2017年09月22日

基準地価の内容を鵜呑みにしてはならない

平成29年基準地価が発表されました。これだけ地域差、個体差が生じてくると、発表内容の概要にはあまり意味がなく、個々に不動産を考えていかなければならない。

近年の公示地価、基準地価の傾向は、「利便性が高い地域は価値が維持され、郊外や地方の利便性に難がある地域は下落する」というパターンが続きます。

とは言え、・・県は、・・市は上昇(横ばい、下落)と単純に考えられるものではなく、・・市の・・エリア、さらに、個々の不動産により、価値が維持されるのか、厳しいのかが判断されます。

不動産の市場では、情報の非対称性が問題と言われます。

情報の非対称性とは、高額な取引となるため頻繁に売買の機会を得られない、個々の要素で比較しづらく、個人情報保護で情報が表に出づらく、専門性が高くてさらに多岐にわたるため、プロと消費者の知識や情報などで差が大きいことです。

例えば、プロと相対した際に、今回の基準地価の内容から、プロにとって都合が良い部分が伝えられ、消費者にとって都合が悪い情報が伏せられても、消費者がそれを見抜けるかは難しいということになります。

それぞれの人や家庭を見ても、地価、不動産価格が上昇していくなら購入する方が有利だし、下落するなら賃貸の方がリスクは少ない、と言えるが、結局、不動産の価格動向以上に、家族状況などの置かれている環境により判断は異なります。

先日の報道などで取り上げられた「相変わらずの高齢者の賃貸物件への入居困難な状況が続く」と思えば、家を確保しておく方が安心と思うこともある。

ローンの返済に追われたり、通勤地獄で苦しんだり(犯罪に巻き込まれるなどというリスクさえも)、過度な節約で精神的につらくなったりするくらいなら、賃貸でもいい(中古でもいい、マンションでもいい、など)となる。

夢やロマン、ステータスなどなど、華やかさが散りばめられたセールストークを冷静に分析して、その内容が正しいのかどうか、現実はどうなのかを判断しなければならない。

都心部の商業地の地価がどうこうという報道は、一般的な消費者の住宅地に直接当てはまるものではございません。(都心部の超セレブは関係あるかも)

不動産に関してだけはネガティブなくらいでちょうどいいのかもしれません。出口戦略をしっかりと考えて、地価がどうなろうが、いざという時に脱出できるようにしておくことが大切です。

参考)駅からの距離に応じた地域面積を考えてみます。

わかりやすくするため円周率を考慮せずに割合で示すと、徒歩5分は5×5で25、徒歩10分は同100、徒歩20分は同400、となります。売る時の価値は希少性に左右されますから、徒歩5分と徒歩20分でどれだけの差が出るか。

建物のグレードや築年数よりも立地が大きく影響することがわかります。購入する場合、自身の予算を決めて、立地がいいところを選び、その条件で買える物件を選ぶ。新築を買うために立地を崩すことは禁物です。(将来を考えると予算も維持したい)

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posted by preseek_shibata at 13:49| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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