2008年10月29日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆第72号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第72号  平成20年10月29日   発行 株式会社プレシーク

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 1601人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 昨夜、テレビ東京にて、不動産購入に興味深い番組が
 立て続けに取り上げられましたが、ご覧になりましたか?

 ひとつは、ガイアの夜明け“緊迫!不動産不況”。
 もう一つは、ワールドビジネスサテライト“住宅ローン減税の行方”。


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 ガイアの夜明けで放送された概要は以下のような感じです。

 サブプライムローン問題を端に発した金融危機が
 日本の不動産会社を経営破綻に追い込んでいる。
 不動産証券化により、日本の不動産が、世界中の投資家に売られることで、
 近年の不動産価格高騰を招いていたが、
 金融危機による資金難により買い手がつかず、
 日本の不動産会社とその支払先である建設会社が苦境に陥っている。

 さらに、銀行の融資規制、貸し出しの絞り込みで、
 その煽りをまともに食らっている。
 番組では、名古屋の不動産会社が支払いと資金調達に苦しんでいる様子を
 生々しく取り上げていた。


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 同じ業界に身を置くので、複雑な思いで見ていましたが、
 右から左へと転売して儲けるという手法そのものに問題があるのではないか。

 投資、投機を相手に楽な商売をしてきた経営判断の誤り。
 自業自得の感も否めなかった。

 取り上げられた方は存じ上げないし、憶測にはなるが、
 楽して儲けて、バァッと我が世の春を謳歌したのだから、
 その反動が出ても仕方ない。
 苦しくなって、助けてくれ〜と言ってもね。


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 後半部分では、分譲マンションの現状が取り上げられた。
 不動産投資(特に金融系)とは違い、自宅購入の需要は根強い。

「新都心リアルコーポレーション」が始めた“アウトレットマンション”
 資材や地価の高騰で販売価格が上昇し、売れ行きが悪くなった。
 銀行の融資が厳しくなり資金繰りに困った分譲業者から、
 安く買い叩いて再販売している。

“リノベーションマンション”最大手の「インテリックス」
 新築マンションの価格高騰により、
 安い価格の中古マンションに需要は流れている。

 どちらの会社も、家具を付けたり、リフォームで、
 付加価値を付け、早期売却を鍵と口を揃える。


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 実際の販売現場を取材する中で放送された
 二組の購入者側の話が特徴的だった。

「不動産不況、景気不安の中、いつが買い時なのか、分からない」

「不況だからこそ、買い時と判断した」

 どちらも、相談を受けているなか、よくお聞きするお話で、
 番組を見ていて、自分のことのように思えてしまいました。

 正直なところ、どちらも正しいのでしょう。
 自宅の購入の場合、相場うんぬんよりも、まずは、自分の状況が先。
 それがゴーサインなら、買い手市場の今はチャンスかもしれない。
 しかし、景気不安で自分の状況が怪しいなら、見送るべき。

 自宅の評価が上がった下がったと気になってしまうようであれば、
 そもそも購入すること自体が難しいのかもしれない。
 購入後の長い年月の中で、不動産市況は変動するものですから。
 賃貸だからといって、悪いことばかりではないです。


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 ワールドビジネスサテライトでは、
 麻生総理が景気対策のために打ち出した住宅ローン減税延長を取り上げ、
 どのような内容になるのか、その影響を分析したが、
 具体的な内容が決まらぬままの放送のため、
 ちょっとインパクトには欠けた感があった。


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 もう少しはっきりした内容は、
 月内にまとめられる経済対策で分かると思われるが、
 現在伝わってきている上限額引き上げでの拡充では、
 インパクトはあるものの、上限に達するのは高額所得者のみで、
 金持ち優遇なのかなと思ってしまう。

 ※所得税を毎年60万円以上払っている方が、
  10年間、残高が6,000万円を下回らない住宅ローンを組んで、
  住宅を購入した場合に、最大限の効果が得られる。
  そんな人は、どんな人?

 それでも、現行の制度よりは上乗せされるので、
 ある程度の金額を借りる方にとっては、購入の後押しになる。

 同番組でコメントされた専門家は、
 都心へ流入している人口は増えており、
“ネクストジュニア”という世代の需要は大きい。
 住宅ローン減税延長で、不動産不況をある程度持ち直せるのではないかと。

 いずれにしても、どういう内容になるのか、
 早くすっきりさせてもらいたいものである。


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 http://www.mag2.com/m/0000251565.html

 この日刊メールマガジン「ヨッシーの不動産営業日記」は、
 お客様や業界の皆さんのために不動産営業マンを正しく理解して頂くため、
 毎日、現場で起こるさまざまな出来事と日々の泣き言?をお伝えします。

 平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
 それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
 毎日邁進している筆者ですが、経験上、
 中小の“不動産屋のオヤジ”に詳しいです。。。

 不動産屋のオヤジといえば、
 黒いセルシオ、ゴルフ三昧、、、ってイメージありません?

 あながち嘘じゃないんですが、もちろんそれだけじゃないですよ!
 酸いも甘いもある、不動産の”プロ”の毎日、
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 □筆者吉野・プロフィール http://blog.smatch.jp/yossy/profile

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 よりよい住まい探しを実現するには、購入希望者と営業担当者など
 不動産会社側とが深い信頼関係で結ばれていなければなりません。

 ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
 住宅不信が高まり、また、業界側にもリスク・トラブルを避けようと
 する過剰なまでの意識が働きはじめています。

 その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
 両者の橋渡し・調整役を務めるのが
 私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。

 不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
 住まい探し全般(不動産、住宅ローン、家計)の相談に乗るほか、
 住まい探しの現場に購入希望者と一緒に携わり、
 購入希望者の要望や不安に思っている点についてサポートを行います。
 購入希望者にとって最適の住まい探しや住宅を選べるよう
 アドバイスすることが主な仕事です。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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2008年09月25日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第71号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第71号  平成20年9月25日   発行 株式会社プレシーク

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 1604人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 ようやく9月も半ばを過ぎて、涼しくなってきました。
 それでも夜は薄着で寝てしまい、いつか風邪をひくかもと
 思ってはいるのですが、なかなか切り替えができずにいるこの頃です。


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 9月に入って、家を購入しようという方が活発に動いております。

 先日、アメリカで起こったリーマンショックで、
 今後の景気がどうなるのかと不安もありますが、
 持ち家・借家を問わず、住まいは必ず必要であることからか、
 不動産購入の動きには大きく影響しておりません。

 それとも、これは弊社で感じているだけで、
 不動産市場では、購入希望者が減少しているのでしょうか。

 実際、新築のマンション市場では売れ行きが厳しいようです。
 しかし、これは需給関係を無視した大量供給と
 購入者の資金力・生活を無視した価格上昇が原因で、
 景気の影響があるにしても主因ではないと思います。


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 新築マンション分譲業者の倒産が続いており、
 販売不振が原因と思われがちですが、
 黒字でも倒産していることなどから、
 単純な販売不振によるものではなく、資金繰りの悪化によるもので、
 この点ではリーマンショックと繋がっています。

 実需(自宅用)の需要以上に大量供給を行なったため、
 通常の販売以外にファンドなどへ販売していました。
 このファンドへの販売が不振になり、資金の供給が途絶えたことが、
 倒産の引き金となってしまいました。


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 地価の動向もファンドからの資金供給減少の影響が出ております。
 先日発表になった基準地価では、都心を中心に下落しました。
 これは今まで片っ端から土地を購入していたファンドが、
 市場から離れていったことによります。

 しかし、ファンドの影響は都心部の主に商業地でのことであり、
 一般の住宅地は別の話です。

 住宅地でも商業地同様に下落傾向になっておりますが、
 かなり高くまで上昇した地点では下落したものの、
 それほど高くなっていなかった地点では上昇傾向にもあります。

 これはファンドなどによる一時的な流れではなく、
 需給関係からくる大きな流れによるものです。

 購入者の資金力から見て高くなり過ぎた地点では調整局面に入り、
 まだ余力があった地点、購入限界点前の地点では、
 上昇か、もしくは、横ばいで推移しました。

 ≪高くなりすぎて調整局面に入ったエリアの例≫
  東京23区、横浜、川崎、浦安、市川など

 ≪余力があり上昇したエリアの例≫
  藤沢、茅ヶ崎、厚木、船橋、柏など

 地価が高かった地点には、それなりの良さがあり、
 この地点が購入者の資金力まで落ちてくれば、
 需要は流れ、今回上昇した地点が調整局面に入ります。
 上昇下降という比較とは異なり、
 横浜・川崎よりも藤沢・茅ヶ崎の地価が高くなることはないということです。

 同じ市でも地点ごとに特徴があり、
 一概に判断することはできませんが、
 今後の地価がどのように推移するかを、
 大きな視点から考えていくことが大事なことになります。


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 今回のファンド資金難による市場の低迷や
 行き過ぎた地価上昇の調整は、不動産市況を暗く映し出しますが、
 私は逆に、購入者にとってはチャンスではないかと思いました。

 地価が安くなれば購入しやすくなるのはもちろんのこと、
 資金の行き先が不動産や株式から債権に流れることによる低金利は、
 不動産購入の負担減少に繋がります。

 不動産価格が上昇している局面では、
 購入者がたくさん動き、みんなが動いているから、
 購入するチャンスなのかなと思いがちですが、
 これは錯覚であり、購入者の動きが少ないときこそ、
 購入するチャンスだと思います。

 ただし、不動産の下落局面は、景気も下降線という繋がりもあり、
 いくら市況から見て買い時でも、購入者ご自身の状況を考えずに、
 不動産購入に走るのは考えものですが。


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 その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
 両者の橋渡し・調整役を務めるのが
 私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。

 不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
 住まい探し全般(不動産、住宅ローン、家計)の相談に乗るほか、
 住まい探しの現場に購入希望者と一緒に携わり、
 購入希望者の要望や不安に思っている点についてサポートを行います。
 購入希望者にとって最適の住まい探しや住宅を選べるよう
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 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
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2008年08月29日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第70号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第70号  平成20年8月29日   発行 株式会社プレシーク

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 1619人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 各地でゲリラ豪雨の被害が出ております。
 被災者の皆さまにはお見舞い申し上げます。

 8月も終わりに近づき、秋に入ろうとしております。
 例年通りだと、9月も残暑が残るのですが、
 今年の傾向だと、秋雨が多く、秋に入ってしまうのでしょうか。


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 さて、涼しい季節に入りますと、
 不動産を購入されようとお客様が動き出します。

 弊社でも、お盆明けから、問い合わせや依頼が殺到しております。
 住まい探しをされている方が多くなると、
 良い物件には希望者が重なって、取り逃がしたということも起こります。

 慌てて購入することはお勧めできませんが、
 いざという時に動けるように、しっかりと準備しておきましょう。


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 例年、秋頃から来年の税制などについての話題が出てきます。
 今年は、住宅ローン減税が終了するということで、
 今後の税制がどうなるのか注目されてきましたが、
 どうやら、住宅ローン減税は、延長されるようです。

 具体的な内容はまだまだこれからですが、
 年々、内容が変わり、購入した年で有利不利が出るような
 制度は止めて、長期的な制度にして、安定させてもらいたいものです。

 住宅ローン減税延長?:http://www.preseek.jp/column/fp/080801.html

 住宅ローン減税・国交省方針:http://www.preseek.jp/column/fp/080818.html

 また、住宅ローン減税の他にも期限切れになる税制もございますので、
 こちらも要注意です。

 2008年度末期限の住宅税制:http://www.preseek.jp/column/fp/080819.html


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 この8月は不動産会社の倒産が頻発しました。
 短期的な要因は、サブプライムローン問題から始まった金融機関の
 資金締め上げが原因ですが、根本的には、社会的な構造が原因となっております。

 相次ぐ不動産関連会社の倒産:http://www.preseek.jp/column/news/080726.html

 不動産会社倒産の傾向:http://www.preseek.jp/column/news/080828.html

 このような時勢の中で購入する場合、どのような点に注意したらいいか、
 よく見極めてから購入してください。


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 新築分譲業者の破綻ラッシュは、社会の構造、不動産市場が
 変わろうとしているシグナルと考えられます。

 これからの住まいと不動産市場がどのような状況になるのか。
 いろいろな動きを見ていると、大きな流れが分かります。

 リノベーション住宅:http://www.preseek.jp/column/judgment/080722.html

 優良ストック住宅推進協議会:http://www.preseek.jp/column/house/080804.html

 この時代の流れを掴むことは、
 住まいの購入で失敗しないためにも大事なことです。


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2008年07月25日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第69号


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 1638人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 暑い!暑い!


 言われると余計に暑く感じるから言うな!
 と言われますが、でも、今日は暑かった。


 そんな中、今日は夏の甲子園の予選、決勝戦のピークを迎えました。
 千葉県は、記念大会ということで東西に分かれ2校が出場します。
 そのうち、東地区の決勝戦が行われ、春の関東で優勝した
 木更津総合が優勝し、2度目の甲子園です。

 右と左の二枚看板投手で、予選の失点が6試合でわずか2失点。
 春の関東では東海大相模と横浜を破った実績から期待できます。

 千葉の西地区は、明日決勝戦。
 春の選抜4強の千葉経大附属とノーシードから勝ちあがった沼南。

 この他にも、浦和学院、横浜、東海大相模、早実など、
 各地で競合校が順当に勝ちあがり、決勝戦を迎えます。

 すべての出場校が出揃ってない中、甲子園での注目校は、
 北から、青森山田、神奈川勢、常葉菊川、智辯和歌山、報徳学園でしょうか。

 次のメルマガが出る頃には、結果が出ていると思いますが、お楽しみに。


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 さて、このような暑い気候は、いろいろな業界に影響を与えています。

 甲子園では、ビールの売上が伸びている。
 それに健康志向もプラスして、枝豆の需要が伸びている。

 夏の旅行は、高原・山・北海道の売れ行きがいい。
 せっかくの旅行では、この暑さから逃れたい心理が強い。

 大きなところでは、北極の氷が溶けて、地下資源を採掘し始めるとか。
 ただし、シベリアの永久凍土が溶けるとメタンガスが出て、
 その温室効果は二酸化炭素の数十倍になるらしい。


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 この暑い気候、温暖化の影響は住まい探しにも影響が出ています。
 温暖化による最近の傾向として、一時的な大雨の激しさがあります。

 大雨の浸水被害をより現実的に考えて、地域を選定するようになった。
 広くは低地帯が避けられ、狭くも水の流れ道になるような立地は避けられる。

 また、内陸(首都圏では埼玉県など)が避けられるようになった。
 海から離れていることに加え、東京のアスファルトで熱せられた
 熱い空気が東京湾からの海風に流され、埼玉県を熱くしているとのこと。

 狭い範囲でも、近くに緑地や水辺があるところが好まれる。
 ただし、隣接の場合、悪い影響もあるので別。

 将来はもっとより深刻に考えられることから、
 この地形や立地条件は、住まい探しの要素に大きな影響が出る。
 ということは、資産価値にも影響が出る。
 今、購入する人も、このようなことも踏まえることが必要。


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 建物の選定でも、外気(特に暑さ)を遮断する断熱性能が問われている。

 まさに私の家(ちょっと前の建売)がそうなのだが、
 断熱性能が悪いため、夏の日差しで家が熱せられ、
 特に2階は蒸し焼きのような熱さまでになる。

 それが夜になっても抜けず、外の方が涼しく、
 家の中は蒸し焼きの余韻でムワッとした状態が続く。
 うちはお金がないのと環境と健康のために、夜はエアコンをつけない。
 このため朝起きると、全身が汗でベトベトになっており、
 朝のシャワーが必要になっている。

 まさに実感している声として、
 夏の暑い熱気と日差しによる熱を建物の中に入れない
 断熱性能が高い建物を選ぶことをお勧めしたい。


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 土地でも建物でも“日当たりが良い”というのは
 セールストークであり、メリット、長所である。
 体でも太陽の日差しを浴びないと健康的ではないらしい。

 しかし、このまま温暖化が進むと、
 遠い将来、日当たりが良いというのはマイナス材料になるのかも。

 直接の因果関係があるのかは不明だが、
 暑い気候が不快指数を上げ、ムシャクシャしたなどという理由で
 犯罪が増えるかもしれない。
 現に柏では、暑くてムシャクシャしたという理由で
 コンビニに車を突っ込ませたという者がいた。

 住まい探しでも、物件という物の部分ばかり見ていないで、
 世の中の心理や社会情勢などを見るのも大事なんです。


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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号
〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員

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2008年06月17日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第68号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□

   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第68号  平成20年6月17日   発行 株式会社プレシーク

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□


 1679人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 ご無沙汰の発行になり、申し訳ございません。

 単純に依頼や相談が多くて、ということもあるのですが、
 それ以上に、新しく始めた取り組みの作業に時間が掛かってしまって。

 この取り組みが日本で一番とも弊社が最初ということもないでしょうが、
 なかなか他の会社ではここまでしないよというレベルだとは思います。

 ※他の会社ではここまでしないよと思ってもらえるようになろうと意識して、
  日々の仕事に取り組んでおります。

 ---------------------

 さて、もうすぐ6月も終わり、
 ということは今年も半分は終わってしまう。

 今年前半を振り返ってみて、いかがでしたでしょうか。

 うちは、・・・う〜ん・・・。

 世間では、ミャンマーのサイクロン被害があったと思ったら、
 中国の地震、そして、先日の宮城岩手内陸地震。
 災害の多い年になってしまいました。

 被害に遭われた方の生活が一日でも早く平安になるよう祈念致します。


 お住まい探しの依頼を受けている中、
 地震に関すること、水害に関することのご質問はとても多い。

 先日の地震による山崩れの映像を見ていると、
 あそこまでいってしまうと建築レベルで対処できる話ではない。

 日本列島、未知の断層は公表されている数の十倍前後あるとのことで、
 どこで暮らすことになっても、完全に安心はできないが、
 それでも、ある程度、被害に遭う確率は減らせるのではないか。

 水害の場合は、雨量に関して将来に渡り見通すことは不可能だが、
 地震よりもより対処の方法はあると思われます。

 ---------------------

 自然災害の他に今年前半で目立ったことに、
 原油高と国会空転によるガソリン価格の乱高下と
 それに伴う物価の上昇があります。
 (7月のガソリン価格も上昇する見込みです)

 先月から住宅ローンの金利も上昇し、
 家計をさらに圧迫しております。
 (5月、6月に続いて、今の金利情勢なら7月も上がるかも)

 これからの不動産購入では、今まで以上に、
 住宅ローンの返済と家計について、よく検討することが必要です。

 下記コラムに住宅ローンと家計の相談をするケースをご紹介しております。
 http://www.preseek.jp/column/loan/080609.html

 ---------------------

 原油価格の上昇も住宅ローンの金利上昇も、
 きっかけはアメリカで昨年夏に起こったサブプライムローン問題です。

 この問題は金融引き締めにも作用し、
 銀行からの借入に依存していた不動産会社やマンション分譲会社が
 バタバタ潰れています。倒産件数はこれからも増えるでしょう。

 世に大赤字の会社は数多くあれど、必ずしも倒産するわけではありません。
 赤字になったとしてもお金さえあれば、倒産はしません。
 しかし、借入に依存した会社は、銀行の支援がなくなると潰れてしまいます。

 ただし、銀行からの支援が減ったとしても、販売が好調なら、
 在庫が現金化できるため、倒産を免れることができます。

 でも、連日、マンションの契約率低迷が報道されているように、
 不動産分譲市場は低迷しています。

 この不動産市場崩落の影響について、下記のコラムにご紹介しております。
 http://www.preseek.jp/column/market/080613.html

 ---------------------

 この他にも、後期高齢者の社会保険、年金、公務員の不祥事に、
 秋葉原の無差別殺人など、暗いニュースばかりです。

 世相が暗くなると、なかなか住まいの購入へと向かいづらくなりますが、
 それでも、家が欲しいな、買った方が良いかなと思える方は、
 信頼できる担当者を見つけて下さい。これが一番の要です。

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 平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
 それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
 毎日邁進している筆者ですが、経験上、
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 不動産屋のオヤジといえば、
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 ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
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 する過剰なまでの意識が働きはじめています。

 その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
 両者の橋渡し・調整役を務めるのが
 私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。

 不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
 住まい探し全般(不動産、住宅ローン、家計)の相談に乗るほか、
 住まい探しの現場に購入希望者と一緒に携わり、
 購入希望者の要望や不安に思っている点についてサポートを行います。
 購入希望者にとって最適の住まい探しや住宅を選べるよう
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2008年04月24日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第67号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第67号  平成20年4月24日   発行 株式会社プレシーク

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 1672人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 新年度が始まったと思ったら、もうすぐGW。
 うちのような零細企業では無縁ですが、
 新年度になり、異動や転勤など、
 新天地に移られた方も多いかと思います。

 そろそろ、新年度になってのバタバタも落ちついてきたでしょうか。
 住まい探しをされる方の動向は、生活や仕事に影響されます。
 3月まで多くの依頼や相談が多かったのですが、
 4月に入ってパタッとなくなる。

 4月も中旬になった頃から、世間も落ち着いてきたのか、
 相談や依頼が増え始めてきました。

 私は例年のことなので驚きはしませんが、
 住まい探しされる方は、一生に何度もないことですので、
 この流れを掴んでおくことは大事です。

 皆さんが旅行に行かれる際、
 シーズン期に混雑しているのと、
 シーズンオフで空いているのでは、
 どちらがいいでしょうか。

 私は、混雑が嫌いなので、オフシーズン、
 皆さんと逆の動きをすることを好みます。

 だからといって、皆さんも同じかは別。
 シーズン期の盛り上がりや、シーズンに合わせた
 イベントなどを好む方もいらっしゃるでしょう。

 自分たちがどのような好みなのか、
 状況なども合わせて考え、住まい探しのスケジュールをお決めください。

 ---------------------

 さて、GWに入ると、
 旅行などレジャーに行かれるのではと、
 個人的には思っているのですが、
 住まい探しを始める、進める方も多くいらっしゃいます。


 そこで、住まい探しの心構えについて、

 あくまでも、こういう感じであればいいんじゃないかなと、
 個人的に思うことであり、現実、実際には難しいかもしれませんが、
 ご参考にして頂ければ幸いです。

 ---------------------

 まず、思い・希望・感情と現実は別ということを割り切ること。

 住まい探しを始めて、なかなか思うような物件がないと、
 焦ったり、意気消沈したりしますが、
 それは現実を割り切ることができず、否定してしまうから。

 現実の状況、とくに不動産は、ひとつしかない、同じものがない、
 動かせない、アレンジできないという特性を理解して受け入れると、
 こういうものなのね、そういう状況なんだ、とスッと割り切れ、
 落ち着くことができます。

 感情を不動産の現実にぶつけてしまうと、
 焦って、自分に合わないものを購入してみたり、
 住まい探しが辛くて嫌なことになってしまいます。

 自分でコントロールできる部分とできない部分を割り切ること、
 コントロールできない部分まで、どうにかしようとすると、
 思うようにならないことにイライラしてしまいます。

 コントロールできない部分は受け入れ、
 自分で動ける部分を考えるようにしてみると、
 また違った見方や考えもできるのではないでしょうか。

 ---------------------

 不動産を購入することは、一生に何度もあるものではなく、
 重くなってしまうんだろうなと思います。

 思いが重ければ重いほど、こうじゃなきゃイヤと
 希望や条件が厳しくなるのは致し方ないのでしょう。

 しかし、この思いに囚われすぎるよりも、
 こうなればいいな〜程度に下げてみると、
 なぜか不思議といい住まいにめぐり合うことができます。

 これには、何の根拠も、論理的な説明はできませんが、
 十何年も、住まい探しのお手伝いをしてきた経験値で、
 なぜか不思議とそうなるように感じます。

 ---------------------

 私は、雨漏りがする、すきま風が吹く、断熱性がなくて
 冬は寒くて夏暑い、大人3小学生3の5人家族で100m2にも
 満たない狭い建物、駅まで15分以上歩き、県道交差点の角でうるさく、
 この状況を見たら、これから購入される人は、こんなのイヤと言われる
 見本のような住まいに住んでいます。(当然、耐震性もないでしょう)

 でも、私自身は、家族が致命的な支障なく暮らせるのなら、
 これでもいいと思っています。

 もちろん、もっとこうであれば、こうしたいなという
 住まいへの要望はあります。(家族はもっとあるでしょう)

 ただ、欲を言ったらきりがないし、現実もある。
 現実を割り切って受け入れることができる。
 希望を整理し、捨てたり、落とすことができる。

 実は、この考え方で、住まいを探し購入するのは、
 不動産に携わっている人の買い方なんですね。
 私だけではなく、周りを見ても、そう思います。

 かなり昔になりますが、
 とある不動産会社の営業部長さんのお宅を知ってビックリしました。

 この方の住まいは、小さな平屋の貸家です。
 そこに家族4人、建物のクオリティも広さも足りません。

 でも、ここのご家族、幸せそうに暮らしているんですね。
 数多くの住まいを拝見していると、うまくいっている生活を
 しているお宅って、なんとなく分かるようになるんです。
 温かさ、ほのぼのした感じが、住まいから伝わってきました。

 ---------------------

 現実を受け入れること、割り切ること。
 コントロールできることとできないことを切り離すこと。
 住まいへの希望を何が何でもと固執せず、
 こうなればいいな程度に落としてみること。

 そうは言ってもと反発されそうですが、
 案外、このあたりが住まい探しの成否を握っているのではと思います。


 なお、建物の営業をされている方は違います。
 建物は考えれば考えるほど、より良い住まいにすることができ、
 一生懸命もっともっととします。

 なので、この習慣から、住まい(土地など)に、
 もっともっとと、希望条件、ハードルを上げてしまいます。

 私が一番不得意なお客様は、建物営業を担当されている方です(汗)

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2008年03月23日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第66号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第66号  平成20年3月23日   発行 株式会社プレシーク

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 1667人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 都内で桜の開花宣言。
 錦糸町駅前の公園の桜はまだまだでしたが、
 つぼみがピンク色を発し始めて、春到来です。

 しかし、春の到来のお告げは、桜よりも花粉症に
 なってしまったかもしれません。
 お客様も一緒に営業されている方も、
 1組に必ず花粉症で辛い状態になっている方がいます。

 我が家でも、私以外は花粉症で、薬、目薬、鼻シュッシュッ。
 鈍感な私はアレルギー系の症状に悩まされることはないのですが、
 さぞ大変なんだろうなと思います。

 以前、花粉症なので、杉が近くにある物件はダメという
 リクエストを頂いて住まい探しをしたことがございます。

 お客様自身も、目の前にあるかどうかで症状には影響ないが、
 気持ちとして避けたいとのこと。

 この他にも、昆虫や蝶、蛾、蝿、蚊などの虫系も敬遠される方もおり、
 緑が多くて自然を感じられるというのが、
 イメージ通りのセールスポイントになるかどうかケースバイケースです。

 このように、多岐にわたる住まいの項目は、人それぞれで判断が異なる。
 住まい探しのお手伝いをする不動産の担当者として、
 個々のことをよく理解し、現場にあたらなければならないと思いました。


 さて、今日の本題は、
 4月5日に行われる“土地の選び方セミナー”にて、
 どんな話をするのかお伝えしたいと思います。

 ※まだ、内容もレジュメもこれからの検討・作成なので、
  このメルマガを書きながら、原案を作ろうと思った次第です。
  (すいません)


 ≪土地の選び方セミナー概略≫


 −−−ここから準備編。

 土地探しのスタートから資料収集など、
 準備段階でのポイントをお知らせします。

 ◆不動産会社の選び方
  不動産流通の仕組み、業態による不動産会社の良し悪し

 ◆担当者の見極め
  良い担当者とは?、担当者との付き合い方

 ◆土地の希望条件
  希望条件の整理と順位、現実に即した条件の検討方法

 ◆土地情報の集め方
  入手ルートによる情報の特徴、注意点、傾向

 ◆土地資料の見方
  販売図面と呼ばれる土地の資料の見方と注意点


 −−−ここまでが準備編。休憩タイム。

 休憩後、第二部では現場編として、
 現地でのチェックポイントなどをお知らせします。

 ◆対象地
  まず、現地に着いた際、対象地の見方と注意点

 ◆隣接地
  以外に大事な隣接地との関係、読み取れる情報

 ◆周辺環境
  土地は現地だけでは決められない、周辺の環境や施設など

 ◆判断
  土地の選定、判断のポイントと注意点

 ◆土地選定後の流れ
  購入申込から契約までの流れと判断ポイント、注意点

 −−−ここまでが現場編。


 もし、このセミナーを受講してみたいなとご希望される方は、
 お近くのヘーベルハウス展示場にて、その旨をお申し付けください。

 また、幕張まで行くのは遠いよ〜とか、その日は都合悪いよ〜という方が
 いらっしゃいましたら、同じくヘーベルハウスの展示場の担当者に、
 “土地の選び方セミナーを個別に聞きたい”とお伝え頂ければ、
 ミニセミナー形式での対応も可能です。

 ≪土地の選び方セミナー開催概要≫
 日時:平成20年4月5日(土)午後1時50分より約2時間
 場所:幕張テクノガーデンD棟

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2008年02月25日

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 1664人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 先日、嵐は凄かった。

 私は、市川から柏へ向かうため、首都高湾岸線に入った。
 都心が砂嵐に包まれている光景は、何かあるかと不安がよぎる。

 首都高を走り始めると、雨が降るように砂が降り、
 プチプチプチ、ビシッと、車を傷つけていく。

 風はだんだんと強くなっていき、
 ラジオからは、JR・・・線は強風のため、
 運行を見合わせているとの情報。
 ・・・線は風が吹くとすぐにと思ったが、
 ・・・線も・・・線もと、続々と運行見合わせとなり、
 その頃、車は湾岸線から、荒川上空を走る中央環状線にと入った。

 荒川上空、遮るものがない中央環状線は、風が直撃する。
 通行する車は、時速20〜40km。
 それでも、ボンネットが振るえ、マンガのように跳ね上がるか
 不安に慄きながら、ハンドルを握っていた。

 時間は強風や天候に関係なく進んでいく。
 走行予定距離30km、スタートからゴールまでの制限時間は1時間。
 通常なら問題なくクリアできる課題だが・・・


 ちょっと、小説風に書いてみました。


 さて、今日の本題は、
 不動産会社の担当者は、初めてお客様と会った時に
 どんな話をするのかお伝えしたいと思います。


 ≪初回面談≫

 〜何を求め、何を期待するか〜

 0.面談の目的

 ・お客様から担当者に期待する内容
 ・面談での打ち合わせ内容

 1.今までの状況確認

 ・住まい探しを始めたきっかけと時期
 ・今までの行動経緯
 ・問題点や疑問の確認

 2.現在の住まいと希望する住まい

 ・現在、どのような住まいにお暮らしで、
  どのような生活をされているのか
 ・新しい住まいで、どのような暮らしを送りたいのか
 ・新しい住まいへの思い、希望

 3.優先順位の選定

 ・希望する住まいへの条件の中で、
  何を重視していくのか

 4.資金計画

 ・土地、建物の質と量から見た資金の配分
 ・自己資金と住宅ローンの計画
 ・予算から見た地域と住まいの検討

 5.課題と今後の行動

 ・住まいと資金計画のギャップをどう埋めるか
 ・住まい探しを進めていくスケジュール
 ・今後の行動をどのようにしていくのか

 以上が、主な打ち合わせの内容になります。

 お客様の状況により、話す内容や順番に変更はありますが、
 ほとんどのケースではこのような感じになります。

 このケースは、私のケースをモデルにしていますので、
 会社や担当者が違えば、内容も違うものになります。

 一般的な不動産会社では、簡単な希望条件を聞いて、
 すぐに不動産情報の紹介に移ることが多いと思われます。

 しかし、私自身は、きちんとお客様のことを理解し、
 お客様と思いや考えを同化できなければ、
 不動産の紹介、特にどれがお勧めとは言い切れません。

 例えば、設計士の方が、お客様に建物の部屋数や
 家族構成だけを聞いて、はいこれ4LDKね、これもそう、どれがいい?
 と言っているようで、とてもプロの仕事とは思えないのです。

 お客様によっては、私のようなやり方をまどろっこしく
 感じる方もいらっしゃると思います。
 しかし、私はここにこだわっていきたいと考えています。

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 平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
 それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
 毎日邁進している筆者ですが、経験上、
 中小の“不動産屋のオヤジ”に詳しいです。。。

 不動産屋のオヤジといえば、
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 よりよい住まい探しを実現するには、購入希望者と営業担当者など
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 ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
 住宅不信が高まり、また、業界側にもリスク・トラブルを避けようと
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 その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
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 私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。

 不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
 住まい探し全般(不動産、住宅ローン、家計)の相談に乗るほか、
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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で37年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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2008年02月03日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第64号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第64号  平成20年2月3日   発行 株式会社プレシーク

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□


 1664人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 今朝から久々の大雪(千葉県では)です。
 今日は日曜日で通勤、通学も少なく、混乱は少なかったように思えます。
 道路もほとんどのところで走行は可能で、無事に今日も終わりそうです。

 しかし、怖いのは明日の朝。
 路面の凍結です。
 車はツルツル滑りそうですので、ご注意下さい。


 さて、今日は来週開かれる土地の選び方セミナーの概略をお伝えします。

 私が講師を務めるのですが、上がり症のため、
 どこまでうまくお伝えできるのか、ちょっと心配です。


 ≪土地の選び方セミナー概略≫

 〜このセミナーで何が学べるのか、何を感じて欲しいのか〜

 ・住まいの物こそ違え,暮らす人にとってその重みは同じ。
 ・その人の人生,生活を心から考えたとき本質が見えてくる。
 ・本質が見えれば何を買えばいいか分かる。

 ◆地価動向
 地価の上昇は止まったのか?不動産市況から見た購入の是非。

 ◆不動産シーズン
 一年の需要サイクルにみる購入のベストタイミングはいつなのか。
 購入者心理の裏側をついた動き方。

 ◆税制
 住宅ローン控除が平成20年入居までで終了。その他の住宅特例も来年度末で。
 最大160万の所得税控除がなくなるとどうなるのか。

 ◆金利
 金融市場混乱,景気低迷,株安など今年の利上げは可能性薄いが・・・

 ◆人口(世帯)
 すでに家余り時代,スペックと安心感(偽装)が求められる。

 ◆行政(住生活基本法、200年住宅)
 量から質への政策転換,中古住宅流通市場へのシフト,家の履歴書。
 これからの住宅所有にはどういう考え方がいいのか。

 ◆老後
 老後の住まいをどうするのか。

 ◆不動産業界と仕組み
 不動産業界の営業とはどう動いているのか、業者の意識や状況から裏側まで。
 建築条件付の土地はどうなっているのか、その対策は。

 ◆土地あれこれ
 土地は希望通りに作りあげることはできません。
 今ある状況、状態、置かれている環境などから“選択”するということになり、
 選択を誤らないために、何を注意すればいいのか、

 −−−ここまでが基礎編。休憩タイム。

 休憩後、第二部では実践編として、
 実際の住まい探しでどうしていけばいいのかをお話します。

 〜なぜ買うの、なぜ買おうとしたの〜

 ・暮らしてきたルーツ、キャリア。
 ・暮らす人を忘れがち → 物が主役の見方になる。
 ・住まい探しの依頼手順、まずは信頼関係構築から。

 ◆資金計画
 自己資金,資産売却,住宅ローンの組み合わせ方、土地と建物の配分、
 借りた後に後悔しない“信号の法則”とは。

 ◆住まい
 資産価値重視なのか利用価値重視なのか。
 自宅として、将来のことまで考えた場合の考え方。

 ◆エリア
 通勤,通学,実家,現住地,出身などから最適なエリアはどこ?

 ◆探し方
 3大要素のバランスの取り方“ジャンケンの法則”とは?
 土地探しの秘訣、実は意外なところにかなめがある。

 −−−ここまでが実践編。


 もし、このセミナーを受講してみたいなとご希望される方は、
 お近くのヘーベルハウス展示場にて、その旨をお申し付けください。
 また、幕張まで行くのは遠いよ〜とか、その日は都合悪いよ〜という方が
 いらっしゃいましたら、同じく展示場の担当者へお伝え頂ければ、
 ミニセミナー、個別セミナーなどの対応も可能です。

 ≪土地の選び方セミナー開催概要≫
 日時:平成20年2月9日(土)午後2時より約2時間
 場所:幕張テクノガーデンD棟

 また、2月9日〜11日の3連休では、
 新京成線八柱駅,武蔵野線新八柱駅近くにある
 “街かどヘーベルハウス常盤平さくら通り”のB棟完成公開会にて、
 同時開催される土地購入相談会でも、
 このセミナーの内容をお聞きになることが可能です。
 なお、セミナー講師はどんな人?と興味がある方は11日にお越しください。
 私が直接ご相談を承ります。

 ≪街かどヘーベルハウス常盤平さくら通り≫
 所在:松戸市常盤平陣屋前4-16
 八柱駅よりさくら通りを常盤平方面に向い、亀有信用金庫前、進行方向左側です。
 詳細や事前予約は、ヘーベルハウスの松戸南、松戸北、
 柏、柏の葉、我孫子各展示場まで。


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2008年01月21日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第63号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第63号  平成20年1月21日   発行 株式会社プレシーク

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 1666人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。
 本年も同メールマガジンをよろしくお願い致します。

 昨日の天気予報で、昨夜から今日の午前中にかけて、
 南関東でも積雪があると言われておりましたので、
 昨日から今日にかけて、弊社営業の予定や移動などを
 積雪による渋滞や交通障害にも対応できるようにしてきました。

 それなのに、今朝、早めに起きて、外を見てみると、
 積雪どころか降雪の跡さえ、ない。。

 おいおい天気予報さん(特に積雪の予想を最初に見た森田さん)、
 どうなってるんねん。
 積雪がなく、支障も出なかったのはいいことなのですが、
 せっかく対策を施していたのにな〜と、
 今日はちょっと肩透かしから始まった一日になりました。


 さて、今回のメールマガジンでは、今年末の入居分まで終わってしまう
 住宅ローン控除と購入スケジュールについて、お知らせします。

 現在開かれている国会では、揮発油税の暫定税率について
 暫定税率を10年延長(与党)するか、廃止するかが争点となっております。

 これと同じように、住宅関連でも、期限付きの特例措置などが
 多くありますが、本年では、この住宅ローン控除の適用が終了することが
 一番大きな目玉になるのではないでしょうか。

 年末に期限が終了するもので、今国会で議題にならないことから、
 確実に終了するものになります。


 ≪住宅ローン控除≫

 住宅ローン等を利用してマイホームを新築や購入した場合で、
 一定の要件に当てはまるときに、その新築や購入のための借入金等の
 年末残高の合計額等を基として計算した金額を新築や購入し居住の用に
 供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。※諸条件あり
 (国税庁タックスアンサーより引用)

 平成20年内に居住の用に供した(入居したら)場合、
 10年間もしくは15年間、所得税額から計算された金額が控除されます。

 控除される額
 ・10年の場合 1〜6年目は残高の1%、7〜10年目は同0.6%
 ・15年の場合 1〜10年目は同0.6%、11〜15年目は同0.4%
 ただし、ローン残高の上限は2,000万円。

 最大控除額は160万円
 (控除期間終了まで残高2,000万円を超え、所得税額が20万円を超える場合)
  ↓
  3,000万円の借入だと15年目まで残高は2,000万円を超えます。
  (35年、3%、繰上返済なし)


 ≪購入スケジュール≫

 住宅ローン控除を受けようとする場合、平成20年内の入居が絶対条件です。

 完成済みの新築マンションや建売住宅、中古マンション、中古住宅等は、
 12月に引っ越すとしても、11月に取引完了、10月に購入決定でも間に合います。

 しかし、土地を購入し、新築しようという場合、土地購入から入居までの
 スケジュールを理解しておかないと、慌しい購入や建築になり、
 思わぬ結果を生じる可能性があります。

 12月に入居,引越しをする場合、遅くても11月には完成しておきたいもの。
 建築期間を4ヶ月と見た場合、8月早々の着工になります。

 8月に着工するためには、7月中に建築の許可を受けなければならず、
 耐震偽装問題からの建築審査厳格化の影響により、審査期間も長くなり、
 遅くても6月中には申請を入れたい。

 当然、申請するということは、構造に関わる間取りや仕様は
 決定しておかねばならず、この打ち合わせに1〜2ヶ月程度は必要。
 ということは、4月から打ち合わせスタートです。

 打ち合わせを始めるにも、土地が決まらないことには始まりません。
 土地を決めるということは、この土地にしようかなと
 購入者が決断するだけでは十分ではなく、売主さんと契約を済ませ、
 住宅ローンの審査が可決するまでになります。

 契約や住宅ローンの審査などを考慮すると、2月には購入希望地を決める。
 土地を見て即決できる方なら2月からでもいいですが、
 プランや資金計画などまで考慮して判断したい方は、
 動きださなければなりません。

 今までは年内入居の土地購入リミットはGW頃とお伝えしておりました。
 今回はそれより余裕を持ったスケジュールで書いたつもりですが、
 住宅ローン控除適用を目指した駆け込み需要→施工の混雑,工賃上昇や
 建築確認申請の遅延などを考慮すると、上記のような工程が望ましい。

 不測の事態に備える、慌てずじっくりと進めるためにも、
 早め早めの行動が良い結果をもたらします。

 なお、住宅ローン控除を受けるならという前提でのことであり、それだけで
 家を買うべきだとか、今買わないといけないというつもりはありません。


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2007年12月07日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第62号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第62号  平成19年12月7日   発行 株式会社プレシーク

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 1684人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 8回にわたりシリーズにてお送りしてまいりました。
 今日で最終回です。最後までお付き合い頂きまして、
 ありがとうございました。


 ≪プロが初公開!賢い住まいの探し方と担当者との付き合い方≫


「いい住まい」「いい不動産会社」を探すにはどうしたらいいのか。
 賢い住まいの探し方、上手な不動産会社との付き合い方・・・
 購入者と住まいを橋渡しする不動産購入アドバイザーがお送りします。


 今日で最終回【担当者に「希望する物件はない」と言われたとき】


 購入希望者を前に担当者が口を開きます。
 「残念ですが、ご希望に適う物件はありません」
 言うのも聞かされるのもつらいですが、
 本当に希望する住まいは存在しないのでしょうか。


 実は、
 不動産の世界では「物件がない」という言葉には
 三通りほどの意味があると考えられます。

 一つ目は「今、売り出されていない」
 二つ目は「希望する予算ではない」
 三つ目は「物理的にない」というものです

 もしかすると、
「あなたのような購入希望者の担当はしたくない」
 という意味で使われているのかもしれません。


 要は、
 担当者が「物件がない」と
 口にしている真意を
 探らなければならないということです。


 もちろん、
 他の会社や担当者に聞いてみるべきですが、
 その前に「物件がない」と断言した担当者に
 「ほんとに物件がないのですか」と、
 しつこく聞いてみることです。


 この問題に関して、
 購入希望者の立場になって
 考えてくれる担当者であれば、
 希望条件の整理、精査、優先度合いなどを
 トータルで考えてくれます。

 担当者の「物件がない」という言葉に
 あきらめないことが大切です。

 なお、今はないという場合は、
 待つか待てなければ条件見直し。
 物理的にないのであれば、
 どんなに優れた担当者でもダメです。



※このコラムは長文のため、読みづらいことが予想されましたので、
 内容を大幅に割愛し、まとめた内容となっております。
 全文を読みたい方、過去の配信を読みたい方へ、
 下記に全文をご用意しました。
  ↓
 http://www.preseek.jp/buy/8.pdf

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2007年12月05日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第61号


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   第61号  平成19年12月5日   発行 株式会社プレシーク

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 1684人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 8回にわたりシリーズにてお送りします。


 ≪プロが初公開!賢い住まいの探し方と担当者との付き合い方≫


「いい住まい」「いい不動産会社」を探すにはどうしたらいいのか。
 賢い住まいの探し方、上手な不動産会社との付き合い方・・・
 購入者と住まいを橋渡しする不動産購入アドバイザーがお送りします。


 今日は第7回【不信感を持った会社から別の会社へ】


 なかなか住まい探しが進展しないので別の会社へ依頼したい。
 こういうときにも、担当者がどんな気持ちなるかを考えて、
 伝え方を工夫しなければなりません。


 今まで担当していた担当者は、
 購入希望者を放そうとしないことがあります。
 担当者から「なんとかします」と迫られれば、
 購入希望者はなかなか嫌だといえません。


 しかし、嘘も方便です。
 親の知り合い、会社の提携、知人の紹介などです。
 いくらでも言い方はあります。

 担当者との関係がこじれそうであれば、
 住まい探しを中断すると言う手もあります。
 こう持ちかけると、たいがいの担当者は解放してくれます。


 いずれにしても、
 会社を替えたいと考えるときは、
 担当者に対して不信感を持っているときです。

 相性の悪い担当者と無理して付き合うことはありません。
 思い立ったら遠慮せずに行動すべきです。
 それが住まい探しの近道です。



※このコラムは長文のため、読みづらいことが予想されましたので、
 内容を大幅に割愛し、まとめた内容となっております。
 全文を読みたい方、また、配信を待たずに続きを読みたい方、
 過去の配信を読みたい方へ、下記に全文をご用意しました。
  ↓
 http://www.preseek.jp/buy/8.pdf

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 毎日、現場で起こるさまざまな出来事と日々の泣き言?をお伝えします。

 平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
 それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
 毎日邁進している筆者ですが、経験上、
 中小の“不動産屋のオヤジ”に詳しいです。。。

 不動産屋のオヤジといえば、
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 ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
 住宅不信が高まり、また、業界側にもリスク・トラブルを避けようと
 する過剰なまでの意識が働きはじめています。
 その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
 両者の橋渡し・調整役を務めるのが
 私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。

 不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
 住まい探し全般(不動産、住宅ローン、家計)の相談に乗るほか、
 住まい探しの現場に購入希望者と一緒に携わり、
 購入希望者の要望や不安に思っている点についてサポートを行います。
 購入希望者にとって最適の住まい探しや住宅を選べるよう
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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で37年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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2007年12月03日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第60号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第60号  平成19年12月3日   発行 株式会社プレシーク

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 1684人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 8回にわたりシリーズにてお送りします。


 ≪プロが初公開!賢い住まいの探し方と担当者との付き合い方≫


「いい住まい」「いい不動産会社」を探すにはどうしたらいいのか。
 賢い住まいの探し方、上手な不動産会社との付き合い方・・・
 購入者と住まいを橋渡しする不動産購入アドバイザーがお送りします。


 今日は第6回【セカンドオピニオンの受け方】


 セカンドオピニオンという言葉そのものは一般化してきましたが、
 不動産・住宅業界にとってはまだまだマイナスイメージの強い言葉です。


 一般に不動産や住宅の営業担当者は排他的で、
 自分の提案や対話の中に他者の意見が入ることを嫌がります。
 そこを理解したうえで持ちかけなければいけないのです。

「とてもよい提案を熱心にして頂いて感謝しております。
 ただ、どうしても迷いや不安が残ります。
 家族もうるさいので、知人の詳しい専門家に意見を聞いて、
 安心して購入をお願いしたいと思うんです」
 という姿勢を忘れてはいけません。


 しかし、そこまで気を使わなくても、
 最近の若い担当者は、セカンドオピニオンをすんなり
 受け入れるケースも多くなりました。

 一つには、説明項目や専門的な事柄が増え、
 後々トラブルを起こすおそれが
 多くなったという背景があります。
 業界側の敗訴が比率が多いわけではありませんが、
 トラブル・訴訟になるだけでも
 物理的・精神的に負担になるからです。


 担当者自身も抜かりなくフォローしており、
 問題ない提案と力量を持っていることも少なくありません。

 しかし、自分ひとりでは気づかない盲点や
 見落としがある可能性は完全に否定できません。
 問題がなければそれでよし、
 問題があれば大事になる前に処理できてよし
 と考える担当者も増えてきました。


 難しいのは、契約・取引になってから改めて
 セカンドオピニオンを取ろうとするときです。

 ある程度取引が進んだ段階で取引内容に疑問を持ち始め、
 やっぱりセカンドオピニオンを取りたいと言い出したりすると、
 会社や担当者との間がギクシャクしかねません。

 こういう事態を避けるためにも、
 セカンドオピニオンを取るなら
 最初の段階を逃してはいけないのです。


 実際には、セカンドオピニオンを依頼すると、
 そのままセカンドオピニオンを担当した人に依頼をしてしまい、
 提案した担当者へ戻らないというケースが多くあります。

 提案した担当者がよほど不信感がある人でない限り、
 これは避けるべきです。
 取引するなら実際に提案してくれた
 担当者へ依頼する節度が必要です。



※このコラムは長文のため、読みづらいことが予想されましたので、
 内容を大幅に割愛し、まとめた内容となっております。
 全文を読みたい方、また、配信を待たずに続きを読みたい方、
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2007年12月01日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第59号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第59号  平成19年12月1日   発行 株式会社プレシーク

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 今日は第5回【担当者を真剣にさせる「住まい探しシート」】


 メモを作ったら、
 自己の住まい探しシート作成に挑戦してください。

 家族全員の生まれてからの
 住宅履歴(住んでいた場所や住まい)から始まって、
 通勤・通学先、実家、出身、家族などの状況。
 年収、勤続歴、自己資金、資産などの資金計画。
 生活習慣や求める環境イメージ、
 教育や老後に対しての考えなどの生活スタイル。


 しかし、
 ここまで手間を掛けるのが大変であれば、
 手軽な方法もあります。


 不動産会社に問い合わせをすると、
 不動産の概略をまとめた資料
 (通称:販売図面)が送られてきます。

 そこに、
 自分たちにとってのいい点、
 悪い点をチェックしておきます。

 さらに、なぜ自分たちにとっていいのか、
 悪いのかを一言メモしておくとより効果的です。

 その内容を見て、
 担当者はどういう住まいを求めているのか、
 どこに問題があるのかなどを探ることができます。


 ここで一つ一つに対して親切に対応してくれたら、
 自分たちのことを考えてくれている
 担当者だと考えていいでしょう。


 その後、改めて紹介・提案された
 内容に希望との相違が生じたら、
 改めて対話をしてみるのも一つの手です。

 担当者に電話・メールなどでも構いません。
 思ったままに伝えてみましょう。
 その際に、担当者からの助言を求めると、
 次回以降の住まい探しもスムーズになります。


※このコラムは長文のため、読みづらいことが予想されましたので、
 内容を大幅に割愛し、まとめた内容となっております。
 全文を読みたい方、また、配信を待たずに続きを読みたい方、
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2007年11月29日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第58号


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   第58号  平成19年11月29日   発行 株式会社プレシーク

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 今日は第4回【住まいの希望や疑問・不安を上手に伝えるには】


 しっかりと対話をしてくれる担当者が見つかったとしても、
 それで安心してはいけません。


 自分の希望や疑問・不安を伝えるのは購入希望者自身の責任です。

 対話の際に焦点のぼやけた散漫な話をする人がいますが、
 それでは何を希望しどこに不安があるのか伝わりにくく、
 担当者としても困ってしまいます。


 相談する前に、なぜ購入したいか、
 いつごろ購入したいか、どこで暮らしたいか、
 何が不安かなど、できるだけ具体的に話せるように
 頭の中を整理しておくのです。


 そこでお勧めしたいのが、
 相談前に手製のメモを書いておくということです。

 メモの中身は箇条書きで思いついたことの羅列で構いません。

 担当者としても、
 単に不動産を買いたいんだと訴えられるだけでは、
 買える不動産を紹介するだけになってしまいます。

 購入希望者が自分の考えや状況について
 事前に要点を整理しておけば、
 もっと踏み込んだ提案ができます。


 さらに
「実は購入した後の家計が心配です」
 というような
 不安などを付け加えれば、
 担当者も助かります。

 適切な提案を受けるために必要なのは、
 購入希望者自身が
「自分の状況を分かってもらえるために、
 どのように表現するか自ら工夫する」
 という能動的な姿勢なのです。


※このコラムは長文のため、読みづらいことが予想されましたので、
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2007年11月27日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第57号


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 今日は第3回【信頼できる担当者の決めるには】


 いざ、家を買おう、不動産を探そうというとき、
 相談できる会社や担当者がいないというのが一般的でしょう。
 では、どうやって信頼できる担当者を決めたらいいのでしょうか。


「私なんかは初回九割と思っています」

 ベテラン担当者と話していると、
 よく聞かされるのがこの言葉です。
 経験豊富な担当者は、相談を受けた際、
 希望する内容や問題点、置かれている状況などは、
 購入希望者との対話から引き出すものだと
 経験値で身につけているのです。


 最近は、
 ネットの普及などから情報が中心となり、
 購入希望者との対話が減ってきています。

 そんな中で、
 信頼できる担当者を決めるのに注意したいのは、
 初回相談での対話を大切にする
 担当者かどうかということです。


 私たち不動産購入アドバイザーは、
 相談シートを作成し活用しています。
 通常の不動産会社では、
 不動産の条件面に主にした依頼表ですが、
 この相談シートは購入希望者を主としたもので、
 初回の対話から聞き取った情報や
 ポイントなどを書き込んでいくのです。


 この対話は経験が大きくものをいいます。
 ですから若い担当者よりも、
 むしろ社長・部長クラスの
 ベテラン担当者のほうが適任なのですが、
 そうしている会社は少ないようです。


 さらに購入希望者の顔や目を見ないで
 話す担当者も失格です。

 ろくに購入希望者の話を聞かず、
 購入希望者の本音や内面まで思いやらずに、
 不動産の希望条件(広さ、場所、価格など)だけで
 探そうとするようでは安心して住まい探しを依頼できません。

 こういう担当者は避けた方がいいが、
 育てるつもりで気長に向き合うことを
 考えられるのであればいいでしょう。


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2007年11月25日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第56号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第56号  平成19年11月25日   発行 株式会社プレシーク

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 1684人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 8回にわたりシリーズにてお送りします。


 ≪プロが初公開!賢い住まいの探し方と担当者との付き合い方≫


「いい住まい」「いい不動産会社」を探すにはどうしたらいいのか。
 賢い住まいの探し方、上手な不動産会社との付き合い方・・・
 購入者と住まいを橋渡しする不動産購入アドバイザーがお送りします。


 今日は第2回【絶対に依頼してはいけない会社を見分けるには】


 前回、会社選び、担当者選びでは、
 相性を大切にしたほうがいいと述べました。

 しかし、相性の問題を抜きにしても、
 会社の意識や担当者の力量などから
 慎重な選択をすべきだといえる会社は存在します。


 注目すべきは、営業担当やスタッフの出入りです。
 出入りの激しい会社は、規模の大小に関係なく
 依頼することは検討したほうがいいでしょう。


 大手が人事異動で入れ替わるのは仕方がないですが、
 毎年入れ替わるような会社も現実にあるのです。

 そういう会社では平均的な勤続年数が3年に満たず、
 早い人なら一ヶ月程度で辞めるといわれています。
 定着率が悪いのは、勤務が過酷で利益が最優先であるとか、
 クレーム・トラブルが多い、人間関係がよくないなどです。


 社員の入れ替わりが激しいということは、
 ベテラン・中堅の担当・スタッフが育ちにくく、
 相対的に新人の比率が高いということです。

 もちろん一概に若いから力量に
 問題があるとはいえませんが、
 やはりある程度の経験を積み、
 知識や情報を豊富に備えている
 担当者が生き生きと活躍している会社の方が、
 購入希望者としても安心できます。

 実際、現場では、日々の営業活動・成績に追われ、
 新人の教育に力を入れる余裕がありません。
 そこでリスク回避のため、上役・先輩が同行するのです。


 フランチャイズ系で実際に目のあたりにしたのですが、
 若い担当者が購入希望者の前で
 「こういう取引やったことがなくて不安なんです」
 と言ったのです。

 おいおい大丈夫かよと思ってしまいました。
 購入希望者の方も俺の方が不安だよと思ったのではないでしょうか。
 結局、上司が一緒になって段取りをしてくれたそうですが、
 購入希望者に不安を与えるようでは、
 会社の姿勢が問われます。


※このコラムは長文のため、読みづらいことが予想されましたので、
 内容を大幅に割愛し、まとめた内容となっております。
 全文を読みたい方、また、配信を待たずに続きを読みたい方のために、
 下記に全文をご用意しました。
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 平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
 それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
 毎日邁進している筆者ですが、経験上、
 中小の“不動産屋のオヤジ”に詳しいです。。。

 不動産屋のオヤジといえば、
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 あながち嘘じゃないんですが、もちろんそれだけじゃないですよ!
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 ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
 住宅不信が高まり、また、業界側にもリスク・トラブルを避けようと
 する過剰なまでの意識が働きはじめています。
 その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
 両者の橋渡し・調整役を務めるのが
 私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。

 不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で37年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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2007年11月23日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第55号


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   第55号  平成19年11月23日   発行 株式会社プレシーク

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 1684人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 今回より8回にわたりシリーズにてお送りします。


 ≪プロが初公開!賢い住まいの探し方と担当者との付き合い方≫


「いい住まい」「いい不動産会社」を探すにはどうしたらいいのか。
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 今日は第1回【いい不動産会社・いい担当者をどう見つけるか】


 いい担当者とは、
 不動産や建築の知識に長けていて、
 人格的にも素晴らしい人。
 購入希望者が願う理想はこれ。


 しかし担当者は神様ではありません。
 どんな優れた担当者でも、
 すべての人を100%の確率で
 最適な住まいへと導けるわけではありません。

 さらに人と人との付き合いですから相性の良い悪いもあります。


「信頼できる担当者は、購入希望者側が作る」
 購入希望者の態度一つで担当者は育っていくものです。
 満足のいく住まい探しをするには、
 不動産情報が揃っている会社を探すことも重要ですが、
 この担当者を育てる意識も大切。

 住まい探しのお手伝いをしているなかで、
 購入希望者より信頼され、
 やりがい(この家族にいい住宅をお世話したいなど)を
 見つけることで「いい担当者」に育つのです。


 小さな不動産会社の担当者でも、
 やる気を持って最新情報や知識を収得していれば、
 住まい探しのお手伝いに対応できます。

 購入希望者が担当者を信頼し、
 担当者もその信頼に応えようと努力をし、
 両者が対話を重ねることです。


 大手でも街の不動産会社であっても
 住まい探しを担当してもらうときには、
 担当者個人の力量の差があるだけです。

 実は「いい担当者」といわれる担当者は、
 大手だけではなく、
 街の地域不動産会社にいることが多い。


 大手では会社の意向や人事などの影響があり、
 しかも成績至上主義の苦労が絶えず、
 個々の自由が束縛されています。

 その点、街の不動産会社では会社の意向や
 人事、成績などの重圧も少なく、
 個々の裁量で住まい探しのお手伝いに
 専念できる環境があるためです。


 私がお勧めしているのは、
 地域の不動産会社の担当者に
 住まい探し全般のサポートや相談を依頼し、
 不動産情報の取得の際は、
 大手からも紹介を受けるというスタイルです。

 地域不動産会社のあてがない場合、
 口コミやネットなどで探すしかありません。
 見極めは、販売色が強い(不動産情報が主流)か、
 購入色が強い(購入するために役立つ知識や情報)か。


 しかし、問い合わせ・相談をしてみたものの
 相性が悪いということはよくあります。

 担当者のコミュニケーションのとり方が
 一方的、高圧的、高い目線で見下すなど、
 または逆に淡白で、おどおどして頼りないなど。


 そんなとき、無理をして依頼し続けることはありません。
 自分の価値観や考えと合致した担当者と
 出会うことのほうが大事だからです。


「卓越した知識と豊富な情報量を持つが性格が悪くて
 保身と成績ばかりを気にする担当者と、
 知識や情報に不足はあるが性格がよくて
 購入希望者のことを考えてくれる担当者のどちらを選びますか?」


 だからこそ、いい担当者を探すのは難しいのです。


※このコラムは長文のため、読みづらいことが予想されましたので、
 内容を大幅に割愛し、まとめた内容となっております。
 全文を読みたい方、また、配信を待たずに続きを読みたい方のために、
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2007年11月15日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第54号


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   第54号  平成19年11月15日   発行 株式会社プレシーク

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【基礎生活費と余剰生活費】

 住宅ローン・不動産購入の資金計画などの相談を受けた際、
 生活の基礎となる出費と生活を豊かにする出費に分けて、
 家計や適切な住宅ローン借入額などを説明します。

 これは誰に教わった訳ではなく
(いろいろな本を読んでいるので自然と学んでしまったかもしれませんが)、
 私なりに考えた形でした。説明を何度も行っているうちに、
 生活の基礎となる出費を“基本生活費”、この基本生活費に以外に
 生活を豊かにするための出費を“余剰生活費(余裕生活費)”という
 言葉を自然と使っていました。

 自分で自然と使い始めた言葉なので、当然、
 教科書(書籍など)には掲載されているはずもなく、
 世間に通用しない私だけの言葉だと思っていました。

 しかし、このコラムを書こうと思い、ネットで検索してみると、
 基本生活費・基礎生活費・余裕生活費はすでに世間で使われており、
 たぶん、余剰生活費という言葉だけは私のオリジナルらしいです。
 (詳細に調べておりませんので、使われているかもしれませんが)

 世に自分のオリジナルを出せるのかと思いましたが、
 知識・知恵の足らない私には、まだまだ高い壁だったようです。

 ちょっとがっくしきていますが、この基本生活費(基礎生活費)と
 余剰生活費(余裕生活費)について、ブログにて説明しております。

 基礎生活費

 ごく普通の生活に最低限必要な出費。
 主なものは、食費、住居費、教育費、被服費、光熱費、通信費、
 医療費、養育費、交際費、車両費、保険料、税金など。

 最低限とは、人が人らしく生きていけること。
 この基礎生活費は、あまり自分の裁量が利きません。
 頑張っても限度がある部分です。

 つづきはこちら http://blog.smatch.jp/sibata/archive/325

 余剰生活費

 ごく普通の生活に最低限必要な出費である基礎生活費に対して、
 生活や人生を豊かにするために行う出費。外食などの食費、
 より快適な住まいの住居費、子供への習い事や塾・予備校など教育費、
 趣味や旅行などの余暇費、ブランド品などの衣料雑貨費など。

 基礎生活費は、自分の裁量に限度がありますが、余剰生活費は、
 どのように使うかある程度自分の裁量で行うことができます。

 つづきはこちら http://blog.smatch.jp/sibata/archive/326


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【不動産とくらしのコラム】

 ◆消費税
  http://blog.smatch.jp/sibata/archive/323

 ◇印紙税
  http://blog.smatch.jp/sibata/archive/324

 ◆長生きのリスク(湘南)
  http://sakata.misholand.jp/article/6650998.html

 ◇辻堂新町ご案内(湘南)
  http://staff.misholand.jp/article/6707811.html

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2007年11月10日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第53号


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   第53号  平成19年11月10日   発行 株式会社プレシーク

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 1702人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。

 サブプライムローンショックが尾を引いているんでしょうかね。
 アメリカでは追加利下げも行われました。
 今月も低金利水準に留まりました。
 先月比で短期・長期ともにほぼ横ばい同水準か微減です。

 住宅ローンをこれから組む方、もう組んでいる方はもちろん、
 世間の目は金利よりも物価に移っています。
 今月からガソリンが150円台へと上昇し、
 その他食料品を始めとした日用品が全般的に上昇したことも加えて、
 家計を圧迫しそうな感じです。

 ガソリンは1円単位での変動は気にしません(※)でしたが、
 10円単位となると、50Lで500円の違いですから、高くなったなと実感です。
 (私なら)ランチ一回分にはなります。
 ※は1円違いなら、時間と労力などから一番効率の良い給油にするということ。

 この物価上昇は沈静化する気配を感じられず、よくて高止まりでしょう。
 これに住宅ローンの金利が上昇したら・・・。
 長期固定系の方、返済計画にゆとりを持っている方なら、
 まだ支障はきたさないですが、物価上昇+金利上昇=家計圧迫へと。

 注:だから長期固定でということではなく、
   少々の社会的状況の変化に動じないくらいのゆとりを。

 高度成長期は、物価上昇+高金利でも、所得倍増(?)のように収入が
 増加していましたから、負担増でも支障なく、
 家計も経済もうまく回っていったのではと思います。

 先月末の日銀金融政策会合で、
 金利水準を現状維持とすると決められましたが、
 物価上昇しそうだから→金利を引き上げ金融を引き締め→物価上昇を
 抑えるという今までのやり方では、社会状況も変わってきて、
 もうダメなのかもしれません。(専門的なことは抜きで)

 収入は上がらない、物価は上昇する、
 これに金利を上昇させると、どうなるのでしょうか。
 一気に消費低迷→日本経済低迷へと繋がってしまうのではと
 危惧しています。

 金利を上昇させるのは、(物価)負担を軽くすると
 いうことなのでしょうが、逆効果になると思います。
 一部、会社や資産家の方はいいのでしょうかね。
 日銀の政策委員も政治家も、庶民とはかけ離れた生活だから、
 分からないのかもしれません。

 現場にいる実感として、厳しくなると感じております。

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【サラリーマンの平均年収は9年連続減少中!】

 2006年のサラリーマンの平均年収は434万円だそうです。
 (国税庁:民間給与実態統計調査)

 年収階級分布図を見ると、年収500万円以下の層に
 女性が多くいることから、サラリーマンというイメージである
 男性の会社員というのとはちょっと違います。

 しかし、男性でも300万円〜500万円の層に
 1,000万人近くの方があてはまることから、
 余裕を持った家計というには、共働きでないと厳しい。

 この家計層の方が住宅を購入したらどうなるのでしょうか。

 家計の支出は、収入に応じて比例する部分もありますが、
 多くの生活基本費(食費など)は、収入には関係なく、
 同じ金額の支出になります。

 生活余剰費(外食、必要以上の支出)は、収入に応じて
 変化はあり、家計を維持するためには、調整も可能ですが、
 生活基本費は、なかなか削ることができません。

 年収500万円の方の可処分所得(使えるお金)は、
 400万円弱くらいでしょうか。
 そうすると月平均で30万円ちょっと。

 この金額では、生活基本費とイコールくらいだと思います。

 生活基本費に家賃が含まれていれば、
 その家賃分を住宅費(住宅ローン返済、固定資産税など)に
 充当する形で、不動産購入の計算は成り立ちます。

 でも、前書きのように、金利上昇、物価上昇で、
 生活基本費が上昇してしまったら、どうなるでしょうか。

 その分、収入が増えていれば、対応は可能ですが、
 調査では、平均年収9年連続減!なのです。

 購入する不動産の価格にもよりますが、
 年収500万円以下の方の場合、
 かなり不動産購入にリスクが伴うことになります。

 不動産を購入するという側面には、
 家に縛られるということがあります。

 賃貸なら、流動的に状況変化への対応も可能ですが、
 購入してしまうと、売却しての住み替えになり、
 建物価値は経年による評価減、
 さらに、地価下落も影響すると、かなり厳しい。

 不動産購入へ進むなら、
 自己資金の充実、安定した家計への対処を
 十分行ってください。

 家を買うことが、人生の全てではありません。
 人生で一番大事なことでもありません。

 今朝の朝日新聞に掲載された“消費税増税”の記事を読んだら、
 低所得者層への負担増ということが書いてあり、
 ちょっと怖くなってしまいました。

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【不動産とくらしのコラム】

 ◆つくばエクスプレス沿線について
  http://preseek.seesaa.net/article/63908233.html

 ◇FPの勉強会でいきなり・・
  http://preseek.seesaa.net/article/63656304.html

 ◆時刻表に強い人は不動産にも強い
  http://preseek.seesaa.net/article/63435316.html

 ◇亀田一家ばかりで
  http://preseek.seesaa.net/article/63424337.html

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