2019年01月28日

今年は終わりの始まりの年

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新年になり、はや一ヶ月が過ぎようとしています。
この1月は、購入層の動きが活発となり、
不動産市場は活況となりました。
昨年後半から売却に動き出していた方には
よい1月になった方も多いかと思います。

不動産市場には、1年のなかでサイクル(シーズン)があり、
1月・2月は好況、3月・4月は低迷、
5月・6月に持ち直し、7月・8月に夏枯れ、
9月・10月に復活し、11月・12月に終息します。

ただし、今年は消費税増税の年であること、
新元号に変わることから、イレギュラーな動きとなりそうです。

2月までの好況は変わらないと思いますが、
新元号に切り替わる、さらに10連休などから、
5月の持ち直す時期が少し後ろにずれるかもしれません。

また、今秋には消費税増税の待ち構えており、
駆け込み需要が8月頃から始まるため、
秋のシーズンは早めに始まります。

その反動で10月以降は市場はどん底に落ちることでしょう。
昔、同じく10月に増税された際、
年末までまったく問い合わせ(購入者)がなかったことを、
こんなに増税の反動があるんだと思ったことを、
鮮明な記憶として今でも残っています。

当時はまだ、ここまで経済環境が悪くなかったので、
翌年には回復し始めましたが、
今回は翌年以降も低迷が続くのではないかと予想されております。

近々、不動産の売却を予定されております方は、
遅くとも夏前には動き出すことを強くお勧めします。

そして、もう一つ、今年が終わりの始まりと言われているのが、
マンション価格が暴落する恐れがある2019年問題です。

この問題の背景は、不動産税制の仕組みにあります。
不動産の売却益は、所有期間に応じて税率が変わります。
その切り替わるタイミングが所有期間が5年。
税率はおよそ倍となります。

中国人が投資目的で不動産の爆買いを始めたのが2013年。
5年を経過する今年から税率が半分になるため売却が始まります。

爆買いの裏返しは爆売り。
暴騰の裏返しは暴落。

空き家が多く残るなか、新築の大量供給は続いており、
さらに、多くの中古住宅が売り出されれば、
不動産価格が値崩れすることは当然の流れとなります。

この市場環境に、消費税増税、経済の低迷、
収入の減少(総収入は増加も手取りは減少している)などから、
今後の不動産市場は厳しい状況になることは確実視されています。
これが「今年は終わりの始まりの年」と言われる所以です。

なお、裏返せば、買い側にとっては
絶好機始まりの年となることになります。
posted by preseek_shibata at 10:34| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月20日

消費税増税後の落ち込み対策は業者向けのみ

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消費税増税が予定通り実行されるのか、
2度あることは3度あるの格言通り延期となるのか、
意見もそれぞれあるようですが、
消費税増税の準備は着々と進んでおります。

馬鹿の一つ覚えのような
新築偏重の政策は相変わらず続いており、
今回の消費税増税に対する住宅税制も、
新築の住宅投資が中心となります。

その中のメインである「住宅ローン減税」にて、
消費税増税による駆け込み需要とその反動減を
緩和するための制度改正が公表されました。

(概要)
控除期間を従来の10年から13年へ延長。
すまい給付金を拡充(予定通り)。
贈与税の非課税枠の最大3000万円まで拡大。

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なお、中古戸建てや中古マンションの主な売り主は、
一般の方(消費税非課税)のため、
今回の拡充は対象となりません。

このことからも、新築の建売住宅、分譲マンション、
注文住宅が売れればいい、という考えが
政府に蔓延っていることがうかがえます。

中古住宅の価格が低下することが、
どれだけ家計を苦しめ、生活者を困らせているか、
買った後は知らないという姿勢そのものです。

このため、一般の方は、自ら防衛しなければなりません。
より高く売却するためには、
消費税増税後の税制改正の恩恵を受けられないことから、
駆け込み需要の波に乗るしかございません。

土地として売るなら、今年の春頃(できれば3月)まで、
戸建てやマンションの売却なら、
遅くとも夏前には売り出し始めることが必要です。
posted by preseek_shibata at 16:46| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月13日

相続法(民法)の改正で何がどう変わる?

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平成30年7月に相続に関する法律が大きく改正されました。
この改正により、相続に関して、なにが、どのように変わったのかご紹介します。

1)「配偶者居住権」の創設

配偶者居住権は、配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に住んでいた場合に、
終身または一定期間、その建物を無償で使用することができる権利です。

2)自筆証書遺言に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に

遺言書に添付する相続財産の目録については、パソコンで作成した目録や通帳のコピーなど、
自書によらない書面を添付することによって自筆証書遺言を作成することができます。

3)法務局で自筆証書による遺言書が保管可能に

法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が創設されます。

4)被相続人の介護や看病に貢献した親族は金銭請求が可能に

相続人ではない親族も、無償で被相続人の介護や看病に貢献し、
被相続人の財産の維持または増加について特別の寄与をした場合には、
相続人に対し、金銭の請求をすることができるようにしました。

5)配偶者短期居住権の創設

配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に居住していた場合に、
遺産の分割がされるまでの一定期間、その建物に無償で住み続けることができる権利ができました。

6)自宅の生前贈与が特別受益の対象外になる

結婚期間が20年以上の夫婦間で、
配偶者に対して自宅の遺贈または贈与がされた場合には、
原則として、遺産分割における計算上、
遺産の先渡し(特別受益)がされたものとして取り扱う必要がないこととしました。

7)遺産の分割前に被相続人名義の預貯金が一部払戻し可能に

遺産分割前にも預貯金債権のうち一定額については、
家庭裁判所の判断を経ずに金融機関で払戻しができるようにしました。

これらの制度は、平成31年1月13日から順次施行されていきます。
ご紹介しました改正内容については、以下のパンフレットにてご確認ください。
http://www.moj.go.jp/content/001277453.pdf
posted by preseek_shibata at 10:00| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする