2019年04月28日

売却時の家財処分費用

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最近多い仕事が「引越し後の家財処分」です。

インターネットで「家財処分、遺品整理」などの言葉で検索すると、
多くのサイトが検索結果で出てきます。

最近、急激に需要が増えている分野であるため、
対応する業者の質がバラバラ。

電話に出ない、
約束を守らない、
サイトに書いてある価格と実際の価格が違いすぎる、
見積りに根拠がない、
言葉遣いが悪い、
服装がひどい(ジャージとか)、
などなど。

黎明期には、雨後の筍のように、
新規参入業者が乱立します。

その後、価格やクオリティなどにより淘汰され、
生き残れる業者、撤退していく業者に選別されます。

ただ、家財処分の需要は益々増えていくことから、
今しばらくは、質の良い会社、悪い会社が混在した状態が続きます。

サイトに「一式5万円、10万円」と書いてあっても信用しないでください。

お住まいの広さや家財の量によって価格は異なりますが、
一戸建て(100平米前後)で30〜50万円、
マンションでも20〜40万円程度はかかります。

お住まい中の単純な処分であれば、
残す家財も多いでしょうから
サイトに書いてある価格のこともあるかもしれませんが、
売却に伴う処分の場合、一切合切のため、費用は増えます。

また、売却に際しての処分の場合、
トラブル防止のために徹底する必要があり、
安かろう悪かろうの業者に頼むとトラブルにもつながります。
戸建ての場合、庭にある家財の処分もあるため費用は増えます。

売却に際しての諸経費を改めてご紹介します。

1.税金(印紙税、譲渡所得税)
2.登記費用(住所変更、抵当権抹消)
3.仲介手数料(価格や業者により変動)
4.返済費用(借入金返済、返済手数料)
5.測量費用(土地戸建ての場合)
6.その他(家財処分、解体・修繕費用)

今回は家財処分費用が思ったよりも高いことをお伝えしましたが、
測量費用も思ったよりも高くなることが多くございます。

売却をご検討の際には、
「いくらで売れたら、諸経費を除いて、いくら残るか」
ということを事前にご確認いただくことをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 10:28| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月20日

建物の欠陥に対する責任と負担について

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不動産の売買で設備の項目がございます。
公営水道、都市ガス、電気、公共下水(汚水、雑排水)、雨水に分類されております。

公営水道のことを「上水」、
公共下水のことを「下水」と呼びますが、
「中水」というものがあるのはご存知でしょうか?

「中水」とは、
水洗トイレの用水や公園の噴水など、
飲用に適さないが雑用、工業用などに
使用される水道のことをいいます。
中水は、生活で利用された水を再生したり、
雨水を利用したものです。

外部と接していないため、
不動産売買では取り扱うことがございませんが、
これからの建築では、
光熱費節約のために採用されるお宅が増えるかもしれません。

さて、本日の本題です。

弊社では、売り買い問わず、
不動産に関する相談をお受けしております。

取引が活発化しているのか、
ここ数週間、相談が多く寄せられております。

その中で、これから売却へ動き出す方に
参考となるお話しをご紹介させていただきます。

■「瑕疵担保責任」
建物の不具合と責任分担(費用分担)

今回は、買主側からの相談です。(他社の取引です)

状況を簡単にご紹介しますと、
購入した建物に不具合があったけど、
この責任(負担)はどうなるのかというものです。

引き渡し時には知り得なかった欠陥などが発覚した場合、
売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。
隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

ただし、責任期間が定められるケースが一般的で、
また、取引条件などにより免責とするケースもあります。

今回は取引条件などにより、瑕疵担保責任には該当しませんでした。
この場合、建物に関する不具合は買主側で負担することとなります。

さらに問題となるのが、
売主がこの不具合を認識していたかどうかとなります。

もし、売主が認識していた場合、
瑕疵担保責任は負わない旨の取り決めがあっても、
告知義務違反となり、売主が責任を負うこととなります。

以上が一般的な取り扱いとなりますが、
どちらが分担するとしても、
認識したかどうか、負担の分担など揉め事は避けたいものです。

このようなトラブルを避けるためにあるのが、
「建物状況調査」であり、
「瑕疵担保責任保険」です。

建物状況調査を実施することにより、
建物の状況がオープンとなります。

瑕疵担保責任保険の加入により、
欠陥が判明した場合の費用負担を減らすことができます。

費用負担はありますが、
売主にとっても、買主にとっても、
よいことですので、
可能であれば実施するをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 17:02| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月13日

買うのが先か、売るのが先か

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賃貸住居からの不動産購入、
不動産売却後の住まいは賃貸(実家、施設)、
というケースであれば、
希望に合う住まいを探す、
希望条件で売る、
ことだけを考えて進むことも可能ですが、
「売って、買って」の両方が伴う住み替えは、
悩ましい問題がございます。

「先に住み替え先を買うか、今の住まいを先に売るか。」

どちらにも良し悪しがあり、
どちらを選ばれるか、お客様それぞれの事情により異なります。

■売却先行
(メリット)
・売却による入金額が見えるので資金計画を立てやすい
・売り急ぐ必要がなく、余裕をもって売却活動ができる
・買主側に対して交渉は強く出ることもできる
(デメリット)
・売却が決定後、すぐに購入先を決めなければならない
・希望する住まいが売り出されているとは限らない
・購入先の売主側に対して交渉は弱い立場になる
・希望する住まいが見つかるまで仮住まいの必要が生じることもある

■購入先行
(メリット)
・希望する住まいをじっくり探せる
・仮住まいの必要(手間や費用)がいらない
(デメリット)
・売却金額が下回ると資金計画が狂う
・売却完了まで自宅の維持費(返済なども)が必要となる

現在の自宅に住宅ローンがない、
かつ、
購入する資金はある(自宅の売却代金は不要)
という恵まれたケースであれば、
売却の必須度が低くなるので、
住み替えのハードルは下がります。

しかし、住宅ローンが二つも維持ができない、
売却代金が入らないと買えない、
というケースであれば、
動き出す前にしっかりと計画を立てる必要があります。

もし、どちらがいいのかを決まらない場合、
「売り先行」をお勧めします。

供給が多いという買い手市場の現在、
売り側の計画が狂いやすいため、
まず、売却を完了させ、資金計画の目途がついてからの
購入でも遅くはありません。

今後、訪れないとは思いますが、
もし、不動産価格が日々上昇するような時勢になったら、
「買い先行」がお勧めとなります。
posted by preseek_shibata at 17:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月06日

土地売却に際しての私道負担と境界確認・測量

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今週、売却をご依頼いただきました方の事例紹介をさせていただきます。

■特徴1(私道負担)

基本原則:家を建てる敷地は道路に2m以上接していなければならない。
道路:建築基準法で定められる

今回の事例では、南側が私道、西側が公道の南西角地です。
隅切り部分があるものの基本的には整形地であり、
南側も西側も間口は10m超はあるため接道義務は問題ございません。

西側の公道は「官民査定」も実施済みで幅員も境界も決まっております。
南側の私道は「位置指定道路」となっており法的には問題ございません。

一般的に私道の負担(所有)は、いくつかのパターンに分かれます。

1)私道全体を複数の関係者(私道が接する敷地の所有者)で共有している
2)私道を古くからの地主や分譲業者が所有している
3)私道が複数の土地に分かれ、複数の関係者で各々所有している
4)敷地と私道が同じ敷地となり、敷地の一部を私道として提供している

今回の事例では上記4のパターンでした。

この場合、登記簿(公簿)の面積に私道面積も含まれるため、
有効敷地と私道の面積を各々に分けて表記する必要があります。

敷地として評価される(価格に反映)のは「有効敷地面積」のみとなります。
今回の売主様は、こちらからお伝えする前に、
「全体は48坪、正味は42坪でしょ」との言葉を頂いたように、
実情をご理解されておりましたので、
価格設定などはスムーズに進みました。

もし、私道に接している敷地をご所有の方は、
私道負担がどのようになっているのか、ご確認されることをお勧めします。

また、今回の事例の敷地では、
公営水道、都市ガス、公共下水の設備が、
すべて西側の公道から引き込まれておりましたが、
南側の私道から引き込みをする必要がある場合、
所有者から私道の掘削利用の同意書が必要となります。

■境界確認、測量

土地(戸建て)を売却する場合、隣接地との境界を明らかにする必要があります。
この境界確認に伴い、土地の面積も明確となります。

上記の事例の場合、隣接地との境界と測量に併せて、
私道と敷地部を区分し、各々の面積も求めます。(分筆までは任意)

地積測量図が存在する場合でも、
測量図が古い場合、改めて測量すると面積が異なる場合がございます。

土地のしての評価は「実際に計った面積(実測面積)」が基準となります。
ただし、取引としては法務局に「登記されている面積(公簿面積)」が採用され、
実測面積で登記を直す(地積更正)までは任意となります。

境界を確認することによって、
ブロックやフェンスの塀がどちらの敷地に属するか、
建物や樹木などが越境しているか(隣接地から越境されているか)、
などが明確になります。

境界確認・測量は過大な費用が発生するため、
心情として「入金の目途が見えてから(売れてから)」となりがちです。

しかし、売買契約後の境界確認・測量で、
契約時の内容や告知事項と大きく異なる結果や越境などが発見されると、
トラブルの元になる、時間が制約されるため慌ただしくなる、
買主や隣接地所有者に対して弱い立場になることから、
可能な限り「事前に境界確認・測量」を実施することをお勧めします。

上記2例のような私道負担や境界確認・測量について、
該当する方、気になる方は、お気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 13:52| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする