2017年07月17日

相続税対策から貸家が増えても

地価には実勢価格(時価)の他、公示地価、基準地価、固定資産税評価額など目的により複数の地価が存在するという不思議なことがありますが、そのうちの一つである路線価が国税庁より発表されました。

2017年は全国の標準宅地で前年比プラス、2年連続の上昇と発表されていますが、その一方で地方など下落している地点も多く、二極化傾向であることがわかります。(もう使い古されたくらいに出てくる言葉の二極化です)

そもそもこの路線価とはどんなものなのでしょうか。国税庁から発表されていることでもわかる通り、土地の相続税や贈与税の計算のために用いられるものです。全国の道路に付けられた価額であることから路線価と呼ばれ、公示価格の約8割とされています。

もし自宅が面する道路に「200」の表示があれば路線価は20万円(1平米)ということで、自宅の土地が100平方メートルなら評価額は2000万円と計算されます。

この相続税について、近年、大きな改正が行われ、大きな影響が出ました。改正内容は基礎控除額の変更で、相続人が三人の場合、改正前は基礎控除8000万円だったところが、改正後は4800万円となりました。相続財産が8000万円以下なら相続税の課税はなかったところが、基礎控除を除いた3200万円に対して課税されるようになったのです。

この改正で火がついたのが「相続税対策」です。そのうち、不動産分野で目立ったのが「貸家(アパート)建設」と「タワーマンション購入」です。

相続税節税のからくりアパート編:土地に貸家を建て付けることにより評価が下がる、さらに借入金を利用すればその分だけ相続財産から控除される。

相続税節税のからくりタワーマンション編:現金を不動産に変えることにより評価が下がる、借入金を利用する場合はアパートと同じ、さらに、マンションの場合、所在階が評価に反映されず時価と評価額の差額が大きく節税効果が高まる。(税法の改正により効果は減少しました)

さらに、この相続税対策を後押ししたのが、現在の低金利です。アパート建築、マンションの購入に伴う費用を低負担で調達できることにより拍車がかかりました。

この結果、必要以上の住宅が供給された結果、都心部でも空き家率30%超などという異常な状況にまで至ることとなりました。

しかし、空き家率の上昇、供給の増加は、不動産市場としては好ましくないかもしれませんが、借り手市場になるということから、賃借人はハイスペックな住まいを割安な賃料で借りることができるという良い面も生まれます。

なお、貸家が増えても、ファミリー層の物件は比例して増えていません。これは家主からみた投資効率や販売から考えた業績面への貢献など、供給サイドの思惑によるものです。さらに、郊外を中心に持ち家が安く提供されていることから、ファミリー層に関しては持ち家が中心になっています。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 15:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

限界マンションの予兆が見えたらお住み替えを

歴史上、世界のどの国も体験したことがない未曾有の人口減少時代に突入した日本。約50年後には、4600万人もの人口が減る厳しい未来が待っている。『縮小ニッポンの衝撃』

本書では「財政破綻」「超高齢化」「人口減少」という三重苦を抱えた夕張市の状況が紹介されておりますが、「管理組合の収支破綻」「住民の超高齢化」「居住者の減少・空き家の増加」と同じような問題が、今後のマンションで多く発生すると危惧されております。

これを『限界マンション』として、NHKのニュース番組で紹介されておりました。この中で富士通総研の米山秀隆さんが次のように解説しております。http://www.nhk.or.jp/ohayou/digest/2017/05/0513.html

「築40年を超えるマンションは、2035年には、2015年の6倍ということで、急増することが予測されています。建物の老朽化が進むことはもちろんなんですけれども、居住者、例えば30歳、40歳で購入したとすると、70歳から80歳ですので、建物と居住者の2つの老いが進展すると。そういう状態になりますと、非常に状況が悪化しますので、それまでの段階で、中古としての競争力を保つために、維持・修繕をきちんとしていくということが重要になります。」

「ポイントは2つありまして、1つは、管理組合の意識です。購入当初では、まだ新しくて、維持・修繕の意識は低いんですけれども、必要な時に必要な修繕を行っていかないと、あとで大変なことになるという意識を高めていくということが、まず重要になります。2つ目は、資金計画ということになりまして、通常、当初の時点の計画では、修繕金の積み立て計画というのは低めに設定されることが多くて、20年、30年経って、段階的に引き上げられることが多いんですけれども、その段階ですと、例えば年金生活者、負担が多くて払えないということにもなりますので、できましたら、管理組合が合意の上で、当初からある程度、積み立てておいた方が、あとで楽になるということです。」

重要:新築分譲時は売りやすくするために修繕積立金を低く設定されている。これが後々大きく響いてくる。売った後に購入者・所有者が困ることになることを知りながら、このような姿勢で販売する分譲業者のモラルが低いことが問題である。

この他に、限界マンションへの予兆として、次のような問題が噴出してきます。

・理事長など管理組合の運営に携わる人が減少する

・管理費や修繕積立金の滞納が増加する(戸数、金額とも)、修繕金不足でメンテナンスなどができず老朽化が進む

・マンション住民間での格差や世代間の価値観や意識の違いなどからコミュニティが崩れる

・空き住戸が増えることにより活気がなくなる

・相続の発生などにより所有者が分からなくなる

・賃貸住戸の増加(所有者が賃貸に出す)により住民のモラルが低下する(民泊はさらに大変)

このような事態が複合的に絡み、限界マンションが増加することでしょう。単純にマンションがダメということではありませんが、限界マンションとなってしまうときまで所有していると大変な苦労と負担を背負うことになります。

先のような予兆が出始めたら、早めに売却して次の住まいへと移り変わることをお勧めします。そのためにも、売りやすいマンションにしておくことが大切になります。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 14:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

家は消費財・必要経費として考える

年々変わる政権のスローガン、1億総活躍の去年は「保育園落ちた、日本死ね」で待機児童問題が注目され、今年は働き方改革へとなって「プレミアムフライデー」が爆死するなか、共働き世帯が専業主婦世帯の倍近くなった状況が社会へ大きく影響しています。

子どもを育てながら働く女性にとって、時間をいかに稼ぐか有効に使うかが、生活をするにあたっての命題となります。

子育て環境を重視する住まいや環境として、郊外の戸建てが象徴的でしたが、現在の状況から、生活そのものが成り立たなくなってきつつあり、いかに勤務先を近づけるかということが住まいを選ぶ際の重要なことになります。

この結果、郊外の戸建てよりも都心部のマンション、狭くてもいいから古くてもいいからとにかく便利な場所、庭の手入れなど手間がかかる戸建てよりも、管理費等を支払っても管理会社が面倒をみてくれるマンションが好まれるようになりました。

郊外の住宅地、戸建てには、昭和の高度成長期に団塊世代の方が多く暮らしています。70歳前後の年代として、まだまだ元気で暮らしている方が多数を占めます。

それでも、年々、広すぎる(子供部屋は倉庫に)、古くなってきた(断熱性能が悪いため暑くて寒い)、階段を利用するのがつらい、庭の手入れは大変(夏の炎天下は生死にかかわる)などなど、暮らしていくのに不自由が生じて、住み替えていく人も多い。

さらに、相続(亡くなる)となっても子供世代は実家を利用することがなく、親世代が子供と同居して二世帯同居もしくは近隣居住となっても、子供が郊外の実家へ来るのではなく親が子供に近づく傾向から、手放すこととなることが増えている。

若い世代は郊外の戸建てを敬遠するため需要は減少、郊外の戸建ては売却が増加という需給関係となり、郊外の戸建ては価格が下落傾向になってしまっている。

高度成長期からバブル期頃までは、人口の自然増に加え、地方から都心部へ人口流入が進むなか、住宅・宅地がまだまだ足らなかったことから、当然のことのように不動産価格は上昇しました。

しかし、現在は、人口の自然減、郊外からの人口流出、新しい世代の人口流入減少という状況のなか、今までの住宅ストックは過剰となり(空き家増加)、さらに、マンション戸建てと新規供給が止まらない。過去の歴史や原理原則から考えて不動産価格が下落するのは自然なことです。

衣食住と言われるように、住宅は生きていくうえで必須の項目になりますが、このような状況を踏まえると、このくくりで言われるように生きていくうえでの消費・必要経費として考えていく必要があります。

不動産という場合は金融と同じように資産・負債の捉え方もあるのかもしれませんが、住宅とした場合は消費として考えていく方が間違いがない。考え方はクルマと同じでいいと思います。住宅もクルマの所有すれば、維持費用がけっこう重たいのも共通しています。

クルマを所有している方が有利なら購入すればいいし、所有するよりもレンタカーなどの都度利用の方が有利なら無理して購入する必要もない。住まいも購入した方が有利なら購入すればいいし、賃貸の方が有利なら無理して購入しなくてもいい。

もし購入する場合、クルマは年数が経過する、走行距離が伸びるごとに価値が下がるのと同じように、住まいも年数が経過する、利用が激しくなれば価値が下がるものだと考える。(メンテナンスにより価値の落ち方が変わるのも家とクルマは似ている)

ただし、クルマと家で決定的に違うことは処分のしやすさです。クルマの場合、最悪は廃車するという最終手段がありますが、家の場合、廃止する・放棄することは現時点ではできません。(戸建てなら土地に戻すという手もあるものの、マンションの場合、所有し続けなければならない)

このことから、家を購入する場合、住み替えなどで不要になった際に簡単に処分できる売りやすい物件にしておくことが肝になります。冒頭のように、利便性重視の流れにありますから、立地が大切ということになります。

なお、結果的に、価値があまり落ちずに資産のような感じになるかもしれませんが、あくまでも副産物であり、当初からそこを欲張ってしまわない方が良いと思います。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月02日

不動産営業の現場が酷いのは報酬制度が原因

「この、ハゲ〜っ!」「ち〜が〜う〜だ〜ろ〜!」「ふざけやがって!!」「豊田真由子様に向かって、お前のやってることは違うと、言うわけ?」

暴言・暴行で世間を騒がしている国会議員は船橋市の出身と聞いて、二度びっくり。口調や立場、声質などの特徴から、注目されておりますが、その言葉そのものは、一昔前(もしかしてバリバリの販売系では今も)の不動産営業の現場でよく聞くようなものです。

不動産営業の裏側では、上司が部下に対しての暴言や暴行、営業の内輪話で、今回の暴言並みの汚さ、辛辣さで言葉がやり取りされております。また、営業担当者がお客様に対しては成績至上主義のトークが展開されます。(ここも政治家ぽいです)

上司が部下に「早く決めさせろ」「あの物件をはめろ」「つぶせ」「抜いてこい(出し抜き)」「くそみたいな仕事してんじゃねーよ」「死ね」「カス」「ブタ」、そして、朝から晩までSNSで監視されるケースも多くなっているらしいです。さらに成績が悪かったり、ミスをすると、肉体的なペナルティや精神的に追い詰める仕打ちが待っています。

営業の現場委では、営業担当者がお客様に「今すぐ決めないと売れてしまう」「他のお客様が検討中」「キャンセル物件が出ました」などの煽りや、チラシなどで「このマンション限定で探している人がいる」の誘い言葉など、ほとんどが嘘(証明できないので嘘と断定されない)のような営業トークを使います。

なお、不動産そのものに関して嘘を言うと、書類や現実で嘘であることが証明されてしまうので、この点では、ネガティブな情報を「伝えない」という手法を取ります。(伝えるのは良い面のみ)

不動産営業の現場で、このようなことになるのは、契約締結の成功報酬のみという報酬体系と、会社から社員へ支給される給与が成績に連動する給与体系にあるかもしれません。

お客様から受領できる報酬(一般的には仲介手数料と呼ばれる)は、法律で、契約締結の貢献として受領できるとし、その上限額が決められています。

そのために、契約してもらわないとタダ働きとなり、商売・生活を考えたら、生きていくため(営業を継続するため)、悪魔に魂を売ってしまう人や会社が多くなってしまいます。(大手仲介業者も給与・成績・業績という面で例外ではありません)

また、報酬の上限が決まっていることから、売り手・買い手の両者から手数料を受領する(金額が倍、これを両手と呼ぶ)ように営業をします。これが悪名高き「物件を干す」「情報を囲い込む(隠す)」という手法です。(詳細は http://diamond.jp/articles/-/69998 )

冒頭の政治家による暴言は人の要素が大きいのかもしれませんが、不動産営業の現場では、仕事を抜きにすれば人として問題ない方がほとんどです。不動産売買(仲介)そのものの仕組みと会社の利益のみ追及する企業風土にこそ、根本的な問題点があると思われます。

補足:無資格・未経験・知識なしでも不動産を取り扱うことができます。運転手という仕事を無免許・未経験でもできるのと同じという仕組みにも大きな問題があります。(これも法律で決められている)

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 16:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月29日

不動産業者・担当者の見分け方

新築中古、戸建てマンション土地など、種別などを問わず、不動産を購入・売却する場合、ほとんどの方は不動産業者や営業担当者と関わることになります。

そして、この会社や担当者によって、購入・売却の成否が決まるといっても言い過ぎではありません。

不動産業界で働く営業職の給与体系は、(大手でも)歩合給の割合が高く、実力主義であり、成績へのモチベーションが高い職種であるのは、どの業界よりも高い傾向にあります。

信頼できる会社、担当者を見つけるために、どのような点を見ていけばいいでしょうか。

情報の提供が担当者本意か、お客様本意か。担当者にとって不都合な情報を隠すか開示するか、担当者にとって都合がいい情報ばかりを提供するか、逆に、不利不都合でもお客様へ有益な情報を提供できるか。

お客様からのリクエストや希望を無視し、自分の都合がいい方向へ向けようとばかりする。(お客様の意向を聞いていないのかと思うほどの担当者も多い)

身だしなみ、服装、車などが汚れ、乱れている。また、時間や言葉を守らない。対応が遅い。

宅地建物取引士の資格を持っていない。(個人としての資格・経歴に響かないので責任感が弱い)

住宅ローンの選定で、とにかく借入期間を最長に、返済比率をギリギリまで高く、借入金利を最低タイプにして勧めてくる。(予算が増えれば気に入ってもらいやすい)

会社の決まりだから、そうなっているからと押し付けてくる。(仕組みや背景などの説明をしない)

ざっと思いつくままに書きだしてみましたので、まだ他にも選別方法はあるかと思います。

売主、買主のいずれの立場でも、物件本位、価格本位にならず、人物本位で依頼されることをお勧めします。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 14:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月23日

不動産投資の甘い罠

週刊ダイヤモンド特集記事「相続・副業の欲望につけこむ不動産投資の甘い罠」を読みました。

数年前、大手仲介業者の不正行為を実名告発した記事に続き、またまた実名で不動産投資の裏側を暴露していました。今回取り上げられた企業は「大東建託」です。

概要をざっとご紹介します。

都心から1時間余りの関東郊外の駅から、さらに車で20分程度に地域の大東建託のアパートが建ち並ぶ。地元では「大東建託村」と言われているとか。メーカー側は低い空室率をアピールしているが、計算のからくりで実際の空室率は高い。大東建託はアパート建築の営業で「35年の家賃保証」をうたい受注しているが、数年が経過すると保証した家賃を下げろと日参してくる。そこで、家賃引き下げに同意すると収支は完全に赤字となり、下げてしまった家主は手放すことになる。また、家賃保証の損失を外壁塗装などの定期的なメンテナンスでカバーしようと、他社の倍の金額でメンテナンスを行っている。この費用は家主負担。

空き家が社会問題となっているなか、なぜ、このような事態になっているのか。

特集記事では、日本銀行による低金利政策から金融市場で資金がだぶついた、金融機関も貸し出し先が乏しく不動産を担保に取れる投資資金の融資を強めている。そこに、相続税の増税があり、相続税対策が容易な不動産投資がブームとなったことが要因になっていると分析している。2015年以降、アパートの空室率は一気に上昇した。さらに、今後の人口動態から、全体の人口減、生産者人口の減で需要が減るところに、住居のストックが増加し、ますます空室率は上昇することも推測される。

この他に、相続対策から、大東建託、レオパレスなどのアパート建築からマンション投資まで、不動産投資の記事が幅広く掲載されています。この特集記事では、はっきり結論が書かれていないが、記事から見て「不動産投資」は止めた方がいい、と、伝えたいのではと感じられます。

不動産投資をするなら、せめて、換金しやすいなどの出口戦略を考えておくことが必要です。

余談:相続税対策を行うに際して、消費税などの税金を多く支払うことになる。資産が増えても借金が増えれば安心や利益とセットで不安とリスクも。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 17:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月07日

人手不足の売り手市場、家余りの買い手市場

来春卒業予定の大学生を対象にした採用面接が先週解禁されたというニュースが流れていました。人手不足を背景に売り手市場(学生優位)の状況になっています。

NHKの番組では、若い女性が2人、双眼鏡でオフィスビルを眺めている光景が放送されました。これは、夜景ツアーではなく、応募先がいわゆるブラック企業なのかどうかを確認しているもの。近年は、収入や出世、仕事のやりがい以上に、休暇、残業の少なさが評価を上げる傾向にあると言われます。

就職先の選定で「休暇、残業の少なさ」を求めているということは「自分の時間」を求めているということで、これが住まい選びになると「通勤時間の少なさ」を求め、少しでも「自分の時間」を増やしたい、という希望になります。

昭和期は、地価の上昇に伴い住まいが郊外へひろがった「ドーナツ現象」が起こりました。平成に入り、バブルが崩壊することにより地価が下がり、さらに、容積率の緩和などの規制改革で供給力を増えたことが拍車をかけ、若い世代の生活スタイル・住まい探しのトレンドから「都心回帰現象」が起きています。

この結果、郊外の不動産市場では、現在も続く分譲住宅(戸建てマンションとも)の大量供給に、昭和期からの大量の住宅ストックで家が余り、空き家が増加し、さらに、構造的な世帯や人口の減少と、住宅購入層の流れなども合わさった需給関係から、買い手市場の状況になっています。

「格差社会」という言葉が生まれてからどれくらい経ちましたでしょうか。

先週日曜日に放送されたNHKスペシャル「見えない“貧困”〜未来を奪われる子どもたち〜」では、先進国のなかでも日本の子どもに夢や希望を持てない子が圧倒的に多いということが報じられておりました。

そうした中、不動産でも格差が歴然としてきたように思われます。先のように、家余りの状況が悪化することが確実な中、今後、さらに不動産の格差が広がり、売り手側の競争は激しくなることが容易に想像できます。

これから購入される方、現在すでに所有されている方は、このベクトルを考えて、不動産を考えなければなりません。

これを具体的に一言で言えば「立地がすべて」です。このような結果がいいのかどうかは別としまして、お金という現実を考えると、これを外すことはできません。

現実の中古住宅市場を見てみれば分かります。新築時に購入した金額からどの程度の割合で減価しているか、大きくは都心と郊外、中程度で市の中心地と郊外、小さくは駅からの距離で変わります。

同じ金額で、利便性が高い地域の中古住宅(例:土地建物各2000万円)と郊外の新築住宅(例:土地1000万円・建物3000万円)であれば、10年後、前者の方が確実に評価が高くなっています。

これから購入される方は、同じ予算なら利便性が高い地域を、すでに所有されている方(郊外)は、格差が広がる前に今後の住まいを検討してみることをお勧めします。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月27日

劣化し始めると都心部は怖い

不動産も東京の一人勝ちの様相となっていますが、どんなことでも良い面もあれば悪い面もある、ということで、東京・都心部へ流れ込む皆さまへ、都内の問題点もお伝えしたいと思います。

1. 首都直下型地震の災害リスク

都内だけではなく首都圏全域でリスクはあり、都内だから都心だからとリスクにさらされるわけではございませんが、それでも特有のリスクもあります。都心部と千葉県の中間に位置する下町部、近年の埋め立て地では地盤が悪いとされ、近隣よりも大きな揺れに襲われることが予想されております。また、下町部では「木密(木造住宅が密集)地域」が被害を大きくなり、埋め立て地では液状化現象も想定されております。

2. 水害リスク

これも下町部でリスクが高くなります。下町部は海抜ゼロメートル地帯が多く、毎年のようにゲリラ豪雨の被害が発生しています。東京湾からの津波というのはそれこそ想像しづらいのですが、豪雨による河川決壊などが起これば、下町から都心部(地下鉄、地下街)へ大規模な被害を及ぼし、衛生面なども考えると、その後に使用できるようになるまで相当な日数が必要になると考えられます。

3. 高齢化問題

地方の過疎が象徴的なため意識しづらいですが、都心部では地方以上の高齢化が懸念されています。近い将来、東京では3人に1人が高齢者となります。高齢者の4割は借家で一人暮らしと言われ、貯蓄の乏しい高齢者が増加すると、高齢者難民の大量発生も考えられます。また、受診率が高い高齢者が増えると医療の対応力も低下することも考えられます。(介護系も対応力不足が懸念)

4. インフラの老朽化

東京五輪から50年が経過し、高度成長期に建設された道路、橋、トンネル、ライフラインなどの劣化が進み、既に耐久年数を超えているインフラが増加しているのは、近年の道路や橋・トンネルの崩落事故、大規模停電、河川の決壊などから想像しやすいと思います。

5. 格差問題と治安悪化

近頃、都心部の有名な歓楽街などでは治安・風紀が悪くて歩くのも怖いのではないでしょうか。ホームレスや外国人の増加も一因でしょうが、積極的にアウトサイダーへと進む若者が増加しているのは都市部独特な現象だと思われます。また、空き家の増加も治安の悪化に影響を及ぼしており、賃貸物件が多い都心部ではよりその傾向が強まると思われます。

6. 子育て支援不足

昨年、保育園の待機児童問題を象徴する事件として「保育園落ちた、日本死ね」がありました。都心部へ人口が集中と女性の社会進出(家計の所得不足と都心部の物価高を支えるための必要性)などが相まって、保育園の入園希望が殺到し、入園できない待機児童が大量に生まれました。働きたくても働けないという社会問題となっております。

ざっと思いつくままに列記し、学術的に研究したわけではありませんので、言葉が不正確だったり、他にも問題があったりするかもしれません。また、都内、都心部だけではなく、他県でも同じような問題は抱えているかもしれません。(ただ、東京都といえども、これらを解決するには財政負担がきついか)

不動産の売買を携わっているなかで思う率直な感想は、同じ問題でも地方(私の場合は千葉県)だと深く検討しますが、都心部で買うとなると便利さに心を奪われ、これらの問題を見て見ぬふりをしがちな方が多いかな、というものです。例え、都内、都心部でも、リスクをないがしろにせず、しっかりご検討して頂きたい、千葉よりも数倍も高いのですから。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 16:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月26日

空き地・空き家が増加する現状の自己防衛策

2017年版の土地白書によると、空き地の面積は10年間で1.4倍に増えた。空き地は、相続・贈与で取得した世帯が約7割に上り、このうち約3割が「今後も空き地のままにしておく」とのこと。

自治体を対象にしたアンケートでは、空き地が周囲に及ぼす影響として、景観の悪化、ごみの投棄、害虫の発生を挙げられている。空き地が存在することで「地域イメージが低下する」ことが懸念され、地域経済全体への影響も苦慮されている。

空き家を含む空き地問題の根っこには、世帯数を大きく上回る住宅のストックがある。

日本の新設住宅のうち住宅があった場所に建てられる再建築率は1割に満たない。ということは、新しい住宅を建てれば建てるほど、空き地を増やしていることになる。

結果的には、住宅建設を促進しつつ、空き家・空き地対策も実施しなければならないという矛盾した状況にある。これは行政のマッチポンプで、国民市民よりも行政の権限拡大を狙う背景があるのでしょうか。

現在、空き地、空き家の対策の一環として、立地適正化計画による住宅地の選別を実施しようとしています。

街が広がりすぎて、空き地や空き家が増えて、虫食い状態にある都市のままだと、生活者としても行政としても、暮らしづらく負担も大きいということから、街をコンパクト化を進めるものです。

乱暴に言い換えれば、居住誘導区域外の空き地や空き家は見捨てる、という感じでしょうか。

千葉県で先駆的に取り組んでいるのが流山市です。

流山市立地適正化計画(概要)http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/032/815/rittitekiseika-gaiyou-a4.pdf

立地適正化計画趣旨(サイトより)多くの地方都市において、これまで郊外開発が進み市街地が拡散してきましたが、今後は急速な人口減少が見込まれ、拡散した市街地で居住の低密度化が進み、生活サービス機能の維持が困難になることが懸念されています。また、今後は、更に高齢者の増加が見込まれており、健康で快適な生活や持続可能な都市経営の確保が求められています。こうした背景を踏まえ、平成26年8月に都市再生特別措置法が改正され、市町村は、住宅及び都市機能増進施設(医療施設、福祉施設、商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設であって、都市機能の増進に著しく寄与するもの)の立地の適正化を図るため「立地適正化計画」を作成することができるようになりました。

この計画を不動産の立場でお伝えすれば、これから買うなら・これからも保有するなら少なくとも居住誘導区域、できれば都市機能誘導区域にすべきであり、この区域以外は早めに売却する、資産価値を考えないで購入する、ということになります。

根本的な空き地・空き家対策には、住宅や宅地の総量規制が必須となりますが、おそらく業界よりも政治や行政から実施されることはないと思われます。

そのため、資産を維持ができるよう、被害を小さくするために、不動産の選択が重要になり、この肝が立地であり、その基本が立地適正化計画(その考え方)になります。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:53| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月24日

不動産を放棄することはできない

今、空き家の増大が問題になっております。管理が行き届かない建物は朽ち果て、周辺に被害を及ぼしそうな危険な状態になります。先日、地元の南柏駅近くで、線路を越える陸橋から見える小規模ビルが朽ち果てていて、気になっていたら、「特定空き家」に指定され、「行政代執行」にて解体されました。

この解体費用、現時点では柏市が負担しましたが、所有者へ請求されますが、そもそも金銭的に余裕があれば、建物は適切に維持管理されている可能性が高く、また、売却するなりしたはずですが、ここまで至ってしまったということは金銭的な余裕もなく、解体費用も支払うことも難しいのではないかと推測されます。

このままであれば公費(税金)の負担となります。行政としては、住宅用地の固定資産税軽減の特例を外して税負担を重く(通常通り)し、早期に解体するように促しますが、今回の例のように、特定空き家に指定されるような建物の多くは金銭的に厳しい状況になっていることが多く、固定資産税の増加だけで解体するまでには動けないというのが現状です。

ここで、その不動産が売却できれば、空き家があるままなら買主が解体を行われ、土地として十分な価値があればその費用から解体を行うことができることから、この問題を解決する道筋はあります。

困ってしまうケースとして、建物を維持管理する負担が重い、解体する費用を捻出できない、しかし、売れない、という不動産です。不動産の一番の特徴は、放棄すること、思い切っていえば棄てることができないところにあります。

昔はこれが、いざという時、土地が残って資産になると言われていましたが、現在、ただ土地だけ残っても資産になるとは限らない。立地がいい(利用価値がある)土地(それに伴う建物)しか売れないというのが、今後さらに加速していきます。

もし、それでも、売れない、維持できない不動産を処分したい、と考えた場合、その機会(チャンス)は相続時のみとなります。

その不動産を含めて相続財産すべてを、相続人全員で相続を放棄して、不動産を国に差し出すという方法です。これは、相続などにより所有者のいない不動産は国庫に寄贈するという法規定によります。

これにより、取り敢えず、所有者の負担はなくなり、空き家の解体も行われて、街もきれいになって、危険も回避されることになります。

しかし、このようなケースが増大し、国に使い勝手の悪い、使い道のない、不動産を大量に押し付けてしまったら、財政負担は増大し、回りまわって税負担の増大につながってしまうことも考えられます。

この問題に関して、特効薬になるような方策はないと言われていますが、今、検討されているのは、特定空き家対策として、自動車と同じように新築時や固定資産税の上乗せとして「建物リサイクル料(解体費用)」を徴収しておくことです。

それでも、根本的には、土地にしても、建物にしても、すでに大量に供給され、ストックもあることから、生産調整を行うところから始めなければ改善しないのではないかと思います。

特定空き家問題、維持管理や固定資産税の負担増大は、現に始まってしまっております。生産調整、建物リサイクル料などが始まっても効果が出るのは、10年、20年以上も先の話しです。

これから購入される方は、いつでも売れる不動産を選び、売れる状況(負債を小さく)にしておくことです。資産ではなく負債として重くなりそうな不動産を、すでに所有されている方は、売りづらくなる前に処分することをお勧めします。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 18:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月22日

マンションの現状と未来

AERA(20170529)マンションを守る「ルポ:無関心でボロボロに」「築20年以上がお得」」「大特集:マンションを長生きさせる」を読みました。

マンションの抱える問題や今後の展開、マンションの買い方を幅広く網羅し、マンションを所有されている方、これからマンションを購入される方は必読の内容になっております。

各記事の概要のみ、ご紹介させていただきます。

1.無関心でボロボロに。居住者の高齢化や運営管理への無関心などにより荒廃しているマンションを数件取り上げています。記事の内容もさることながら、現状を映したカラー画像は衝撃的です。また、リゾートマンションの厳しい状況も報告されております。

2.修繕積立金が悪徳悪質コンサルや業者に吸い上げられています。この結果、十分な修繕が行われず、また、必要以上の出費で修繕積立金の残高が減少し、将来の維持管理に支障が出てきます。コンサルや業者の他に、管理会社や管理組合の役員などが、不正不当な利益を得ております。

3.老朽化の危機に立ち向かったマンション(成功例)を取り上げております。組合などを立て直し、管理が行き届く仕組みを作って、健全な運営へとつなげております。透明化とコミュニティがとても大事なことがわかります。

4.マンションを購入する際、築20年以上の物件を購入するのがお得だと紹介しています。補足:住宅ローン控除や諸税の優遇などから「築15〜24年」がベストな時期になります。

5.華やかなタワーマンションに潜む大規模修繕問題を取り上げています。工事の難易度が高いこと、実験的な工法で建てられている、施工側にも修繕の実績がない、工事費用が高い、住民や所有者の合意が得づらいなど、課題が山積されています。

6.まるでディズニー、夢の国マンションと題し、楽器演奏可、猫付き(飼育可ではなく付いてくる)など個性を競うマンションを紹介。

7.賃貸物件の新築ラッシュに潜む危険。無責任なアパートローン、サブリースにより、建築分譲会社とオーナーのトラブルが急増している、そして、今後さらに急増する危険を指摘。

8.相変わらず続く悪質リフォーム業者の実情を覆面座談会で暴露しています。最近の裏事情が紹介されております。

以上が同誌で特集された概要です。詳細は、同誌をご確認いただければと思います。

個人的な感想としては、マンションは相変わらずのババ抜き状態で出口戦略(いつ処分するか)が大事になる、タワーマンション、新築マンションは贅沢品で余裕資金で買うこと、今後はさらに人付き合いが難しくなる時代になることから、最終的な住まいは戸建ての方がいいのかな、というところです。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 18:44| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月15日

ブームの不動産投資、勝つより負けないが大事

5月11日に放送されました、所さん!大変ですよ「サラリーマンに人気!?“オーナー”の光と闇」 http://www4.nhk.or.jp/taihentokoro/x/2017-05-11/21/2483/2121086/ を拝見しました。

番組HPより:最近「オーナーになりたい」というサラリーマンが注目しているのがコインランドリー。他にもトランクルーム用コンテナ、シェアハウス、さらにはタコツボまで、実に様々な「オーナー」業が人気だ。マイナス金利で利息が期待できず、雇用や年金の不安を募らせた人たちの受け皿となっている。一方、ブームに乗じて「オーナー詐欺」も横行、資金を失う人も。オーナーに憧れる人たちの事情と、その裏でうごめく怪しい事件に迫る。

番組の紹介文では、不動産以外の言葉が並んでいますが、番組内容は、やはり不動産投資がメインで取り上げられていました。(不動産投資のみを抜粋します)

主婦で3人の子どもを育てながら、現在アパートを8棟も所有し、家賃収入は約6000万円、経費やローン返済などを差し引き、年間1500万円超の利益を出している女性。以前は、会社勤めをしながら子どもを育てていたが、両立が厳しくなり退職したものの、夫の給料だけでは不安を感じて不動産投資を始めた。

ワンルームマンションを首都圏に4部屋所有している男性は、全ての物件を処分する方向で動いている。勤務先の業績が悪化して先行きに不安を感じていたとき、不動産業者から不動産投資を勧められたが、新築での購入後、2年で空室になり、その赤字を埋めるためにさらにマンションを購入し、また空室になって追加購入し、トータルの赤字は月7万円弱になって、手取り18万円の給料から補填すると生活が成り立たなくなった。(売却の依頼先が任意売却業者だったので実質の破たん処理)

サラリーマンを辞めてシェアハウスのオーナー専業になった男性は、まず、築45年の戸建てを購入し、1階を自宅、2階を3人に貸て毎月12万円の収入が得られた。この成功事例をベースに次々と中古物件を買い足して16棟になった。資金調達についての質問に対して「こんなに貸して大丈夫なの、と思うくらい簡単だった」と答えていたのが印象的です。

このような購入しやすい環境(審査の緩和、金利)と状況と、現在の収入不足、将来の不安から、サラリーマンの方が副業に手を出す方が増加しました。書店では不動産投資の書籍が並び、BSデジタル放送では通販番組に負けず不動産投資番組を放送しているなど、不動産投資はブームとなっており、弊社にも、不動産投資物件を探している方のお問い合わせが入ります。

弊社で投資物件となると、実需用(自宅用)の物件がたまたま賃貸されているという状態(オーナーチェンジ)での取り扱いがメインとなります。このため、空き家になり、空き家の長期化や家賃低下となりそうであれば、自宅用で売ってしまえば、少なくとも損はしないという状況で移れますが、一棟物や投資用ワンルーム物件の場合、転売が思うようにできず、最悪のケースは破たんまで進んでしまうことがあるのは番組で紹介された通りです。

放送では、ホンマでっか!で有名な澤口俊之さんより「きょう1万円をもらうか、1週間後に1万1000円をもらうか、あなたはどちらを選ぶ?」という質問がございました。澤口さんによれば、オーナーに向いているのは1週間後に1万1000円をもらう方を選ぶ人物で、目先の利益より将来の大きな利益を考えられる人のほうが投資感覚に優れているそうです。

これを言い換えれば、目先の利益よりも将来の危険回避を考えられる人、スポーツの世界と同じですが、派手な勝ち方をしなくて負けない人が最後に残り、結果的に勝ち組になれます。

自宅の場合でも同様ですが、いざという時の出口戦略、貸せるか売れるか、負債に負けない備えがあるか、という考えが大事になります。すでに所有している方は、この先、その所有がどのように進んでいくのか、ご確認しておくことをお勧めします。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント」
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月08日

不動産売却を受験に例えてみました

GWが終わりました。不動産市場では、4月は従来通りの週末、5月は4日まで落ち着いており、5日から購入側からの問い合わせが続々と入って、初夏のシーズンが始まったな、と感じることができました。

不動産のオンシーズン(売買)は、1・2月の新春、5・6月の初夏、9・10月の秋の3シーズンがございます。ここ何回かは、シーズンに入ったな、いつまで続くかな、もう終わっちゃったの、という短期型になっております。購入層が、広く、深く、濃くて熱いと、不動産市場は活況となりますが、ここ近年は、狭く、浅く、薄くて冷めている、という印象を受けます。

これから売却をお考えの方は、初夏のシーズンに間に合うよう早めに動くか、秋のシーズンを見据えて準備を開始されることをお勧めします。

さて、本題、受験に例えてみた不動産の売却査定の役割とポイントをご紹介します。

1. 取引事例

過去、同じような不動産が、いくらで売れたのか、データを活用し、事例と対象物件を比較して査定が実施されます。これを、受験に例えれば、志望する学校が、昨年の合格データ(平均とか最低点とか)から見て、今年は何点取れば合格するかな、と推測することに例えられます。

2. 原価積算

主に建物の金額を算出するに際して、今、同じ仕様で建てた場合、いくら必要か、その金額から経年変化による減価、リフォームなどを加味して、その建物の時価を算出します。これを、受験に例えれば、模試を受験して何点取ったか、という絶対的な点数になります。

3. 相場

過去のデータから査定金額を推測しても、原価積算から時価を算出しても、不動産市場における相場により、売買金額は左右されます。これを、受験に例えれば、ライバルとの点数比較になります。ライバルよりも点数が高ければ受かるし、低ければ落ちることになります。昨年のデータにおいて合格ラインを越えていたとしても、ライバルがより高い点数を取ることにより合格ラインが引き上げられることになります。

不動産も受験も、極端に言えば、過去のデータは当てになりません。(とは言え、指標になります)不動産なら、今の市場がどうなのか、受験なら、ライバルが受験では何点取ってくるのか、これが大事になります。

4. 外部要因

ライバルよりも、不動産の質、販売価格などが有利な条件を揃えたとしても、購入層が薄い、景気などの社会的状況が思わしくないと、売却が思うように叶わないということもあります。これを、受験に例えれば、ライバルよりも点数が高くても、合格ラインの足切りがあったり、合格枠を狭めたり、出願条件や試験内容を変えたりされることに例えられます。受験で他の学校から受験者が流れ込んだりするのと同様、不動産市場では、他のエリアや種別から流れてくることにより、相場が新たなステージになることがあります。

5. 総括

不動産を売却するに際して、まずは査定を依頼することと思いますが、より大事になるのは、過去のデータがベースとなる査定金額よりも、今現在の相場と、これからの販売戦略が大切になってきます。

例えでは、ネガティブな方向で例えましたが、仮に、比較対象となるライバルがまったくいない状況であれば、ご自身がプライスリーダーとなって市場を形成することができます。これは、高値で売れるチャンスがあるということです。このチャンスをつかむためにも、現在の状況を把握して、対応していくことが必要です。

このため、販売開始後もライバル関係を把握するために、弊社では、週1回の販売状況報告を実施しております。売却を依頼する会社を選定する際には、販売開始後の報告がどのように行われるかをご確認の上、ご判断いただくことをお勧めします。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 16:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月14日

不動産鑑定と不動産売却査定の違い

不動産の価格は、一般に、(1)その不動産に対してわれわれが認める効用(2)その不動産の相対的稀少性(3)その不動産に対する有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。

そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。

不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。

不動産鑑定評価基準とは、国土交通省より公開される不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準です。その冒頭にある不動産価格の定義をご紹介しました。

不動産鑑定士の資格試験は、弁護士や公認会計士に匹敵する難易度と言われていますので、深い部分まではとても掘り込めませんが、この定義を私なりに考えてみました。

1)不動産に対してわれわれが認める効用

効用という言葉を聞くとクスリの効き目というイメージがありますが、辞書によると「使い道(使用価値)」という意味もありました。その不動産を使い道、例えば、4人が暮らせる(寝たり、飲食したり、寛いだり、お風呂に入ったり、など)という基本的な部分から快適性などの満足度までを加えた価値で、主体的に、この効用に対していくら出すという価格でしょうか。

2)不動産の相対的稀少性

土地であれば立地や環境など、建物であればデザイン性や眺望など、求められる需要と送り出す供給のバランス、需給関係でしょうか。不動産に限らず、限定品は高くなり、一般的に普及しているものは安くなるのと同じで、買いたい人がたくさんいる立地なら高くなり、売りたい人がたくさいいるなら安くなります。

3)不動産に対する有効需要

有効需要を言い換えれば市場性でしょうか。賃貸に出した場合に稼げる力、売却した際に得られる力、その収益性から導き出された価格、借り手が多いなら賃料が上がり評価も上がる、買い手が多いなら売却価格も上がり評価も上がる、という感じでしょうか。

上記3つを鑑定実務では、1が原価法、2が取引事例比較法、3が収益還元法と呼ばれています。

また、後ろ文の「自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用」という表記がややこしくさせますが、自然的は災害リスク、社会的は環境、経済的は地域経済、行政的は法規制などが代表的な事例と考えられます。

そして、価格形成三要素(三者)と外部要因(後文)のそれらが互いに関係しあい、価格が形成される過程を算出したものが鑑定となります。

東野圭吾著作に登場するガリレオ先生の言葉を借りれば「数学的に理論を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産鑑定、物理的に現場の事例(実験)を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産売却査定」という感じになります。

鑑定の理論を細かく見ると一つ一つの文章は理解できます。しかし、その膨大な短文をすべて組み合わせて数学的に考えるのは、やはり難易度が高い試験をクリアした資格者のみで、私には到底不可能であると納得します。

なお、理論よりも現場の感覚の方が正しかった、ということも往々にして起こるのが、不動産の現場です。そして、勉強はしていませんが、この鑑定理論を肌感覚で身につけているのが宅建士(不動産屋を便宜上、資格名で表記)です。

不動産鑑定評価基準 http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2015/08/fe5749e7d829ce22c81ad250adee382c.pdf

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 11:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月13日

揺れやすさマップが見直されます

これからの地盤判定が変わるかもしれない。

4/9に放送されたNHKスペシャル「大地震、あなたの家はどうなる?〜見えてきた”地盤リスク”〜」では、今まで、高台(台地)だから大丈夫、低地(平野)だから危ないという、軟弱地盤と支持地盤の深さなどで単純に考えてきましたが、より細かく判定しなければならないということが示されました。

ー番組内容(放送案内から抜粋)ー

熊本地震から1年、最新の解析によって新たな“地盤リスク”が浮かび上がっている。

震度7に2度襲われ大きな被害が出た熊本県益城町。専門家と共に調査すると、家屋の被害が活断層の近くにも関わらず、実は“まばら”に広がっていることが分かった。

主な原因とみられているのが、深さ数十メートルまでの軟らかい地盤。特に戸建てに影響を与える揺れが、2倍に増幅させていた可能性が浮かび上がったのだ。

軟弱地盤の中でも、表層で揺れがこれほど増幅することが確認されたのは初めてだ。新たな知見をもとに、首都圏では“地盤リスク”の見直しが進んでいる。

高性能の地震計やボーリング調査などの膨大なデータを集め解析すると、「戸建てが揺れやすい地域」「中高層ビルが揺れやすい地域」など、従来よりも詳細な分布が見え始めている。首都直下地震の被害想定の見直しにもつながる可能性があると専門家は指摘する。

首都圏の地盤データは3月中にもまとめられ、その後、他の地域の解析も行われる予定だ。最前線の対策とともに新たな脅威“地盤リスク”の姿に迫る。

http://www6.nhk.or.jp/special/detail/index.html?aid=20170409

ー以上ー

放送内容を抜粋しますと、軟弱地層の深さにより建物の揺れ方が違う。平野部よりも軟弱地層の深さが浅くても(支持地盤までの距離が近い)、一概に大丈夫とは判断できない。上記、案内文の通り「まばら」であるということが特徴的です。

今後、新しい地盤リスク(揺れやすさマップ)が公開される予定(今年中)です。この揺れやすさマップが公開され、特に「揺れやすい」と判定された場所に所在する土地やその土地に建つ建物の評価は下がることになります。

判定されてしまえば、それを消すことはできず、買主が確認せずとも、売却の際に不動産業者は伝えざる負えないため、その存在は買主側に知ることになり、それが売却価格の低下につながります。

この判定結果には対策もしようがないため、該当しないでと祈るのみとなります。

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 17:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月30日

さまざまな査定評価方法の使い方

不動産の売却査定を実施する際、複数の評価方法を組み合わせて行われます。

「積算価格(原価計算法)」は、市場などの外部要因は考えずに、その物件を改めて作るために必要な費用を積み重ねて計算された金額から、経過した年数などの割引を行い算出された価格です。いわゆる絶対的評価、主観によるものです。これは主に建物の評価で利用されます。

近年、金融緩和による円安、東日本大震災の復興や東京五輪などの建設土木需要、人口減少による人手不足などで、建築コストが上昇しており、積算価格も上昇しております。これが、最近の新築マンション価格高騰に繋がっております。

「比準価格(取引事例比較法)」は、周辺の取引事例などの外部要因から評価される価格です。比較対象となる物件や公示地価などの公的データなどと対象物件を比較し評価を加減する方法で算出されます。いわゆる相対的評価、客観によるものです。これは主に土地とマンションの評価で利用されます。

不動産業者がいう相場はこれにあたり、従来より査定の中心はこの方法です。ここは過去の経験値、現場の相場観、消費者や周辺機関(主に銀行)などから得られる肌感覚の要素が強くなります。

ドラマで「刑事の勘」と言われ信憑性が話題になりますが、ここでは「不動産の勘」ということになります。職人さんがいう手先の感覚とも近い。このため、担当者により目利きの良し悪しが違い、人によって信憑性も変わります。

数字で表しづらく、マニュアルなどの整備がしづらいこと、お客様への資料作りが難しいことから、行政や業界では表には出しませんが、やはり、この現場感覚、職人技がとても重要になります。

特に、数字で判断しやすい投資物件とは違い、実需(自宅用)の場合、お金ではない部分も購入の要素として強く大きいため、この感覚を無視すると、なかなか売れない、もしくは逆に、安く売ってしまった、ということになります。

このお金では表せない部分の評価・価格を「限定価格」と言います。いわゆるブランド、もしくは、個別要素の特例です。

有名なところで、古く(?)は「田園調布」、今(?)は「吉祥寺」など、理屈ではなく「ここに住みたい」、または「海沿いの高層マンション(高層階)」、「絶対新築!」、「実家の近く」など、その人の好みや個別な事情なども当てはまります。

この限定価格を相場として取引事例の対象にしてしまうと、査定金額が実際の価格と大きく乖離してしまうことにもなり注意が必要です。この場合、複数の事例、複数の会社に査定を依頼すると、限定価格が紛れてきても選別ができるようになります。

ここまでの評価は、主に実需(自宅)としての査定に使われる評価方法でしたが、投資用不動産の査定で利用されるのが「収益価格(収益還元法)」です。

これは、その不動産が稼ぐ力(収益)から逆算して計算された価格です。賃料10万円を稼げる不動産であれば、期待利回りを10パーセントとすれば、収益価格は1,200万円(年120万円÷10パーセント)になります。

家賃は賃貸市場から算出されることから、計算手法を変えた比準価格とも言えます。売買からの比準価格、賃貸からの比準価格の両方を算出してみますと、割高、割安などの判定にも使えます。また、想定家賃が念頭にあれば、住宅ローンを借りるリスクの強弱を判定することもできます。

これらを受験に例えれば、積算価格はテストの点数、比準価格は偏差値、限定価格はスポーツなどの特殊能力となり、収益価格は入学後に必要となる学力という感じでしょうか。

いくら点数が高くても、周りの人がさらに高ければ合格できない、合格した人の成績が低くてももしかしたら推薦入学(特殊能力による加点で学力は参考外)かもしれない、また、いくら点数が高く、周りの人よりも成績がよくても、学校が求める学力に達していなければ合格できない。

これと同じように、積算価格が高くても、周りがさらに安ければ売れない、「あの家(土地・マンション)がいくらで売れたからうちなら」と言っても特殊な事情があったのかもしれないので固執し過ぎると売れない、購入者側が見た価格(賃料)と乖離していれば売れない、ということになります。

このようなことにならないためには、全ての価格(評価)を客観的に見て、プロの助言を受けながら、販売戦略を構築されることをお勧めします。より高く売りたいという心情、自身の所有する不動産への思いは理解できますが、あくまでも購入側の心理が重要になります。

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月29日

売る、貸すを考えるなら立地が重要

土地を1,500万円で購入し、3,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて500万円で、購入総費用5,000万円の戸建てがある。その住宅を、親の事情(介護など)で、新築してから2年後に売却することになった。売り出し価格3,280万円、昨年の夏から売り出しているが、本日現在、売れていない。

売れない理由は、都内の仲介業者(建築をした会社の系列不動産会社)から販売されているという販売戦略の問題もあるだろうが、今回の販売では、もっと根っこの問題がある。それは、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことである。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの1,350万円として、建物本体3,000万円(建坪30坪弱なので、かなり高価な建物である)が、わずか2年で1,000万円超も下落したことになる。

建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は2,700から2,800万円程度は維持され、土地と併せて4,000万円超の評価は得られてもおかしくはない。

しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまう。

死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれない。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになる。

もし仮に、同じ購入予算5,000万円を、土地3,500万円、建物1,500万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、4,500万円程度は確保された可能性もある。(モデルケースも仮ケースも想定ですが)

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはない。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということ。

暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られる(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。

一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられる。

一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすい。

このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。

方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。

不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり(土地神話は根強いDNA)、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。(新築着工の総量規制、コントロールを国が乗り出せば別ですが)

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 14:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月26日

これからの住まい探し・検討の順番

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却して、資産を組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

今回の公示地価発表では、社会的問題になっている格差が見えてきました。

ものすごく極端に明暗が分かれつつあり、全体として下げ止まるように見えて、ひとつひとつを見ると格差がものすごくなっています。

今後の不動産は、価値が維持される横ばい、緩やかな下落、さらに、無価値(売れない)、マイナス評価(売る方がお金を出す)などという感じで分かれてくるのでしょうか。

このことから、今後、不動産を購入する場合、まずは立地、その後にお金、最後に物件、という順で検討することが、資産形成において大切になります。

1. 利便性が高く、生活にあった立地を選ぶ
2. 無理のない資金計画を建てる
3. 立地と資金を絡めて、購入できる物件を選ぶ

このような検討順になります。

まずは良い物件(気に入った建物)、その後に資金を立てて、買えるのは、都心から遠く離れ、駅からも離れた場所、という探し方では、厳しい未来が待ち受けています。(それを越えられるほどの圧倒的な資金力があれば別です)

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 15:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産を売却する際の戦術

もうすぐ4月、東京では桜の開花宣言が出たにも関わらず、今日は、花冷えの雨、冬のような寒い日になりました。せっかくの春休み中の日曜日があいにくの天気です。

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却し、組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

■不動産を売却する際の戦術

一戸建てを売却する際に、古い物件であれば、中古物件として再度売却するのではなく、売地にするという選択をする場合があります。

そんなときに考えるのは、家を解体して更地にしてから売却するか、そのままの状態(古家あり)で売却するか、どちらが、早く、高く売却できるのかどうかです。

更地にしてから売却する場合、解体費用を先にねん出して支払う必要があります。また、いつ売れるか、いくらで売れるか、不確定な状態での先行出費となります。

そのまま一戸建てやマンションを売却する際に、室内の状態などから、ある程度リフォームしてきれいな状態にしてから売却する場合があります。

この場合も、リフォーム費用を先行出費するかどうか、悩みどころとなります。

早く売却する、という点で考えれば、更地にする、リフォームを実施する、などの施策で、不動産を良く見せる演出は有効になります。

特に最近は、不動産業者から、リフォーム済みの中古物件が多く販売されており、購入者側も、きれいな状態になっているのが普通という感覚になっています。

このようなことから、物件の現状(古家、庭など)や室内の状況が思わしくない場合は、解体工事やリフォームにてきれいな状態にして売却することが特にお勧めとなります。

居住中の場合は、難しいかもしれませんが、資金的な面で、ということであれば、売れたら払いという手法もありますので、ご依頼される不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

--
弊社オリジナルの販売戦略がこちらです。売却提案サイト http://www.presale.jp/

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 14:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月20日

競売予備軍(潜在)が溜まってきているかもしれない

アパートが建ちすぎてしまい、空室率の上昇とともに借入金返済で苦しむ、アパート建築会社とのトラブルも増加していることは、日常的で珍しくない状況になってしまいました。

内閣府のレポートにて「国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高い」と発表されました。

毎日新聞でも「利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘し、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の建設バブルの発生を懸念する」という記事が掲載されました。

NHKのクローズアップ現代でも「アパート建築が止まらない〜人口減少社会でなぜ〜 http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html」として取り上げられました。

これらを支えるのは、地銀を中心に新たな貸出先の確保が難しい状況で、アパートローンに活路を見いだした過剰融資があります。この背景には、日銀のマイナス金利政策があり、その親元はアベノミクス(最近聞かなくなった)があります。

金融庁では、これらの状況がもたらすリスクを鑑みて、貸家業向けの融資の調査を始めており、今後、金融機関への指導(融資抑制)まであるかもしれません。

このことから、鼻が利く不動産、建築会社は、いち早くアパート建築から手を引き、現在は、高齢者向けの施設へと活動の場を変えているようです。

しかし、構図は同じですから、その高齢者向け施設でも、需要に合わない供給が増えて、アパート建築と同様のトラブルが多発しているようです。

“老人ホーム”が空いている!? http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3952/1.html

結局、一般住宅でも、アパートでも、高齢者住宅でも、「供給をコントロールする」という発想が必要になってきています。(海外では一般的)

これが実施されれば、中古住宅の価値が維持されやすく、家を買った人の資産形成の支えとなります。そして、破産など、悲惨な状態になる人を減らすことになります。

現在、モラトリアム法の余韻と任意売却の普及により、競売案件の数は減少気味ですが、このまま何も対策されなければ、一斉に競売に回ってくるかもしれません。

[PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。
posted by preseek_shibata at 09:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする