2019年03月31日

記念特需を狙うための工程

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明日、新元号が発表されます。

昭和から平成に代わったとき、
2000年を迎えたミレニアムのとき、
ともに、記念特需で消費が増えました。

不動産の市場でも同じことが起きました。
今回も同じような記念特需が発生すると見込まれています。

明日、新元号が発表され、5月1日より施行されます。
発表から施行までは心がざわめき落ち着かず、
施行直後はGW10連休で、住宅までには波及しないと思われます。

元号が変わることによって、
不動産市場の根幹である「レインズ」が、
システムメンテナンスの必要が生じ、
5月1日より5日まで止まります。

レインズが止まるということは、
実質、不動産市場も止まります。

毎年、年末年始は同じようにシステムが休止し、
市場はほとんど動きがでませんでした。

これらのことを考慮しますと、
新元号元年の記念特需(不動産)は、
5月11日・12日(土日)から始まります。

これから売却を始めようと考えている方のなかで、
「では、5月11日から動き出そう」
と、お考えの方がいらっしゃいましたら、
特需の波に乗り遅れることになります。

5時11分の電車に乗車しようと思って、
その時間に家を出る、その時間に駅に着くでは間に合いません。

5時11分の電車に乗るには、
何分までに駅に着く、何分までに家を出るのかを考えるように、

5月11日からの特需の流れに乗るには、
何日までには依頼をしておくか、何日までに査定をしておくか、
を考えなければなりません。

販売を開始するに際して、不動産業者は役所調査などが必要となります。
GW10連休中は役所関係も開いていません。
ここから逆算すると、4月20日・21日(土日)までには
不動産業者へ販売の依頼をしておくことが必要です。

これなら、気が早いGW10連休から動き出すお客様へもフォローできます。

20日に依頼するまでに、
「どの形(一般か専任か)」「どの業者」を決める必要があり、
査定や打ち合わせなどを13日・14日(土日)までに終わらせる必要があり、
そのためには6日・7日(土日)には、査定の依頼をする必要があります。

6日・7日と言ったら来週です。
まだ1ヶ月もあると余裕を持っていると乗り遅れることになります。

年度明け、春休みはお忙しいかもしれませんが、
特需に乗るためには「先手必勝」です。

なお、今年は消費税増税前の駆け込み需要が、
8月・9月に起こると予想されておりますので、
あまりにも急なら、そこを狙うのも良いかもしれません。
(消費税増税が延期にはならないと思いますので)

ちなみに、記念特需、消費税増税駆け込み需要が終わった後、
今年の年末、来年からは不動産市場、冬の時代が訪れます。
売るなら今年がラストチャンスです。
posted by preseek_shibata at 13:08| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月24日

地価公示と市場のギャップ

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平成31年の地価公示が発表されました。

国土交通省 平成31年地価公示
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000251.html

(結果の概要)
平成30年1月以降の1年間の地価について
三大都市圏をみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれについても、
各圏域で上昇が継続し、上昇基調を強めている。

雇用・所得環境の改善が続く中、
低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、
交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調である。
全国的に住宅地の地価の回復が進展し、
全国の平均変動率は0.6%と2年連続の上昇となり、
上昇幅も昨年より拡大している。
(以上)

例年、地価公示、路線価発表の時期になると、
各経済誌で不動産に関する特集記事が掲載されます。

今年の公示地価発表に先立ち、先陣を切ったのが
週刊東洋経済「不動産バブル崩壊前夜」です。

(記事の概要)
不動産関係者の間で語られるのが「調整局面入り」。
物件価格が高騰したため、これ以上の上昇は期待できず、
価格下落を懸念する声が強まっている。

1.アパートローンの減速が鮮明に

アパートの購入希望者を見つけても
銀行からの融資を受けられず販売できない。
金融庁からの規制までには至らないものの、
金融機関の不動産向け融資は慎重になっている。

2.中古マンションが73ヶ月ぶりに下落

リノベ(中古を大幅に回収して再販する)が普及し、
中古マンションの取引が活発になってきているが、
再販業者が増えてきた去年から在庫がだぶついてきた。
在庫数が増え、成約単価が下がった。

3.世帯数の減少で空き家は増え続ける

首都圏では2020年以降、
住宅需要を支えてきた世代が大きく減少する。
首都圏でも利便性の悪いエリアから、
土地余り・住宅余りが顕著になる。
親世代が購入した住宅も、
施設への入居や相続により空き家となって売り出される。

以上が主な概要となります。
詳細は同誌を手に取ってご確認ください。

公的な地価指標は、内閣への忖度もあるため、
また、時差も生じることから、実際の現場と温度差があります。

忖度文章
「雇用・所得環境の改善が続く中、
 低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果」

週刊誌の特集記事でも書かれていたように、
活性化しているのは「交通利便性や住環境の優れた地域」に限られます。

首都圏で好調なのは山手線内、
堅調なのが23区や東京郊外、川崎、横浜の利便性が高いエリアと
湘南や武蔵野、さいたま市、市川・浦安などの住環境と利便性が両立したエリア。

神奈川、埼玉、千葉の各県でも、
都心から離れた地域や昭和の高度成長期に「一気に」開発された地域では、
需要が少なく、供給が多いという需給ギャップが生まれており、
今後も弱含みの展開が続きます。

新元号への移行と消費税増税の駆け込み需要で、
今年の市場は賑わいを見せるかもしれませんが、
これが最後の賑わいかもしれません。

1990年代のバブル崩壊も、昭和から平成へと移行して起こりました。
(平成2年から3年頃から崩壊し、平成15年頃に底打ち)

奇しくも、今回の元号移行でも同じ流れとなりそうです。
歴史は繰り返すということでしょうか。
posted by preseek_shibata at 14:38| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月17日

任意売却物件として進めていくかどうかの判断

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不動産を売却されるほとんどの方は該当しませんが、
売却される物件の中に「通称:任意売却物件」がございます。

昨日、ご購入先を探されている方と一緒に、
物件を探しながら資料を見ていましたところ、
物件概要の備考に「債権者の承諾要」という文言が記載されておりました。

担保が付いている不動産の売却をする際、
売却と共に担保を抹消(住宅ローンの完済)が必要となります。

完済する資金は、売却代金で賄いますが、
その代金でも、また、自己資金でも補えない場合、
このままでは、売ることができませんが、
債務整理(債権回収)などを目的に、
担保権者の承諾の元、完済できない場合でも売却することがございます。
(このことが備考記載「債権者の承諾要」となります)

これが、いわゆる任意売却物件です。
(ばっさりとした概略で失礼しました)

不動産売却に際して、売却代金と住宅ローンの関係は次のパターンに分かれます。

1.住宅ローンの返済は完了している
2.住宅ローンの残債はあるが、売却代金で完済できる
3.住宅ローンの残債があり、売却代金では完済できないが、自己資金で補える
4.住宅ローンの残債があり、売却代金では完済できず、自己資金でも補えない

上記の1と2のケースは、
売却代金から諸経費・税金を除いて、手元に残ります。
いくらで売れるか、いくら残るかを検討するだけとなります。

上記3のケースでは、
売却代金から諸経費・税金を除いて入金された金額と、
住宅ローンの残債を比べ、完済するために自己資金がいくら必要になるのか、
その自己資金を使ってまで売るか、しばらく売るのを止めるか、
慎重に検討する必要がございます。

さて、売却に際して問題になるのが上記4のケースです。

ここでまず判断が分かれるのが、
住宅ローンの返済を延滞しているかどうかとなります。

住宅ローンの返済を延滞していない場合、
任意売却物件として進むためには、
住宅ローンの延滞を故意に起こさなければならず、
傷がついてない状態にもかかわらず、
金融的な信用を失ってまで売る必要があるのか。

基本的には、返済を続けていただき、
売ることは見送りをしていただきます。
(弊社では売却を勧めておりません)

住宅ローンの返済を延滞している場合、
もう返していく見込みがないかどうかの所有者側の事情と
住宅ローンの債権が代位弁済されているかどうかの状況により、
任意売却物件として進めていくかどうかを
判断していただくことになります。

今後、消費税増税、物価上昇(すでに始まっております)、収入減から、
住宅ローンの返済に苦しむ方が増加することが予測されております。

多くの方は関係ないことを思いますが、
もし、住宅ローンの返済に困っている方がいらっしゃいましたら、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 10:05| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月10日

不動産二極化時代の自己防衛

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毎月29日のニクの日に加え、
本日3月10日は「3(ミー)、10(ト)」の日で、
お肉関係の飲食店やスーパーなどで、
お得な料金や商品が並ぶのでしょうか。

平成も残すところわずか。
昭和から平成に代わったとき、
バブル絶頂期にあり、その後、バブルが崩壊。
平成は「価格下落・デフレ」の30年で終始しました。

日常的な、飲食物、衣料品に住宅と、
平成の初期と今を比べて、
品質が大幅に向上しているにもかかわらず、
価格は同程度か、安くなっているくらいです。

昨日、売却のご依頼いただきましたお客様のケースでも、
20年超前に買ったときの建売住宅の相場は
4,000万円を切れば安いという状況でしたが、
現在、近隣の建売住宅の相場は2,000万円そこそこです。

さらに、当時の住宅ローン金利は4%を切ったくらいですから、
現在の住宅ローンが1%を切ることを加えると、
表面上の価格以上に安くなったことになります。

今年の消費税増税以後、さらなる景気低迷が確実視されており、
収入が増えないなか、税負担も含めて家計が苦しくなります。

先日、古本屋さん(景気低迷で流行る?)で、
「年収300万円時代を生き抜く経済学(森永卓郎著)」を
100円で購入し読んでみました。

同書は2003年(平成15年)に発行されました。
その中で、不動産に関する記述がございます。

以下、概要。

今後は住む地域によって土地価格が二極化していく。

都心部は上昇していくが、
一般市民が暮らす地域は落ちていく。

郊外など収益性、利便性が低い地点では、
下落幅が拡大していく。
都心への通勤時間が1時間を超える地域はやばい。

土地の価格が今後も値下がりを続けると、
その地域はいずれスラム化していくだろう。

例えば、住宅ローンを払いきれなくなって手放すと、
その家は安い価格で叩き売られる。

価格が安くなると、今度は「低所得層」が、
その家を買うから、次第にその地域の資産価値が落ちていく。

それを嫌って、ますます人が出ていく。
次第に買い手もつかなくなる。

マンションでいえば、空室率が30%を超えると
急速にスラム化が進む。

日本にはアメリカのようなスラムは存在しなかったが、
今後、地域で階級化されるだろう。

以上。

発行されてから15年経過し、
まだ、警告されたほどまでには至っておりませんが、
確実に、予見された方向へ進んでいます。

この予言のような未来像へ、
消費税増税後に加速していくかもしれません。

現在、母の介護(認知症)のため、
いろいろな施設を調べたり見学したりしております。

老後の資金(蓄えと年金)により、
確実に格差が生じていることが実感されます。

正直なところ、資金的な面で、
何歳まで対応できるのかとても不安です。

幸い、実家の売却で3〜5年分の生活費は捻出できそうですが
親にも子にもお金がなくなってしまったら、
老老ホームレス生活しかないかもしれません。

毎週発行されている多くの週刊誌では、
亡くなった後の相続のことばかり特集されておりますが、
重要なのは亡くなるまでの生活だと思います。

これからの厳しい時代を生き抜くために、
不動産の未来を見極め、自己防衛していくことが重要です。
posted by preseek_shibata at 10:22| Comment(0) | くらしと生活 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月03日

リバースモーゲージとリースバック

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不動産の売却査定のご相談をお受けしておりますと、
たまに、「リバースモーゲージ」との比較検討という方とお会いします。

リバースモーゲージとは、
自宅を担保としてお金を借りる不動産担保融資のうち、
特に「老後資金」のために借りるケースを言います。

借り方は、必要に応じて資金を引き出すスタイルが多く、
利息は、残高に組み込まれるタイプと、
利息のみは支払いが必要なタイプに分かれます。

借りた資金の返済は、
債務者(借りた人)が亡くなったあとに返済します。
現金(自宅売却資金含む)での返済が基本ですが、
金融機関によっては自宅そのものの代物弁済でも可能です。

利息は3%前後と住宅ローンと比べて高いが、
近年、利用者が急増している。

利用者が増えている要因としては、
家が余ってきて、相続人(子ども)に家を残す必要がなくなった、
寿命が延びて老後資金が足りなくなった、
物価の上昇、年金額の減少から生活が苦しくなった、
などが考えられます。

リバースモーゲージの利用にあたっては、
自宅さえあればいいというものではなく条件があります。

特に重要な点は「安定した収入(年金)があること」です。

融資する金融機関としては、
利息が支払えるかどうか、担保割れのときの対応力があるか、
などのリスクを見ます。

また、金融機関によっては、
マンションはダメ、担保評価が6000万円以上、
首都圏のみ、などの条件があります。

借りる方としても、
担保割れした時に、債務超過した分を返せるお金があるか、
(生存中も、相続後も同じ)
そのリスクも考えておかなければなりません。

リバースモーゲージと同じく
老後資金調達に自宅(住みながら)を活用するケースとして
「リースバック」があります。

リバースモーゲージでは死後に売却でしたが、
リースバックは先に売却して、自宅を賃貸で借りるスタイルになります。

リバースモーゲージのように、
担保割れのリスクはなくなりますが、
賃貸借契約となるため、
賃料の発生(リバースモーゲージよりも負担が大きい)、
賃貸借契約の永続性の懸念が生じます。

資金を得ること、住み続けること、
単純な住み替えも含め、それぞれに一長一短がございます。

不動産の内容、所有者の状況などから、
優先順位やリスクなどを総合的に考えてみることが必要です。

(余談)
リバースモーゲージを住み替えに利用する技がございます。
通常、住宅ローンは定職がないと融資が難しくなりますが、
新居(旧居)を担保にリバースモーゲージで住み替え資金を調達し、
その後、旧宅を売って返済するという手法です。
適用には条件がありますので、利用者も限られますが、
住み替えがしやすくなるという利点があります。
posted by preseek_shibata at 10:28| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする