2005年11月16日

QA89:契約違反と解約

[相談]

実は、土地を購入して手付金を支払ったのですが、契約時に約束したようへきの高さが足らず、契約違反と判断して購入を拒否しました。すると、継ぎ足して高くするから買ってくれ、買わないと契約違反だと言い出し、そこからストップしてしまいました。
間に不動産業者が3社入り、売主を贔屓している様な気がします。
契約を破棄したいのですが、相手に契約違反を認めさせたいのです。どうしたらいいですか?

[回答]

取引のいきさつが分かりませんので、一般論になりますが、
取引の履行を相手方がしない場合、催告のうえで、
契約を解除でき、その際、違約金が発生するという
内容になっていると思われます。

くだいて説明しますと、

1.契約時に「擁壁を作る」ことを約束した
2.その約束に相違する内容になった
3.約束の内容に違うので、正しくするように催促する
4.正しい内容に是正する

このような手順で進みます。

頂いたメールを拝見しますと、
「2」の時点で解約したいという主旨と思われ、
上記に照らすと、「3」を飛ばしていますので、
いきなりの解約は難しいと思われます。

「3」の催告をしたものの、「4」の是正が正しくないなら、
解約へと進めますが、相手方が是正した場合、
やはり難しいのではないでしょうか。

違反=即解約権の発生ではなく、
違反→是正→ダメなら解約権の発生になります。

現段階では、解約権の発生までには至らず、
逆に債務の不履行(代金支払い拒絶)で
相手方に解約権が発生してしまうかもしれません。

違約(債務不履行)での解約の場合、違約金が発生します。

お尋ねが「解約への方策」ですので、そのお答えとしては、
擁壁が継ぎ足しの施工の場合の安全性などから、
突破するしかないのではないでしょうか。
しかしながら、上記の説明の通り、難しいことになりそうです。

まず一度、県庁や不動産の相談所などに相談してみて、
それでも難しければ、弁護士などへ法律相談をしてみて下さい。

ここまで相談し、その中に突破口があれば良し、
なければ、やはり難しいとなります。

[その後]

私達としては、約束が守られなかった事で土地にケチが付いた様な嫌な気分になり、
即時解約を求めてしまいました。
おっしゃる通り、「契約不履行に当たる」と言われ、もし私達が裁判を起こしても
100%勝ち目があるかどうかと言われました。
私達は契約違反を認めてもらいたかったのですが、当然先方も認めず、結局白紙解約
ということになりました。
手付金が全額戻ってくることになり、しかしすぐに払えないので少し待ってくれと言
われましたが、これでようやく終わりそうです。
今回は本当にありがとうございました。

[相談2]

前回、アドバイスを頂き大変助かりました。ありがとうございました。ところでもう
1つ問題が発生しまして困っております。土地購入の白紙撤回し手付け返金、という
事で進んだのですが、売主側が「お金がないので返金を待って欲しい。土地が売れた
ら必ず返す」と言っております。不動産屋も「いつ売れるか分からないので、不動産
屋で立て替えします」と言っておきながら、「不動産業者が間に3つ入っている事も
あり、協議しなくてはならないので、いつ立て替えれるかちょっと分からないです」
と言い出しております。一応「とりあえず早急に不動産業者間で話を詰めてから連絡
を下さい」と返事をしておいた次第ですが、不安でなりません。白紙撤回の期日は今
週の月曜日なので、返事及び返金の期日をこちらからきれるのでしょうか?またきっ
ても返金がない場合はどうしたら良いのでしょうか?宜しくお願い致します。

[回答2]

とりあえずの処方と対策ですが、

・白紙解約の覚書、確認書など、きちんと明文化しておく。
・上記書類に、返金の期日を謳う。
・書類には、売主及び買主の署名捺印はもちろんのこと、
 仲介不動産会社3社連名の署名捺印を入れる。
・書類に、返金が不履行の際、不動産会社が共同して
 責任を取ることを謳う。

上記のような書類を取り交わすことが大事で、
まずすべきことだと思います。

ここまで書類が出来ていれば、返金がない場合、
不動産会社の責任になり、不動産会社が3社とも
支払いがなければ、どの不動産会社の供託金からでも
補填があると思います。

参考:http://takken.office-motomi.com/kyoutaku.htm

それと、素朴な確認なのですが、仲介の不動産会社は、
全て宅建業の免許を持つ不動産会社になるでしょうか?
例)・・・知事(・)第・・・・号の表示

また、売買契約書には、3社とも不動産業者の社判と捺印はございますか?

このあたりも確認し、不明な点は、都道府県庁に確認して下さい。

その他の不動産QAはこちら
posted by preseek_shibata at 18:07| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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