2018年12月15日

買い手とライバルの動きを分析する

物件比較.jpg

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。
posted by preseek_shibata at 17:48| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月09日

週刊東洋経済:新築の急減速と超老朽化のダブル危機

マンション群.jpg

週刊東洋経済にショッキングなタイトルの特集が掲載されました。

特集「マンション絶望未来」
内容は大きく二つに分かれています。
1)マンション市場、2)既存マンションの維持管理

マンション市場では、新築マンションの売れ行きが思わしくなく、
平成初期のバブル並みに上がったマンション価格は、
今年をピークとして下落傾向に向かうと予想されています。

来年には消費税増税が待ち構えており、
駆け込み需要が最後の宴(売り時)となるでしょうか。
これは、新築、中古、戸建て、マンションに限らず共通し、
土地は半年前の来年3月までとなります。

既存マンションでは、
ハード(建物)とソフト(所有者)の
ダブル高齢化に伴う管理状況の悪化がする案件が増加する。

消費税の増税、収入の減少、物価の上昇などから、
管理費等の滞納も増えることが考えられます。

これから何が起きて、どう対応するべきか、
不動産を所有している方、これから購入される方、
必見の内容ですので、ご覧になってみてください。

週刊東洋経済2018-12-8号
「マンション絶望未来」
新築の急減速と超老朽化のダブル危機
https://store.toyokeizai.net/magazine/toyo/

新築バブルの崩壊、老朽化の恐怖――。
好調が続いてきた新築マンション市場が変調を来している。
需要がついに息切れし、在庫が膨張。

もう1つの危機は、
積立金が足りず大規模修繕ができないマンションの急増だ。
マンションをめぐる絶望未来の実相。

・値上がり限界、新築市場は大失速、築40年以上の老朽物件が社会問題に
・実情ルポ&データ 新築マンションが売れなくなった!
・免震・制振偽装 KYB問題の余波でタワマン建設に波乱 
・羽田の新飛行ルート 目黒、港、新宿の住宅地を襲う騒音
・五輪選手村跡地 4100戸の割安物件でマンション業者が恐れること
・業界震撼の大胆データ タワーマンションの勝ち組、負け組 実名ランキング
・高齢化・管理不全・空き室 「廃墟化マンション」の最前線
・タワマンの大規模修繕 何が難しいのか
・悪質コンサルが跋扈 大規模修繕で気をつけること
・当事者が語る 設計コンサルと修繕工事業者 談合の舞台裏
・100年マンションを作る 管理組合運営のツボ8カ条
posted by preseek_shibata at 13:14| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却する際のリフォーム

リフォーム.jpg

昭和57年築のマンション売却相談にて

新築後、35年を経過し、ぽつぽつとリフォームされておりましたが、
現状から、売却に際しての評価としては難しく、
売却後に新しい方がリフォームが必要となるお部屋です。

その状況からの評価やリフォームが必要となることは、
ご所有者ご自身でも的確に認識されているようで、
そのことそのものにはご納得されております。

ここからが悩みどころ、難しい判断です。

それは、現状のまま売却するか、リフォームしてから売却するか、というものです。

結論(私の考え)からお伝えしますと、
現状のままで売却することをお勧めします。

1.基本となる評価
戸建て、マンション問わず、まず、立地から評価が始まります。
リフォームをしても、この評価そのものが上がるわけではありません。

逆に、終わってみればリフォーム代で足が出るという結果もあります。
プロが買い取ってリフォーム工事後の売却をしても失敗(損失)することも多くあります。

2.リフォーム費用
売却する前にリフォームする場合、
売却が完了するまでリフォーム費用を立替える必要があります。
売却が見えているならよいのですが、
いつ入金されるのかわからないため、資金に余裕が必要となります。

また、一般の方がリフォーム工事をする場合、
工事費用が一般価格となるため、全体として割高になる可能性が高くなります。

3.リフォーム内容
買い手や市場が求める内容に合わせることができるのか、
趣味に合わない、市場に受け入れられない、中途半端になる、など、
どこまで(費用も含め)やるのか難しく判断になります。

以上のことから、
基本的には、素の評価のまま売り出し、
リフォーム工事は買主側にお任せすることをお勧めします。

しかし、例外もあり、
立地がいい、など、お問い合わせや見学が多いものの
なかなか決まらない、という場合、
建物や部屋の印象が足かせとなっていることも考えられ、
その場合、印象を良くすることで売却につながることがあります。

大事なポイントとして、
リフォーム工事をしたとしても、高く売れるわけではありません。

例)基礎評価1,000万円のマンションに500万円のリフォームをしても、
1,500万円が1,800万円、2,000万円となるわけではなく、
よくて1,500万円、または、1,500万円を下回ります。

例外の印象を良くするために行うリフォームの場合、
上乗せするのではなく、単純な経費として考えて方が無難です。
posted by preseek_shibata at 13:10| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却の際に必要な書類

登記書類.jpg

日常生活に欠かせないコンビニ。
一般的な買い物の他、チケットを購入したり、コピーができたりと
まさにコンビニエンスという感じですが、
さらに、マイナンバーカードを利用して、
住民票や印鑑証明書が取得できるようになりました。

しかし、不動産売買の現場では問題が起こっています。

不動産登記の際、住民票や印鑑証明書が必要となりますが、
現実的には、実質、コンビニで取得した書類が使えません。
(従来通り、役所で取得する必要がある)

お客様からは、なんで使えないんだとお怒りをぶつけられてしまいますが、
法務局(司法書士)、金融機関がダメと言われるもので、
私がダメとしているわけではないので、ちょっと困ってしまいます。

(コンビニ交付が使えない理由)
1.発行される用紙にコピー用紙を利用しているため
 コピーか原本かの判別が難しい。
2.コピーによる偽造防止の「複写」の隠れ文字が見えてしまうため、
 コピーか原本かの判別が難しい。
3.偽造防止を解除しやすい(偽造しやすい)

主に以上の理由からコンビニ交付はダメと言われております。

正直なところ、使えない書類なら、
コンビニで交付されることがかえって混乱を生じさせることとなり、
コンビニ交付を廃止してもらいたい。
交付するなら、どんな場面でも通用するように、
体制を整えることが必須だと思います。

総務省と法務省の縦割り行政の弊害なのでしょうか。

下記に不動産売却時に必要な書類の一例をご紹介させていただきます。

・権利証(登記識別情報通知)
・印鑑証明書
・住民票(住所変更がある場合)
・戸籍の附票(売主の住所変更履歴が多い場合、その他の書類の場合もあり)
・固定資産税評価証明書(不動産会社が代理で取得するケースが多い)
・本人確認書類(運転免許証など)

この他に、ケースにより書類が増えることがございますが、
上記の書類がベースとなります。

直前になってバタバタすると大変ですので、
売却活動を始める際に、担当する不動産会社へ、
どのような書類が必要となるのか、ご確認されることをお勧めします。

また、書類の他に、
仲介手数料、税金などの諸経費も併せてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:06| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

査定金額に誤差(読み違い)が起こりやすいケース

査定.jpg

最初に、基本的な査定金額の算出方法をご紹介します。

戸建ての場合、
土地としての評価を近隣の売地事例と比較しながら算出し、
建物の部分は新築時の施工費から経年による減価をして算出し、
その両方を合算して査定金額となります。

マンションの場合、
当該マンション、もしくは、近隣マンションの事例と比較し、
加点減点をしながら査定金額を算出します。

一括査定サイトで複数の会社へ査定を依頼すると、
「媒介契約を取るために実際には売却できない高額な査定額を出す」
という会社は少なからず存在します。

弊社では、そのようなことがないように、
近隣の販売状況、成約事例なども考慮しながら
査定金額を調整(ここがプロの部分)しますが、
競馬予想、エコノミストと同じように
市場、相場を読み違えることもございます。

とくに読み違えが起こりやすいのが、
築年数が新しい建物・マンションと、
高額な建築費で建てられた建物(大手ハウスメーカー)の場合です。

築年数が新しい場合、競合相手が新築となります。
中古と違い新築の場合、一斉に大量の住戸が売り出されるため、
市場が一気に崩れます。

しかも、新築が高い金額を設定してくれればよいものの、
千葉県の郊外の場合、価格勝負の新築が多いため、
中古市場の値崩れが起こります。

東葛エリアで特徴的なのは、つくばエクスプレス沿線で、
戸建て(土地)、マンション問わず、
新築が大量に供給しており、中古住宅の販売に影響が出ております。

大手ハウスメーカーなどの高額な建物で、
読み違えが起こりやすいのは、
施工費がそのまま中古市場の評価が連動していないところにあります。

建売と注文住宅では建物の施工費み約1000万円の開きがあります。
しかし、中古住宅になると、構造と築年数で画一的に評価され、
施工費の開きが評価されないことによります。

例)施工費2500万円の80%にて2000万円の評価になるも、
  中古一般評価1500万円の80%にて1200万円の評価となり、
  800万円の差が、読み違えの差となります。

これは、不動産市場において、建物に占める重みと立地に占める重みの差です。

さらに、注文住宅は、新築された方にとっての価値で、
万人に評価されづらいこと、大手ハウスメーカーを評価される方は、
中古ではなく、ご自身で建てられたいということも背景にあるかもしれません。

中古市場において、建物に関しての評価が正当になることを期待し、
活動をしておりますが、その願いや信念が逆に読み違いを呼んでいます。

プロとしてお恥ずかしい限りですが、
読み違えてしまうこともございます。

お打ち合わせの際には、良いことも悪いことも包み隠さず、
そのままお伝えさせていただきます。

ご所有者様におかれましても、
思いや希望の他に、周辺の販売状況、さらには、
経済情勢、社会動向も踏まえていただき、
ご一緒にお打ち合わせできればと存じます。
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住み替えのリスク

下町.jpg

昨日は「家を売って、家を買う」という住み替えのご相談でした。

このうちどちらを優先して進めるかによって、
「売り先行」、「買い先行」、「売り買い同時」の3パターンに分けられます。

形だけで言えば売り買い同時が理想です。
難しいのは、家の買い手が見つかったときに、
条件に合う(気に入る)家が見つかるかどうかのタイミング(縁)です。

また、引渡しについての繊細な調整が必要となり、
売る時の買主、買う時の売主など、関係者のご協力も必要となります。

売り先行、買い先行の場合、それぞれに良し悪しがあります。

売り先行は「資金計画を重視」とも言え、
売却の金額が決まってから動き出すため、資金計画に狂いが出ません。
売却金額が思ったよりも安くなることでの
ローンが返済できない、自己資金が少ない、などのリスクなくなります。

売り先行のデメリットは、
仮住まいが必要となるため、引越しが2回になり、費用も必要となります。

買い先行は「住まいを重視」とも言え、
新しい住まいを見つけるのに慌てることもなく、
納得したお住まいを購入することができます。

買い先行のデメリットは、
売却を急ぐことになったり、思ったよりも安くしないとならなかったり、
売れるまでの間、住宅ローンの返済が二重になる可能性があることです。

住み替えを考えた場合、売り先行、買い先行のどちらのタイプが
自身の状況や希望に合うかを見極める必要があります。
(同時進行は売り先行タイプに分類されます)

資金計画が成り立たなければ、リスクは抑えなければ、
となれば、売り先行タイプになります。

住み替えが必須で、住まいに妥協したくない、
期限が決まっている、引越し2回は厳しい、
となれば、買い先行タイプになります。

買い先行の場合、進める前に検討しておきたいのが、
二重ローンに耐えられるのか、
いざという時に業者買い取りも考えられるのかのリスク対応力です。

売り先行、買い先行のいずれにしても、
大事なポイントは、動く前に住み替えの分析をすることです。

それぞれのメリットデメリットとリスクへの対応、
売却査定金額の把握、家族のご希望や状況などを
総合的に検討することが必要となります。

このあたりをあまり考えずに、
住み替えに進んでしまうと、後々、困ったことになります。

昨日、このような相談(別件)がございました。
・他社に依頼しているが売れない
・新しい住まいへの引っ越しが迫っている
・価格は下げられない

お電話のみでしたが、悲痛なお声でした。
スタートの時点で、希望通りに売れなかった場合に、
どのような対処を予定されたのでしょうか。

おそらく、購入先の不動産業者は売れればいいと
リスクへの対応を説明してなかったのだろうなと思います。
posted by preseek_shibata at 12:59| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

既存住宅状況調査について

状況調査.jpg

現在、大手仲介業者が売主側を担当する案件に取り組んでおります。
(弊社が買主側の依頼を受けた宅建業者となります)

本年4月より「既存住宅状況調査」の取り組みを
打ち合わせすることが義務付けられました。

調査(点検)をすることが義務付けられたわけではなく、
実施するかどうかの協議を行うことが義務付けられました。
これは一般的には売主側が売却の依頼を受けた際に打ち合わせます。

この点について、売主側業者へ確認したところ、
そもそもの「既存住宅状況調査」を認識していないようでした。

大手なのにとビックリしたとともに、
どの会社へ依頼するにしても、
売主様自身がきちんと理解しておく必要があると感じました。

ここで、改めてご説明させていただきます。

建物状況調査(インスペクション)は、
「専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等に
 生じているひび割れや雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を
 目視、計測等により調査するもの」とされ、
実務では専門の講習を受講した建築士(既存住宅状況調査技術者)が
建物調査を実施します。

建物状況調査(インスペクション)を実施すると、
建物の劣化状況などが明らかになります。

住宅購入者にとって
建物の現況について情報開示されている物件は
住宅購入者にとって選択しやすくなります。

また、住宅ローン減税や既存住宅売買瑕疵保険など
住宅取得支援制度が用意されており、
これらの補助制度が購入を後押ししてくれます。

耐震基準を満たしていて築20年以上でも
住宅ローン減税の対象になったり、
瑕疵保険の検査基準を満たすため改修工事なしで
既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件は相応の交渉力が期待できます。

また、マイナス情報の開示となることもございますが、
売却後に瑕疵担保責任を求められるよりも、
価格交渉として含まれるため、結果的に負担は少なくなり、
結果的に早く売却することにつながることもございます。

現在、取り組んでいる案件の買主様も、
弊社からの提案や具体的な物件が見つかる前から、
購入する物件での点検調査は求める予定だったようです。

また、本日の13時より戸建てを見学された方は、
耐震基準、耐震診断、耐震補強工事の内容について、
ご質問がございました。
この調査が実施されていれば、対応力も変わったかと思われます。

事前に、建物現況調査が実施されていれば、
選ばれやすくなり、トラブルや負担も軽減されます。

これから売却される方は、
建物状況調査(インスペクション)を活用することをお勧めします。

なお、土地は対象外となり、
旧耐震基準の建物の場合は実施されないことも多くなります。
posted by preseek_shibata at 12:55| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却の諸経費について

査定価格.jpg

この1週間、売却の相談をお受けしていて、
共通する内容がございました。

共通した内容は、
大手仲介業者に売却を依頼するも売れないので相談したい、
売却に必要な諸経費の説明はなかった(今回初めて聞いた)、
というものでした。

売れない理由は、大手仲介業者であることだけではないと思われますが、
売却に関する費用の説明がない(大手なのに)ことには、
そんな営業でいいのかなと思った次第です。
(すべての業者、担当者がこうではないと思います)

試しに、大手仲介業者のホームページを見てみますと、
売却に必要な諸経費の説明が、やはり不足していました。

高く売れれば手取り額も増えることは確実ですが、
諸経費がどの程度必要になるのか、売却活動に入る前に
確認しておくことが必要です。

売却に必要な経費をご紹介いたします。

1)印紙税(売買金額による)

2)登記費用(ケースによる)
 抵当権抹消費用、住所変更費用、相続登記費用など
 また、必要となる書類の取得費用

3)測量費用
 境界や測量の状況により必要となる

4)住宅ローン返済費用
 金融機関による異なる

5)仲介手数料
 法定にて上限額の決まりはあるものの業者により異なる

6)譲渡所得税
 売却により利益が出た場合に課税

7)検査、点検費用と保険料
 建物を販売前に検査、点検する際に必要
 既存住宅瑕疵担保保険に加入する場合は保険料も必要

8)雑費
 建物内部にある家財などを処分する費用
 敷地の草刈りや残置物撤去の費用
 売却までの光熱費
 売却条件によっては改修工事費用、解体費用など

以上となります。

売却へ進む前に、不動産会社へ売却価格の査定をご依頼されると思われます。
その際には、どのような費用が必要となるのか、
目安の金額(概算)を確認されることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:50| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ホームステージングについて

ステージング.jpg

最近、販売活動で取り入れられることが多くなった
「ホームステージング」についてご紹介させていただきます。

■ホームステージングとは

売却するマンションや戸建てなどの物件にインテリアコーディネートを加え、
買い手により良い印象を与えることで売却活動を円滑にするサービスです。

■ご存知ですか?「143vs40」

これは、ホームステージングが普及している
アメリカでの中古住宅売買の法則です。

「143」
販売開始して143日間経っても売れないと、
売主様がホームステージングの相談に来られると言われています。

「40」
ホームステージングをおこなうと、
40日以内に購入申込みがくると言われているのです!

■決め手は第一印象

購入者の多くは、第一印象で決めています。
検討者が抱く最初の数秒の印象が最も大切だと言われており、
ホームステージングではその数秒で好印象を与えることを目指します。

今や、その第一印象はインターネットから始まります。

家・マンションを購入しようと考えている人に
興味を持ってもらうためには、サイトに掲載されている画像で、
いかに良いイメージを持ってもらえるかが唯一無二のチャンスです。

写真は言葉以上に伝わりやすく、
「住みたくなる家」をビジュアル面から演出する
ホームステージングが有効になります。

■住みながらのホームステージング「スムステージング」

間取りと外観は変えることができませんが、
リビングとキッチンはどうでしょうか?

キレイに片付けるだけでも、印象がグっと良くなります。
もし物であふれていたら、まず内覧に来てもらえません。

スムステージングでは、荷物の片付けとセッティング、
倉庫での荷物一時預かりサービスです。
さらに水回りクリーニングも同時に依頼することもできます。

スムステージングを実施することで、
サイトに掲載する写真の見栄えが良くなり注目されます。
内覧希望者の全体数を増やすことが、早く売れることに繋がります。

■事例参照サイト

価値住宅(売却の窓口)
https://kachi-jyutaku.co.jp/business/sellers/sumustaging.html

サマンサ・ホームステージング
http://samantha-hs.com/%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%B9%E3%83%86%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%83%B3%E3%82%B0/

ホームロジスティクス(ニトリ)
https://www.homelogi.co.jp/service/homestaging/

■販売戦術

ホームステージング(スムステージング)を実施することにより、
売却活動に効果があるのは間違いがございません。
費用さえ気にしなければ、すべてのお住まいで実施しても良いと思います。

問題は、費用対効果でしょうか。

お住まいの状態により、または、販売価格によって、
効果が大きいか小さいか、
実施すべきか見送るべきかも変わります。

4月より本格的に始まりました
既存住宅現況調査(インスペクション)の制度、
既存住宅瑕疵担保保険の加入なども含めて、
なにを取り入れるべきか、検討が必要となります。

これらの手法を活用するに際して、手配や検査に日数を要します。
このことからも、秋から年内での売却でも、夏が勝負とも言えます。

料金のこと、効果のこと、手配などのことなど、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

在宅ホームステージング事例

ホームステージング.jpg

弊社が提携している「売却の窓口」の本部会社である
価値住宅が取り組みました事例が紹介されております。
http://diamond.jp/articles/-/173674

■費用に見合う効果はあるのか?

人の物件に対する印象は、最初の数秒で決まるとも言われている。

ホームステージングによって高額で早期に売れるのであれば、
ぜひ取り入れたいところだ。

ただし費用として、在宅しながらであれば5万円以上、
空室であれば20万円以上かかる。

費用を支払った以上のメリットがあるかどうかは計算しにくく、
二の足を踏んでいる人も多い。

■在宅のままホームステージング

お片付けのお手伝いと、倉庫でのお荷物一時預かりサービスを行います。
クリーニングやステージングをすることで、
インターネットに掲載する写真の見栄えがよくなり、注目されます。
内覧希望者の全体数を増やすことが、早く売れることに繋がるのです。

1)溢れかえる物の“断捨離”

物で溢れかえっていたリビング・ダイニングは、
「大量の物に囲まれている部屋」から、
「物が少ないすっきりとした、明るい部屋」に生まれ変わった。

2)生活感を消す

内覧会で失敗しがちなのは、生活感がありすぎて、
内覧者が目のやり場に困ってしまうことです。
それでは、物件を思う存分視察することができないので、
気に入ってもらえる可能性も少なくなってしまいます

3)新しい生活のシーンを想像させる

物が減ったことでキッチンが見違えるように綺麗になり、
広さが感じられるようになった。
もちろんゴミ箱も(一時的に)撤去した。

さらに「新しい生活のシーンを提案」するため、
キッチンには、大ぶりのティーポットと、
カップアンドソーサーをさりげなく置いた。
マンションのモデルルームでよくみる、
ティータイムを想定したシーンだ。

■ホームステージングした写真で販売図面を作成

同じマンションではすでに売り出されている住戸が複数あったが、
その販売図面を見ると、マンションの外観と間取り図が載っているだけ。
ポータルサイトへの登録ページを見ても、
ピンボケの室内写真が一点ある程度で、魅力は感じられなかった。
少なくとも、販売図面を見る限りは、「内覧してみたい物件」ではなかった。

■ポータルサイトでも、まずまずの反響

ホームステージングの画像をアップすることで、
一定の注目を集めることはできたようだ。

■わずか1週間で売却!

担当者からは「ホームステージングしたときと
寸分と違わないように、綺麗にしてください。
それだけで印象がかなり変わります」と念を押されたので、
バイオリンや造花まで、ホームステージングをしたときと同じ位置に置いた。

内覧者はすべての部屋を20分ほどかけて、隈なく見学した。
ホームステージングの効果もあってか、
盛んに「きれいに使っていますね」と言われた。
リビング・ダイニングに入ったときは、
「ほおー」と息を漏らし、感心した様子が伺えた。
ホームステージングによる効果が感じられた瞬間だった。

■ホームステージングはライバルに差をつけるための必要経費

ホームステージングをすれば、高く、早く売れるとは限らないが、
少なくともイメージアップにつながるのは間違いない。
特に同じマンション内に売り出し中の物件があるなど
競合する相手がいる場合は、
「ライバルに差をつけるツール」として有効という実感を得た。

マンションを売る時には、ホームステージングも一選択肢として検討するといいだろう。

事例紹介ページ:http://diamond.jp/articles/-/173674

料金のこと、効果のこと、手配などのことなど、
自分の家・マンションならどうだろうかと思われましたら、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:42| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税増税の駆け込み需要への対応

マンション外観.jpg

2014年4月に消費税が5%から8%に引き上げられ、
さらに、2017年4月に10%へ引き上げが予定されていましたが、
景気への影響を考えて、2019年10月まで再延期されることになりました。

今後予定通りに10%に増税した場合、
不動産市場にはどんな影響が出てくるのでしょうか。

5%から8%に増税された2014年前後を参考にしてみます。

不動産の場合、消費税の引き上げは2つのタイミングがあります。

1)一般商品と同じく、2019年9月30日まで8%
不動産の引渡しが引き上げ前までであれば現在と同じ8%が適用されます。

2)請負契約(注文住宅)の場合、2019年3月31日までに契約をしていれば、
建物の引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用されます。

この2つのタイミングを見ると、次のタイミングで駆け込み需要が発生します。

土地の場合、その後、注文住宅を建築することから、
2019年3月までに土地を購入しようと動きます。
早ければ今年の秋から始まり、来年の3月頃まで続きます。

新築分譲住宅の場合、戸建てであれば来年に入ってから始まり、
完成物件であれば来年の9月まで続きます。

一般の方が不動産を売却する場合、消費税非課税となるため、
消費税の駆け込み需要とは直接的に関係しませんが、
消費税の増税を機に住まい探しをする方が増えるため、
間接的に恩恵を受けます。

理屈では、消費税増税後に訪れる駆け込み需要の反動による
不動産価格の低下を待って購入した方がいいのですが、
消費は心理が大きく影響するため、
やはり消費税増税前の駆け込み需要は、絶好の売り場となります。

消費税増税後は、駆け込み需要の反動による落ち込みがきます。
(前回がそうでした)

さらに、
2020年の五輪特需の終了、
2022年の生産緑地の開放開始、
これから長く続く人口と世帯の減少、
相変わらず続く新築の供給と住宅の過剰在庫、など、
不動産市場は下落要素ばかりが並びます。

このようなことを想定すると、
今回の駆け込み需要は、
不動産の売却、最後のチャンスになるかもしれません。

波に乗るためには、その前からボードに乗って、
後から来る波を待っていなければなりません。
波が来てから、ボードを持って海に入っても、
おそらく間に合わずに乗れなかったとなることでしょう。
(サーフィンの経験も知識もございませんが)

本格的な駆け込み需要は、年明けから本格化します。
売却をご予定されている方は、
今年の秋ごろから、準備や検討を始めてみてはいかがでしょうか。
posted by preseek_shibata at 12:33| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ホームインスペクションの説明資料を作成いたしました

状況調査.jpg

近頃、「ホームインスペクション」が
徐々に浸透してきたことを感じております。

これは、今年の4月より現況調査の有無を確認することを
法律で義務付けられたことが大きく影響しています。

ホームインスペクションとは、
文字通り「ホーム(建物)をインスペクション(検査)」する、
つまり住宅診断のこと。

「第三者が建物を診断してくれる」

そこまではなんとなく分かっていても、
どんな内容で、どんなメリットがあるのかまでは
分からないという方が(業者を含めて)、
まだまだ多いのが実情です。

これからの時代、住まいを買ったり売ったりする可能性がある方なら、
必ず知っておきたいホームインスペクション。

中古住宅の売買を考えたときに、
これまで、保証がどこにもない状態でした。

新築の場合は、建築会社が保証をすることを義務付けられています。
しかし、中古住宅の場合は、売主が個人の場合がほとんどで、
不動産会社の立場はあくまでも仲介です。
何か物件に問題があったとしても、責任は負いません。

新築住宅が大量供給され、価格も低価格で推移していることから、
価格と保証、さらに新しい設備も相まって、
日本では「新築信仰」と言われるほどに、中古住宅流通が伸び悩みました。

価格や立地などが同じ条件であれば、建物が新しい新築に、
購入者が動いていくのは必然で致し方ありません。

しかし、価格差が適正で、立地などが良い場合、
購入者は、建物の新しさ、か、価格か、立地か、などで悩みます。

その時に、もし、建物に対する安心感という面だけで、
新築に流れてしまってはもったいないものです。

築年数はいかんともしがたいところですが、
建物を点検し、状況を報告したうえで、
修繕が必要であればその費用を提示し、
さらに、既存住宅瑕疵担保保険への加入などをすることにより、
安心感(保険の加入と現状の透明化)で、
中古住宅の有利さである価格や、その物件の立地などで、
新築へ流れる購入者を引き寄せできるとすれば、
良い条件で売れる、早く売れる、という結果にもつながります。

このホームインスペクションについて、
分かりやすいチラシを作成いたしましたので、
ご興味がある方はご覧になってみてください。

建物状況調査(ホームインスペクション)
https://www.preseek.jp/buy/20180805.pdf

補足
折角、ホームインスペクションをして、
既存住宅瑕疵担保保険に加入することで安心感を与えても、
やはり、購入者は見た目の印象が、購入の判断に大きな影響を与えます。
見た目の印象を良くするためには、ホームステージングをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:24| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

寿司屋の時価と不動産価格の類似性

正直不動産.jpg

もっぱら1皿100円均一の回転寿司が専門の私にとって、
お皿によって値段が違う回転寿司さえ高いと怖がってしまう。

お寿司屋さんの「時価」なんて、
テレビや雑誌などのファンタジーの世界に存在するもので、
夢のまた夢のようなものです。

時価表示となっている理由は、
魚の仕入れ値が毎日違うためと言われています。

天候によって、船が出れない日がありますし、
今年のような猛暑酷暑、
近年では、中国などの外国籍の漁船による乱獲などで、
漁獲量が減った場合などは値段が上がります。
逆に獲れ過ぎた場合は値段が下がります。

魚には旬があり、時期によっても値段は変わってきます。
食べたいと思う人が多い(美味しい時期)は高くなり、
逆の場合は安くなります。

このような市場の状況により価格が変わる、
というのは不動産でも同じことが言えます。

市の中心、ターミナル駅から徒歩10分圏内で、
立地がよいとされるエリアでも、
新築、中古を問わず、大量に販売されていると、
売れ行きに影響が出る。
価格が下がることになります。

逆に、
人気のないエリアでも、類似物件がまったくなく、
1件のみ販売されている場合、
プライスリーダーとなって、思わぬ高値で売却となることもあります。

また、魚の旬ではないですが、
不動産市場でも、買いたいと思う時期、
購入活動が活発になる時期があります。
当然ですが、低迷する時期もあります。

このようなことは、不動産に限らず、
おそらく、どの分野、どのようなことでも、
共通していることかと思います。

ただし、不動産の売買では、
不慣れなこと、高額になることから、
希望、願望が強くなり、
恐れも大きく決断がしづらくなるという傾向となってしまいます。

売り手(買い手)の希望ばかりで、
不動産市場の原理や状況を把握せずに、
闇雲な活動を行っては、長くさらされるだけになります。
(購入の場合は徒労ばかり)

売り手と買い手の思惑が合致して、
初めて売買が成立します。

売却、購入を考える場合、
市場全体の状況や背景、相手側の動きを見て、
対応していくことが大事なポイントになります。
posted by preseek_shibata at 12:20| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地(戸建て)を売る際には測量が必要です

測量.jpg

先週、今週と売却のご依頼が土地(古家付き)に集中しました。

どちらの土地もそれぞれに特徴がありますが、
共通しているのが、下記の点です。

1.地積測量図が古い
2.現地に境界票がない

戸建てでも同様ですが、土地を売却する場合、
土地の境界明示(および測量)が売主の義務として必須となります。

土地の境界が不明ということは、
どこからどこまでが売却の対象なのか分からない、
(感覚としてはわかりますが)
土地の広さが決まっていない、ということになります。

例えば、金塊。(例としては極端ですが)
ざっくり約1kgくらいだから1kgとして売ります、
と言われても、1g・・円として買うわけですから、
買主からは、おいおい、きちんと計ってよ、となります。

それにも関わらず、土地の場合、
だいたいこの辺で、古い(約40〜50年前)測量図で、
・・平米となっているから、たぶん、
今でも同じ広さだと思うよ、として売却されようとします。

しかし、
土地は土、砂、石などで構成され、
庭木、ブロック塀などを造作する際に、
境界がずれたり、紛失したり、破損したりし、
さらに、
地震などでずれることもあります。

また、40〜50年前の測量と現在の測量では、
測量方法も変わり、技術も進化したことから、
同じ土地を計っても正確度が違います。

このため、売却する前に、
測量をして面積を求め、境界票を設置する必要があります。

その必要性を判断するには、
地積測量図に座標(GPS)が記載されていること、
その測量図に基づく境界票が現地に設置されていることです。

これがクリアされておらず、作業が必要な場合、
作業内容により高い安いの差はあるものの費用が必要となります。

この作業を事前に行っていないまま取引に入ってしまいますと、
後々トラブルになってしまうこともございます。

(事例)

隣接する地権者Aさんに境界を確定してもらえないかと申し出をしました。
しかし、長年空き家を放置され迷惑を被っていたAさんはまったく応じてくれません。

そればかりか
「ウチが境界を確定したいと言ったとき、お前の親父は応じてくれなかった。いい気味だ」
と恨み節を言われる始末。
相当根の深い近隣トラブルがあったようです。

このような状況のまま売却してしまうと、
最悪、告知義務違反などで、余計な費用や手間まで発生することもあります。

ご自身ではイザコザはないと思っていても、
隣人がどのように思っているかわかりません。

未然に防ぐ、対処するためにも、
売却をする場合には、事前に境界確認・測量をすることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:01| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税増税の駆け込み需要を狙うために

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過去2回延期してきた消費税増税ですが、
今回は実施することになりそうです。

消費増税、予定通り来年10月実施…首相表明へ(読売新聞)

安倍首相は、消費税率を来年10月1日に
現行の8%から10%へ予定通り引き上げる方針を固めた。
社会保障制度を全世代型に転換する財源を確保するため、
増税は不可避だと判断した。

住宅の購入や改修に関して
減税の拡充をするとも言われておりますが、
前回の増税では二回目の増税も織り込み済みの対策があり、
さらなら減税はあまり期待できないように思います。

また、消費者心理として、
消費税増税後の方が購入には有利と言われても、
不確定要素がある要素よりも、
目先の確実な要素を優先してしまうことが予想されます。

消費税増税は不動産市場にとても大きく影響します。

前回の増税を思い出せば、
増税前の駆け込み需要による活況と、
増税後の需要を先食いした反動による落ち込みが、
わかりやすく、如実に現れました。

この経験、教訓から考えれば、
不動産を売るなら、駆け込み需要がベストとなり、
買うなら、増税後の反動による落ち込み時がベストとなります。

駆け込み需要による活況時に売却するためのポイント

1)土地は半年前に駆け込みが起こる(平成31年1月から2月)
2)駆け込みが起きてから動くのでは遅い(売却準備は早めに)
3)駆け込み需要も限りがあり先手必勝

土地(古家付きも含む)のご売却をご検討の方は、
遅くとも年内に準備を、
戸建てやマンションの売却をご検討の方は、
来年春には準備をされることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 11:50| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

金利動向による不動産価格への影響

住宅ローン.jpg


不動産市場は金融の動向に大きく影響されます。

住宅を購入するに際して、多くの方は住宅ローンを利用します。

・・年返済、金利・・%で借りて、毎月の返済額が・・・円、
わかりやすい比較が、この返済額と家賃を比べ、
家賃よりもこんなに安いなら買っちゃおうという心理。

また、金利が安いと、
100万円、200万円と予算を伸ばしても、
返済額の変動幅は小さくなり、抵抗感が薄れます。

逆に、金利が上昇すると、
返済額がこんなに高いなら、賃貸の方が楽か、
予算を抑えておこうという心理が働きます。

このことから、
金利が上昇すると不動産価格は下落し、
金利が下降すると不動産価格は上昇する、
という関係性になります。

アベノミクスの1つとして、
日銀による大幅な金融緩和が実施され、
金利は一時、マイナスになるまで下落しました。
この結果、不動産と株式の市場は上昇することとなりました。
(不動産は都市部など限定的ですが)

しかし、
この夏、日銀の金融政策決定会合にて、
長期金利が上昇することを容認されました。

現在、金利は上昇傾向に入っています。
住宅ローンの金利まで反映されておりませんが、
この先、住宅ローンの金利まで上昇することになると、
購入側の資金力と意欲の低下に繋がります。

さらに、
今までの大規模金融緩和による低金利と経済事情などから、
資金がだぶつきながら借り手がいない状況に陥った銀行は、
不動産関連の融資を急拡大させました。

このひずみが、スルガ銀行の不正融資です。
不正融資が発覚したことにより、
不動産投資に対する融資を控えた銀行も多くなりました。
これも不動産の下落圧力になります。

これから人も減り、世帯も減り、経済力も落ちる日本では、
大きな流れとして不動産は下落傾向にあります。

そこに金利上昇と金融引き締めが入ると、
下落傾向に拍車がかかることになります。

さらに、新築のマンション、戸建ての大量供給は続き、
需給関係も厳しくなります。(買う側はチャンス)

来年の消費税増税は、不動産市場にとても大きなインパクトとなり、
ガタガタになるのではと危惧するほどです。

不動産を売却されるなら、
消費税増税前が最後のチャンスになると思います。
posted by preseek_shibata at 11:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売主の瑕疵担保責任

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中古住宅の売買で、一番の肝となるのが、
「売主の瑕疵担保責任」です。

売買契約条項の中に「売主の瑕疵担保責任」があります。

買主は、瑕疵によって売買の目的が達せられない場合は
売買契約を解除することができ、
また、損害がある場合は売主に請求することができます。

売主の瑕疵担保責任の期間は、
個人間売買の場合は3カ月と定めるのが一般的です。
(国の標準約款で記載されている)

この約款で、建物については
「雨漏り」「シロアリの害」
「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水管」が対象範囲で、
引渡し後、期間内に瑕疵が発見された場合には、
売主の責任において修復等をしなければなりません。

売主としては、
売却しても期間限定とはいえ、
何かあったら負担しなければならないのか、
というご不安を抱かれると思います。

これをカバーするのが
「既存住宅売買瑕疵保険(以下かし保険)」です。

かし保険の対象範囲は
「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」で、
構造耐力性能または防水性能における「隠れた瑕疵」が保険の対象です。

ここにオプションで、白蟻と給排水管路まで加えると、
瑕疵担保責任をカバーすることができます。

かし保険に加入するためには、
資格者による点検調査が必要です。
(生命保険と同じ)

検査の結果、加入不可という結果が出る場合がございます。
病気と一緒ですが、発覚するのは怖いかもしれませんが、
発覚したからこそ対処することができ、トラブル防止になります。

また、保険に入れればベストですが、
検査をしていることだけでも、
買主側にはプラスの印象を与えることができます。

戸建て、マンションの売り方、状況により、
どのように対処すればいいか異なりますので、
査定や販売開始の際にはお気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 11:42| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

オリンピックによる不動産市場への影響

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「不動産価格は東京オリンピックまでは上昇し続け、
 オリンピック後に大きく下落する」という、
 まことしやかなうわさが流れました。

このうわさについて、
先週、ご売却をご相談されました複数の方から、
見解を求められました。

私見ですが、このうわさについて懐疑的です。

オリンピック開催地では、
競技場や選手村の建設、インフラの整備を行います。
そのインフラ投資の影響で、地価が上昇したり、
雇用が創出されたりして、一時的に景気が良くなります。

しかし、2012年にロンドンオリンピックでは、
後に「オリンピックが不動産市場に与える影響はなかった」と発表しています。

オリンピックの経済効果が高いといっても、
もともとの経済規模が大きければ、オリンピック程度の特需では、
社会や不動産への影響は大きくないのです。

よって、オリンピックにより、
不動産市場が大きく上昇したり、
その反動で大きく下落したりすることは限定的です。

それよりも、
2019年10月の消費税増税、
長期的な人口減少、
新築住宅の大量供給による在庫過剰、
今までの住宅ストックのだぶつき、
需給関係の悪化、購入側の資金力低下など、
根本的な要因により影響を受けます。

今後、増税前に駆け込み需要で、
不動産価格が押し上げられるかもしれません。

しかし、それも一瞬で、
中長期では下落トレンドであることは変わりません。
posted by preseek_shibata at 11:38| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

自分のためにも家族のためにも認知症対策・不動産篇

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母が実家(母名義)を売りたい、と、
事あるごとに口にしますが、
プロとしての助言として、売ることはできないと伝えています。

その理由は「認知症」だからです。
(伝えたことを覚えていないので、何度でも売りたいと言います)

最近、売却のご相談で、実家を売りたいという内容が半分を占めます。

昨日午後のご相談者のケースでは、
所有者(父)が一ヵ月前に亡くなって、
母と子供たちにて、売却しようと意見がまとまっているので、
相続登記を行うことにより売却が可能です。
(建物内部の家財処分が高額になりそうなことがお悩み)

しかし、昨日午前中のご相談者のケースでは、
私の実家と同様に、名義人のお母様が認知症を患っているとのこと。

【認知症になったら、売ることはできません】

不動産の売却に限らず、預貯金の引き出しも含め、
本人(認知症の方)の財産に関することは何もできなくなります。

【成年後見制度は?】

本人の財産管理を、裁判所の管理のもと、成年後見人が実行する制度です。

成年後見人は、裁判所に対して、定期報告を実施し、
また、亡くなるまで管理していくことになります。

裁判所は、本人にとって合理的な理由がない限り、
財産管理の許可を出すことができません。

自宅を売却する場合、本人の生活のため、
やむを得ないと判断されることが必要です。

また、本人に財産が一定評価額以上ある場合、
後見人には専門職(弁護士、司法書士など)が選任され、
その場合、後見人に対して報酬を支払う必要があります。

【認知症になる前に】

認知症になってしまったら、後見人制度を利用するか、
亡くなるまで親族で支えていくしかありませんが、
元気なうちに行える対策として「家族信託(民事信託)」があります。

【家族信託の概要】

本人の代わりに財産の管理をできるように委託する制度。
(家族に信じて託す、という言葉の通り)

権利自体はそのままで、名義だけ移動します。
(イメージとしては代理人の選定に近いでしょうか)

面倒で、時間と費用がかかる成年後見制度を利用せずに、
財産の管理ができるようになります。

2017年に放送されたクローズアップ現代
「さらば 遺産“争族”トラブル 〜家族で解決!最新対策〜」
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3942/1.html

わかりやすく実例を紹介しておりますので、
ご興味ある方、対策が必要になりそうな方は、
ご覧になってみてください。
posted by preseek_shibata at 11:33| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月11日

災害が発生した後の不動産市場

液状化.jpg

防災の日に絡み、
災害と不動産の関係をお知らせいたしました。

そして、火曜日に近畿地方を中心に台風、
木曜日には北海道で大地震と、
西日本豪雨に続き、大災害が発生しています。

台風の被害では、
浸水と陸橋が破壊された関西空港が目立っておりますが、
街中では、突風による車両の横転、建物の損壊が、
あまりにも衝撃的でした。

大阪の海沿いがどのような建物があるのか存じませんが、
今回の台風が関東地方に上陸した場合、
高潮による埋め立て地の被害がどのようになるのか、
高層マンションでの突風による被害、
さらに、マンション周辺でのビル風による被害がどうなるのか、
とてつもないことになるのではないかと想像されます。

北海道の大地震では、
土砂崩れと液状化現象による被害が目立っております。

空からの映像を見ると、土砂崩れというより山が崩れたとも言え、
これほどまでに広範囲で崩れた被害状況とは驚きました。

液状化現象の被害は、
東日本大震災で千葉県内でも多くの被害がございました。

今回の被害状況を映像で見ると、
海沿い、川沿いの低地(田んぼや湿地)の埋め立て地ではなく、
山あいのような住宅地に見え、違和感を受けました。

後々、液状化が起きた背景の解説を聞きますと、
元々、沢があったところを埋め立てたのことで、
これまでも地震による液状化があったとのことです。

山崩れとも言える土砂崩れは、
背景や状況を考えると難しかったかもしれません。
しかし、液状化現象による被害を回避することは、
事前にできたのではないかとも思います。

地盤ができた背景(埋め立て、以前は沢)、
過去の被害などから、ここは液状化現象のリスクがあると。

一昨日、流山市の江戸川沿いにできた新しい住宅地を走る機会があり、
ここは元々田んぼで埋め立て作られた住宅地だけど大丈夫なのか、
流山市のハザードマップを見てみると、
液状化のリスクはないとの表示でした。

これを見て、
地価(土地の売れ行き)を忖度してリスクを隠しているのか、
最新の埋め立て技術で液状化リスクを減らしているのか、
どっちなのだろうと考えてしまいました。

さて、先週のように、台風、地震と災害が発生しますと、
不動産市場にも影響が出ます。

短期的(1〜2週間)には、
様子見から、購入そのものの活動を控える。

中期的(1〜2ケ月)には、
災害リスクを考えて判断する。

長期的(半年以上)には、
災害リスクを忘れて利便性を優先する。

お盆休み明けから活況となった市場ですが、
先週から今週は、災害が発生したことにより、
落ち着いております。

この落ち着きは一時的なものと思われ、
災害による被害が落ち着いてくると、
改めて動き出してくると思われます。

売却そのものは、売主様それぞれのご事情や状況により
動き出すタイミングは変わってくると思います。

今回の災害とご所有不動産の関係については、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする