2019年05月26日

消費税増税後の反動減はもの凄いことに

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10月1日に予定されている消費税増税。
政府は景気が良いから消費税増税は予定通り、
としていますが、
今後の日本経済に致命的な痛手を負うから
再延期にする(総選挙)という噂もちらほらと出ています。

消費税増税が予定通り実施となった場合、
不動産市場にどのような影響が及ぼされるか、
改めて確認してみたいと思います。

■不動産取引のタイミングと消費税

日常的な消費財と違い不動産の場合、
買った(契約)時と支払い(決済)の時の
タイミングが異なることが一般的です。

仮に消費税増税間際の9月30日に契約した場合、
その日(9/30)のうちに決済までたどり着けば、
消費税は8%のままです。

決済が10月1日以降になった場合、
消費税は10%が適用となります。

■消費税の対象となるもの

一般の方(自然人)が売主の場合、
土地建物ともに非課税となります。
法人が売主の場合でも、土地は非課税となります。

仲介手数料やリフォーム、
諸経費などは消費税の対象となります。

■買主側の状況

買主側はすべての不動産に消費税がかかると
勘違いをしている方が多くいらっしゃいます。

質問をいただければ、正しくお知らせいたしますが、
お問い合わせする前(知り合う前)の方にはお伝えできません。

このため、消費税増税前に動き出すこととなります。

■消費税増税の影響

買主側は、10月までに買わない(契約)と、
消費税が上がってしまうから今のうちにと、
これから9月まで駆け込み需要が発生します。

消費税が増税される前に買うなら、
実際には、9月末までの決済が必要のため、
遅くとも8月には買っておかない(契約)と間に合いません。

しかし、一般の方が売主の戸建てやマンションの場合、
そもそも不動産本体は非課税ですから慌てることはないのですが。
(経費は増税となりますが影響度は小さい)

■売主側の対応策

まず、駆け込み需要が発生するこの夏は、
最後の売り時になります。

2020年のオリンピックは表面的に華やかですが、
不動産市場にとって好材料はなにひとつございません。

前回か前々回の消費税増税の際、
10月の増税後、年末まで、買主側からの問い合わせが
1件もないほどに落ち込んだことが、
今でも覚えているくらいの衝撃がございました。

8月からの駆け込み需要に間に合わせるためには、
6〜7月頃から準備を始めておかないと乗り遅れます。

今回の消費税増税後の反動減は今まで以上の
落ち込みが予測されております。

近々、売却を予定されている方は、
お早めのご相談をお勧めします。
posted by preseek_shibata at 09:14| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月18日

売却チャンスを逃さない依頼の仕方

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GWが終わってから、不動産市場は活況となっております。

先週、買主側の担当させていただき、
いろいろな売主側と相対しましたが、
その対応を受けて、
「このような会社に依頼すれば売却もしやすい」
「このような会社に依頼すると足を引っ張られる」
というのがより鮮明に感じることができました。

ご依頼いただきましたお客様の
お仕事やご家庭の事情などで、
火曜日、水曜日にご見学を希望されました。

ある会社は、空室の物件にて、
「火曜日、水曜日ともに定休日だから対応できない、
 かつ、鍵を貸すこともできない、
 こちらの都合に合わない人には、
 買ってもらわなくても結構です」
という回答でした。

ちなみに、こちらは、誰もが知る超大手仲介業者です。

また別の会社では、居住中の物件にて、
「休みの日に出たくないのでダメです、
(売主と弊社にて対応します、との申し出に)
 売主へ休みの日に出ないと言うわけにはいかないので、
 連絡はしません。見学しなくて結構です」
という回答でした。

こちらも超大手仲介業者です。

別の会社では、空室の物件について
「当日は休みですけど、時間の調整をしてくれれば、
 鍵を開けに行きますよ」
という回答でした。

結果、買主は1件しか見学ができませんでしたが、
物件に問題がないということもあり、
見学した物件を購入することとなりました。

先の2件でも、見学することができれば、
そちらの物件を購入したかもしれません。
(結果、3件目になったかもしれませんが)

先の2件では、依頼した業者の対応で、
売却するチャンスをみすみす逃してしまったということになります。

売り物件が多く、買い手市場のなかで、
競合で負けるならまだしも、
依頼した会社の対応の悪さで逃してしまうことを
売主はどのように思うのでしょうか。

実は、「売主はなにも思わない」と思います。

なぜなら、このようなことが起こったことさえ
知ることさえできないからです。

依頼した業者は、休みの日でも対応します、
と口では言っても、実際のところは分かりません。

だから、業者に聞いても意味がありません。

これを解決する手立ては
「一般媒介で複数の業者へ依頼する」
「依頼する会社のバリエーションを増やす」
この2点です。

どのような会社でも、柔軟に対応する意識はあっても、
たまたまタイミングが悪いということもあります。

大手ばかりだと、同じ特色で、同じところに穴が開いてしまうため、
弱点をカバーしあえる業者を組み合わせることが肝になります。

一般媒介で、複数の業者へ依頼することにより、
業者は「うちを通してほしい」という欲望から、
売却するためのベストを尽くすようになります。

これから売却を依頼される方は、
みすみすチャンスを逃さないように、
リスク分散、機会獲得を目指してください。
posted by preseek_shibata at 15:27| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月12日

不動産取引の流れ

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今週末から実感できるほどに不動産市場が活況となってきました。

このタイミングでご売却をお考えの方は
お早めに動かれますことをお勧めします。

急がしすぎるとお考えの方は、
8月からのシーズンに合わせて、
7月頃からご準備を始めることをお勧めします。
(第二シーズンは消費税増税が前提です)

さて、シーズンが始まり、
今週は、売主、買主それぞれ複数の方より、
不動産取引の流れのご質問がございました。

■一般的な不動産取引の流れ

1)交渉

販売されております物件に対して、
買主側より購入の申し込みが書面で入るところから、
売買条件の交渉、調整が始まります。

担当業者、担当者がそれぞれの窓口となり、
売買金額、取引条件、期日などをやり取りします。
この内容が合意となりましたら「契約予定」となります。

契約予定に加えて、買主側の融資内諾が出ましたら、
実質的に販売は停止となります。

2)契約

合意した内容を書面に記し、売主、買主の双方が署名押印し、
手付金の授受を行いまして、契約が成立します。
契約前に主に買主に対して「重要事項説明」が行われます。

3)取引準備

買主側は契約後速やかに住宅ローンの手配を行います。
売主側は引越し、家財処分、境界確認、登記などの手配を行います。

準備が順調に進み、先が見えてきましたら、
決済(所有権移転、引渡し)の日程調整に入ります。

4)決済

契約内容に基づき、代金の授受、引渡し、所有権移転、登記手続きを行います。
住宅ローンはこのタイミングで実行されます。

この決済が終わりますと、
買主は引越し、リフォーム(解体)へと進みます。

以上が一般的な不動産取引の流れとなります。

不動産そのものの状況、売主、買主のそれぞれの事情などもあり、
細かいところはケースバイケースで微調整をしながら進みます。

先を見通し、スムーズに流れていけるか、
バタバタしながら進むのか、ここが営業ができるかどうかの分かれ目です。
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月05日

大きな2つの波に乗れるかどうかが成否の分かれ目

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不動産の市場にも動きに一定の法則があります。

ファッションなど洋服の販売では、
今の時期であれば、
暑い日が続き始め、
夏を感じ始めると夏物が売れ始めます。
リサイクルショップなどでも、
今の時期に夏物を持ち込むと高く買ってもらえます。

不動産であれば、
気候要因もありますが、
年間のイベント時期に影響を受けます。

家のタイプにもよりますが、
新築でお正月を迎えたい場合、
GW頃に土地を買わないと間に合いません。

夏休みに引っ越したい、
秋の結婚時の新居に買いたい、など。

また、動き始める流れも
流行が進んでくる流れに似ているかもしれません。

関東圏で言えば「のの字の法則」があります。

都心からスタートし、
城南・神奈川>城西・多摩>城北・埼玉>城東・千葉、
という順番に動きが派生してきます。

イメージとしては「ウェーブ」です。

都心に石が投げられ、
水の波紋が「のの字」のように移ります。

どうしてこのように流れるのか、
これは予算と相場との関係です。

都心で探し始めた人が価格が高くて、
城南・神奈川に流れる。

城南・神奈川で探し始めた人が価格が高くて、
城西・多摩へと、
という感じで流れてきて活性化するためです。

GW中に神奈川県の同業者に会った際、
GW後半(5/4〜5/6)の予定が入り始めていました。

今年は、改元と消費税増税があるため、
平年よりも勢いが出る年ですので、
早く強く、波が寄せてくると思われます。

第一波は、GWから6月、
第二波は、夏休みから9月。

そして、強い波が寄せてきた後、
反動で、大きな引き波(需要減少)が発生します。

この波にうまく乗れるかどうか、
引き波になる前にたどり着けるかどうかが、
売却の成否を分けます。
posted by preseek_shibata at 10:40| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする