2019年04月06日

土地売却に際しての私道負担と境界確認・測量

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今週、売却をご依頼いただきました方の事例紹介をさせていただきます。

■特徴1(私道負担)

基本原則:家を建てる敷地は道路に2m以上接していなければならない。
道路:建築基準法で定められる

今回の事例では、南側が私道、西側が公道の南西角地です。
隅切り部分があるものの基本的には整形地であり、
南側も西側も間口は10m超はあるため接道義務は問題ございません。

西側の公道は「官民査定」も実施済みで幅員も境界も決まっております。
南側の私道は「位置指定道路」となっており法的には問題ございません。

一般的に私道の負担(所有)は、いくつかのパターンに分かれます。

1)私道全体を複数の関係者(私道が接する敷地の所有者)で共有している
2)私道を古くからの地主や分譲業者が所有している
3)私道が複数の土地に分かれ、複数の関係者で各々所有している
4)敷地と私道が同じ敷地となり、敷地の一部を私道として提供している

今回の事例では上記4のパターンでした。

この場合、登記簿(公簿)の面積に私道面積も含まれるため、
有効敷地と私道の面積を各々に分けて表記する必要があります。

敷地として評価される(価格に反映)のは「有効敷地面積」のみとなります。
今回の売主様は、こちらからお伝えする前に、
「全体は48坪、正味は42坪でしょ」との言葉を頂いたように、
実情をご理解されておりましたので、
価格設定などはスムーズに進みました。

もし、私道に接している敷地をご所有の方は、
私道負担がどのようになっているのか、ご確認されることをお勧めします。

また、今回の事例の敷地では、
公営水道、都市ガス、公共下水の設備が、
すべて西側の公道から引き込まれておりましたが、
南側の私道から引き込みをする必要がある場合、
所有者から私道の掘削利用の同意書が必要となります。

■境界確認、測量

土地(戸建て)を売却する場合、隣接地との境界を明らかにする必要があります。
この境界確認に伴い、土地の面積も明確となります。

上記の事例の場合、隣接地との境界と測量に併せて、
私道と敷地部を区分し、各々の面積も求めます。(分筆までは任意)

地積測量図が存在する場合でも、
測量図が古い場合、改めて測量すると面積が異なる場合がございます。

土地のしての評価は「実際に計った面積(実測面積)」が基準となります。
ただし、取引としては法務局に「登記されている面積(公簿面積)」が採用され、
実測面積で登記を直す(地積更正)までは任意となります。

境界を確認することによって、
ブロックやフェンスの塀がどちらの敷地に属するか、
建物や樹木などが越境しているか(隣接地から越境されているか)、
などが明確になります。

境界確認・測量は過大な費用が発生するため、
心情として「入金の目途が見えてから(売れてから)」となりがちです。

しかし、売買契約後の境界確認・測量で、
契約時の内容や告知事項と大きく異なる結果や越境などが発見されると、
トラブルの元になる、時間が制約されるため慌ただしくなる、
買主や隣接地所有者に対して弱い立場になることから、
可能な限り「事前に境界確認・測量」を実施することをお勧めします。

上記2例のような私道負担や境界確認・測量について、
該当する方、気になる方は、お気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 13:52| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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