事業が進まない、マンションの管理や建て替えなどの際に所有者が不明の住戸がありなにも手を出せない、そして、地域も不動産も荒廃していく。

今回の所有者不明の土地、空き家の増加から都市計画、新築偏重の住宅市場、未整備の流通制度など、不動産や住宅に関して、ほとんどの部分で日本はあまりにも後進すぎる国です。

財産権などの難しい部分もあるかと思いますが、所有者不明の土地や空き家については、所有権移転(相続発生)後に登記を一定期間行われなければ権利を放棄したとみなす(時効制度の逆)としてもいいのではと考えます。

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2017年07月17日

相続税対策から貸家が増えても

地価には実勢価格(時価)の他、公示地価、基準地価、固定資産税評価額など目的により複数の地価が存在するという不思議なことがありますが、そのうちの一つである路線価が国税庁より発表されました。

2017年は全国の標準宅地で前年比プラス、2年連続の上昇と発表されていますが、その一方で地方など下落している地点も多く、二極化傾向であることがわかります。(もう使い古されたくらいに出てくる言葉の二極化です)

そもそもこの路線価とはどんなものなのでしょうか。国税庁から発表されていることでもわかる通り、土地の相続税や贈与税の計算のために用いられるものです。全国の道路に付けられた価額であることから路線価と呼ばれ、公示価格の約8割とされています。

もし自宅が面する道路に「200」の表示があれば路線価は20万円(1平米)ということで、自宅の土地が100平方メートルなら評価額は2000万円と計算されます。

この相続税について、近年、大きな改正が行われ、大きな影響が出ました。改正内容は基礎控除額の変更で、相続人が三人の場合、改正前は基礎控除8000万円だったところが、改正後は4800万円となりました。相続財産が8000万円以下なら相続税の課税はなかったところが、基礎控除を除いた3200万円に対して課税されるようになったのです。

この改正で火がついたのが「相続税対策」です。そのうち、不動産分野で目立ったのが「貸家(アパート)建設」と「タワーマンション購入」です。

相続税節税のからくりアパート編:土地に貸家を建て付けることにより評価が下がる、さらに借入金を利用すればその分だけ相続財産から控除される。

相続税節税のからくりタワーマンション編:現金を不動産に変えることにより評価が下がる、借入金を利用する場合はアパートと同じ、さらに、マンションの場合、所在階が評価に反映されず時価と評価額の差額が大きく節税効果が高まる。(税法の改正により効果は減少しました)

さらに、この相続税対策を後押ししたのが、現在の低金利です。アパート建築、マンションの購入に伴う費用を低負担で調達できることにより拍車がかかりました。

この結果、必要以上の住宅が供給された結果、都心部でも空き家率30%超などという異常な状況にまで至ることとなりました。

しかし、空き家率の上昇、供給の増加は、不動産市場としては好ましくないかもしれませんが、借り手市場になるということから、賃借人はハイスペックな住まいを割安な賃料で借りることができるという良い面も生まれます。

なお、貸家が増えても、ファミリー層の物件は比例して増えていません。これは家主からみた投資効率や販売から考えた業績面への貢献など、供給サイドの思惑によるものです。さらに、郊外を中心に持ち家が安く提供されていることから、ファミリー層に関しては持ち家が中心になっています。

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限界マンションの予兆が見えたらお住み替えを

歴史上、世界のどの国も体験したことがない未曾有の人口減少時代に突入した日本。約50年後には、4600万人もの人口が減る厳しい未来が待っている。『縮小ニッポンの衝撃』

本書では「財政破綻」「超高齢化」「人口減少」という三重苦を抱えた夕張市の状況が紹介されておりますが、「管理組合の収支破綻」「住民の超高齢化」「居住者の減少・空き家の増加」と同じような問題が、今後のマンションで多く発生すると危惧されております。

これを『限界マンション』として、NHKのニュース番組で紹介されておりました。この中で富士通総研の米山秀隆さんが次のように解説しております。http://www.nhk.or.jp/ohayou/digest/2017/05/0513.html

「築40年を超えるマンションは、2035年には、2015年の6倍ということで、急増することが予測されています。建物の老朽化が進むことはもちろんなんですけれども、居住者、例えば30歳、40歳で購入したとすると、70歳から80歳ですので、建物と居住者の2つの老いが進展すると。そういう状態になりますと、非常に状況が悪化しますので、それまでの段階で、中古としての競争力を保つために、維持・修繕をきちんとしていくということが重要になります。」

「ポイントは2つありまして、1つは、管理組合の意識です。購入当初では、まだ新しくて、維持・修繕の意識は低いんですけれども、必要な時に必要な修繕を行っていかないと、あとで大変なことになるという意識を高めていくということが、まず重要になります。2つ目は、資金計画ということになりまして、通常、当初の時点の計画では、修繕金の積み立て計画というのは低めに設定されることが多くて、20年、30年経って、段階的に引き上げられることが多いんですけれども、その段階ですと、例えば年金生活者、負担が多くて払えないということにもなりますので、できましたら、管理組合が合意の上で、当初からある程度、積み立てておいた方が、あとで楽になるということです。」

重要:新築分譲時は売りやすくするために修繕積立金を低く設定されている。これが後々大きく響いてくる。売った後に購入者・所有者が困ることになることを知りながら、このような姿勢で販売する分譲業者のモラルが低いことが問題である。

この他に、限界マンションへの予兆として、次のような問題が噴出してきます。

・理事長など管理組合の運営に携わる人が減少する

・管理費や修繕積立金の滞納が増加する(戸数、金額とも)、修繕金不足でメンテナンスなどができず老朽化が進む

・マンション住民間での格差や世代間の価値観や意識の違いなどからコミュニティが崩れる

・空き住戸が増えることにより活気がなくなる

・相続の発生などにより所有者が分からなくなる

・賃貸住戸の増加(所有者が賃貸に出す)により住民のモラルが低下する(民泊はさらに大変)

このような事態が複合的に絡み、限界マンションが増加することでしょう。単純にマンションがダメということではありませんが、限界マンションとなってしまうときまで所有していると大変な苦労と負担を背負うことになります。

先のような予兆が出始めたら、早めに売却して次の住まいへと移り変わることをお勧めします。そのためにも、売りやすいマンションにしておくことが大切になります。

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家は消費財・必要経費として考える

年々変わる政権のスローガン、1億総活躍の去年は「保育園落ちた、日本死ね」で待機児童問題が注目され、今年は働き方改革へとなって「プレミアムフライデー」が爆死するなか、共働き世帯が専業主婦世帯の倍近くなった状況が社会へ大きく影響しています。

子どもを育てながら働く女性にとって、時間をいかに稼ぐか有効に使うかが、生活をするにあたっての命題となります。

子育て環境を重視する住まいや環境として、郊外の戸建てが象徴的でしたが、現在の状況から、生活そのものが成り立たなくなってきつつあり、いかに勤務先を近づけるかということが住まいを選ぶ際の重要なことになります。

この結果、郊外の戸建てよりも都心部のマンション、狭くてもいいから古くてもいいからとにかく便利な場所、庭の手入れなど手間がかかる戸建てよりも、管理費等を支払っても管理会社が面倒をみてくれるマンションが好まれるようになりました。

郊外の住宅地、戸建てには、昭和の高度成長期に団塊世代の方が多く暮らしています。70歳前後の年代として、まだまだ元気で暮らしている方が多数を占めます。

それでも、年々、広すぎる(子供部屋は倉庫に)、古くなってきた(断熱性能が悪いため暑くて寒い)、階段を利用するのがつらい、庭の手入れは大変(夏の炎天下は生死にかかわる)などなど、暮らしていくのに不自由が生じて、住み替えていく人も多い。

さらに、相続(亡くなる)となっても子供世代は実家を利用することがなく、親世代が子供と同居して二世帯同居もしくは近隣居住となっても、子供が郊外の実家へ来るのではなく親が子供に近づく傾向から、手放すこととなることが増えている。

若い世代は郊外の戸建てを敬遠するため需要は減少、郊外の戸建ては売却が増加という需給関係となり、郊外の戸建ては価格が下落傾向になってしまっている。

高度成長期からバブル期頃までは、人口の自然増に加え、地方から都心部へ人口流入が進むなか、住宅・宅地がまだまだ足らなかったことから、当然のことのように不動産価格は上昇しました。

しかし、現在は、人口の自然減、郊外からの人口流出、新しい世代の人口流入減少という状況のなか、今までの住宅ストックは過剰となり(空き家増加)、さらに、マンション戸建てと新規供給が止まらない。過去の歴史や原理原則から考えて不動産価格が下落するのは自然なことです。

衣食住と言われるように、住宅は生きていくうえで必須の項目になりますが、このような状況を踏まえると、このくくりで言われるように生きていくうえでの消費・必要経費として考えていく必要があります。

不動産という場合は金融と同じように資産・負債の捉え方もあるのかもしれませんが、住宅とした場合は消費として考えていく方が間違いがない。考え方はクルマと同じでいいと思います。住宅もクルマの所有すれば、維持費用がけっこう重たいのも共通しています。

クルマを所有している方が有利なら購入すればいいし、所有するよりもレンタカーなどの都度利用の方が有利なら無理して購入する必要もない。住まいも購入した方が有利なら購入すればいいし、賃貸の方が有利なら無理して購入しなくてもいい。

もし購入する場合、クルマは年数が経過する、走行距離が伸びるごとに価値が下がるのと同じように、住まいも年数が経過する、利用が激しくなれば価値が下がるものだと考える。(メンテナンスにより価値の落ち方が変わるのも家とクルマは似ている)

ただし、クルマと家で決定的に違うことは処分のしやすさです。クルマの場合、最悪は廃車するという最終手段がありますが、家の場合、廃止する・放棄することは現時点ではできません。(戸建てなら土地に戻すという手もあるものの、マンションの場合、所有し続けなければならない)

このことから、家を購入する場合、住み替えなどで不要になった際に簡単に処分できる売りやすい物件にしておくことが肝になります。冒頭のように、利便性重視の流れにありますから、立地が大切ということになります。

なお、結果的に、価値があまり落ちずに資産のような感じになるかもしれませんが、あくまでも副産物であり、当初からそこを欲張ってしまわない方が良いと思います。

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2017年07月02日

不動産営業の現場が酷いのは報酬制度が原因

「この、ハゲ〜っ!」「ち〜が〜う〜だ〜ろ〜!」「ふざけやがって!!」「豊田真由子様に向かって、お前のやってることは違うと、言うわけ?」

暴言・暴行で世間を騒がしている国会議員は船橋市の出身と聞いて、二度びっくり。口調や立場、声質などの特徴から、注目されておりますが、その言葉そのものは、一昔前(もしかしてバリバリの販売系では今も)の不動産営業の現場でよく聞くようなものです。

不動産営業の裏側では、上司が部下に対しての暴言や暴行、営業の内輪話で、今回の暴言並みの汚さ、辛辣さで言葉がやり取りされております。また、営業担当者がお客様に対しては成績至上主義のトークが展開されます。(ここも政治家ぽいです)

上司が部下に「早く決めさせろ」「あの物件をはめろ」「つぶせ」「抜いてこい(出し抜き)」「くそみたいな仕事してんじゃねーよ」「死ね」「カス」「ブタ」、そして、朝から晩までSNSで監視されるケースも多くなっているらしいです。さらに成績が悪かったり、ミスをすると、肉体的なペナルティや精神的に追い詰める仕打ちが待っています。

営業の現場委では、営業担当者がお客様に「今すぐ決めないと売れてしまう」「他のお客様が検討中」「キャンセル物件が出ました」などの煽りや、チラシなどで「このマンション限定で探している人がいる」の誘い言葉など、ほとんどが嘘(証明できないので嘘と断定されない)のような営業トークを使います。

なお、不動産そのものに関して嘘を言うと、書類や現実で嘘であることが証明されてしまうので、この点では、ネガティブな情報を「伝えない」という手法を取ります。(伝えるのは良い面のみ)

不動産営業の現場で、このようなことになるのは、契約締結の成功報酬のみという報酬体系と、会社から社員へ支給される給与が成績に連動する給与体系にあるかもしれません。

お客様から受領できる報酬(一般的には仲介手数料と呼ばれる)は、法律で、契約締結の貢献として受領できるとし、その上限額が決められています。

そのために、契約してもらわないとタダ働きとなり、商売・生活を考えたら、生きていくため(営業を継続するため)、悪魔に魂を売ってしまう人や会社が多くなってしまいます。(大手仲介業者も給与・成績・業績という面で例外ではありません)

また、報酬の上限が決まっていることから、売り手・買い手の両者から手数料を受領する(金額が倍、これを両手と呼ぶ)ように営業をします。これが悪名高き「物件を干す」「情報を囲い込む(隠す)」という手法です。(詳細は http://diamond.jp/articles/-/69998 )

冒頭の政治家による暴言は人の要素が大きいのかもしれませんが、不動産営業の現場では、仕事を抜きにすれば人として問題ない方がほとんどです。不動産売買(仲介)そのものの仕組みと会社の利益のみ追及する企業風土にこそ、根本的な問題点があると思われます。

補足:無資格・未経験・知識なしでも不動産を取り扱うことができます。運転手という仕事を無免許・未経験でもできるのと同じという仕組みにも大きな問題があります。(これも法律で決められている)

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2017年06月29日

不動産業者・担当者の見分け方

新築中古、戸建てマンション土地など、種別などを問わず、不動産を購入・売却する場合、ほとんどの方は不動産業者や営業担当者と関わることになります。

そして、この会社や担当者によって、購入・売却の成否が決まるといっても言い過ぎではありません。

不動産業界で働く営業職の給与体系は、(大手でも)歩合給の割合が高く、実力主義であり、成績へのモチベーションが高い職種であるのは、どの業界よりも高い傾向にあります。

信頼できる会社、担当者を見つけるために、どのような点を見ていけばいいでしょうか。

情報の提供が担当者本意か、お客様本意か。担当者にとって不都合な情報を隠すか開示するか、担当者にとって都合がいい情報ばかりを提供するか、逆に、不利不都合でもお客様へ有益な情報を提供できるか。

お客様からのリクエストや希望を無視し、自分の都合がいい方向へ向けようとばかりする。(お客様の意向を聞いていないのかと思うほどの担当者も多い)

身だしなみ、服装、車などが汚れ、乱れている。また、時間や言葉を守らない。対応が遅い。

宅地建物取引士の資格を持っていない。(個人としての資格・経歴に響かないので責任感が弱い)

住宅ローンの選定で、とにかく借入期間を最長に、返済比率をギリギリまで高く、借入金利を最低タイプにして勧めてくる。(予算が増えれば気に入ってもらいやすい)

会社の決まりだから、そうなっているからと押し付けてくる。(仕組みや背景などの説明をしない)

ざっと思いつくままに書きだしてみましたので、まだ他にも選別方法はあるかと思います。

売主、買主のいずれの立場でも、物件本位、価格本位にならず、人物本位で依頼されることをお勧めします。

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