2005年11月17日

QA90:繰上返済のタイミング

[相談]

昨年の12月に新築マンションを2090万円で購入し、全額を27年返済(元利均等法ー今年1月より払い込み)住宅ローンを組みました。金利は3年固定で1.2%です。初めての繰り上げ返済を予定しています。いろんな資料などを拝見すると、できるだけ早い時期の方が良いとあるので120万円ですが年末の住宅ローンの控除を受けて、年明けにするべきが、3年固定が終了時点で上乗せして(頑張って)300万円にして繰上げ返済した方がいいのかどうでしょうか。

[回答]

パターン1

06/01 120万円繰上返済
08/01 180万円繰上返済
利息総額 2,641,243円

パターン2

08/01 300万円繰上返済
利息総額 2,678,199円

上記利息差額は、1の方が36,956円安い
ここから、繰上返済手数料(?)と
06年末のローン控除差額(約1万円)と
07年末のローン控除差額(約1万円)を
差し引くと、ほとんど変わらないかと思います。

あとは、手元に現金を残しておくか、返済してしまうかですが、
ほぼ効果が変わらないなら、現金を手元に残しておく方を
お勧めします。(資金の自由度、変化への対応度から)

[相談2]

先日は見ず知らずの私どもに、たいへん丁寧なご回答ありがとうございました。たいへんお忙しいとは存じますが、一番お伺いしたかったことが抜けておりましたので、再度質問をさせて頂いております。繰り上げ返済のタイミングはよいアドバイスを頂きました。実は27年の返済期間ですが、この繰上げ返済で期間短縮型ではどれくらい短縮できるものでしょうか。(100万単位で1年毎、300万で3年毎では、なるべく早い時期細かく繰り上げ返済した方が期間が減少するとも聞きました)じつは、27年ですと主人は79歳になります。少しでも期間を縮めたいのですが。利息も減少できて期間も短縮できては都合がよすぎるでしょうか。どうぞよろしくお願いします。

[回答2]

お尋ねの件についてですが、期間短縮と利息軽減は
セットになって動くものです。

繰上返済をすれば、元金が減った分、期間が短くなり、
期間に相応する部分の利息が軽減されます。

逆の言い方をすれば、利息の軽減効果が同じなら、
短くなる期間は同じになります。

これはあくまでも理屈ですが。。

前回、手数料などを考慮するとほぼ同じとのお返事を
させて頂きました。一般的な繰上返済の話では、
少しでも早く返していった方が利息の軽減も大きく、
その分期間も短く(早い完済)になるよと言われます。

これはその通りなのですが、この一般的な話の場合、
ローン控除や手数料の計算が考慮されておりません。

しかし、同一の効果にするためには、ローン控除や
手数料の軽減分を繰上返済の原資に組み込まなくては
ならないといけませんが、これを生活費に充ててしまうことも多く、
この行動パターンを考慮すると、やはり少しでも早く
返済した方が良いのかもしれませんね。

お知らせ頂きました内容にて試算しますと、

1.100万円一年づつ→利息2,632,130円(完済期間22年7ヶ月)
2.300万円3年後 →利息2,678,199円(完済期間22年8ヶ月)
--------------------------------------
利息差額         △46,069円
手数料            α
ローン控除         30,000円

やはり、両ケースでの差は、ほとんどございません。
※手数料、控除額を返済に回す前提ですが。

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posted by preseek_shibata at 20:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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