2018年12月09日

寿司屋の時価と不動産価格の類似性

正直不動産.jpg

もっぱら1皿100円均一の回転寿司が専門の私にとって、
お皿によって値段が違う回転寿司さえ高いと怖がってしまう。

お寿司屋さんの「時価」なんて、
テレビや雑誌などのファンタジーの世界に存在するもので、
夢のまた夢のようなものです。

時価表示となっている理由は、
魚の仕入れ値が毎日違うためと言われています。

天候によって、船が出れない日がありますし、
今年のような猛暑酷暑、
近年では、中国などの外国籍の漁船による乱獲などで、
漁獲量が減った場合などは値段が上がります。
逆に獲れ過ぎた場合は値段が下がります。

魚には旬があり、時期によっても値段は変わってきます。
食べたいと思う人が多い(美味しい時期)は高くなり、
逆の場合は安くなります。

このような市場の状況により価格が変わる、
というのは不動産でも同じことが言えます。

市の中心、ターミナル駅から徒歩10分圏内で、
立地がよいとされるエリアでも、
新築、中古を問わず、大量に販売されていると、
売れ行きに影響が出る。
価格が下がることになります。

逆に、
人気のないエリアでも、類似物件がまったくなく、
1件のみ販売されている場合、
プライスリーダーとなって、思わぬ高値で売却となることもあります。

また、魚の旬ではないですが、
不動産市場でも、買いたいと思う時期、
購入活動が活発になる時期があります。
当然ですが、低迷する時期もあります。

このようなことは、不動産に限らず、
おそらく、どの分野、どのようなことでも、
共通していることかと思います。

ただし、不動産の売買では、
不慣れなこと、高額になることから、
希望、願望が強くなり、
恐れも大きく決断がしづらくなるという傾向となってしまいます。

売り手(買い手)の希望ばかりで、
不動産市場の原理や状況を把握せずに、
闇雲な活動を行っては、長くさらされるだけになります。
(購入の場合は徒労ばかり)

売り手と買い手の思惑が合致して、
初めて売買が成立します。

売却、購入を考える場合、
市場全体の状況や背景、相手側の動きを見て、
対応していくことが大事なポイントになります。
posted by preseek_shibata at 12:20| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地(戸建て)を売る際には測量が必要です

測量.jpg

先週、今週と売却のご依頼が土地(古家付き)に集中しました。

どちらの土地もそれぞれに特徴がありますが、
共通しているのが、下記の点です。

1.地積測量図が古い
2.現地に境界票がない

戸建てでも同様ですが、土地を売却する場合、
土地の境界明示(および測量)が売主の義務として必須となります。

土地の境界が不明ということは、
どこからどこまでが売却の対象なのか分からない、
(感覚としてはわかりますが)
土地の広さが決まっていない、ということになります。

例えば、金塊。(例としては極端ですが)
ざっくり約1kgくらいだから1kgとして売ります、
と言われても、1g・・円として買うわけですから、
買主からは、おいおい、きちんと計ってよ、となります。

それにも関わらず、土地の場合、
だいたいこの辺で、古い(約40〜50年前)測量図で、
・・平米となっているから、たぶん、
今でも同じ広さだと思うよ、として売却されようとします。

しかし、
土地は土、砂、石などで構成され、
庭木、ブロック塀などを造作する際に、
境界がずれたり、紛失したり、破損したりし、
さらに、
地震などでずれることもあります。

また、40〜50年前の測量と現在の測量では、
測量方法も変わり、技術も進化したことから、
同じ土地を計っても正確度が違います。

このため、売却する前に、
測量をして面積を求め、境界票を設置する必要があります。

その必要性を判断するには、
地積測量図に座標(GPS)が記載されていること、
その測量図に基づく境界票が現地に設置されていることです。

これがクリアされておらず、作業が必要な場合、
作業内容により高い安いの差はあるものの費用が必要となります。

この作業を事前に行っていないまま取引に入ってしまいますと、
後々トラブルになってしまうこともございます。

(事例)

隣接する地権者Aさんに境界を確定してもらえないかと申し出をしました。
しかし、長年空き家を放置され迷惑を被っていたAさんはまったく応じてくれません。

そればかりか
「ウチが境界を確定したいと言ったとき、お前の親父は応じてくれなかった。いい気味だ」
と恨み節を言われる始末。
相当根の深い近隣トラブルがあったようです。

このような状況のまま売却してしまうと、
最悪、告知義務違反などで、余計な費用や手間まで発生することもあります。

ご自身ではイザコザはないと思っていても、
隣人がどのように思っているかわかりません。

未然に防ぐ、対処するためにも、
売却をする場合には、事前に境界確認・測量をすることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:01| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税増税の駆け込み需要を狙うために

税務署.jpg

過去2回延期してきた消費税増税ですが、
今回は実施することになりそうです。

消費増税、予定通り来年10月実施…首相表明へ(読売新聞)

安倍首相は、消費税率を来年10月1日に
現行の8%から10%へ予定通り引き上げる方針を固めた。
社会保障制度を全世代型に転換する財源を確保するため、
増税は不可避だと判断した。

住宅の購入や改修に関して
減税の拡充をするとも言われておりますが、
前回の増税では二回目の増税も織り込み済みの対策があり、
さらなら減税はあまり期待できないように思います。

また、消費者心理として、
消費税増税後の方が購入には有利と言われても、
不確定要素がある要素よりも、
目先の確実な要素を優先してしまうことが予想されます。

消費税増税は不動産市場にとても大きく影響します。

前回の増税を思い出せば、
増税前の駆け込み需要による活況と、
増税後の需要を先食いした反動による落ち込みが、
わかりやすく、如実に現れました。

この経験、教訓から考えれば、
不動産を売るなら、駆け込み需要がベストとなり、
買うなら、増税後の反動による落ち込み時がベストとなります。

駆け込み需要による活況時に売却するためのポイント

1)土地は半年前に駆け込みが起こる(平成31年1月から2月)
2)駆け込みが起きてから動くのでは遅い(売却準備は早めに)
3)駆け込み需要も限りがあり先手必勝

土地(古家付きも含む)のご売却をご検討の方は、
遅くとも年内に準備を、
戸建てやマンションの売却をご検討の方は、
来年春には準備をされることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 11:50| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

金利動向による不動産価格への影響

住宅ローン.jpg


不動産市場は金融の動向に大きく影響されます。

住宅を購入するに際して、多くの方は住宅ローンを利用します。

・・年返済、金利・・%で借りて、毎月の返済額が・・・円、
わかりやすい比較が、この返済額と家賃を比べ、
家賃よりもこんなに安いなら買っちゃおうという心理。

また、金利が安いと、
100万円、200万円と予算を伸ばしても、
返済額の変動幅は小さくなり、抵抗感が薄れます。

逆に、金利が上昇すると、
返済額がこんなに高いなら、賃貸の方が楽か、
予算を抑えておこうという心理が働きます。

このことから、
金利が上昇すると不動産価格は下落し、
金利が下降すると不動産価格は上昇する、
という関係性になります。

アベノミクスの1つとして、
日銀による大幅な金融緩和が実施され、
金利は一時、マイナスになるまで下落しました。
この結果、不動産と株式の市場は上昇することとなりました。
(不動産は都市部など限定的ですが)

しかし、
この夏、日銀の金融政策決定会合にて、
長期金利が上昇することを容認されました。

現在、金利は上昇傾向に入っています。
住宅ローンの金利まで反映されておりませんが、
この先、住宅ローンの金利まで上昇することになると、
購入側の資金力と意欲の低下に繋がります。

さらに、
今までの大規模金融緩和による低金利と経済事情などから、
資金がだぶつきながら借り手がいない状況に陥った銀行は、
不動産関連の融資を急拡大させました。

このひずみが、スルガ銀行の不正融資です。
不正融資が発覚したことにより、
不動産投資に対する融資を控えた銀行も多くなりました。
これも不動産の下落圧力になります。

これから人も減り、世帯も減り、経済力も落ちる日本では、
大きな流れとして不動産は下落傾向にあります。

そこに金利上昇と金融引き締めが入ると、
下落傾向に拍車がかかることになります。

さらに、新築のマンション、戸建ての大量供給は続き、
需給関係も厳しくなります。(買う側はチャンス)

来年の消費税増税は、不動産市場にとても大きなインパクトとなり、
ガタガタになるのではと危惧するほどです。

不動産を売却されるなら、
消費税増税前が最後のチャンスになると思います。
posted by preseek_shibata at 11:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売主の瑕疵担保責任

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中古住宅の売買で、一番の肝となるのが、
「売主の瑕疵担保責任」です。

売買契約条項の中に「売主の瑕疵担保責任」があります。

買主は、瑕疵によって売買の目的が達せられない場合は
売買契約を解除することができ、
また、損害がある場合は売主に請求することができます。

売主の瑕疵担保責任の期間は、
個人間売買の場合は3カ月と定めるのが一般的です。
(国の標準約款で記載されている)

この約款で、建物については
「雨漏り」「シロアリの害」
「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水管」が対象範囲で、
引渡し後、期間内に瑕疵が発見された場合には、
売主の責任において修復等をしなければなりません。

売主としては、
売却しても期間限定とはいえ、
何かあったら負担しなければならないのか、
というご不安を抱かれると思います。

これをカバーするのが
「既存住宅売買瑕疵保険(以下かし保険)」です。

かし保険の対象範囲は
「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」で、
構造耐力性能または防水性能における「隠れた瑕疵」が保険の対象です。

ここにオプションで、白蟻と給排水管路まで加えると、
瑕疵担保責任をカバーすることができます。

かし保険に加入するためには、
資格者による点検調査が必要です。
(生命保険と同じ)

検査の結果、加入不可という結果が出る場合がございます。
病気と一緒ですが、発覚するのは怖いかもしれませんが、
発覚したからこそ対処することができ、トラブル防止になります。

また、保険に入れればベストですが、
検査をしていることだけでも、
買主側にはプラスの印象を与えることができます。

戸建て、マンションの売り方、状況により、
どのように対処すればいいか異なりますので、
査定や販売開始の際にはお気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 11:42| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

オリンピックによる不動産市場への影響

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「不動産価格は東京オリンピックまでは上昇し続け、
 オリンピック後に大きく下落する」という、
 まことしやかなうわさが流れました。

このうわさについて、
先週、ご売却をご相談されました複数の方から、
見解を求められました。

私見ですが、このうわさについて懐疑的です。

オリンピック開催地では、
競技場や選手村の建設、インフラの整備を行います。
そのインフラ投資の影響で、地価が上昇したり、
雇用が創出されたりして、一時的に景気が良くなります。

しかし、2012年にロンドンオリンピックでは、
後に「オリンピックが不動産市場に与える影響はなかった」と発表しています。

オリンピックの経済効果が高いといっても、
もともとの経済規模が大きければ、オリンピック程度の特需では、
社会や不動産への影響は大きくないのです。

よって、オリンピックにより、
不動産市場が大きく上昇したり、
その反動で大きく下落したりすることは限定的です。

それよりも、
2019年10月の消費税増税、
長期的な人口減少、
新築住宅の大量供給による在庫過剰、
今までの住宅ストックのだぶつき、
需給関係の悪化、購入側の資金力低下など、
根本的な要因により影響を受けます。

今後、増税前に駆け込み需要で、
不動産価格が押し上げられるかもしれません。

しかし、それも一瞬で、
中長期では下落トレンドであることは変わりません。
posted by preseek_shibata at 11:38| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

自分のためにも家族のためにも認知症対策・不動産篇

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母が実家(母名義)を売りたい、と、
事あるごとに口にしますが、
プロとしての助言として、売ることはできないと伝えています。

その理由は「認知症」だからです。
(伝えたことを覚えていないので、何度でも売りたいと言います)

最近、売却のご相談で、実家を売りたいという内容が半分を占めます。

昨日午後のご相談者のケースでは、
所有者(父)が一ヵ月前に亡くなって、
母と子供たちにて、売却しようと意見がまとまっているので、
相続登記を行うことにより売却が可能です。
(建物内部の家財処分が高額になりそうなことがお悩み)

しかし、昨日午前中のご相談者のケースでは、
私の実家と同様に、名義人のお母様が認知症を患っているとのこと。

【認知症になったら、売ることはできません】

不動産の売却に限らず、預貯金の引き出しも含め、
本人(認知症の方)の財産に関することは何もできなくなります。

【成年後見制度は?】

本人の財産管理を、裁判所の管理のもと、成年後見人が実行する制度です。

成年後見人は、裁判所に対して、定期報告を実施し、
また、亡くなるまで管理していくことになります。

裁判所は、本人にとって合理的な理由がない限り、
財産管理の許可を出すことができません。

自宅を売却する場合、本人の生活のため、
やむを得ないと判断されることが必要です。

また、本人に財産が一定評価額以上ある場合、
後見人には専門職(弁護士、司法書士など)が選任され、
その場合、後見人に対して報酬を支払う必要があります。

【認知症になる前に】

認知症になってしまったら、後見人制度を利用するか、
亡くなるまで親族で支えていくしかありませんが、
元気なうちに行える対策として「家族信託(民事信託)」があります。

【家族信託の概要】

本人の代わりに財産の管理をできるように委託する制度。
(家族に信じて託す、という言葉の通り)

権利自体はそのままで、名義だけ移動します。
(イメージとしては代理人の選定に近いでしょうか)

面倒で、時間と費用がかかる成年後見制度を利用せずに、
財産の管理ができるようになります。

2017年に放送されたクローズアップ現代
「さらば 遺産“争族”トラブル 〜家族で解決!最新対策〜」
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3942/1.html

わかりやすく実例を紹介しておりますので、
ご興味ある方、対策が必要になりそうな方は、
ご覧になってみてください。
posted by preseek_shibata at 11:33| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月11日

災害が発生した後の不動産市場

液状化.jpg

防災の日に絡み、
災害と不動産の関係をお知らせいたしました。

そして、火曜日に近畿地方を中心に台風、
木曜日には北海道で大地震と、
西日本豪雨に続き、大災害が発生しています。

台風の被害では、
浸水と陸橋が破壊された関西空港が目立っておりますが、
街中では、突風による車両の横転、建物の損壊が、
あまりにも衝撃的でした。

大阪の海沿いがどのような建物があるのか存じませんが、
今回の台風が関東地方に上陸した場合、
高潮による埋め立て地の被害がどのようになるのか、
高層マンションでの突風による被害、
さらに、マンション周辺でのビル風による被害がどうなるのか、
とてつもないことになるのではないかと想像されます。

北海道の大地震では、
土砂崩れと液状化現象による被害が目立っております。

空からの映像を見ると、土砂崩れというより山が崩れたとも言え、
これほどまでに広範囲で崩れた被害状況とは驚きました。

液状化現象の被害は、
東日本大震災で千葉県内でも多くの被害がございました。

今回の被害状況を映像で見ると、
海沿い、川沿いの低地(田んぼや湿地)の埋め立て地ではなく、
山あいのような住宅地に見え、違和感を受けました。

後々、液状化が起きた背景の解説を聞きますと、
元々、沢があったところを埋め立てたのことで、
これまでも地震による液状化があったとのことです。

山崩れとも言える土砂崩れは、
背景や状況を考えると難しかったかもしれません。
しかし、液状化現象による被害を回避することは、
事前にできたのではないかとも思います。

地盤ができた背景(埋め立て、以前は沢)、
過去の被害などから、ここは液状化現象のリスクがあると。

一昨日、流山市の江戸川沿いにできた新しい住宅地を走る機会があり、
ここは元々田んぼで埋め立て作られた住宅地だけど大丈夫なのか、
流山市のハザードマップを見てみると、
液状化のリスクはないとの表示でした。

これを見て、
地価(土地の売れ行き)を忖度してリスクを隠しているのか、
最新の埋め立て技術で液状化リスクを減らしているのか、
どっちなのだろうと考えてしまいました。

さて、先週のように、台風、地震と災害が発生しますと、
不動産市場にも影響が出ます。

短期的(1〜2週間)には、
様子見から、購入そのものの活動を控える。

中期的(1〜2ケ月)には、
災害リスクを考えて判断する。

長期的(半年以上)には、
災害リスクを忘れて利便性を優先する。

お盆休み明けから活況となった市場ですが、
先週から今週は、災害が発生したことにより、
落ち着いております。

この落ち着きは一時的なものと思われ、
災害による被害が落ち着いてくると、
改めて動き出してくると思われます。

売却そのものは、売主様それぞれのご事情や状況により
動き出すタイミングは変わってくると思います。

今回の災害とご所有不動産の関係については、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

災害リスクも不動産価格に影響を及ぼします

氾濫.jpg

今日から明日にかけて大型で非常に強い台風24号が
非常に強い勢力を保ったまま上陸する可能性が高くなっています。

今夜から明日未明にかけて関東に接近・通過するおそれがあり、
大雨による土砂災害、低い土地の浸水、河川の増水や氾濫が警戒されております。

今年は大きな被害をもたらした災害が多くございました。

去年の九州北部豪雨が何年何十年に一度と言われながら、
今年も西日本豪雨が発生しました。

もう、毎年のように豪雨被害があるなら、
何年何十年に一度というフレーズは使えないのではないか、
北海道の地震も地域的には警戒外であったように、
豪雨被害も日本中、どこで起きても不思議がない。

先日フジテレビで放送された
「人気お天気キャスター大集合!異常気象の真実〜ニッポンが危ない!〜」
では、
西日本豪雨、台風21号の暴風雨被害、今夏の猛暑などを取り上げ、
今後の異常気象を警告していました。

(参考)
2040年に1.5度上昇 猛暑や豪雨多発をIPCC予測
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO33318290U8A720C1MM8000/

番組の中でも紹介された「ハザードマップ」
岡山県倉敷市では、ハザードマップの浸水想定域と
今回の浸水域がほぼ重なったということで、改めて注目されています。

不動産屋は教えてくれない、ハザードマップの秘密
https://otekomachi.yomiuri.co.jp/news/20180929-OKT8T103646/



不動産の資産価値として考えた場合、
災害に遭う確率が高い地域の評価は下がるのが自然です。

何千万円という財産が最悪一瞬にして失われてしまう。
住宅ローンを抱えていれば、マイナスだけが残される状態になる。

このような状況下に置かれている不動産を購入することは、
たぶん大丈夫だろうという賭けに出ているということ。

そこしかない、というなら、
あらゆるリスクを想定し、対策を講じる。

あえてそこでなくてもいいなら、
避けることがもっとも効率的な対策です。

また、そこまでいかなくても、
今後、生命の危険に関わるほどの猛暑の地域では、
不動産の価格は下落するかもしれません。

今後の気象予測で、
最高気温が40度超えが当たり前の地域を見ると、
そこには住みたくないと躊躇いを感じました。

不動産価格は人気度数ですから、
暮らしたくないと思われてしまうような地域は、
価格が下落することになります。

逆に、災害のリスクが高い、
さらに、ヒートアイランド現象で酷暑猛暑でも、
不動産価格が高い都心は、
それを上回る魅力があるということでしょうか。

災害とは違いますが、下記で言われていることも本質は同じです。
「首都圏郊外の所得減」は解決不能 筆者が見た現実
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/180929/eco1809290002-n1.html

さらに余談ですが、
昨日お邪魔しましたタワーマンションで、
半日程度の全棟停電のお知らせが貼り出されていました。

そこで暮らすお客様(高層階に居住)は、
水も使えず、エレベーターも使えず、生きていけないと。

今回は予め予告されていますから対処も可能ですが、
災害はいつやってくるのか、いつ回復するのか読めません。

やはり、事前に災害リスクが少ない地域に
暮らすことが良いのかもしれません。
posted by preseek_shibata at 12:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月01日

売却のベストな時期

物件案内.jpg

実は1年のうちに、
高く売れやすい時期とそうでない時期があります。

人が家を買おうと思ったとき、
いつまでに入居していたいかと考えます。

仕事でも家庭でも、
区切りがあるタイミングでの引越しを想定します。

それは、
「新年(年末年始)は新居で」
「新年度は新居で」
「結婚後の新居は持ち家で」

新年は新居でと考えた場合、
引越しまでの流れから逆算しますと、
9月もしくは10月に住まい探しから契約をして、
住宅ローンの手続きなどを経て、
11月から12月に引渡しを受けるとなります。

新年度は新居でと考えた場合、
同様にして、1月早々に住まい探しをしてとなり、

新婚時の新居は持ち家でと考えた場合、
3月から4月、もしくは、8月から9月となります。

いずれのケースでも、
引越しやその他の準備(進学、結婚)などから、
もう少し早めに動いた方がいいのですが、
購入される方は、得てして住まいの購入に要する時間を
甘く(安易に)みているケースが多く、
ご紹介したような時期に動き出すことになります。

このことから、1年のうち、
もっとも物件が高く売れやすいのは、
1月・2月の新春、9月・10月の初秋の時期になります。
逆に年末間近、年度替わりの時期は売れにくい傾向にあります。

特に来年は、
4月から5月は元号が変わることから、
不動産市場は止まることも予想されます。

近々、もしくは、年内にでも、売却を、とお考えの方は、
この動きに乗れるよう、早めに動き出すことをお勧めします。

年明けから年度内にという方は、
年末前にはご準備されることをお勧めします。

どうしてもこの時期に合わせられない事情などがない限り、
このタイミングに合わせることがとても大事です。
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2018年09月01日

災害リスクの重要度

剥離.jpg

9月1日は防災の日。
TV、ラジオ、新聞など各メディアで、
防災、災害などの特集が組まれました。

 NHKスペシャル(9/1)
「MEGAQUAKE 南海トラフ巨大地震
 迫りくる“Xデー”に備えろ」

「警戒意識が高まる「南海トラフ巨大地震」。
 今後30年以内の発生確率は70〜80%、
 最大M9.1の地震による激烈な揺れと大津波で
 死者は最悪32万3千人、経済損失は1410兆円に上るとも試算される。」

この番組を見た率直な感想として、
津波に襲われることが予想される地域に、
どうして居住しているのだろう、
その場所から事前に住み替えをすることができなかったのだろうか、
たまたま用事があって、
その場所にいた、というなら、
それはもう運命としか言いようがないですが、
居住する地は前もって選べたのでは、動けたのではと思いました。

津波に襲われた地域で不動産を所有していた場合、
おそらく、その不動産は売れません。
住宅ローンを借りている場合、
その返済と新居で、住居費が二重の負担になります。

同じ災害リスクとして、地震とは規模が違いますが、
毎年のように起こり、今年の夏も起こり、
温暖化の影響で、年々被害が大きくなる水害・土砂災害があります。

西日本大水害では、
ハザードマップで危険が予想されていた地域で、
水害の被害に遭われました。
(広島県の土砂災害も同じく)

災害が起きたとき、生き延びることも含めて、
その先に来る生活を考えた場合、
暮らす場所をどこに構えるかということがとても重要になります。

先の番組内で、この地震が起きれば、
日本は最貧国に落ちる可能性もあると、
経済的なダメージが深刻であることを伝えています。

ここまでのダメージを背負った場合、
国や行政が助けてくれる、というのは期待できません。

身を守るために、生活を維持するために、
暮らす場所を考えることが大切です。

災害リスクがある地域に所有している不動産は、
(事情がなければ)災害前に売却することも検討の価値があります。

しかし、現実では、
目先の生活や利便性、精神的な面も含めて、
そうは言っても、災害リスクは目をつぶってしまうのは、
致し方ないのかもしれません。
下記の記事にあるように、行政でさえそうなのですから。

浸水想定の地に住宅誘導 まち集約の自治体9割で
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO34840540R30C18A8EA1000/

日本経済新聞の記事では、不動産のプロ中のプロである
不動産投資ファンド(REIT)では、どのように考えているか紹介しています。

「被害の発生するリスクの低い物件に投資先を絞り込む一方、
 保険料の負担が重いため地震保険はかけない例が多い。
 高額な不動産は被災すると損害額が大きく、
 不動産を選ぶときは地震など自然災害の発生リスクの分析が不可欠。」

不動産を保有する、売却する、購入するのいずれでも、
災害リスクを考えることはとても重要になります。
posted by preseek_shibata at 00:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月01日

ハザードマップと不動産の評価

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西日本大水害の被害状況をTVで見ていると、
クルマがあり得ないような位置に打ち上げられていたり、
土石流で街が破壊されている様子で、
その被害状況は、東日本大震災の津波並み。

この猛暑、酷暑に、
うず高く積み上げられた家財家電、
多くの泥が作業を妨げる。

復旧作業が大変なことは一目瞭然、
いったい平常に戻れるのはいつになるのか、
もし、自分も同じような状況になったらと思うと、
とても恐ろしい。

仕事柄、不動産業界に携わる人は、
水害だけでなく、災害リスク全般に関して、
地勢、地歴などから感覚的に見極められます。

しかし、一般の方で日常的に意識されていない場合、
なかなか見極めるのも難しいかもしれません。

そのような場合、地方自治体から公開されている
ハザードマップをご確認いただくことをお勧めします。

今回の西日本大水害で大きな被害に見舞われた
岡山県倉敷市真備町では、
洪水ハザードマップが危険を示していた地域と
被害地域がほぼ重なっているとのこと。

■ハザードマップと重なった浸水域、それでも犠牲者防げず
https://www.asahi.com/articles/ASL7956K2L79PTIL02N.html

そして、不動産への影響をお伝えしますと、
地震や水害などが起きると、
被害にあった地域と同じような地域はネガティブな影響を受けます。
不動産の価格が下がる、売れづらくなります。

TVなどのメディアでは特集を組み、
東京圏で同じような水害にあった場合、
どのような結果となるかシミュレーションを示しています。

被害が想定される地域を買おうと思っている人が、
この番組を見たら、どう思うでしょうか。
おそらく、お金の問題ではなく、買うことを躊躇すると思います。

現実的には、気にしない人もいますので、
売れるかもしれませんが、需要がよそに流れた結果、
需給関係は悪くなり、価格下落要因になります。

1)不動産市場
近年、ハザードマップの内容を情報提供するケースも増えてきました。
今後、その内容によって不動産の評価に影響を及ぼしてくると思われます。

2)売却予定の方
対象の不動産がハザードマップの中で
どのように位置付けられているのか、ご確認ください。

■国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

もし、該当する内容がある場合、
その内容がどのような影響を及ぼすのか、
どのような方策を取ればいいか、ご相談ください。

補足)売却予定がない方でも、今一度、ご確認させることをお勧めします。
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ハザードマップと不動産の評価

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西日本大水害の被害状況をTVで見ていると、
クルマがあり得ないような位置に打ち上げられていたり、
土石流で街が破壊されている様子で、
その被害状況は、東日本大震災の津波並み。

この猛暑、酷暑に、
うず高く積み上げられた家財家電、
多くの泥が作業を妨げる。

復旧作業が大変なことは一目瞭然、
いったい平常に戻れるのはいつになるのか、
もし、自分も同じような状況になったらと思うと、
とても恐ろしい。

仕事柄、不動産業界に携わる人は、
水害だけでなく、災害リスク全般に関して、
地勢、地歴などから感覚的に見極められます。

しかし、一般の方で日常的に意識されていない場合、
なかなか見極めるのも難しいかもしれません。

そのような場合、地方自治体から公開されている
ハザードマップをご確認いただくことをお勧めします。

今回の西日本大水害で大きな被害に見舞われた
岡山県倉敷市真備町では、
洪水ハザードマップが危険を示していた地域と
被害地域がほぼ重なっているとのこと。

■ハザードマップと重なった浸水域、それでも犠牲者防げず
https://www.asahi.com/articles/ASL7956K2L79PTIL02N.html

そして、不動産への影響をお伝えしますと、
地震や水害などが起きると、
被害にあった地域と同じような地域はネガティブな影響を受けます。
不動産の価格が下がる、売れづらくなります。

TVなどのメディアでは特集を組み、
東京圏で同じような水害にあった場合、
どのような結果となるかシミュレーションを示しています。

被害が想定される地域を買おうと思っている人が、
この番組を見たら、どう思うでしょうか。
おそらく、お金の問題ではなく、買うことを躊躇すると思います。

現実的には、気にしない人もいますので、
売れるかもしれませんが、需要がよそに流れた結果、
需給関係は悪くなり、価格下落要因になります。

1)不動産市場
近年、ハザードマップの内容を情報提供するケースも増えてきました。
今後、その内容によって不動産の評価に影響を及ぼしてくると思われます。

2)売却予定の方
対象の不動産がハザードマップの中で
どのように位置付けられているのか、ご確認ください。

■国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

もし、該当する内容がある場合、
その内容がどのような影響を及ぼすのか、
どのような方策を取ればいいか、ご相談ください。

補足)売却予定がない方でも、今一度、ご確認させることをお勧めします。
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2018年06月03日

査定価格の位置づけ

不動産は個別性が強く、価格の判断が難しいものがあります。多くの不動産会社より、様々な金額提示がございますが、不動産価格に関する基本的な捉え方を理解しておかないと誤った判断となってしまいます。

不動産の売却査定において、価格の位置づけがございます。

1)取引事例比較法

土地やマンションの評価で用いられる方法。査定対象となる土地やマンションに類似する事例と立地や周辺環境、物件の条件を比べることで算出されます。

2)原価方式

主に建物(戸建て)の評価で用いられる方法。新築時の価格に対する現時点での評価をする。築年数、建物のグレード、広さ、状態などとリフォームや点検、保証などの付加などから算出されます。

3)周辺相場からの相対評価

1や2で算出された価格に、現在売り出されている競合物件との相対的な位置づけにて算出されます。1の過去と比べ、相場の変動を加味し、2の原価から、購入層の好みや動向などにて調整します。

4)売り出し価格

上記1から3までの価格を参考にして、住宅ローンの残債、住み替えに必要な金額、住まいへの気持ちや売主のご意向などを考慮し、販売を開始する金額を決めます。

5)成約価格

売り出し価格にて販売活動を行った結果、買主が現れ価格等の条件交渉が行われて合意した金額です。

■不動産価格の特徴

同じ地域の土地や同じマンションでも、立地条件や物件自体の特徴によって価格は変わります。同じ物件でも取引時期によって価格は変わるため、市場全体の動向も踏まえて検討する必要があります。

最終的な取引価格は、売主と買主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて確定します。

査定結果の金額だけでなく、その根拠や説明など各社の対応をみて、売却を依頼する(媒介契約を結ぶ)不動産会社を選びます。査定結果に差が生じる場合もありますが、価格の根拠が丁寧に説明され、その説明が合理的で納得できるものかを判断しましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。得意分野を組み合わせながら、最適な依頼方法をお選びください。

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2018年06月02日

家を購入するとき、重要なのは立地か建物か

家を買う時、考えるべき基準が二つあります。一つは「消費財」としての使いやすさ・暮らしやすさ、もう一つは「資産」としての売りやすさ・貸しやすさです。

乱暴な分け方になるかもしれませんが、住まいのうち消費財となる部分は主に内部要因で、建物の広さや間取り、設備の新しさや充実度、陽当たりや風通し、さらにマンションなら所在する階、管理状況、共用施設などになります。

資産性の部分は主に外部要因となる立地であり、駅からの距離や移動のしやすさ、都市部・都心部への距離、商業施設・生活施設・教育施設などの利便性、周辺環境と安全性などになります。

どちらも兼ね備えれば、住みやすくもなり、資産性も高まりますが、その分、購入するときの費用も高くなります。

どんな状況になってもそこにずっと暮らす、ということであれば、使いやすさ、暮らしやすさを重視して選ぶということでもよいのですが、購入時には思いもよらないことが長い人生の中では起こります。

中長期的なトレンドでは下落傾向にある不動産市場を考えた場合、まずは、資産性(売りやすさ、貸しやすさ)を重視しないと、いざという時にまったく身動きできなくなってしまいます。

多く見られる代表的なパターンは、会社が移転となり通勤時間が長くなって住み替えを考えるも売れない、離婚して住み替えとなるも売れない、戸建てに住み替えたいも売れない、住宅ローンの返済が厳しくなるも売れない、近隣との関係から住み替えたくても売れない。

売れない理由は、物件そのものの問題ではなく、不動産価格が下がり、住宅ローンの残高が相場よりも超過していることにあります。(例:当初4000万円で購入、現在の相場から売却価格は3000万円想定も住宅ローンの残債は3500万円)

この先人たちの事例から購入の考え方を教えてもらうと次のようになります。

1)いざという時に対処できる程度の住宅ローンの組み方をする(予算)

2)自身の生活スタイルに合う資産性が高い地域を選ぶ(立地)

3)選んだ立地と計算された予算で購入できる住宅から暮らしやすい住宅を選ぶ

逆にいけないパターンは、住まいの設備や新しさに惹かれて、予算を上げていく、立地条件を悪くしていくこと。

同じ立地条件なら価格が高い新築よりも安い中古を選ぶと、同じ予算なら駅から遠い新築よりも駅近くの中古を選ぶと、資産性(家計や人生の安全度)が高まります。

また、売却のお手伝いをしていて感じるのは、特に状況の変化がなくても住み替えをしたくなる要因の多くは外部要因です。逆に言えば、外部要因に満足していると暮らしやすく満足・快適度が高まるということです。

住んでみて「失敗したなぁ」と感じることが多いのもこの立地なのです。建物は、問題があっても後から工夫するなど改善の余地があります。しかし、立地は、個人の努力ではどうしようもないため、快適に暮らすためには、立地をしっかり選ぶことがとても大切になります。

いずれにしても、1に予算、2に立地、3,4飛ばして、5に建物です。(建物への許容範囲はそれぞれあるかと思いますが、中古でも新しさ、快適さが見劣りしない物件もあります)

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posted by preseek_shibata at 18:54| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

空き家になったら早めに売却を

昭和期の一般的な夢は、結婚して、家を買って、クルマを持ってというものでした。その夢を実現するために郊外では、戸建てやマンションが大量に作られました。人口が爆発的に増加した高度成長期には、供給される地域が都心からどんどん離れていきました。

それが今は、若者の低収入化(非正規雇用増加)から未婚者が増えたこと、生活スタイルや価値観の変化、都心部の高度利用なども相まって、郊外から都心部へとどんどん人が移り住む傾向は、押し寄せた波と引いていく波のようです。

昭和期から平成期に移り変わる頃、バブルの真っただ中で、行楽地、観光地、避暑地などに多くのリゾートマンションが建てられましたが、今、とても悲惨な状況になっていることが特集されました。

「1戸1万円!? 越後湯沢発、リゾートマンション価格暴落という大問題」(文春オンライン http://bunshun.jp/articles/-/5325 )

記事の概要は、老後の住処として暮らしている方の介護や亡くなった後の処置、管理費や修繕積立金の滞納とモラルハザード、所有している人に重くのしかかる固定資産税や維持費用など、社会問題となっている。

この記事では、問題がセンセーショナルなことからリゾートマンションが取り上げられておりますが、人口減少と生活スタイル・収入低下による購買力の低下、昭和期に大量供給された住宅ストック、今なお住宅が大量供給される状況は、一般住宅にも、同じような状況になることが目に浮かびます。

このリゾートマンションで起きているようなことから、なにを感じ、なにを学び、どのように対応するか、資産の構成を考える必要がある。

今後、団塊世代の方が高齢化し、お亡くなりになったり、施設へ移住したり、二世帯で同居したりするなどして、昭和期に購入した住宅が空き家となる。

大半のケースで、住宅ローンの返済も終わっていることから、慌てて動く必要もないだろうと思ってしまうのは自然な発想ですが、引き波となっている不動産市場では早期処分が賢明です。

価格が下落してだけではなく、毎年課税される固定資産税、戸建ての場合は庭の手入れや防犯などの管理、マンションの場合は管理費や修繕積立金の負担などが必要となります。その費用は年間で戸建てなら10〜20万円、マンションでは年間40〜50万円にもなります。

価格が上昇するなら、その維持費用を負担しても回収できるかもしれませんが、下落傾向にある状況の場合、ダブルパンチとなって収入が減ってしまいます。

こうした落とし穴にはまらないように、空き家となった場合、早め早めの判断が重要となってきます。郊外の住宅ではリゾートマンションのようなところまでには至っておりませんが、基本的な傾向は同じです。

参考:ビッグデータが語る2030年の負動産(日経ビジネス http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/NBD/15/special/052900993/?ST=pc )

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2018年05月25日

加速する住宅過剰社会への対応

南柏駅から弊社までのバス通り沿いに、食品会社の倉庫がありました。解体工事が始まったと、防護柵に設置された看板を見ると「共同住宅」という用途とマンション業者の名が記載されていました。

弊社から徒歩5分程度のところに、百本を越える大木の林がありました。今までは近隣住民の抜け道として通行されておりましたが、ある日、通行禁止の柵ができ、林の伐採作業が始まり、先日、不動産会社の看板が立ちました。おそらく、分譲住宅の開発が行われるのでしょう。

この他にも、南柏駅から徒歩10分の子どもの広場(公園)が閉鎖されて、宅地開発工事が始まり、廣池学園(麗澤大学)の脇の林も新築マンションの工事が始まりました。社宅の跡地は、宅地造成工事が完了し、これから建物の新築工事が始まります。

あちこちのミニ開発現場も合わせれば、いったい、どれだけの数の新築分譲住宅・新築マンションが供給されるのでしょうか。

ある程度の世帯も人口もあり、生活利便性も有しているとは言え、都心部と違い、人がどんどん流入してくるほどのパワーはこの地域にありません。

近年、東葛エリアでは、つくばエクスプレス沿線が人を吸収して街が発展していましたが、それでも、大量供給の流れで駅前の新築マンション販売は苦戦しています。

人口減少社会、景気後退の状況にありながら、住宅過剰社会、大量供給が続くというちぐはぐな状態になっています。しかも、新築マンションで2000万円台から、新築分譲住宅は郊外だと2000万円を切る価格帯で販売されます。

この結果、不動産市場は崩壊しつつあり、思うように(価格)売れないため、売却を諦めて放置される家も増えています。不動産を所持すると税金や維持管理費が必要となります。このため、俗に「負動産(ふどうさん)」と呼ばれる所以です。

長期的に見ると、住宅を保有している団塊世代の方が高齢化により、施設に移住する、お亡くなりになるなどして、その住宅が子世代に引き継がれますが、これが若い世代に負担となることもあり、若者を中心に非正規雇用が増えていく社会では重荷になってしまいます。

唯一好調だった不動産投資も、立て続けに起こったシェアハウスの不正融資(不正販売)から、不動産投資への融資が厳しくなってくると、逃げ道は塞がれます。

今後の住宅・不動産についての考え方は、次の二つです。

一つは、購入や保有の場合、クルマと同様に生活に必要な消費財と考え、資産性(売却時の金額)は考えない、ということは、自身の収入などの状況を見て負担にならない価格の住宅にする。クルマで燃費にこだわるように、住宅でも維持費(光熱費も)を重視する。

もう一つは、住み替えや余剰住宅の場合、持っている不動産は早期に処分する、多少安くなっても早めに確実に売れることを重視する。

先日、NHKスペシャルで「縮小ニッポンの衝撃 労働力激減 そのとき何が」という人口減少社会・高齢化社会の特集が放送されました。住宅も含めた社会全体で、この問題をどうしていくのか、分れ道にいるのかと思います。

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posted by preseek_shibata at 16:51| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月14日

これだけの危機的状況でも政治や行政は無知無関心

何かの前触れなのか、販売部数を伸ばすための煽りきじなのか、先週、今週と、不動産市場の危機的状況を特集した記事が、多くの週刊誌に掲載されました。各誌が取り上げた特集記事の概要をご紹介させていただきます。

■週刊新潮20180517号特集記事 夢の「タワーマンション」からまっ逆さま 住民が悲鳴をあげた「修繕費が足らない」

タワーマンションは通常のマンションよりも大規模修繕工事の費用がかなり割高になる。

住居利用がメインで所有者の危機意識が高いマンションは現在から対策を練られているが、投資目的の割合が多いマンションでは、修繕積立金の値上げが思うようにできず、将来の修繕に不安を抱え、スラム化や、売却・賃貸の流通性を維持できない危険性を孕んでいる。

■週刊ポスト20180518号特集記事 65歳すぎてからのまさか。老後資産の万が一をどうする「完全マニュアル」

(想定)マンション価格が大暴落 中古マンションの相場は下がっているが、もっと下がらないうちにと慌てて売却するのは危険。

高齢者向けの施設は、住居費や生活費が思ったよりも高額となることがある。入居(売却)を先延ばしにすることができれば、その間の住居費が浮き、マンションの価格下落分を吸収できる。

■週刊エコノミスト20180515号 固定資産税を疑え「高すぎる」評価額に要注意

毎年4月から5月に届く「固定資産税等の納付書(決定通知書)」この評価額が実態(実際に売れる金額)とかけ離れている。

実態よりも低く評価されている分には、固定資産税等の税額も低くなるため問題ないが、地価下落の現在、実態よりも評価額が高いケースも多い。固定資産税は市町村が一方的に決めるため、評価額の決め方も不透明であり、いわば言い値で納めなければならない税金になる。

■週刊現代20180526号 逃げ遅れれば、あなたのマンションもタダ同然に ついに始まった「高級マンション」投げ売りから暴落へ 東京五輪までは値下がりしないは大ウソだった

いま不動産業界は崖っぷちにあり、いつ暴落してもおかしくない状況にあり、すでに誰が最後のババを引くか、押し付けあう段階に入っている。人口減少により需要が細り、団塊世代が亡くなり始めると空き家が大量に供給が増えるので、いずれ大崩壊が訪れるのは間違いない。今はその序章。

具体的には、東京湾岸、品川などの港南に、武蔵小杉など、不自然なほど供給過剰になっており、急激な人口増加にインフラが追いついていない地域が危ない。

■週刊ポスト20180525号 通勤地獄に耐え続けたのに、郊外に買った夢のマイホームが不良債権と化した団塊世代の悪夢

郊外の住宅地は高齢化と人口減少で空き家が増加中。持ち家の価値は下がる一方で、売却しようにもなかなか売れない。老後に思わぬ落とし穴が待っていた。しかし、今後は良質な物件が買い手市場で買えるため、これからの世代は恵まれた環境になる。

各誌で掲載された記事の詳しい内容をお知りになりたい方は、特集記事をぜひご覧になってみてください。

それにしても、このような状態になっているのは、政治・行政の無策・失政と言ってもいい。現在、中古住宅の流通を促進しようと細かい手だてをしているが、焼け石に水という状況。新築の総量規制をするなどの思い切った手を打たなければどうしようもない、というところまで来てしまっている。

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2018年04月16日

大空室時代・不動産投資サバイバル(週刊東洋経済)

週刊東洋経済2018.04.12号 https://premium.toyokeizai.net/articles/-/17918 に、不動産投資の現状を特集した記事「大空室時代・不動産投資サバイバル」が掲載されました。

今、不動産投資市場で騒ぎになっているのが、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが民事再生法を申請した事件。

この事件の概要は、シェアハウスを家賃保証でサラリーマンを中心に販売したものの、入居者が集まらず資金繰りに窮して保証していた家賃の支払いが滞り、借入金で購入したサラリーマン大家が返済に窮しているもの。

投資にはリスクがあり、購入した家主が第一に責任があるのかもしれませんが、いい加減な販売をしたスマートデイズ、ずさんな融資をしたスルガ銀行にも問題があったのではないかと争われている。

司法がどのような判断を下すのか、今回の問題は判決を待つしかありませんが、今回のようなことが起こりえることは、不動産の専門家の多くが警笛を鳴らしていました。

売り上げを上げなければならない業者、融資先がなく貸し付けたい金融機関は、家主の将来リスクには目をつぶって、自社の利益に走り、それを見抜けなかった家主は、今回と同じような状況に陥っています。

クルマを走らせると至る所で建築されているアパート・マンション。

ほとんどがサブリース方式(先の家賃保証と同じ)で運営されることになっておりますが、築年数が新しいうちはまだしも、古くなってきて空室が増えると、設定された賃料の減額を求められ、これが受け入れられない場合は契約解除となる。

この結果、借金の返済をするに際して家賃だけでは足らず、手持ち金(収入)から不足分を補填する必要が生じる。

だらだらとお金が流出するのを避けるために売却を試みてみるものの、借入金額を下回る金額でしか売れず、さらに高額な資金の投入が必要となることから、売却することもできない。

大量のアパート・マンションの供給が続き、住宅のストックが溜まり、持ち家だったマンションや戸建ても賃貸市場に入ってくるなか、人口や世帯が減少する方向へ進んでいるのだから、不動産投資にリスクがなくバラ色の未来が待っていると考えるなら、それは、不動産投資に限らず本質が見えていないのかもしれません。

どの業界、どの市場でも同じように、右肩上がりの成長局面なら気にしなくてもよかったことが、右肩下がりの縮小局面の場合、より慎重に、よりシビアに見て判断することが必要となる。

世に出ている不動産投資の成功事例(書籍など)は、ほんの一握りの事例で、ほとんどの人がうまくいかずに退散、退散までたどり着ければいいほうで、冒頭のかぼちゃの馬車事件のように退散する前に撃沈してしまう人も珍しくない。

起業でも、恋愛でも、受験でも、成功した事例やノウハウを紹介している書籍が多いが、希少なことだから書籍になっているので、自分を同じようにできると思うのは危険です。

今回の特集記事では、不動産投資を行うための考え方から注意点まで掲載されておりますので、それでも進みたい方は一読をお勧めします。

不動産投資は購入がゴールではなくスタート、売却・ローン完済までたどり着いてゴールです。完走できるように、マラソンと同様、事前の練習(勉強)が必要です。

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2018年04月14日

今後の不動産市場環境

東洋経済.jpg

「賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念」

住宅ローンを扱う独立行政法人・住宅金融支援機構は
今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくした。

アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、
家賃も業者が一括で支払う「サブリース契約」による
賃貸物件が増え、空室の増加により将来、
融資が焦げ付くリスクが高まっていると判断したとみられる。

支援機構は、融資判断にあたって家賃収入や空室のリスクなどを
審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにした。

これは、先日、新聞に掲載された記事の概要です。

不動産投資をされない方には直接関係ないように思われますが、
アパートを題材としているだけで、一般住宅でも
同じような市場環境になっております。

一般住宅の場合、返済の原資は給与のため、
不動産の需給関係が悪化したとしても、
すぐに返済へ支障が出ることはありません。

しかし、なにかしらの事情で返済が厳しくなった場合、
売却して完済できればよいですが、
市場環境が悪いと、売却金額が借入残高を下回ることもあります。

今回、実質的に国であり行政側が、
「不動産市場の今後は供給過剰で厳しい環境になる」と
認めたものですから、不動産に関わる場合、
この点を十分考慮して動く必要があります。

国土交通省では、将来人口予測マップを公表しております。
https://map03.ecom-plat.jp/map/map/?cid=11&gid=57&mid=1144

これから購入される方は、人口増加率がプラスの地域、
今、人口増加率がマイナスの地域の方は、
プラスの地域へのお住み替えを、というのが基本となります。

もちろん、現在のお住まいが、生活し支障がなく、快適であれば、
資産価値がうんぬんは関係ありませんので、
惑わされる必要はなく、無視してもよいと思います。
posted by preseek_shibata at 00:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする