2017年09月17日

家にも修繕と点検の意識を日頃から

運転席側のドアに、サァーと擦り傷を作ってしまいました。戸建ての売却査定にお伺いした際、目的地までの道中での狭い道にて、庭からはみ出した庭木の枝葉に擦れてできてしまったもので。下手に自信をもって行けると判断してしまったミスです。

このミスから、都心部はまだしも、郊外のクルマ社会では、道の幅が不動産の価値に大きく影響出ることを痛感した次第です。

また、道だけでなく隣接地へ枝葉を越境していることに無頓着な家に絡むと、不動産の売買でトラブルになることもあり、人に迷惑をかけても気にしない性格が羨ましいやら、腹立たしいやら。

マンションでも、エントランスの掲示板に掲載された貼り紙を見ると、上階から物(お菓子などの子どもからタバコの吸い殻などの大人まで)が落とされる、廊下に痰吐き、駐車場の逆走、共用施設でのペット放し、などなど、迷惑行為が多い。

クルマの擦り傷を作ってしまったショックを紛らわすために、走るクルマ、停まっているクルマで同じような傷がないかなと探してみると、ほとんどのクルマは無傷できれいな状態でした。

このクルマに対する思いや意識を見ていて思ったのは、発想が飛ぶかもしれませんが、日本人はきれい好き、新しい物好き、クルマなら新車、家なら新築が好まれるのだろうなということです。

伊勢神宮が20年一度、遷宮を繰り返すことから、日本人には家を定期的に新しくする文化、DNAが組み込まれているとも言われています。

この他に、新築住宅が好まれる理由を思いつくままに書き出してみますと。

地震、台風などの災害が多く、壊れたら作り直すという繰り返しが続いたから、

高温多湿の日本では、木造住宅が多く、耐久性が短いため、建て替えスパンが短いから、

高度成長期からの住宅不足を解消するため、日本の行政は新築住宅偏重の政策(優遇)を続けてきたから、

日本人の消費傾向として、細かく完璧を求めるため、中古建てを許容するできる度量がなかったから、

不動産業界、住宅業界、建設業界では、新築住宅を推進する方が数倍、数十倍の利益を得られ、さらに、それが経済効果や政治家への資金提供へつながるために行政側も後押ししたから、

不動産の販売を担当する営業の心理として、個別の報酬が多くなるというプラス面と、中古戸建てはクレームや手間が多いというマイナス面から、新築住宅へと誘導していくから、

ざっと思いつくところでこんな感じでしょうか。

冒頭のクルマの擦り傷ですが、先月、反対側のドアに傷をつけられ(これは第三者による)、修理代が8万円超にも及びました。今回はそれ以上も予想されていることから、修理を躊躇っています。

私は金銭的な事情から、クルマの修理を躊躇しておりますが、周りのクルマを見ていると、恐らく、日々のメンテナンスから洗車を行い、傷や故障などがあれば即座に直しているのだと思われます。

さらに、車検の制度もあって、クルマの状態を常に意識することもでき、また、国からも強制的にメンテナンスをすることが求められます。

家でも、所有者が、日々、メンテナンスや修繕を意識して実施し、さらに、車検と同様の定期的な点検を義務化するようなことになれば、建物も適切に維持されていくことができます。

家を所有するコストが増えることになりますが、これが、資産価値の維持に繋がり、家計を助けることになります。さらに、社会全体で見れば、日本経済を支えることに繋がります。今の景気低迷は、住宅投下資金が霧散して資産とならないことも大きく影響しているためです。

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2017年09月15日

マンションから戸建て志向への転換

それこそ今年になって、住まいの流れ・トレンドが変わったかなと感じるようになりました。どのように変わったか、それは、マンションから戸建てへの回帰という流れです。

近年、タワーマンションを中心に、設備やコミュニティと立地などからの利便性から、マンションを住まいとして選ぶ方が増えてきました。それが、戸建てが見直され、回帰してきているように思います。

戸建てにしても、マンションにしても、それぞれに良し悪しがあり、個々の物件でも良し悪しがあり、どちらがいいと、本来は断言することはできません。

ライフスタイル、家族構成や状況、暮らす地域の実情(不動産の構成、街の特徴、不動産価格など)から、マンションが最適なのか、戸建てが最適なのか、どちらが現実的なのかなどを検討するもので、不動産ありきで、暮らす人が合わせるのは本末転倒な話です。

それでも、不動産としてどちらがいいのか、賃貸・購入の損得問題と同様に、戸建て・マンション、さぁどっちというのも長年の命題です。

そして今、マンションのマイナス面がクローズアップされた結果、その逆として戸建てへと流れています。

マンションのマイナス面を簡単に紹介します。

・管理がうまくいかないと最悪スラム化へ、日々の修繕から、建て替え、売却処分まで、意思の決定から手続きまで高いハードルと面倒な手間が多い

・管理費、修繕費が高額となり負担が重くのしかかる、滞納住戸も増加し、管理不全や修繕が計画的に行われない

・騒音、喫煙、ペットの飼育マナー、共用施設の利用マナーなど、上下左右階隣接住戸やマンション居住者とのトラブルが増加し暮らしづらくなる

・管理組合の運営など、所有者・居住者の負担が多い

・マンション内での格差や生活習慣の違いからくる軋轢

戸建てでも、修繕の手間や費用負担、近隣住宅や自治会などとの関係も生じることから、マンションに限ったものではございませんが、共同住宅であり、住戸が直接接することから、マンションの方が悪い方向に進んだ場合のダメージが大きくなります。

そして、上記のようなことが起こると、資産価値にも影響が出ます。

戸建ての場合、土地と建物が不動産として切り離されていることから、建物が古くなったり問題があっても土地が残ります。マンションの場合、敷地権となっていることから土地建物が同体となっており、共同住宅という特性から建物も切り離すことができずに引きずられます。

利便性の追求、管理や修繕を任せられる、安全性の確保、眺望などの特殊要因などから、マンションを選ばれることがあるかもしれません。その際は、管理状況をよく見ることと、売却を想定しておくことが大切になります。

戸建てを購入する際には、管理や修繕が所有者任せになるため、同じ築20年でも状態や程度に大きな差が出ます。そこを上手に見極めることが必要です。

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2017年09月13日

不動産売却での差別化戦略

新築のマンション、建売住宅が大量に供給される状態が続き、空き家、空き地も増加して家余りの状況の中、好条件で売却するためには、競合物件に対して差別化する必要があります。

主な差別化は次の通りです。

1. 建物のインスペクション

買主様が中古住宅に持つ不安の中でもっとも多いのが「建物への不安」です。新築が必ずしも安全というわけではありませんが、それでも新築は中古に比較すると建物ついての不安が少ないと考える人が多いようです。

しかし、実際の中古住宅は相当にしっかり作られているものが多数あり、新築以上の耐震性を有する場合すらあります。それをきちんと事前に調べて提供することで、買主様は安心の取引が出来るのです。それがこの「インスペクション」という建物診断制度です。

このインスペクションを行うことで、買主様は購入後にどの部分を修理したりリフォームしたりすれば良いのか?という判断が可能となり、購入後の不安の一つである「リフォームにいくらかかるかわからない」という問題が解決します。

2. 瑕疵保険加入

新築住宅を購入する場合、買主様は売主である不動産会社から建物の保証を受けられます。つまり購入後に何か不具合が見つかったら売主が直してくれるのです。

しかし、中古住宅では売主が個人であるために、引き渡し後に保証をするのは無理です。仕方のないことではありますが、それでは新築の方が安心だと思われても仕方ありません。

そこで、国は中古住宅にも一定の基準をクリアすれば売買後最長5年間の保険を付ける制度を創りました。この保険に入ることで、買主様は引き渡しを受けたあとに発見された雨漏りや傾きといった隠れた瑕疵(欠陥)が保険で保証されることになるということです。

3. 耐震基準適合証明書の発行

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。しかし、住宅ローン減税には築後年数要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

空き家の増加が社会問題となり、中古住宅の流通を促進するという行政施策と矛盾する制度ですが、政治を動かすのは現実的ではありません。

この築後年数要件を緩和する方法があります。2の瑕疵保険加入にすることでも要件を満たせますが、加入不適合の物件も多く、その場合、耐震基準適合証明書付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば対象にしても良いという方法もあります。

4. 土地建物の状態を改善する

不動産を購入しようとする方、特に自宅用の場合、理屈や条件よりも印象の方が強く影響します。古かったり、汚れている状態の建物や部屋を見て、リフォームすればきれいになる、その工事費用分は安いからいいと頭では分かっていても、見学段階での印象が悪いとスイッチが入らずに見送りとなってしまうことが多くあります。

デートするとき、男女問わず、中身がいいから、磨けば光るからと言っても、不潔だったり、だらしない印象を抱くと、やっぱり交際には進みづらいのと一緒で、住宅を売る時も、見た目、印象が大事になります。

居住中の場合は整理整頓、清掃を行う。空き家の場合で状態が厳しい場合はリフォームする、部屋の状態に問題がなければ展示場のように飾る(ホームステージング)、土地の場合は古家があれば解体をする(庭木を手入れ)、残置物があれば撤去する、など、印象を良くするために手を入れます。

なお、お金をかければその分だけ上乗せという単純なものではございませんので、不動産業者と打ち合わせをしながら実施してください。不動産業者によっては、売却代金での清算に対応してもらえて、先に費用負担がいらないというケースもあります。

これらの方策を取っても売却が難しい場合は、価格などの条件を変更する、売却を依頼する会社を変える、依頼方法を専任から一般にする、という判断になります。

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2017年09月12日

離婚による不動産売却

10日前ほどより、とある中古戸建てのご見学希望を売主側の業者へと申し出ておりますが、なかなか売主からの承諾が得られず、保留状態が続いております。見学してもらわなければ売却そのものができませんが、なぜ、このような状態になるのでしょうか。

答え「現在居住しているのは離婚協議中の妻、所有者の夫は家を出て別居している。夫は早く売りたいが、妻は売却に非協力的で見学希望に応じてくれない」

夫婦で購入した不動産(戸建・土地・マンション)はどうすべきか? 離婚の際に悩む大きな問題のひとつではないでしょうか?

そのままどちらかが居住を続けるのか、その場合、残った住宅ローンは誰が払っていくのか、不動産(戸建・土地・マンション)は誰の名義にするのか(財産分与)、売却して清算するのか、悩みはつきません。

住宅ローンで自宅を購入した場合、支払い期間が長期にわたるため、ライフスタイルの変化によってさまざまな影響がでます。近年増加傾向にあり、その一つが離婚です。

現在、不動産を売却する背景(理由)には、一般的な住み替えの他、社会問題となっている空き家・空き地などの相続関係、離婚や家計問題(ローン返済苦)による所有困難の3つに大別されます。

離婚による不動産の売却の場合、まずは、不動産(戸建・土地・マンション)の名義や住宅ローンの内容がどのような状態になっているか整理するところから始まります。それに加え、預貯金などの資産も合わせて、家計全体の現状を確認します。

その状況を踏まえながら、家族の生活事情(子供の学校)やライフスタイルなどから、現金をどう分けるのか、自宅を売るのか、どちらかが継続して暮らすのか、その際、住宅ローンをどちらが負担するのかを決めていきます。

ここで厄介なのは、不動産が夫婦共同の名義の場合と、住宅ローンを借りる際に夫婦どちらかが連帯保証人に入っていたり、連帯債務になっている場合です。

不動産をどちらかの名義にする場合は不動産の対価を支払えるのか、どちらの一方が住宅ローンを単独で返済していく場合は返済を続けられるか(金融機関が許容できるか)、この他に養育費などの問題も絡むと複雑です。

もし、ご家族の事情に支障がなく、住宅ローンの残高が売却想定金額を下回る場合、売却して金銭で清算する方が得策に思えます。(手持ち金を使い不足分をカバーできる場合も)

不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合には、売却をせず、夫婦のどちらかが住み続けて住宅ローンの支払いを続けるという選択肢になります。

それでも、売却をせざる得ない状況もあるかと思います。その場合は残ってしまう住宅ローンの支払いをどうするのかという点を検討する必要があります。

冒頭の例ではないですが、離婚が原因で売却する場合でも夫婦の協力が必要になります。購入するときは前向きな行動のため協力しやすいものです。

離婚の場合はそこがなにかと難しいため、業務から離れるかもしれませんが不動産業者が夫婦(元夫婦)の間に入ることもあります。結婚よりも離婚の方が数倍大変という言葉の通りです。

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2017年09月10日

資産価値が落ちづらい不動産とは

格差、二極化、勝ち組負け組など、どの分野でも明確に評価が分かれるようになりました。不動産市場でも同様の傾向になったと言われるようになって、今ではそれが当たり前のように定着しました。

社会問題となっている「空き家の増加」、「所有者不明の不動産」、「荒れた未利用地」、「売れない負動産」など、格差、二極化を表す事がや言葉が表面化してきました。

不動産市場にて、わかりやすく言えば、価値が落ちない・売れる不動産、価値が落ちる・売れない不動産です。

この分かれ道、どちらに属する不動産になるかの要素で一番重要になるのは「立地」です。極端ですが、立地で8割は決まると言われます。

買う時は、自分の生活や趣味、好み、事情などで立地を選ぶことになります。このまま暮らし続ける、売らないのであれば、格差や二極化は表面化しません。

そして、いざ売ろうとしたとき、自分自身が選んだ立地が、多くの方から支持されるか、誰からも見向きされないのか、買う時は自分自身の評価ですが、売る時は他人からの評価になります。

具体的に値下がりしない立地の例を出しますと。

・都心に近い、中心市街地に近い、駅に近いなどの利便性が高い地域

・古くからの由緒や定評のある住宅地、いわゆるブランドエリア(街の発展経緯から利便性が高い地域と相まっていることが多い)

・災害に強い地域(水害、地震、土砂崩れ、液状化など)、例としては台地、平坦地

また、立地に連動して、同じ予算なら新築よりも中古の方が土地(立地)の割合が高くなるため、中古を選ぶと自然と価値が維持されやすい地域を選ぶことになります。

さらに、経年劣化による評価減が少なく抑えられることから、購入時の評価が維持されやすくなる側面もあります。

現金で買う、売ることは想定しなくても大丈夫、という余裕があれば、不動産の購入にそこまでシビアになる必要もございませんが、家計防衛に意識を置きながら不動産を購入する場合は、いざとなったら売れる、売りやすい、価値が落ちづらい物件を選んでおくことをお勧めします。

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2017年08月28日

タワマン暴落から始まる下落連鎖

前々から言われていて目新しい話題ではありませんが、週刊現代にタワーマンションの暴落に関する特集記事が掲載されましたので、ご紹介させていただきます。

見出しは「全国民必読 中国人「タワマン爆売り」で不動産大暴落が始まる。湾岸エリアはすでに大異変。豊洲のタワマンからは1棟で20件近い大量の売り物件が・・・。デベロッパーは赤字転落、RIET(不動産投資信託)市場も崩壊、いますぐ逃げないともう間に合わない」と衝撃的な書き方は週刊誌だからでしょうか。

記事の冒頭では「被害者は湾岸タワマン生活を謳歌する住民だけではない。2020年の東京五輪を前に始まったマネーの大脱走は序章。湾岸発の不動産パニック劇は間もなく、日本列島全体に悲鳴を響かせる」と記事への関心を引き寄せます。

個人的な感覚では、都心部を中心とした好調さに翳りが出るのはあるとしても、日本列島全体がパニックということはないと思います。都心部以外では、不動産価格は以前より下落傾向であり、下がる余地も少なく、下がることに心理的な衝撃はないからです。

記事の概要は次の通りです。

・スペックとして問題ない(というか素晴らしい)住戸でも、売り出してから半年以上経っても一向に買い手がつく気配がない。それはこのマンションは中国人が多く所有し、その中国人が売りに転じているからである。

・中国人の爆買いはすでに終わり、将来性のない日本よりも値上がりが見込めるアジア諸国へとシフトしている。今後、税制などのタイミングにより売り出し物件は急増し、タワマンの市場は崩壊する。

・恐ろしいのは、一度値崩れが始まると、それが大きなうねりとなって売りの連鎖につながっていくこと。中古が下がれば新築も下がり、都心が下がれば郊外も下がる。

・これからは逃げ遅れた被害者が続出していくことになり、まっさきにやられるのが不動産投資をしている人たち。そして、不動産下落の渦は一般市場へと波及し、銀行などの金融機関は不良債権が増加し経営悪化、日本経済全体が低迷することになる。

以上。

タワマンを買える人は、それなりの収入があるから、売る必要性さえなければ生活は維持していけると思います。ただし、その収入が下がったときには、売れない、返せないという悪循環に陥って、最悪のケースも。

郊外で一般的な住まいを購入する方でも、収入が下がっても、不動産価格が下がっても、支障が出ないくらい相対的な負担が小さい物件を購入すべきです。

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2017年08月27日

人口減少時代の土地問題

「人口減少時代の土地問題(吉原祥子著、中公新書)」日本の私有地の約20%で、所有者がわからない――。持ち主の居所や生死が判明しない土地の「所有者不明化」。この問題が農村から都市に広がっている。空き家、耕作放棄地問題の本質であり、人口増前提だった日本の土地制度の矛盾の露呈だ。過疎化、面倒な手続き、地価の下落による相続放棄、国・自治体の受け取り拒否などで急増している。本書はその実情から、相続・登記など問題の根源、行政の解決断念の実態までを描く。(中公新書HPより)

「約2割の土地で所有者が誰なのかわからなくなっており、その面積を合算すると九州の面積を超えている」という帯の通り、「所有者不明の土地問題」をテーマとしたものです。

所有者不明の土地が増加している直接的な要因は人口減少と高齢化ですが、地価下落や社会構造の変化で土地を保有する利点が薄れ、土地に対しての関心が小さくなり、さらに、手間や費用などからなかったことにしたいという心理なども相まって、相続登記が行われないことが問題を深刻にしています。

一般に土地や不動産を売買や相続・贈与などで取得すると、所有権移転の登記をするが、この登記は第三者へ対抗する(財産を守るため)の権利であって義務ではない。不動産に価値がなかったり、担保などに供しないのであれば、登記をしなくても実害はほとんどない。

価値がなければ守る必要もないし、そのために費用を負担するのは敬遠したいし、深層では、負担しかないのであれば、登記をしないことで誰かに移転していればなどという夢さえ思い描くこともあるのではないか。

不動産の売買の場合、特に、土地や戸建ての場合、不動産の位置を特定するために「公図」という資料を利用します。この公図ですが、近年に区割りされた土地などであれば、ある程度、位置や形などの確認が取れますが、昭和期の公図ですと、すっちゃかめっちゃかでなにがなんだか分からないというものも多く残ります。

公図とは「登記所には、土地の区画(筆界)を明確にするための資料として地図が備え付けられることになっています。公図は、地図が備え付けられるまでの間、「地図に準ずる図面」として地図に代わって備え付けられている図面で、土地の大まかな位置や形状を表すものです。公図の多くは、明治時代の地租改正に伴い作成されたもので、現況と大きく異なる場合があります。」(国土交通省説明)

これをきちんとしなくてはならないと「地籍調査」というものが実施されておりますが、この進捗状況は、全国で52%(2017年4月)、千葉県では15%しか実施されておりません。(松戸市は区画整理が多いのである程度判明も未実施、柏市では北部で実施済みもほとんど未実施)。これを外国と比較してみると、フランスやドイツ、韓国、台湾はすべて終了しています。

地籍調査状況マップ http://www.chiseki.go.jp/map/index.php

ドイツでは売買契約後に登記をしないと土地の所有権の移転が成立しないとしている。いろいろと難しい状況もあるかと思われますが、地籍調査を進めるとともに、登記に一定の義務を与えることで、所有者不明の土地や空き家の増加問題にも効果があります。

もし、このまま所有者不明の土地、空き家問題を放置するとどんどん荒廃し、日本の国家そのものを揺るがしかねない。実際に、災害後の復興や社会インフラ整備などの際に所有者不明の土地があるため事業が進まない、マンションの管理や建て替えなどの際に所有者が不明の住戸がありなにも手を出せない、そして、地域も不動産も荒廃していく。

今回の所有者不明の土地、空き家の増加から都市計画、新築偏重の住宅市場、未整備の流通制度など、不動産や住宅に関して、ほとんどの部分で日本はあまりにも後進すぎる国です。

財産権などの難しい部分もあるかと思いますが、所有者不明の土地や空き家については、所有権移転(相続発生)後に登記を一定期間行われなければ権利を放棄したとみなす(時効制度の逆)としてもいいのではと考えます。

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2017年07月17日

相続税対策から貸家が増えても

地価には実勢価格(時価)の他、公示地価、基準地価、固定資産税評価額など目的により複数の地価が存在するという不思議なことがありますが、そのうちの一つである路線価が国税庁より発表されました。

2017年は全国の標準宅地で前年比プラス、2年連続の上昇と発表されていますが、その一方で地方など下落している地点も多く、二極化傾向であることがわかります。(もう使い古されたくらいに出てくる言葉の二極化です)

そもそもこの路線価とはどんなものなのでしょうか。国税庁から発表されていることでもわかる通り、土地の相続税や贈与税の計算のために用いられるものです。全国の道路に付けられた価額であることから路線価と呼ばれ、公示価格の約8割とされています。

もし自宅が面する道路に「200」の表示があれば路線価は20万円(1平米)ということで、自宅の土地が100平方メートルなら評価額は2000万円と計算されます。

この相続税について、近年、大きな改正が行われ、大きな影響が出ました。改正内容は基礎控除額の変更で、相続人が三人の場合、改正前は基礎控除8000万円だったところが、改正後は4800万円となりました。相続財産が8000万円以下なら相続税の課税はなかったところが、基礎控除を除いた3200万円に対して課税されるようになったのです。

この改正で火がついたのが「相続税対策」です。そのうち、不動産分野で目立ったのが「貸家(アパート)建設」と「タワーマンション購入」です。

相続税節税のからくりアパート編:土地に貸家を建て付けることにより評価が下がる、さらに借入金を利用すればその分だけ相続財産から控除される。

相続税節税のからくりタワーマンション編:現金を不動産に変えることにより評価が下がる、借入金を利用する場合はアパートと同じ、さらに、マンションの場合、所在階が評価に反映されず時価と評価額の差額が大きく節税効果が高まる。(税法の改正により効果は減少しました)

さらに、この相続税対策を後押ししたのが、現在の低金利です。アパート建築、マンションの購入に伴う費用を低負担で調達できることにより拍車がかかりました。

この結果、必要以上の住宅が供給された結果、都心部でも空き家率30%超などという異常な状況にまで至ることとなりました。

しかし、空き家率の上昇、供給の増加は、不動産市場としては好ましくないかもしれませんが、借り手市場になるということから、賃借人はハイスペックな住まいを割安な賃料で借りることができるという良い面も生まれます。

なお、貸家が増えても、ファミリー層の物件は比例して増えていません。これは家主からみた投資効率や販売から考えた業績面への貢献など、供給サイドの思惑によるものです。さらに、郊外を中心に持ち家が安く提供されていることから、ファミリー層に関しては持ち家が中心になっています。

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限界マンションの予兆が見えたらお住み替えを

歴史上、世界のどの国も体験したことがない未曾有の人口減少時代に突入した日本。約50年後には、4600万人もの人口が減る厳しい未来が待っている。『縮小ニッポンの衝撃』

本書では「財政破綻」「超高齢化」「人口減少」という三重苦を抱えた夕張市の状況が紹介されておりますが、「管理組合の収支破綻」「住民の超高齢化」「居住者の減少・空き家の増加」と同じような問題が、今後のマンションで多く発生すると危惧されております。

これを『限界マンション』として、NHKのニュース番組で紹介されておりました。この中で富士通総研の米山秀隆さんが次のように解説しております。http://www.nhk.or.jp/ohayou/digest/2017/05/0513.html

「築40年を超えるマンションは、2035年には、2015年の6倍ということで、急増することが予測されています。建物の老朽化が進むことはもちろんなんですけれども、居住者、例えば30歳、40歳で購入したとすると、70歳から80歳ですので、建物と居住者の2つの老いが進展すると。そういう状態になりますと、非常に状況が悪化しますので、それまでの段階で、中古としての競争力を保つために、維持・修繕をきちんとしていくということが重要になります。」

「ポイントは2つありまして、1つは、管理組合の意識です。購入当初では、まだ新しくて、維持・修繕の意識は低いんですけれども、必要な時に必要な修繕を行っていかないと、あとで大変なことになるという意識を高めていくということが、まず重要になります。2つ目は、資金計画ということになりまして、通常、当初の時点の計画では、修繕金の積み立て計画というのは低めに設定されることが多くて、20年、30年経って、段階的に引き上げられることが多いんですけれども、その段階ですと、例えば年金生活者、負担が多くて払えないということにもなりますので、できましたら、管理組合が合意の上で、当初からある程度、積み立てておいた方が、あとで楽になるということです。」

重要:新築分譲時は売りやすくするために修繕積立金を低く設定されている。これが後々大きく響いてくる。売った後に購入者・所有者が困ることになることを知りながら、このような姿勢で販売する分譲業者のモラルが低いことが問題である。

この他に、限界マンションへの予兆として、次のような問題が噴出してきます。

・理事長など管理組合の運営に携わる人が減少する

・管理費や修繕積立金の滞納が増加する(戸数、金額とも)、修繕金不足でメンテナンスなどができず老朽化が進む

・マンション住民間での格差や世代間の価値観や意識の違いなどからコミュニティが崩れる

・空き住戸が増えることにより活気がなくなる

・相続の発生などにより所有者が分からなくなる

・賃貸住戸の増加(所有者が賃貸に出す)により住民のモラルが低下する(民泊はさらに大変)

このような事態が複合的に絡み、限界マンションが増加することでしょう。単純にマンションがダメということではありませんが、限界マンションとなってしまうときまで所有していると大変な苦労と負担を背負うことになります。

先のような予兆が出始めたら、早めに売却して次の住まいへと移り変わることをお勧めします。そのためにも、売りやすいマンションにしておくことが大切になります。

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家は消費財・必要経費として考える

年々変わる政権のスローガン、1億総活躍の去年は「保育園落ちた、日本死ね」で待機児童問題が注目され、今年は働き方改革へとなって「プレミアムフライデー」が爆死するなか、共働き世帯が専業主婦世帯の倍近くなった状況が社会へ大きく影響しています。

子どもを育てながら働く女性にとって、時間をいかに稼ぐか有効に使うかが、生活をするにあたっての命題となります。

子育て環境を重視する住まいや環境として、郊外の戸建てが象徴的でしたが、現在の状況から、生活そのものが成り立たなくなってきつつあり、いかに勤務先を近づけるかということが住まいを選ぶ際の重要なことになります。

この結果、郊外の戸建てよりも都心部のマンション、狭くてもいいから古くてもいいからとにかく便利な場所、庭の手入れなど手間がかかる戸建てよりも、管理費等を支払っても管理会社が面倒をみてくれるマンションが好まれるようになりました。

郊外の住宅地、戸建てには、昭和の高度成長期に団塊世代の方が多く暮らしています。70歳前後の年代として、まだまだ元気で暮らしている方が多数を占めます。

それでも、年々、広すぎる(子供部屋は倉庫に)、古くなってきた(断熱性能が悪いため暑くて寒い)、階段を利用するのがつらい、庭の手入れは大変(夏の炎天下は生死にかかわる)などなど、暮らしていくのに不自由が生じて、住み替えていく人も多い。

さらに、相続(亡くなる)となっても子供世代は実家を利用することがなく、親世代が子供と同居して二世帯同居もしくは近隣居住となっても、子供が郊外の実家へ来るのではなく親が子供に近づく傾向から、手放すこととなることが増えている。

若い世代は郊外の戸建てを敬遠するため需要は減少、郊外の戸建ては売却が増加という需給関係となり、郊外の戸建ては価格が下落傾向になってしまっている。

高度成長期からバブル期頃までは、人口の自然増に加え、地方から都心部へ人口流入が進むなか、住宅・宅地がまだまだ足らなかったことから、当然のことのように不動産価格は上昇しました。

しかし、現在は、人口の自然減、郊外からの人口流出、新しい世代の人口流入減少という状況のなか、今までの住宅ストックは過剰となり(空き家増加)、さらに、マンション戸建てと新規供給が止まらない。過去の歴史や原理原則から考えて不動産価格が下落するのは自然なことです。

衣食住と言われるように、住宅は生きていくうえで必須の項目になりますが、このような状況を踏まえると、このくくりで言われるように生きていくうえでの消費・必要経費として考えていく必要があります。

不動産という場合は金融と同じように資産・負債の捉え方もあるのかもしれませんが、住宅とした場合は消費として考えていく方が間違いがない。考え方はクルマと同じでいいと思います。住宅もクルマの所有すれば、維持費用がけっこう重たいのも共通しています。

クルマを所有している方が有利なら購入すればいいし、所有するよりもレンタカーなどの都度利用の方が有利なら無理して購入する必要もない。住まいも購入した方が有利なら購入すればいいし、賃貸の方が有利なら無理して購入しなくてもいい。

もし購入する場合、クルマは年数が経過する、走行距離が伸びるごとに価値が下がるのと同じように、住まいも年数が経過する、利用が激しくなれば価値が下がるものだと考える。(メンテナンスにより価値の落ち方が変わるのも家とクルマは似ている)

ただし、クルマと家で決定的に違うことは処分のしやすさです。クルマの場合、最悪は廃車するという最終手段がありますが、家の場合、廃止する・放棄することは現時点ではできません。(戸建てなら土地に戻すという手もあるものの、マンションの場合、所有し続けなければならない)

このことから、家を購入する場合、住み替えなどで不要になった際に簡単に処分できる売りやすい物件にしておくことが肝になります。冒頭のように、利便性重視の流れにありますから、立地が大切ということになります。

なお、結果的に、価値があまり落ちずに資産のような感じになるかもしれませんが、あくまでも副産物であり、当初からそこを欲張ってしまわない方が良いと思います。

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2017年07月02日

不動産営業の現場が酷いのは報酬制度が原因

「この、ハゲ〜っ!」「ち〜が〜う〜だ〜ろ〜!」「ふざけやがって!!」「豊田真由子様に向かって、お前のやってることは違うと、言うわけ?」

暴言・暴行で世間を騒がしている国会議員は船橋市の出身と聞いて、二度びっくり。口調や立場、声質などの特徴から、注目されておりますが、その言葉そのものは、一昔前(もしかしてバリバリの販売系では今も)の不動産営業の現場でよく聞くようなものです。

不動産営業の裏側では、上司が部下に対しての暴言や暴行、営業の内輪話で、今回の暴言並みの汚さ、辛辣さで言葉がやり取りされております。また、営業担当者がお客様に対しては成績至上主義のトークが展開されます。(ここも政治家ぽいです)

上司が部下に「早く決めさせろ」「あの物件をはめろ」「つぶせ」「抜いてこい(出し抜き)」「くそみたいな仕事してんじゃねーよ」「死ね」「カス」「ブタ」、そして、朝から晩までSNSで監視されるケースも多くなっているらしいです。さらに成績が悪かったり、ミスをすると、肉体的なペナルティや精神的に追い詰める仕打ちが待っています。

営業の現場委では、営業担当者がお客様に「今すぐ決めないと売れてしまう」「他のお客様が検討中」「キャンセル物件が出ました」などの煽りや、チラシなどで「このマンション限定で探している人がいる」の誘い言葉など、ほとんどが嘘(証明できないので嘘と断定されない)のような営業トークを使います。

なお、不動産そのものに関して嘘を言うと、書類や現実で嘘であることが証明されてしまうので、この点では、ネガティブな情報を「伝えない」という手法を取ります。(伝えるのは良い面のみ)

不動産営業の現場で、このようなことになるのは、契約締結の成功報酬のみという報酬体系と、会社から社員へ支給される給与が成績に連動する給与体系にあるかもしれません。

お客様から受領できる報酬(一般的には仲介手数料と呼ばれる)は、法律で、契約締結の貢献として受領できるとし、その上限額が決められています。

そのために、契約してもらわないとタダ働きとなり、商売・生活を考えたら、生きていくため(営業を継続するため)、悪魔に魂を売ってしまう人や会社が多くなってしまいます。(大手仲介業者も給与・成績・業績という面で例外ではありません)

また、報酬の上限が決まっていることから、売り手・買い手の両者から手数料を受領する(金額が倍、これを両手と呼ぶ)ように営業をします。これが悪名高き「物件を干す」「情報を囲い込む(隠す)」という手法です。(詳細は http://diamond.jp/articles/-/69998 )

冒頭の政治家による暴言は人の要素が大きいのかもしれませんが、不動産営業の現場では、仕事を抜きにすれば人として問題ない方がほとんどです。不動産売買(仲介)そのものの仕組みと会社の利益のみ追及する企業風土にこそ、根本的な問題点があると思われます。

補足:無資格・未経験・知識なしでも不動産を取り扱うことができます。運転手という仕事を無免許・未経験でもできるのと同じという仕組みにも大きな問題があります。(これも法律で決められている)

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2017年06月29日

不動産業者・担当者の見分け方

新築中古、戸建てマンション土地など、種別などを問わず、不動産を購入・売却する場合、ほとんどの方は不動産業者や営業担当者と関わることになります。

そして、この会社や担当者によって、購入・売却の成否が決まるといっても言い過ぎではありません。

不動産業界で働く営業職の給与体系は、(大手でも)歩合給の割合が高く、実力主義であり、成績へのモチベーションが高い職種であるのは、どの業界よりも高い傾向にあります。

信頼できる会社、担当者を見つけるために、どのような点を見ていけばいいでしょうか。

情報の提供が担当者本意か、お客様本意か。担当者にとって不都合な情報を隠すか開示するか、担当者にとって都合がいい情報ばかりを提供するか、逆に、不利不都合でもお客様へ有益な情報を提供できるか。

お客様からのリクエストや希望を無視し、自分の都合がいい方向へ向けようとばかりする。(お客様の意向を聞いていないのかと思うほどの担当者も多い)

身だしなみ、服装、車などが汚れ、乱れている。また、時間や言葉を守らない。対応が遅い。

宅地建物取引士の資格を持っていない。(個人としての資格・経歴に響かないので責任感が弱い)

住宅ローンの選定で、とにかく借入期間を最長に、返済比率をギリギリまで高く、借入金利を最低タイプにして勧めてくる。(予算が増えれば気に入ってもらいやすい)

会社の決まりだから、そうなっているからと押し付けてくる。(仕組みや背景などの説明をしない)

ざっと思いつくままに書きだしてみましたので、まだ他にも選別方法はあるかと思います。

売主、買主のいずれの立場でも、物件本位、価格本位にならず、人物本位で依頼されることをお勧めします。

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2017年06月23日

不動産投資の甘い罠

週刊ダイヤモンド特集記事「相続・副業の欲望につけこむ不動産投資の甘い罠」を読みました。

数年前、大手仲介業者の不正行為を実名告発した記事に続き、またまた実名で不動産投資の裏側を暴露していました。今回取り上げられた企業は「大東建託」です。

概要をざっとご紹介します。

都心から1時間余りの関東郊外の駅から、さらに車で20分程度に地域の大東建託のアパートが建ち並ぶ。地元では「大東建託村」と言われているとか。メーカー側は低い空室率をアピールしているが、計算のからくりで実際の空室率は高い。大東建託はアパート建築の営業で「35年の家賃保証」をうたい受注しているが、数年が経過すると保証した家賃を下げろと日参してくる。そこで、家賃引き下げに同意すると収支は完全に赤字となり、下げてしまった家主は手放すことになる。また、家賃保証の損失を外壁塗装などの定期的なメンテナンスでカバーしようと、他社の倍の金額でメンテナンスを行っている。この費用は家主負担。

空き家が社会問題となっているなか、なぜ、このような事態になっているのか。

特集記事では、日本銀行による低金利政策から金融市場で資金がだぶついた、金融機関も貸し出し先が乏しく不動産を担保に取れる投資資金の融資を強めている。そこに、相続税の増税があり、相続税対策が容易な不動産投資がブームとなったことが要因になっていると分析している。2015年以降、アパートの空室率は一気に上昇した。さらに、今後の人口動態から、全体の人口減、生産者人口の減で需要が減るところに、住居のストックが増加し、ますます空室率は上昇することも推測される。

この他に、相続対策から、大東建託、レオパレスなどのアパート建築からマンション投資まで、不動産投資の記事が幅広く掲載されています。この特集記事では、はっきり結論が書かれていないが、記事から見て「不動産投資」は止めた方がいい、と、伝えたいのではと感じられます。

不動産投資をするなら、せめて、換金しやすいなどの出口戦略を考えておくことが必要です。

余談:相続税対策を行うに際して、消費税などの税金を多く支払うことになる。資産が増えても借金が増えれば安心や利益とセットで不安とリスクも。

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2017年06月07日

人手不足の売り手市場、家余りの買い手市場

来春卒業予定の大学生を対象にした採用面接が先週解禁されたというニュースが流れていました。人手不足を背景に売り手市場(学生優位)の状況になっています。

NHKの番組では、若い女性が2人、双眼鏡でオフィスビルを眺めている光景が放送されました。これは、夜景ツアーではなく、応募先がいわゆるブラック企業なのかどうかを確認しているもの。近年は、収入や出世、仕事のやりがい以上に、休暇、残業の少なさが評価を上げる傾向にあると言われます。

就職先の選定で「休暇、残業の少なさ」を求めているということは「自分の時間」を求めているということで、これが住まい選びになると「通勤時間の少なさ」を求め、少しでも「自分の時間」を増やしたい、という希望になります。

昭和期は、地価の上昇に伴い住まいが郊外へひろがった「ドーナツ現象」が起こりました。平成に入り、バブルが崩壊することにより地価が下がり、さらに、容積率の緩和などの規制改革で供給力を増えたことが拍車をかけ、若い世代の生活スタイル・住まい探しのトレンドから「都心回帰現象」が起きています。

この結果、郊外の不動産市場では、現在も続く分譲住宅(戸建てマンションとも)の大量供給に、昭和期からの大量の住宅ストックで家が余り、空き家が増加し、さらに、構造的な世帯や人口の減少と、住宅購入層の流れなども合わさった需給関係から、買い手市場の状況になっています。

「格差社会」という言葉が生まれてからどれくらい経ちましたでしょうか。

先週日曜日に放送されたNHKスペシャル「見えない“貧困”〜未来を奪われる子どもたち〜」では、先進国のなかでも日本の子どもに夢や希望を持てない子が圧倒的に多いということが報じられておりました。

そうした中、不動産でも格差が歴然としてきたように思われます。先のように、家余りの状況が悪化することが確実な中、今後、さらに不動産の格差が広がり、売り手側の競争は激しくなることが容易に想像できます。

これから購入される方、現在すでに所有されている方は、このベクトルを考えて、不動産を考えなければなりません。

これを具体的に一言で言えば「立地がすべて」です。このような結果がいいのかどうかは別としまして、お金という現実を考えると、これを外すことはできません。

現実の中古住宅市場を見てみれば分かります。新築時に購入した金額からどの程度の割合で減価しているか、大きくは都心と郊外、中程度で市の中心地と郊外、小さくは駅からの距離で変わります。

同じ金額で、利便性が高い地域の中古住宅(例:土地建物各2000万円)と郊外の新築住宅(例:土地1000万円・建物3000万円)であれば、10年後、前者の方が確実に評価が高くなっています。

これから購入される方は、同じ予算なら利便性が高い地域を、すでに所有されている方(郊外)は、格差が広がる前に今後の住まいを検討してみることをお勧めします。

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2017年05月27日

劣化し始めると都心部は怖い

不動産も東京の一人勝ちの様相となっていますが、どんなことでも良い面もあれば悪い面もある、ということで、東京・都心部へ流れ込む皆さまへ、都内の問題点もお伝えしたいと思います。

1. 首都直下型地震の災害リスク

都内だけではなく首都圏全域でリスクはあり、都内だから都心だからとリスクにさらされるわけではございませんが、それでも特有のリスクもあります。都心部と千葉県の中間に位置する下町部、近年の埋め立て地では地盤が悪いとされ、近隣よりも大きな揺れに襲われることが予想されております。また、下町部では「木密(木造住宅が密集)地域」が被害を大きくなり、埋め立て地では液状化現象も想定されております。

2. 水害リスク

これも下町部でリスクが高くなります。下町部は海抜ゼロメートル地帯が多く、毎年のようにゲリラ豪雨の被害が発生しています。東京湾からの津波というのはそれこそ想像しづらいのですが、豪雨による河川決壊などが起これば、下町から都心部(地下鉄、地下街)へ大規模な被害を及ぼし、衛生面なども考えると、その後に使用できるようになるまで相当な日数が必要になると考えられます。

3. 高齢化問題

地方の過疎が象徴的なため意識しづらいですが、都心部では地方以上の高齢化が懸念されています。近い将来、東京では3人に1人が高齢者となります。高齢者の4割は借家で一人暮らしと言われ、貯蓄の乏しい高齢者が増加すると、高齢者難民の大量発生も考えられます。また、受診率が高い高齢者が増えると医療の対応力も低下することも考えられます。(介護系も対応力不足が懸念)

4. インフラの老朽化

東京五輪から50年が経過し、高度成長期に建設された道路、橋、トンネル、ライフラインなどの劣化が進み、既に耐久年数を超えているインフラが増加しているのは、近年の道路や橋・トンネルの崩落事故、大規模停電、河川の決壊などから想像しやすいと思います。

5. 格差問題と治安悪化

近頃、都心部の有名な歓楽街などでは治安・風紀が悪くて歩くのも怖いのではないでしょうか。ホームレスや外国人の増加も一因でしょうが、積極的にアウトサイダーへと進む若者が増加しているのは都市部独特な現象だと思われます。また、空き家の増加も治安の悪化に影響を及ぼしており、賃貸物件が多い都心部ではよりその傾向が強まると思われます。

6. 子育て支援不足

昨年、保育園の待機児童問題を象徴する事件として「保育園落ちた、日本死ね」がありました。都心部へ人口が集中と女性の社会進出(家計の所得不足と都心部の物価高を支えるための必要性)などが相まって、保育園の入園希望が殺到し、入園できない待機児童が大量に生まれました。働きたくても働けないという社会問題となっております。

ざっと思いつくままに列記し、学術的に研究したわけではありませんので、言葉が不正確だったり、他にも問題があったりするかもしれません。また、都内、都心部だけではなく、他県でも同じような問題は抱えているかもしれません。(ただ、東京都といえども、これらを解決するには財政負担がきついか)

不動産の売買を携わっているなかで思う率直な感想は、同じ問題でも地方(私の場合は千葉県)だと深く検討しますが、都心部で買うとなると便利さに心を奪われ、これらの問題を見て見ぬふりをしがちな方が多いかな、というものです。例え、都内、都心部でも、リスクをないがしろにせず、しっかりご検討して頂きたい、千葉よりも数倍も高いのですから。

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2017年05月26日

空き地・空き家が増加する現状の自己防衛策

2017年版の土地白書によると、空き地の面積は10年間で1.4倍に増えた。空き地は、相続・贈与で取得した世帯が約7割に上り、このうち約3割が「今後も空き地のままにしておく」とのこと。

自治体を対象にしたアンケートでは、空き地が周囲に及ぼす影響として、景観の悪化、ごみの投棄、害虫の発生を挙げられている。空き地が存在することで「地域イメージが低下する」ことが懸念され、地域経済全体への影響も苦慮されている。

空き家を含む空き地問題の根っこには、世帯数を大きく上回る住宅のストックがある。

日本の新設住宅のうち住宅があった場所に建てられる再建築率は1割に満たない。ということは、新しい住宅を建てれば建てるほど、空き地を増やしていることになる。

結果的には、住宅建設を促進しつつ、空き家・空き地対策も実施しなければならないという矛盾した状況にある。これは行政のマッチポンプで、国民市民よりも行政の権限拡大を狙う背景があるのでしょうか。

現在、空き地、空き家の対策の一環として、立地適正化計画による住宅地の選別を実施しようとしています。

街が広がりすぎて、空き地や空き家が増えて、虫食い状態にある都市のままだと、生活者としても行政としても、暮らしづらく負担も大きいということから、街をコンパクト化を進めるものです。

乱暴に言い換えれば、居住誘導区域外の空き地や空き家は見捨てる、という感じでしょうか。

千葉県で先駆的に取り組んでいるのが流山市です。

流山市立地適正化計画(概要)http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/032/815/rittitekiseika-gaiyou-a4.pdf

立地適正化計画趣旨(サイトより)多くの地方都市において、これまで郊外開発が進み市街地が拡散してきましたが、今後は急速な人口減少が見込まれ、拡散した市街地で居住の低密度化が進み、生活サービス機能の維持が困難になることが懸念されています。また、今後は、更に高齢者の増加が見込まれており、健康で快適な生活や持続可能な都市経営の確保が求められています。こうした背景を踏まえ、平成26年8月に都市再生特別措置法が改正され、市町村は、住宅及び都市機能増進施設(医療施設、福祉施設、商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設であって、都市機能の増進に著しく寄与するもの)の立地の適正化を図るため「立地適正化計画」を作成することができるようになりました。

この計画を不動産の立場でお伝えすれば、これから買うなら・これからも保有するなら少なくとも居住誘導区域、できれば都市機能誘導区域にすべきであり、この区域以外は早めに売却する、資産価値を考えないで購入する、ということになります。

根本的な空き地・空き家対策には、住宅や宅地の総量規制が必須となりますが、おそらく業界よりも政治や行政から実施されることはないと思われます。

そのため、資産を維持ができるよう、被害を小さくするために、不動産の選択が重要になり、この肝が立地であり、その基本が立地適正化計画(その考え方)になります。

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2017年05月24日

不動産を放棄することはできない

今、空き家の増大が問題になっております。管理が行き届かない建物は朽ち果て、周辺に被害を及ぼしそうな危険な状態になります。先日、地元の南柏駅近くで、線路を越える陸橋から見える小規模ビルが朽ち果てていて、気になっていたら、「特定空き家」に指定され、「行政代執行」にて解体されました。

この解体費用、現時点では柏市が負担しましたが、所有者へ請求されますが、そもそも金銭的に余裕があれば、建物は適切に維持管理されている可能性が高く、また、売却するなりしたはずですが、ここまで至ってしまったということは金銭的な余裕もなく、解体費用も支払うことも難しいのではないかと推測されます。

このままであれば公費(税金)の負担となります。行政としては、住宅用地の固定資産税軽減の特例を外して税負担を重く(通常通り)し、早期に解体するように促しますが、今回の例のように、特定空き家に指定されるような建物の多くは金銭的に厳しい状況になっていることが多く、固定資産税の増加だけで解体するまでには動けないというのが現状です。

ここで、その不動産が売却できれば、空き家があるままなら買主が解体を行われ、土地として十分な価値があればその費用から解体を行うことができることから、この問題を解決する道筋はあります。

困ってしまうケースとして、建物を維持管理する負担が重い、解体する費用を捻出できない、しかし、売れない、という不動産です。不動産の一番の特徴は、放棄すること、思い切っていえば棄てることができないところにあります。

昔はこれが、いざという時、土地が残って資産になると言われていましたが、現在、ただ土地だけ残っても資産になるとは限らない。立地がいい(利用価値がある)土地(それに伴う建物)しか売れないというのが、今後さらに加速していきます。

もし、それでも、売れない、維持できない不動産を処分したい、と考えた場合、その機会(チャンス)は相続時のみとなります。

その不動産を含めて相続財産すべてを、相続人全員で相続を放棄して、不動産を国に差し出すという方法です。これは、相続などにより所有者のいない不動産は国庫に寄贈するという法規定によります。

これにより、取り敢えず、所有者の負担はなくなり、空き家の解体も行われて、街もきれいになって、危険も回避されることになります。

しかし、このようなケースが増大し、国に使い勝手の悪い、使い道のない、不動産を大量に押し付けてしまったら、財政負担は増大し、回りまわって税負担の増大につながってしまうことも考えられます。

この問題に関して、特効薬になるような方策はないと言われていますが、今、検討されているのは、特定空き家対策として、自動車と同じように新築時や固定資産税の上乗せとして「建物リサイクル料(解体費用)」を徴収しておくことです。

それでも、根本的には、土地にしても、建物にしても、すでに大量に供給され、ストックもあることから、生産調整を行うところから始めなければ改善しないのではないかと思います。

特定空き家問題、維持管理や固定資産税の負担増大は、現に始まってしまっております。生産調整、建物リサイクル料などが始まっても効果が出るのは、10年、20年以上も先の話しです。

これから購入される方は、いつでも売れる不動産を選び、売れる状況(負債を小さく)にしておくことです。資産ではなく負債として重くなりそうな不動産を、すでに所有されている方は、売りづらくなる前に処分することをお勧めします。

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2017年05月22日

マンションの現状と未来

AERA(20170529)マンションを守る「ルポ:無関心でボロボロに」「築20年以上がお得」」「大特集:マンションを長生きさせる」を読みました。

マンションの抱える問題や今後の展開、マンションの買い方を幅広く網羅し、マンションを所有されている方、これからマンションを購入される方は必読の内容になっております。

各記事の概要のみ、ご紹介させていただきます。

1.無関心でボロボロに。居住者の高齢化や運営管理への無関心などにより荒廃しているマンションを数件取り上げています。記事の内容もさることながら、現状を映したカラー画像は衝撃的です。また、リゾートマンションの厳しい状況も報告されております。

2.修繕積立金が悪徳悪質コンサルや業者に吸い上げられています。この結果、十分な修繕が行われず、また、必要以上の出費で修繕積立金の残高が減少し、将来の維持管理に支障が出てきます。コンサルや業者の他に、管理会社や管理組合の役員などが、不正不当な利益を得ております。

3.老朽化の危機に立ち向かったマンション(成功例)を取り上げております。組合などを立て直し、管理が行き届く仕組みを作って、健全な運営へとつなげております。透明化とコミュニティがとても大事なことがわかります。

4.マンションを購入する際、築20年以上の物件を購入するのがお得だと紹介しています。補足:住宅ローン控除や諸税の優遇などから「築15〜24年」がベストな時期になります。

5.華やかなタワーマンションに潜む大規模修繕問題を取り上げています。工事の難易度が高いこと、実験的な工法で建てられている、施工側にも修繕の実績がない、工事費用が高い、住民や所有者の合意が得づらいなど、課題が山積されています。

6.まるでディズニー、夢の国マンションと題し、楽器演奏可、猫付き(飼育可ではなく付いてくる)など個性を競うマンションを紹介。

7.賃貸物件の新築ラッシュに潜む危険。無責任なアパートローン、サブリースにより、建築分譲会社とオーナーのトラブルが急増している、そして、今後さらに急増する危険を指摘。

8.相変わらず続く悪質リフォーム業者の実情を覆面座談会で暴露しています。最近の裏事情が紹介されております。

以上が同誌で特集された概要です。詳細は、同誌をご確認いただければと思います。

個人的な感想としては、マンションは相変わらずのババ抜き状態で出口戦略(いつ処分するか)が大事になる、タワーマンション、新築マンションは贅沢品で余裕資金で買うこと、今後はさらに人付き合いが難しくなる時代になることから、最終的な住まいは戸建ての方がいいのかな、というところです。

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2017年05月15日

ブームの不動産投資、勝つより負けないが大事

5月11日に放送されました、所さん!大変ですよ「サラリーマンに人気!?“オーナー”の光と闇」 http://www4.nhk.or.jp/taihentokoro/x/2017-05-11/21/2483/2121086/ を拝見しました。

番組HPより:最近「オーナーになりたい」というサラリーマンが注目しているのがコインランドリー。他にもトランクルーム用コンテナ、シェアハウス、さらにはタコツボまで、実に様々な「オーナー」業が人気だ。マイナス金利で利息が期待できず、雇用や年金の不安を募らせた人たちの受け皿となっている。一方、ブームに乗じて「オーナー詐欺」も横行、資金を失う人も。オーナーに憧れる人たちの事情と、その裏でうごめく怪しい事件に迫る。

番組の紹介文では、不動産以外の言葉が並んでいますが、番組内容は、やはり不動産投資がメインで取り上げられていました。(不動産投資のみを抜粋します)

主婦で3人の子どもを育てながら、現在アパートを8棟も所有し、家賃収入は約6000万円、経費やローン返済などを差し引き、年間1500万円超の利益を出している女性。以前は、会社勤めをしながら子どもを育てていたが、両立が厳しくなり退職したものの、夫の給料だけでは不安を感じて不動産投資を始めた。

ワンルームマンションを首都圏に4部屋所有している男性は、全ての物件を処分する方向で動いている。勤務先の業績が悪化して先行きに不安を感じていたとき、不動産業者から不動産投資を勧められたが、新築での購入後、2年で空室になり、その赤字を埋めるためにさらにマンションを購入し、また空室になって追加購入し、トータルの赤字は月7万円弱になって、手取り18万円の給料から補填すると生活が成り立たなくなった。(売却の依頼先が任意売却業者だったので実質の破たん処理)

サラリーマンを辞めてシェアハウスのオーナー専業になった男性は、まず、築45年の戸建てを購入し、1階を自宅、2階を3人に貸て毎月12万円の収入が得られた。この成功事例をベースに次々と中古物件を買い足して16棟になった。資金調達についての質問に対して「こんなに貸して大丈夫なの、と思うくらい簡単だった」と答えていたのが印象的です。

このような購入しやすい環境(審査の緩和、金利)と状況と、現在の収入不足、将来の不安から、サラリーマンの方が副業に手を出す方が増加しました。書店では不動産投資の書籍が並び、BSデジタル放送では通販番組に負けず不動産投資番組を放送しているなど、不動産投資はブームとなっており、弊社にも、不動産投資物件を探している方のお問い合わせが入ります。

弊社で投資物件となると、実需用(自宅用)の物件がたまたま賃貸されているという状態(オーナーチェンジ)での取り扱いがメインとなります。このため、空き家になり、空き家の長期化や家賃低下となりそうであれば、自宅用で売ってしまえば、少なくとも損はしないという状況で移れますが、一棟物や投資用ワンルーム物件の場合、転売が思うようにできず、最悪のケースは破たんまで進んでしまうことがあるのは番組で紹介された通りです。

放送では、ホンマでっか!で有名な澤口俊之さんより「きょう1万円をもらうか、1週間後に1万1000円をもらうか、あなたはどちらを選ぶ?」という質問がございました。澤口さんによれば、オーナーに向いているのは1週間後に1万1000円をもらう方を選ぶ人物で、目先の利益より将来の大きな利益を考えられる人のほうが投資感覚に優れているそうです。

これを言い換えれば、目先の利益よりも将来の危険回避を考えられる人、スポーツの世界と同じですが、派手な勝ち方をしなくて負けない人が最後に残り、結果的に勝ち組になれます。

自宅の場合でも同様ですが、いざという時の出口戦略、貸せるか売れるか、負債に負けない備えがあるか、という考えが大事になります。すでに所有している方は、この先、その所有がどのように進んでいくのか、ご確認しておくことをお勧めします。

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2017年05月08日

不動産売却を受験に例えてみました

GWが終わりました。不動産市場では、4月は従来通りの週末、5月は4日まで落ち着いており、5日から購入側からの問い合わせが続々と入って、初夏のシーズンが始まったな、と感じることができました。

不動産のオンシーズン(売買)は、1・2月の新春、5・6月の初夏、9・10月の秋の3シーズンがございます。ここ何回かは、シーズンに入ったな、いつまで続くかな、もう終わっちゃったの、という短期型になっております。購入層が、広く、深く、濃くて熱いと、不動産市場は活況となりますが、ここ近年は、狭く、浅く、薄くて冷めている、という印象を受けます。

これから売却をお考えの方は、初夏のシーズンに間に合うよう早めに動くか、秋のシーズンを見据えて準備を開始されることをお勧めします。

さて、本題、受験に例えてみた不動産の売却査定の役割とポイントをご紹介します。

1. 取引事例

過去、同じような不動産が、いくらで売れたのか、データを活用し、事例と対象物件を比較して査定が実施されます。これを、受験に例えれば、志望する学校が、昨年の合格データ(平均とか最低点とか)から見て、今年は何点取れば合格するかな、と推測することに例えられます。

2. 原価積算

主に建物の金額を算出するに際して、今、同じ仕様で建てた場合、いくら必要か、その金額から経年変化による減価、リフォームなどを加味して、その建物の時価を算出します。これを、受験に例えれば、模試を受験して何点取ったか、という絶対的な点数になります。

3. 相場

過去のデータから査定金額を推測しても、原価積算から時価を算出しても、不動産市場における相場により、売買金額は左右されます。これを、受験に例えれば、ライバルとの点数比較になります。ライバルよりも点数が高ければ受かるし、低ければ落ちることになります。昨年のデータにおいて合格ラインを越えていたとしても、ライバルがより高い点数を取ることにより合格ラインが引き上げられることになります。

不動産も受験も、極端に言えば、過去のデータは当てになりません。(とは言え、指標になります)不動産なら、今の市場がどうなのか、受験なら、ライバルが受験では何点取ってくるのか、これが大事になります。

4. 外部要因

ライバルよりも、不動産の質、販売価格などが有利な条件を揃えたとしても、購入層が薄い、景気などの社会的状況が思わしくないと、売却が思うように叶わないということもあります。これを、受験に例えれば、ライバルよりも点数が高くても、合格ラインの足切りがあったり、合格枠を狭めたり、出願条件や試験内容を変えたりされることに例えられます。受験で他の学校から受験者が流れ込んだりするのと同様、不動産市場では、他のエリアや種別から流れてくることにより、相場が新たなステージになることがあります。

5. 総括

不動産を売却するに際して、まずは査定を依頼することと思いますが、より大事になるのは、過去のデータがベースとなる査定金額よりも、今現在の相場と、これからの販売戦略が大切になってきます。

例えでは、ネガティブな方向で例えましたが、仮に、比較対象となるライバルがまったくいない状況であれば、ご自身がプライスリーダーとなって市場を形成することができます。これは、高値で売れるチャンスがあるということです。このチャンスをつかむためにも、現在の状況を把握して、対応していくことが必要です。

このため、販売開始後もライバル関係を把握するために、弊社では、週1回の販売状況報告を実施しております。売却を依頼する会社を選定する際には、販売開始後の報告がどのように行われるかをご確認の上、ご判断いただくことをお勧めします。

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