2019年07月14日

売地となるか売戸建てとなるか

売家1.jpg

土地を売る場合、
「古家がある」と「更地」の状態がございます。

土地としての評価は更地が基本です。
古家がある場合、解体工事費用等の分が
マイナス評価になることもございます。

この原則を上手に利用して
購入しようとされる方がいらっしゃいます。

このような方にここ1〜2週間、
何件かの方と接することがございました。

古家付きの売地のケースで、
更地の土地評価が1,000万円とした場合、
建物の大きさや庭や駐車場の状況から
解体工事、整地工事費用に200万円が見込まれた場合、
売り出し価格は800万円となります。

もし、この古家が使えることがあったら、
土地の評価に建物評価分が上乗せされる
土地付き建物(中古戸建て)を
通常よりも費用を大きく抑えて買えることとなります。

先の例の案件で、建物評価が100万円なら、
土地評価1,000万円、建物評価100万円、
合わせて1,100万円の物件を
800万円で購入することができることとなります。

仮に建物評価が出なくても、
建物が使えたら、
1,000万円の物件を800万円で買えることになります。

これを狙って、
古家付き売地を積極的に探し、
割安に購入しようとする方が増えております。

売主側としては、
ほんとに建物が使えず評価が出ない、
もしくは解体工事費用等の減額がなく
土地評価のままで売れないのかを
検討することが必要となります。

建物として評価が出るかどうか、
築年数と状態から検討されます。

■築年数での分類(目安)

1)2000年(平成12年)以降
阪神淡路大震災の影響から耐震基準が強化された。
地盤調査が必須となった。

2)1981年(昭和56年)以降
いわゆる「新耐震基準」です。
この年が大きな分かれ目となり、
これより前の旧耐震基準の場合、
建物の評価は難しく、売却や利用に際して、
耐震基準の適合や補強などが必要となってきます。

■建物の状態

1)法適合など
設計図書の有無、建築確認内容が確認できるか、
検査を受けているか、公庫基準かどうか、など。

2)新築時からのメンテナンス
築年数が古ければ古いほど、
どのように使われてきたか、
リフォームなどで建物を良い状態に保てるように
費用と手間をかけてきたかなどが重要になります。

3)建物の現況
雨漏り、シロアリ被害、ゆがみや傾きなどがないか、
さらに、使用に際して補修工事費用がどの程度必要になるか。

これらの築年数や状態などを総合的に検討し、
市場状況なども加味して、
やはり売地となってしまうのか、
建物も評価して売ることもできるのかを判断することとなります。

正直なところ、これらの判断は、
一般の方ではとても難しいものですので、
プロに相談をすることが必須となります。

その際、1社、1人だけの助言ですと、
その会社や担当の技量や意向などで、
誤った方向に誘導されてしまうこともございます。

複数のプロから助言を受け、
どのような売却となるかご判断いただくことをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 09:52| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月07日

立地の構成要素

立地.jpg

年々、購入者側の条件として「立地」に占める割合が高まってきました。

メディアなどでは、これから人口世帯が減り、
宅地や家、マンションが増えて空き家問題が取り上げられ、
これから買うなら、徒歩7分以内、徒歩5分以内にすべき、
資産価値は立地であると強調されることが増えてきました。

立地とはどういうことか改めて分析してみました。

1)交通利便性
都心部からの距離や交通という大きな面と
駅からの距離、道路事情、バス路線、坂道などの地形という小さな面があります。

2)生活利便性
自宅周辺のスーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの商業施設、
役所、郵便局、図書館、病院、公園などの生活施設、
小中学校、幼稚園、保育園、塾などの教育施設などの
生活に必要な施設を利用しやすいかどうか。

3)周辺環境
街並みが整っているか、道路が歩きやすいか、安全性が高いか、
近隣に住環境を損なう施設があるかどうか、
騒音、臭気などの平穏を脅かすものがあるか、
ゴミ置き場の利用状況、近隣トラブルなどの暮らしている方のモラルなど。

4)都市計画などの法規制
自治体で定められた都市計画の内容がどのようなものか。
住居系地域、商業地域、工業地域などの特性ごとに分かれ、
不動産に求めている内容と法規制が合致しているかどうか。

5)地勢
水害や地震などの自然災害に強いかどうか。
土地の性質や地形などから安全性に大きな懸念があるかどうか。

以上、これらの要素を総合して立地となります。

この中でも、近年は、
1の交通利便性に対しての要望がかなり強くなっております。

交通利便性がいい地域は比例して2の生活利便性も高くなりますが、
3の周辺環境は犠牲になり、4の都市計画は高度利用の度合いが高まります。
マンション需要が高くなってきたのはこれらのことによります。

また、平時の際には、災害リスクよりも日々の便利さを求め、
5の危険性に対する意識は低く(あえて目を背ける)なります。

もし、災害被害にあってしまうと、
資産価値としても家計としても致命的な打撃を受けることがあり、
長期的な博打をしているようなものかもしれません。

日本経済、社会動向などから、
不動産市場には厳しさが増していくことになり、
今後、益々、立地に求める度合いは高まります。

ご所有されている不動産が
立地に関してどのような構成となっているのか。
一度、検証してみるのもいいかもしれませんね。
posted by preseek_shibata at 12:45| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月23日

不動産市場低迷の要因

0売家.jpg

昨日、夏至を迎え、本格的な夏が迫ってきました。

不動産市場では夏は「枯れる」というネガティブなものとなり、
夏至はGWからのシーズンが終わりを告げるものです。

特に今年は、6月半ばから落ち込みが感じられ、
早々にシーズンが終わってしまったのか、
これは一時的なもので、
シーズン終了前にもう一山あるのか、
戦々恐々としております。

もし、シーズンがこのまま終わるようであれば、
先の「老後資金不安」の騒動がきっかけとなるのでしょう。

漠然とした先行き不安で、
目に見えないものの、日本経済全体が低迷しているなか、
今回のような「不安が顕著になるきっかけ」があると、
一気に市場が冷え込むことになります。

このきっかけが起こることが確定しているのが、
「消費税の増税」です。

駆け込み需要が、
8〜9月頃にあるかと予想されますが、
増税後の10月以降、短くても年内は、
かなりきつい落ち込みがあることでしょう。

7月に準備して、
8〜9月に売る、というのが最後との売却チャンスになります。

(補足)消費税増税の取り扱い
10月以降の決済(引渡し)の場合、契約が9月までであっても、
増税後10パーセントの対象となります。

また、市場が低迷している要因の一つとして、
「金融機関の不動産関連融資に対する厳格化」があります。

スルガ銀行の不正融資発覚以降、
金融庁からの締め付けもあり、
多くの金融機関で不動産(住宅ローン)関連融資に対して、
審査が厳しくなりました。

昨年までなら審査を通過できた内容でも、
今年に入ってから、特に、最近は、
審査否決、減額、取り組み不可という回答になることが多くなっています。

住宅ローンが借りれなければ、
当然、不動産を購入できない(売却できない)こととなり、
市場が低迷します。

住宅ローンの融資額減額でも、
例えば、3,000万円から2,000万円への予算縮小など、
不動産市場の下落要因になります。

金融機関としても、
来年以降の日本経済がさらに厳しくなることを予想して、
貸倒れ(返済延滞)が増えると見込んでいるのかもしれません。

これらのことを考えると、
今年の秋以降、来年も再来年も、年々、
不動産市場は厳しい状況にあります。

自宅の場合、家を買うのも売るのも、
市場動向以上に生活や家族などの事情が優先ですから、
売却を急ぐ必要はありませんが、
相続などの余剰不動産については、
お急ぎいただくことをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 14:04| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月09日

いい担当者の選び方

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売主より売却の依頼を受け販売活動に入りますと、
より条件がよい買主を見つけるために、
レインズに販売物件を登録し、
他の不動産会社へも情報を提供します。

今週末、依頼されている物件に、
合計5社の方がお客様とご一緒にご見学にお越しなられました。

5社(5名)の方とお会いしますと、
担当者にもさまざまな方がいらっしゃると感じました。

・フランチャイズ系
 宅建士の資格を保持しておらず、
 基本的には「仲良くなる」「押して押して」の営業スタイルにて、
 勢いにのる、お客様から可愛がられることで売ろうとします。
 いわゆる体育会系の営業です。

・リフォーム系
 近年、中古住宅を購入してリフォームする方が増加しました。
 リフォーム会社としては、購入時からお客様と接することで、
 リフォームの受注に繋げようとします。
 不動産の本質的な部分は不得手としており、
 立地、資金計画、法的な部分を苦手としております。
 建物の内装で夢を描いていただく手法を取ります。

・都内の販売系
 都内では予算的に厳しい方を、
 相場が安い郊外へ誘導してきます。
 地理的な部分(環境、生活、地勢など)が一般の方と同等レベルです。
 予算が合う物件(地域)を多く見せて、物件を比較して
 その中から選んでいただくという手法となります。

・地元系
 地域事情にはとても明るいのですが、
 守秘義務が大丈夫かなと心配になることもあります。
 営業に関してのテクニカル的な手法はあまりなく、
 お客様との信頼関係とお客様自身の判断に委ねる傾向にあります。

・ハウスメーカー系
 売地を買主(建築していただく方)へ勧める営業をします。
 土地に関しての分析と建物も含めた提案に秀でております。
 建物を主に置くため、土地に対して厳しいこともあります。
 特に、建物予算により土地の予算が縮小する傾向があります。

以上が、今週末にお会いしました営業の方々の特徴です。

一般的に良いと言われる営業担当者の特徴は次の通りです。

・資格(宅建)を持っている
・時間を守る
・返事が早い
・様々な情報に強い
・知識を持っている
・分析力がある(メリット、デメリット)
・自身も家を買った(売った)経験がある
・一つの会社に定着している(転勤や退職で逃げない)

ざっと思いつくところをあげてみました。

結局のところ、
信頼できるか、相性がいいか、対応がいいか、など、
人としていいのかどうかになります。
優れた社会人、誠実な担当者をお選びください。

--

不動産の売買は、買いは情報、売りは人、と言われます。

売却をご検討される場合、
販売情報の提供をどのような戦略で展開するのか、
売却を依頼する担当者の経験や知識が優れているか、
売主様のご意向やご事情を共感できるか、
スピーディー、かつ、適切な対応ができているか、などが、
ご売却成否の鍵を握ることとなります。
posted by preseek_shibata at 13:59| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月02日

売って買ってのお住み替えの肝

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今週末は「売って・買って(逆も同)」の住み替えの方との
打ち合わせが多くございました。

平均寿命が延びた今日、ご家族の状況、
生活の変化などにより、
同じ家に、一つの家に、
一生住み続けるのは難しい時代となりました。

ライフステージの変化により、
ご所有している不動産を売って、
新しい住まいを買うというケースが増加し、
行政でもこのような状況が今後も増えることから、
既存の中古住宅の流通市場を整備しようとしています。

今年に入って、
新しい元号への切り替え(GW10連休)、
五輪のチケット販売などから、
短期的には不動産市場も活況ですが、
長期的には今後も「空き家が増加していく」ことが見込まれています。

中古住宅の市場を活性化(市場を近代化)しようとしているのは、
この空き家問題が背景にあります。

なぜ、ここまで空き家が増えてしまったのかといえば、
少子高齢化社会の到来が予測されていたにも関わらず、
新築偏重、需要を大幅に上回る新築の供給、
さらに景気低迷(住宅のボリュームゾーンの中間層の疲弊)、
という政治、行政の失策にあります。

今もこの失策は続いておりますが、
それでも、少しでも穴埋めできるように取り組んでいるわけです。

さて、お住み替えをされる際に大事なことは、
「売却想定価格は安全策で」ということです。

需要が旺盛で供給が少ない売り手市場であれば、
見込み発進をしても運よくなんとかなるかもしれませんが、
買い手市場の場合、売却価格が思いのほか安くなることがあり、
見込み違いで、住み替え後の資金不足に陥ってしまうことになります。

なお、売り手に厳しい状況ということは、
買い手には有利ということですので、
お住み替えの場合、
売却価格は想定よりも低くなっても、
購入価格も抑えられることもあります。

ポイントは、購入価格は抑えてでも、
売却想定価格は厳しめに見ておくことです。

なお、売りが先か、買いが先かは、
お住み替えされる方の状況などにより変わりますので、
プロに一度ご相談ください。
一般の方(または買い手側の業者)は、
売却価格を期待値で高くする傾向がありますので要注意です。
posted by preseek_shibata at 16:59| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月26日

消費税増税後の反動減はもの凄いことに

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10月1日に予定されている消費税増税。
政府は景気が良いから消費税増税は予定通り、
としていますが、
今後の日本経済に致命的な痛手を負うから
再延期にする(総選挙)という噂もちらほらと出ています。

消費税増税が予定通り実施となった場合、
不動産市場にどのような影響が及ぼされるか、
改めて確認してみたいと思います。

■不動産取引のタイミングと消費税

日常的な消費財と違い不動産の場合、
買った(契約)時と支払い(決済)の時の
タイミングが異なることが一般的です。

仮に消費税増税間際の9月30日に契約した場合、
その日(9/30)のうちに決済までたどり着けば、
消費税は8%のままです。

決済が10月1日以降になった場合、
消費税は10%が適用となります。

■消費税の対象となるもの

一般の方(自然人)が売主の場合、
土地建物ともに非課税となります。
法人が売主の場合でも、土地は非課税となります。

仲介手数料やリフォーム、
諸経費などは消費税の対象となります。

■買主側の状況

買主側はすべての不動産に消費税がかかると
勘違いをしている方が多くいらっしゃいます。

質問をいただければ、正しくお知らせいたしますが、
お問い合わせする前(知り合う前)の方にはお伝えできません。

このため、消費税増税前に動き出すこととなります。

■消費税増税の影響

買主側は、10月までに買わない(契約)と、
消費税が上がってしまうから今のうちにと、
これから9月まで駆け込み需要が発生します。

消費税が増税される前に買うなら、
実際には、9月末までの決済が必要のため、
遅くとも8月には買っておかない(契約)と間に合いません。

しかし、一般の方が売主の戸建てやマンションの場合、
そもそも不動産本体は非課税ですから慌てることはないのですが。
(経費は増税となりますが影響度は小さい)

■売主側の対応策

まず、駆け込み需要が発生するこの夏は、
最後の売り時になります。

2020年のオリンピックは表面的に華やかですが、
不動産市場にとって好材料はなにひとつございません。

前回か前々回の消費税増税の際、
10月の増税後、年末まで、買主側からの問い合わせが
1件もないほどに落ち込んだことが、
今でも覚えているくらいの衝撃がございました。

8月からの駆け込み需要に間に合わせるためには、
6〜7月頃から準備を始めておかないと乗り遅れます。

今回の消費税増税後の反動減は今まで以上の
落ち込みが予測されております。

近々、売却を予定されている方は、
お早めのご相談をお勧めします。
posted by preseek_shibata at 09:14| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月18日

売却チャンスを逃さない依頼の仕方

0不動産営業.jpg

GWが終わってから、不動産市場は活況となっております。

先週、買主側の担当させていただき、
いろいろな売主側と相対しましたが、
その対応を受けて、
「このような会社に依頼すれば売却もしやすい」
「このような会社に依頼すると足を引っ張られる」
というのがより鮮明に感じることができました。

ご依頼いただきましたお客様の
お仕事やご家庭の事情などで、
火曜日、水曜日にご見学を希望されました。

ある会社は、空室の物件にて、
「火曜日、水曜日ともに定休日だから対応できない、
 かつ、鍵を貸すこともできない、
 こちらの都合に合わない人には、
 買ってもらわなくても結構です」
という回答でした。

ちなみに、こちらは、誰もが知る超大手仲介業者です。

また別の会社では、居住中の物件にて、
「休みの日に出たくないのでダメです、
(売主と弊社にて対応します、との申し出に)
 売主へ休みの日に出ないと言うわけにはいかないので、
 連絡はしません。見学しなくて結構です」
という回答でした。

こちらも超大手仲介業者です。

別の会社では、空室の物件について
「当日は休みですけど、時間の調整をしてくれれば、
 鍵を開けに行きますよ」
という回答でした。

結果、買主は1件しか見学ができませんでしたが、
物件に問題がないということもあり、
見学した物件を購入することとなりました。

先の2件でも、見学することができれば、
そちらの物件を購入したかもしれません。
(結果、3件目になったかもしれませんが)

先の2件では、依頼した業者の対応で、
売却するチャンスをみすみす逃してしまったということになります。

売り物件が多く、買い手市場のなかで、
競合で負けるならまだしも、
依頼した会社の対応の悪さで逃してしまうことを
売主はどのように思うのでしょうか。

実は、「売主はなにも思わない」と思います。

なぜなら、このようなことが起こったことさえ
知ることさえできないからです。

依頼した業者は、休みの日でも対応します、
と口では言っても、実際のところは分かりません。

だから、業者に聞いても意味がありません。

これを解決する手立ては
「一般媒介で複数の業者へ依頼する」
「依頼する会社のバリエーションを増やす」
この2点です。

どのような会社でも、柔軟に対応する意識はあっても、
たまたまタイミングが悪いということもあります。

大手ばかりだと、同じ特色で、同じところに穴が開いてしまうため、
弱点をカバーしあえる業者を組み合わせることが肝になります。

一般媒介で、複数の業者へ依頼することにより、
業者は「うちを通してほしい」という欲望から、
売却するためのベストを尽くすようになります。

これから売却を依頼される方は、
みすみすチャンスを逃さないように、
リスク分散、機会獲得を目指してください。
posted by preseek_shibata at 15:27| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月12日

不動産取引の流れ

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今週末から実感できるほどに不動産市場が活況となってきました。

このタイミングでご売却をお考えの方は
お早めに動かれますことをお勧めします。

急がしすぎるとお考えの方は、
8月からのシーズンに合わせて、
7月頃からご準備を始めることをお勧めします。
(第二シーズンは消費税増税が前提です)

さて、シーズンが始まり、
今週は、売主、買主それぞれ複数の方より、
不動産取引の流れのご質問がございました。

■一般的な不動産取引の流れ

1)交渉

販売されております物件に対して、
買主側より購入の申し込みが書面で入るところから、
売買条件の交渉、調整が始まります。

担当業者、担当者がそれぞれの窓口となり、
売買金額、取引条件、期日などをやり取りします。
この内容が合意となりましたら「契約予定」となります。

契約予定に加えて、買主側の融資内諾が出ましたら、
実質的に販売は停止となります。

2)契約

合意した内容を書面に記し、売主、買主の双方が署名押印し、
手付金の授受を行いまして、契約が成立します。
契約前に主に買主に対して「重要事項説明」が行われます。

3)取引準備

買主側は契約後速やかに住宅ローンの手配を行います。
売主側は引越し、家財処分、境界確認、登記などの手配を行います。

準備が順調に進み、先が見えてきましたら、
決済(所有権移転、引渡し)の日程調整に入ります。

4)決済

契約内容に基づき、代金の授受、引渡し、所有権移転、登記手続きを行います。
住宅ローンはこのタイミングで実行されます。

この決済が終わりますと、
買主は引越し、リフォーム(解体)へと進みます。

以上が一般的な不動産取引の流れとなります。

不動産そのものの状況、売主、買主のそれぞれの事情などもあり、
細かいところはケースバイケースで微調整をしながら進みます。

先を見通し、スムーズに流れていけるか、
バタバタしながら進むのか、ここが営業ができるかどうかの分かれ目です。
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月05日

大きな2つの波に乗れるかどうかが成否の分かれ目

0マーケティング.jpg

不動産の市場にも動きに一定の法則があります。

ファッションなど洋服の販売では、
今の時期であれば、
暑い日が続き始め、
夏を感じ始めると夏物が売れ始めます。
リサイクルショップなどでも、
今の時期に夏物を持ち込むと高く買ってもらえます。

不動産であれば、
気候要因もありますが、
年間のイベント時期に影響を受けます。

家のタイプにもよりますが、
新築でお正月を迎えたい場合、
GW頃に土地を買わないと間に合いません。

夏休みに引っ越したい、
秋の結婚時の新居に買いたい、など。

また、動き始める流れも
流行が進んでくる流れに似ているかもしれません。

関東圏で言えば「のの字の法則」があります。

都心からスタートし、
城南・神奈川>城西・多摩>城北・埼玉>城東・千葉、
という順番に動きが派生してきます。

イメージとしては「ウェーブ」です。

都心に石が投げられ、
水の波紋が「のの字」のように移ります。

どうしてこのように流れるのか、
これは予算と相場との関係です。

都心で探し始めた人が価格が高くて、
城南・神奈川に流れる。

城南・神奈川で探し始めた人が価格が高くて、
城西・多摩へと、
という感じで流れてきて活性化するためです。

GW中に神奈川県の同業者に会った際、
GW後半(5/4〜5/6)の予定が入り始めていました。

今年は、改元と消費税増税があるため、
平年よりも勢いが出る年ですので、
早く強く、波が寄せてくると思われます。

第一波は、GWから6月、
第二波は、夏休みから9月。

そして、強い波が寄せてきた後、
反動で、大きな引き波(需要減少)が発生します。

この波にうまく乗れるかどうか、
引き波になる前にたどり着けるかどうかが、
売却の成否を分けます。
posted by preseek_shibata at 10:40| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月28日

売却時の家財処分費用

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最近多い仕事が「引越し後の家財処分」です。

インターネットで「家財処分、遺品整理」などの言葉で検索すると、
多くのサイトが検索結果で出てきます。

最近、急激に需要が増えている分野であるため、
対応する業者の質がバラバラ。

電話に出ない、
約束を守らない、
サイトに書いてある価格と実際の価格が違いすぎる、
見積りに根拠がない、
言葉遣いが悪い、
服装がひどい(ジャージとか)、
などなど。

黎明期には、雨後の筍のように、
新規参入業者が乱立します。

その後、価格やクオリティなどにより淘汰され、
生き残れる業者、撤退していく業者に選別されます。

ただ、家財処分の需要は益々増えていくことから、
今しばらくは、質の良い会社、悪い会社が混在した状態が続きます。

サイトに「一式5万円、10万円」と書いてあっても信用しないでください。

お住まいの広さや家財の量によって価格は異なりますが、
一戸建て(100平米前後)で30〜50万円、
マンションでも20〜40万円程度はかかります。

お住まい中の単純な処分であれば、
残す家財も多いでしょうから
サイトに書いてある価格のこともあるかもしれませんが、
売却に伴う処分の場合、一切合切のため、費用は増えます。

また、売却に際しての処分の場合、
トラブル防止のために徹底する必要があり、
安かろう悪かろうの業者に頼むとトラブルにもつながります。
戸建ての場合、庭にある家財の処分もあるため費用は増えます。

売却に際しての諸経費を改めてご紹介します。

1.税金(印紙税、譲渡所得税)
2.登記費用(住所変更、抵当権抹消)
3.仲介手数料(価格や業者により変動)
4.返済費用(借入金返済、返済手数料)
5.測量費用(土地戸建ての場合)
6.その他(家財処分、解体・修繕費用)

今回は家財処分費用が思ったよりも高いことをお伝えしましたが、
測量費用も思ったよりも高くなることが多くございます。

売却をご検討の際には、
「いくらで売れたら、諸経費を除いて、いくら残るか」
ということを事前にご確認いただくことをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 10:28| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月20日

建物の欠陥に対する責任と負担について

0建物点検.jpg

不動産の売買で設備の項目がございます。
公営水道、都市ガス、電気、公共下水(汚水、雑排水)、雨水に分類されております。

公営水道のことを「上水」、
公共下水のことを「下水」と呼びますが、
「中水」というものがあるのはご存知でしょうか?

「中水」とは、
水洗トイレの用水や公園の噴水など、
飲用に適さないが雑用、工業用などに
使用される水道のことをいいます。
中水は、生活で利用された水を再生したり、
雨水を利用したものです。

外部と接していないため、
不動産売買では取り扱うことがございませんが、
これからの建築では、
光熱費節約のために採用されるお宅が増えるかもしれません。

さて、本日の本題です。

弊社では、売り買い問わず、
不動産に関する相談をお受けしております。

取引が活発化しているのか、
ここ数週間、相談が多く寄せられております。

その中で、これから売却へ動き出す方に
参考となるお話しをご紹介させていただきます。

■「瑕疵担保責任」
建物の不具合と責任分担(費用分担)

今回は、買主側からの相談です。(他社の取引です)

状況を簡単にご紹介しますと、
購入した建物に不具合があったけど、
この責任(負担)はどうなるのかというものです。

引き渡し時には知り得なかった欠陥などが発覚した場合、
売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。
隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

ただし、責任期間が定められるケースが一般的で、
また、取引条件などにより免責とするケースもあります。

今回は取引条件などにより、瑕疵担保責任には該当しませんでした。
この場合、建物に関する不具合は買主側で負担することとなります。

さらに問題となるのが、
売主がこの不具合を認識していたかどうかとなります。

もし、売主が認識していた場合、
瑕疵担保責任は負わない旨の取り決めがあっても、
告知義務違反となり、売主が責任を負うこととなります。

以上が一般的な取り扱いとなりますが、
どちらが分担するとしても、
認識したかどうか、負担の分担など揉め事は避けたいものです。

このようなトラブルを避けるためにあるのが、
「建物状況調査」であり、
「瑕疵担保責任保険」です。

建物状況調査を実施することにより、
建物の状況がオープンとなります。

瑕疵担保責任保険の加入により、
欠陥が判明した場合の費用負担を減らすことができます。

費用負担はありますが、
売主にとっても、買主にとっても、
よいことですので、
可能であれば実施するをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 17:02| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月13日

買うのが先か、売るのが先か

0住み替え.jpg

賃貸住居からの不動産購入、
不動産売却後の住まいは賃貸(実家、施設)、
というケースであれば、
希望に合う住まいを探す、
希望条件で売る、
ことだけを考えて進むことも可能ですが、
「売って、買って」の両方が伴う住み替えは、
悩ましい問題がございます。

「先に住み替え先を買うか、今の住まいを先に売るか。」

どちらにも良し悪しがあり、
どちらを選ばれるか、お客様それぞれの事情により異なります。

■売却先行
(メリット)
・売却による入金額が見えるので資金計画を立てやすい
・売り急ぐ必要がなく、余裕をもって売却活動ができる
・買主側に対して交渉は強く出ることもできる
(デメリット)
・売却が決定後、すぐに購入先を決めなければならない
・希望する住まいが売り出されているとは限らない
・購入先の売主側に対して交渉は弱い立場になる
・希望する住まいが見つかるまで仮住まいの必要が生じることもある

■購入先行
(メリット)
・希望する住まいをじっくり探せる
・仮住まいの必要(手間や費用)がいらない
(デメリット)
・売却金額が下回ると資金計画が狂う
・売却完了まで自宅の維持費(返済なども)が必要となる

現在の自宅に住宅ローンがない、
かつ、
購入する資金はある(自宅の売却代金は不要)
という恵まれたケースであれば、
売却の必須度が低くなるので、
住み替えのハードルは下がります。

しかし、住宅ローンが二つも維持ができない、
売却代金が入らないと買えない、
というケースであれば、
動き出す前にしっかりと計画を立てる必要があります。

もし、どちらがいいのかを決まらない場合、
「売り先行」をお勧めします。

供給が多いという買い手市場の現在、
売り側の計画が狂いやすいため、
まず、売却を完了させ、資金計画の目途がついてからの
購入でも遅くはありません。

今後、訪れないとは思いますが、
もし、不動産価格が日々上昇するような時勢になったら、
「買い先行」がお勧めとなります。
posted by preseek_shibata at 17:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月06日

土地売却に際しての私道負担と境界確認・測量

0宅地.jpg

今週、売却をご依頼いただきました方の事例紹介をさせていただきます。

■特徴1(私道負担)

基本原則:家を建てる敷地は道路に2m以上接していなければならない。
道路:建築基準法で定められる

今回の事例では、南側が私道、西側が公道の南西角地です。
隅切り部分があるものの基本的には整形地であり、
南側も西側も間口は10m超はあるため接道義務は問題ございません。

西側の公道は「官民査定」も実施済みで幅員も境界も決まっております。
南側の私道は「位置指定道路」となっており法的には問題ございません。

一般的に私道の負担(所有)は、いくつかのパターンに分かれます。

1)私道全体を複数の関係者(私道が接する敷地の所有者)で共有している
2)私道を古くからの地主や分譲業者が所有している
3)私道が複数の土地に分かれ、複数の関係者で各々所有している
4)敷地と私道が同じ敷地となり、敷地の一部を私道として提供している

今回の事例では上記4のパターンでした。

この場合、登記簿(公簿)の面積に私道面積も含まれるため、
有効敷地と私道の面積を各々に分けて表記する必要があります。

敷地として評価される(価格に反映)のは「有効敷地面積」のみとなります。
今回の売主様は、こちらからお伝えする前に、
「全体は48坪、正味は42坪でしょ」との言葉を頂いたように、
実情をご理解されておりましたので、
価格設定などはスムーズに進みました。

もし、私道に接している敷地をご所有の方は、
私道負担がどのようになっているのか、ご確認されることをお勧めします。

また、今回の事例の敷地では、
公営水道、都市ガス、公共下水の設備が、
すべて西側の公道から引き込まれておりましたが、
南側の私道から引き込みをする必要がある場合、
所有者から私道の掘削利用の同意書が必要となります。

■境界確認、測量

土地(戸建て)を売却する場合、隣接地との境界を明らかにする必要があります。
この境界確認に伴い、土地の面積も明確となります。

上記の事例の場合、隣接地との境界と測量に併せて、
私道と敷地部を区分し、各々の面積も求めます。(分筆までは任意)

地積測量図が存在する場合でも、
測量図が古い場合、改めて測量すると面積が異なる場合がございます。

土地のしての評価は「実際に計った面積(実測面積)」が基準となります。
ただし、取引としては法務局に「登記されている面積(公簿面積)」が採用され、
実測面積で登記を直す(地積更正)までは任意となります。

境界を確認することによって、
ブロックやフェンスの塀がどちらの敷地に属するか、
建物や樹木などが越境しているか(隣接地から越境されているか)、
などが明確になります。

境界確認・測量は過大な費用が発生するため、
心情として「入金の目途が見えてから(売れてから)」となりがちです。

しかし、売買契約後の境界確認・測量で、
契約時の内容や告知事項と大きく異なる結果や越境などが発見されると、
トラブルの元になる、時間が制約されるため慌ただしくなる、
買主や隣接地所有者に対して弱い立場になることから、
可能な限り「事前に境界確認・測量」を実施することをお勧めします。

上記2例のような私道負担や境界確認・測量について、
該当する方、気になる方は、お気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 13:52| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月31日

記念特需を狙うための工程

0特需.jpg

明日、新元号が発表されます。

昭和から平成に代わったとき、
2000年を迎えたミレニアムのとき、
ともに、記念特需で消費が増えました。

不動産の市場でも同じことが起きました。
今回も同じような記念特需が発生すると見込まれています。

明日、新元号が発表され、5月1日より施行されます。
発表から施行までは心がざわめき落ち着かず、
施行直後はGW10連休で、住宅までには波及しないと思われます。

元号が変わることによって、
不動産市場の根幹である「レインズ」が、
システムメンテナンスの必要が生じ、
5月1日より5日まで止まります。

レインズが止まるということは、
実質、不動産市場も止まります。

毎年、年末年始は同じようにシステムが休止し、
市場はほとんど動きがでませんでした。

これらのことを考慮しますと、
新元号元年の記念特需(不動産)は、
5月11日・12日(土日)から始まります。

これから売却を始めようと考えている方のなかで、
「では、5月11日から動き出そう」
と、お考えの方がいらっしゃいましたら、
特需の波に乗り遅れることになります。

5時11分の電車に乗車しようと思って、
その時間に家を出る、その時間に駅に着くでは間に合いません。

5時11分の電車に乗るには、
何分までに駅に着く、何分までに家を出るのかを考えるように、

5月11日からの特需の流れに乗るには、
何日までには依頼をしておくか、何日までに査定をしておくか、
を考えなければなりません。

販売を開始するに際して、不動産業者は役所調査などが必要となります。
GW10連休中は役所関係も開いていません。
ここから逆算すると、4月20日・21日(土日)までには
不動産業者へ販売の依頼をしておくことが必要です。

これなら、気が早いGW10連休から動き出すお客様へもフォローできます。

20日に依頼するまでに、
「どの形(一般か専任か)」「どの業者」を決める必要があり、
査定や打ち合わせなどを13日・14日(土日)までに終わらせる必要があり、
そのためには6日・7日(土日)には、査定の依頼をする必要があります。

6日・7日と言ったら来週です。
まだ1ヶ月もあると余裕を持っていると乗り遅れることになります。

年度明け、春休みはお忙しいかもしれませんが、
特需に乗るためには「先手必勝」です。

なお、今年は消費税増税前の駆け込み需要が、
8月・9月に起こると予想されておりますので、
あまりにも急なら、そこを狙うのも良いかもしれません。
(消費税増税が延期にはならないと思いますので)

ちなみに、記念特需、消費税増税駆け込み需要が終わった後、
今年の年末、来年からは不動産市場、冬の時代が訪れます。
売るなら今年がラストチャンスです。
posted by preseek_shibata at 13:08| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月24日

地価公示と市場のギャップ

0地価下落.jpg

平成31年の地価公示が発表されました。

国土交通省 平成31年地価公示
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000251.html

(結果の概要)
平成30年1月以降の1年間の地価について
三大都市圏をみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれについても、
各圏域で上昇が継続し、上昇基調を強めている。

雇用・所得環境の改善が続く中、
低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、
交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調である。
全国的に住宅地の地価の回復が進展し、
全国の平均変動率は0.6%と2年連続の上昇となり、
上昇幅も昨年より拡大している。
(以上)

例年、地価公示、路線価発表の時期になると、
各経済誌で不動産に関する特集記事が掲載されます。

今年の公示地価発表に先立ち、先陣を切ったのが
週刊東洋経済「不動産バブル崩壊前夜」です。

(記事の概要)
不動産関係者の間で語られるのが「調整局面入り」。
物件価格が高騰したため、これ以上の上昇は期待できず、
価格下落を懸念する声が強まっている。

1.アパートローンの減速が鮮明に

アパートの購入希望者を見つけても
銀行からの融資を受けられず販売できない。
金融庁からの規制までには至らないものの、
金融機関の不動産向け融資は慎重になっている。

2.中古マンションが73ヶ月ぶりに下落

リノベ(中古を大幅に回収して再販する)が普及し、
中古マンションの取引が活発になってきているが、
再販業者が増えてきた去年から在庫がだぶついてきた。
在庫数が増え、成約単価が下がった。

3.世帯数の減少で空き家は増え続ける

首都圏では2020年以降、
住宅需要を支えてきた世代が大きく減少する。
首都圏でも利便性の悪いエリアから、
土地余り・住宅余りが顕著になる。
親世代が購入した住宅も、
施設への入居や相続により空き家となって売り出される。

以上が主な概要となります。
詳細は同誌を手に取ってご確認ください。

公的な地価指標は、内閣への忖度もあるため、
また、時差も生じることから、実際の現場と温度差があります。

忖度文章
「雇用・所得環境の改善が続く中、
 低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果」

週刊誌の特集記事でも書かれていたように、
活性化しているのは「交通利便性や住環境の優れた地域」に限られます。

首都圏で好調なのは山手線内、
堅調なのが23区や東京郊外、川崎、横浜の利便性が高いエリアと
湘南や武蔵野、さいたま市、市川・浦安などの住環境と利便性が両立したエリア。

神奈川、埼玉、千葉の各県でも、
都心から離れた地域や昭和の高度成長期に「一気に」開発された地域では、
需要が少なく、供給が多いという需給ギャップが生まれており、
今後も弱含みの展開が続きます。

新元号への移行と消費税増税の駆け込み需要で、
今年の市場は賑わいを見せるかもしれませんが、
これが最後の賑わいかもしれません。

1990年代のバブル崩壊も、昭和から平成へと移行して起こりました。
(平成2年から3年頃から崩壊し、平成15年頃に底打ち)

奇しくも、今回の元号移行でも同じ流れとなりそうです。
歴史は繰り返すということでしょうか。
posted by preseek_shibata at 14:38| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月24日

弊社が依頼を多く受ける要因を自己分析しました

表彰.JPG

最近、前触れもなく、表彰されることが続きました。

1)三菱UFJ銀行より住宅ローン取り扱い表彰

昨年、三菱UFJ銀行への住宅ローン紹介件数が多かったとのことで、
お偉い方と担当課長が、わざわざ、こんな小さな会社へお越しいただき、
表彰の盾とお祝いの品をいただきました。

2)売却の窓口より媒介受託件数の表彰

全国40社の加盟で構成されております売却の窓口チェーンにて、
媒介契約数(売却の依頼)が一番多かったとのことで表彰されました。

どちらの表彰も、一人親方の会社であるため、
会社全体ではなく、個人表彰です。

売却の検討から依頼される方の傾向として、

1)知り合い、もしくは、何かしらの関係や印象から
  他社との比較をすることなく特定の会社へ依頼する

2)一括査定サイトなどを利用し、
  複数の会社を比較して依頼する会社を選ぶ

以前は1のケースがほとんどでしたが、
一括査定サイトが多く開設されてからは、
2のケースが多くなってきました。

一括査定サイトには、
大手仲介業者、銀行系、鉄道系の仲介業者、
フランチャイズ系、地元の業者など、
規模の大小、知名度のあるなしに関らず、
さまざまな会社が参画しております。

会社の規模、知名度、組織力、立地など、
弊社が勝る点はなにもありません。
会社としての項目比較では全敗かもしれませんが、
それにもかかわらず、
どうして、売却の依頼を多くいただけているのか。

おそらく、他社は、
「売却の依頼を受けることができるのか」
「営業の成績をあげることができるのか」
という意識で対応をしておりますが、
弊社では、
「お客様にとってなにがベストなのか」
「良くも悪くも正直にお伝えする」
という意識で対応しております。

他社さんの場合、自社のサービスや活動の説明を、
弊社の場合、販売戦略の提案をさせていただくことが違いです。
販売戦略ですから、他社へ依頼しても採用することができます。

その結果として、依頼を多くいただけていると思います。

また、表彰式後の議事の中で
「過去の販売データを集めたシステム」についての
説明がございました。

システムとしては、その道のプロが構築しているため、
とても使いやすくて、見やすくて便利なものです。

この取り組みを、弊社では何年も前から実施していました。
弊社ではデータだけではなく概要資料の保存もしております。
しかも、すべて手作業です。

上記のシステムはロボットが自動収集するため、
使う側は表面的な部分をパッと即席で活用しますが、
弊社の場合、市場感覚が身に染みているため、
より深くお客様へお伝えすることができるのだと思います。
即席ラーメンとラーメン屋さんとの違いでしょうか。

住宅ローンの取り扱い件数が多いということは、
買い手側の対応を行っており、
買い手側の感覚を生で感じているということもあります。

これらのことが相まって、
大手仲介業者や銀行系などの仲介業者、
フランチャイズ系の会社ではなく、
弊社でご依頼いただけているのではないかと、
自己分析しております。

当然、10人からのご相談があっても、
すべての方が弊社へ依頼されることはありません。

半分くらいの方が、売却そのものへ進まず、
さらに半分くらいの方は、他社へ依頼されております。

お客様にとってなにがベストかを考えておりますので、
売らないこと、他社へ依頼されることがベストであれば、
弊社は、まったく気にしておりません。

お客様にとってより良い進め方が、
弊社へのご依頼となれば嬉しいなという思いでございます。

--

不動産の売買は、買いは情報、売りは人、と言われます。
売却をご検討される場合、
販売情報の提供をどのような戦略で展開するのか、
売却を依頼する担当者の経験や知識が優れているか、
売主様のご意向やご事情を共感できるか、
スピーディー、かつ、適切な対応ができているか、などが、
ご売却成否の鍵を握ることとなります。

まずはご面談の上、お任せ頂くに値する担当者か、
ご判断頂けると幸いです。

お打ち合わせをご依頼いただいた場合でも、
実際のご売却を急かしたり、ご依頼を強要するような
営業は行いませんので、お気軽にお申し付けください。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月10日

人は大きな組織に入ってしまうと

魔の手.jpg

弊社では、10年以上に渡り、販売された物件を、
データベースに登録し、資料をハードディスクに保存しております。

物件の対象は、柏市、松戸市、流山市の売地、中古戸建て、中古マンションと
我孫子市、鎌ヶ谷市など近隣の市の一部の物件です。

おそらく、大手を含めて、ここまでデータベースを構築し、
資料を保存しているところは少ないのではないかと自負しております。

この多くのデータと資料が、売却査定をご依頼された際の下地となり、
売却の礎となって、売主皆さまのお役に立てると思います。

物件データ収集、登録の作業を日々行っておりますが、
2月に入ってから、登録数(新規売却、価格変更)が急増し、
作業時間がとても長くなっております。

この作業を毎日手作業で行うことで、
売りが増えた、在庫が溜まっている、売れ行きが良い(悪い)、など
市場を生の感触で、それこそ身をもって感じることができます。

この2月の売り物件の急増は、かなり来ています。
3月から4月は例年落ち込みますが、
売りが多いことから、落ち込み具合は大きくなるかもしれません。
本年1月からの好調さの反動が出るのでしょうか。
(今年は5月と8月に山が来ます)

街中を車で走っていると、道路の右左に、
新築建売住宅の捨て看板やカラーコーン看板が目に入ります。

まず、これは違法です。
違法でもいいから売るというのは、今問題になっているレオパレス21と同じ。
このような会社から買ってしまったらどうなるのか、
レオパレス21のオーナーや入居者と同じように、
困った事態になる可能性が高いことを認識していておいてほしいものです。

また、マンションのポストには、
「このマンションを購入したい人がいる」と偽チラシが
毎日のように大量に投函されております。
(ほとんどは大手仲介業者)

マンションの入り口には「チラシ投函禁止」と掲示されているにも関らず、
やはり、そんなのお構いなく投函する自社利益だけを考えた会社に
売却の依頼をすると、どのような対応をされるのか。

そもそも「あなたのマンションを買いたい人がいます」は本当なのか。

チラシは、いかにも具体的な購入者がいると思わせる感じですが、
実際にはそのような購入希望者がいないことが大半です。

激安なら買い取る業者がいるでしょうから、
完全に嘘であるとはならないのが、巧妙なやり口です。

実際に問い合わせてみると分かりますが、
「チラシを見たんですけど、チラシのお客様を紹介してくれますか」と連絡を入れれば、
「すでに買ってしまった」「価格が合わない」などと言い訳が戻ってきます。

さらに、ある業者では、サクラの買主を連れていって、
本当にいたでしょ(でも希望が合わないので買わない)と、
大掛かりなことをすることもあります。

余談(間抜けな話ですが)
サクラを連れていった業者が、現地のエントランスで、
「今日はありがとう、またお願いね」と、
サクラにお礼を言ったことを売主に聞かれてしまったようです。

こんなことをしてまで、
なぜ、そんなチラシをまくのかというと、
売却の依頼を受けたいからです。

物件がだぶついていようが、実際には購入希望者がいなくても、
とにかく売却の依頼を受けなければ、話しが始まらないということです。

逆に言えば、売却の依頼を受けてさえしまえば、
後はどうにでもなる(どうにかする)、というのが一番現状に近い感じでしょうか。

建築の請負を受けてしまえば、あとはなんとなるというレオパレス21、
売ってしまえば後は知らないという建売分譲業者、
これらと、根っこの感覚は相通じるものがあります。

どの分野でも、どの会社でも、お会いすれば、
ほとんどの担当者は、普通の方で、
このような感覚を持っているとは思えないのですが、
組織に入ってしまうと、感覚が麻痺してしまうのでしょうか。

これは、不動産業界に限らず、
老若男女、どの社会でも同じでしょうか。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月03日

新築の売れ行き不振の先に見える未来

街並み.jpg

2月3日は節分です。
厳密なことは分かりませんが、旧暦で年が変わる日であり、
もう一つの新年が始まるとも言えます。

今年は、新元号への移行、消費税増税など大きなイベントがあり、
まさに、時代、歴史が変わる年になりそうです。

表向きなニュースでは、景気拡大が記録的に続いている、と報じられておりますが、
どうも実感がないなか、やはりというニュースが出てきました。

(実質賃金が2018年大幅にマイナス)

総収入が増えても税負担、社会保険負担で
手取り額は大幅に減少していることは
すでに明らかになっていましたが、
さらに、収入そのものも減少していることが分かり、
物価の上昇から名目だけでなく
実質賃金も大幅に下がっていることがわかりました。

不動産の購入力が下がってきているのも必然です。
これが裏付けられるデータが下記になります。

(新築マンションの契約率がバブル崩壊以来の50%割れ)

新築マンション2018年12月の契約率は49.4%、
これは前月に比べ4.5ポイントダウン、
前年同月比で23.1ポイントダウン。
価格も総額、単価ともにダウン。

建売住宅では、前月比で10.1ポイントアップとなっておりますが、
前年同月比では18.8ポイントダウン。
千葉県での契約率は33.9%(東京都70%、神奈川県77%)と、
新築住宅の供給が異常な過剰となっていることが分かります。

--

この状況が中長期で不動産市場にダメージを与えます。

収入が減少すること、
過剰供給による在庫の積み上がりは、
どちらも価格の低下を招きます。

住宅ローンの返済が厳しい状況になったとき、
購入した家が住宅ローンの残高以上で売れれば、
家計の危機を回避できることもあります。

しかし、価格の低下により、
住宅ローンの残高が売却金額を上回るとき、
不足する分を自己資金でカバーする必要があります。

これができない場合で、住宅ローンの返済を滞ってしまうと、
その先は、金融機関は段階を踏んで競売による回収手続きとなります。

最近、任意売却を専門的に扱う不動産業者が増加してきました。
これも、社会経済と不動産市場の現状を顕著に表しているものです。

任意売却とは、
住宅ローンの返済ができなくなった際、
担保権の行使による法的手段「裁判所による競売」に移行する前に、
債務者自ら不動産を売却し、その売却代金をもって
担保権者に、債権の一部回収で担保の解除を同意をいただき、
円滑に売却を行う事を言います。
posted by preseek_shibata at 09:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月28日

今年は終わりの始まりの年

下落.jpg

新年になり、はや一ヶ月が過ぎようとしています。
この1月は、購入層の動きが活発となり、
不動産市場は活況となりました。
昨年後半から売却に動き出していた方には
よい1月になった方も多いかと思います。

不動産市場には、1年のなかでサイクル(シーズン)があり、
1月・2月は好況、3月・4月は低迷、
5月・6月に持ち直し、7月・8月に夏枯れ、
9月・10月に復活し、11月・12月に終息します。

ただし、今年は消費税増税の年であること、
新元号に変わることから、イレギュラーな動きとなりそうです。

2月までの好況は変わらないと思いますが、
新元号に切り替わる、さらに10連休などから、
5月の持ち直す時期が少し後ろにずれるかもしれません。

また、今秋には消費税増税の待ち構えており、
駆け込み需要が8月頃から始まるため、
秋のシーズンは早めに始まります。

その反動で10月以降は市場はどん底に落ちることでしょう。
昔、同じく10月に増税された際、
年末までまったく問い合わせ(購入者)がなかったことを、
こんなに増税の反動があるんだと思ったことを、
鮮明な記憶として今でも残っています。

当時はまだ、ここまで経済環境が悪くなかったので、
翌年には回復し始めましたが、
今回は翌年以降も低迷が続くのではないかと予想されております。

近々、不動産の売却を予定されております方は、
遅くとも夏前には動き出すことを強くお勧めします。

そして、もう一つ、今年が終わりの始まりと言われているのが、
マンション価格が暴落する恐れがある2019年問題です。

この問題の背景は、不動産税制の仕組みにあります。
不動産の売却益は、所有期間に応じて税率が変わります。
その切り替わるタイミングが所有期間が5年。
税率はおよそ倍となります。

中国人が投資目的で不動産の爆買いを始めたのが2013年。
5年を経過する今年から税率が半分になるため売却が始まります。

爆買いの裏返しは爆売り。
暴騰の裏返しは暴落。

空き家が多く残るなか、新築の大量供給は続いており、
さらに、多くの中古住宅が売り出されれば、
不動産価格が値崩れすることは当然の流れとなります。

この市場環境に、消費税増税、経済の低迷、
収入の減少(総収入は増加も手取りは減少している)などから、
今後の不動産市場は厳しい状況になることは確実視されています。
これが「今年は終わりの始まりの年」と言われる所以です。

なお、裏返せば、買い側にとっては
絶好機始まりの年となることになります。
posted by preseek_shibata at 10:34| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月20日

消費税増税後の落ち込み対策は業者向けのみ

消費税増税.jpg

消費税増税が予定通り実行されるのか、
2度あることは3度あるの格言通り延期となるのか、
意見もそれぞれあるようですが、
消費税増税の準備は着々と進んでおります。

馬鹿の一つ覚えのような
新築偏重の政策は相変わらず続いており、
今回の消費税増税に対する住宅税制も、
新築の住宅投資が中心となります。

その中のメインである「住宅ローン減税」にて、
消費税増税による駆け込み需要とその反動減を
緩和するための制度改正が公表されました。

(概要)
控除期間を従来の10年から13年へ延長。
すまい給付金を拡充(予定通り)。
贈与税の非課税枠の最大3000万円まで拡大。

--

なお、中古戸建てや中古マンションの主な売り主は、
一般の方(消費税非課税)のため、
今回の拡充は対象となりません。

このことからも、新築の建売住宅、分譲マンション、
注文住宅が売れればいい、という考えが
政府に蔓延っていることがうかがえます。

中古住宅の価格が低下することが、
どれだけ家計を苦しめ、生活者を困らせているか、
買った後は知らないという姿勢そのものです。

このため、一般の方は、自ら防衛しなければなりません。
より高く売却するためには、
消費税増税後の税制改正の恩恵を受けられないことから、
駆け込み需要の波に乗るしかございません。

土地として売るなら、今年の春頃(できれば3月)まで、
戸建てやマンションの売却なら、
遅くとも夏前には売り出し始めることが必要です。
posted by preseek_shibata at 16:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする