2017年04月14日

不動産鑑定と不動産売却査定の違い

不動産の価格は、一般に、(1)その不動産に対してわれわれが認める効用(2)その不動産の相対的稀少性(3)その不動産に対する有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。

そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。

不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。

不動産鑑定評価基準とは、国土交通省より公開される不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準です。その冒頭にある不動産価格の定義をご紹介しました。

不動産鑑定士の資格試験は、弁護士や公認会計士に匹敵する難易度と言われていますので、深い部分まではとても掘り込めませんが、この定義を私なりに考えてみました。

1)不動産に対してわれわれが認める効用

効用という言葉を聞くとクスリの効き目というイメージがありますが、辞書によると「使い道(使用価値)」という意味もありました。その不動産を使い道、例えば、4人が暮らせる(寝たり、飲食したり、寛いだり、お風呂に入ったり、など)という基本的な部分から快適性などの満足度までを加えた価値で、主体的に、この効用に対していくら出すという価格でしょうか。

2)不動産の相対的稀少性

土地であれば立地や環境など、建物であればデザイン性や眺望など、求められる需要と送り出す供給のバランス、需給関係でしょうか。不動産に限らず、限定品は高くなり、一般的に普及しているものは安くなるのと同じで、買いたい人がたくさんいる立地なら高くなり、売りたい人がたくさいいるなら安くなります。

3)不動産に対する有効需要

有効需要を言い換えれば市場性でしょうか。賃貸に出した場合に稼げる力、売却した際に得られる力、その収益性から導き出された価格、借り手が多いなら賃料が上がり評価も上がる、買い手が多いなら売却価格も上がり評価も上がる、という感じでしょうか。

上記3つを鑑定実務では、1が原価法、2が取引事例比較法、3が収益還元法と呼ばれています。

また、後ろ文の「自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用」という表記がややこしくさせますが、自然的は災害リスク、社会的は環境、経済的は地域経済、行政的は法規制などが代表的な事例と考えられます。

そして、価格形成三要素(三者)と外部要因(後文)のそれらが互いに関係しあい、価格が形成される過程を算出したものが鑑定となります。

東野圭吾著作に登場するガリレオ先生の言葉を借りれば「数学的に理論を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産鑑定、物理的に現場の事例(実験)を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産売却査定」という感じになります。

鑑定の理論を細かく見ると一つ一つの文章は理解できます。しかし、その膨大な短文をすべて組み合わせて数学的に考えるのは、やはり難易度が高い試験をクリアした資格者のみで、私には到底不可能であると納得します。

なお、理論よりも現場の感覚の方が正しかった、ということも往々にして起こるのが、不動産の現場です。そして、勉強はしていませんが、この鑑定理論を肌感覚で身につけているのが宅建士(不動産屋を便宜上、資格名で表記)です。

不動産鑑定評価基準 http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2015/08/fe5749e7d829ce22c81ad250adee382c.pdf

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2017年04月13日

揺れやすさマップが見直されます

これからの地盤判定が変わるかもしれない。

4/9に放送されたNHKスペシャル「大地震、あなたの家はどうなる?〜見えてきた”地盤リスク”〜」では、今まで、高台(台地)だから大丈夫、低地(平野)だから危ないという、軟弱地盤と支持地盤の深さなどで単純に考えてきましたが、より細かく判定しなければならないということが示されました。

ー番組内容(放送案内から抜粋)ー

熊本地震から1年、最新の解析によって新たな“地盤リスク”が浮かび上がっている。

震度7に2度襲われ大きな被害が出た熊本県益城町。専門家と共に調査すると、家屋の被害が活断層の近くにも関わらず、実は“まばら”に広がっていることが分かった。

主な原因とみられているのが、深さ数十メートルまでの軟らかい地盤。特に戸建てに影響を与える揺れが、2倍に増幅させていた可能性が浮かび上がったのだ。

軟弱地盤の中でも、表層で揺れがこれほど増幅することが確認されたのは初めてだ。新たな知見をもとに、首都圏では“地盤リスク”の見直しが進んでいる。

高性能の地震計やボーリング調査などの膨大なデータを集め解析すると、「戸建てが揺れやすい地域」「中高層ビルが揺れやすい地域」など、従来よりも詳細な分布が見え始めている。首都直下地震の被害想定の見直しにもつながる可能性があると専門家は指摘する。

首都圏の地盤データは3月中にもまとめられ、その後、他の地域の解析も行われる予定だ。最前線の対策とともに新たな脅威“地盤リスク”の姿に迫る。

http://www6.nhk.or.jp/special/detail/index.html?aid=20170409

ー以上ー

放送内容を抜粋しますと、軟弱地層の深さにより建物の揺れ方が違う。平野部よりも軟弱地層の深さが浅くても(支持地盤までの距離が近い)、一概に大丈夫とは判断できない。上記、案内文の通り「まばら」であるということが特徴的です。

今後、新しい地盤リスク(揺れやすさマップ)が公開される予定(今年中)です。この揺れやすさマップが公開され、特に「揺れやすい」と判定された場所に所在する土地やその土地に建つ建物の評価は下がることになります。

判定されてしまえば、それを消すことはできず、買主が確認せずとも、売却の際に不動産業者は伝えざる負えないため、その存在は買主側に知ることになり、それが売却価格の低下につながります。

この判定結果には対策もしようがないため、該当しないでと祈るのみとなります。

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2017年03月30日

さまざまな査定評価方法の使い方

不動産の売却査定を実施する際、複数の評価方法を組み合わせて行われます。

「積算価格(原価計算法)」は、市場などの外部要因は考えずに、その物件を改めて作るために必要な費用を積み重ねて計算された金額から、経過した年数などの割引を行い算出された価格です。いわゆる絶対的評価、主観によるものです。これは主に建物の評価で利用されます。

近年、金融緩和による円安、東日本大震災の復興や東京五輪などの建設土木需要、人口減少による人手不足などで、建築コストが上昇しており、積算価格も上昇しております。これが、最近の新築マンション価格高騰に繋がっております。

「比準価格(取引事例比較法)」は、周辺の取引事例などの外部要因から評価される価格です。比較対象となる物件や公示地価などの公的データなどと対象物件を比較し評価を加減する方法で算出されます。いわゆる相対的評価、客観によるものです。これは主に土地とマンションの評価で利用されます。

不動産業者がいう相場はこれにあたり、従来より査定の中心はこの方法です。ここは過去の経験値、現場の相場観、消費者や周辺機関(主に銀行)などから得られる肌感覚の要素が強くなります。

ドラマで「刑事の勘」と言われ信憑性が話題になりますが、ここでは「不動産の勘」ということになります。職人さんがいう手先の感覚とも近い。このため、担当者により目利きの良し悪しが違い、人によって信憑性も変わります。

数字で表しづらく、マニュアルなどの整備がしづらいこと、お客様への資料作りが難しいことから、行政や業界では表には出しませんが、やはり、この現場感覚、職人技がとても重要になります。

特に、数字で判断しやすい投資物件とは違い、実需(自宅用)の場合、お金ではない部分も購入の要素として強く大きいため、この感覚を無視すると、なかなか売れない、もしくは逆に、安く売ってしまった、ということになります。

このお金では表せない部分の評価・価格を「限定価格」と言います。いわゆるブランド、もしくは、個別要素の特例です。

有名なところで、古く(?)は「田園調布」、今(?)は「吉祥寺」など、理屈ではなく「ここに住みたい」、または「海沿いの高層マンション(高層階)」、「絶対新築!」、「実家の近く」など、その人の好みや個別な事情なども当てはまります。

この限定価格を相場として取引事例の対象にしてしまうと、査定金額が実際の価格と大きく乖離してしまうことにもなり注意が必要です。この場合、複数の事例、複数の会社に査定を依頼すると、限定価格が紛れてきても選別ができるようになります。

ここまでの評価は、主に実需(自宅)としての査定に使われる評価方法でしたが、投資用不動産の査定で利用されるのが「収益価格(収益還元法)」です。

これは、その不動産が稼ぐ力(収益)から逆算して計算された価格です。賃料10万円を稼げる不動産であれば、期待利回りを10パーセントとすれば、収益価格は1,200万円(年120万円÷10パーセント)になります。

家賃は賃貸市場から算出されることから、計算手法を変えた比準価格とも言えます。売買からの比準価格、賃貸からの比準価格の両方を算出してみますと、割高、割安などの判定にも使えます。また、想定家賃が念頭にあれば、住宅ローンを借りるリスクの強弱を判定することもできます。

これらを受験に例えれば、積算価格はテストの点数、比準価格は偏差値、限定価格はスポーツなどの特殊能力となり、収益価格は入学後に必要となる学力という感じでしょうか。

いくら点数が高くても、周りの人がさらに高ければ合格できない、合格した人の成績が低くてももしかしたら推薦入学(特殊能力による加点で学力は参考外)かもしれない、また、いくら点数が高く、周りの人よりも成績がよくても、学校が求める学力に達していなければ合格できない。

これと同じように、積算価格が高くても、周りがさらに安ければ売れない、「あの家(土地・マンション)がいくらで売れたからうちなら」と言っても特殊な事情があったのかもしれないので固執し過ぎると売れない、購入者側が見た価格(賃料)と乖離していれば売れない、ということになります。

このようなことにならないためには、全ての価格(評価)を客観的に見て、プロの助言を受けながら、販売戦略を構築されることをお勧めします。より高く売りたいという心情、自身の所有する不動産への思いは理解できますが、あくまでも購入側の心理が重要になります。

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2017年03月29日

売る、貸すを考えるなら立地が重要

土地を1,500万円で購入し、3,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて500万円で、購入総費用5,000万円の戸建てがある。その住宅を、親の事情(介護など)で、新築してから2年後に売却することになった。売り出し価格3,280万円、昨年の夏から売り出しているが、本日現在、売れていない。

売れない理由は、都内の仲介業者(建築をした会社の系列不動産会社)から販売されているという販売戦略の問題もあるだろうが、今回の販売では、もっと根っこの問題がある。それは、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことである。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの1,350万円として、建物本体3,000万円(建坪30坪弱なので、かなり高価な建物である)が、わずか2年で1,000万円超も下落したことになる。

建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は2,700から2,800万円程度は維持され、土地と併せて4,000万円超の評価は得られてもおかしくはない。

しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまう。

死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれない。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになる。

もし仮に、同じ購入予算5,000万円を、土地3,500万円、建物1,500万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、4,500万円程度は確保された可能性もある。(モデルケースも仮ケースも想定ですが)

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはない。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということ。

暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られる(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。

一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられる。

一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすい。

このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。

方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。

不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり(土地神話は根強いDNA)、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。(新築着工の総量規制、コントロールを国が乗り出せば別ですが)

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2017年03月26日

これからの住まい探し・検討の順番

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却して、資産を組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

今回の公示地価発表では、社会的問題になっている格差が見えてきました。

ものすごく極端に明暗が分かれつつあり、全体として下げ止まるように見えて、ひとつひとつを見ると格差がものすごくなっています。

今後の不動産は、価値が維持される横ばい、緩やかな下落、さらに、無価値(売れない)、マイナス評価(売る方がお金を出す)などという感じで分かれてくるのでしょうか。

このことから、今後、不動産を購入する場合、まずは立地、その後にお金、最後に物件、という順で検討することが、資産形成において大切になります。

1. 利便性が高く、生活にあった立地を選ぶ
2. 無理のない資金計画を建てる
3. 立地と資金を絡めて、購入できる物件を選ぶ

このような検討順になります。

まずは良い物件(気に入った建物)、その後に資金を立てて、買えるのは、都心から遠く離れ、駅からも離れた場所、という探し方では、厳しい未来が待ち受けています。(それを越えられるほどの圧倒的な資金力があれば別です)

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不動産を売却する際の戦術

もうすぐ4月、東京では桜の開花宣言が出たにも関わらず、今日は、花冷えの雨、冬のような寒い日になりました。せっかくの春休み中の日曜日があいにくの天気です。

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却し、組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

■不動産を売却する際の戦術

一戸建てを売却する際に、古い物件であれば、中古物件として再度売却するのではなく、売地にするという選択をする場合があります。

そんなときに考えるのは、家を解体して更地にしてから売却するか、そのままの状態(古家あり)で売却するか、どちらが、早く、高く売却できるのかどうかです。

更地にしてから売却する場合、解体費用を先にねん出して支払う必要があります。また、いつ売れるか、いくらで売れるか、不確定な状態での先行出費となります。

そのまま一戸建てやマンションを売却する際に、室内の状態などから、ある程度リフォームしてきれいな状態にしてから売却する場合があります。

この場合も、リフォーム費用を先行出費するかどうか、悩みどころとなります。

早く売却する、という点で考えれば、更地にする、リフォームを実施する、などの施策で、不動産を良く見せる演出は有効になります。

特に最近は、不動産業者から、リフォーム済みの中古物件が多く販売されており、購入者側も、きれいな状態になっているのが普通という感覚になっています。

このようなことから、物件の現状(古家、庭など)や室内の状況が思わしくない場合は、解体工事やリフォームにてきれいな状態にして売却することが特にお勧めとなります。

居住中の場合は、難しいかもしれませんが、資金的な面で、ということであれば、売れたら払いという手法もありますので、ご依頼される不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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弊社オリジナルの販売戦略がこちらです。売却提案サイト http://www.presale.jp/

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2017年03月20日

競売予備軍(潜在)が溜まってきているかもしれない

アパートが建ちすぎてしまい、空室率の上昇とともに借入金返済で苦しむ、アパート建築会社とのトラブルも増加していることは、日常的で珍しくない状況になってしまいました。

内閣府のレポートにて「国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高い」と発表されました。

毎日新聞でも「利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘し、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の建設バブルの発生を懸念する」という記事が掲載されました。

NHKのクローズアップ現代でも「アパート建築が止まらない〜人口減少社会でなぜ〜 http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html」として取り上げられました。

これらを支えるのは、地銀を中心に新たな貸出先の確保が難しい状況で、アパートローンに活路を見いだした過剰融資があります。この背景には、日銀のマイナス金利政策があり、その親元はアベノミクス(最近聞かなくなった)があります。

金融庁では、これらの状況がもたらすリスクを鑑みて、貸家業向けの融資の調査を始めており、今後、金融機関への指導(融資抑制)まであるかもしれません。

このことから、鼻が利く不動産、建築会社は、いち早くアパート建築から手を引き、現在は、高齢者向けの施設へと活動の場を変えているようです。

しかし、構図は同じですから、その高齢者向け施設でも、需要に合わない供給が増えて、アパート建築と同様のトラブルが多発しているようです。

“老人ホーム”が空いている!? http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3952/1.html

結局、一般住宅でも、アパートでも、高齢者住宅でも、「供給をコントロールする」という発想が必要になってきています。(海外では一般的)

これが実施されれば、中古住宅の価値が維持されやすく、家を買った人の資産形成の支えとなります。そして、破産など、悲惨な状態になる人を減らすことになります。

現在、モラトリアム法の余韻と任意売却の普及により、競売案件の数は減少気味ですが、このまま何も対策されなければ、一斉に競売に回ってくるかもしれません。

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2017年03月16日

住まい探しの定石あれこれ

住まいを探すにあたって、今までいろいろなことが言われてきました。お客様それぞれにお考えはあるかと思いますが、私なりの考えをお伝えいたします。

(方位)
南向き信仰が強い日本ですが、北向きなら安い・順光になり眺望がいい(陽当り懸念)、東向きなら朝から活動的(午後懸念)で、西向きなら午後を有効活用(西日と午前懸念)など、良い面(悪い面)もあります。生活スタイルや資金・立地などのその他の条件も踏まえて、総合的に検討された方が、南向きに固執し過ぎるよりも良いかもしれません。

(立地)
駅に近くて通勤通学便利、生活施設が近くて生活便利など、やはり人気があり、その分、価格は高くなります。そのため、不動産業者や営業マンは駅から遠いなど利便性を妥協させる、または、資金を増加させる方向へと勧めます。総合的な判断かもしれませんが、私は立地にはこだわり、その代わり、物件の方で調整する方が、様々な面の先行きから良い方向に向かうと思います。これは、都心か郊外かという面でも同様です。

(環境)
立地とも絡みますが、環境面も大切です。明らかな嫌悪施設(工場、風俗店など)の他、日常生活に近い施設でも影響がある場合もあります。さらに、都市計画、道路、インフラなども、どのように影響するのか、確認するとともに、地勢、地盤などの災害面も大切になります。

(設備)
マンション・戸建てともに共通して建物室内の設備があり、マンションにはこの他に共有施設があります。特に新築の分譲住宅、マンション、ハウスメーカーの展示場では、最新の設備が設置されてテンションが上がりますが、時間の経過とともに古くなったり、慣れたり、案外使わないなど、実際の生活への影響はさほど大きくないと思われます。それよりは、立地、環境に家計負担の軽減を模索した方が良いと思います。

(建物)
眺望は羨ましくいいものですが、ライフスタイル・資金面に加え、実際の生活では設備と同じく日々の生活には大きな影響はありません(ブランドなどと同じく、富裕層のゆとり)。広さに関しても大は小を兼ねるといいますが、あくまでも予算があって(同じなら)で、予算を上げてまで広さは追及しない方が、下落基調の中ではお勧めです。同様に、新築かどうか、角部屋かどうか、良い面もありますが、絶対ではありませんので、あまり固執されない方が賢明です。

(資金)
低金利の状況での資金計画では、借り過ぎに注意することと自己資金は取っておいてもいいという点がポイントです。金利が低いと借りやすく、返済負担も小さくなりますが、長い期間の中でいつまで続くか変化があったときに対応できるかチェックが必要です。逆に、金利が低いですから、住宅ローン控除なども考え、少しでも多く自己資金を使わなければならないと考える必要はありません。ただし、予算は変えずにです。

(情報)
ネットが普及してきたことにより情報量に関しては多すぎるほどになっており、これからは情報の質が重要となってきます。まず、大量の情報から選定すること、提供される情報の正誤を確認すること、隠されている情報を見抜くこと、そして、振り回されることなく洞察することが大切です。そのために、プロをいかに活用するか、味方にするかが分かれ目になります。

暮らす方皆さまに、それぞれの生活がありますから、お伝えしたことがすべて正しいということは絶対にありません。お伝えしたいことは、固執し過ぎないこと、力み過ぎないこと、贅沢し過ぎないこと、ということになります。

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単純売却・単純購入と買い換え

次に暮らす家のことを考えずに売却できる単純売却、今住んでいる家のことを考えずに購入できる単純購入であれば、それぞれ、売却するだけ、購入することだけを考えて判断すればいいが、売って買ってを同時に行う買い替えの場合、進め方によって良し悪しが生じます。

なお、売らなくても買える方は、単純購入と単純売却の組み合わせのため、今回のケースから除外します。

売り先行(売却先行)

メリットは、売却金額が決まることにより買い替えの資金計画が立てやすく狂いが少ない、また、売却が完了するまで次に進まないため慌てずに済み、途中で中断することも可能となります。

デメリットは、すぐに次の家が見つかりスムーズに進むならよいが、タイミングにより仮住まいが必要となるため、費用や手間が増加します。また、すぐに購入する物件を見つけなければならない場合など、選定する時間や機会が減少します。

買い先行(購入先行)

メリットは、次の住まいが見つかっているため、仮住まいなどの手間や費用は必要なく、行き先に対しての安心感が得られます。また、購入先が見つかるまで慌てることなく、途中で中断することも可能となります。

デメリットは、購入物件に対しての支払いに売却資金を充てることができないことも多く、資金調達をしなければならない、住宅ローンの場合、売却が完了するまで二重の負担となることもある。また、売却金額が決まっていないため、資金計画に狂いが生じることもあります。

自己資金に余裕がある、売却物件に住宅ローンを利用していない(完済)、圧倒的な収入があるなど、資金的に余裕がある場合は、購入を先行してもよいと思います。

しかし、一般的には、売却を先行して、資金計画の面で安全を図る方が賢明です。特に、不動産市場が低迷し、下落基調にあるときは、売却金額に狂いが生じやすいため、なおさらとなります。

それでも購入を先にということであれば、これなら確実と思われるくらい売却想定金額を低く設定しておくことをお勧めします。

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2017年02月25日

一括査定サイトでの典型的な失敗例

少しでも高く売りたい、しかも、今すぐに。不動産に限らず、なにか物を売る時に、売主が必ず思うことです。読み終わった本を売りに行くと、まだ新刊で売っている本なのに、そんな安いのっと思うのと心理的には同じです。

古本や洋服などと違い、不動産やクルマは、近年、一括査定サイトを利用して同時に複数の会社へ、売却金額の査定を依頼できます。そのなかで、やはり、心理的な作用により「一番高く」査定金額を提示した会社に依頼しがちとなるのは致し方ないことと思います。

しかし、賃貸物件の空室率が年々上昇し、空き家対策が近々の課題となるなか、戸建て、マンションともに、新築分譲の大量供給は続いており、かなりの供給過剰状態では、買い手優位の状況となってしまい、査定金額よりもかなり安くなるか、査定金額を維持して売れ残る、という結果となってしまいます。

昨日、本日と、売却の相談をお受けした2件の方は、当初、一括査定サイトを利用し、一番高い査定金額を提示した会社へ依頼しました。そして、昨日の方は三ヶ月、本日の方は一年間、売れずに販売が続いており、なんとかしないとと、弊社へ相談がございました。

両物件とも、売却を難しくしているのは立地の要素が大きく影響しております。ただ、これは、売主がどうこうあがいても変えられるものではなく、同じように、広さ、方位、地形、築年数など不動産の名の通り、動かしがたい面を考えても致し方ございません。

それでは、売却が思うように進まない場合、どのようにすれば良いのか。

昨日の方の場合、依頼した不動産会社が、いわゆる地元ののんびりした会社でした。人柄としては悪くないのかもしれませんが、近代化した販売方法の面で厳しい部分がございます。このため、依頼する会社と依頼方法(専任から一般へ)を変えて仕切り直しをしよう、という方向に進める予定です。

本日の方の場合、戸建てとしての評価は厳しい(外見でも感じますが、室内はさらに)状況の中、戸建てとして販売したという判断ミス(業者さんに言われたそうです、戸建てで売る方がいいと)です。細かい調整や打ち合わせが必要ですが、売地として切り替えることと、さらに、イメージ戦略も考えて建物を解体し更地として販売する予定です。(購入する人は文字や数字の左脳よりもイメージや印象などの右脳で根本的な判断をします)

百聞は一見に如かずとも言われ、なんだかんだといって美男美女、少なくとも笑顔や清潔感など好印象を持っている方がもてはやされるのと同じで、不動産という商品を売る時に古ぼけた状態、印象が悪い状態では販売を難しくします。

戸建ての場合、フルリフォームするには費用負担など不動産業者の協力も必要となりますが、最低限の装いは作った方がいいかもしれません。

建物を解体して更地にする、家の中をきれいにする、まだ、売れてもいないのにお金を出すというのには抵抗感があると思いますが、この先行投資をできるかどうかがプロと一般の方との違いです。(一人で判断するのは難しいですが、そこにプロを活用できるかどうか)

そこまではできないという場合、あとは、価格で調整するか、販売方法(依頼する会社や形態)を変えるしかありません。

不動産の売却戦略で考えることは、不動産そのものの状態をどう見せるか、売却の条件をどうするか、依頼をどこにどう頼むか、この3点に集約されます。冒頭の思いのように高く売りたいという場合、不動産の見せ方と依頼方法で策を講じるしかございません。

補足ですが、不動産という高額な物件を売る場合、営業力の要素はさほど大きくはございません。有名な通販のように、営業トークなどで売れ行きが大きく影響するのは、金額帯が即決できる範囲までです。

高額な不動産の場合、一時、営業トークで購入の方向へと表面だけ誘導できても、後日、冷静に考えてやっぱりやめますとなることは多くあります。やはり、購入者の心理の根っこの部分から買いたいと思ってもらえるようにしていかなければなりません。

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2017年02月23日

不動産投資の儲けは賃借人からの搾取?

物事には表があれば裏がある、勝負事には勝者がいれば敗者がいる、株で儲かる人がいれば損をする人がいる、受験に合格する人がいれば不合格になる人もいる、これらのように、一方の人が見て良いことでも違う人が見れば悪いことになるということは、かなり普遍的で共通するものです。

近年、不動産投資のセミナーが花盛りです。書店に行けば、不動産投資の成功マニュアル的な本が所狭しと並べられています。私個人は、そうそうみんなが儲かるのかよと懐疑的に見ていますが、ふと思いついたことがあります。

それは、大家さん(不動産投資)が儲かるなら、その店子(賃借人)はその分だけ損しているのかな、それなら、家は賃貸ではなくて購入した方が得になるってことなのかな、ということです。

あえて乱暴な計算式にしてみますと、不動産の評価(原価)に維持経費と家主の利益を加えた金額を回収しようとして賃料を設定するわけです。不動産原価+維持経費+家主利益=賃料。

この計算から家主の利益を除いた金額が購入時の住居費(購入時費用と維持経費)となり、利益がない分だけ購入の方が得になることです。

購入時には住宅ローンを組むので、その利息分は購入側に加算しなければなりませんが、近年、不動産投資をする方はアパートローンを利用するケースも多く、その返済利息は賃料に上乗せされます。さらに住宅ローンの金利が1%を切るなか、アパートローンは低くても2から3%くらいになるため、さらに購入側が有利になります。

この計算は、新築と中古でも当てはまります。賃貸の場合、節税対策で利益を極限まで減らすという家主さんもいることから例外があるかもしれませんが、新築・中古の比較では利益を要らない分譲業者は存在しないことから例外はごく稀になります。(現金化のため赤字処分売りもあり)

新築と中古の例を計算式にしますと、不動産の適正評価額が中古の価格とすれば、その評価に分譲業者の利益と販売経費(両方合わせて2割程度)を上乗せした金額が、新築分譲価格となります。(これがいわゆる新築プレミアム)

持ち家と賃貸の比較では、ライフスタイルの変化が近々確実にありそう、不動産の価格と賃料のバランス、収入の変動などの働き方、住まいのグレードや設備、気楽さ(賃貸も購入もどちらにもある)などの考え方、など、お金以外のこともあります。新築と中古でも同様に、お金だけでは判断できないこともあります。

お金としての比較でも、生命保険、老後資金、キャッシュフロー、税金など、損得以外にも考慮すべき項目もあります。毎月の住居費だけで判断はつかないと思いますが、目先の損得であれば、持ち家、中古(さらに戸建て)が有利になると考えられます。

また、持ち家、賃貸比較の場合、どこに出口を置くのかによって判断が分かれます。死ぬまで暮らし続ける終の棲家であれば、持ち家の方が有利かなと思いますが、途中で住み替えをすることになった場合は下落リスクも絡んできます。

持ち家、中古(戸建て)に加えて、持ち家派が有利になるには、利便性を重視することが必須となります。駅から遠い新築であれば、駅に近い中古。都心から遠い新築であれば、都心に近い中古。同じ予算なら利便性へ多めの予算配分を。これが持ち家有利への鉄則です。

なお、住まいは損得だけではありません。満足度、快適性、安全性を求め、圧倒的な資金力があるならば、新築でも問題なく、新築を選ぶべきこともあるかもしれません。

追伸:最近、悪魔の言葉という名のもとに「住宅購入全面否定」が流行っているそうです。もしかしたら、お金持ちが利益の源泉を確保するために賃借人を増やすために仕掛けているのかもしれません。否定の話しも全面的に間違っているわけではなく、どちらから見るかによって違うというだけです。

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2017年02月21日

営業マンの言葉は逆に考えると正しいことが多い

仲介手数料は3%で決められている、返済比率が25%なら余裕で皆35%まで借りていますよ、今が金利が一番低い、これから値上がりするから今が買い時、未公開・掘り出し物、他の人も検討しているから早くしないと、売るなら専任の方がいい、などなど、不動産営業の現場で語られる言葉があります。

ひとつひとつを、一回二回聞いても、そんなはずは、と思いますが、これが何年も何年も言われ続け、皆が皆から言われると、そういうもんだと思い込み、そうなっているんだと信じ込むようになります。最近話題の出家したタレントさんみたいですね。

営業マンが言う言葉は、案外、なにも考えずに逆に考えてみると、それが正解ということも多い。営業マンが言うことに反論していると、時間もムダになりますので、はいはいと受け止め、逆に考えてみましょう。

仲介手数料は確かに法律で定められておりますが、それは上限額までで、上限を超えなければ当事者での合意で決めることができます。

住宅ローンを借りる際の返済比率は25%が普通であればいっぱいいっぱいで、35%までの限度額まで借り切る人もいないことはありませんが、皆が皆ではありません。

金利に関しては、結果論として今が一番低い、ということはあるかもしれません。しかし、未来のことなど誰も断定できるものではなく、経済学者でもない不動産営業マンがどこまで見切れるのか。(経済学者が当たるというわけでもありません)

不動産に関しても、値上がりするのかしないのか、未来の価格動向まで読み切れません。新駅がオープンなどの特殊要因がある場合を除いて、基本的には下落トレンドと考えてもいいと思います。

未公開、掘り出し物、これも、どこまでホントか疑わしいものです。不動産の営業マンなら、そう思わせる(一応嘘ではない)ような情報操作(言い訳)はできます。さらに、特別な関係でなければ、お客様に未公開はまだしも、掘り出し物を紹介することはありません。

他の人の検討も重なる時もあり、タッチの差で逃すこともありますが、さくらなどの架空のお客様を仕立てることもよくありますので、それだけで焦ることは禁物です。(DVDで家を売るオンナ参照)

売却では専任媒介がいいというのは、営業マンにとっていい、というもので、売主にとっていい、というものではございません。スポーツの世界でレギュラーを約束したら、その選手は頑張りませんよね、一般媒介で競争させる方がベターです。(売主様の事情により専任がいい場合もなくはない)

この他にも、前回のコラムで紹介したような選択(賃貸か購入か、戸建てかマンションか、新築か中古か、変動金利か固定金利か、など)でも、営業マンのアドバイスは、お客様にとっていい、ではなく、営業マンにとって都合がいい方向に進めようとする話をします。

例えれば、今が買い時、今が売り時と、同じ営業マンでも、立場が違えば真逆のことを言うのが、一番わかりやすい例でしょうか。

近年、ブラック企業が話題に上ることも多いですが、その代表的な業界が不動産業界です。一般的な企業は、世間で話題に上れば労働環境を変えようとしますが、この業界は眼中になし、まったく変えるようなことはしません、筋金入りなのです。

営業成績、ノルマ、とても厳しい、そのため、無茶苦茶な営業活動が行われます。違法、違反など日常的に行われます。一番目立つのが道路にある誘導看板など、これは違法ですが堂々と行われています。

このような状況で、営業マンがお客様の立場に立つのはごく少数です。営業マンは、自分の成績のために、どのような話をするのか、お客様を見ながら柔軟に対応してきます。(大手やフランチャイズ系は、このような営業研修が徹底されています)

繰り返しますが、不動産売買での賢い判断は、営業マンの言うことの逆である可能性が高い。なお、100人のなかで10人くらいは正しい方向を勧めてくれますので逆が100%正しいとも断言しません。(営業マンぽい逃げ道です)

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2017年02月19日

経済合理性かライフスタイルか 経済合理性かライフスタイルか

最近、「持ち家か賃貸か、どっちがお得」という定番の話しを聞いたり、メディア(ネット含む)で見る機会が減ってきたように思えます。それだけ、消費者の皆さまが、そんな議論は意味がない、ということに気づいたということでしょうか。

消費者の方々が目覚めれば、視聴率が上がらない、売り上げや閲覧が伸びないということで取り上げられる機会も減り、話題にも上らなくなる、ということかもしれません。

賃貸が得か、購入が得かは、経済合理性から考えれば、10年後、20年後に、不動産の価格がどのようになっているかによって決まるのですが、1年後、2年後も読めないなか、そんな先まで読めません。

さらに、たまたま売却した時が好況の時期であれば買ってよかった、たまたま不況の時期であれば買って損したということになり、ゴールが人それぞれですから、一律に断言することができません。

ネットや書籍などで未来シミュレーションがされている場合、その前提条件次第で、いかようにも結論を導き出せ、営業マンであれば、契約をしてもらうために前提条件を都合がいいように操作します。

仮に、どうしても判断したいということであれば、経済性から見た場合、圧倒的に賃貸が有利になると思います。

賃貸、購入のいずれにもメリットデメリットはございますが、経済的には購入のデメリットが多くなるためです。換金性が悪い、固定化される、購入と売却の経費が高い、経済や人口動態などから値上がりは期待しづらい(下落リスクがある)、維持経費の負担が大きい、など。

それでも購入するという場合、損得ではなく、ライフスタイルや好み、満足度など、お金には変えられないメリットを享受できるという点になります。

これは紛れもなく消費ですから、収入とのバランスを無視した身の丈に合わない住宅を購入すると、生活バランスが崩れ、近い将来、家計破たん(最悪、一家離散)という方向へ進んでいく可能性が高まります。

私は、ここ20年、持ち家で暮らし、持ち家志向が強いですが、これは、儲けてやろうとか、不動産屋だからということよりも、持ち家ある気楽さが一番強い動機です。だから、あまり欲張らず、下がってもダメージが小さい、好き勝手に使えるように、手ごろな価格の住まいにしています。

購入か、賃貸か、というように、住宅ローンの金利は固定か、変動か、という定番の話しもあります。これも、10年先、20年先までの金利動向次第ですので、損得は終わってみないとわからない。損得ではなく、リスクの許容度、考え方や生活、ライフスタイルで選ぶべきです。

この他の選択問題の定番では、新築なのか中古なのか、マンションなのか戸建てなのか、というのもございますが、結論としては、今までの考え方と同じです。

経済合理性で考えれば、不動産の基本的な価値に、新築時の販売経費や分譲業者の粗利などの新築プレミアムが上乗せされている新築は勧められませんが、誰も使っていない家がいい、とか、自分のオリジナルがいい、とか、家づくりを楽しみたいということであれば新築でもいいと思います。(資産ではなく満足度の消費として)

マンション、戸建て論議も、地域、家族構成、生活スタイルなど、判断は人それぞれに異なります。おそらく、経済合理性だけで考えれば、中古の戸建てに分があるのかと思いますが、これも、比較する物件によって異なります。

これら定番の比較問題について、凝り固まった思考で判断せず、いろいろな方の考えや助言を聞いて、総合的に判断してください。突き詰めれば、自分が一番好きな住まいでいいと思います。(身の丈にあっている前提で)

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2017年02月18日

「相続不動産は共有にするな」という鉄則

弊社では「売却の窓口」ネットワークに加盟し、そのノウハウなどを売却活動に活用しております。そのネットワークの基礎となった会社「価値住宅」創業者で代表の高橋氏がインタビュー記事で取り上げられておりました。https://www.ielove.co.jp/column/contents/01678/

それでは、本日の本題に入ります。

■「相続不動産は共有にするな」という鉄則

先週、実際に巻き込まれた事例がまさに、相続に絡む骨肉の争い、相続不動産の共有に関係しました。この実例を基に、不動産相続の難しさをご紹介します。(内容はアレンジしております)

現在は退会してしまいましたが、以前、相続アドバイザー協議会に加盟しておりました。

会員になるためには半年に渡る研修を受けなければなりません。その研修の中で、一貫して言われていたことに、「相続不動産は共有にするな」という鉄則があります。

なぜ、共有にしてはならないのか。その理由を極めると「意思決定がしづらくなる」ことにつきます。

親子、兄弟姉妹などで不動産を共有にして相続した場合、売却、賃貸、維持管理など、その不動産をどのように利用していくのか、相続人の中で意向が異なることがあります。(異なるケースの方が多数)

関係が円満であるか、相続人の誰か、もしくは、皆が、金銭的に余裕があれば、落としどころも出てきますが、相続人が全体的に、金銭的な余裕がない場合、この不動産をめぐって、それこそ「骨肉の争い」が起こります。

今回の実例の場合、3人の子供が相続人となりました。相続財産は(親の)自宅である不動産のみです。

3人とも金銭的に余裕がない状態でしたので、売却する方向性では一致しましたが、安くても早く売りたい(早く現金が欲しい)、少しでも高く売りたい、時期や金額へのこだわりはないが兄弟は信用できない、など、様々な意向や状況です。

現在、相続登記前のため、売却活動うんぬんではございませんが、3人の相続人とその関係者(子供や知人など)など、あちこちから連絡があって大変な状況です。

売却という方向が決まっていても、これだけ揉めるのですから、そのまま保持し続けると、さらに揉め事が増えます。

さらに二次相続が発生しますと、その相続人(子供など)が関係者と入りますので、意思がまとまらなくなり、最終的に、その不動産は塩漬けになる可能性が高くなります。先日、松戸市の案件では、二次相続が多数発生し、相続人が24人となって、もうどうにもならない状態でした。

もし、共有にせざるを得ないのであれば、即時、売却をして現金化して分けることをお勧めします。鉄則を少しアレンジしますと、「相続不動産を共有で保持し続けるな、共有したらすぐに現金化」

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2017年02月12日

タイプ別、不動産会社の良さ悪さ(購入編)

先日、セミナーを聴講してきました。「恐怖の不動産悪魔(営業)」〜あなたを丸裸にする恐怖のテクニック、すべて教えます〜

結果としては、テクニック的な部分はほぼなく(聴講者集めの宣伝に過ぎなかった)、不動産、家に関する考え方の提示まででしたので、特に目新しいものもございませんでした。なお、目新しさがないというだけで、内容を否定したものではありません。(内容は、弊社サイトに書いてあることとかなり重複していました)

その中で、1番大切な1点だけご紹介します。「不動産・家は常に出口を考えておかなければならない」

それでは、本日の本題に入ります。

近年、不動産を探す時に、不動産会社を特定せず、いつでも、どこでも始められる気軽さからネットをご利用される方が増加しました。資料を問い合わせると各会社から、電話、メール、郵送などで、接触があるかと思います。

その際、あまりにも多くの会社から接触があって、どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、というような方も多いのではないでしょうか。そこで、不動産購入を考えるにあたって、それぞれの不動産会社の良さ悪さについて、お伝えいたします。

■街の不動産屋は信用第一

地元の不動産会社の場合、なにより信用が第一となります。信用がなければ会社としての繁栄はもちろん、存続すらできなくなります。そのため、希望を伝えれば、相談にのってくれ、真摯な対応をしてくれることが期待できます。

弱点としては、規模の小ささになります。やはり、遠方や地縁がないお客様は、大手系を中心に、情報配信力が強い会社へ売却の依頼をしやすくなります。

■大手不動産会社は安心感が強い

街の不動産会社の良し悪しが逆になるのが、大手不動産会社です。

誰もが知っているという認知度から、売却相談が入りやすく、多くの売主を抱えています。そのため、ニーズがマッチすれば、迅速に見つかる可能性もあります。

弱い点は、会社としての規則や取り組み方が決まっており、顧客側の要望に柔軟な対応ができないことが多く、サラリーマン的な気楽さ、冷たさを感じることもあります。また、自社以外の物件情報を紹介しない傾向があります。

■フランチャイズ系は街の不動産屋

フランチャイズチェーンの不動産会社が増えてきました。

社会の移り変わりから、地縁、人脈での商売がしづらくなり、看板(ブランド)の力を借りて営業を行っていますが、基本は、街の不動産屋と同じで、違いは看板の有無だけです。

フランチャイズ系の弱点は、本部への上納金(のれん代)の負担が重く、売り上げへの意識が高すぎることです。大手の研修は業務的なことが中心ですが、フランチャイズ系の研修は営業的なことがメインとなります。

これらのことから、実務的な面で、後々問題が起こることも多いですが、買主から見ると、次から次へと紹介してくれる精力的な動きは好ましいものになります。

このように、それぞれの不動産会社に良さがあります。最終的には、考え方が合う不動産業者や、事情をくみ取ってくれる担当者に依頼を行うとよいでしょう。

さらに、すべての良い面が欲しいという方には、上記3タイプの会社それぞれに相談してみてはいかがでしょうか。

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タイプ別、不動産会社の良さ悪さ(売却編)

近年、不動産を売却する時に、不動産会社を特定せず、ネットから始められる気軽さから、不動産売却の一括査定サイトをご利用される方が増加しました。

各会社から、電話、メール、郵送などで、接触があるかと思います。あまりにも多くの会社から接触があって、どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、というような方も多いのではないでしょうか。

そこで、不動産売却を考えるにあたって、それぞれの不動産会社の良さ悪さについて、お伝えいたします。

■街の不動産屋は信用第一

地元の不動産会社の場合、なにより信用が第一となります。信用がなければ会社としての繁栄はもちろん、存続すらできなくなります。そのため、売却希望を伝えれば、真摯に相談にのってくれ、購入希望者へも真摯な対応をしてくれることが期待できます。

弱点としては、規模の小ささになります。ネットの普及で、地域外への情報配信もできるようになりましたが、やはり、遠方や地縁がないお客様は、大手系を中心に、情報配信力が強い会社に集まりやすくなります。

■大手不動産会社は安心感が強い

街の不動産会社の良し悪しが逆になるのが、大手不動産会社です。

誰もが知っているという認知度から、問い合わせが入りやすく、多くの顧客を抱えています。そのため、ニーズがマッチすれば、買い手が迅速に見つかる可能性もあります。

弱い点は、会社としての規則や取り組み方が決まっており、顧客側の要望に柔軟な対応ができないことが多く、サラリーマン的な気楽さ、冷たさを感じることもあります。

■フランチャイズ系は街の不動産屋

フランチャイズチェーンの不動産会社が増えてきました。

社会の移り変わりから、地縁、人脈での商売がしづらくなり、看板(ブランド)の力を借りて営業を行っていますが、基本は、街の不動産屋と同じで、違いは看板の有無だけです。

フランチャイズ系の弱点は、本部への上納金(のれん代)の負担が重く、売り上げへの意識が高すぎることです。

大手の研修は業務的なことが中心ですが、フランチャイズ系の研修は営業的なことがメインとなります。

これらのことから、実務的な面で、後々問題が起こることも多いですが、売主から見ると、チラシに、営業にと、精力的な動きは好ましいものになります。

このように、それぞれの不動産会社に良さがあります。最終的には、売主様が求める売却手法や考え方が合う不動産業者、意向をくみ取ってくれる担当者に売却依頼を行うとよいでしょう。

さらに、すべての良い面が欲しい、という方には、上記3タイプの会社を組み合わせた一般媒介をお勧めします。

なお、同じタイプの3社では意味がありません。また、3社を超えると管理が大変になりますのでお勧めしません。

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2017年02月05日

今だけを考える営業マン、将来を考えるのは購入者

大量に採れ過ぎてしまったキャベツを出荷せずに破棄する、というようなニュースを最近は見かけなくなりましたが、現在はどうなっているのでしょうか。子供の頃、このニュースを見るたびに、棄てるくらいならタダで配れば、などと、大人の事情を知らないときは漠然と思っていました。

また、昨日は節分で、(ハロウィンと同じように)いつの間にか定着した恵方巻きが大量に販売されておりましたが、コンビニやスーパーでは大量に売れ残ってしまい破棄することになり、飢えに苦しむ人たちがいるのに、いかがなものかというニュースが流れていました。

例えとして適切ではないと思いますが、採れすぎた作物、作りすぎた食品であれば、棄てることもできます。クルマや家電、衣料品など、工業製品なども棄てるなり、再利用するなり、価値があれば簡単に売ることも可能です。

しかし、一度作ってしまったら壊すことができないのが宅地です。建物も解体することで無に戻すことはできますが、そこに至るまで長い年月が必要であり、さらにマンションでは意思の統一という高いハードルもあります。

住宅過剰社会の現在、購入しようとする方、すでに自宅を所有している方は、次のような視点で考えてみることが必要になります。

注:購入する、すでに所有しているを統一して、購入すると表記します。

購入しようとする地域は、今後も長く住みやすく暮らしやすい地域であり続けるのかどうか。購入しようとする建物は、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるのどうか。

購入する自宅は、将来、売却しようとした際に売りやすいのか。購入する先に組んだ住宅ローンは、売却するときに減少(完済)しているのか。これからの収入は安定して返済に支障がでないのか、収入減少にも支障なく返せる金額なのか。または、賃貸ができるのか、家賃が十分に得られるのか。

新築、中古、戸建て、マンションを問わず、ほとんどの方は、分譲業者や仲介業者の営業担当者を窓口として相談(提案)されると思います。

営業マンは、不動産の現在価値や、不動産を購入できるかどうかという、買う時点だけでの視点で、熟練され鍛錬された巧みなトークと成績を考えた思惑と根気で、押しに押してきます。

高額な買い物である不動産は、どこかに勢いが必要であり、プッシュする人が必要な側面もあります。

しかし、営業マンは現在だけの視点しかないので、そのまま受け入れてしまうと将来大変なことになってしまうかもしれません。長期的な視点、将来の変化などを考慮して、購入の判断が必要です。

結論「いつでも売れる貸せる状況にしておくこと、売れる貸せる不動産か、売れる貸せる範囲の返済計画か」

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いくら穴を埋めても水が流れ続く限り決壊は続く

2010年以降、人口の減少が始まり、年々、空き家が増加しているにもかかわらず、都心部では高層マンション、郊外では建売住宅、さらに、低金利と相続税対策のタイミングが重なった貸家の建築が、いつになく活発に行われています。

住宅過剰社会と言われるなか、この状態を加速させている事態を見て、業界では中古・リフォーム(リノベーション)に注力し始め、行政では既存住宅の流通を促進するための政策を打ちつつあります。

それでもなお、戸建て、マンション、貸家を問わず、建物が新築され続けるのか。

それは、供給側と購入側の意向が合っているからに他なりません。

アフターサービスや手間が楽であることもあり、収益は仲介の数倍から十倍超にもおよび、また、供給し続けないと生きていけない収益構造になっており、供給を止めることができません。常に泳いでいないと死んでしまうマグロ、常に漕いでいないと倒れてしまう自転車と同じです。

その一方、購入側は、まずは新築、買えるなら新築、中古は下、という意識から、新築を求める方が多数派を占め、供給される新築の受け皿となっています。

供給側としてみれば、売れるなら売るのは必然の流れ。売れるにも関わらず、あえて止める必要はない、買えるにも関わらず、あえて中古にする必要はない、ということになります。

TVや雑誌、新聞、NETなどのメディアでは、中古、リフォーム、リノベーションと取り上げられることも多くなりましたが、取り上げられるということは希少だからという裏返しでもあり、まだまだ中古が主にはなれていない証とも言えます。

不動産の売却査定を行う際には、様々な手法やデータを用いながら多角的に査定し、誤差を減らすように取り組んでおりますが、新築の大量供給の余波で、中古市場が崩れてしまう事態になっています。

それでも、今はまだ、需要もあることから、価格さえ調整すれば売却まで至ることができますが、今後も新築の大量供給が続けられ、ますますの住宅ストック(いわゆる在庫)が積みあがる状態になると、二進も三進もいかない状態までに至るかもしれません。

行政は、中古住宅の取引を活発化させるために、流通制度の変革に取り組んでいますが、新築の供給量調整、宅地開発の抑制(集約化)まで踏み込まないと効果が出ないのではないかと思われます。

浸水をふさごうと一生懸命に決壊した穴を埋めようとしても、大量に流れてくる水をせき止めないと洪水を止めることはできません。天気なら、いつかは雨も止みますが、新築の供給は自然と止まることはありません。

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2017年01月24日

マンションはリスクで、戸建ては惨状。

昨日発売された週刊東洋経済20170128号の特集「マイホームが負動産になる、持ち家が危ない」、副題「自宅が売れない!団塊の悲鳴。ジャングル化する郊外住宅地。リスクいっぱいのタワーマンション」で使われている言葉です。

言葉の感覚では、リスクは今は表面化していないが将来の不安、惨状は既に悲惨な状態に陥っている、ということになります。

戸建ての惨状として、よく言われるのが、高度成長期に新規に造成されたニュータウンは高齢化が激しく、空き家も増加し、深刻な社会問題化しているというもの。

交通利便性で劣り、働き方、暮らし方が変わった若い世代は都心のマンションに暮らし、ニュータウンには戻ってこない、入ってこない。

人口の減少は、商業施設が撤退し、学校の統廃合、病院の閉鎖などにつながり、ますます若者世代が入ってこなくなる悪循環。

ニュータウンでは、クルマが生活の中心になることも多いが、高齢化ドライバーの危険性はニュースで報じられている通り。

この結果、若者だけではなく高齢者も利便性が高い地域への移住が望まれるが、移住できる人は幸せで、多くの人は移住さえもできず、生活に窮している。

それは、不動産価値の下落により思うような金額で売却できないため。

住宅ローンの返済は完了している方も多いが、売っても少ない金額しか入らないため、次の住処や老後の生活資金には足りない。

結局のところ、生活は大変だけど、このまま暮らすしかない、という状況になっている。これが、同誌でいう「惨状」、そして、団塊の悲鳴、悲哀。

この記事を読み、このコラムを書くに際し、他人事や仕事として読み書きしたものではなく、まさに、私の実家(と母)が遭遇していることです。

実家がある千葉ニュータウンは、クルマさえあれば商業施設・医療施設には困らない地域ですが、来月81歳になる身で、いつまで運転ができるのか。

先日、運転を止めないのか、住み替えを考えていないのか聞いてみたところ、歳を取りすぎて引越しそのものが激務で耐えられない、新しい地域で孤立化(孤独)する、だから引っ越さない、だから運転をやめられないとのこと。

本日、空き家は820万戸に増加したと、総務省から発表されました。

今後、ますます、惨状は拡がり、悲哀は深まるのでしょうか。これから購入する人は、住み替えがしやすい地域、不動産とし、状態を維持することをお勧めします。

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林立するタワーマンションは大丈夫?

東京スカイツリーから眺めると、東京湾岸を中心に超高層マンション、タワーマンションがずらりと林立していることが手に取るようにわかる。

安く見積もっても5,000万円(下層階?)、眺望が良い住戸なら億単位なのかなと思い巡らすと、そんな高額な不動産を買えることに羨ましいと思う反面、やっかみ80%で、タワーマンションのこれからは大丈夫なのか気にもなる。

築地市場の移転問題で全国区の名前となった豊洲。この周辺は、湾岸のタワーマンションが林立する特徴的な地域です。

有害物質の影響は高層マンションなら影響も少ないと思いますが、埋め立て地そのものに立地することには、どうにも懐疑的です。また、先日のNHKスペシャル「巨大危機」では津波の危険を伝えていました。

参考:国土交通省でも危険性を認識し、「超高層建築物等における南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動への対策について」という警告を発しています。

平時なら、都心への利便性や商業施設の充実など羨ましく思うことも多いですが、有事の際、どうなってしまうのか不安です。賃貸で済むならいいのでしょうが、何千万円、億以上の金額を投下するにはリスクが多いように思えます。

日常の生活で問題になるのは人口密度が高すぎること。保育園や学童保育の待機児童や、鉄道を利用する際、時間帯によっては入場規制があることなど。

建物としては、タワーマンション特有の修繕問題があります。

一般的なマンションよりも高額となる修繕工事費用。超高層マンションでは、設備や共用施設が高機能・高付加価値なものが多く、さらに、建築コストそのものも高騰しており、現在の積立金では到底足りないと言われています。

修繕積立金がいったいどこまで上がっていくのか、大規模修繕の際に一時負担がないのかどうか、負担が重たくなる可能性が高い。

それだけの負担に耐えられる富裕層ばかりならいいのですが、階層による住民の違い、多過ぎる世帯からの合意形成の難しさ、経済格差や多種の国籍から文化・意識の違いなど、順調に修繕がされるのかどうか。

また、海沿いであることでの塩害はないのか、非居住者との維持管理トラブル、賃貸入居者や外国人との生活トラブルなどはないのか。

先日、銀座に店舗を構える不動産会社の営業マンから売り物(中古)が多すぎて選ぶのが大変という話がありました。

参考として、有楽町線・ゆりかもめの豊洲駅利用のマンションを検索してみたら、386件もの売り情報が登録されておりました。重複登録もあるので実際には少し減るのかもしれませんが、それでも多すぎます。(新築マンションは別途です)

売り物件が多いということは、供給が多くて値崩れするということ。売り出されている方は、果たして、いくらで買ったのでしょうか。

そんな損失なんて気にならないという富裕層なら問題ないのでしょうが、これから買う人は、せめて内陸地の競合が少ない地域で、すでに持っている人は問題が噴出する前の対処をお勧めします。

業界では「誰がババを引くのか」と言われています。ババとは廃墟化した高層マンションのことで、ババを引くと高額な維持費負担だけが永遠に続くことになります。

ちなみに、柏市で憧れのまとになっている「TX柏の葉キャンパス駅直結のパークシティシリーズ」も多くの売り出しがされております。しかし、昔からの柏駅周辺では、数が多い割に売り出しが少なくなっています。買うならどっち?

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