2019年07月14日

売地となるか売戸建てとなるか

売家1.jpg

土地を売る場合、
「古家がある」と「更地」の状態がございます。

土地としての評価は更地が基本です。
古家がある場合、解体工事費用等の分が
マイナス評価になることもございます。

この原則を上手に利用して
購入しようとされる方がいらっしゃいます。

このような方にここ1〜2週間、
何件かの方と接することがございました。

古家付きの売地のケースで、
更地の土地評価が1,000万円とした場合、
建物の大きさや庭や駐車場の状況から
解体工事、整地工事費用に200万円が見込まれた場合、
売り出し価格は800万円となります。

もし、この古家が使えることがあったら、
土地の評価に建物評価分が上乗せされる
土地付き建物(中古戸建て)を
通常よりも費用を大きく抑えて買えることとなります。

先の例の案件で、建物評価が100万円なら、
土地評価1,000万円、建物評価100万円、
合わせて1,100万円の物件を
800万円で購入することができることとなります。

仮に建物評価が出なくても、
建物が使えたら、
1,000万円の物件を800万円で買えることになります。

これを狙って、
古家付き売地を積極的に探し、
割安に購入しようとする方が増えております。

売主側としては、
ほんとに建物が使えず評価が出ない、
もしくは解体工事費用等の減額がなく
土地評価のままで売れないのかを
検討することが必要となります。

建物として評価が出るかどうか、
築年数と状態から検討されます。

■築年数での分類(目安)

1)2000年(平成12年)以降
阪神淡路大震災の影響から耐震基準が強化された。
地盤調査が必須となった。

2)1981年(昭和56年)以降
いわゆる「新耐震基準」です。
この年が大きな分かれ目となり、
これより前の旧耐震基準の場合、
建物の評価は難しく、売却や利用に際して、
耐震基準の適合や補強などが必要となってきます。

■建物の状態

1)法適合など
設計図書の有無、建築確認内容が確認できるか、
検査を受けているか、公庫基準かどうか、など。

2)新築時からのメンテナンス
築年数が古ければ古いほど、
どのように使われてきたか、
リフォームなどで建物を良い状態に保てるように
費用と手間をかけてきたかなどが重要になります。

3)建物の現況
雨漏り、シロアリ被害、ゆがみや傾きなどがないか、
さらに、使用に際して補修工事費用がどの程度必要になるか。

これらの築年数や状態などを総合的に検討し、
市場状況なども加味して、
やはり売地となってしまうのか、
建物も評価して売ることもできるのかを判断することとなります。

正直なところ、これらの判断は、
一般の方ではとても難しいものですので、
プロに相談をすることが必須となります。

その際、1社、1人だけの助言ですと、
その会社や担当の技量や意向などで、
誤った方向に誘導されてしまうこともございます。

複数のプロから助言を受け、
どのような売却となるかご判断いただくことをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 09:52| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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