2017年07月17日

限界マンションの予兆が見えたらお住み替えを

歴史上、世界のどの国も体験したことがない未曾有の人口減少時代に突入した日本。約50年後には、4600万人もの人口が減る厳しい未来が待っている。『縮小ニッポンの衝撃』

本書では「財政破綻」「超高齢化」「人口減少」という三重苦を抱えた夕張市の状況が紹介されておりますが、「管理組合の収支破綻」「住民の超高齢化」「居住者の減少・空き家の増加」と同じような問題が、今後のマンションで多く発生すると危惧されております。

これを『限界マンション』として、NHKのニュース番組で紹介されておりました。この中で富士通総研の米山秀隆さんが次のように解説しております。http://www.nhk.or.jp/ohayou/digest/2017/05/0513.html

「築40年を超えるマンションは、2035年には、2015年の6倍ということで、急増することが予測されています。建物の老朽化が進むことはもちろんなんですけれども、居住者、例えば30歳、40歳で購入したとすると、70歳から80歳ですので、建物と居住者の2つの老いが進展すると。そういう状態になりますと、非常に状況が悪化しますので、それまでの段階で、中古としての競争力を保つために、維持・修繕をきちんとしていくということが重要になります。」

「ポイントは2つありまして、1つは、管理組合の意識です。購入当初では、まだ新しくて、維持・修繕の意識は低いんですけれども、必要な時に必要な修繕を行っていかないと、あとで大変なことになるという意識を高めていくということが、まず重要になります。2つ目は、資金計画ということになりまして、通常、当初の時点の計画では、修繕金の積み立て計画というのは低めに設定されることが多くて、20年、30年経って、段階的に引き上げられることが多いんですけれども、その段階ですと、例えば年金生活者、負担が多くて払えないということにもなりますので、できましたら、管理組合が合意の上で、当初からある程度、積み立てておいた方が、あとで楽になるということです。」

重要:新築分譲時は売りやすくするために修繕積立金を低く設定されている。これが後々大きく響いてくる。売った後に購入者・所有者が困ることになることを知りながら、このような姿勢で販売する分譲業者のモラルが低いことが問題である。

この他に、限界マンションへの予兆として、次のような問題が噴出してきます。

・理事長など管理組合の運営に携わる人が減少する

・管理費や修繕積立金の滞納が増加する(戸数、金額とも)、修繕金不足でメンテナンスなどができず老朽化が進む

・マンション住民間での格差や世代間の価値観や意識の違いなどからコミュニティが崩れる

・空き住戸が増えることにより活気がなくなる

・相続の発生などにより所有者が分からなくなる

・賃貸住戸の増加(所有者が賃貸に出す)により住民のモラルが低下する(民泊はさらに大変)

このような事態が複合的に絡み、限界マンションが増加することでしょう。単純にマンションがダメということではありませんが、限界マンションとなってしまうときまで所有していると大変な苦労と負担を背負うことになります。

先のような予兆が出始めたら、早めに売却して次の住まいへと移り変わることをお勧めします。そのためにも、売りやすいマンションにしておくことが大切になります。

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posted by preseek_shibata at 14:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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