2005年10月25日

QA76:都市計画道路にかかる土地

[相談]

・・・駅(都内)の近くの土地を購入し新築することを考えています。
その土地が・・号線(都市計画道路)にかかる予定です。不動産屋はこの土地を買えば将来商業地域になるので売るとき得をすると言ってきていますが、本当なのでしょうか?

立ち退き前にその物件を売らなくてはならない場合、安くなったり買う人がいなかったりすることがありませんか?

[回答]

なお、個別の内容については、具体的な物件や事情も分からず、
半端にお答えするとご迷惑をお掛けするかもしれませんので、
一般的な答えになることを、ご容赦下さい。

まず、頂いたメールで??と思ったのが、
購入予定の敷地そのものに計画道路(・・号)が
かかっているのか、もしくは、近くに通る予定であり、
当該敷地は、その影響からくる用途変更があるだけなのでしょうか。

計画道路の敷地としてかかっている場合、
将来の値上がりうんぬんは関係ないのではないでしょうか。
値上がりするのは、道路ができ、利便性が向上した後、
もしくは直前であり、その前に収用(道路用地としての買取)が
行われるので、値上がりの恩恵に与れるものなのか疑問です。

将来の値上がりという部分なら、道路開通により、
近隣の利便性向上という恩恵に与れる「道路予定地の近く」という
場合ではないでしょうか。まず、このあたりをご確認下さい。

また、計画道路そのもの実現性もどこまでのものなのか、
要チェックです。確かに計画道路の実行に伴い地価の変動は
あるかもしれませんが、実行そのものがなければ、
地価が上がる下がると考えても絵に描いた餅です。

計画道路予定地に新築する場合、事前に役所へ確認する手続きが
必要となり、近々実現性がある場合、取引そのものに待ったが
かかることもございます。(先行買収など)

正直なところ、値上がりうんぬんの話は、確証がある話ではなく、
購入の動機付けのためにお話されたような気もしています。
まず、基本に立ち返り、計画道路の実行性を確認し、
また、計画道路ができること自体をどう思われるのか考えて下さい。

なお、計画道路がかかっている不動産でも売却はできると
思われますが、少し割安になってしまうかもしれません。

[相談2]

・・庁に確認しましたら、今後10年以内の計画で道路が敷地にかかる場合はケースバイケースではあるが道路にかかった部分のみの土地しか支払いはされないということでした。
残った土地で建て直す費用は出ます。ただ少しでも掛かれば立退き料を払うというのは誤解だと。よく不動産の方は誤解されるとの話。

 買い付け申し込み書を出してしまいましたがお断りしようと思っています。不動産屋は大変怒っていますが、リスクを考えると仕方ありません。

[回答2]

今回のケースでは、不動産会社の説明不足、もしくは、不確定な将来の資産価値などが原因と思われ、不動産会社が怒ることは筋違いかと思われます。

しかし、私が千葉県内で、都市計画道路に掛かる土地の説明をお客様へするために、某市役所に
確認した時は、担当者が、一部でも全体を買収せざる負えないだろうと言っておりましたが。。

実現性の有無は分かりませんが、どちらに動いたとしても支障がないようにしておくべきで、今回、もし、計画道路が進むような場合に問題が出そうなら、止めるのも選択肢のひとつだと思います。

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posted by preseek_shibata at 11:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産QA | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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