2018年11月11日

災害が発生した後の不動産市場

液状化.jpg

防災の日に絡み、
災害と不動産の関係をお知らせいたしました。

そして、火曜日に近畿地方を中心に台風、
木曜日には北海道で大地震と、
西日本豪雨に続き、大災害が発生しています。

台風の被害では、
浸水と陸橋が破壊された関西空港が目立っておりますが、
街中では、突風による車両の横転、建物の損壊が、
あまりにも衝撃的でした。

大阪の海沿いがどのような建物があるのか存じませんが、
今回の台風が関東地方に上陸した場合、
高潮による埋め立て地の被害がどのようになるのか、
高層マンションでの突風による被害、
さらに、マンション周辺でのビル風による被害がどうなるのか、
とてつもないことになるのではないかと想像されます。

北海道の大地震では、
土砂崩れと液状化現象による被害が目立っております。

空からの映像を見ると、土砂崩れというより山が崩れたとも言え、
これほどまでに広範囲で崩れた被害状況とは驚きました。

液状化現象の被害は、
東日本大震災で千葉県内でも多くの被害がございました。

今回の被害状況を映像で見ると、
海沿い、川沿いの低地(田んぼや湿地)の埋め立て地ではなく、
山あいのような住宅地に見え、違和感を受けました。

後々、液状化が起きた背景の解説を聞きますと、
元々、沢があったところを埋め立てたのことで、
これまでも地震による液状化があったとのことです。

山崩れとも言える土砂崩れは、
背景や状況を考えると難しかったかもしれません。
しかし、液状化現象による被害を回避することは、
事前にできたのではないかとも思います。

地盤ができた背景(埋め立て、以前は沢)、
過去の被害などから、ここは液状化現象のリスクがあると。

一昨日、流山市の江戸川沿いにできた新しい住宅地を走る機会があり、
ここは元々田んぼで埋め立て作られた住宅地だけど大丈夫なのか、
流山市のハザードマップを見てみると、
液状化のリスクはないとの表示でした。

これを見て、
地価(土地の売れ行き)を忖度してリスクを隠しているのか、
最新の埋め立て技術で液状化リスクを減らしているのか、
どっちなのだろうと考えてしまいました。

さて、先週のように、台風、地震と災害が発生しますと、
不動産市場にも影響が出ます。

短期的(1〜2週間)には、
様子見から、購入そのものの活動を控える。

中期的(1〜2ケ月)には、
災害リスクを考えて判断する。

長期的(半年以上)には、
災害リスクを忘れて利便性を優先する。

お盆休み明けから活況となった市場ですが、
先週から今週は、災害が発生したことにより、
落ち着いております。

この落ち着きは一時的なものと思われ、
災害による被害が落ち着いてくると、
改めて動き出してくると思われます。

売却そのものは、売主様それぞれのご事情や状況により
動き出すタイミングは変わってくると思います。

今回の災害とご所有不動産の関係については、
お気軽にお問い合わせください。
posted by preseek_shibata at 12:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

災害リスクも不動産価格に影響を及ぼします

氾濫.jpg

今日から明日にかけて大型で非常に強い台風24号が
非常に強い勢力を保ったまま上陸する可能性が高くなっています。

今夜から明日未明にかけて関東に接近・通過するおそれがあり、
大雨による土砂災害、低い土地の浸水、河川の増水や氾濫が警戒されております。

今年は大きな被害をもたらした災害が多くございました。

去年の九州北部豪雨が何年何十年に一度と言われながら、
今年も西日本豪雨が発生しました。

もう、毎年のように豪雨被害があるなら、
何年何十年に一度というフレーズは使えないのではないか、
北海道の地震も地域的には警戒外であったように、
豪雨被害も日本中、どこで起きても不思議がない。

先日フジテレビで放送された
「人気お天気キャスター大集合!異常気象の真実〜ニッポンが危ない!〜」
では、
西日本豪雨、台風21号の暴風雨被害、今夏の猛暑などを取り上げ、
今後の異常気象を警告していました。

(参考)
2040年に1.5度上昇 猛暑や豪雨多発をIPCC予測
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO33318290U8A720C1MM8000/

番組の中でも紹介された「ハザードマップ」
岡山県倉敷市では、ハザードマップの浸水想定域と
今回の浸水域がほぼ重なったということで、改めて注目されています。

不動産屋は教えてくれない、ハザードマップの秘密
https://otekomachi.yomiuri.co.jp/news/20180929-OKT8T103646/



不動産の資産価値として考えた場合、
災害に遭う確率が高い地域の評価は下がるのが自然です。

何千万円という財産が最悪一瞬にして失われてしまう。
住宅ローンを抱えていれば、マイナスだけが残される状態になる。

このような状況下に置かれている不動産を購入することは、
たぶん大丈夫だろうという賭けに出ているということ。

そこしかない、というなら、
あらゆるリスクを想定し、対策を講じる。

あえてそこでなくてもいいなら、
避けることがもっとも効率的な対策です。

また、そこまでいかなくても、
今後、生命の危険に関わるほどの猛暑の地域では、
不動産の価格は下落するかもしれません。

今後の気象予測で、
最高気温が40度超えが当たり前の地域を見ると、
そこには住みたくないと躊躇いを感じました。

不動産価格は人気度数ですから、
暮らしたくないと思われてしまうような地域は、
価格が下落することになります。

逆に、災害のリスクが高い、
さらに、ヒートアイランド現象で酷暑猛暑でも、
不動産価格が高い都心は、
それを上回る魅力があるということでしょうか。

災害とは違いますが、下記で言われていることも本質は同じです。
「首都圏郊外の所得減」は解決不能 筆者が見た現実
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/180929/eco1809290002-n1.html

さらに余談ですが、
昨日お邪魔しましたタワーマンションで、
半日程度の全棟停電のお知らせが貼り出されていました。

そこで暮らすお客様(高層階に居住)は、
水も使えず、エレベーターも使えず、生きていけないと。

今回は予め予告されていますから対処も可能ですが、
災害はいつやってくるのか、いつ回復するのか読めません。

やはり、事前に災害リスクが少ない地域に
暮らすことが良いのかもしれません。
posted by preseek_shibata at 12:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする