2016年11月11日

延滞から競売、立ち退きまでの流れ

住宅ローンの返済が滞り始めると、競売から引渡しに至るまで、様々な段階を経て進んでいきます。

延滞が始まると、まず、金融機関から、ご連絡、督促状、最終通告書など、徐々に厳しい言葉の文面へと変化しながら通知が届きます。自宅や勤務先への訪問や電話なども併用し、それでも返済に改善が見られない場合、次の段階へと進みます。(6ヶ月前後)

最終通告書では、「期限の利益喪失」と「代位弁済」、「信用情報機関への登録」という言葉が並びます。

期限の利益喪失とは、分割での返済が許されなくなり「今すぐ返せ」と言われる、待ってくれる(期限の利益)がなくなるということです。

代位弁済とは、金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、その代わりに保証会社から金融機関へ代わりに返済されます。金融機関によっては、債権回収会社を利用することもあります。

信用情報機関への登録は、世間で言われるブラックリストへの登録です。延滞中でも登録されますが、その時点では黄色信号点滅程度で、それが赤信号(OUT)へとなります。

この後は、保証会社や債権回収会社へと移管された後は、原則として、競売手続きに入ります。不動産へ設定された抵当権が実行され、裁判所への競売申し立てが行われます。申し立てを受けた裁判所は差押えの登記を行い、同時に債務者へ競売開始決定の通知(特別送達)がされます。

延滞中からでも任意売却を始まることもございますが、この差押えから始まることが一般的です。競売の申し立て、開始決定という言葉で、もうダメだという段階ではなく、取り下げも可能です。

競売の申し立てがされると、裁判所からの命令を下に執行官、評価人が調査をするために自宅へ来ます。これは法的な強権があり、拒んでも鍵の強制解除、場合によっては警察も出て、自宅内まで調査が行われます。(これは精神的なショックが大きい)

この調査と並行して、債権者を確認するために「配当要求終期の公告」が行われます。これは、債権がある人は申し出てくださいと呼びかけるもので、一般に公開されますので、それを見た不動産会社(任意売却専門)から一斉に営業の攻勢がかかります。(さらに高利貸し、宗教なども)

調査が完了し、準備が整いますと、競売での売却手続き(期間入札)が始まります。そして、入札期間開始の1週間前までに(実際には3週間程度前)、競売不動産に関する情報(三点セット)が公開されます。

この三点セットでは、不動産の詳細の他、所有者・債務者の状況なども記載されております。BITというサイトでも公開されており、誰でも閲覧は可能です。

そして、期間入札が過ぎ、最高価格申出人(買受人)が決まって、裁判所が売却許可が出れば、買受人の代金納付、所有権の移転となります。この時の代金が債権者へ渡されて抵当権は抹消されます。なお、返済しきれない債務は残ります。

競売により所有者が変われば、居住・占有している債務者は権限のない居住・使用となるため立ち退かなければなりません。立ち退くのが前提ですので、立ち退き料などは貰えません。(早期立ち退きなどで例外的に授受されるときもあります)

なお、債務者所有者側からの視点のため、賃借人などのケースは割愛いたします。

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posted by preseek_shibata at 16:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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