2019年02月24日

弊社が依頼を多く受ける要因を自己分析しました

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最近、前触れもなく、表彰されることが続きました。

1)三菱UFJ銀行より住宅ローン取り扱い表彰

昨年、三菱UFJ銀行への住宅ローン紹介件数が多かったとのことで、
お偉い方と担当課長が、わざわざ、こんな小さな会社へお越しいただき、
表彰の盾とお祝いの品をいただきました。

2)売却の窓口より媒介受託件数の表彰

全国40社の加盟で構成されております売却の窓口チェーンにて、
媒介契約数(売却の依頼)が一番多かったとのことで表彰されました。

どちらの表彰も、一人親方の会社であるため、
会社全体ではなく、個人表彰です。

売却の検討から依頼される方の傾向として、

1)知り合い、もしくは、何かしらの関係や印象から
  他社との比較をすることなく特定の会社へ依頼する

2)一括査定サイトなどを利用し、
  複数の会社を比較して依頼する会社を選ぶ

以前は1のケースがほとんどでしたが、
一括査定サイトが多く開設されてからは、
2のケースが多くなってきました。

一括査定サイトには、
大手仲介業者、銀行系、鉄道系の仲介業者、
フランチャイズ系、地元の業者など、
規模の大小、知名度のあるなしに関らず、
さまざまな会社が参画しております。

会社の規模、知名度、組織力、立地など、
弊社が勝る点はなにもありません。
会社としての項目比較では全敗かもしれませんが、
それにもかかわらず、
どうして、売却の依頼を多くいただけているのか。

おそらく、他社は、
「売却の依頼を受けることができるのか」
「営業の成績をあげることができるのか」
という意識で対応をしておりますが、
弊社では、
「お客様にとってなにがベストなのか」
「良くも悪くも正直にお伝えする」
という意識で対応しております。

他社さんの場合、自社のサービスや活動の説明を、
弊社の場合、販売戦略の提案をさせていただくことが違いです。
販売戦略ですから、他社へ依頼しても採用することができます。

その結果として、依頼を多くいただけていると思います。

また、表彰式後の議事の中で
「過去の販売データを集めたシステム」についての
説明がございました。

システムとしては、その道のプロが構築しているため、
とても使いやすくて、見やすくて便利なものです。

この取り組みを、弊社では何年も前から実施していました。
弊社ではデータだけではなく概要資料の保存もしております。
しかも、すべて手作業です。

上記のシステムはロボットが自動収集するため、
使う側は表面的な部分をパッと即席で活用しますが、
弊社の場合、市場感覚が身に染みているため、
より深くお客様へお伝えすることができるのだと思います。
即席ラーメンとラーメン屋さんとの違いでしょうか。

住宅ローンの取り扱い件数が多いということは、
買い手側の対応を行っており、
買い手側の感覚を生で感じているということもあります。

これらのことが相まって、
大手仲介業者や銀行系などの仲介業者、
フランチャイズ系の会社ではなく、
弊社でご依頼いただけているのではないかと、
自己分析しております。

当然、10人からのご相談があっても、
すべての方が弊社へ依頼されることはありません。

半分くらいの方が、売却そのものへ進まず、
さらに半分くらいの方は、他社へ依頼されております。

お客様にとってなにがベストかを考えておりますので、
売らないこと、他社へ依頼されることがベストであれば、
弊社は、まったく気にしておりません。

お客様にとってより良い進め方が、
弊社へのご依頼となれば嬉しいなという思いでございます。

--

不動産の売買は、買いは情報、売りは人、と言われます。
売却をご検討される場合、
販売情報の提供をどのような戦略で展開するのか、
売却を依頼する担当者の経験や知識が優れているか、
売主様のご意向やご事情を共感できるか、
スピーディー、かつ、適切な対応ができているか、などが、
ご売却成否の鍵を握ることとなります。

まずはご面談の上、お任せ頂くに値する担当者か、
ご判断頂けると幸いです。

お打ち合わせをご依頼いただいた場合でも、
実際のご売却を急かしたり、ご依頼を強要するような
営業は行いませんので、お気軽にお申し付けください。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月17日

不動産を売って利益がでたときの税金

税金.jpg

先週は、不動産売却の相談や査定をお受けする中で、
譲渡所得税の話題が多くございました。

もし、仮に・・・万円で売却できた場合、
諸経費を引いて、取得費を引いて、
譲渡所得が・・・万円となり、
譲渡所得税はおよそ・・万円となると思われます。

と、説明すると、
ほとんどの方は、「ゲッ、え〜、どうして」など、
かなりの衝撃と驚きの反応をお示しになります。

冷酷非情のような印象をお受けする方もいらっしゃいますが、
私の懐に入るわけでもなく、
税法で決まっていることなので、
私に異議を申し立てられたり、
税金を減らすように依頼されても、
どうしようもないことですので、ご容赦ください。

ここで改めて、不動産売却をした際の譲渡所得税について、
概略をお知らせいたします。

まず、大前提として、
売却した金額が、取得した金額を下回る場合、
所得そのものがマイナスとなるため、課税されません。

売却した金額とは、
売買金額から売却した際にかかった経費を引いた手取り額となります。
(固定資産税等清算金は代金に上乗せとなります)

取得した金額とは、
その不動産を購入した金額に購入するときの諸経費を加えた金額となります。

ここで注意したいのは、
建物は経年での減価償却があるため、
購入した金額そのものを計上することはできません。
(20年経過した場合、20年分の使用した利益が減額される)

また、相続などの場合で、取得した金額がわからないというときは、
売買金額の5%を取得した金額とみなし計算されます。

ここで計算された譲渡所得の金額に対して、
所有期間により短期、長期と区別された税率により税額が算出されます。

概算の税額を計算する場合、
短期で約40%、長期で約20%でわかりやすいかもしれません。
(厳密にはもう少し細かく、さらに復興特別税が加算)

例:取得した金額1000万円、売却した金額2000万円の場合、
  譲渡所得1000万円で、長期でも200万円超の税額となります。

自宅の売却の場合、特別控除があるため、
課税なしとなるケースが多いですが、
相続で取得した場合、譲渡所得が発生するケースが多くございます。

親が苦労して購入して維持してきたのに、
そんなに税金を取られるのか、という感情になるかもしれません。
ひと言、言ってやりたいという場合、税務署、政治家へお願いいたします。

なお、自宅の特別控除を利用した場合、
その後に住宅を購入した際の住宅ローン控除が使えない場合がございます。
特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利になるか、
売却をされた際にご検討ください。
posted by preseek_shibata at 09:47| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月10日

人は大きな組織に入ってしまうと

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弊社では、10年以上に渡り、販売された物件を、
データベースに登録し、資料をハードディスクに保存しております。

物件の対象は、柏市、松戸市、流山市の売地、中古戸建て、中古マンションと
我孫子市、鎌ヶ谷市など近隣の市の一部の物件です。

おそらく、大手を含めて、ここまでデータベースを構築し、
資料を保存しているところは少ないのではないかと自負しております。

この多くのデータと資料が、売却査定をご依頼された際の下地となり、
売却の礎となって、売主皆さまのお役に立てると思います。

物件データ収集、登録の作業を日々行っておりますが、
2月に入ってから、登録数(新規売却、価格変更)が急増し、
作業時間がとても長くなっております。

この作業を毎日手作業で行うことで、
売りが増えた、在庫が溜まっている、売れ行きが良い(悪い)、など
市場を生の感触で、それこそ身をもって感じることができます。

この2月の売り物件の急増は、かなり来ています。
3月から4月は例年落ち込みますが、
売りが多いことから、落ち込み具合は大きくなるかもしれません。
本年1月からの好調さの反動が出るのでしょうか。
(今年は5月と8月に山が来ます)

街中を車で走っていると、道路の右左に、
新築建売住宅の捨て看板やカラーコーン看板が目に入ります。

まず、これは違法です。
違法でもいいから売るというのは、今問題になっているレオパレス21と同じ。
このような会社から買ってしまったらどうなるのか、
レオパレス21のオーナーや入居者と同じように、
困った事態になる可能性が高いことを認識していておいてほしいものです。

また、マンションのポストには、
「このマンションを購入したい人がいる」と偽チラシが
毎日のように大量に投函されております。
(ほとんどは大手仲介業者)

マンションの入り口には「チラシ投函禁止」と掲示されているにも関らず、
やはり、そんなのお構いなく投函する自社利益だけを考えた会社に
売却の依頼をすると、どのような対応をされるのか。

そもそも「あなたのマンションを買いたい人がいます」は本当なのか。

チラシは、いかにも具体的な購入者がいると思わせる感じですが、
実際にはそのような購入希望者がいないことが大半です。

激安なら買い取る業者がいるでしょうから、
完全に嘘であるとはならないのが、巧妙なやり口です。

実際に問い合わせてみると分かりますが、
「チラシを見たんですけど、チラシのお客様を紹介してくれますか」と連絡を入れれば、
「すでに買ってしまった」「価格が合わない」などと言い訳が戻ってきます。

さらに、ある業者では、サクラの買主を連れていって、
本当にいたでしょ(でも希望が合わないので買わない)と、
大掛かりなことをすることもあります。

余談(間抜けな話ですが)
サクラを連れていった業者が、現地のエントランスで、
「今日はありがとう、またお願いね」と、
サクラにお礼を言ったことを売主に聞かれてしまったようです。

こんなことをしてまで、
なぜ、そんなチラシをまくのかというと、
売却の依頼を受けたいからです。

物件がだぶついていようが、実際には購入希望者がいなくても、
とにかく売却の依頼を受けなければ、話しが始まらないということです。

逆に言えば、売却の依頼を受けてさえしまえば、
後はどうにでもなる(どうにかする)、というのが一番現状に近い感じでしょうか。

建築の請負を受けてしまえば、あとはなんとなるというレオパレス21、
売ってしまえば後は知らないという建売分譲業者、
これらと、根っこの感覚は相通じるものがあります。

どの分野でも、どの会社でも、お会いすれば、
ほとんどの担当者は、普通の方で、
このような感覚を持っているとは思えないのですが、
組織に入ってしまうと、感覚が麻痺してしまうのでしょうか。

これは、不動産業界に限らず、
老若男女、どの社会でも同じでしょうか。
posted by preseek_shibata at 10:13| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月03日

新築の売れ行き不振の先に見える未来

街並み.jpg

2月3日は節分です。
厳密なことは分かりませんが、旧暦で年が変わる日であり、
もう一つの新年が始まるとも言えます。

今年は、新元号への移行、消費税増税など大きなイベントがあり、
まさに、時代、歴史が変わる年になりそうです。

表向きなニュースでは、景気拡大が記録的に続いている、と報じられておりますが、
どうも実感がないなか、やはりというニュースが出てきました。

(実質賃金が2018年大幅にマイナス)

総収入が増えても税負担、社会保険負担で
手取り額は大幅に減少していることは
すでに明らかになっていましたが、
さらに、収入そのものも減少していることが分かり、
物価の上昇から名目だけでなく
実質賃金も大幅に下がっていることがわかりました。

不動産の購入力が下がってきているのも必然です。
これが裏付けられるデータが下記になります。

(新築マンションの契約率がバブル崩壊以来の50%割れ)

新築マンション2018年12月の契約率は49.4%、
これは前月に比べ4.5ポイントダウン、
前年同月比で23.1ポイントダウン。
価格も総額、単価ともにダウン。

建売住宅では、前月比で10.1ポイントアップとなっておりますが、
前年同月比では18.8ポイントダウン。
千葉県での契約率は33.9%(東京都70%、神奈川県77%)と、
新築住宅の供給が異常な過剰となっていることが分かります。

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この状況が中長期で不動産市場にダメージを与えます。

収入が減少すること、
過剰供給による在庫の積み上がりは、
どちらも価格の低下を招きます。

住宅ローンの返済が厳しい状況になったとき、
購入した家が住宅ローンの残高以上で売れれば、
家計の危機を回避できることもあります。

しかし、価格の低下により、
住宅ローンの残高が売却金額を上回るとき、
不足する分を自己資金でカバーする必要があります。

これができない場合で、住宅ローンの返済を滞ってしまうと、
その先は、金融機関は段階を踏んで競売による回収手続きとなります。

最近、任意売却を専門的に扱う不動産業者が増加してきました。
これも、社会経済と不動産市場の現状を顕著に表しているものです。

任意売却とは、
住宅ローンの返済ができなくなった際、
担保権の行使による法的手段「裁判所による競売」に移行する前に、
債務者自ら不動産を売却し、その売却代金をもって
担保権者に、債権の一部回収で担保の解除を同意をいただき、
円滑に売却を行う事を言います。
posted by preseek_shibata at 09:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする