2019年02月24日

弊社が依頼を多く受ける要因を自己分析しました

表彰.JPG

最近、前触れもなく、表彰されることが続きました。

1)三菱UFJ銀行より住宅ローン取り扱い表彰

昨年、三菱UFJ銀行への住宅ローン紹介件数が多かったとのことで、
お偉い方と担当課長が、わざわざ、こんな小さな会社へお越しいただき、
表彰の盾とお祝いの品をいただきました。

2)売却の窓口より媒介受託件数の表彰

全国40社の加盟で構成されております売却の窓口チェーンにて、
媒介契約数(売却の依頼)が一番多かったとのことで表彰されました。

どちらの表彰も、一人親方の会社であるため、
会社全体ではなく、個人表彰です。

売却の検討から依頼される方の傾向として、

1)知り合い、もしくは、何かしらの関係や印象から
  他社との比較をすることなく特定の会社へ依頼する

2)一括査定サイトなどを利用し、
  複数の会社を比較して依頼する会社を選ぶ

以前は1のケースがほとんどでしたが、
一括査定サイトが多く開設されてからは、
2のケースが多くなってきました。

一括査定サイトには、
大手仲介業者、銀行系、鉄道系の仲介業者、
フランチャイズ系、地元の業者など、
規模の大小、知名度のあるなしに関らず、
さまざまな会社が参画しております。

会社の規模、知名度、組織力、立地など、
弊社が勝る点はなにもありません。
会社としての項目比較では全敗かもしれませんが、
それにもかかわらず、
どうして、売却の依頼を多くいただけているのか。

おそらく、他社は、
「売却の依頼を受けることができるのか」
「営業の成績をあげることができるのか」
という意識で対応をしておりますが、
弊社では、
「お客様にとってなにがベストなのか」
「良くも悪くも正直にお伝えする」
という意識で対応しております。

他社さんの場合、自社のサービスや活動の説明を、
弊社の場合、販売戦略の提案をさせていただくことが違いです。
販売戦略ですから、他社へ依頼しても採用することができます。

その結果として、依頼を多くいただけていると思います。

また、表彰式後の議事の中で
「過去の販売データを集めたシステム」についての
説明がございました。

システムとしては、その道のプロが構築しているため、
とても使いやすくて、見やすくて便利なものです。

この取り組みを、弊社では何年も前から実施していました。
弊社ではデータだけではなく概要資料の保存もしております。
しかも、すべて手作業です。

上記のシステムはロボットが自動収集するため、
使う側は表面的な部分をパッと即席で活用しますが、
弊社の場合、市場感覚が身に染みているため、
より深くお客様へお伝えすることができるのだと思います。
即席ラーメンとラーメン屋さんとの違いでしょうか。

住宅ローンの取り扱い件数が多いということは、
買い手側の対応を行っており、
買い手側の感覚を生で感じているということもあります。

これらのことが相まって、
大手仲介業者や銀行系などの仲介業者、
フランチャイズ系の会社ではなく、
弊社でご依頼いただけているのではないかと、
自己分析しております。

当然、10人からのご相談があっても、
すべての方が弊社へ依頼されることはありません。

半分くらいの方が、売却そのものへ進まず、
さらに半分くらいの方は、他社へ依頼されております。

お客様にとってなにがベストかを考えておりますので、
売らないこと、他社へ依頼されることがベストであれば、
弊社は、まったく気にしておりません。

お客様にとってより良い進め方が、
弊社へのご依頼となれば嬉しいなという思いでございます。

--

不動産の売買は、買いは情報、売りは人、と言われます。
売却をご検討される場合、
販売情報の提供をどのような戦略で展開するのか、
売却を依頼する担当者の経験や知識が優れているか、
売主様のご意向やご事情を共感できるか、
スピーディー、かつ、適切な対応ができているか、などが、
ご売却成否の鍵を握ることとなります。

まずはご面談の上、お任せ頂くに値する担当者か、
ご判断頂けると幸いです。

お打ち合わせをご依頼いただいた場合でも、
実際のご売却を急かしたり、ご依頼を強要するような
営業は行いませんので、お気軽にお申し付けください。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月10日

人は大きな組織に入ってしまうと

魔の手.jpg

弊社では、10年以上に渡り、販売された物件を、
データベースに登録し、資料をハードディスクに保存しております。

物件の対象は、柏市、松戸市、流山市の売地、中古戸建て、中古マンションと
我孫子市、鎌ヶ谷市など近隣の市の一部の物件です。

おそらく、大手を含めて、ここまでデータベースを構築し、
資料を保存しているところは少ないのではないかと自負しております。

この多くのデータと資料が、売却査定をご依頼された際の下地となり、
売却の礎となって、売主皆さまのお役に立てると思います。

物件データ収集、登録の作業を日々行っておりますが、
2月に入ってから、登録数(新規売却、価格変更)が急増し、
作業時間がとても長くなっております。

この作業を毎日手作業で行うことで、
売りが増えた、在庫が溜まっている、売れ行きが良い(悪い)、など
市場を生の感触で、それこそ身をもって感じることができます。

この2月の売り物件の急増は、かなり来ています。
3月から4月は例年落ち込みますが、
売りが多いことから、落ち込み具合は大きくなるかもしれません。
本年1月からの好調さの反動が出るのでしょうか。
(今年は5月と8月に山が来ます)

街中を車で走っていると、道路の右左に、
新築建売住宅の捨て看板やカラーコーン看板が目に入ります。

まず、これは違法です。
違法でもいいから売るというのは、今問題になっているレオパレス21と同じ。
このような会社から買ってしまったらどうなるのか、
レオパレス21のオーナーや入居者と同じように、
困った事態になる可能性が高いことを認識していておいてほしいものです。

また、マンションのポストには、
「このマンションを購入したい人がいる」と偽チラシが
毎日のように大量に投函されております。
(ほとんどは大手仲介業者)

マンションの入り口には「チラシ投函禁止」と掲示されているにも関らず、
やはり、そんなのお構いなく投函する自社利益だけを考えた会社に
売却の依頼をすると、どのような対応をされるのか。

そもそも「あなたのマンションを買いたい人がいます」は本当なのか。

チラシは、いかにも具体的な購入者がいると思わせる感じですが、
実際にはそのような購入希望者がいないことが大半です。

激安なら買い取る業者がいるでしょうから、
完全に嘘であるとはならないのが、巧妙なやり口です。

実際に問い合わせてみると分かりますが、
「チラシを見たんですけど、チラシのお客様を紹介してくれますか」と連絡を入れれば、
「すでに買ってしまった」「価格が合わない」などと言い訳が戻ってきます。

さらに、ある業者では、サクラの買主を連れていって、
本当にいたでしょ(でも希望が合わないので買わない)と、
大掛かりなことをすることもあります。

余談(間抜けな話ですが)
サクラを連れていった業者が、現地のエントランスで、
「今日はありがとう、またお願いね」と、
サクラにお礼を言ったことを売主に聞かれてしまったようです。

こんなことをしてまで、
なぜ、そんなチラシをまくのかというと、
売却の依頼を受けたいからです。

物件がだぶついていようが、実際には購入希望者がいなくても、
とにかく売却の依頼を受けなければ、話しが始まらないということです。

逆に言えば、売却の依頼を受けてさえしまえば、
後はどうにでもなる(どうにかする)、というのが一番現状に近い感じでしょうか。

建築の請負を受けてしまえば、あとはなんとなるというレオパレス21、
売ってしまえば後は知らないという建売分譲業者、
これらと、根っこの感覚は相通じるものがあります。

どの分野でも、どの会社でも、お会いすれば、
ほとんどの担当者は、普通の方で、
このような感覚を持っているとは思えないのですが、
組織に入ってしまうと、感覚が麻痺してしまうのでしょうか。

これは、不動産業界に限らず、
老若男女、どの社会でも同じでしょうか。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月03日

新築の売れ行き不振の先に見える未来

街並み.jpg

2月3日は節分です。
厳密なことは分かりませんが、旧暦で年が変わる日であり、
もう一つの新年が始まるとも言えます。

今年は、新元号への移行、消費税増税など大きなイベントがあり、
まさに、時代、歴史が変わる年になりそうです。

表向きなニュースでは、景気拡大が記録的に続いている、と報じられておりますが、
どうも実感がないなか、やはりというニュースが出てきました。

(実質賃金が2018年大幅にマイナス)

総収入が増えても税負担、社会保険負担で
手取り額は大幅に減少していることは
すでに明らかになっていましたが、
さらに、収入そのものも減少していることが分かり、
物価の上昇から名目だけでなく
実質賃金も大幅に下がっていることがわかりました。

不動産の購入力が下がってきているのも必然です。
これが裏付けられるデータが下記になります。

(新築マンションの契約率がバブル崩壊以来の50%割れ)

新築マンション2018年12月の契約率は49.4%、
これは前月に比べ4.5ポイントダウン、
前年同月比で23.1ポイントダウン。
価格も総額、単価ともにダウン。

建売住宅では、前月比で10.1ポイントアップとなっておりますが、
前年同月比では18.8ポイントダウン。
千葉県での契約率は33.9%(東京都70%、神奈川県77%)と、
新築住宅の供給が異常な過剰となっていることが分かります。

--

この状況が中長期で不動産市場にダメージを与えます。

収入が減少すること、
過剰供給による在庫の積み上がりは、
どちらも価格の低下を招きます。

住宅ローンの返済が厳しい状況になったとき、
購入した家が住宅ローンの残高以上で売れれば、
家計の危機を回避できることもあります。

しかし、価格の低下により、
住宅ローンの残高が売却金額を上回るとき、
不足する分を自己資金でカバーする必要があります。

これができない場合で、住宅ローンの返済を滞ってしまうと、
その先は、金融機関は段階を踏んで競売による回収手続きとなります。

最近、任意売却を専門的に扱う不動産業者が増加してきました。
これも、社会経済と不動産市場の現状を顕著に表しているものです。

任意売却とは、
住宅ローンの返済ができなくなった際、
担保権の行使による法的手段「裁判所による競売」に移行する前に、
債務者自ら不動産を売却し、その売却代金をもって
担保権者に、債権の一部回収で担保の解除を同意をいただき、
円滑に売却を行う事を言います。
posted by preseek_shibata at 09:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月28日

今年は終わりの始まりの年

下落.jpg

新年になり、はや一ヶ月が過ぎようとしています。
この1月は、購入層の動きが活発となり、
不動産市場は活況となりました。
昨年後半から売却に動き出していた方には
よい1月になった方も多いかと思います。

不動産市場には、1年のなかでサイクル(シーズン)があり、
1月・2月は好況、3月・4月は低迷、
5月・6月に持ち直し、7月・8月に夏枯れ、
9月・10月に復活し、11月・12月に終息します。

ただし、今年は消費税増税の年であること、
新元号に変わることから、イレギュラーな動きとなりそうです。

2月までの好況は変わらないと思いますが、
新元号に切り替わる、さらに10連休などから、
5月の持ち直す時期が少し後ろにずれるかもしれません。

また、今秋には消費税増税の待ち構えており、
駆け込み需要が8月頃から始まるため、
秋のシーズンは早めに始まります。

その反動で10月以降は市場はどん底に落ちることでしょう。
昔、同じく10月に増税された際、
年末までまったく問い合わせ(購入者)がなかったことを、
こんなに増税の反動があるんだと思ったことを、
鮮明な記憶として今でも残っています。

当時はまだ、ここまで経済環境が悪くなかったので、
翌年には回復し始めましたが、
今回は翌年以降も低迷が続くのではないかと予想されております。

近々、不動産の売却を予定されております方は、
遅くとも夏前には動き出すことを強くお勧めします。

そして、もう一つ、今年が終わりの始まりと言われているのが、
マンション価格が暴落する恐れがある2019年問題です。

この問題の背景は、不動産税制の仕組みにあります。
不動産の売却益は、所有期間に応じて税率が変わります。
その切り替わるタイミングが所有期間が5年。
税率はおよそ倍となります。

中国人が投資目的で不動産の爆買いを始めたのが2013年。
5年を経過する今年から税率が半分になるため売却が始まります。

爆買いの裏返しは爆売り。
暴騰の裏返しは暴落。

空き家が多く残るなか、新築の大量供給は続いており、
さらに、多くの中古住宅が売り出されれば、
不動産価格が値崩れすることは当然の流れとなります。

この市場環境に、消費税増税、経済の低迷、
収入の減少(総収入は増加も手取りは減少している)などから、
今後の不動産市場は厳しい状況になることは確実視されています。
これが「今年は終わりの始まりの年」と言われる所以です。

なお、裏返せば、買い側にとっては
絶好機始まりの年となることになります。
posted by preseek_shibata at 10:34| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月20日

消費税増税後の落ち込み対策は業者向けのみ

消費税増税.jpg

消費税増税が予定通り実行されるのか、
2度あることは3度あるの格言通り延期となるのか、
意見もそれぞれあるようですが、
消費税増税の準備は着々と進んでおります。

馬鹿の一つ覚えのような
新築偏重の政策は相変わらず続いており、
今回の消費税増税に対する住宅税制も、
新築の住宅投資が中心となります。

その中のメインである「住宅ローン減税」にて、
消費税増税による駆け込み需要とその反動減を
緩和するための制度改正が公表されました。

(概要)
控除期間を従来の10年から13年へ延長。
すまい給付金を拡充(予定通り)。
贈与税の非課税枠の最大3000万円まで拡大。

--

なお、中古戸建てや中古マンションの主な売り主は、
一般の方(消費税非課税)のため、
今回の拡充は対象となりません。

このことからも、新築の建売住宅、分譲マンション、
注文住宅が売れればいい、という考えが
政府に蔓延っていることがうかがえます。

中古住宅の価格が低下することが、
どれだけ家計を苦しめ、生活者を困らせているか、
買った後は知らないという姿勢そのものです。

このため、一般の方は、自ら防衛しなければなりません。
より高く売却するためには、
消費税増税後の税制改正の恩恵を受けられないことから、
駆け込み需要の波に乗るしかございません。

土地として売るなら、今年の春頃(できれば3月)まで、
戸建てやマンションの売却なら、
遅くとも夏前には売り出し始めることが必要です。
posted by preseek_shibata at 16:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月30日

2019年危機の検証

2019.jpg

年末になると一年の振り返りと共に、
翌年がどのようになるのか、報じられることが多くなります。

メディアなどでは平穏無事であることを
ニュースで流しても興味を示されないことから、
良くも悪くも、予測が大げさになりがちです。

毎年のように「20・・年危機」と取り上げられ、
今年も「2019年危機」と翌年は未曾有の危機が訪れると取り上げられています。

(2019年の概要)

1.世帯数のピークアウト
「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データによると
日本の世帯総数が2019年にピークを迎え、その後、
世帯数の減少によって不動産需要が減少することから、
不動産価格が下がるのでは、と考えられています。

2.東京五輪の前年
東京で五輪が開催されることが決まったのが2013年、
その時に五輪特需による不動産の値上がり益を狙った投資家が
2019年以降、売却に動く、これは譲渡所得の取り扱いが、
5年を超えることにより長期譲渡となり税率が下がるためです。
また、目ざとい投資家は利益確定のため、
五輪前に売り抜けようとする動きがでます。

3.消費税増税
年末の株価下落で増税の延期・中止もささやかれていますが、
予定通りであれば2019年10月に増税されます。
増税前に一時的な駆け込み需要が発生しますが、
その後、その反動により根底にある不動産の下落傾向が
一気に加速すると予測されております。

4.世界経済の低迷
アメリカがくしゃみをし、中国が咳き込むと、
日本は肺炎を起こして寝込むと言われる経済背景により、
世界経済が低迷すると、日本経済も低迷し、
回りまわって、不動産市場も低迷することとなります。

5.空き家の増大
来年に限った話でありませんが、
今後、年々と空き家が増加して需給関係が悪化します。
これは、長期的な視点を持たない政治行政により、
新築供給を抑制しないばかりか、促進しているからです。

以上が主な内容です。

上記の要因も含め、様々な要素が
負のスパイラルが起こる方向に向かっています。

前回のバブル崩壊では、日本の根幹が丈夫でしたから、
実需レベルでは深刻な状況までには至りませんでしたが、
今回は、バブル崩壊以上に市場が冷え込む可能性も考えられます。

業界では市場の崩壊が始まっていることを感じているものの、
「止まったら死ぬだけの自転車操業」から
止めるに止められないというジレンマに陥り先行き不安を吐露する方も多くいます。

そうは言っても、住宅は必需であり、
そんな悲惨なことにはならないだろうと考える方も多くいらっしゃいます。

あくまでも実需であれば、
不動産価格の上下を気にすることなく、
家計に支障がないなかであれば、
消費財として保持することは支障がございません。

それでも、不動産はクルマのように廃車も輸出もできないので、
処分もしくは活用ができない不動産は保持しないこと、
売却するなら、消費税増税までがお勧めです。
posted by preseek_shibata at 10:47| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月23日

首都圏の市場状況

住宅価格下落.jpg

今年も残すところ一週間余りとなり、
忘年会に参加された方も多いかと思われます。

先日、東京駅近くで開催されました忘年会では、
・大手仲介業者の仲介本部長
・大手仲介業者の都内の支店長
・神奈川県の湘南、相模、県央の仲介業者社長3名
・大手ハウスメーカーの役員を退職された放浪旅人
と私の7名が集まりました。

忘年会の話題の大半はたわいもない話ですが、
やはり、業界の話しにもなります。

都心部や神奈川県の人気エリアでは、
上昇しているまではないものの堅調な状況です。

東京都、神奈川県の郊外、
埼玉県や千葉県の中心部、都心に近いエリアでは、
需給関係が崩れ、売れ行きが悪いようです。

千葉県では、今まで鼻息が荒かった市川、船橋、浦安の
東京湾岸エリア(総武線エリア)でも
市場はかなり厳しいらしく、
不動産業者の買い取りは慎重で、
在庫は赤字でも処分して損失を拡大しないようにしているとのこと。

総武線エリアが厳しいのであれば、
常磐線エリアの厳しさが腑に落ちました。

来年は消費税増税が控えているため、
その前に駆け込み需要が発生することが予想されます。

結婚や出産と同じように、
平成最後に、新元号元年に、家を買おうという特需もあるかもしれません。

しかし、これらの特需は来年1年限りのもので、
長期的なトレンドは、需要と供給の大幅なギャップが継続、
さらに拡大していくことから、
今年以上に厳しい状況になっていくことが予想されます。

私個人でも、来年、母がケアハウスに入居することから、
実家の売却を進めるべく、週明けの25日から事前手続きに入ります。
売却そのものは来年で、具体的なタイミングは未定ですが、
今のうちにいつでも動けるように準備をしているところです。

もし、近々、不動産の売却を予定されている方は、
来年の絶好機を逃さないよう、お早めの準備とご検討をお勧めします。
posted by preseek_shibata at 10:57| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

買い手とライバルの動きを分析する

物件比較.jpg

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。
posted by preseek_shibata at 10:55| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月15日

買い手とライバルの動きを分析する

物件比較.jpg

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。
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2018年12月09日

週刊東洋経済:新築の急減速と超老朽化のダブル危機

マンション群.jpg

週刊東洋経済にショッキングなタイトルの特集が掲載されました。

特集「マンション絶望未来」
内容は大きく二つに分かれています。
1)マンション市場、2)既存マンションの維持管理

マンション市場では、新築マンションの売れ行きが思わしくなく、
平成初期のバブル並みに上がったマンション価格は、
今年をピークとして下落傾向に向かうと予想されています。

来年には消費税増税が待ち構えており、
駆け込み需要が最後の宴(売り時)となるでしょうか。
これは、新築、中古、戸建て、マンションに限らず共通し、
土地は半年前の来年3月までとなります。

既存マンションでは、
ハード(建物)とソフト(所有者)の
ダブル高齢化に伴う管理状況の悪化がする案件が増加する。

消費税の増税、収入の減少、物価の上昇などから、
管理費等の滞納も増えることが考えられます。

これから何が起きて、どう対応するべきか、
不動産を所有している方、これから購入される方、
必見の内容ですので、ご覧になってみてください。

週刊東洋経済2018-12-8号
「マンション絶望未来」
新築の急減速と超老朽化のダブル危機
https://store.toyokeizai.net/magazine/toyo/

新築バブルの崩壊、老朽化の恐怖――。
好調が続いてきた新築マンション市場が変調を来している。
需要がついに息切れし、在庫が膨張。

もう1つの危機は、
積立金が足りず大規模修繕ができないマンションの急増だ。
マンションをめぐる絶望未来の実相。

・値上がり限界、新築市場は大失速、築40年以上の老朽物件が社会問題に
・実情ルポ&データ 新築マンションが売れなくなった!
・免震・制振偽装 KYB問題の余波でタワマン建設に波乱 
・羽田の新飛行ルート 目黒、港、新宿の住宅地を襲う騒音
・五輪選手村跡地 4100戸の割安物件でマンション業者が恐れること
・業界震撼の大胆データ タワーマンションの勝ち組、負け組 実名ランキング
・高齢化・管理不全・空き室 「廃墟化マンション」の最前線
・タワマンの大規模修繕 何が難しいのか
・悪質コンサルが跋扈 大規模修繕で気をつけること
・当事者が語る 設計コンサルと修繕工事業者 談合の舞台裏
・100年マンションを作る 管理組合運営のツボ8カ条
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売却する際のリフォーム

リフォーム.jpg

昭和57年築のマンション売却相談にて

新築後、35年を経過し、ぽつぽつとリフォームされておりましたが、
現状から、売却に際しての評価としては難しく、
売却後に新しい方がリフォームが必要となるお部屋です。

その状況からの評価やリフォームが必要となることは、
ご所有者ご自身でも的確に認識されているようで、
そのことそのものにはご納得されております。

ここからが悩みどころ、難しい判断です。

それは、現状のまま売却するか、リフォームしてから売却するか、というものです。

結論(私の考え)からお伝えしますと、
現状のままで売却することをお勧めします。

1.基本となる評価
戸建て、マンション問わず、まず、立地から評価が始まります。
リフォームをしても、この評価そのものが上がるわけではありません。

逆に、終わってみればリフォーム代で足が出るという結果もあります。
プロが買い取ってリフォーム工事後の売却をしても失敗(損失)することも多くあります。

2.リフォーム費用
売却する前にリフォームする場合、
売却が完了するまでリフォーム費用を立替える必要があります。
売却が見えているならよいのですが、
いつ入金されるのかわからないため、資金に余裕が必要となります。

また、一般の方がリフォーム工事をする場合、
工事費用が一般価格となるため、全体として割高になる可能性が高くなります。

3.リフォーム内容
買い手や市場が求める内容に合わせることができるのか、
趣味に合わない、市場に受け入れられない、中途半端になる、など、
どこまで(費用も含め)やるのか難しく判断になります。

以上のことから、
基本的には、素の評価のまま売り出し、
リフォーム工事は買主側にお任せすることをお勧めします。

しかし、例外もあり、
立地がいい、など、お問い合わせや見学が多いものの
なかなか決まらない、という場合、
建物や部屋の印象が足かせとなっていることも考えられ、
その場合、印象を良くすることで売却につながることがあります。

大事なポイントとして、
リフォーム工事をしたとしても、高く売れるわけではありません。

例)基礎評価1,000万円のマンションに500万円のリフォームをしても、
1,500万円が1,800万円、2,000万円となるわけではなく、
よくて1,500万円、または、1,500万円を下回ります。

例外の印象を良くするために行うリフォームの場合、
上乗せするのではなく、単純な経費として考えて方が無難です。
posted by preseek_shibata at 13:10| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却の際に必要な書類

登記書類.jpg

日常生活に欠かせないコンビニ。
一般的な買い物の他、チケットを購入したり、コピーができたりと
まさにコンビニエンスという感じですが、
さらに、マイナンバーカードを利用して、
住民票や印鑑証明書が取得できるようになりました。

しかし、不動産売買の現場では問題が起こっています。

不動産登記の際、住民票や印鑑証明書が必要となりますが、
現実的には、実質、コンビニで取得した書類が使えません。
(従来通り、役所で取得する必要がある)

お客様からは、なんで使えないんだとお怒りをぶつけられてしまいますが、
法務局(司法書士)、金融機関がダメと言われるもので、
私がダメとしているわけではないので、ちょっと困ってしまいます。

(コンビニ交付が使えない理由)
1.発行される用紙にコピー用紙を利用しているため
 コピーか原本かの判別が難しい。
2.コピーによる偽造防止の「複写」の隠れ文字が見えてしまうため、
 コピーか原本かの判別が難しい。
3.偽造防止を解除しやすい(偽造しやすい)

主に以上の理由からコンビニ交付はダメと言われております。

正直なところ、使えない書類なら、
コンビニで交付されることがかえって混乱を生じさせることとなり、
コンビニ交付を廃止してもらいたい。
交付するなら、どんな場面でも通用するように、
体制を整えることが必須だと思います。

総務省と法務省の縦割り行政の弊害なのでしょうか。

下記に不動産売却時に必要な書類の一例をご紹介させていただきます。

・権利証(登記識別情報通知)
・印鑑証明書
・住民票(住所変更がある場合)
・戸籍の附票(売主の住所変更履歴が多い場合、その他の書類の場合もあり)
・固定資産税評価証明書(不動産会社が代理で取得するケースが多い)
・本人確認書類(運転免許証など)

この他に、ケースにより書類が増えることがございますが、
上記の書類がベースとなります。

直前になってバタバタすると大変ですので、
売却活動を始める際に、担当する不動産会社へ、
どのような書類が必要となるのか、ご確認されることをお勧めします。

また、書類の他に、
仲介手数料、税金などの諸経費も併せてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:06| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

査定金額に誤差(読み違い)が起こりやすいケース

査定.jpg

最初に、基本的な査定金額の算出方法をご紹介します。

戸建ての場合、
土地としての評価を近隣の売地事例と比較しながら算出し、
建物の部分は新築時の施工費から経年による減価をして算出し、
その両方を合算して査定金額となります。

マンションの場合、
当該マンション、もしくは、近隣マンションの事例と比較し、
加点減点をしながら査定金額を算出します。

一括査定サイトで複数の会社へ査定を依頼すると、
「媒介契約を取るために実際には売却できない高額な査定額を出す」
という会社は少なからず存在します。

弊社では、そのようなことがないように、
近隣の販売状況、成約事例なども考慮しながら
査定金額を調整(ここがプロの部分)しますが、
競馬予想、エコノミストと同じように
市場、相場を読み違えることもございます。

とくに読み違えが起こりやすいのが、
築年数が新しい建物・マンションと、
高額な建築費で建てられた建物(大手ハウスメーカー)の場合です。

築年数が新しい場合、競合相手が新築となります。
中古と違い新築の場合、一斉に大量の住戸が売り出されるため、
市場が一気に崩れます。

しかも、新築が高い金額を設定してくれればよいものの、
千葉県の郊外の場合、価格勝負の新築が多いため、
中古市場の値崩れが起こります。

東葛エリアで特徴的なのは、つくばエクスプレス沿線で、
戸建て(土地)、マンション問わず、
新築が大量に供給しており、中古住宅の販売に影響が出ております。

大手ハウスメーカーなどの高額な建物で、
読み違えが起こりやすいのは、
施工費がそのまま中古市場の評価が連動していないところにあります。

建売と注文住宅では建物の施工費み約1000万円の開きがあります。
しかし、中古住宅になると、構造と築年数で画一的に評価され、
施工費の開きが評価されないことによります。

例)施工費2500万円の80%にて2000万円の評価になるも、
  中古一般評価1500万円の80%にて1200万円の評価となり、
  800万円の差が、読み違えの差となります。

これは、不動産市場において、建物に占める重みと立地に占める重みの差です。

さらに、注文住宅は、新築された方にとっての価値で、
万人に評価されづらいこと、大手ハウスメーカーを評価される方は、
中古ではなく、ご自身で建てられたいということも背景にあるかもしれません。

中古市場において、建物に関しての評価が正当になることを期待し、
活動をしておりますが、その願いや信念が逆に読み違いを呼んでいます。

プロとしてお恥ずかしい限りですが、
読み違えてしまうこともございます。

お打ち合わせの際には、良いことも悪いことも包み隠さず、
そのままお伝えさせていただきます。

ご所有者様におかれましても、
思いや希望の他に、周辺の販売状況、さらには、
経済情勢、社会動向も踏まえていただき、
ご一緒にお打ち合わせできればと存じます。
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住み替えのリスク

下町.jpg

昨日は「家を売って、家を買う」という住み替えのご相談でした。

このうちどちらを優先して進めるかによって、
「売り先行」、「買い先行」、「売り買い同時」の3パターンに分けられます。

形だけで言えば売り買い同時が理想です。
難しいのは、家の買い手が見つかったときに、
条件に合う(気に入る)家が見つかるかどうかのタイミング(縁)です。

また、引渡しについての繊細な調整が必要となり、
売る時の買主、買う時の売主など、関係者のご協力も必要となります。

売り先行、買い先行の場合、それぞれに良し悪しがあります。

売り先行は「資金計画を重視」とも言え、
売却の金額が決まってから動き出すため、資金計画に狂いが出ません。
売却金額が思ったよりも安くなることでの
ローンが返済できない、自己資金が少ない、などのリスクなくなります。

売り先行のデメリットは、
仮住まいが必要となるため、引越しが2回になり、費用も必要となります。

買い先行は「住まいを重視」とも言え、
新しい住まいを見つけるのに慌てることもなく、
納得したお住まいを購入することができます。

買い先行のデメリットは、
売却を急ぐことになったり、思ったよりも安くしないとならなかったり、
売れるまでの間、住宅ローンの返済が二重になる可能性があることです。

住み替えを考えた場合、売り先行、買い先行のどちらのタイプが
自身の状況や希望に合うかを見極める必要があります。
(同時進行は売り先行タイプに分類されます)

資金計画が成り立たなければ、リスクは抑えなければ、
となれば、売り先行タイプになります。

住み替えが必須で、住まいに妥協したくない、
期限が決まっている、引越し2回は厳しい、
となれば、買い先行タイプになります。

買い先行の場合、進める前に検討しておきたいのが、
二重ローンに耐えられるのか、
いざという時に業者買い取りも考えられるのかのリスク対応力です。

売り先行、買い先行のいずれにしても、
大事なポイントは、動く前に住み替えの分析をすることです。

それぞれのメリットデメリットとリスクへの対応、
売却査定金額の把握、家族のご希望や状況などを
総合的に検討することが必要となります。

このあたりをあまり考えずに、
住み替えに進んでしまうと、後々、困ったことになります。

昨日、このような相談(別件)がございました。
・他社に依頼しているが売れない
・新しい住まいへの引っ越しが迫っている
・価格は下げられない

お電話のみでしたが、悲痛なお声でした。
スタートの時点で、希望通りに売れなかった場合に、
どのような対処を予定されたのでしょうか。

おそらく、購入先の不動産業者は売れればいいと
リスクへの対応を説明してなかったのだろうなと思います。
posted by preseek_shibata at 12:59| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

既存住宅状況調査について

状況調査.jpg

現在、大手仲介業者が売主側を担当する案件に取り組んでおります。
(弊社が買主側の依頼を受けた宅建業者となります)

本年4月より「既存住宅状況調査」の取り組みを
打ち合わせすることが義務付けられました。

調査(点検)をすることが義務付けられたわけではなく、
実施するかどうかの協議を行うことが義務付けられました。
これは一般的には売主側が売却の依頼を受けた際に打ち合わせます。

この点について、売主側業者へ確認したところ、
そもそもの「既存住宅状況調査」を認識していないようでした。

大手なのにとビックリしたとともに、
どの会社へ依頼するにしても、
売主様自身がきちんと理解しておく必要があると感じました。

ここで、改めてご説明させていただきます。

建物状況調査(インスペクション)は、
「専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等に
 生じているひび割れや雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を
 目視、計測等により調査するもの」とされ、
実務では専門の講習を受講した建築士(既存住宅状況調査技術者)が
建物調査を実施します。

建物状況調査(インスペクション)を実施すると、
建物の劣化状況などが明らかになります。

住宅購入者にとって
建物の現況について情報開示されている物件は
住宅購入者にとって選択しやすくなります。

また、住宅ローン減税や既存住宅売買瑕疵保険など
住宅取得支援制度が用意されており、
これらの補助制度が購入を後押ししてくれます。

耐震基準を満たしていて築20年以上でも
住宅ローン減税の対象になったり、
瑕疵保険の検査基準を満たすため改修工事なしで
既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件は相応の交渉力が期待できます。

また、マイナス情報の開示となることもございますが、
売却後に瑕疵担保責任を求められるよりも、
価格交渉として含まれるため、結果的に負担は少なくなり、
結果的に早く売却することにつながることもございます。

現在、取り組んでいる案件の買主様も、
弊社からの提案や具体的な物件が見つかる前から、
購入する物件での点検調査は求める予定だったようです。

また、本日の13時より戸建てを見学された方は、
耐震基準、耐震診断、耐震補強工事の内容について、
ご質問がございました。
この調査が実施されていれば、対応力も変わったかと思われます。

事前に、建物現況調査が実施されていれば、
選ばれやすくなり、トラブルや負担も軽減されます。

これから売却される方は、
建物状況調査(インスペクション)を活用することをお勧めします。

なお、土地は対象外となり、
旧耐震基準の建物の場合は実施されないことも多くなります。
posted by preseek_shibata at 12:55| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却の諸経費について

査定価格.jpg

この1週間、売却の相談をお受けしていて、
共通する内容がございました。

共通した内容は、
大手仲介業者に売却を依頼するも売れないので相談したい、
売却に必要な諸経費の説明はなかった(今回初めて聞いた)、
というものでした。

売れない理由は、大手仲介業者であることだけではないと思われますが、
売却に関する費用の説明がない(大手なのに)ことには、
そんな営業でいいのかなと思った次第です。
(すべての業者、担当者がこうではないと思います)

試しに、大手仲介業者のホームページを見てみますと、
売却に必要な諸経費の説明が、やはり不足していました。

高く売れれば手取り額も増えることは確実ですが、
諸経費がどの程度必要になるのか、売却活動に入る前に
確認しておくことが必要です。

売却に必要な経費をご紹介いたします。

1)印紙税(売買金額による)

2)登記費用(ケースによる)
 抵当権抹消費用、住所変更費用、相続登記費用など
 また、必要となる書類の取得費用

3)測量費用
 境界や測量の状況により必要となる

4)住宅ローン返済費用
 金融機関による異なる

5)仲介手数料
 法定にて上限額の決まりはあるものの業者により異なる

6)譲渡所得税
 売却により利益が出た場合に課税

7)検査、点検費用と保険料
 建物を販売前に検査、点検する際に必要
 既存住宅瑕疵担保保険に加入する場合は保険料も必要

8)雑費
 建物内部にある家財などを処分する費用
 敷地の草刈りや残置物撤去の費用
 売却までの光熱費
 売却条件によっては改修工事費用、解体費用など

以上となります。

売却へ進む前に、不動産会社へ売却価格の査定をご依頼されると思われます。
その際には、どのような費用が必要となるのか、
目安の金額(概算)を確認されることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:50| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ホームステージングについて

ステージング.jpg

最近、販売活動で取り入れられることが多くなった
「ホームステージング」についてご紹介させていただきます。

■ホームステージングとは

売却するマンションや戸建てなどの物件にインテリアコーディネートを加え、
買い手により良い印象を与えることで売却活動を円滑にするサービスです。

■ご存知ですか?「143vs40」

これは、ホームステージングが普及している
アメリカでの中古住宅売買の法則です。

「143」
販売開始して143日間経っても売れないと、
売主様がホームステージングの相談に来られると言われています。

「40」
ホームステージングをおこなうと、
40日以内に購入申込みがくると言われているのです!

■決め手は第一印象

購入者の多くは、第一印象で決めています。
検討者が抱く最初の数秒の印象が最も大切だと言われており、
ホームステージングではその数秒で好印象を与えることを目指します。

今や、その第一印象はインターネットから始まります。

家・マンションを購入しようと考えている人に
興味を持ってもらうためには、サイトに掲載されている画像で、
いかに良いイメージを持ってもらえるかが唯一無二のチャンスです。

写真は言葉以上に伝わりやすく、
「住みたくなる家」をビジュアル面から演出する
ホームステージングが有効になります。

■住みながらのホームステージング「スムステージング」

間取りと外観は変えることができませんが、
リビングとキッチンはどうでしょうか?

キレイに片付けるだけでも、印象がグっと良くなります。
もし物であふれていたら、まず内覧に来てもらえません。

スムステージングでは、荷物の片付けとセッティング、
倉庫での荷物一時預かりサービスです。
さらに水回りクリーニングも同時に依頼することもできます。

スムステージングを実施することで、
サイトに掲載する写真の見栄えが良くなり注目されます。
内覧希望者の全体数を増やすことが、早く売れることに繋がります。

■事例参照サイト

価値住宅(売却の窓口)
https://kachi-jyutaku.co.jp/business/sellers/sumustaging.html

サマンサ・ホームステージング
http://samantha-hs.com/%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%B9%E3%83%86%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%83%B3%E3%82%B0/

ホームロジスティクス(ニトリ)
https://www.homelogi.co.jp/service/homestaging/

■販売戦術

ホームステージング(スムステージング)を実施することにより、
売却活動に効果があるのは間違いがございません。
費用さえ気にしなければ、すべてのお住まいで実施しても良いと思います。

問題は、費用対効果でしょうか。

お住まいの状態により、または、販売価格によって、
効果が大きいか小さいか、
実施すべきか見送るべきかも変わります。

4月より本格的に始まりました
既存住宅現況調査(インスペクション)の制度、
既存住宅瑕疵担保保険の加入なども含めて、
なにを取り入れるべきか、検討が必要となります。

これらの手法を活用するに際して、手配や検査に日数を要します。
このことからも、秋から年内での売却でも、夏が勝負とも言えます。

料金のこと、効果のこと、手配などのことなど、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

在宅ホームステージング事例

ホームステージング.jpg

弊社が提携している「売却の窓口」の本部会社である
価値住宅が取り組みました事例が紹介されております。
http://diamond.jp/articles/-/173674

■費用に見合う効果はあるのか?

人の物件に対する印象は、最初の数秒で決まるとも言われている。

ホームステージングによって高額で早期に売れるのであれば、
ぜひ取り入れたいところだ。

ただし費用として、在宅しながらであれば5万円以上、
空室であれば20万円以上かかる。

費用を支払った以上のメリットがあるかどうかは計算しにくく、
二の足を踏んでいる人も多い。

■在宅のままホームステージング

お片付けのお手伝いと、倉庫でのお荷物一時預かりサービスを行います。
クリーニングやステージングをすることで、
インターネットに掲載する写真の見栄えがよくなり、注目されます。
内覧希望者の全体数を増やすことが、早く売れることに繋がるのです。

1)溢れかえる物の“断捨離”

物で溢れかえっていたリビング・ダイニングは、
「大量の物に囲まれている部屋」から、
「物が少ないすっきりとした、明るい部屋」に生まれ変わった。

2)生活感を消す

内覧会で失敗しがちなのは、生活感がありすぎて、
内覧者が目のやり場に困ってしまうことです。
それでは、物件を思う存分視察することができないので、
気に入ってもらえる可能性も少なくなってしまいます

3)新しい生活のシーンを想像させる

物が減ったことでキッチンが見違えるように綺麗になり、
広さが感じられるようになった。
もちろんゴミ箱も(一時的に)撤去した。

さらに「新しい生活のシーンを提案」するため、
キッチンには、大ぶりのティーポットと、
カップアンドソーサーをさりげなく置いた。
マンションのモデルルームでよくみる、
ティータイムを想定したシーンだ。

■ホームステージングした写真で販売図面を作成

同じマンションではすでに売り出されている住戸が複数あったが、
その販売図面を見ると、マンションの外観と間取り図が載っているだけ。
ポータルサイトへの登録ページを見ても、
ピンボケの室内写真が一点ある程度で、魅力は感じられなかった。
少なくとも、販売図面を見る限りは、「内覧してみたい物件」ではなかった。

■ポータルサイトでも、まずまずの反響

ホームステージングの画像をアップすることで、
一定の注目を集めることはできたようだ。

■わずか1週間で売却!

担当者からは「ホームステージングしたときと
寸分と違わないように、綺麗にしてください。
それだけで印象がかなり変わります」と念を押されたので、
バイオリンや造花まで、ホームステージングをしたときと同じ位置に置いた。

内覧者はすべての部屋を20分ほどかけて、隈なく見学した。
ホームステージングの効果もあってか、
盛んに「きれいに使っていますね」と言われた。
リビング・ダイニングに入ったときは、
「ほおー」と息を漏らし、感心した様子が伺えた。
ホームステージングによる効果が感じられた瞬間だった。

■ホームステージングはライバルに差をつけるための必要経費

ホームステージングをすれば、高く、早く売れるとは限らないが、
少なくともイメージアップにつながるのは間違いない。
特に同じマンション内に売り出し中の物件があるなど
競合する相手がいる場合は、
「ライバルに差をつけるツール」として有効という実感を得た。

マンションを売る時には、ホームステージングも一選択肢として検討するといいだろう。

事例紹介ページ:http://diamond.jp/articles/-/173674

料金のこと、効果のこと、手配などのことなど、
自分の家・マンションならどうだろうかと思われましたら、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:42| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税増税の駆け込み需要への対応

マンション外観.jpg

2014年4月に消費税が5%から8%に引き上げられ、
さらに、2017年4月に10%へ引き上げが予定されていましたが、
景気への影響を考えて、2019年10月まで再延期されることになりました。

今後予定通りに10%に増税した場合、
不動産市場にはどんな影響が出てくるのでしょうか。

5%から8%に増税された2014年前後を参考にしてみます。

不動産の場合、消費税の引き上げは2つのタイミングがあります。

1)一般商品と同じく、2019年9月30日まで8%
不動産の引渡しが引き上げ前までであれば現在と同じ8%が適用されます。

2)請負契約(注文住宅)の場合、2019年3月31日までに契約をしていれば、
建物の引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用されます。

この2つのタイミングを見ると、次のタイミングで駆け込み需要が発生します。

土地の場合、その後、注文住宅を建築することから、
2019年3月までに土地を購入しようと動きます。
早ければ今年の秋から始まり、来年の3月頃まで続きます。

新築分譲住宅の場合、戸建てであれば来年に入ってから始まり、
完成物件であれば来年の9月まで続きます。

一般の方が不動産を売却する場合、消費税非課税となるため、
消費税の駆け込み需要とは直接的に関係しませんが、
消費税の増税を機に住まい探しをする方が増えるため、
間接的に恩恵を受けます。

理屈では、消費税増税後に訪れる駆け込み需要の反動による
不動産価格の低下を待って購入した方がいいのですが、
消費は心理が大きく影響するため、
やはり消費税増税前の駆け込み需要は、絶好の売り場となります。

消費税増税後は、駆け込み需要の反動による落ち込みがきます。
(前回がそうでした)

さらに、
2020年の五輪特需の終了、
2022年の生産緑地の開放開始、
これから長く続く人口と世帯の減少、
相変わらず続く新築の供給と住宅の過剰在庫、など、
不動産市場は下落要素ばかりが並びます。

このようなことを想定すると、
今回の駆け込み需要は、
不動産の売却、最後のチャンスになるかもしれません。

波に乗るためには、その前からボードに乗って、
後から来る波を待っていなければなりません。
波が来てから、ボードを持って海に入っても、
おそらく間に合わずに乗れなかったとなることでしょう。
(サーフィンの経験も知識もございませんが)

本格的な駆け込み需要は、年明けから本格化します。
売却をご予定されている方は、
今年の秋ごろから、準備や検討を始めてみてはいかがでしょうか。
posted by preseek_shibata at 12:33| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ホームインスペクションの説明資料を作成いたしました

状況調査.jpg

近頃、「ホームインスペクション」が
徐々に浸透してきたことを感じております。

これは、今年の4月より現況調査の有無を確認することを
法律で義務付けられたことが大きく影響しています。

ホームインスペクションとは、
文字通り「ホーム(建物)をインスペクション(検査)」する、
つまり住宅診断のこと。

「第三者が建物を診断してくれる」

そこまではなんとなく分かっていても、
どんな内容で、どんなメリットがあるのかまでは
分からないという方が(業者を含めて)、
まだまだ多いのが実情です。

これからの時代、住まいを買ったり売ったりする可能性がある方なら、
必ず知っておきたいホームインスペクション。

中古住宅の売買を考えたときに、
これまで、保証がどこにもない状態でした。

新築の場合は、建築会社が保証をすることを義務付けられています。
しかし、中古住宅の場合は、売主が個人の場合がほとんどで、
不動産会社の立場はあくまでも仲介です。
何か物件に問題があったとしても、責任は負いません。

新築住宅が大量供給され、価格も低価格で推移していることから、
価格と保証、さらに新しい設備も相まって、
日本では「新築信仰」と言われるほどに、中古住宅流通が伸び悩みました。

価格や立地などが同じ条件であれば、建物が新しい新築に、
購入者が動いていくのは必然で致し方ありません。

しかし、価格差が適正で、立地などが良い場合、
購入者は、建物の新しさ、か、価格か、立地か、などで悩みます。

その時に、もし、建物に対する安心感という面だけで、
新築に流れてしまってはもったいないものです。

築年数はいかんともしがたいところですが、
建物を点検し、状況を報告したうえで、
修繕が必要であればその費用を提示し、
さらに、既存住宅瑕疵担保保険への加入などをすることにより、
安心感(保険の加入と現状の透明化)で、
中古住宅の有利さである価格や、その物件の立地などで、
新築へ流れる購入者を引き寄せできるとすれば、
良い条件で売れる、早く売れる、という結果にもつながります。

このホームインスペクションについて、
分かりやすいチラシを作成いたしましたので、
ご興味がある方はご覧になってみてください。

建物状況調査(ホームインスペクション)
https://www.preseek.jp/buy/20180805.pdf

補足
折角、ホームインスペクションをして、
既存住宅瑕疵担保保険に加入することで安心感を与えても、
やはり、購入者は見た目の印象が、購入の判断に大きな影響を与えます。
見た目の印象を良くするためには、ホームステージングをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 12:24| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする