2005年11月05日

QA83:引渡しから解体までのリスク

[質問]

任意売却で土地と古家を購入予定ですが
引渡しから解体までの間に
もしも放火などで火災が発生し、
隣に火が燃え移らないか心配しています。
ないか対処する方法はないでしょうか。

[回答]

まず、空き家で利用してない場合の火災は、放火以外に
考えられませんが、放火そのものを防ぐ方法は防犯の内容になり、
私には、どう防げばいいのかの妙案はございません。

少しでも上記リスクを軽減するには、取引完了と同時に
解体に入るなど、解体開始までの時間を短くすることです。

そのお詫びにではないですが、今回のお取引で考えられる
リスクについて、お伝えしたいと思います。
(任意売却の理由が債務に関するとして)

・占有

現在の居住状態がどうなっているか不明ですが、
決済の前後を問わず、債権者が不当に建物を占有する場合が
ございます。

法的に責任追及や賠償は求められるかもしれませんが、
現実として、占有が解消するのに時間と手間がかかり、
また、賠償も売主に支払い能力があるのか疑問です。

この場合、取引に入る不動産会社の協力を仰ぎ、
取引の始まり(契約)から終わり(決済)まで、
現状がどうなっているのか、空き家になった後、
不当に誰かが入りこまないように、対処する必要がございます。

・建物登記

取引時に、土地は所有権移転すると思いますが、
建物は、所有権移転の登記をするのでしょうか?

建物も土地と同様に所有権移転する場合は問題ないですが、
建物を解体予定であり、登記費用節約のため、
売主名義のまま滅失登記に移行する場合、
売主の名義のまま、建物登記は残ることになり、
例え、権利証などを抑え、正当な権利があっても、
仮登記などをされる恐れがあります。

取引時から建物を解体し滅失登記に入るまでの期間が
このリスクにさらされます。

・手付金

契約時に手付金の授受が、買主売主間で行われますが、
この手付金を売主に渡してしまうと、債務の返済などに
使われてしまう恐れがあります。

手付金なしの契約はありえませんので、
この手付金をどう保全するか不動産会社にご相談下さい。

その他、不動産取引全体に関し、よく不動産会社と相談して、
リスクをなくす、保全するようお進め下さい。
出来れば、解体費用分を価格に上乗せし、
売主側に建物解体をしてもらい更地の取り引きにすると、
リスクは軽減されます。

その他の不動産QAはこちら
posted by preseek_shibata at 10:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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