2019年05月18日

売却チャンスを逃さない依頼の仕方

0不動産営業.jpg

GWが終わってから、不動産市場は活況となっております。

先週、買主側の担当させていただき、
いろいろな売主側と相対しましたが、
その対応を受けて、
「このような会社に依頼すれば売却もしやすい」
「このような会社に依頼すると足を引っ張られる」
というのがより鮮明に感じることができました。

ご依頼いただきましたお客様の
お仕事やご家庭の事情などで、
火曜日、水曜日にご見学を希望されました。

ある会社は、空室の物件にて、
「火曜日、水曜日ともに定休日だから対応できない、
 かつ、鍵を貸すこともできない、
 こちらの都合に合わない人には、
 買ってもらわなくても結構です」
という回答でした。

ちなみに、こちらは、誰もが知る超大手仲介業者です。

また別の会社では、居住中の物件にて、
「休みの日に出たくないのでダメです、
(売主と弊社にて対応します、との申し出に)
 売主へ休みの日に出ないと言うわけにはいかないので、
 連絡はしません。見学しなくて結構です」
という回答でした。

こちらも超大手仲介業者です。

別の会社では、空室の物件について
「当日は休みですけど、時間の調整をしてくれれば、
 鍵を開けに行きますよ」
という回答でした。

結果、買主は1件しか見学ができませんでしたが、
物件に問題がないということもあり、
見学した物件を購入することとなりました。

先の2件でも、見学することができれば、
そちらの物件を購入したかもしれません。
(結果、3件目になったかもしれませんが)

先の2件では、依頼した業者の対応で、
売却するチャンスをみすみす逃してしまったということになります。

売り物件が多く、買い手市場のなかで、
競合で負けるならまだしも、
依頼した会社の対応の悪さで逃してしまうことを
売主はどのように思うのでしょうか。

実は、「売主はなにも思わない」と思います。

なぜなら、このようなことが起こったことさえ
知ることさえできないからです。

依頼した業者は、休みの日でも対応します、
と口では言っても、実際のところは分かりません。

だから、業者に聞いても意味がありません。

これを解決する手立ては
「一般媒介で複数の業者へ依頼する」
「依頼する会社のバリエーションを増やす」
この2点です。

どのような会社でも、柔軟に対応する意識はあっても、
たまたまタイミングが悪いということもあります。

大手ばかりだと、同じ特色で、同じところに穴が開いてしまうため、
弱点をカバーしあえる業者を組み合わせることが肝になります。

一般媒介で、複数の業者へ依頼することにより、
業者は「うちを通してほしい」という欲望から、
売却するためのベストを尽くすようになります。

これから売却を依頼される方は、
みすみすチャンスを逃さないように、
リスク分散、機会獲得を目指してください。
posted by preseek_shibata at 15:27| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月12日

不動産取引の流れ

0契約.jpg

今週末から実感できるほどに不動産市場が活況となってきました。

このタイミングでご売却をお考えの方は
お早めに動かれますことをお勧めします。

急がしすぎるとお考えの方は、
8月からのシーズンに合わせて、
7月頃からご準備を始めることをお勧めします。
(第二シーズンは消費税増税が前提です)

さて、シーズンが始まり、
今週は、売主、買主それぞれ複数の方より、
不動産取引の流れのご質問がございました。

■一般的な不動産取引の流れ

1)交渉

販売されております物件に対して、
買主側より購入の申し込みが書面で入るところから、
売買条件の交渉、調整が始まります。

担当業者、担当者がそれぞれの窓口となり、
売買金額、取引条件、期日などをやり取りします。
この内容が合意となりましたら「契約予定」となります。

契約予定に加えて、買主側の融資内諾が出ましたら、
実質的に販売は停止となります。

2)契約

合意した内容を書面に記し、売主、買主の双方が署名押印し、
手付金の授受を行いまして、契約が成立します。
契約前に主に買主に対して「重要事項説明」が行われます。

3)取引準備

買主側は契約後速やかに住宅ローンの手配を行います。
売主側は引越し、家財処分、境界確認、登記などの手配を行います。

準備が順調に進み、先が見えてきましたら、
決済(所有権移転、引渡し)の日程調整に入ります。

4)決済

契約内容に基づき、代金の授受、引渡し、所有権移転、登記手続きを行います。
住宅ローンはこのタイミングで実行されます。

この決済が終わりますと、
買主は引越し、リフォーム(解体)へと進みます。

以上が一般的な不動産取引の流れとなります。

不動産そのものの状況、売主、買主のそれぞれの事情などもあり、
細かいところはケースバイケースで微調整をしながら進みます。

先を見通し、スムーズに流れていけるか、
バタバタしながら進むのか、ここが営業ができるかどうかの分かれ目です。
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月05日

大きな2つの波に乗れるかどうかが成否の分かれ目

0マーケティング.jpg

不動産の市場にも動きに一定の法則があります。

ファッションなど洋服の販売では、
今の時期であれば、
暑い日が続き始め、
夏を感じ始めると夏物が売れ始めます。
リサイクルショップなどでも、
今の時期に夏物を持ち込むと高く買ってもらえます。

不動産であれば、
気候要因もありますが、
年間のイベント時期に影響を受けます。

家のタイプにもよりますが、
新築でお正月を迎えたい場合、
GW頃に土地を買わないと間に合いません。

夏休みに引っ越したい、
秋の結婚時の新居に買いたい、など。

また、動き始める流れも
流行が進んでくる流れに似ているかもしれません。

関東圏で言えば「のの字の法則」があります。

都心からスタートし、
城南・神奈川>城西・多摩>城北・埼玉>城東・千葉、
という順番に動きが派生してきます。

イメージとしては「ウェーブ」です。

都心に石が投げられ、
水の波紋が「のの字」のように移ります。

どうしてこのように流れるのか、
これは予算と相場との関係です。

都心で探し始めた人が価格が高くて、
城南・神奈川に流れる。

城南・神奈川で探し始めた人が価格が高くて、
城西・多摩へと、
という感じで流れてきて活性化するためです。

GW中に神奈川県の同業者に会った際、
GW後半(5/4〜5/6)の予定が入り始めていました。

今年は、改元と消費税増税があるため、
平年よりも勢いが出る年ですので、
早く強く、波が寄せてくると思われます。

第一波は、GWから6月、
第二波は、夏休みから9月。

そして、強い波が寄せてきた後、
反動で、大きな引き波(需要減少)が発生します。

この波にうまく乗れるかどうか、
引き波になる前にたどり着けるかどうかが、
売却の成否を分けます。
posted by preseek_shibata at 10:40| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月28日

売却時の家財処分費用

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最近多い仕事が「引越し後の家財処分」です。

インターネットで「家財処分、遺品整理」などの言葉で検索すると、
多くのサイトが検索結果で出てきます。

最近、急激に需要が増えている分野であるため、
対応する業者の質がバラバラ。

電話に出ない、
約束を守らない、
サイトに書いてある価格と実際の価格が違いすぎる、
見積りに根拠がない、
言葉遣いが悪い、
服装がひどい(ジャージとか)、
などなど。

黎明期には、雨後の筍のように、
新規参入業者が乱立します。

その後、価格やクオリティなどにより淘汰され、
生き残れる業者、撤退していく業者に選別されます。

ただ、家財処分の需要は益々増えていくことから、
今しばらくは、質の良い会社、悪い会社が混在した状態が続きます。

サイトに「一式5万円、10万円」と書いてあっても信用しないでください。

お住まいの広さや家財の量によって価格は異なりますが、
一戸建て(100平米前後)で30〜50万円、
マンションでも20〜40万円程度はかかります。

お住まい中の単純な処分であれば、
残す家財も多いでしょうから
サイトに書いてある価格のこともあるかもしれませんが、
売却に伴う処分の場合、一切合切のため、費用は増えます。

また、売却に際しての処分の場合、
トラブル防止のために徹底する必要があり、
安かろう悪かろうの業者に頼むとトラブルにもつながります。
戸建ての場合、庭にある家財の処分もあるため費用は増えます。

売却に際しての諸経費を改めてご紹介します。

1.税金(印紙税、譲渡所得税)
2.登記費用(住所変更、抵当権抹消)
3.仲介手数料(価格や業者により変動)
4.返済費用(借入金返済、返済手数料)
5.測量費用(土地戸建ての場合)
6.その他(家財処分、解体・修繕費用)

今回は家財処分費用が思ったよりも高いことをお伝えしましたが、
測量費用も思ったよりも高くなることが多くございます。

売却をご検討の際には、
「いくらで売れたら、諸経費を除いて、いくら残るか」
ということを事前にご確認いただくことをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 10:28| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月20日

建物の欠陥に対する責任と負担について

0建物点検.jpg

不動産の売買で設備の項目がございます。
公営水道、都市ガス、電気、公共下水(汚水、雑排水)、雨水に分類されております。

公営水道のことを「上水」、
公共下水のことを「下水」と呼びますが、
「中水」というものがあるのはご存知でしょうか?

「中水」とは、
水洗トイレの用水や公園の噴水など、
飲用に適さないが雑用、工業用などに
使用される水道のことをいいます。
中水は、生活で利用された水を再生したり、
雨水を利用したものです。

外部と接していないため、
不動産売買では取り扱うことがございませんが、
これからの建築では、
光熱費節約のために採用されるお宅が増えるかもしれません。

さて、本日の本題です。

弊社では、売り買い問わず、
不動産に関する相談をお受けしております。

取引が活発化しているのか、
ここ数週間、相談が多く寄せられております。

その中で、これから売却へ動き出す方に
参考となるお話しをご紹介させていただきます。

■「瑕疵担保責任」
建物の不具合と責任分担(費用分担)

今回は、買主側からの相談です。(他社の取引です)

状況を簡単にご紹介しますと、
購入した建物に不具合があったけど、
この責任(負担)はどうなるのかというものです。

引き渡し時には知り得なかった欠陥などが発覚した場合、
売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。
隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

ただし、責任期間が定められるケースが一般的で、
また、取引条件などにより免責とするケースもあります。

今回は取引条件などにより、瑕疵担保責任には該当しませんでした。
この場合、建物に関する不具合は買主側で負担することとなります。

さらに問題となるのが、
売主がこの不具合を認識していたかどうかとなります。

もし、売主が認識していた場合、
瑕疵担保責任は負わない旨の取り決めがあっても、
告知義務違反となり、売主が責任を負うこととなります。

以上が一般的な取り扱いとなりますが、
どちらが分担するとしても、
認識したかどうか、負担の分担など揉め事は避けたいものです。

このようなトラブルを避けるためにあるのが、
「建物状況調査」であり、
「瑕疵担保責任保険」です。

建物状況調査を実施することにより、
建物の状況がオープンとなります。

瑕疵担保責任保険の加入により、
欠陥が判明した場合の費用負担を減らすことができます。

費用負担はありますが、
売主にとっても、買主にとっても、
よいことですので、
可能であれば実施するをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 17:02| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月13日

買うのが先か、売るのが先か

0住み替え.jpg

賃貸住居からの不動産購入、
不動産売却後の住まいは賃貸(実家、施設)、
というケースであれば、
希望に合う住まいを探す、
希望条件で売る、
ことだけを考えて進むことも可能ですが、
「売って、買って」の両方が伴う住み替えは、
悩ましい問題がございます。

「先に住み替え先を買うか、今の住まいを先に売るか。」

どちらにも良し悪しがあり、
どちらを選ばれるか、お客様それぞれの事情により異なります。

■売却先行
(メリット)
・売却による入金額が見えるので資金計画を立てやすい
・売り急ぐ必要がなく、余裕をもって売却活動ができる
・買主側に対して交渉は強く出ることもできる
(デメリット)
・売却が決定後、すぐに購入先を決めなければならない
・希望する住まいが売り出されているとは限らない
・購入先の売主側に対して交渉は弱い立場になる
・希望する住まいが見つかるまで仮住まいの必要が生じることもある

■購入先行
(メリット)
・希望する住まいをじっくり探せる
・仮住まいの必要(手間や費用)がいらない
(デメリット)
・売却金額が下回ると資金計画が狂う
・売却完了まで自宅の維持費(返済なども)が必要となる

現在の自宅に住宅ローンがない、
かつ、
購入する資金はある(自宅の売却代金は不要)
という恵まれたケースであれば、
売却の必須度が低くなるので、
住み替えのハードルは下がります。

しかし、住宅ローンが二つも維持ができない、
売却代金が入らないと買えない、
というケースであれば、
動き出す前にしっかりと計画を立てる必要があります。

もし、どちらがいいのかを決まらない場合、
「売り先行」をお勧めします。

供給が多いという買い手市場の現在、
売り側の計画が狂いやすいため、
まず、売却を完了させ、資金計画の目途がついてからの
購入でも遅くはありません。

今後、訪れないとは思いますが、
もし、不動産価格が日々上昇するような時勢になったら、
「買い先行」がお勧めとなります。
posted by preseek_shibata at 17:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月06日

土地売却に際しての私道負担と境界確認・測量

0宅地.jpg

今週、売却をご依頼いただきました方の事例紹介をさせていただきます。

■特徴1(私道負担)

基本原則:家を建てる敷地は道路に2m以上接していなければならない。
道路:建築基準法で定められる

今回の事例では、南側が私道、西側が公道の南西角地です。
隅切り部分があるものの基本的には整形地であり、
南側も西側も間口は10m超はあるため接道義務は問題ございません。

西側の公道は「官民査定」も実施済みで幅員も境界も決まっております。
南側の私道は「位置指定道路」となっており法的には問題ございません。

一般的に私道の負担(所有)は、いくつかのパターンに分かれます。

1)私道全体を複数の関係者(私道が接する敷地の所有者)で共有している
2)私道を古くからの地主や分譲業者が所有している
3)私道が複数の土地に分かれ、複数の関係者で各々所有している
4)敷地と私道が同じ敷地となり、敷地の一部を私道として提供している

今回の事例では上記4のパターンでした。

この場合、登記簿(公簿)の面積に私道面積も含まれるため、
有効敷地と私道の面積を各々に分けて表記する必要があります。

敷地として評価される(価格に反映)のは「有効敷地面積」のみとなります。
今回の売主様は、こちらからお伝えする前に、
「全体は48坪、正味は42坪でしょ」との言葉を頂いたように、
実情をご理解されておりましたので、
価格設定などはスムーズに進みました。

もし、私道に接している敷地をご所有の方は、
私道負担がどのようになっているのか、ご確認されることをお勧めします。

また、今回の事例の敷地では、
公営水道、都市ガス、公共下水の設備が、
すべて西側の公道から引き込まれておりましたが、
南側の私道から引き込みをする必要がある場合、
所有者から私道の掘削利用の同意書が必要となります。

■境界確認、測量

土地(戸建て)を売却する場合、隣接地との境界を明らかにする必要があります。
この境界確認に伴い、土地の面積も明確となります。

上記の事例の場合、隣接地との境界と測量に併せて、
私道と敷地部を区分し、各々の面積も求めます。(分筆までは任意)

地積測量図が存在する場合でも、
測量図が古い場合、改めて測量すると面積が異なる場合がございます。

土地のしての評価は「実際に計った面積(実測面積)」が基準となります。
ただし、取引としては法務局に「登記されている面積(公簿面積)」が採用され、
実測面積で登記を直す(地積更正)までは任意となります。

境界を確認することによって、
ブロックやフェンスの塀がどちらの敷地に属するか、
建物や樹木などが越境しているか(隣接地から越境されているか)、
などが明確になります。

境界確認・測量は過大な費用が発生するため、
心情として「入金の目途が見えてから(売れてから)」となりがちです。

しかし、売買契約後の境界確認・測量で、
契約時の内容や告知事項と大きく異なる結果や越境などが発見されると、
トラブルの元になる、時間が制約されるため慌ただしくなる、
買主や隣接地所有者に対して弱い立場になることから、
可能な限り「事前に境界確認・測量」を実施することをお勧めします。

上記2例のような私道負担や境界確認・測量について、
該当する方、気になる方は、お気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 13:52| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月31日

記念特需を狙うための工程

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明日、新元号が発表されます。

昭和から平成に代わったとき、
2000年を迎えたミレニアムのとき、
ともに、記念特需で消費が増えました。

不動産の市場でも同じことが起きました。
今回も同じような記念特需が発生すると見込まれています。

明日、新元号が発表され、5月1日より施行されます。
発表から施行までは心がざわめき落ち着かず、
施行直後はGW10連休で、住宅までには波及しないと思われます。

元号が変わることによって、
不動産市場の根幹である「レインズ」が、
システムメンテナンスの必要が生じ、
5月1日より5日まで止まります。

レインズが止まるということは、
実質、不動産市場も止まります。

毎年、年末年始は同じようにシステムが休止し、
市場はほとんど動きがでませんでした。

これらのことを考慮しますと、
新元号元年の記念特需(不動産)は、
5月11日・12日(土日)から始まります。

これから売却を始めようと考えている方のなかで、
「では、5月11日から動き出そう」
と、お考えの方がいらっしゃいましたら、
特需の波に乗り遅れることになります。

5時11分の電車に乗車しようと思って、
その時間に家を出る、その時間に駅に着くでは間に合いません。

5時11分の電車に乗るには、
何分までに駅に着く、何分までに家を出るのかを考えるように、

5月11日からの特需の流れに乗るには、
何日までには依頼をしておくか、何日までに査定をしておくか、
を考えなければなりません。

販売を開始するに際して、不動産業者は役所調査などが必要となります。
GW10連休中は役所関係も開いていません。
ここから逆算すると、4月20日・21日(土日)までには
不動産業者へ販売の依頼をしておくことが必要です。

これなら、気が早いGW10連休から動き出すお客様へもフォローできます。

20日に依頼するまでに、
「どの形(一般か専任か)」「どの業者」を決める必要があり、
査定や打ち合わせなどを13日・14日(土日)までに終わらせる必要があり、
そのためには6日・7日(土日)には、査定の依頼をする必要があります。

6日・7日と言ったら来週です。
まだ1ヶ月もあると余裕を持っていると乗り遅れることになります。

年度明け、春休みはお忙しいかもしれませんが、
特需に乗るためには「先手必勝」です。

なお、今年は消費税増税前の駆け込み需要が、
8月・9月に起こると予想されておりますので、
あまりにも急なら、そこを狙うのも良いかもしれません。
(消費税増税が延期にはならないと思いますので)

ちなみに、記念特需、消費税増税駆け込み需要が終わった後、
今年の年末、来年からは不動産市場、冬の時代が訪れます。
売るなら今年がラストチャンスです。
posted by preseek_shibata at 13:08| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月24日

地価公示と市場のギャップ

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平成31年の地価公示が発表されました。

国土交通省 平成31年地価公示
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000251.html

(結果の概要)
平成30年1月以降の1年間の地価について
三大都市圏をみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれについても、
各圏域で上昇が継続し、上昇基調を強めている。

雇用・所得環境の改善が続く中、
低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、
交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調である。
全国的に住宅地の地価の回復が進展し、
全国の平均変動率は0.6%と2年連続の上昇となり、
上昇幅も昨年より拡大している。
(以上)

例年、地価公示、路線価発表の時期になると、
各経済誌で不動産に関する特集記事が掲載されます。

今年の公示地価発表に先立ち、先陣を切ったのが
週刊東洋経済「不動産バブル崩壊前夜」です。

(記事の概要)
不動産関係者の間で語られるのが「調整局面入り」。
物件価格が高騰したため、これ以上の上昇は期待できず、
価格下落を懸念する声が強まっている。

1.アパートローンの減速が鮮明に

アパートの購入希望者を見つけても
銀行からの融資を受けられず販売できない。
金融庁からの規制までには至らないものの、
金融機関の不動産向け融資は慎重になっている。

2.中古マンションが73ヶ月ぶりに下落

リノベ(中古を大幅に回収して再販する)が普及し、
中古マンションの取引が活発になってきているが、
再販業者が増えてきた去年から在庫がだぶついてきた。
在庫数が増え、成約単価が下がった。

3.世帯数の減少で空き家は増え続ける

首都圏では2020年以降、
住宅需要を支えてきた世代が大きく減少する。
首都圏でも利便性の悪いエリアから、
土地余り・住宅余りが顕著になる。
親世代が購入した住宅も、
施設への入居や相続により空き家となって売り出される。

以上が主な概要となります。
詳細は同誌を手に取ってご確認ください。

公的な地価指標は、内閣への忖度もあるため、
また、時差も生じることから、実際の現場と温度差があります。

忖度文章
「雇用・所得環境の改善が続く中、
 低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果」

週刊誌の特集記事でも書かれていたように、
活性化しているのは「交通利便性や住環境の優れた地域」に限られます。

首都圏で好調なのは山手線内、
堅調なのが23区や東京郊外、川崎、横浜の利便性が高いエリアと
湘南や武蔵野、さいたま市、市川・浦安などの住環境と利便性が両立したエリア。

神奈川、埼玉、千葉の各県でも、
都心から離れた地域や昭和の高度成長期に「一気に」開発された地域では、
需要が少なく、供給が多いという需給ギャップが生まれており、
今後も弱含みの展開が続きます。

新元号への移行と消費税増税の駆け込み需要で、
今年の市場は賑わいを見せるかもしれませんが、
これが最後の賑わいかもしれません。

1990年代のバブル崩壊も、昭和から平成へと移行して起こりました。
(平成2年から3年頃から崩壊し、平成15年頃に底打ち)

奇しくも、今回の元号移行でも同じ流れとなりそうです。
歴史は繰り返すということでしょうか。
posted by preseek_shibata at 14:38| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月24日

弊社が依頼を多く受ける要因を自己分析しました

表彰.JPG

最近、前触れもなく、表彰されることが続きました。

1)三菱UFJ銀行より住宅ローン取り扱い表彰

昨年、三菱UFJ銀行への住宅ローン紹介件数が多かったとのことで、
お偉い方と担当課長が、わざわざ、こんな小さな会社へお越しいただき、
表彰の盾とお祝いの品をいただきました。

2)売却の窓口より媒介受託件数の表彰

全国40社の加盟で構成されております売却の窓口チェーンにて、
媒介契約数(売却の依頼)が一番多かったとのことで表彰されました。

どちらの表彰も、一人親方の会社であるため、
会社全体ではなく、個人表彰です。

売却の検討から依頼される方の傾向として、

1)知り合い、もしくは、何かしらの関係や印象から
  他社との比較をすることなく特定の会社へ依頼する

2)一括査定サイトなどを利用し、
  複数の会社を比較して依頼する会社を選ぶ

以前は1のケースがほとんどでしたが、
一括査定サイトが多く開設されてからは、
2のケースが多くなってきました。

一括査定サイトには、
大手仲介業者、銀行系、鉄道系の仲介業者、
フランチャイズ系、地元の業者など、
規模の大小、知名度のあるなしに関らず、
さまざまな会社が参画しております。

会社の規模、知名度、組織力、立地など、
弊社が勝る点はなにもありません。
会社としての項目比較では全敗かもしれませんが、
それにもかかわらず、
どうして、売却の依頼を多くいただけているのか。

おそらく、他社は、
「売却の依頼を受けることができるのか」
「営業の成績をあげることができるのか」
という意識で対応をしておりますが、
弊社では、
「お客様にとってなにがベストなのか」
「良くも悪くも正直にお伝えする」
という意識で対応しております。

他社さんの場合、自社のサービスや活動の説明を、
弊社の場合、販売戦略の提案をさせていただくことが違いです。
販売戦略ですから、他社へ依頼しても採用することができます。

その結果として、依頼を多くいただけていると思います。

また、表彰式後の議事の中で
「過去の販売データを集めたシステム」についての
説明がございました。

システムとしては、その道のプロが構築しているため、
とても使いやすくて、見やすくて便利なものです。

この取り組みを、弊社では何年も前から実施していました。
弊社ではデータだけではなく概要資料の保存もしております。
しかも、すべて手作業です。

上記のシステムはロボットが自動収集するため、
使う側は表面的な部分をパッと即席で活用しますが、
弊社の場合、市場感覚が身に染みているため、
より深くお客様へお伝えすることができるのだと思います。
即席ラーメンとラーメン屋さんとの違いでしょうか。

住宅ローンの取り扱い件数が多いということは、
買い手側の対応を行っており、
買い手側の感覚を生で感じているということもあります。

これらのことが相まって、
大手仲介業者や銀行系などの仲介業者、
フランチャイズ系の会社ではなく、
弊社でご依頼いただけているのではないかと、
自己分析しております。

当然、10人からのご相談があっても、
すべての方が弊社へ依頼されることはありません。

半分くらいの方が、売却そのものへ進まず、
さらに半分くらいの方は、他社へ依頼されております。

お客様にとってなにがベストかを考えておりますので、
売らないこと、他社へ依頼されることがベストであれば、
弊社は、まったく気にしておりません。

お客様にとってより良い進め方が、
弊社へのご依頼となれば嬉しいなという思いでございます。

--

不動産の売買は、買いは情報、売りは人、と言われます。
売却をご検討される場合、
販売情報の提供をどのような戦略で展開するのか、
売却を依頼する担当者の経験や知識が優れているか、
売主様のご意向やご事情を共感できるか、
スピーディー、かつ、適切な対応ができているか、などが、
ご売却成否の鍵を握ることとなります。

まずはご面談の上、お任せ頂くに値する担当者か、
ご判断頂けると幸いです。

お打ち合わせをご依頼いただいた場合でも、
実際のご売却を急かしたり、ご依頼を強要するような
営業は行いませんので、お気軽にお申し付けください。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月10日

人は大きな組織に入ってしまうと

魔の手.jpg

弊社では、10年以上に渡り、販売された物件を、
データベースに登録し、資料をハードディスクに保存しております。

物件の対象は、柏市、松戸市、流山市の売地、中古戸建て、中古マンションと
我孫子市、鎌ヶ谷市など近隣の市の一部の物件です。

おそらく、大手を含めて、ここまでデータベースを構築し、
資料を保存しているところは少ないのではないかと自負しております。

この多くのデータと資料が、売却査定をご依頼された際の下地となり、
売却の礎となって、売主皆さまのお役に立てると思います。

物件データ収集、登録の作業を日々行っておりますが、
2月に入ってから、登録数(新規売却、価格変更)が急増し、
作業時間がとても長くなっております。

この作業を毎日手作業で行うことで、
売りが増えた、在庫が溜まっている、売れ行きが良い(悪い)、など
市場を生の感触で、それこそ身をもって感じることができます。

この2月の売り物件の急増は、かなり来ています。
3月から4月は例年落ち込みますが、
売りが多いことから、落ち込み具合は大きくなるかもしれません。
本年1月からの好調さの反動が出るのでしょうか。
(今年は5月と8月に山が来ます)

街中を車で走っていると、道路の右左に、
新築建売住宅の捨て看板やカラーコーン看板が目に入ります。

まず、これは違法です。
違法でもいいから売るというのは、今問題になっているレオパレス21と同じ。
このような会社から買ってしまったらどうなるのか、
レオパレス21のオーナーや入居者と同じように、
困った事態になる可能性が高いことを認識していておいてほしいものです。

また、マンションのポストには、
「このマンションを購入したい人がいる」と偽チラシが
毎日のように大量に投函されております。
(ほとんどは大手仲介業者)

マンションの入り口には「チラシ投函禁止」と掲示されているにも関らず、
やはり、そんなのお構いなく投函する自社利益だけを考えた会社に
売却の依頼をすると、どのような対応をされるのか。

そもそも「あなたのマンションを買いたい人がいます」は本当なのか。

チラシは、いかにも具体的な購入者がいると思わせる感じですが、
実際にはそのような購入希望者がいないことが大半です。

激安なら買い取る業者がいるでしょうから、
完全に嘘であるとはならないのが、巧妙なやり口です。

実際に問い合わせてみると分かりますが、
「チラシを見たんですけど、チラシのお客様を紹介してくれますか」と連絡を入れれば、
「すでに買ってしまった」「価格が合わない」などと言い訳が戻ってきます。

さらに、ある業者では、サクラの買主を連れていって、
本当にいたでしょ(でも希望が合わないので買わない)と、
大掛かりなことをすることもあります。

余談(間抜けな話ですが)
サクラを連れていった業者が、現地のエントランスで、
「今日はありがとう、またお願いね」と、
サクラにお礼を言ったことを売主に聞かれてしまったようです。

こんなことをしてまで、
なぜ、そんなチラシをまくのかというと、
売却の依頼を受けたいからです。

物件がだぶついていようが、実際には購入希望者がいなくても、
とにかく売却の依頼を受けなければ、話しが始まらないということです。

逆に言えば、売却の依頼を受けてさえしまえば、
後はどうにでもなる(どうにかする)、というのが一番現状に近い感じでしょうか。

建築の請負を受けてしまえば、あとはなんとなるというレオパレス21、
売ってしまえば後は知らないという建売分譲業者、
これらと、根っこの感覚は相通じるものがあります。

どの分野でも、どの会社でも、お会いすれば、
ほとんどの担当者は、普通の方で、
このような感覚を持っているとは思えないのですが、
組織に入ってしまうと、感覚が麻痺してしまうのでしょうか。

これは、不動産業界に限らず、
老若男女、どの社会でも同じでしょうか。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月03日

新築の売れ行き不振の先に見える未来

街並み.jpg

2月3日は節分です。
厳密なことは分かりませんが、旧暦で年が変わる日であり、
もう一つの新年が始まるとも言えます。

今年は、新元号への移行、消費税増税など大きなイベントがあり、
まさに、時代、歴史が変わる年になりそうです。

表向きなニュースでは、景気拡大が記録的に続いている、と報じられておりますが、
どうも実感がないなか、やはりというニュースが出てきました。

(実質賃金が2018年大幅にマイナス)

総収入が増えても税負担、社会保険負担で
手取り額は大幅に減少していることは
すでに明らかになっていましたが、
さらに、収入そのものも減少していることが分かり、
物価の上昇から名目だけでなく
実質賃金も大幅に下がっていることがわかりました。

不動産の購入力が下がってきているのも必然です。
これが裏付けられるデータが下記になります。

(新築マンションの契約率がバブル崩壊以来の50%割れ)

新築マンション2018年12月の契約率は49.4%、
これは前月に比べ4.5ポイントダウン、
前年同月比で23.1ポイントダウン。
価格も総額、単価ともにダウン。

建売住宅では、前月比で10.1ポイントアップとなっておりますが、
前年同月比では18.8ポイントダウン。
千葉県での契約率は33.9%(東京都70%、神奈川県77%)と、
新築住宅の供給が異常な過剰となっていることが分かります。

--

この状況が中長期で不動産市場にダメージを与えます。

収入が減少すること、
過剰供給による在庫の積み上がりは、
どちらも価格の低下を招きます。

住宅ローンの返済が厳しい状況になったとき、
購入した家が住宅ローンの残高以上で売れれば、
家計の危機を回避できることもあります。

しかし、価格の低下により、
住宅ローンの残高が売却金額を上回るとき、
不足する分を自己資金でカバーする必要があります。

これができない場合で、住宅ローンの返済を滞ってしまうと、
その先は、金融機関は段階を踏んで競売による回収手続きとなります。

最近、任意売却を専門的に扱う不動産業者が増加してきました。
これも、社会経済と不動産市場の現状を顕著に表しているものです。

任意売却とは、
住宅ローンの返済ができなくなった際、
担保権の行使による法的手段「裁判所による競売」に移行する前に、
債務者自ら不動産を売却し、その売却代金をもって
担保権者に、債権の一部回収で担保の解除を同意をいただき、
円滑に売却を行う事を言います。
posted by preseek_shibata at 09:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月28日

今年は終わりの始まりの年

下落.jpg

新年になり、はや一ヶ月が過ぎようとしています。
この1月は、購入層の動きが活発となり、
不動産市場は活況となりました。
昨年後半から売却に動き出していた方には
よい1月になった方も多いかと思います。

不動産市場には、1年のなかでサイクル(シーズン)があり、
1月・2月は好況、3月・4月は低迷、
5月・6月に持ち直し、7月・8月に夏枯れ、
9月・10月に復活し、11月・12月に終息します。

ただし、今年は消費税増税の年であること、
新元号に変わることから、イレギュラーな動きとなりそうです。

2月までの好況は変わらないと思いますが、
新元号に切り替わる、さらに10連休などから、
5月の持ち直す時期が少し後ろにずれるかもしれません。

また、今秋には消費税増税の待ち構えており、
駆け込み需要が8月頃から始まるため、
秋のシーズンは早めに始まります。

その反動で10月以降は市場はどん底に落ちることでしょう。
昔、同じく10月に増税された際、
年末までまったく問い合わせ(購入者)がなかったことを、
こんなに増税の反動があるんだと思ったことを、
鮮明な記憶として今でも残っています。

当時はまだ、ここまで経済環境が悪くなかったので、
翌年には回復し始めましたが、
今回は翌年以降も低迷が続くのではないかと予想されております。

近々、不動産の売却を予定されております方は、
遅くとも夏前には動き出すことを強くお勧めします。

そして、もう一つ、今年が終わりの始まりと言われているのが、
マンション価格が暴落する恐れがある2019年問題です。

この問題の背景は、不動産税制の仕組みにあります。
不動産の売却益は、所有期間に応じて税率が変わります。
その切り替わるタイミングが所有期間が5年。
税率はおよそ倍となります。

中国人が投資目的で不動産の爆買いを始めたのが2013年。
5年を経過する今年から税率が半分になるため売却が始まります。

爆買いの裏返しは爆売り。
暴騰の裏返しは暴落。

空き家が多く残るなか、新築の大量供給は続いており、
さらに、多くの中古住宅が売り出されれば、
不動産価格が値崩れすることは当然の流れとなります。

この市場環境に、消費税増税、経済の低迷、
収入の減少(総収入は増加も手取りは減少している)などから、
今後の不動産市場は厳しい状況になることは確実視されています。
これが「今年は終わりの始まりの年」と言われる所以です。

なお、裏返せば、買い側にとっては
絶好機始まりの年となることになります。
posted by preseek_shibata at 10:34| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月20日

消費税増税後の落ち込み対策は業者向けのみ

消費税増税.jpg

消費税増税が予定通り実行されるのか、
2度あることは3度あるの格言通り延期となるのか、
意見もそれぞれあるようですが、
消費税増税の準備は着々と進んでおります。

馬鹿の一つ覚えのような
新築偏重の政策は相変わらず続いており、
今回の消費税増税に対する住宅税制も、
新築の住宅投資が中心となります。

その中のメインである「住宅ローン減税」にて、
消費税増税による駆け込み需要とその反動減を
緩和するための制度改正が公表されました。

(概要)
控除期間を従来の10年から13年へ延長。
すまい給付金を拡充(予定通り)。
贈与税の非課税枠の最大3000万円まで拡大。

--

なお、中古戸建てや中古マンションの主な売り主は、
一般の方(消費税非課税)のため、
今回の拡充は対象となりません。

このことからも、新築の建売住宅、分譲マンション、
注文住宅が売れればいい、という考えが
政府に蔓延っていることがうかがえます。

中古住宅の価格が低下することが、
どれだけ家計を苦しめ、生活者を困らせているか、
買った後は知らないという姿勢そのものです。

このため、一般の方は、自ら防衛しなければなりません。
より高く売却するためには、
消費税増税後の税制改正の恩恵を受けられないことから、
駆け込み需要の波に乗るしかございません。

土地として売るなら、今年の春頃(できれば3月)まで、
戸建てやマンションの売却なら、
遅くとも夏前には売り出し始めることが必要です。
posted by preseek_shibata at 16:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月30日

2019年危機の検証

2019.jpg

年末になると一年の振り返りと共に、
翌年がどのようになるのか、報じられることが多くなります。

メディアなどでは平穏無事であることを
ニュースで流しても興味を示されないことから、
良くも悪くも、予測が大げさになりがちです。

毎年のように「20・・年危機」と取り上げられ、
今年も「2019年危機」と翌年は未曾有の危機が訪れると取り上げられています。

(2019年の概要)

1.世帯数のピークアウト
「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データによると
日本の世帯総数が2019年にピークを迎え、その後、
世帯数の減少によって不動産需要が減少することから、
不動産価格が下がるのでは、と考えられています。

2.東京五輪の前年
東京で五輪が開催されることが決まったのが2013年、
その時に五輪特需による不動産の値上がり益を狙った投資家が
2019年以降、売却に動く、これは譲渡所得の取り扱いが、
5年を超えることにより長期譲渡となり税率が下がるためです。
また、目ざとい投資家は利益確定のため、
五輪前に売り抜けようとする動きがでます。

3.消費税増税
年末の株価下落で増税の延期・中止もささやかれていますが、
予定通りであれば2019年10月に増税されます。
増税前に一時的な駆け込み需要が発生しますが、
その後、その反動により根底にある不動産の下落傾向が
一気に加速すると予測されております。

4.世界経済の低迷
アメリカがくしゃみをし、中国が咳き込むと、
日本は肺炎を起こして寝込むと言われる経済背景により、
世界経済が低迷すると、日本経済も低迷し、
回りまわって、不動産市場も低迷することとなります。

5.空き家の増大
来年に限った話でありませんが、
今後、年々と空き家が増加して需給関係が悪化します。
これは、長期的な視点を持たない政治行政により、
新築供給を抑制しないばかりか、促進しているからです。

以上が主な内容です。

上記の要因も含め、様々な要素が
負のスパイラルが起こる方向に向かっています。

前回のバブル崩壊では、日本の根幹が丈夫でしたから、
実需レベルでは深刻な状況までには至りませんでしたが、
今回は、バブル崩壊以上に市場が冷え込む可能性も考えられます。

業界では市場の崩壊が始まっていることを感じているものの、
「止まったら死ぬだけの自転車操業」から
止めるに止められないというジレンマに陥り先行き不安を吐露する方も多くいます。

そうは言っても、住宅は必需であり、
そんな悲惨なことにはならないだろうと考える方も多くいらっしゃいます。

あくまでも実需であれば、
不動産価格の上下を気にすることなく、
家計に支障がないなかであれば、
消費財として保持することは支障がございません。

それでも、不動産はクルマのように廃車も輸出もできないので、
処分もしくは活用ができない不動産は保持しないこと、
売却するなら、消費税増税までがお勧めです。
posted by preseek_shibata at 10:47| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月23日

首都圏の市場状況

住宅価格下落.jpg

今年も残すところ一週間余りとなり、
忘年会に参加された方も多いかと思われます。

先日、東京駅近くで開催されました忘年会では、
・大手仲介業者の仲介本部長
・大手仲介業者の都内の支店長
・神奈川県の湘南、相模、県央の仲介業者社長3名
・大手ハウスメーカーの役員を退職された放浪旅人
と私の7名が集まりました。

忘年会の話題の大半はたわいもない話ですが、
やはり、業界の話しにもなります。

都心部や神奈川県の人気エリアでは、
上昇しているまではないものの堅調な状況です。

東京都、神奈川県の郊外、
埼玉県や千葉県の中心部、都心に近いエリアでは、
需給関係が崩れ、売れ行きが悪いようです。

千葉県では、今まで鼻息が荒かった市川、船橋、浦安の
東京湾岸エリア(総武線エリア)でも
市場はかなり厳しいらしく、
不動産業者の買い取りは慎重で、
在庫は赤字でも処分して損失を拡大しないようにしているとのこと。

総武線エリアが厳しいのであれば、
常磐線エリアの厳しさが腑に落ちました。

来年は消費税増税が控えているため、
その前に駆け込み需要が発生することが予想されます。

結婚や出産と同じように、
平成最後に、新元号元年に、家を買おうという特需もあるかもしれません。

しかし、これらの特需は来年1年限りのもので、
長期的なトレンドは、需要と供給の大幅なギャップが継続、
さらに拡大していくことから、
今年以上に厳しい状況になっていくことが予想されます。

私個人でも、来年、母がケアハウスに入居することから、
実家の売却を進めるべく、週明けの25日から事前手続きに入ります。
売却そのものは来年で、具体的なタイミングは未定ですが、
今のうちにいつでも動けるように準備をしているところです。

もし、近々、不動産の売却を予定されている方は、
来年の絶好機を逃さないよう、お早めの準備とご検討をお勧めします。
posted by preseek_shibata at 10:57| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

買い手とライバルの動きを分析する

物件比較.jpg

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。
posted by preseek_shibata at 10:55| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月15日

買い手とライバルの動きを分析する

物件比較.jpg

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。
posted by preseek_shibata at 17:48| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月09日

週刊東洋経済:新築の急減速と超老朽化のダブル危機

マンション群.jpg

週刊東洋経済にショッキングなタイトルの特集が掲載されました。

特集「マンション絶望未来」
内容は大きく二つに分かれています。
1)マンション市場、2)既存マンションの維持管理

マンション市場では、新築マンションの売れ行きが思わしくなく、
平成初期のバブル並みに上がったマンション価格は、
今年をピークとして下落傾向に向かうと予想されています。

来年には消費税増税が待ち構えており、
駆け込み需要が最後の宴(売り時)となるでしょうか。
これは、新築、中古、戸建て、マンションに限らず共通し、
土地は半年前の来年3月までとなります。

既存マンションでは、
ハード(建物)とソフト(所有者)の
ダブル高齢化に伴う管理状況の悪化がする案件が増加する。

消費税の増税、収入の減少、物価の上昇などから、
管理費等の滞納も増えることが考えられます。

これから何が起きて、どう対応するべきか、
不動産を所有している方、これから購入される方、
必見の内容ですので、ご覧になってみてください。

週刊東洋経済2018-12-8号
「マンション絶望未来」
新築の急減速と超老朽化のダブル危機
https://store.toyokeizai.net/magazine/toyo/

新築バブルの崩壊、老朽化の恐怖――。
好調が続いてきた新築マンション市場が変調を来している。
需要がついに息切れし、在庫が膨張。

もう1つの危機は、
積立金が足りず大規模修繕ができないマンションの急増だ。
マンションをめぐる絶望未来の実相。

・値上がり限界、新築市場は大失速、築40年以上の老朽物件が社会問題に
・実情ルポ&データ 新築マンションが売れなくなった!
・免震・制振偽装 KYB問題の余波でタワマン建設に波乱 
・羽田の新飛行ルート 目黒、港、新宿の住宅地を襲う騒音
・五輪選手村跡地 4100戸の割安物件でマンション業者が恐れること
・業界震撼の大胆データ タワーマンションの勝ち組、負け組 実名ランキング
・高齢化・管理不全・空き室 「廃墟化マンション」の最前線
・タワマンの大規模修繕 何が難しいのか
・悪質コンサルが跋扈 大規模修繕で気をつけること
・当事者が語る 設計コンサルと修繕工事業者 談合の舞台裏
・100年マンションを作る 管理組合運営のツボ8カ条
posted by preseek_shibata at 13:14| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却する際のリフォーム

リフォーム.jpg

昭和57年築のマンション売却相談にて

新築後、35年を経過し、ぽつぽつとリフォームされておりましたが、
現状から、売却に際しての評価としては難しく、
売却後に新しい方がリフォームが必要となるお部屋です。

その状況からの評価やリフォームが必要となることは、
ご所有者ご自身でも的確に認識されているようで、
そのことそのものにはご納得されております。

ここからが悩みどころ、難しい判断です。

それは、現状のまま売却するか、リフォームしてから売却するか、というものです。

結論(私の考え)からお伝えしますと、
現状のままで売却することをお勧めします。

1.基本となる評価
戸建て、マンション問わず、まず、立地から評価が始まります。
リフォームをしても、この評価そのものが上がるわけではありません。

逆に、終わってみればリフォーム代で足が出るという結果もあります。
プロが買い取ってリフォーム工事後の売却をしても失敗(損失)することも多くあります。

2.リフォーム費用
売却する前にリフォームする場合、
売却が完了するまでリフォーム費用を立替える必要があります。
売却が見えているならよいのですが、
いつ入金されるのかわからないため、資金に余裕が必要となります。

また、一般の方がリフォーム工事をする場合、
工事費用が一般価格となるため、全体として割高になる可能性が高くなります。

3.リフォーム内容
買い手や市場が求める内容に合わせることができるのか、
趣味に合わない、市場に受け入れられない、中途半端になる、など、
どこまで(費用も含め)やるのか難しく判断になります。

以上のことから、
基本的には、素の評価のまま売り出し、
リフォーム工事は買主側にお任せすることをお勧めします。

しかし、例外もあり、
立地がいい、など、お問い合わせや見学が多いものの
なかなか決まらない、という場合、
建物や部屋の印象が足かせとなっていることも考えられ、
その場合、印象を良くすることで売却につながることがあります。

大事なポイントとして、
リフォーム工事をしたとしても、高く売れるわけではありません。

例)基礎評価1,000万円のマンションに500万円のリフォームをしても、
1,500万円が1,800万円、2,000万円となるわけではなく、
よくて1,500万円、または、1,500万円を下回ります。

例外の印象を良くするために行うリフォームの場合、
上乗せするのではなく、単純な経費として考えて方が無難です。
posted by preseek_shibata at 13:10| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする