2017年01月24日

林立するタワーマンションは大丈夫?

東京スカイツリーから眺めると、東京湾岸を中心に超高層マンション、タワーマンションがずらりと林立していることが手に取るようにわかる。

安く見積もっても5,000万円(下層階?)、眺望が良い住戸なら億単位なのかなと思い巡らすと、そんな高額な不動産を買えることに羨ましいと思う反面、やっかみ80%で、タワーマンションのこれからは大丈夫なのか気にもなる。

築地市場の移転問題で全国区の名前となった豊洲。この周辺は、湾岸のタワーマンションが林立する特徴的な地域です。

有害物質の影響は高層マンションなら影響も少ないと思いますが、埋め立て地そのものに立地することには、どうにも懐疑的です。また、先日のNHKスペシャル「巨大危機」では津波の危険を伝えていました。

参考:国土交通省でも危険性を認識し、「超高層建築物等における南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動への対策について」という警告を発しています。

平時なら、都心への利便性や商業施設の充実など羨ましく思うことも多いですが、有事の際、どうなってしまうのか不安です。賃貸で済むならいいのでしょうが、何千万円、億以上の金額を投下するにはリスクが多いように思えます。

日常の生活で問題になるのは人口密度が高すぎること。保育園や学童保育の待機児童や、鉄道を利用する際、時間帯によっては入場規制があることなど。

建物としては、タワーマンション特有の修繕問題があります。

一般的なマンションよりも高額となる修繕工事費用。超高層マンションでは、設備や共用施設が高機能・高付加価値なものが多く、さらに、建築コストそのものも高騰しており、現在の積立金では到底足りないと言われています。

修繕積立金がいったいどこまで上がっていくのか、大規模修繕の際に一時負担がないのかどうか、負担が重たくなる可能性が高い。

それだけの負担に耐えられる富裕層ばかりならいいのですが、階層による住民の違い、多過ぎる世帯からの合意形成の難しさ、経済格差や多種の国籍から文化・意識の違いなど、順調に修繕がされるのかどうか。

また、海沿いであることでの塩害はないのか、非居住者との維持管理トラブル、賃貸入居者や外国人との生活トラブルなどはないのか。

先日、銀座に店舗を構える不動産会社の営業マンから売り物(中古)が多すぎて選ぶのが大変という話がありました。

参考として、有楽町線・ゆりかもめの豊洲駅利用のマンションを検索してみたら、386件もの売り情報が登録されておりました。重複登録もあるので実際には少し減るのかもしれませんが、それでも多すぎます。(新築マンションは別途です)

売り物件が多いということは、供給が多くて値崩れするということ。売り出されている方は、果たして、いくらで買ったのでしょうか。

そんな損失なんて気にならないという富裕層なら問題ないのでしょうが、これから買う人は、せめて内陸地の競合が少ない地域で、すでに持っている人は問題が噴出する前の対処をお勧めします。

業界では「誰がババを引くのか」と言われています。ババとは廃墟化した高層マンションのことで、ババを引くと高額な維持費負担だけが永遠に続くことになります。

ちなみに、柏市で憧れのまとになっている「TX柏の葉キャンパス駅直結のパークシティシリーズ」も多くの売り出しがされております。しかし、昔からの柏駅周辺では、数が多い割に売り出しが少なくなっています。買うならどっち?

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posted by preseek_shibata at 16:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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