2008年09月24日

NO.78:住宅ローン減税・国交省方針

不動産購入応援サイトより発行されておりますニュースレター“ライフサポートニュース”が今号よりリニューアルされました。今まではA4カラー2ページでしたが、新しくA4カラー4ページとなり、掲載される情報量が格段に増加いたしました。

ライフサポートニュースNO.78[PDF]

・住宅ローン減税国交省方針
・住宅ローン金利一覧
・若手アドバイザーの心得(指導者!?、プレシーク水産)
・住まい探し成功の秘訣(いい担当者とは)
・今月の“イチオシ”(パッパパスタ市川店)
・今月の“温泉”(野沢温泉)
・注目トピック(福田総理の功績)
・コラム(下取り契約)

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2008年08月11日

NO.77-2:相次ぐ不動産関連会社の倒産、優良ストック住宅推進協議会

◆相次ぐ不動産関連会社の倒産

先月半ば、東証一部上場の新興中堅マンション分譲会社であるゼファーが倒産(民事再生法申請)した。この他にもマンション建築を中心に請け負っていた中堅建築会社の三平建設など、不動産・建設関連の会社の倒産が相次いでいる。

倒産の直接の要因は、供給増、需要減少、地価高騰による仕入れ価格上昇などの下地が悪い中で、サブプライムローン問題によるファンド資金の絞込みが資金繰り悪化によるもの。

しかし、人口減少、世帯減の社会情勢に加え、今までの住宅ストックなどから、不動産市場の需給悪化は目に見えていたこと。先月末時点では1万戸超の新築在庫がある。その大きな流れがあるにも関わらず、マンション分譲業者が乱立し供給を増やせば、脱落業者が出てくることは分かりきっていた。

大手分譲会社でも、家電量販店のような“在庫一斉値下げ”を実施した。個別での値下げは、かなり昔から当然のように行われていたが、一斉値下げ、しかも目立つように告知宣伝するのは異例中の異例。

この流れは、金融市場の資金需給や資材・地価の下落などという相場的な状況で変わるものではなく、社会全体の状況から方向性は変わらないものと思われる。

さらに、新築分野だけではなく、何十年と供給され続けてきた中古マンションのストックもあり、分譲業者側から見た需給関係はさらに厳しいものになる。

このような中で購入者はどのように選んでいけば良いのか。

新築の場合、保証・アフターなどの受けやすさが中古では得られない良さである。しかし、制度しては対応できても、やはり、分譲業者が健全に事業を続けていることが望ましい。分譲業者の財務内容を見抜くのは専門的な方でないと難しいかもしれないが、私の判断材料は、マンション事業に専念しているかどうかを見ている。

今回のゼファーの場合、マンションやビルを建て、ファンドに売却して収益を上げていた。資金を回していかなければならないこと、社員や関連会社を抱えているため止まることができないことなどから、自転車操業的に資金を回し拡大路線にせざる負えなかったのだと思われる。

拡大路線に走らず、地道にコツコツとマンション事業に専念している会社の方が、資金供給の状況に左右されづらいのではないか。得てして、このような地道な会社の方が、マンションそのものも良いものを作っているようにも思える。

ファンドの資金供給縮小という直撃弾を受けたため、マンション分野の会社から倒産は始まったが、地価高騰、資材高騰、購入側の資金力低下、住宅ストックの増加など、一戸建て分野でも、近い将来に同じような状況が出てくると思われる。

このような状況は、今までの住まい探しや住宅への意識・考え方のターニングポイントになるのではないか、不動産購入のお手伝いをする現場の感覚だけだが、大きな流れが変わりつつあるように感じている。

◆優良ストック住宅推進協議会

大手ハウスメーカー9社が、中古住宅の流通市場の整備と活性化を目指した“優良ストック住宅推進協議会”を設立させた。

この協議会の目的は、現在の中古住宅流通市場では、20年足らずで価値がゼロとされる住宅を、きちんとした点検と手入れをした住宅に対して価値を評価するようにし、住み継がれる住宅を普及させ、社会ストックの充実を図り、さらに、消費者の資産形成と住居費負担の軽減をすることにより、より良い住宅市場と環境を作るものにある。

参加企業としては、品質の高い建物と充実したアフターサポートのために初期コストが高くなる部分を資産価値として維持することでカバーすることにより、住宅事情の向上と商機を拡がることの、消費者と供給者の両方にとって良い仕組みとなる。

実際には、協議会が優良と認めた住宅を“スムストック”というブランドとして形成する。スムストックになれば、それ以外の住宅よりも高く長く評価され、その分、初期コストの高さをカバーする。

スムストックになるには、住宅履歴データを備え、建築後50年以上にわたる点検・補修を行う制度があり、それを実施していることなどを条件となる。

建物価格の査定は、再調達価格をベースに、スケルトン(構造部)とインフィル(内部)に分け、償却期間(50年と15年)と残価(10%)にリフォームや維持管理状態などを加減して算出する。

この査定をするのは、各ハウスメーカーの建物について造詣が深く、建物の維持管理や建築時から現状まで把握できる各ハウスメーカーの関連不動産会社の担当者となり、同協議会が定めた研修を受講し一定レベルに達する必要がある。

この仕組みは、旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)が先駆的に取り組んでおり、ほぼその内容を準じている。同社は全く問題ないだろうが、他のハウスメーカーがどこまでついてこれるのか、ここがこの制度の普及のポイントになる。もし、ついてこられず落ちてしまうような会社であれば、会社としても建物としてもそこまでという烙印が付いてしまい、他社と差別化されてしまう。

また、ハウスメーカー以外の建築会社による建物や建売住宅などは、この時点で差別化されてしまっており、この制度が認知される(消費者が気づいてしまう)と、販売に大きく影響が出る。

住生活基本法で打ち出された200年住宅とも関連する中古住宅流通市場の整備、家の履歴書とも共通することであり、この制度は大手ハウスメーカー以外の中古住宅にも拡がってもらいたい。

個人向けの不動産コンサルティングで最大手のさくら事務所の長嶋会長も、今後、中古住宅の流通が拡大することは間違いなく、その会社が供給した中古物件を買いたいというニーズは増え、それに対応できる供給能力が必要であると指摘している。

今の時点で普及していなくても、これから購入する人は、売却するとしたら、10年後、20年後になるので、この制度を踏まえて購入することは、これからの見えない世の中へのリスク対応として必要となる。

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NO.77-1:リノベーション住宅、住宅ローン減税延長?

◆リノベーション住宅

リノベーション(renovation)を直訳すると“刷新、改善”、これに住宅という言葉がつくと、既存の住宅を大規模な改装を施し、機能や性能の向上と価値を上げることをいう。

さて、このリノベーション住宅だが、福田総理が打ち出した住生活基本法・200年住宅でも大事な骨格となる中古住宅流通の整備と促進を大きく進めると期待され、そこにビジネスチャンスを得ようと不動産・住宅業界が積極的に取り組み始めている。実際、政府では2015年度までに中古住宅流通量を2003年度より10%以上高めようと目標設定をしている。

今までの日本の住宅市場は、短期間サイクルでのスクラップアンドビルドが中心となっており、新築と中古のバランスが諸外国に比べ、格段と新築の割合が高い。これは、環境にも良くないもので、高額な消費となることから住宅取得者の家計負担増加・資産形成の足かせにもなっている。

中古住宅の評価が高く見られれば、資産にもなり、それが後々家計負担、将来的には老後の資金確保にも繋がる。当然、建物が解体されずにそのまま利用されれば環境面にもプラスになる。

このように中古住宅の市場が整備され活性化してくると、日本の住宅事情にかなり好影響を与えられる。しかし、リノベーション住宅が有力で強力な存在であるものの、表には裏がある通り、問題点もある。

リノベーション住宅の根本は、不動産・住宅会社による買取での再販売になること。商売として考えると、リノベーション・リフォームして、販売経費をかけ、長期間の保証リスクを踏まえた利益を取って売却するとなると、買い取る価格をかなり抑えないといけない。

買い取る価格が抑えられれば、売却する住宅の所有者の資産や家計にも影響してくる。できれば、中古住宅市場へ直接売却することができれば、ある程度の経費が掛かったとしても、売主にとっては良い結果になる。

リノベーション住宅も必要であり、中古住宅市場活性化を促進する大きな力となるのは間違いない。ただ、それと同時に市場での売却環境の整備も求めたい。

現在の中古住宅流通に必要なのは、一般人の売主が購入者に安心できるような取り組みに積極的な理解と行動をすることであり、それをバックアップする不動産会社の取り組み。

売主の素直な気持ちとして、なるべく手間と費用は抑えたいというのは致し方ない。そこを、きちんと説明して納得してもらう担当者の技量と意識。売主の御用聞き、言うがままという感じで、不動産業界側が安易な方向へと逃げてしまってはダメ。業界側が中古住宅市場を整備し活性化させるぞという意識で団結できるか、そのように行政が仕向けられるかがキーになると思われる。

そして、今から新築住宅と購入する方へのアドバイスは、今後、中古住宅になった時の価値が高く維持できるような建物にすること。中古住宅の取引をお手伝いしていて、とても実感します。

(住宅新報08/07/22号参照)

◆住宅ローン減税延長?

(平成20年8月1日・朝日新聞)

 財務省と国土交通省は、今年末に期限を迎える住宅ローン減税を、来年以降も継続する検討に入った。住宅需要の低迷が続くなか、減税を打ち切ると景気に悪い影響を与えかねないと判断した。今後、減税の規模や適用条件などを詰める。今年末の税制改正の焦点になりそうだ。

 景気の「後退局面入り」も指摘されるなか、国交省は減税が住宅購入を下支えしてきたとして、打ち切りは避けたい考え。09年度の税制改正に向けて今年8月末に提出する税制改正要望に、制度の継続と一部拡充を盛り込む。

 さらに与党にも、来年9月までに実施される総選挙を前に「減税の打ち切りで景気減速や景気後退を加速させた」との批判を避けたい思惑がある。自民党税調幹部は「住宅ローン減税継続は重要な検討課題だ」として秋以降の税制改正で議論する考えだ。

今年度での住宅ローン減税打ち切りということで、土地を購入して新築する人にとって、今年前半が土地を購入するリミットとなり、駆け込みで購入する人が大勢になった。(建売や中古は秋がリミット)

しかし、内容は別としても延長されるのであれば、駆け込みで慌てて購入する必要もなく、またしても、行き当たりばったりの政治に振り回されたことになる。いい加減、場当たり的な時限措置のような政策は止めて欲しい。

住宅ローン減税、延長してもらえるのならそれに越したことはないが、できれば期限無しの長期的なものにしてもらいたい。税制などの要因で不動産市場に影響を与えるのは極力さけてもらいたい。需給や社会的な要因など、ある程度、自然の流れで相場が決まるようにしてもらいたい。

この際、できれば、これから住宅ローンを組む方に加え、今まで住宅ローンを組んだ方・今まさに返済している方までも対象にした“住宅ローン控除”を恒久的な制度として取り入れてもらいたい。

私が考える住宅ローン控除とは、単純に自宅のための住宅ローンで支払った利息を所得控除するもの。仮に3,000万円の年3%で年間90万円の所得控除となり、税率10%なら年9万円の減税。(分かりやすくするための計算)

一家庭ごとの減税幅は現在の住宅ローン減税よりも少なくなるが、当初10年間に限るという期限をなくし、支払っている間全期間控除となれば総額は変わらないか多くなるのではないか。

これから住宅ローンを組む方≒これから不動産を購入する方だけを対象にした税制よりも、住宅ローンを組んでいる方全体を対象にした方が、景気対策にもなるし、ガソリンや物価の上昇に痛めつけられた家計の助けになる。

この提案は、総減税額が大きいので、絶対に採用されないとは思いますが。ある程度の所得金額でカットする(年間所得1,000万円以上は適用外)、優良住宅(それこそ福田総理が主導している200年住宅)のみを対象とするということでもいいのではないかな。

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2008年06月20日

NO.76-3:限界団地

限界団地

長野大の大野晃教授が提唱した“限界集落”とは、「65歳以上の高齢者が集落人口の半数を超え、冠婚葬祭をはじめ農業用水や生活道の維持管理などの社会的共同生活の維持が困難な状態に置かれている集落」。

その団地版が“限界団地”。この限界団地の現状と今後の対策などを特集した記事が日本経済新聞に掲載された。

・住民の約3割が65歳以上の松戸市“常盤平団地”。2001年に死後3年が経過した孤独死が発見され、対策に動き出した。自治会では安否確認のため新聞販売店と連携や見回りをし、高齢者向けのサロンも開設。最近は安全・安心な団地として人気が出ているとのこと。

・古くなってきた団地では建て替えによる再生の取り組みもあるが、東久留米市の“滝山団地(築39年)”では、あえて建て替えではなく大事に使う道を選んだ。滝山団地では、芝生をきれいに刈り揃え、防水や外壁の工事で手入れを行き届かせる。中古価格が600〜800万円と手ごろなため、借りるより安いと新婚夫婦などの若者が入居することも多い。このように団地の価値を高めれば、若者も呼び込め、好循環につながっていく。

マンションって将来どうなるんでしょうか?という相談は多い。どうなるんでしょうか?という問いかけには二つの意味合いがある。ひとつは“いつまで使えるのか”という構造的なこと、もうひとつは“どのような状況になるのか”という利用的なこと。

構造的なことは建築の専門家ではないので一般的な見解しか答えられないが、構造耐久性としては60年前後は持つと思っている。ただし、主要構造部であるスケルトン部分はそうであっても、インフィル部分の内部は現代生活に適応できるかどうか未知数。

今回の記事で、滝山団地のように住民意識が高く、価値を高める努力を惜しまなければ、長く快適に暮らしていることが可能であるという明るい兆しも見えてきた。価値が高まり生活できることが分かれば、それは資産価値としてもある程度は維持される。

しかし、理想的な成功例の影には、手間暇を惜しまない熱意がある人や管理会社などの努力があるはず。このような人がどれだけいるのか、購入する時に判断するのに限界はあるが、現地で管理状況や住民意識を細かいところからたくさん感じて欲しい。これがマンション選びの肝。

私自身も高度成長期の団地の一部屋を所有している。その部屋には父親が住んでいる。先日、テレビ配線を行うため、久しぶりに訪れたら、外壁が塗り替えられ、階段もコンクリート剥き出しからタイル張り?のように改修され、玄関も鉄の重たいものから現代風の新しいもの?に取り替えられていた。

この状況を見た時、不動産屋の目として、まだまだ長く使えそうだなと感じることができた。そこには団地という言葉から抱く一般的なイメージである暗さは感じず、明るくほのぼのとしたもの。

遠くなった“昭和”の哀愁を懐かしみ、団地の写真集出版やサイト公開など、団地ブームというものがあるそうだが、なんとなく分かるような気がした。

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NO.76-2:市場崩落の余波

市場崩落の余波

数日前、昨年取引した中堅の不動産会社が倒産したという話を聞いた。その会社は都内に所在し、日常の付き合いがないので、個別に倒産した原因は分からないが、不動産市場の動向と今までの経験値から、特段と不思議な感じはしなかった。

この件から、東京商工リサーチの倒産速報を眺めてみた。そこには不動産業者の倒産があまりにも多い。現在の不動産市場と業界を実感した。

私見だが、不動産業者が倒産するケースで一番多いのが、急成長、中途半端な規模に拡大した新興企業である。上記に紹介した会社がまさにそれ。

財閥系や電鉄系、その他古くからの大手不動産会社はバックボーンがあり、そうは潰れない。零細企業は潰れるということよりは後継者不在・代表の死去に伴う廃業が多い。

不動産業界で潰れるのは、いわゆるイケイケ路線で拡大した元気の良い会社。社会や経済の状況が良く追い風の時は、飛ぶ鳥を落とす勢いで拡大するが、逆風になると急にバタンときてしまう。

販売不振、金融引き締め、追い風が前提の経営であるから、風がなくなったら落ちてしまう。昨年のサブプライムローン問題や改正建築基準法の影響が直接の原因だが、これらの問題がなかったとしても時間の問題であったのではと感じていた。

不動産市場が崩落して一番大きく影響しそうなのが、やはりマンションではないか。ここ連日の新聞では新築マンションの契約率が低迷している記事が掲載されている。マンションの新築分譲在庫は日々増加している。仮に新築マンションの半分が売れ残ってしまったら、その売れ残りはどのようになるのか。

一番多いパターンが賃貸マンションとして貸し出すこと。外から見たら、ほとんどの部屋に入居者が居て、全部売れたんだと思われるが、実はいつまでも販売するわけにもいかず、自社もしくはどこかに買ってもらって、賃貸にすることは多い。これはかなり昔から行われており、新興企業のみならず、大手でも行われている。

建売住宅なら売れ残った隣の家が賃貸になっても直接の影響はないが、共同住宅であり共同自治であるマンションの場合、生活に影響が出る。例えば、駐輪場や共用施設の利用。賃貸入居の方が悪意故意ではないとしても、これからも永く住むわけではなく、一時的な居住であれば、意識は落ちてしまう。

とは言っても、購入時の居住者がずっと住み続けることはなく、時間の経過とともに売却したり賃貸したりされ、住民は入れ替わる。このことを気になるのなら、マンションそのものでは居住できないのかもしれない。

ちょっとしたことでも神経質になり、クレームをつける時代。譲り合い、思い合い、まぁいいんじゃないのと大らかな時代ならマンションでの共同生活も考えられるが、これからは難しい時代になったかもしれない。

マンションを買うなら、高額な資金を使わずに済む中古にして、いざとなれば逃げられるようにするのがプロの買い方でもある。

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NO.76-1:住宅ローンをアドバイスする人

住宅ローンをアドバイスする人

5月に続いて6月も住宅ローンの適用金利が軒並み上昇しました。また、原油高の影響によりガソリン価格を始め生活に関係する物価も上昇中です。さらに7月もガソリン価格が上昇する見込みです。

景気の上昇に伴う金利高や物価高ではなく、景気が低迷する中での上昇ですので、これから住宅ローンを組む人も、もうすでに住宅ローンを組んでいる人も、改めて、住宅ローンについて、よく検討してみる必要があります。

では、検討する際、どのように行えばいいのか。インターネットや雑誌書籍などに、たくさんの情報が掲載されていますので、これらを見て、自分なりに考えることも可能です。

しかし、情報量が多くて、また、いろいろなところで様々な内容が記載されていると、どれが正しいのか、どの意見を尊重すればいいか、住宅ローンや金利・経済に日常接していない方には、なかなか判断がつかないかもしれません。

そこで、では、住宅ローンに詳しい人、強い人に相談してみようとお考えになる人もいらっしゃると思いますが、誰に相談するといいのか、タイプ別にご紹介します。

・銀行

住宅ローンを扱う本家本元ですから、当然詳しい“はず”です。しかし、詳しい内容は“自行”のみ。また、住宅ローンを取り扱うと担当者の成績にもなりますし、自行の利益にもなります。このため、自行が有利であること、自行へ誘導しようという対応になることは自然の成り行きです。

特定した銀行に絞って検討する、複数の銀行それぞれを自ら検討される方・できる方向け

・不動産会社やハウスメーカー

不動産会社などの場合、不動産購入や建築に伴う住宅ローン借入に対しての対応は可能ですが、既に住宅ローンを組んでいる方、他社で購入する方・建てる方の相談には応じられません。

不動産会社やハウスメーカーは、不動産を購入してもらうことによる仲介手数料や販売利益がメインになり、住宅ローンの相談や事務で収益はあげません(※)。このため、不動産を購入・販売できるためにという対応になりますので、購入すること・建てること≒住宅ローンを組むことが、いかに不安がないか、有利か、というスタンスの対応になりがちです。

また、住宅ローンの知識や造詣具合には、営業マンごとにバラつきがあります。自社のメインバンク、日頃付き合いがある銀行へ誘導しがちになることもあります。

良さとしては、複数の銀行と付き合っていることで銀行の優遇具合の実情や審査の強弱などを比較できることや、不動産購入と住宅ローンの連携に関しての実務に長けていることなどでしょうか。

※住宅ローン取り扱い手数料を請求する会社もあります。

・ファイナンシャルプランナー(通称FP)

ここ近年、急速に浸透し認知されてきた“家計やお金に関するアドバイス”をする専門家。新規や既存のどちらにでも対応でき、中立的な立場で相談者側に立ち、家計やこれからの生活まで包括的な判断ができるような対応が可能。

協会認定の資格(CFP、AFP)と国家資格(FP技能士)が混在しているが、どちらもFPであることには違いがない。協会認定の資格の方が歴史も古く、定期的な更新(単位取得が条件)があることなどから、協会の資格>国家資格という位置づけ。

短所として、FPは多分野を広く網羅することから、FPなら誰でも住宅ローンに詳しいわけではない。住宅ローンの得意不得意を見極める必要がある。

また、実際の実務に携わるFPもいるが、審査のことや実務的なことを考慮せず、理想論に走り空論になってしまうことも。

家計全体のこと、今後の生活のことまで把握したうえで、客観的なアドバイスが欲しい方や、住宅ローンを借りることが利益に直結しない立場の人に相談したい方にお薦め。ただし、相談を受けることで収益を得るのがFPなので相談料が必要になる。

FPと同じような感じで“住宅ローンアドバイザー”という民間の資格ができました。住宅ローンに強い・特化したFPの簡易版と思って頂ければ大差ないと思います。

しかし、住宅ローンアドバイザーという資格だけでは収益があげられず、不動産や建築の営業活動でお客様受けを狙ったニュアンスもあるので、FPまでには至らないかなと思えます。

・友人、知人

商売とは全く関係なく、相談者のためを思ってアドバイスしてくれます。ただし、半端な知識や経験であることが多く、どこまで適切なアドバイスかは疑問があります。

以上が主な相談相手の特徴になります。それぞれの立場で良し悪しがあり、ここがいいとは言い切れません。理想は、実務に詳しいFPで仕事を依頼することはない友人でしょうか。

どこに相談するかはお任せします。どこに相談されたとしても、それぞれの特徴や立場などを理解しているだけでも、失敗する確率は少なくなるのではないでしょうか。

5月に引き続き6月も0.3%超の金利引き上げになりました。際限なく毎月の引き上げはないと思われますが、この金利上昇傾向がいつまで続くのか見えない状況です。現状では7月も危ないです。

今年は住宅ローン控除適用の最終年で駆け込みの需要が出ていますが、金利の上昇傾向が続くことになるのであれば、早めに購入(ローン実行)をされた方が有利になります。

ただし、購入するならということであって、金利が上昇傾向だからと購入した方がいいとはならないことにご注意を。

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2008年04月25日

NO.75-2:あれ、こんなのあり?、他

★あれ、こんなのあり?

今朝のマンション販売広告で他マンションと比較して魅力をアピールしているものがありました。

≪実際に比較した内容の一部≫

近隣M:表示は9分だったけど、実際に歩くと信号待ち等で時には15分ぐらい。

当該M:表示は12分だったけど、途中信号待ちとかが無いから実際は12分で着くことも。駅までスイスイ。

不動産広告は厳しい規制があると思っていましたが、こんな表示が許されるとは知りませんでした。規制緩和されたのか、もともと許容範囲だったのか。

なぜ、他マンションは表示時間が延びてしまうのか、当該マンションだけが、なぜ、表示時間よりも所要時間が短くなるのか。

他マンションとの比較は別としても、交通表示上徒歩12分なのに、実際は10分と表示していいものなのか。

不動産広告での所要時間は規則で、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値で表示するようになっています。端数が表示した場合、1分に切り上げて表示します。

この所要時間算出には、坂道や信号待ち時間を考慮する必要はないとなっておりますが、信号待ちがないから所要時間が短くなるという表示はできないと思います。

会社の規模の大小で許容範囲が違うわけではないですが、マンションを分譲販売する会社は、最低でもそこそこの規模を持っている会社であることが多い。当然、その規模による信用度もあるわけで、街の不動産会社と組織も違うはず。

交通表示以外に気になった他の内容は、他のマンションの通勤の絵は、ギュウギュウ詰めの満員電車で、当該マンションの通勤絵図は、ゆったり座って快適な車内。しかも、グレーと緑でイメージまでそう思わせるように使っている。

ちなみに、通勤時間以外でも座席は埋まっていることが多い電車・駅であるので、始発や逆方向でない限り、絵に描かれているような通勤は難しいと思われる。

買い物や日当たりに関しての表示は、まあ許容範囲かなと思われる。騒音に関して、このマンションは国道に接していないので静かとなっているが、常磐線に近くて、車からの音は少なくても、電車からの音はあると思われる。(走行スピードが早い区間のため、それなりの音があるはず)

この広告だけではなく、最近の広告はオーダーラインぎりぎりの表示をすることをよく見かけるようになった。それだけ厳しい販売状況なのかなと推測されます。

このような状況にある物件を購入してしまうと、将来、売却しようとしたときに競争力の低さを感じてしまうことになってしまいます。

★混雑率と始発駅

国土交通省では、公共交通機関の快適性・安心性向上の取組みを促進するための方策の一つとして、快適性・安心性評価指標を公表しております。平成19年12月に発表されたデータより、千葉県→都内方面への路線を抽出してみました。(平成18年度・ピーク時混雑率)

・京成電鉄押上線(京成曳舟→押上)159%
・都営浅草線(本所吾妻橋→浅草)136%
・東京メトロ東西線(木場→門前仲町)199%
・東京メトロ千代田線(町屋→西日暮里)180%
・JR総武快速(新小岩→錦糸町)180%
・JR総武緩行(錦糸町→両国)206%
・JR常磐快速(松戸→北千住)177%
・JR常磐緩行(亀有→綾瀬)179%
・JR京葉線(葛西臨海公園→新木場)196%

◆混雑率の目安は、下記の通りです。
150%=広げて新聞を楽に読める。
180%=折りたたむなど無理をすれば新聞を読める。
200%=体が触れ合い相当圧迫感がある。
250%=電車が揺れる度に体が斜めになり身動き取れない。

混雑率を見てみると、マンションなどが多い(=人口)路線の京葉線・総武線・東西線沿線が高い数値を出している。常磐方面は、つくばエクスプレスへの分散が今後のデータには反映されると思われ、平成19年度以降は低下するのではないか。全般的には、総武線と競合している京成系が狙い目。

どの路線を選んでも混雑していることには変わりなく、ならば少し遠くなっても始発駅を選ぼうという心理も住まい探しに影響を与えることは、地価が都心へ近いエリア<始発駅エリアという逆転現象を起こしていることでも分かります。

上記に挙げた路線において、通勤時間帯に始発が出ている駅をピックアップしました。

・京成電鉄押上線(青砥、京成高砂)
 +北総線(印西牧の原、印旛日本医大)+京成電鉄本線
・東京メトロ東西線(妙典、西船橋)+東葉高速(東葉勝田台)
 +総武緩行(津田沼)
・東京メトロ千代田線(綾瀬)+JR常磐緩行
・JR総武快速(津田沼、千葉)+総武本線+外房、内房線
・JR総武緩行(西船橋、津田沼、千葉)
・JR常磐快速(松戸、取手)+常磐中距離列車+成田線(成田)
・JR常磐緩行(松戸、柏、我孫子、取手)
・JR京葉線(蘇我)+外房、内房線+武蔵野線

なお、始発駅≒市の中心ターミナル駅となることも多く、始発駅ということ以外に地価が高くなる要素もあります。狙い目は、市の中心駅ではない始発駅、もしくは、市の規模が小さい中心駅です。

通勤時間を片道60分とした場合、往復で120分、月20日勤務で2,400分=40時間、年480時間となり、一年のうち20日間を車内で過ごすことになります。これを30年続けたとしたら・・・。通勤時間を快適に、有効活用したいものですね。

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NO.75-1:公示地価2008、他

★公示地価2008

平成20年3月24日、2008年の公示地価が国土交通省から発表されました。発表された公示地価の内容は、全国平均(全用途)で前年比プラス1.7%、2年連続の上昇。この他、公示地価の数字だけを見ていれば、地価は上昇ということになるが、実際には?

不動産市場では、サブプライムローン問題をきっかけに金融の引き締め(資金難)から不動産市場への資金流入のストップ・流出があり、ここを分岐点に市場の流れは変わった。今回の公示地価の基になるデータは、これが起こった前後のものであり、この影響が反映されていない。このため、今秋の基準地価や来年の公示地価では、地価上昇が止まり転換点を迎えたという数値になるのではないかと思われる。

住宅地について取り上げられていたものを抜き出してみると、

住宅地については、都心の人気は依然高い。東京駅から二十キロ以遠の郊外との二極化はさらに進む。郊外の分譲物件は九月以降、在庫調整で20−30%の値引きに動くとみている。東京の地価はここ一、二年上がり過ぎた面がある。本来の利用価値に沿った適正な価格へ回帰すると思う。(みずほ証券チーフ不動産アナリスト 石沢卓志氏 東京新聞)

マンション販売では、特に大都市の郊外で、表示価格から大幅に値引きする物件が後を絶たないという。(3月25日付・読売社説)

住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている。(野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏 ロイター)

どの内容を取ってみても、地価は転換点に入り上昇は止まった、郊外を中心に値下がりは始まっているというスタンス。住宅地の地価低迷は、サブプライムローン問題による金融の引き締め→不動産分譲業者の資金難→土地仕入れの低迷という影響もあると思われるが、それ以上に、地価の上昇に購入資金力がついていけないことが主因だと思われる。

1億を超えるような都心のマンションは購入層が違うので別としても、5,000万円超が都内の新築マンション価格のスタートラインというのは、一般的な世帯の収入などから考えると高い。郊外の一戸建てにしても、原油高に影響された建築資材の高騰による建築コストの上昇が、住宅価格全体を押し上げ、収入が伸び悩んだ分、地価を押さえ込んだ。

ここ数年、会社は収益を上げたが、個人所得は伸びていない。これから会社の収益は落ちると思われ、所得にも影響が出る。購買力が落ちることに加え、人口減による住宅需要減少、景気悪化などの要因から、今後の地価が上昇に転じることは、しばらく考えられない。

これからの住宅購入は、資産価値という観点で考えるのではなく、生活を中心とした利用価値で考えるべきである。資産価値は不動産という物が主役であるが、利用価値は利用する人が主役。このため、家族の状況などにより利用価値は変化するものであり、利用価値の変化による住み替えが実現できるように、生活する人も社会も変わっていかなければならない。

★希少性

人は、限定や特別というものに対して過敏に反応してしまう。いついつまでという期間限定、選ばれたあなた様だけ特別に、残り1区画の数量限定などなど。

いつもの旅行なら寺社仏閣に立ち寄らない人でも、百年に一度のご開帳、一般人が立ち入ることが許されない特別な部屋を期間限定で一般公開などと聞くとつい行ってしまう。最近の話題では、何十年ぶりの出雲大社本殿公開。(本殿見学は正装です)

また、外部要因だけが希少性を生むわけではなく、自らも希少性を作ることもある。旅行で出費が増えてしまうのは、次にいつ来るか分からない、もう二度と来ないかもしれないという心理から、行っとけばよかったと後悔しないようにと行動してしまうため。

先日、東京と大阪を結んでいた夜行寝台急行の“銀河”が引退したときも、いま見に行かなければ、いま乗らなければ、という心理が働き、鉄道ファンや銀河に思い出がある人が集まった。

これらのことは、旅行以外の日常でも同じように働く。当然、住まい探し、不動産購入の場面でも。

先日、ハウスメーカーの店長とこんな話がありました。その方が担当するお客様が、不動産屋から“お客様にだけしかお知らせしていない特別な情報、売り出されていない極秘情報”と聞かされて物件情報の提供を受けた。

そのお客様は私が知らない方ですので、店長は私に特別なにをという話ではなく、その物件を不動産のプロとしてどう思うかというだけの世間話程度。

物件の概要を聞いていくと、あれ、それってこういう物件じゃないですか?と聞き返してみると、店長は、そうそうそれです、なんで知っているんですかと不思議顔。だって、その物件は何ヶ月も前から売り出され、複数の不動産会社から情報は公開されていますよと返事。その返事を聞いて、店長は目がテン。

物件としては、物件そのものに特段と問題なく、条件面も適正でしたので、買われても問題ないのではという話で終わりましたが、希少性の営業を受けたことで、お客様は適正以上に、良い物件だと高い価値を感じ、熱く盛り上がっているのではと思いました。

不動産や住宅の販売の現場で、希少性や機会損失などの話や場面があると思います。多少の誇張があることも多いのですが、すべてが販売手法や営業トークではなく、不動産は同じものがないという特徴から、早い者勝ち、限定一名様という希少性や機会損失とは切り離されることはありません。

この時、(広い意味で)希少性の現実やトークに接すると、熱くなったり、同じ情報でもより価値ある物と考えたりしがちですが、購入しようとしている住まいは、自分たちの希望や状況にマッチしているのか、もう一度見極めてみることが大事です。

ただし、希少性や機会損失などの話に誘導されないぞと警戒しすぎると、不動産は、限定一名、早い者勝ちという特性のため、良い物件を取り逃がすことにもなるので、ご注意を。

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2008年03月23日

NO.74-2:たったの10点、他

★たったの10点

心が白いのは良いことですが、頭の中は、、、よっしーです。

先日の研修会、不動産業者が集まる席で講師という立場で話をした。

依頼があった際に『どんな話を?』と聞くと『いつもしていること』。ただそれだけの依頼である。

当日までの間、常に研修会のことばかりが頭にあった。

実際、頭の中が真っ白になった場合の助け舟と思い、数日前から話す項目を箇条書きにしてみた。

しかし前日、社長柴田から『何を話すかは当日その場で考えた方が良い』のアドバイス通り、何も考えないようにしたらウソみたいに気が楽になった。

※柴田談 事前に原稿を作成してしまうと、作られた自分になってしまう。その場で考えるというのは、今まで蓄積されたものがそのまま滲み出るので、本来の自分を表現できる。今までの研鑽による蓄積がなくて、底が浅かったら、また溜めればいい。持ち時間を3〜5分単位で区切り、話す題目だけ考えておけばとアドバイス。

迎えた当日、真っ白な気持ちで会場に向かうが、先日の挫いた足の痛みもひどく、駅から会場まで歩くのがキツイ。

『それを理由に断われないか』とも考えた。

きっと『足と口は関係ないでしょ』と言われるのがオチである。

自分が話す順番が来たときに思い出した。

『何も話すことを考えていなかった!!』日頃、口数の多い私、お客さんと話すことも苦ではない、しかし、大勢の前で一方的に話すことは難しく、非常に苦手である。(柴田も同)

話の途中、頭が真っ白になった。
久しくこういった経験をしていなかった。

自分で評価してみると、100点満点中10点程度の出来である。唯一の10点は持ち時間を守ったことくらいだろうか。

正直、ここまでヘコむ経験は、久々である。。。しかし、得るもの、また今後身につけなくてはいけないことを実感させてもらえたことに感謝したい。

まだまだ、修行は続く。
続きはヨッシーサイトで。

★犯罪収益移転防止法

平成20年3月1日に施行されました“犯罪収益移転防止法”。マネー・ローンダリング、テロ資金供与防止のため、本人確認が必要となる事業者が広がりました。同法に定められた一定の取引を行う際に本人確認が必要となります。

今までも金融機関で高額出金や送金の際、本人確認を求められることがあったかと思いますが、これが不動産取引も対象になったとご理解下さい。

これに伴い、宅地建物の売買契約締結またはその代理もしくは媒介をする際、取引される方のご本人確認(法人含む)が義務付けられました。このため、売買契約される際、運転免許証などによるご本人確認にご協力頂けます様、お願い申し上げます。詳しくは別添のリーフレットをご覧ください。

★鉄道会社の営業活動

2005年8月に開業したつくばエクスプレス(通称TX)。沿線開発も徐々に進み、利用者も増加しておりますが、さらなる利用者確保のため、チラシや資料の配布を積極的に行っております。

弊社事務所やスタッフの自宅に、TXの利用案内や沿線のバス路線マップなどが配布され、その資料があまりにも立派で、感心してしまった。

利用案内は全ページカラーの97ページによる小冊子。中身は、各駅の立体構内図などの駅情報、駅周辺の詳細地図に、バスの利用案内、定期運賃表や全ての列車を掲載した時刻表まで。

こんな立派な資料を配布するのは、儲かりすぎてお金の使い道に困ったからか、利用者が少なく呼び込むためか。ちょっと異例のことでしたので、ただただビックリ、でも、ただでこれだけ使える資料が手に入ったのはよかった。

このご恩返しにTXの良さをちょっと宣伝。

・最高時速130kmで、つくば⇔秋葉原 最速45分
・全線踏み切りゼロ、全駅ホームドア完備で安心
・最長18kmのロングレール他、最新技術で快適
・一部の列車では車内で高速インターネット利用可能

TX沿線は宅地開発が遅れ(特に千葉県内)、地価はまだ高止まりしておりますが、商業施設もぞくぞくとオープンし、年々暮らしやすい地域と進化しております。

これからのTXと沿線にご注目ください。
TX沿線の住まい探しは弊社へご相談ください。

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NO.74-1:ストック型住社会へ、他

★ストック型住社会へ

ダイヤモンド社のビジネス情報サイト“ダイヤモンド・オンライン”に、日本の不動産・住宅事情のあるべき姿について、金融という視点から考察した記事が掲載されました。

◇“住宅は使い捨て”の日本は「ストック型住社会」に変われるか 辻広雅文(ダイヤモンド社論説委員)

米国の金融機関の住宅資産査定は厳格この上ない。借り手は、新築であっても中古であっても購入に際しては、第三者機関の鑑定評価取得が義務付けられる。その審査たるや、修繕の履歴データをもとにした“家歴”の把握と、専門家による耐久性、耐震性、ユーザビリティなどの現物の徹底チェックである。

要は、何世代にもわたって住める優良住宅が融資対象になり、安普請にはカネを貸さないのだ。一方、借り手も資産価値を下げないために時々に補修を行い、維持管理に神経を使う。好条件で、転売するためである。

この好循環によって、中古住宅市場が発達した。人びとは、買いたい物件と売りたい物件の買価格差をそれほど心配せず、耐久性、耐震性を懸念せず、自分のライフステージに合わせて転居できる。住宅が重要な社会資本として構築された「ストック型住社会」である。

日本の現状はどうか。政府は供給数を優先し、私たちは安普請を使い捨てにし、未だ戦後住宅政策から脱却できずにいる。すぐに壊してしまうから、住宅流通における中古物件の比率は、1割に過ぎない。戦後、どれだけの膨大な資金を投下し、社会資本を無駄にしてきたのだろう。 

日本の金融機関は、欧米のように新築にしろ中古にしろ、現物査定などしない。住宅価格の変動情報を提供するシステムも皆無である。――私たちは、こうしたことをごく当たり前のことと思い込んでいて、疑問に感じない。これこそが、世界第二位の経済大国に住みながら、豊かさを実感できない大きな原因である。
(記事概要、一部抜粋、2008年03月12日)

資産価値が高い住宅(建物)と中古住宅流通の促進が、いかに消費者にとって望ましいか。記事では、住宅ローンを取り扱う金融機関側からの視点から書き始められているが、これからの住宅事情のあるべき姿を提示している。

日本の住宅購入では、永住、終の棲家的な発想が強く、独身から始まり新婚、乳幼児からの子育て期、子供が中学・高校・大学生頃の教育期、子供が巣立った後の余生など、その時々で最適な住まいも地域も違うにも関わらず、すべての状況に合わせようとする。だから、難しい。

★警報:市場に強い勢力が上陸しました

不動産を購入される方の勢力が先月から急速に発達し、今月、不動産市場に上陸しました。今月一杯はこの勢いが続く見込みです。上陸した不動産市場では、売り出された不動産に次から次へと申し込みが入る状態になっており、外出(不動産探し)をしている方は注意が必要です。

お住まい探しのお手伝いをしているなかで、これがいいのではとお薦めした物件が、ご紹介したそばから売れていってしまいます。通常でも、長く検討している間に売れていくことはあるのですが、今月はちょっと凄い。

お仕事がお休みの週末に、打ち合わせをしたり、見学をしたりされますので、週末前の平日(特に木曜・金曜)に情報を集め、資料を作成します。

週末前は通常に売り出されていた物件が、週末の間に売れていってしまう。金曜日にこういう物件がありますよとお知らせし、週末に見学・打ち合わせをした後には、売れてしまった。もっと早い時は、見学や打ち合わせの前に売れてしまっている。

すべての物件が売れてしまうわけでもないのですが、不動産のプロである私が、これはいいなと思えば、お客様・プロを問わず、同じように思っているのであるから、ひとつの物件に集中してしまうのも頭では理解できる。

しかし、これが何度も続くと、頭では分かっていても、なんでこんなことばっかりと気持ちは整理できない。でも、弊社から購入されている方もいらっしゃるので、逆のことが他の会社のお客様にも起こっているのでしょうね。

お客様それぞれにいろいろな希望や状況などがあり、求めている物件は違うはずなのですが、やはり、良いと思える物件は良い。良い物件は足が早い(すぐに売れてしまう)。

せっかく良い物件が見つかっているので、買い逃して欲しくない。でも、検討材料を残したまま、見切り発車させるわけにもいかない。不動産シーズン期は、この葛藤との戦い。

乱暴な営業マン、成績ばかりを考えている営業マンは、契約すること=物件を取り逃がさないことを優先するので、申し込み、申し込み、買い付け、買い付けと、充分な打ち合わせ(検証)が必要な場合でも、強引に進めていこうとします。

乗り気になれる物件ではない、不安な要素があるのであれば、売れてしまうリスクなど小さいものです。しかし、これは良いなと思える物件、これで大丈夫だなと思えたら、迅速の行動をお勧めします。

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2008年02月27日

NO.73-2:流経大柏サッカー部の秘訣、他

★流経大柏サッカー部の秘訣

先日の朝日新聞に、スポーツをする子供に親はどう接すればいいのか、そのヒントとして、流経大柏高校サッカー部の試合前の取り組みが掲載されました。

高校選手権で優勝し、メディアでも取り上げられることが多かったので、ご存知の方も多いかと思いますが、改めてご紹介しますと、同校サッカー部では試合前に、選手全員が“こうすれば勝つと思えることを3つ、こういうことをしたら負けると思われることを2つ”を書き、それをまとめて、チーム全員で共通認識し、試合に臨む。

このことは、今、ビジネスの世界で注目されている“行動科学マネジメント”に通じるものがあると思います。

行動科学マネジメントは、行動を分解し、行動するチェックリストを作成し、行動したことに対して評価する手法。ただやみくもに“勝て、成果を上げろ、やれ”という命令型で成果に対してのみ評価する手法とは対比される。

結果は行動の連続によって生まれると考え、その行動を強化して成果をあげようという取り組み。この行動科学マネジメントは、心理学、コーチング、コミュニケーションなどとも融和性が高い。

高校の部活動では、根性論に象徴されるように、具体的な取り組みや行動の質よりも、精神論や成果に注目されがちだが、行動の内容に注目し取り組んだことが、流経大柏サッカー部の飛躍に繋がったと思われる。

※短期間で組織が変わる(行動科学マネジメント)石田淳著 参照

この記事と本を読んでから、私の面談に少し変化が現れました。

私と面談したご経験のある方はご存知かもしれませんが、営業色が薄く(不動産情報を出して、これはどうだこうだとしない)、雑談などを交えながら、どのような住まいをイメージされているのか、日常の生活をどのように過ごされているのかを探りながら、最適な住まいやエリア、住まい探しのスケジュール・流れなどを打ち合わせしてきました。

ここ数日、連日のように、面談、打ち合わせをこなしており、私自身は意識的に何も変えていないのですが、何かが変わった感じがしております。これは隣で同席していた住宅営業の方も感じたらしく、打ち合わせ後に、言っていることなどは変わらないけど、何か変わりましたねと仰っていました。

お客様がイメージしている住まいを感じ取ること、お客様が私に何を期待し、何を求めるいるのかを的確に感じて応えること、こちらからお伝えする内容など、中身そのものは変わっていないと思いますが、表面的な部分でちょっと進化したかもしれません。

振り返って考えてみると、面談、打ち合わせの内容を分解、分析、チェックしていく、住まい探しをしていくにあたっての行動として、何をすべきかを、すっきりと分かりやすくなりました。

今まで、私自身の見識や人間性をぶつけ、お客様が真に求めているものを感じ取るというセンスみたいな部分に、分析という科学的な手法が加わったのかもしれません。

★“住宅ブログ・オブ・ザ・イヤー2007”受賞

リクルートが運営している“スマッチ!”にて、住宅ブログ・オブ・ザ・イヤー2007の発表があり、弊職が運営している“住宅購入応援人の『これは知っとけ!』”が専門家部門で銀賞に表彰されました。

スマッチ!は、日本を「住み替えしやすい社会にする」という壮大な目的のために、最新のテクノロジーやサービスを使って、住み替えを停滞・中止しているカスタマーを動かす実験的な試みとして、リクルートが開設しました。スマッチとは”住まい”、”マッチング”、”街”の意味が込められています。第一弾としてはブログ、第2弾が相談室、その後も第3弾、第4弾を検討されています。

スマッチ!では、『よりよい住まいを求めて、もっと自由に動ける世の中になっていけば、幸せな個人や家族はもっと増えるはず』だと考えているが、現在の日本の住み替えには「不安」や「不満」など、いわゆる”不”が多く存在するため、進んでいない。これを解消していくためのツールとして運営されております。

弊社では、上記のブログの他に≪不動産屋、ゴルフばっかりやっているわけじゃない!≫でもスマッチ!に参加し、住み替えしやすい社会にするお手伝いをできればと考えています。

★不動産売却の依頼方法

これからお伝えする内容は、私の個人的な考えであり、不動産業界の中では異論も多いかもしれません。

まず、不動産業界では、不動産を売却する際の依頼方法として、専任(一社に任せる)の方がいいといわれています。しかし、私は一般(複数の会社に任せる)の方がいいと考えます。

業界で専任がいいという理由の代表的なものは、その会社が責任を感じ(あくまでも感じるだけですが)、また、注力して活動を行なうからというものです。なぜ、専任なら注力するのに一般では鈍るのか、それは、専任なら商売として利益が読みやすく、活動の費用と手間をかけやすいためです。(=利益確保優先の意識も)

しかし、もし、専任で依頼した会社が期待に副えないような会社であった場合のリスクがとても大きいので、それを考えるとリスクに対応しやすい一般が良いのではと。

ただし、依頼する不動産会社は、数よりは質を重視すべき。依頼する会社をただやみくもに多くしても管理が大変で、一般という形で、しばらく一社に絞ってもいいくらいです。

複数に依頼する場合、バランスが重要で、同じ特徴を持った会社ばかりになると、購入者の層が重複してしまいます。私がお奨めしているのは、大手流通業者と地域の元気な販売会社と信頼できるアドバイザー的な会社です。

信頼できるアドバイザーに相談しながら、大手や元気ある会社の力を借りていくのがいいでしょう。問題はアドバイザーが商売として成り立たないこと、制度としてはないので、個人的な配慮が必要。

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2008年02月26日

NO.73-1:住宅ローン検討の公式集、他

★住宅ローン検討の公式集

住宅ローンの借入、返済を検討するにあたり、いろいろなことを考えていかなければなりません。相談をお受けするにあたって、お客様個々の要素や状況があり、一概には言えないものの、なにかしらの目安がないと客観的な判断ができません。そんなときにどうアドバイスしているのか、誰でも分かるように簡単な式にしてみました。

・返済期間<建物耐久残年数

建物がもうほんとに使えない、でも住宅ローンがまだ残っていては、建て替えをするにも、住み替えもするにも、重石となってしまう。

絶対、残高ゼロにしなければ、建て替えも住み替えもできないということではないのですが、土地代不要もしくは自宅売却代金を次の購入の自己資金にすることができれば、かなり負担が軽減されます。

高齢になっていると新たな住宅ローンも組みづらい、返済の負担が重たくなりますので、余裕を持った資金計画(老後資金)にできるよう、できれば、住宅ローン完済後、しばらく返済がなく暮らせるくらいの耐久年数があるといいのですが。

・住宅ローン残高<売却想定価格

家を売る必要性や事態にならなければ問題ないのですが、住宅ローンの返済ができないということ以外にも、何かしらの止むを得ない事情により、住み替えをしなければならないこともありえます。

その際、自宅売却の資金で住宅ローンの返済が完了できるのであれば、次に購入するかどうかは別としても、住宅ローンの二重(形はひとつですが古い住宅ローン+新しい住宅ローン)負担や家賃と住宅ローンの二重負担は避けられ、なんとかなる手立てはできると思われます。

・住宅ローン返済額<想定家賃

上の売却想定価格の考え方に近いですが、何かしらの事態があったとき、所有する自宅を賃貸にした収入で返済がカバーできれば、次への対応も考えやすくなります。

ただし、不動産賃貸は冬の時代へと進んでおりますので、想定家賃の下落、空室リスク、所有コストなども考慮しなければなりません。救われるのは、一戸建ての場合、賃貸として供給されている数が少なく、需給関係で供給側が有利な状況が続いていることでしょうか。

・完済予定年齢<現役引退年齢

単純な話ですが、給与などの収入が途絶えた後まで住宅ローンの返済が続くと考えてみれば不安ですよね。当初の借入時の完済予定年齢は大きく上回る場合もあるかもしれません。

その際、きちんと繰上返済して返済期間をつめられる原資と実行できる自己管理能力(性格ですね)があるなら、まだいいのですが、なにもあてもなく、試算もせずに、繰上返済して縮めればいいやといってしまうのは、勇気があるのではなく、ただ無謀なだけです。

くれぐれも、不動産広告の返済例などから飛びつかないように。

★返済途中の残高計算法

住宅ローンを借りる際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを知っておくことは、とても重要なことです。

例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高はどのくらいになっているのか=退職金で返済できるのか、10年後の残高は=10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。

この残高は、“当初の返済月額”を“残期間の返済月額”で割った割合を借入金額に掛けることで算出することができます。

≪計算例:3,000万円35年返済3%の10年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・116,000円(A)
 25年返済の返済月額は・・143,000円(B)
 A÷B=0.81118881118(C)
 3,000万円×C=24,335,664円→10年後の残高

この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として使うものですので、細かい端数は気にしないでください。

応用例1:35歳の方が上記のようなローンを組んだ際、25年後(60歳時)に残高がいくらになっているのかが分かります。

≪計算例:3,000万円35年返済3%の25年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・116,000円(A)
 25年返済の返済月額は・・290,000円(B)
 A÷B=0.4(C)
 3,000万円×C=12,000,000円→25年後の残高

この結果、60歳時点で完済をしたいのであれば、1,200万円の現金が必要になり、退職金で対応できるのか、貯金をしておくのか、繰上返済で減らしておく必要があるということが分かります。

応用例2:当初の固定期間を10年としたローンを組んだ際、10年後の金利変動による返済リスクはどの程度になるか。

≪計算例:3,000万円35年返済2%の10年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・100,000円(A)
 25年返済の返済月額は・・128,000円(B)
 A÷B=0.78125(C)
 3,000万円×C=23,437,500円→10年後の残高

もし、11年目からの適用金利が金利上昇で4%になると毎月12.4万円の返済になります。当初の返済から2.4万円の負担増になって対応できるのかどうかで当初固定期間の選択を判断できます。

この応用例をもっと応用すると、金利が上昇しても毎月の返済額を当初と同じ10万円に抑えるには、約440万円の繰上返済が必要になります。※11年目一括繰上返済の場合

具体的なご相談や検討を計算してみたい方は、お近くのハウスメーカーや不動産会社の営業マン、FPへご相談ください。

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2008年01月29日

NO.72-2:ニュース拾い読み

大変申し訳ございません。という言葉が、昨年の一語“偽”に続き、今年も年明けから報道されています。再生紙の問題では、直接被害がないとか、品質は良くなったのだからと開き直りとも思える発言もありましたが、う〜ん、どうなのでしょうね。不祥事とは別ですが、不動産や住宅にも年明けからいろいろな動きがあり、報道されました。そこで、不動産屋のおやじ(え〜、今月25日をもって39歳になりました私は、最近、自分を表現する時に、このフレーズを使うことが多くなりました)がどう思ったのかご紹介したいと思います。

◆東京圏(一都三県)人口流入超過15万人

東京圏への人口集中傾向は、職住接近、通勤時間の短縮など、最近の住まい探しのトレンドに、地価下落や高層マンションの供給増という住宅事情と景気回復が重なった結果だと思われる。しかし、地価やマンション販売価格の上昇が、購入者の資金力の限界を突破したのも事実で、今後どこまでこの傾向が続くのか。個人的には、混雑は好きではなく、“体操の隊形に開け”と、地域に経済圏が分散して、ほどよく活性化してもらいたいもの。企業、商業、施設、住環境がバランスよく発展、特に住環境では、建物と同様、貧困な住宅事情を作ってしまっているので、充実させてもらいたい。

◆ガソリン税の暫定税率

今年度末で期限切れになる暫定税率を延長するのか廃止するのか与野党で争っていますが、政党,選挙を考えるとっていう露骨な政治家本位の意識しか感じられません。期限切れになるのはガソリン税だけではなく、住宅関連でもあり、それはしかも減税特例。与党はこの減税特例も暫定税率と一括法案で出し、否決されたときに野党を攻撃できる材料としようとしている。政争の道具に使うな!住宅という生活に密着し、人生に影響する高額な取引に携わる身からすると、おいおいもうちょっと生活者の立場になって考えろや!と。ガソリン税暫定税率そのものは良し悪しがあり、私にはどちらがいいか判断がつきませんが、この政治家の姿勢が改まれば、どちらでもいいと思い、おそらく日本も見直され、生活者も明るくなって、社会も経済も良くなるのではと思う。

◆サブプライムローン問題

アメリカの住宅ローンの問題であり、金融市場に影響することから日本の住宅ローンにも影響し、不動産市場や住宅まで影響があるのも事実だと思いますが、昨年後半からの不動産・住宅市場の落ち込みは、この問題とは関係ないと思う。時期が一致したことや表面的に語りやすいことから、これをリンクさせて話されることが多いが、本質は違う。落ち込みの原因は、住宅価格の高騰が購入者の資金力の限界にきた需給と価格の関係、偽造問題などの住宅不信、人口などの社会環境変化などが大きく深く影響し、市場の転換点をむかえたものと思われる。新築マンションや建売住宅など、量の面で供給され、購入されてきたが、これからは質という部分が重視される時代になる。資産という点でも環境という点でも、スクラップアンドビルドではなく、ストックということが大事であり、これから購入するポイントになる。数年前から自動車市場でも質が良ければ中古車でも値が高くつくということでも、良いものであれば高くても買うというブランド品や家電などの消費動向を見ても、住宅市場の流れがこうなるのは逆らえない。不動産投資として考えるなら影響も大きいが、自宅の場合、一時的な事柄よりは、大きく長期的な視点で考える必要がある。

◆建売業者最終赤字予想

個別の企業をどうこう思ったわけでなく、不動産市場の影響がもう出てきたか、ちょっと早かったなと。決算予想が発表されたのは、上場されている大手建売業者(パワービルダー)で、黒字予想から一転赤字に転落するという内容。収益悪化の原因は、販売戸数の低下であり、これは一時的なものではなく、これから続くと思われる。耐震偽造の問題から、保険などで新築住宅を安心して購入できる制度も生まれたが、やはり、売主の事業者が潰れてしまうのかどうかは大きく影響される。もちろん、事業を継続しているのが望ましく、この大手建売業者ならまだしも、地域の中堅〜零細業者は、これからの厳しい不動産市場で生き残れるのか。

◆バス運転手の体調不良

山形や宮城などで、年明けから立て続けに、バスの運転手が走行中に体調不良で運転不能の状態に陥り、乗客の機転で惨事を免れたというニュースがありました。(※青森の事故は雪道対策の不備であり、体調不良とは関係ありません。また、東北地方で多いのは、寒さや地域事情と因果関係があるのかは不明です。)規制緩和で会社数・バス台数とも急激に増え、バス会社の置かれている経営環境が厳しくなり、その余波が運転手・安全対策までに影響したのではないか。営業のため売上のために、ほんらい手をつけてはいけないところまで行ってしまったのは、食品や住宅などの偽造と根っこは同じのではと思える。私も一消費者であるから、良いものを安くという購入者の心理はよく分かるが、品質が良いものには適正な価格があるということ、安いものにはリスクがあるということも考え、リスクとコストのバランスを取ることが大事である。これは不動産や住宅でも同じ。

◆子育て支援サイト

凸版印刷では、地域の子育て情報を掲載したサイトを開設した。掲載する情報は、実際に子育て中の主婦と調査員契約をして得られた内容で、第一弾として千葉県木更津市を選定。どこまでの情報が掲載されるかは、今後を見なければ分からないが、住まい探しをする人が、今一番過敏に反応するのが“子育て、教育”ネタであり、サイトの充実度が高まれば、住まい探しにも影響を及ぼすこともある。弊社に限らず、不動産会社では地域情報など不動産以外の情報掲載をしている会社も多い。情報は、たくさんの情報があればそれにこしたことはないが、どの地域でも、必ず良し悪しがあり、情報の扱い方を間違えると、迷路に迷いこむことも。営業トークぽい言い方になりますが、○も×も踏まえてならいいが、×がついたらダメという感じだと、行く場所がなくなってしまいそう。もちろん、知らない(伝えない)のがいいということではなく、悪い点に対し対応できるのかどうかを考えるというスタンスで。

◆流通経済大学柏高校、選手権初優勝。

弊社地元の柏市北部にあり、進学・スポーツなど目的別のコース編成。ラグビー部は全国常連。上記の子育てと同様、高校の選択の余地が多いということは、地域選定に大きく影響(するようです)。うちの子は、進学もスポーツも特段と才能を見せることなく、標準的なため、深く考えたことはなく、縁あって住んでいるところから考えればいいや程度なのですが、仕事としてはしっかり対処せねばと。(下の子は電車の運転手を目指し、今から岩倉高校に行くと言ってはおりますが)

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2008年01月28日

NO.72-1:予告:土地の選び方セミナー

こんにちは。柴田です。2月9日(土)京葉線海浜幕張駅近く、幕張新都心(最近耳にしない言葉ですが)のテクノガーデンにて行なわれる“土地の選び方セミナー(旭化成ホームズ主催)”のレジュメがほぼ完成しましたので、ニュースレターの読者の方に先行して内容をお知らせしたいと思います。前回は新宿NS(旭化成さんではなくフリーで)、今回はテクノガーデンと、いつも会場が立派で、今から緊張しちゃいます。

〜このセミナーで何が学べるのか、何を感じて欲しいのか〜
・住まいの物こそ違え,暮らす人にとってその重みは同じ。
・その人の人生,生活を心から考えたとき本質が見えてくる。
・本質が見えれば何を買えばいいか分かる。

◆地価動向
地価の上昇は止まったのか?不動産市況から見た購入の是非。マンションの販売動向までも考えた住まいの選択など。
◆不動産シーズン
一年の需要サイクルにみる購入のベストタイミングはいつなのか。購入者心理の裏側をついた動き方。
◆税制
住宅ローン控除が平成20年入居までで終了。最大160万の所得税控除がなくなるとどうなるのか。他にも不動産取得税,登録免許税(建物),印紙税の特例期限は平成21年3月末,登録免許税(土地)は平成20年3月末で単純に倍となる。自宅購入のための特例を最大限利用するには。
◆金利
金融市場混乱,景気低迷,株安など今年の利上げは可能性薄いが、これからの金利動向をどう捉えればいいのか。
◆人口(世帯)
すでに家余り時代,スペックと安心感(偽装)が求められる。この場合、住まいの購入をどう考えればいいのか。
◆行政(住生活基本法、200年住宅)
量から質への政策転換,中古住宅流通市場へのシフト,家の履歴書。これからの住宅所有にはどういう考え方がいいのか。将来の状況まで考慮するとどうなるのか。
◆老後
老後の住まいをどうするのか。今購入する家で永住?田舎に帰る?都心のマンション(住み替え)?
◆不動産業界と仕組み
不動産業界の営業とはどう動いているのか、業者の意識や状況、広告や土地の資料などから垣間見える裏側まで。建築条件付の土地はどうなっているのか、その対策は。(流通市場,業者の思惑,広告,建築条件,資料など)
◆土地あれこれ
土地は希望通りに作りあげることはできません。今ある状況、状態、置かれている環境などから“選択”するということになり、選択を誤らないために、何を注意すればいいのか、さまざまな事例紹介(道路からの高低差,崖,傾斜地,法地,造成地,地形,敷地延長,不整形地,道路,方位,角地,環境,都市計画,治安,嫌悪施設,境界,掘り出し物,面積など)

−−−ここまでが基礎編。休憩タイム。ここまでの内容を持ち時間50分で話さないといけないのですが、すべての内容を話しきるのは難しいことが予想されます。話せなかった内容も、レジュメを充実さえ、お伝えできればという心境です。

休憩後、第二部では実践編として、実際の住まい探しでどうしていけばいいのかをお話します。

〜なぜ買うの、なぜ買おうとしたの〜
・暮らしてきたルーツ、キャリア。
・暮らす人を忘れがち → 物が主役の見方になる。
・住まい探しの依頼手順、まずは信頼関係構築から。

◆資金計画
自己資金,資産売却,住宅ローンの組み合わせ方、土地と建物の配分、借りた後に後悔しない“信号の法則”とは。
◆住まい
資産価値重視なのか利用価値重視なのか。自宅として、将来のことまで考えた場合の考え方。
◆エリア
通勤,通学,実家,現住地,出身などから最適なエリアはどこ?
◆探し方
3大要素のバランスの取り方“ジャンケンの法則”とは?
土地探しの秘訣、実は意外なところにかなめがある。

−−−ここまでが実践編。この編も持ち時間50分。資金計画やエリア選定などでは、実際に参加者の皆さまにもご自身にあてはめて作業をしてもらいたいと思っていますので、どこまでお伝えできるのか心配です。

基礎編、実践編とも、サイトなどでお伝えしてきた内容を集約したものですので、すべてお目通し頂ければと知ることはできるのですが、やはり生の声で聞くと違うんですよね。私もセミナーを受講する機会は多いので、実感します。ただし、このセミナー講師(私のことですが)は、小心者の恥ずかしがり屋のため、どこまで上手に話せるか不安ですが。

もし、このセミナーを受講してみたいなとご希望される方は、お近くのヘーベルハウス展示場にて、その旨をお申し付けください。また、幕張まで行くのは遠いよ〜とか、その日は都合悪いよ〜という方がいらっしゃいましたら、同じく展示場の担当者へお伝え頂ければ、ミニセミナー、個別セミナーなどの対応も可能です。

≪土地の選び方セミナー開催概要≫
日時:平成20年2月9日(土)午後2時より約2時間
場所:幕張テクノガーデンD棟

また、2月9日〜11日の3連休では、新京成線八柱駅,武蔵野線新八柱駅近くにある“街かどヘーベルハウス常盤平さくら通り”のB棟完成公開会にて、同時開催される土地購入相談会でも、このセミナーの内容をお聞きになることが可能です。なお、セミナー講師はどんな人?と興味がある方は11日にお越しください。私が直接ご相談を承ります。

≪街かどヘーベルハウス常盤平さくら通り≫
所在:松戸市常盤平陣屋前4-16 八柱駅よりさくら通りを常盤平方面に向い、亀有信用金庫前、進行方向左側です。
詳細や事前予約は、ヘーベルハウスの松戸南、松戸北、柏、柏の葉、我孫子各展示場まで。

[平成20年1月27日発行]その他のバックナンバーはこちら
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2007年12月26日

NO.71-2:平成19年を振り返って

このニュースレターでも、サイトやブログのコラムでも、個人的なネタを極力減らし、ちょっとお堅めの内容にしてきました。そこで、この片面だけを借りて、今年一年のご報告をします。た、だ、し、記憶をたどりながらなので、時系列がグタグタになったら、申し訳ございません。

・相続アドバイザー協議会の養成講座に参加

4月から7月までの4ヶ月間にわたり、毎週水曜日の夜(一部土曜の午後)に受講しました。計20回の講座のうち、たしか2回程度サボってしまいましたので、優秀な生徒というわけにはいきませんでしたが、規定はクリア(このあたりの要領はいいみたいです、おそらく)したので、相続アドバイザーに認定されました。

この講座は、高田馬場にある週刊住宅新聞社のセミナールームで行われました。この会場は、たまに不動産・住宅業界向けのセミナーが行われ、何度か行ったことがありましたので、馴染みの場所です。

講座の内容は、各回とも充実しており、内容が乏しいときは、寝るか読書をしてしまう私でも、ほとんど真面目に受講できたと思います。

講座のあとは、毎回、一緒に参加した湘南オフィスの坂田氏と、高田馬場グルメツアーです。食べ歩きが好きな私は、この機会に、高田馬場という街を満喫できて満足。同地は学生が多いので、ちょっと騒がしいお店が多かった。あと、肉系の食べ放題が多かったかな。学生生活を知らない私には、楽しそうに青春(最近聞かなくなった言葉ですね)を謳歌(もっと聞かない?)している学生たちが羨ましかったです。ちょっと哀愁を感じてしまいました。

この講座が終了後、不動産、住宅ローン・家計に続き、相続の相談も開始しました。本業に比べ、知識・経験が少ないため、サイトの中身も薄く、集客が弱かったので、まだ1件しか受けたことはありません。これからは、この分野も充実していきたいと思います。特に、相続税が発生するような資産家は他にお任せし、本業と同様、ごく普通の方の、一番基本的な相続の相談が手軽にできるような形を目指したいです。

・提携オフィス開設

今年は、湘南オフィス(茅ヶ崎市)を皮切りに、城南オフィス(渋谷区恵比寿)、川越オフィスと、弊社の不動産購入サポート業務取り扱い提携不動産会社のネットワークがスタートしました。

弊社の柏と合わせ、とりあえずは、首都圏・南関東4都県を制覇(ではなく網羅ですね)しました。昨年まで、東京、神奈川、埼玉から、わざわざ千葉までいらっしゃって頂いたのですが、ちょっとは使い勝手がよくなったものと思います。

弊社でも昨年末からスタッフ増員をし、数多くの依頼を受けられるようになりました。今年一年を振り返っても、もし私一人、柏オフィスのみではとても受けられない依頼数があり、助かりました。平成20年も、柏オフィスをはじめ、提携各オフィスともども、数多くの依頼・相談をお待ちしております。

本年末は、提携オフィス合同で、屋形船貸し切りの忘年会を開催しました。これも皆さまのおかげです。来年末もどこか行けますように。

・ちょっと早い厄年

私は、平成19年1月25日で満38歳になりました。平成20年で満39歳、30代最後の年です。性別:男、なので、厄はおそらく再来年なのですが、今年は、ちょっと厄年めいてました。

7月、ヘーベルハウスさんのソフトボール大会に助っ人(?)参加した際、右手小指骨折。高校野球をしていたときは突き指で済んだのですが、年令からか、骨にまできてしまいました。カルシウムが足りないのでしょうかね。

この7月のソフトボールと12月のミニサッカー、秋ごろのバスケとテニス、ことごとく翌日からふつかみっかは筋肉痛でロボットのような動きに。障害者やお年寄りの方がどれだけ外出するのが大変か身に染みて実感しました。これからも弱者に優しくしたいと思います。

外科的なのは以上ですが、あと、秋ごろに原因不明(となっていますが、おそらく暴飲暴食)で胃痙攣をおこし病院に駆け込みました。現時点では慢性的な風邪・疲労だけですが、今年一年は、薬を服用することが多かったです。

・NHK出演

平成19年8月1日、NHKのニュースウオッチ9に、ほんのちょっとだけ出演しました。内容は、路線価発表に伴う地価分析について。事前の前取材や連絡に時間を取り、取材当日も長時間、複数の場所での撮影などもありましたが、放映当日、ばんそうこう大臣として名をはせた赤城農林水産大臣の辞任のニュースとぶつかり、放映時間は大幅に削られてしまいました。

取材を受けながら申し訳ないのですが、私個人は9時に自宅にいることが少なく、ニュース番組といえば午後11時過ぎの番組、少し早くても報道ステーションまでのため、当ニュースはほとんど見たことはありませんでしたが、やはりさすがNHK、かなりの方が見ているのですね。お恥ずかしいため、ほとんど告知なしでしたが、お客様、不動産業者、その他大勢の方から“見たよ〜”と、放映されてから4ヶ月過ぎた今でも言われています。

・名古屋出張

一般的な不動産屋さんには、いわゆる“出張”はありません。仕事の範囲が地元(遠くて隣県)に限られているためです。しかし、全国的なネットワークに参加していると、たまに出張という機会にも恵まれ、今年は名古屋に二回も行かせてもらいました。“出張”ということだけで、貴重な機会のため、ワクワクです。

一回目は、ひつまぶし、きしめん、味噌煮込みうどん、味噌カツ、天むすなど、名物を堪能。二回目は熱田神宮にお参りさせて頂きました。昨年夏の伊勢、今年の年始の南紀と、ここ一年近く、名古屋に縁があったようです。

・サイトリニューアル

最後に、年末の二ヶ月近く、業務が終了後の夜中に、地域サイト5つ、情報サイト2つをリニューアル、新設致しました。見やすいページにとなりましたので、今後ともよろしくお願い致します。

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2007年12月25日

NO.71-1:平成20年:不動産と住宅ローンの予測

日銀は20日の金融政策決定会合で、政策金利の据え置きを全員一致で決めるとともに、2004年11月以来、約3年ぶりに景気判断を下方修正した。福井俊彦総裁は会合後の記者会見で、同日の決定の背景について「世界経済や国際金融市場の不確実性に加え、国内景気も足元は住宅投資の影響などから減速している」と説明。先行きについては「物価安定の下で息の長い成長を今後もたどる」と強調した。

会合では政策で動かす短期金利の目標を年0.5%で据え置くと決定。今年7月から前回まで利上げを主張してきた水野温氏審議委員も今回は現状維持に賛成した。半年ぶりに利上げ票が消え、日銀の利上げ見送りが長びくとの市場の見方が一段と強まりそうだ。(日本経済新聞より)

ゼロ金利や量的緩和など、景気回復のために非常事態的な政策を日銀が行ってきたことは評価されてもいいでしょう。この非常事態的な状況からごく一般的な状態へ戻したいという日銀の意向で、量的緩和解除、ゼロ金利脱却、利上げを行い、これからも標準的な金利水準まで戻そうということがうかがえ、世間のエコノミストの推測でも利上げが続くという見方が一般的でした。

しかし、福井総裁のコメントの通り、世界経済(特にアメリカ)の先行き不安、国内景気の後退などで、ここ数ヶ月の利上げを見送り、特に今回の見送りでは、日銀が希望する金利水準まで戻すのを断念するのが伝わってくる重たいものでした。ここ最近の金融政策決定会合で、ただ一人利上げの意見を出していた委員まで、利上げ見送りの立場になったのが、その象徴でしょう。

今まで、我々住宅業界も、世間でも、時期は分からないものの、いつか利上げがあるという意識を持っていましたが、今回のことで、利上げがあるという前提を考え直さなければならない。

なぜなら、景気が後退、減速局面になったから。

景気減速の原因として、改正建築基準法による建築確認の厳格化で住宅着工が急減し、その影響が周辺にも影響しているとしているが、こんな一時的なものが原因ではない。

原油高などにより物価が上昇したことが、企業も家計も苦しめていること、所得の伸び悩み、社会構造の変化、サブプライムローン問題から始まった金融市場の低迷など、もっと根本的なことが原因であり、今後しばらく続くものと思われる。

一般市民の収入が増加し、景気が拡大しての物価上昇なら、金利を上げるというのも納得ですが、景気が悪い(収入が少ない)+物価上昇=スタグフレーション(でした?)なので、金利引き上げの効果はないと思います。

知識のない私の考えより、日銀の政策を決める方々は数段上のお考えがあるのでしょう。スタグフレーションに伴う国全体の悲壮感を何とか振り払ってもらいたいものです。

さて、住宅ローンに話を戻しますと、私見では、今後の急激な金利上昇はないと考えます。景気後退や悲壮感漂う雰囲気を無視して金利を引き上げしづらいこと、物価が上昇するなか金利を上昇させ家計にダメージを出ることを恐れていること、サブプライムローン問題から資金が不動産市場から債券市場に流れていること、などが金利が大幅に上昇しないと考える根拠です。

資金が不動産市場から他へ流れていることに関連し、不動産会社やファンドへの事業性融資と個人の住宅ローンを引き締めていることが現場では感じられます。

住宅ローンの引き締めでは、金利での引き締めというよりは、審査が通りづらくなってきています。金融機関としても収益(貸し出し)は上げないといけないのですから、優良と判断できる人には貸したい。しかし、リスクが大きい人には貸さないようにしようということです。サブプライムローンのダメージが心理的に引き締めへと動いていると思われます。

金利は低水準で推移し借りたときの負担は少なくなるものの、審査が厳しくなって借りづらくなり、さらに9年連続して減少しているサラリーマンの平均年収などから、個々の資金力低下、人口・世帯数の減少から購入者数の減少と、質・量ともに購入力が弱くなると思われ、不動産価格も低迷していくことでしょう。

不動産市場では、業者の在庫処分、業者の仕入れ力低下、地価や住宅価格が購入力を超えていることから、土地やマンションの価格は低下・低迷・下降するでしょう。早いところでは2007年今年の夏ごろから感じられます。

取り留めなく書いてしまったので、こいつは何を言っているんだと思われるでしょう。書いている自分さえ、言いたいことが頭の中にあるにも関わらず、上手に伝えられないもどかしさを感じています。

まとめます。

・不動産市場は低迷、下降へ
・金利は大きく上昇しない
・住宅ローン借入はしづらくなる
・不動産業者は淘汰される

あくまでも、しがない不動産屋の考えですので、ご了承のほど。

2007年(平成19年)は、建築基準法の改正、サブプライムローン問題などから、不動産相場の転換点となりました。2008年(平成20年)は、社会・一般生活にとっても、不動産・住宅業界にとっても、厳しい一年になりそうです。

個人的には、地価や不動産価格の低迷は歓迎です。業界としては取引価格に比例した報酬のため、価格上昇=利益増加となるのですが、購入しやすい環境になる方が良いと思います。それよりも“原油高=ガソリンなどの燃料費・材料費上昇=物価上昇”の改善を願っております。

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2007年11月15日

NO.70-2:相続プラザ

“相続プラザ”オープンの記念セミナーに行ってきました。相続プラザとは、縦割りになりがちな相続の業務を横断的にサポートする窓口です。ご相談には、NPO法人相続アドバイザー協議会が認定する相続のプロ“相続アドバイザー”が対応いたします。

相続という言葉から連想するのは、大地主さんが亡くなった時、多額の相続税が発生し、相続税の支払いのために、土地を売るとか。相続税を軽減するために、アパートを建築するなどのイメージです。しかし、実際は相続税の課税対象になるケースは全体の4.2%。25人に1人の割合です。

相続税が発生する(しそうな)方には、税理士さんがいたり、節税対策の営業がきたりと、サポートする方もいます。相続プラザでは、残り95%の相続税の課税対象にならない方を主な対象にしております。

世の中、絶対という言葉が適用されることは少ないですが、人は死ぬということは絶対です。資産があろうがなかろうが、相続が発生することも絶対。相続手続きが必ず必要になります。

誰に相談(依頼)していいのか分からない、安心して相談できる人が欲しい、まとめて相談できるとありがたい、という思いがあり、その思いに応えるのが、この相続プラザです。

詳しい内容は、相続プラザのサイトにてご確認ください。

以下にご紹介するのは、相続プラザ第一号店(花小金井)代表の内藤さんのコラムより抜粋したものです。

≪誤解≫

1.遺言を作ったら、もう自分のものじゃない。自宅やマンションも処分できないし、預金も使うことができない。

2.有効な遺言書がある以上、相続人同士の話し合いで、遺言書の内容と違う財産分けをすることはできない。

3.夫が多額の借金を残して亡くなりました。夫は、妻を受取人とする生命保険に加入していました。生命保険金を受け取ると相続放棄ができなくなる。

4.私は何ももらわず遺産分割協議書に署名捺印した。もし父に借金があったとしても、財産を相続した長男が責任を負い、私は借金を支払う必要はない。

5.相続についての相談は、弁護士さんか税理士さんだ。

以上、5つの例はすべて誤解です。

−−ここまで

私も相続アドバイザーに認定されておりますが、相続の相談は少なく、不動産や住宅ローンの相談が大半です。しかし、この相続プラザの形は、不動産や住宅ローンの相談を気軽にできる、横断的に対応するというコンセプトは、弊社の業務に相通じるものがあると感じ、弊社のこれからの業務に見習いたいと思います。


 つくばエクスプレス沿線について


つくばエクスプレス沿線の住まい(不動産)について、個人的には総論で購入反対です。東京とつくばに勤務先があって、沿線が地元だから、金が余っているので、などなど、購入してもいい理由(購入するのにつくばエクスプレスへの価値がある)があればいい。

しかし、沿線の開発状況が読めない、まだまだこれからでどうなるのか分からない未完成の状態で、千葉県内では安くない坪80〜100万円の地価を考えると、はたして、今、買うのにどうなのかなと疑問が残るのは否めません。

開発が終了した時の街並み、整ったインフラなど、都心から同時間の他エリア(神奈川、埼玉、千葉県内での総武エリア)と比べれば、上記価格も安いのかもしれません。

でも、街として完成していないということは、他エリアよりも底が浅い部分がある。成熟度が足りない。なが〜い先の将来には、他に負けないだけのものができるのかもしれませんが、もし、40才ちょっと前の私が購入したとすれば、成熟した街を味わえるのは60才以降。人生を考えた場合、限られた時間の中、出来る限り長く快適さを求めたいですね。

あと5年もすれば、ずいぶん街も出来上がり、形も見えてくるでしょうから、その後ならが最短です。できれば10年、15年先からの購入か。同じようなエリアの千葉ニュータウン(北総鉄道)も、第一期の入居から20年を超えたあたりからです、生活が便利になってきたのは。やはり、ここと同程度がオーソドックスな考え方では。

地価(不動産)が下落基調になってきた今、10年後の地価は分からないですし。資産ではなく利用価値で判断すべきです。

もっと安いなら、都心にも早いし、多少不便さがあっても、将来伸びる(今より悪くはならないでしょうから)ので、買ってもいいかな。でも、都心と同時間エリアで、ほぼ同じ価格なら、特別につくばエクスプレスへの利用価値がなければ、今は買いではないと思う。

もし、買うなら守谷駅周辺でしょうか。でも、ちょっと高くなり過ぎたような気もしています。昔の守谷を知っている先入観があるからでしょうか。このコラムは、あくまでも個人的な意見ですので、ご批判なしで。

“筑波山きっぷ”

開業2周年を迎えたTX線。車窓に広がるのどかな風景を楽しみながら、紅葉の美しい筑波山を目指しませんか?

筑波山を染める美しい紅葉はもちろん、山頂からの眺めもダイナミック。筑波山を味わいつくしたあとは、ゆったりと温泉で。そんな有意義な時間に使いたいのが、「筑波山きっぷ」です。

TX線・筑波山シャトルバス各1往復の割引と、筑波山路線バス・ケーブルカー・ロープウェイが2日間乗り降り自由になる上、日帰り温泉や売店などの28協賛施設(筑波山京成ホテル、つくばエキスポセンター、筑波温泉ホテルなど)の割引も受けられます。

【発売場所】TX線各駅で発売(つくば駅を除く)

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2007年11月14日

NO.70-1:FPの勉強会でいきなり・・

“不動産市場分析と研究”というお題目で行われたファイナンシャルプランナーの勉強会に参加した。一参加者、一聴講生として。しかし、流れで、講師という状況になってしまった。主催者側で用意された資料を渡され、その資料について喋ってと。(ちょっと誇張はありますが、うまく誘導されたということです。持っていき方がうまいですね、人柄でこられると断りづらい。私の性格も見抜かれていますし)

そこで、喋った(準備もなく講義までじゃないので)ことを。

・ここ8年間の新築マンション供給戸数は、バブル期よりも倍増。これだけ供給されストックが溜まると、今後の(中古を含め)マンション市場はどうなるのでしょうか。下落の下地が進んでいる。

・現在、新築マンションの完成済み割合(悪く言えば在庫、売れ残り)は首都圏で39.4%。特に千葉県や埼玉県では40%オーバー。新築マンションの売れ行きの雲行きが怪しくなってきている。23区内でも30%超なので、売れ行きが良いとはいえない。関西圏32.7%(京都が好調で下げている)、名古屋圏42.6%(景気好況で大量参入)。

・建売住宅も、ここ4年供給数が増加し、在庫も大量に発生している。(噂では、関西の建売業者で倒産する会社が出てきている。首都圏でも、建売の仕入れは弱気。銀行も貸さなくなってきている)

・ここ4年間、住宅着工数は持ち家(住宅)<貸し家(アパートなど)となっている。不動産投資ブームにも暗雲か。そのデータとして、募集中の居住用物件数が10年前と比べて8倍にも。

・居住用の空室数が増加した背景は、不動産投資ブームにのったアパートやワンルームマンションの建築・分譲のほか、新築マンションの売れ残りが賃貸に転用されたことの供給が増えたことと、新築住宅の大量供給(営業活動)や超低金利の住宅ローンで住宅購入=賃貸脱出での需要減がある。

・バブル崩壊後の地価は、バブル前の水準に戻ってきている場所と、未だバブル前までにも戻れていない場所がある。明暗は地域特性にあり、それぞれの地域特性に合った土地や地域に求められている土地は上昇している。都心なら商業地、郊外なら住宅地など。

・売却依頼数は、10年前と比べて倍増。空家率も年々上昇し12.2%にも。このことから供給増、土地と住宅のストックが十分に(余るほど)あることが分かる。(あくまでも量に関してで、質は?)

・現在の人口ピラミッドによると、いわゆる団塊世代、団塊ジュニア世代がピークとなっており、30歳以下の人口がどんどん減少していくことが分かる。これは、今後の住宅需要が減少していくことが分かる。

・東京は30年後も現在とほぼ同じ人口だが、単身や夫婦のみの世帯が急激に増える。全国では13.3%も人口が減ることになり、それだけ需要が減る。特にファミリータイプが顕著になると思われる。

こんなところでしょうか。

前触れもなく、心の準備もなかったので、終わった時は、ひたいに汗ビッショリ。改めて、私は小心者で緊張しやすいんだなと思いました。情けない。


 時刻表に強い人は不動産にも強い


“頭の冴えた人は鉄道地図に強い(仕事と人生のプロになる強化書)”を読みました。以前から、仕事でも不動産でも、今の私の礎は、小学生時代に暇があると時刻表を眺めていたことにあると思っております。そのことに関して、内々、自負がありました。控えめな私は、今までそれを黙っていたのですが、この書で、やはりそうかと確信しました。本書の中身は、私の考察よりもずっと広くて深く、鉄道地図・時刻表ファンの人に勇気を与えてくれます。本書・著者に尊敬の念を持っているからこそ、コラムにしました。

私は鉄道地図というよりは時刻表という方がしっくりしますので、時刻表というところから書かせて頂きます。

・路線を把握していると、位置や隣接との関係、遠方のエリアとの関連具合が分かり、不動産(立地)の位置・立場が考察できる。

・鉄道路線に乗り換え、接続状況が分かれば、通勤・通学にて、いろいろな可能性を拡げられる。改札の有無、ホームの位置関係などが分かれば、乗り換えに伴う負担の程度が分かる。

・鉄道路線を大きく見ていくと、どういうエリアが開発されているのか、それがなぜなのか、人の動き流れが分かる。逆に鉄道路線がないエリアも分かり、不動産・地価割高、割安などの考察ができる。

・時刻表(所要時間)を把握していると、同じ場所(例えば勤務先所在地)から同じ時間で東西南北各地域の不動産や地価を比べ、大きな視点で考えられる。

・各路線の特徴は、地域性や歴史などの背景があり、これを知ることにより、各沿線の地域特性などが考察できる。不動産を比較する際、購入地を検討する際に推察しやすい。

・目的地までの乗り換えや所要時間、適切なルートを決める際、目的地に希望する時間に到着する列車を選択し、それに乗り継ぐためには、何時のどれに乗らなければいけないのかを判断する。この方法は、住まい探しのスケジュールを検討するうえで役立つ。

例えば、来年の4月から新しい小学校に通わせたい。そのためには引越しや手続きなどで3月前半には新しい家を完成させたい。そのためには建築の着工を11月中には行いたい。打ち合わせや確認申請などの時間を考慮すると遅くても9月には土地と依頼する建築会社を決めないといけない。であれば、7月か8月には土地探しをスタートしなければと。

・鉄道路線を把握していると、立地している場所が複数の交通手段でのアクセスが可能なのか、ひとつに頼らざるおえないのかが分かり、その立地の付加価値などまで分かる。

・時刻表を把握していると、抽象的に駅から徒歩・・分という材料を、駅からの個別要因で価格差の検討ができる。

住まいや生活という場面になると、もっと役立つ点があると思います。ふだんの営業活動の中でも、場面場面で、下地となって活かされていると思うのですが、思い出せないので、今日はここまでということで。

≪平成19年11月15日発行≫ その他のバックナンバー
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2007年10月08日

NO.69-2:ブランドの力、他

◆ブランドの力

直木賞の他、数多くの文学賞を受賞している宮部みゆきさんが8月に刊行した“楽園”を読んでいたところ、「おぉ!?」とビックリしてしまった一節がございました。

 「千住鳥居町」・・普通乗用車が一台かろうじて通れる・・ぐらいの道幅の左右に、色も形もとりどりなら、新旧も入り混じった住宅が建ち並ぶ中なか、そこだけ削ぎ取られたように土地が剥き出しになっているところがあった。

 あの火災で焼けた家々の跡だ。

 ・・

 ほぼ百六十平米を焼いたというが、今現在更地になっているところの広さは、それよりももう少し広いのだろう。・・

 土地はだいたい横長の長方形だが・・。この中に五軒の家が建っていたわけだが、どういう配置になっていたのか、ちょっとしたパズルだ。こういうことも、下町の古い住宅地では珍しい話ではない。

 ・・に面している隣家は、三階建て、チョコレートブラウンの外壁のヘーベルハウスだ。築浅の感じがする。土地の境界線は斜線だが、ヘーベルハウスはきっちり四角いので、土地の「余り」ができている。そこに自転車が二台、壁に沿うように停められていた。

 ・・

 ・・ヘーベルハウスの家のドアが開いた。・・。と、大きなベビーカーが半分ほどのぞき、・・。双子だ。・・。「あ、おじいちゃん!帽子!」。・・の娘さんで、双子のお母さんだろう。

 ・・

 「うちが建て替えるとき、工務店さんが言ってたんですよ。お隣が古い木造だから、火が出たら危ないよって。うちも最初は、木造の三階建てにするつもりだったんです。けど、それじゃヤバイよって。だからこういう形で、一応は防火建築に」

この一節を読んで、何をビックリって、“ヘーベルハウス”という実名が出てきたこと。(おそらく)登録商標になっているだろう商品名が、まさか、直木賞の受賞歴がある作家の著作に出てくるとは。

商売人の私はすぐに厭らしい計算です。直木賞を受賞した作家、それもテレビドラマ化された“模倣犯”の続編という位置づけなので、かなりの部数が販売される。さらに、下町の住宅密集地、狭小敷地の有効利用、三階建て、二世帯住宅、防火建築など、四角いというのが売りかは分かりませんが、ヘーベルハウスの特徴・セールスポイントを、これ以上ないと思われるくらいに表現しています。

これは相当お金を積んだか、作家を何かしらのバックアップしているのか。しかし、宮部みゆきクラスであれば、お金に困っているとは思えず、ましてや大きな位置づけになるこの著作で宣伝するとはとても考えられない。

また、ヘーベルハウス側も広告ということであれば、少しは宣伝や営業活動に使いそうなものですが、その形跡はまったくない。10人以上の営業マンに聞いてみても、小説に取り上げられていることを誰も知らないことから、何も裏がないことを感じられる。

ここまでの状況になると、ヘーベルハウスという“ブランド”に驚愕です。ブランドの力にです。感覚的な認識なのでしょうが、いち商品名が、世間一般に特徴を理解され、こうなら→この商品名という連想をさせる力、これがブランドなのですね。魔女の宅急便でも、宅配便ではしっくりこなく、宅急便という商品名を使ったのと同じでしょうか。


◆川越コンサルティングオフィスオープン

不動産購入応援サイトを開設し、独自の不動産購入サポートメニューで住まい探しのお手伝い、不動産購入、住宅ローンの相談などをお受けしておりましたが、弊社事務所が千葉県の柏市に所在しているということで、都内や他県の方には遠いところまでご足労頂くなど、ご不便をお掛けしておりました。

そこで、かねてよりのお付き合いしておりました埼玉県の川越市を中心に活動されております不動産会社と、パートナーシップを結び、埼玉県にて住まい探しをされる方の サポートをお願いすることになりました。

埼玉県西部にお住まい、もしくは、探していこうという方で、今まで、相談してみたい、頼んでみたいなと思われつつも、地域外である、遠いことなどから、敬遠していた方は、この機会にぜひご活用下さい。

・川越コンサルティングオフィスについて
 有限会社リフレティ http://www.reflety.com/

・この他のパートナーオフィス
 湘南オフィス:株式会社美湘ランド (茅ヶ崎市)
 http://www.misholand.jp/
 城南オフィス:株式会社スタイルシステム (渋谷区)
 http://www.style-system.net/


◆街かどヘーベルハウス・常盤平さくら通り

街かどへーベルハウス常盤平さくら通りA棟、

南側、道路を渡ったところより撮影。
見るからに使い勝手の良さそうな窓がたくさん!

ほぼ完成している様子のカーポート。ゆとりがあるので自転車やバイクも停められそう。

お隣のマンションや、奥に建設中だったアパートの影響が心配だった陽当りと通風ですが、しかしさすがは「日照・通風も設計するへーベルハウス」!

そんな問題は皆無のようです。

そろそろ完成間近。(10月6日グランドオープン!)
楽しみなのはもちろんですけれど、ちょっぴり惜別の思いもあったり・・・。。・゚・(ノД`)

お問合せ・ご見学は、柏営業所 0120-626-243 まで
この他の街かどヘーベルハウスは、サイトにてご確認下さい

≪平成19年10月5日発行≫ その他のバックナンバー
posted by preseek_shibata at 09:38| Comment(1) | TrackBack(0) | ニュースレター | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月07日

NO.69-1:2007年基準地価、他

◆2007年基準地価

基準地価の2007年分が先日発表されました。発表される数値自体は地価の上昇傾向を示していますが、タイムラグがあることや現場の状況を見ていると、地価上昇もピークになったのではと推察しております。

東京圏の住宅地は4.8%の上昇、上昇率が最も高いのは文京区で24.6%、職住接近の港区や中央区でも20%超。都心に近い、武蔵野市、三鷹市、調布市、市川市、川崎市、川口市、所沢市、また、新線による効果があった守谷市などでは、上昇率が拡大した。

これらの数値を見ていると、地価は上昇真っ最中という感じに受けられるかもしれませんが、地価上昇による住宅地の価格は、購入者の資金力の限界に達しており、もうこれ以上の上昇をしては購入そのものを見送ることになるのではと思われ、上昇も止まると思われる。

実際、土地を探している人は、それぞれの予算に合わせて、売り出されている土地を見ると、想像以上に地価が高く、「こんなに狭くなるのか、ここまで離れるのか、ここまでのお金を出さないとダメなのか」という落胆までとはいかなくても、土地探し・住まい探しの大変さを実感することになる。

バブル以前は、高度成長で収入が増加していたり、会社や社会の安心感もあり、住まいを購入することを素直に目標としていたりしたので、狭くても、遠くても、多少高くても購入に至ったかもしれないが、現在の購入者は、将来の不安、価値観の変化などから、地価が上昇したら購入そのものを延期や見送ることも多い。

一戸建て、マンションともに分譲業者は、仕入れて、売ってと繰り返し動いていないと仕事にならないため、見送ってしまう購入者が多い中、数少ない残された購入者に売らなければならない。このため、購入者から買いたく(住みたく)なるような長所がない物件の場合、分譲会社側が下手に出ざる負えない=値下げという流れになってしまう。

これは噂ですが、10%の値引きは当たり前になっており、物件によっては15〜20%とも。この値引き幅は物件の人気具合にもよるので、必ずしもここまでできると保証はしませんので、あしからずです。表面的な値引きは少なくても、諸費用や家具・電化製品などで実質大きな値引きになることも。

投資物件を買うなら、このような買い方でもよいのでしょうが、自分の住まい・自宅を購入するのですから、どっちが値引きをたくさんしてくれたとか、どっちがサービスが多いということで選ぶのではなく、自分たちの生活や人生、これからの資産価値などまで考えてご決断ください。


◆不動産関連の所得税・住民税

個人の所得に対する所得税・住民税にて、不動産や住宅に関係するのは、住宅(不動産)を住宅ローンを利用して購入した場合の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)、不動産を売却した場合の譲渡所得、不動産を賃貸し収入を得ている場合の不動産所得の3つがあります。

◇住宅ローン控除

個人が住宅を新築及び増改築したり、新築・中古の住宅を購入した際に、金融機関から10年以上の住宅ローンを利用した場合、住み始めた時から一定の期間に限り、所得税が控除されます。※土地も対象内。この制度が適用されるためには、いくつかの条件があります。

1.平成20年12月31日までに入居(居住)
2.工事の完了または取得の日から6ヵ月以内に入居(居住)
3.床面積が50u以上
4.床面積の2分の1以上が居住用
5.中古は築20年内(耐火建築は25年)か新耐震基準適合
6.増改築は工事費用が100万円超
7.所得金額3,000万円以下
8.入居した前後2年(計5年)に不動産譲渡の特例を使用していない
9.中古で親族などの関係者からの取得ではない

控除される金額は、年末の借入残高×控除率で計算された金額になり、入居年によって控除対象限度額が違います。平成19年入居であれば控除限度額は2,500万円、平成20年入居であれば2,000万円。控除率は、1〜6年目は1%、7〜10年目は0.5%です。

また、この住宅ローン控除は所得税のみ対象で住民税には適用がありません。平成19年の税源移譲により、所得金額によっては控除額が少なくなってしまうため、控除期間を15年にすることもできるようになりました。

この場合、控除限度額は10年の場合と変わりませんが、控除率が1〜10年目0.6%、11〜15年目0.4%になります。この制度は従来のパターンとの選択になります。

さらに、平成18年までに入居し住宅ローン控除を適用している人で、税源移譲による住宅ローン控除額の減少してしまった場合、市町村に申告することにより、住民税の減額が可能です。

この他の譲渡所得、不動産所得については、弊社サイトまたはタックスアンサー(http://www.nta.go.jp/)にてご確認下さい。

≪平成19年10月5日発行≫ その他のバックナンバー
posted by preseek_shibata at 11:15| Comment(0) | TrackBack(0) | ニュースレター | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする