2017年02月19日

経済合理性かライフスタイルか 経済合理性かライフスタイルか

最近、「持ち家か賃貸か、どっちがお得」という定番の話しを聞いたり、メディア(ネット含む)で見る機会が減ってきたように思えます。それだけ、消費者の皆さまが、そんな議論は意味がない、ということに気づいたということでしょうか。

消費者の方々が目覚めれば、視聴率が上がらない、売り上げや閲覧が伸びないということで取り上げられる機会も減り、話題にも上らなくなる、ということかもしれません。

賃貸が得か、購入が得かは、経済合理性から考えれば、10年後、20年後に、不動産の価格がどのようになっているかによって決まるのですが、1年後、2年後も読めないなか、そんな先まで読めません。

さらに、たまたま売却した時が好況の時期であれば買ってよかった、たまたま不況の時期であれば買って損したということになり、ゴールが人それぞれですから、一律に断言することができません。

ネットや書籍などで未来シミュレーションがされている場合、その前提条件次第で、いかようにも結論を導き出せ、営業マンであれば、契約をしてもらうために前提条件を都合がいいように操作します。

仮に、どうしても判断したいということであれば、経済性から見た場合、圧倒的に賃貸が有利になると思います。

賃貸、購入のいずれにもメリットデメリットはございますが、経済的には購入のデメリットが多くなるためです。換金性が悪い、固定化される、購入と売却の経費が高い、経済や人口動態などから値上がりは期待しづらい(下落リスクがある)、維持経費の負担が大きい、など。

それでも購入するという場合、損得ではなく、ライフスタイルや好み、満足度など、お金には変えられないメリットを享受できるという点になります。

これは紛れもなく消費ですから、収入とのバランスを無視した身の丈に合わない住宅を購入すると、生活バランスが崩れ、近い将来、家計破たん(最悪、一家離散)という方向へ進んでいく可能性が高まります。

私は、ここ20年、持ち家で暮らし、持ち家志向が強いですが、これは、儲けてやろうとか、不動産屋だからということよりも、持ち家ある気楽さが一番強い動機です。だから、あまり欲張らず、下がってもダメージが小さい、好き勝手に使えるように、手ごろな価格の住まいにしています。

購入か、賃貸か、というように、住宅ローンの金利は固定か、変動か、という定番の話しもあります。これも、10年先、20年先までの金利動向次第ですので、損得は終わってみないとわからない。損得ではなく、リスクの許容度、考え方や生活、ライフスタイルで選ぶべきです。

この他の選択問題の定番では、新築なのか中古なのか、マンションなのか戸建てなのか、というのもございますが、結論としては、今までの考え方と同じです。

経済合理性で考えれば、不動産の基本的な価値に、新築時の販売経費や分譲業者の粗利などの新築プレミアムが上乗せされている新築は勧められませんが、誰も使っていない家がいい、とか、自分のオリジナルがいい、とか、家づくりを楽しみたいということであれば新築でもいいと思います。(資産ではなく満足度の消費として)

マンション、戸建て論議も、地域、家族構成、生活スタイルなど、判断は人それぞれに異なります。おそらく、経済合理性だけで考えれば、中古の戸建てに分があるのかと思いますが、これも、比較する物件によって異なります。

これら定番の比較問題について、凝り固まった思考で判断せず、いろいろな方の考えや助言を聞いて、総合的に判断してください。突き詰めれば、自分が一番好きな住まいでいいと思います。(身の丈にあっている前提で)

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2017年02月18日

「相続不動産は共有にするな」という鉄則

弊社では「売却の窓口」ネットワークに加盟し、そのノウハウなどを売却活動に活用しております。そのネットワークの基礎となった会社「価値住宅」創業者で代表の高橋氏がインタビュー記事で取り上げられておりました。https://www.ielove.co.jp/column/contents/01678/

それでは、本日の本題に入ります。

■「相続不動産は共有にするな」という鉄則

先週、実際に巻き込まれた事例がまさに、相続に絡む骨肉の争い、相続不動産の共有に関係しました。この実例を基に、不動産相続の難しさをご紹介します。(内容はアレンジしております)

現在は退会してしまいましたが、以前、相続アドバイザー協議会に加盟しておりました。

会員になるためには半年に渡る研修を受けなければなりません。その研修の中で、一貫して言われていたことに、「相続不動産は共有にするな」という鉄則があります。

なぜ、共有にしてはならないのか。その理由を極めると「意思決定がしづらくなる」ことにつきます。

親子、兄弟姉妹などで不動産を共有にして相続した場合、売却、賃貸、維持管理など、その不動産をどのように利用していくのか、相続人の中で意向が異なることがあります。(異なるケースの方が多数)

関係が円満であるか、相続人の誰か、もしくは、皆が、金銭的に余裕があれば、落としどころも出てきますが、相続人が全体的に、金銭的な余裕がない場合、この不動産をめぐって、それこそ「骨肉の争い」が起こります。

今回の実例の場合、3人の子供が相続人となりました。相続財産は(親の)自宅である不動産のみです。

3人とも金銭的に余裕がない状態でしたので、売却する方向性では一致しましたが、安くても早く売りたい(早く現金が欲しい)、少しでも高く売りたい、時期や金額へのこだわりはないが兄弟は信用できない、など、様々な意向や状況です。

現在、相続登記前のため、売却活動うんぬんではございませんが、3人の相続人とその関係者(子供や知人など)など、あちこちから連絡があって大変な状況です。

売却という方向が決まっていても、これだけ揉めるのですから、そのまま保持し続けると、さらに揉め事が増えます。

さらに二次相続が発生しますと、その相続人(子供など)が関係者と入りますので、意思がまとまらなくなり、最終的に、その不動産は塩漬けになる可能性が高くなります。先日、松戸市の案件では、二次相続が多数発生し、相続人が24人となって、もうどうにもならない状態でした。

もし、共有にせざるを得ないのであれば、即時、売却をして現金化して分けることをお勧めします。鉄則を少しアレンジしますと、「相続不動産を共有で保持し続けるな、共有したらすぐに現金化」

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2017年02月12日

タイプ別、不動産会社の良さ悪さ(購入編)

先日、セミナーを聴講してきました。「恐怖の不動産悪魔(営業)」〜あなたを丸裸にする恐怖のテクニック、すべて教えます〜

結果としては、テクニック的な部分はほぼなく(聴講者集めの宣伝に過ぎなかった)、不動産、家に関する考え方の提示まででしたので、特に目新しいものもございませんでした。なお、目新しさがないというだけで、内容を否定したものではありません。(内容は、弊社サイトに書いてあることとかなり重複していました)

その中で、1番大切な1点だけご紹介します。「不動産・家は常に出口を考えておかなければならない」

それでは、本日の本題に入ります。

近年、不動産を探す時に、不動産会社を特定せず、いつでも、どこでも始められる気軽さからネットをご利用される方が増加しました。資料を問い合わせると各会社から、電話、メール、郵送などで、接触があるかと思います。

その際、あまりにも多くの会社から接触があって、どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、というような方も多いのではないでしょうか。そこで、不動産購入を考えるにあたって、それぞれの不動産会社の良さ悪さについて、お伝えいたします。

■街の不動産屋は信用第一

地元の不動産会社の場合、なにより信用が第一となります。信用がなければ会社としての繁栄はもちろん、存続すらできなくなります。そのため、希望を伝えれば、相談にのってくれ、真摯な対応をしてくれることが期待できます。

弱点としては、規模の小ささになります。やはり、遠方や地縁がないお客様は、大手系を中心に、情報配信力が強い会社へ売却の依頼をしやすくなります。

■大手不動産会社は安心感が強い

街の不動産会社の良し悪しが逆になるのが、大手不動産会社です。

誰もが知っているという認知度から、売却相談が入りやすく、多くの売主を抱えています。そのため、ニーズがマッチすれば、迅速に見つかる可能性もあります。

弱い点は、会社としての規則や取り組み方が決まっており、顧客側の要望に柔軟な対応ができないことが多く、サラリーマン的な気楽さ、冷たさを感じることもあります。また、自社以外の物件情報を紹介しない傾向があります。

■フランチャイズ系は街の不動産屋

フランチャイズチェーンの不動産会社が増えてきました。

社会の移り変わりから、地縁、人脈での商売がしづらくなり、看板(ブランド)の力を借りて営業を行っていますが、基本は、街の不動産屋と同じで、違いは看板の有無だけです。

フランチャイズ系の弱点は、本部への上納金(のれん代)の負担が重く、売り上げへの意識が高すぎることです。大手の研修は業務的なことが中心ですが、フランチャイズ系の研修は営業的なことがメインとなります。

これらのことから、実務的な面で、後々問題が起こることも多いですが、買主から見ると、次から次へと紹介してくれる精力的な動きは好ましいものになります。

このように、それぞれの不動産会社に良さがあります。最終的には、考え方が合う不動産業者や、事情をくみ取ってくれる担当者に依頼を行うとよいでしょう。

さらに、すべての良い面が欲しいという方には、上記3タイプの会社それぞれに相談してみてはいかがでしょうか。

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タイプ別、不動産会社の良さ悪さ(売却編)

近年、不動産を売却する時に、不動産会社を特定せず、ネットから始められる気軽さから、不動産売却の一括査定サイトをご利用される方が増加しました。

各会社から、電話、メール、郵送などで、接触があるかと思います。あまりにも多くの会社から接触があって、どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、というような方も多いのではないでしょうか。

そこで、不動産売却を考えるにあたって、それぞれの不動産会社の良さ悪さについて、お伝えいたします。

■街の不動産屋は信用第一

地元の不動産会社の場合、なにより信用が第一となります。信用がなければ会社としての繁栄はもちろん、存続すらできなくなります。そのため、売却希望を伝えれば、真摯に相談にのってくれ、購入希望者へも真摯な対応をしてくれることが期待できます。

弱点としては、規模の小ささになります。ネットの普及で、地域外への情報配信もできるようになりましたが、やはり、遠方や地縁がないお客様は、大手系を中心に、情報配信力が強い会社に集まりやすくなります。

■大手不動産会社は安心感が強い

街の不動産会社の良し悪しが逆になるのが、大手不動産会社です。

誰もが知っているという認知度から、問い合わせが入りやすく、多くの顧客を抱えています。そのため、ニーズがマッチすれば、買い手が迅速に見つかる可能性もあります。

弱い点は、会社としての規則や取り組み方が決まっており、顧客側の要望に柔軟な対応ができないことが多く、サラリーマン的な気楽さ、冷たさを感じることもあります。

■フランチャイズ系は街の不動産屋

フランチャイズチェーンの不動産会社が増えてきました。

社会の移り変わりから、地縁、人脈での商売がしづらくなり、看板(ブランド)の力を借りて営業を行っていますが、基本は、街の不動産屋と同じで、違いは看板の有無だけです。

フランチャイズ系の弱点は、本部への上納金(のれん代)の負担が重く、売り上げへの意識が高すぎることです。

大手の研修は業務的なことが中心ですが、フランチャイズ系の研修は営業的なことがメインとなります。

これらのことから、実務的な面で、後々問題が起こることも多いですが、売主から見ると、チラシに、営業にと、精力的な動きは好ましいものになります。

このように、それぞれの不動産会社に良さがあります。最終的には、売主様が求める売却手法や考え方が合う不動産業者、意向をくみ取ってくれる担当者に売却依頼を行うとよいでしょう。

さらに、すべての良い面が欲しい、という方には、上記3タイプの会社を組み合わせた一般媒介をお勧めします。

なお、同じタイプの3社では意味がありません。また、3社を超えると管理が大変になりますのでお勧めしません。

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2017年02月05日

今だけを考える営業マン、将来を考えるのは購入者

大量に採れ過ぎてしまったキャベツを出荷せずに破棄する、というようなニュースを最近は見かけなくなりましたが、現在はどうなっているのでしょうか。子供の頃、このニュースを見るたびに、棄てるくらいならタダで配れば、などと、大人の事情を知らないときは漠然と思っていました。

また、昨日は節分で、(ハロウィンと同じように)いつの間にか定着した恵方巻きが大量に販売されておりましたが、コンビニやスーパーでは大量に売れ残ってしまい破棄することになり、飢えに苦しむ人たちがいるのに、いかがなものかというニュースが流れていました。

例えとして適切ではないと思いますが、採れすぎた作物、作りすぎた食品であれば、棄てることもできます。クルマや家電、衣料品など、工業製品なども棄てるなり、再利用するなり、価値があれば簡単に売ることも可能です。

しかし、一度作ってしまったら壊すことができないのが宅地です。建物も解体することで無に戻すことはできますが、そこに至るまで長い年月が必要であり、さらにマンションでは意思の統一という高いハードルもあります。

住宅過剰社会の現在、購入しようとする方、すでに自宅を所有している方は、次のような視点で考えてみることが必要になります。

注:購入する、すでに所有しているを統一して、購入すると表記します。

購入しようとする地域は、今後も長く住みやすく暮らしやすい地域であり続けるのかどうか。購入しようとする建物は、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるのどうか。

購入する自宅は、将来、売却しようとした際に売りやすいのか。購入する先に組んだ住宅ローンは、売却するときに減少(完済)しているのか。これからの収入は安定して返済に支障がでないのか、収入減少にも支障なく返せる金額なのか。または、賃貸ができるのか、家賃が十分に得られるのか。

新築、中古、戸建て、マンションを問わず、ほとんどの方は、分譲業者や仲介業者の営業担当者を窓口として相談(提案)されると思います。

営業マンは、不動産の現在価値や、不動産を購入できるかどうかという、買う時点だけでの視点で、熟練され鍛錬された巧みなトークと成績を考えた思惑と根気で、押しに押してきます。

高額な買い物である不動産は、どこかに勢いが必要であり、プッシュする人が必要な側面もあります。

しかし、営業マンは現在だけの視点しかないので、そのまま受け入れてしまうと将来大変なことになってしまうかもしれません。長期的な視点、将来の変化などを考慮して、購入の判断が必要です。

結論「いつでも売れる貸せる状況にしておくこと、売れる貸せる不動産か、売れる貸せる範囲の返済計画か」

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いくら穴を埋めても水が流れ続く限り決壊は続く

2010年以降、人口の減少が始まり、年々、空き家が増加しているにもかかわらず、都心部では高層マンション、郊外では建売住宅、さらに、低金利と相続税対策のタイミングが重なった貸家の建築が、いつになく活発に行われています。

住宅過剰社会と言われるなか、この状態を加速させている事態を見て、業界では中古・リフォーム(リノベーション)に注力し始め、行政では既存住宅の流通を促進するための政策を打ちつつあります。

それでもなお、戸建て、マンション、貸家を問わず、建物が新築され続けるのか。

それは、供給側と購入側の意向が合っているからに他なりません。

アフターサービスや手間が楽であることもあり、収益は仲介の数倍から十倍超にもおよび、また、供給し続けないと生きていけない収益構造になっており、供給を止めることができません。常に泳いでいないと死んでしまうマグロ、常に漕いでいないと倒れてしまう自転車と同じです。

その一方、購入側は、まずは新築、買えるなら新築、中古は下、という意識から、新築を求める方が多数派を占め、供給される新築の受け皿となっています。

供給側としてみれば、売れるなら売るのは必然の流れ。売れるにも関わらず、あえて止める必要はない、買えるにも関わらず、あえて中古にする必要はない、ということになります。

TVや雑誌、新聞、NETなどのメディアでは、中古、リフォーム、リノベーションと取り上げられることも多くなりましたが、取り上げられるということは希少だからという裏返しでもあり、まだまだ中古が主にはなれていない証とも言えます。

不動産の売却査定を行う際には、様々な手法やデータを用いながら多角的に査定し、誤差を減らすように取り組んでおりますが、新築の大量供給の余波で、中古市場が崩れてしまう事態になっています。

それでも、今はまだ、需要もあることから、価格さえ調整すれば売却まで至ることができますが、今後も新築の大量供給が続けられ、ますますの住宅ストック(いわゆる在庫)が積みあがる状態になると、二進も三進もいかない状態までに至るかもしれません。

行政は、中古住宅の取引を活発化させるために、流通制度の変革に取り組んでいますが、新築の供給量調整、宅地開発の抑制(集約化)まで踏み込まないと効果が出ないのではないかと思われます。

浸水をふさごうと一生懸命に決壊した穴を埋めようとしても、大量に流れてくる水をせき止めないと洪水を止めることはできません。天気なら、いつかは雨も止みますが、新築の供給は自然と止まることはありません。

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2017年01月24日

マンションはリスクで、戸建ては惨状。

昨日発売された週刊東洋経済20170128号の特集「マイホームが負動産になる、持ち家が危ない」、副題「自宅が売れない!団塊の悲鳴。ジャングル化する郊外住宅地。リスクいっぱいのタワーマンション」で使われている言葉です。

言葉の感覚では、リスクは今は表面化していないが将来の不安、惨状は既に悲惨な状態に陥っている、ということになります。

戸建ての惨状として、よく言われるのが、高度成長期に新規に造成されたニュータウンは高齢化が激しく、空き家も増加し、深刻な社会問題化しているというもの。

交通利便性で劣り、働き方、暮らし方が変わった若い世代は都心のマンションに暮らし、ニュータウンには戻ってこない、入ってこない。

人口の減少は、商業施設が撤退し、学校の統廃合、病院の閉鎖などにつながり、ますます若者世代が入ってこなくなる悪循環。

ニュータウンでは、クルマが生活の中心になることも多いが、高齢化ドライバーの危険性はニュースで報じられている通り。

この結果、若者だけではなく高齢者も利便性が高い地域への移住が望まれるが、移住できる人は幸せで、多くの人は移住さえもできず、生活に窮している。

それは、不動産価値の下落により思うような金額で売却できないため。

住宅ローンの返済は完了している方も多いが、売っても少ない金額しか入らないため、次の住処や老後の生活資金には足りない。

結局のところ、生活は大変だけど、このまま暮らすしかない、という状況になっている。これが、同誌でいう「惨状」、そして、団塊の悲鳴、悲哀。

この記事を読み、このコラムを書くに際し、他人事や仕事として読み書きしたものではなく、まさに、私の実家(と母)が遭遇していることです。

実家がある千葉ニュータウンは、クルマさえあれば商業施設・医療施設には困らない地域ですが、来月81歳になる身で、いつまで運転ができるのか。

先日、運転を止めないのか、住み替えを考えていないのか聞いてみたところ、歳を取りすぎて引越しそのものが激務で耐えられない、新しい地域で孤立化(孤独)する、だから引っ越さない、だから運転をやめられないとのこと。

本日、空き家は820万戸に増加したと、総務省から発表されました。

今後、ますます、惨状は拡がり、悲哀は深まるのでしょうか。これから購入する人は、住み替えがしやすい地域、不動産とし、状態を維持することをお勧めします。

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林立するタワーマンションは大丈夫?

東京スカイツリーから眺めると、東京湾岸を中心に超高層マンション、タワーマンションがずらりと林立していることが手に取るようにわかる。

安く見積もっても5,000万円(下層階?)、眺望が良い住戸なら億単位なのかなと思い巡らすと、そんな高額な不動産を買えることに羨ましいと思う反面、やっかみ80%で、タワーマンションのこれからは大丈夫なのか気にもなる。

築地市場の移転問題で全国区の名前となった豊洲。この周辺は、湾岸のタワーマンションが林立する特徴的な地域です。

有害物質の影響は高層マンションなら影響も少ないと思いますが、埋め立て地そのものに立地することには、どうにも懐疑的です。また、先日のNHKスペシャル「巨大危機」では津波の危険を伝えていました。

参考:国土交通省でも危険性を認識し、「超高層建築物等における南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動への対策について」という警告を発しています。

平時なら、都心への利便性や商業施設の充実など羨ましく思うことも多いですが、有事の際、どうなってしまうのか不安です。賃貸で済むならいいのでしょうが、何千万円、億以上の金額を投下するにはリスクが多いように思えます。

日常の生活で問題になるのは人口密度が高すぎること。保育園や学童保育の待機児童や、鉄道を利用する際、時間帯によっては入場規制があることなど。

建物としては、タワーマンション特有の修繕問題があります。

一般的なマンションよりも高額となる修繕工事費用。超高層マンションでは、設備や共用施設が高機能・高付加価値なものが多く、さらに、建築コストそのものも高騰しており、現在の積立金では到底足りないと言われています。

修繕積立金がいったいどこまで上がっていくのか、大規模修繕の際に一時負担がないのかどうか、負担が重たくなる可能性が高い。

それだけの負担に耐えられる富裕層ばかりならいいのですが、階層による住民の違い、多過ぎる世帯からの合意形成の難しさ、経済格差や多種の国籍から文化・意識の違いなど、順調に修繕がされるのかどうか。

また、海沿いであることでの塩害はないのか、非居住者との維持管理トラブル、賃貸入居者や外国人との生活トラブルなどはないのか。

先日、銀座に店舗を構える不動産会社の営業マンから売り物(中古)が多すぎて選ぶのが大変という話がありました。

参考として、有楽町線・ゆりかもめの豊洲駅利用のマンションを検索してみたら、386件もの売り情報が登録されておりました。重複登録もあるので実際には少し減るのかもしれませんが、それでも多すぎます。(新築マンションは別途です)

売り物件が多いということは、供給が多くて値崩れするということ。売り出されている方は、果たして、いくらで買ったのでしょうか。

そんな損失なんて気にならないという富裕層なら問題ないのでしょうが、これから買う人は、せめて内陸地の競合が少ない地域で、すでに持っている人は問題が噴出する前の対処をお勧めします。

業界では「誰がババを引くのか」と言われています。ババとは廃墟化した高層マンションのことで、ババを引くと高額な維持費負担だけが永遠に続くことになります。

ちなみに、柏市で憧れのまとになっている「TX柏の葉キャンパス駅直結のパークシティシリーズ」も多くの売り出しがされております。しかし、昔からの柏駅周辺では、数が多い割に売り出しが少なくなっています。買うならどっち?

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2017年01月23日

住宅履歴情報(いえかるて)の役割

消費者から見た「中古住宅購入の不安」として、価格の妥当性がわからない(不透明)、修繕費用がかかる(状態が不明)、いつまで使用できるかわからない(耐久性が不明)、保証・アフターサービスが不十分(瑕疵保険やコールセンターの未活用)、売主が不安(告知書の未活用)がある。

しかしながら、「中古住宅を検討する理由」として、立地にこだわりたい(好立地で新築は高い)、実際に建物が見える、周辺環境や居住者がわかる、既存のため性能が判断しやすい、などもある。

これらのミスマッチを解消するために一番重要になるのが、情報の管理であり、これを解消するために制度化されたのが「住宅履歴情報(いえかるて)」です。

現在、インスペクション(点検)が普及しはじめました。しかし、インスペクションでは「現在」しかわからず、やはり、今までの履歴、変遷がわかる履歴情報は重要になります。

履歴情報(いえかるて)に記録するメリット。

1.住まいのメンテナンスに役立つ

工務店が定期点検と修繕の計画を作成し、実施状況を記録する。所有者自らも維持管理を把握できる。

2.突発的なトラブルの時でも補修や復旧がすばやくできる

設備機器の機種や品番、保証内容などを登録する。メンテナンス情報の他、リコールなどの情報も提供する。

3.リフォームがしやすくなる

住宅の履歴がわかることにより、リフォームの発注や打ち合わせがスムーズになる。工事取り掛かり後の修正(費用の増加)なども減少する。

4.売買の時に価値が証明される

新築時からの建築図書や関係書類に始まり、修繕履歴を登録することにより、売却の際の情報提供が的確になることにより評価が高まる。

さらに、この履歴情報を管理し、いざという時の相談役となれる業者の選定が重要になっていきます。

自動車では、車検点検と記録簿の整備がきちんとなされているのに、それよりも高額で長期的な住宅では、このような仕組みがなかったことが異常なことです。

クルマを売る時に、整備記録がきちんとあるかないかで査定が違うことを想像していただければわかりやすいでしょうか。

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新たな住生活基本計画における住宅ストックへの施策

我が国の総人口は2010年をピークに、以降は減少していく見通し。2025年までに高齢人口は700万人超の増加に対し、生産年齢人口は1,090万人弱の減少、年少人口も360万人減少する見通し。

これに対し、新設住宅着工戸数は昭和43年以降、年100万戸超で推移し、リーマンショックや消費税増税で一時的に減少するものの一定数の着工数が維持されている。

この結果、住宅ストック数6,060万戸に対し、総世帯数5,250万世帯と、ストック数が16%多く、量的には充足している。空き家の総数は、この20年で1.8倍に増加した。

住宅ストックの中身は、性能で劣る建物が多く、耐震性なし900万戸、省エネルギー性で劣る1,900万戸となっている。

我が国の全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアは約15%と、欧米諸国と比べ、1/5から1/6程度の低い水準にある。

このような現状から、新たな住生活基本計画に「住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築」「建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新」という目標が示されている。

システムの構築とは、価値が低下せず、既存住宅の魅力が評価され、流通することにより、資産として次世代へと承継されていく新たな流れを作ること。

具体的な施策は、点検や保険を活用した品質確保、性能表示や履歴情報を活用した情報提供、リフォームの質を高めて魅力の向上を推進、価値向上を反映した評価方法の普及と定着など。

質の高い住宅ストックとは、老朽化した住宅を建替えるかリフォームして性能向上を推進すること。

旧耐震建物に関しては、基本的には建替えを促進し、新耐震建物はリフォームにより性能向上を図る。さらに難しさを抱えるマンションの建替えも円滑に行えるよう法整備を図る。

これらの目標を達成するために、不動産仲介業者とリフォーム業者の新しい担い手を育成(古い担い手は淘汰)し、新しい制度や文化を根付かせるための法整備を行っていく。

この他にも、空き家除去、少子高齢化社会における暮らし方なども含め、住まい方を向上させていこう、というのが「新たな住生活基本計画」です。

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2016年12月16日

自分の身を守るために重要なこと

今年は「空き家」「中古住宅」が特に注目され、数々の書籍が出版、雑誌や新聞などのメディアでも数多く取り上げられております。

今週も、週刊現代に「老いる家、傾くマンション、崩れる街」という巻頭の大特集が組まれ、「売るに売れない住宅」「老朽化するマンション」「重い負担を抱える自治体」という住宅大崩壊の現実を浮き彫りにしております。

【キーワードでつなぐ概要】

1. あなたの家が「負動産」になる日

使い捨てにされた空き家、所有者不明物件、空き家通り、街全体がすかすかのスポンジシティ化、インフラ・ライフラインの崩壊、スラム化、負動産、争続、これが恐怖の空き家スパイラル!

2. 戦慄のルポ「限界マンション」ですでに起きていること

マンションに起こる2つの老い、建物と居住者の老い、維持管理が限界に達した「限界マンション」、管理機能の麻痺、逃げ出したオーナーと空室を解消するための外国人入居、乱れた秩序、浮浪者や不審者のたまり場、白骨化した変死体、スラム化マンション!

3. 「危ない住宅」を建てまくる自治体の実名

人口の奪い合い、無秩序な規制緩和、空洞化、資産価値やイメージ低下を恐れた危険地域指定の見送り、津波・活断層・浸水のリスクに目をつぶった認可、行政負担の増加と災害リスクの増加で苦しむ自治体。

--

大特集では、危険性の告知までで具体的な解決策の提示は盛り込まれておりません。これは政治や行政と企業、消費者が各々対応することですから当然と言えば当然です。

記事の通り、政治や行政は信頼できず、企業も目先の利益を追求することから、実際は、消費者そのもの、自分の身は自分で守らなければなりません。

地域の選定、物件の選別など、不動産探しの際に目に見える物理的な部分も当然ですが、将来に向かって右肩下がりの局面では「不動産に多額の資金投入をしないこと」が重要です。

4,000万円の資金力があれば2,000から3,000万円、3,000万円なら2,000万円、2,000万円なら1,000から1,500万円など、余力が十分に残るような予算設定が、最終的には身を守ることになります。

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2016年11月25日

不動産競売の概要

不動産競売は、債権者が、民事執行法に基づいて不動産の売却を裁判所に申し立てることにより始まります。この手続きにより売却された金銭を債権回収(借金返済)に充てます。この一連の流れが不動産競売、競売により売却される不動産を競売不動産と言われます。

不動産競売には3種類あり、不動産に対する強制執行としての強制競売(事件番号の符号がヌ)、担保権の実行として不動産競売(事件番号の符号がケ)、換価のための形式競売になります。

不動産競売において、裁判所は手続きを主宰するだけで、物件に関して一切責任を負わず、落札した人(買受人)を保護する法律もなく、物件に関するリスクや負担は買受人が負うことになります。

不動産屋が取引に介在する一般的な取引では、消費者を保護する宅建業法があり、不動産屋が安全を確保するために動きます。しかし、不動産競売のサポート業としては資格も不要で、広告の規制などもないことから、不動産屋の業務と区別して考える必要があります。

不動産競売の基礎となるのは民事執行法ですが、ここではあくまでも競売の手続きを定めているだけで、不動産そのものに対しての取り決めはございません。

実務として、手続きから手配、費用の負担はすべて買受人の負担となります。買受人の行う作業は、物件調査、入札手続き、買受手続き、引渡しの強制、強制執行などとなります。

この他に、マンションの場合は管理会社との手続き(滞納した管理費等の清算)もあります。これらの強制執行や管理費等の負担は、後日、前所有者に請求(求償)できますが、債務整理での強制売却ですから現実的には回収は困難です。

競売不動産を買い受けるために調査を実施し、入札する意思が決まりましたら、入札の手続きを行います。入札をした場合、取り消しや金額の変更はできません。もし間違えた場合は、そのまま買い受けるか、入札保証金を放棄して買い受けるのを止めることになります。

調査を実施するに際しては、室内の見学は現実的には困難です。唯一、差押え債権者からの申し出があり、必要と認められたら許可がでる(見学可能)ときもございますが、協力も得られなければ、許可も出づらいと聞きます。

入札の手続きに不備がなく、買受人の資格も適正で、入札金額が最高価となれば、晴れて購入できることになります。購入後に物件に問題があったとしても、瑕疵担保責任は誰にもないため、買受人の負担となります。

なお、競売不動産を購入する際に借入金(住宅ローン)を利用することも可能です。(手続きは少し煩雑になります)

昔のように反社会的勢力が絡んできたり、明け渡しで困難を極めたりということは少なくなりましたから、調査から買受まで失敗が許されないことから、慣れていない方(不動産売買も含め)はプロの利用をお勧めします。

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2016年11月13日

買うなら今、売るなら年明け

米国の次期大統領がトランプ氏になるようです。選挙当日から連日、トランプ氏の報道で埋め尽くされ、築地市場の豊洲移転、東京五輪などの問題は飛んで行ってしまいました。一番ホッとしているのは、石原元都知事と森元総理でしょうか。

さて、トランプ氏が大統領に就任して世界に悪夢が襲うような雰囲気となりましたが、英国のEU離脱と同様、今すぐどうこうと直接の影響はないように思います。それよりも怖いのは、景気や世相に厭戦的な嫌な雰囲気になることです。

今回の米国大統領選挙、英国のEU離脱ともに、選挙結果を左右したのは経済格差と言われています。

日本でも同じような状況に陥っており、特に中流層の家計は傷んでおり、そこにネガティブな雰囲気が流れてくれば、消費は止まり、内需の占める割合が多い日本経済にも影響が出ます。

しかし、日本の特性として、良くも悪くも、熱しやすく冷めやすいというものがあります。今年一年を振り返っても、日々のニュースを見ていても、話題になれば一斉に報じられ、次の話題が出れば、ばっと移る。

これらのことを総合的に考えますと、大統領の交代に伴う不透明感、年末という時節柄から購入層の動きは鈍くなると思われます。

そして、新年に変わりますと、過去のことはリセットされ、新年に再スタートという動きが出ます、特に反動から一瞬ですが、ぐっと活発化することも予想されます。

この結果、売るなら新年早々の反動期がチャンスとなります。今から始めますと、しばらく売れていない感が出てしまいます。新鮮味を出すことも踏まえて、年明けからスタートダッシュをかけるのがお勧めです。

この場合、年が明けてから販売の検討や依頼をすると出遅れることになります。年内に販売の検討、年末ギリギリに依頼をして、年末から公開して徐々に持ち上げて、年始早々からピークに達するという流れにすること。

依頼する会社は、年末年始でも臨機応変に対応できる、少なくともメールや資料送付には対応できる会社や担当者をご選択することが成功の秘訣です。(今年のお盆休みもこれで成功する方は多数、売却、購入ともに)

また、このことを考えれば、買う人にとっては、年内がチャンスとなります。購入層の動きが活発でないなか、一人活発であれば、良いとこ取り、好条件での購入も可能になる確率も高まります。

このように、株にしても、不動産にしても、相場が立つものは、人の行く反対へ進む方がいいことがある確率が高まります。

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2016年11月11日

任意売却の基本とメリット

所有者の意思により売却することは全て任意売却ですが、不動産市場のなかで「任意売却」と呼ばれる取引は、売買代金と手持ち資金にて不動産に設定されている担保権等の解除が見込めないため、債権者側と調整・配分することで、売却に際して支障となる担保権の解除(抹消)をしてもらうことにより成就する売却のことを指します。

一般的な売買契約の約款の中には、「売主は買主に対して、本物件について、所有権移転の時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権の担保権、地上権、賃借権等の用益権そのほか名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならない。」という条項が盛り込まれております。

もし、この条項を守れなかった場合、違約金等が発生いたします。条項を守るために抵当権等を解除しなければなりませんが、金融機関側は「全額返済ならいつでも解除に応じますよ」という姿勢のため、解除に要する金銭を用意する必要があります。

売買金額が返済額を下回っていても手持ち資金でクリアできれば問題ございません。しかし、日々の返済で苦しんでいる方に、そのような余裕資金があるわけでもなく、このままでは売却できません。

住宅ローンの返済を滞りなくしているのであれば、住み替えができないというだけですが、延滞している方の場合、一定期間が過ぎると代位弁済から競売へと進んでいき、いつか、法に基づいて強制的に売却(競売)されてしまいます。

明確にまとめますと、住宅ローンの返済を延滞している、売却しても全額返済できない、競売になる前に債権者と協議のうえで債務整理をする、その一環として売却するというのが任意売却となります。

不動産を手放して、債務が減る、という結果だけを見れば、競売でも結果は同じです。それでも、任意売却をするには、それなりのメリットがなければなりません。

任意売却のメリット

1.競売よりも高く売却できれば、債務が圧縮できて、売却後の返済負担が軽減できる。

2.競売よりも早く債務整理ができて、早く新しい生活のスタートができる。

3.任意の売却のため、買主側と売却や引渡しの条件などの交渉ができる。

4.債権者側との協議調整による売却のため、売却後の返済などにて話し合いの余地が生まれる。

5.公的な競売ではないため、売却の事情などを第三者には装うことができる。

6.能動的な売却になるため、強制的で受動的な売却よりも精神的な負担が少なくなる。

主なメリットは以上の通りです。状況や考え方によっては、この通りではないこともございますが、どのように進めればよいのか、できれば、任意売却と競売、通常の売却もすべて網羅したプロに相談してご判断されることをお勧めします。

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2016年11月09日

維持するコストを考えた判断が必要

博多駅前の大陥没事故には驚きました。今回の事故は新規の工事ですが、数年前には、高速道路のトンネル崩壊事故もあり、社会インフラの老朽化が目立ってきました。

昨夜、クローズアップ現代で、前東京五輪頃に建築されたモダン建築が老朽化し、維持が大変になってきているという特集がされました。

社会インフラ、建築物のいずれも、メンテナンスを継続していくことが必要で、そのためには膨大なコストが必要になります。

そのことまで考えが及ばず、次回の東京五輪で、レガシーなどという分かるような分からないような英語表記で、またもインフラを作ろうとしている。

現在、社会問題となりつつある社会インフラの老朽化とメンテナンスコストの負担による財政や家計の悪化を、政治家、スポーツ団体、スポーツ選手は考えて発言しているのか。

使えるものがあるなら使えばいいのに。これは住宅でも同じで、家余りの時代に、大量供給を続けている。

下記のサイトにて、東京五輪後の日本社会を予測しています。かなり現実的な推測で、そのことを考えながら、社会も家も進んでいくことが大事かと思います。

日本のインフラが朽ちていく!五輪後の悲惨な未来予想図 http://diamond.jp/articles/-/107176  「経済活動のベースになるインフラは、東京五輪までがピーク。われわれはその利便性を享受できる最後の世代だ」

(将来の予測)

鉄道会社が赤字に耐え切れず、ついに路線の運行区間を縮小してしまった。

地方の道路でトンネルの崩落事故が起きたという、もはや日常茶飯事となったニュースが流れる。

地下鉄の駅に向かうが、メンテナンスのため運休中だ。やむなく、タクシーに乗り込んだ。

沿岸部に林立したタワーマンションは、莫大な解体費用を捻出できず、老朽化が目立つ。当然、その不動産価値は暴落中だ。

再三の料金の値上げにもかかわらず、上水道の水質悪化で、水道水が飲用に適さなくなってから久しい。

警察官が減る一方、街のスラム化が進み、夜間に女性高齢者が1人で出歩けない時代だ。

こうなってしまうのは、政治家そのものと政治システムが根本的な原因である。

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2016年11月08日

これは押さえておきたい!〜住宅・不動産に関わる、使える統計情報〜

国土交通省の「既存住宅ストックの活用による共同住宅の居住水準に関する検討会」第1回目の配布資料から、有用な統計情報が公開されていますのでご紹介します。

この検討会の主旨は、既存ストックを活用した新たなセーフティネット住宅の整備に向けた取り組みの一環で、制度的な枠組みを固め、来年の通常国会に提出するものです。

わかりやすくいうと、セーフティネット住宅とは、低額所得者・被災者・高齢者・障害者・子育て家庭・その他、住宅の確保に特に配慮を要する方々向けの住宅を指しますので、本検討会はそういった方々へ向けての既存住宅、特に空き家などを活用・整備していく枠組みを検討していくものになります。

本来は上記の主旨ではありますが、本会で配布された 「住宅セーフティネットを取り巻く状況」 という国土交通省の資料には、会の主旨とは別に、我々が見て確認しておきたい統計資料が掲載されています。そのいくつかを紹介すると・・・

★単身世帯数は全世帯類型の中で1位(約33%)、今後も2位以下との差は増大 ・・ 将来的にもさらに増加する、これからは広いファミリータイプよりも手ごろな広さの単身者・二人用の住宅が中心になる。広さよりも利便性がさらに重視される。

★30代男性の年収は平成10年から比べて10〜13%も下がっている。 ・・ 今後の住宅価格は弱含み。中古で売却する際の価格下落圧力となるため、購入時から予算を抑えておく必要がある。

★30歳未満の単身世帯の消費に占める住居費割合は40年間で5倍に ・・ 若い単身世帯から住宅へ求める内容が高まっている。

★「その他空き家」(=真の空き家)で、耐震性がない住宅は42% ・・ 国としては耐震補強よりも新築へ建替えることを求めているのが本音。

不動産投資をされる方は必須ですが、自宅を購入する方、不動産を所有している方にも、押さえておきたい、今さら聞けない統計情報が載っています。

将来の不動産市場、住宅事情を展望するための現状把握資料として、一度ご覧になっていただくことをお勧めします。

【国土交通省】
既存ストックの活用による共同居住型住宅の居住水準に関する検討会
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000033.html
同上・配布資料3 「住宅セーフティネットを取り巻く状況」
http://www.mlit.go.jp/common/001151587.pdf

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2016年11月06日

不動産登記法の基礎

不動産登記制度は、不動産の表示および権利に関する事項を登記記録で公示することにより、不動産に関する権利を保全し、取引の安全・円滑をはかる制度です。

(目的)第一条  この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

不動産の登記は、表示に関する登記、権利に関する登記の2種類があります。

1)表示に関する登記

不動産の物理的形状、位置などを登記簿に記載することにより、不動産の客観的現況を公示する機能を持ちます。登記記録の表題部に記録されます。

2)権利に関する登記

過去から現在の権利変動の経緯および権利関係を公示する機能を持ちます。権利部の甲区に所有権に関する事項、乙区に所有権以外の権利(抵当権、賃借権など)が記録されます。

権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければならないと定められております。(第60条)

その中で、所有権移転登記が最も代表的な登記になります。

売主が登記義務者、買主が登記権利者となって、共同で所有権移転の登記を申請することになります。また、抵当権設定登記も、(新)所有者が登記義務者、金融機関が登記権利者となって共同申請します。

これは、登記義務者の知らないところで不利益な登記がなされてしまうことを防止するためです。

この他に不動産登記法では、信託、仮登記、などなどの登記手続きが定められております。

一般的な不動産売買では、権利関係も単純なケースが多くてわかりやすいですが、任意売却から競売に関しては、差押えなど入り組んだ状態になっていることも多くて注意が必要です。

不動産登記の専門家は司法書士になります。日常では馴染みがない職種ですので、知り合いがいない方などは、不動産業者へ相談して取り次いでもらいます。

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2016年11月05日

借地借家法の基礎

弊社は売買専門店ですが、不動産投資案件の売買に携わることもありますので、借地借家法の基礎的な部分を復習しました。

(趣旨)第一条  この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

平成3年に旧法を統合するような形で成立し施行されております。

借地は建物所有を目的とする土地の賃借であり、駐車場などの土地のみの賃借は該当しません。建物は借家(居住用)に限らず事業用なども含まれます。なお、使用貸借(無料使用など)は対象になりません。

借地に関して、賃借権の登記ができますが、地主側が応じてくれないことが多く、登記がされることは稀です。その代わり、建物の登記があれば第三者(土地の購入者など)に対抗できるとされます。

借地権の存続期間は最短30年と定められています。その期間よりも短い期間とした場合は30年となり、長い期間にした場合は定めた期間になります。(更新後は、20年、10年と短縮)

借家に関して、登記がなくとも、建物の引渡しを受けていれば、建物を購入した人にも対抗できます。

借家権に関しては、更新拒絶に関しての取り決めを細かく定めております。(いわゆる居住権、以下抜粋)

期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書等の書面によって契約をすれば、その存続期間を1年未満とすることもでき、契約の更新をしない旨の特約を定めることもできます。賃貸人は賃借人に対して書面を交付し、賃貸借契約は更新されず、期間の満了により終了する旨をあらかじめ説明しなければなりません。

建物賃貸借に存続期間の定めがある場合、賃貸人または賃借人のどちらかが、期間満了の1年前から6ヶ月前までに、相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ、その借家契約は、前の借家契約と同じ条件で更新したものとみなされます。賃貸人から更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要です。

賃借人は、賃貸人の同意を得て付加した造作物を、契約終了時に、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求することができます(造作買取請求権)。なお、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効です。

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偏見的な面もあるかもしれませんが、賃貸借契約の場合、取り決めが曖昧だったり、説明がなされないケースもございますので、少なくとも契約書類はきちんと確認しておくことが必要です。

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2016年11月04日

民事執行法の目的と手続き

民事執行法(趣旨)第一条  強制執行、担保権の実行としての競売及び民法、商法その他の法律の規定による換価のための競売並びに債務者の財産の開示については、他の法令に定めるもののほか、この法律の定めるところによる。

法律では「自力救済」が禁止されております。自力救済とは、法的な手続きによらず、自らの力にて自己の権利を実現、確保、あるいは回復することです。刑事事件で、法律によらず、自力で裁く(復讐)することを禁じているのと同じです。

民事裁判などにて、相手方へ請求できる権利を判決で得たとしても、相手方が応じてくれなければ効果を得ることができません。しかし、自力救済は禁じられている。

そこで、(民事において)、相手方が履行しない債務に対して権利を持つものが、その権利を実現するための手続きを取り決めている民事執行法が必要となってきます。

民事執行手続とは、債務者が債務の弁済をしない場合、債権者は債務者の財産を差押えて換価し、配当を受けて債権回収することができる手続きです。

「債務名義(確定判決)からの強制執行」と「担保権(抵当権など)実行」があります。

ア)強制執行手続

強制執行手続は、勝訴判決を得たり、相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず、相手方がお金を支払ってくれなかったり、建物等の明渡しをしてくれなかったりする場合に、判決などの債務名義を得た人(債権者)の申立てに基づいて、相手方(債務者)に対する請求権を裁判所が強制的に実現する手続です。

イ)担保権の実行手続

担保権の実行手続は、債権者が債務者の財産について抵当権などの担保権を有しているときに、これを実行して当該財産から満足を得る手続です。この場合、判決などの債務名義は不要であり、担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば、裁判所は手続を開始することとなります。なお、担保権の実行手続も、強制執行手続と比較すると、債務名義を必要とするか否かの違いはありますが、申立て後の手続はほぼ同じです。

(不動産競売の場合)

手続きには、まず、その手続きを申し立てることから始まります。

その申立てが適法にされていると認められた場合、裁判所は、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。

開始決定がされると、裁判所書記官が、管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。その後、競売手続きへと進んでいきます。

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2016年11月03日

任意売却物件の売買契約留意点

宅建業法第47条にて「--省略--、次に掲げる行為をしてはならない。--省略--、次に該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為。--省略--、取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの、--省略--、」という取り決めがされております。

このことから、買主側へ任意売却物件であること(債権額が取引額を上回ること)を伝える必要がございます。また、そのことに対する内容や注意点(リスク)、取り扱いについても説明する必要がございます。

不動産売買では、契約締結時に手付金の授受を行うのが一般的ですが、任意売却物件の売主は資力に乏しく、手付金を生活費などに充てたり、場合によっては逃亡してしまう恐れもあることから、授受される手付金を保全する措置が必要となります。

通常の不動産取引では、違約解約の際に授受される違約金を予め設定しておくことが一般的ですが、任意売却物件の場合、売主に違約金を支払う資力がないため、取り扱い内容を特別に定めておくことになります。

不動産を引き渡す場合、対象不動産内にある動産(家財、残置物)は売主側にて処理する必要がございます。しかし、資力の他、身体的な事情なども含め、売主側で対処することが難しいこともあり、その場合、契約条件の中で、買主側にて処理することを取り決めることもございます。また、競売でも同様ですが、取り決めがなされていないケースで、引渡し後に動産が残っている場合、勝手に処分すると問題になることがございますので注意が必要です。

任意売却物件の場合、境界明示義務に基づく費用(測量費など)が債権者から経費として認められないケースが多く、この場合、境界非明示、公簿売買、実測なし(清算もなし)という取引になります。

買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローン特約(借りれない場合は白紙解約)をつけることになりますが、これと同様に、抵当権抹消の特約(債権者の応諾が取れない場合は白紙解約)をつけることになります。

瑕疵担保責任については、民法でも改正が検討され、一般的な取引でもケースバイケースですが、任意売却物件の場合、そのほとんどで瑕疵担保責任を免責とする取り決めがなされます。これは、取引後に売主へ瑕疵担保責任を求めても資力的に対応できないためです。

これらの留意点を考慮しながらの売買契約となります。この留意点を契約当日に、いきなり買主側へ提示するとトラブルになります。

気の利いた不動産業者であれば、任意売却物件と認識した際に、買主へ注意点や取り扱い内容を伝えてくれることもございますが、売却活動時より、この物件を購入する際の取り引き条件を提示しておくこと、その内容を前提として検討していただくことにより、トラブルを防ぐことができます。

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