2019年03月03日

リバースモーゲージとリースバック

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不動産の売却査定のご相談をお受けしておりますと、
たまに、「リバースモーゲージ」との比較検討という方とお会いします。

リバースモーゲージとは、
自宅を担保としてお金を借りる不動産担保融資のうち、
特に「老後資金」のために借りるケースを言います。

借り方は、必要に応じて資金を引き出すスタイルが多く、
利息は、残高に組み込まれるタイプと、
利息のみは支払いが必要なタイプに分かれます。

借りた資金の返済は、
債務者(借りた人)が亡くなったあとに返済します。
現金(自宅売却資金含む)での返済が基本ですが、
金融機関によっては自宅そのものの代物弁済でも可能です。

利息は3%前後と住宅ローンと比べて高いが、
近年、利用者が急増している。

利用者が増えている要因としては、
家が余ってきて、相続人(子ども)に家を残す必要がなくなった、
寿命が延びて老後資金が足りなくなった、
物価の上昇、年金額の減少から生活が苦しくなった、
などが考えられます。

リバースモーゲージの利用にあたっては、
自宅さえあればいいというものではなく条件があります。

特に重要な点は「安定した収入(年金)があること」です。

融資する金融機関としては、
利息が支払えるかどうか、担保割れのときの対応力があるか、
などのリスクを見ます。

また、金融機関によっては、
マンションはダメ、担保評価が6000万円以上、
首都圏のみ、などの条件があります。

借りる方としても、
担保割れした時に、債務超過した分を返せるお金があるか、
(生存中も、相続後も同じ)
そのリスクも考えておかなければなりません。

リバースモーゲージと同じく
老後資金調達に自宅(住みながら)を活用するケースとして
「リースバック」があります。

リバースモーゲージでは死後に売却でしたが、
リースバックは先に売却して、自宅を賃貸で借りるスタイルになります。

リバースモーゲージのように、
担保割れのリスクはなくなりますが、
賃貸借契約となるため、
賃料の発生(リバースモーゲージよりも負担が大きい)、
賃貸借契約の永続性の懸念が生じます。

資金を得ること、住み続けること、
単純な住み替えも含め、それぞれに一長一短がございます。

不動産の内容、所有者の状況などから、
優先順位やリスクなどを総合的に考えてみることが必要です。

(余談)
リバースモーゲージを住み替えに利用する技がございます。
通常、住宅ローンは定職がないと融資が難しくなりますが、
新居(旧居)を担保にリバースモーゲージで住み替え資金を調達し、
その後、旧宅を売って返済するという手法です。
適用には条件がありますので、利用者も限られますが、
住み替えがしやすくなるという利点があります。
posted by preseek_shibata at 10:28| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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