2018年04月03日

サブリースはリスクゼロ?

とっても重要で、よくある事例で、分野を問わず共通するものの、思ったよりも浸透していない、知られていない、しかし、知っておきたい、本質を押さえておきたい、最近露呈した不動産がらみの問題をご紹介します。

(事件の概要)投資家向けに女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売・運営してきた不動産会社「スマートデイズ」が、賃借料の支払いを停止し、巨額のローン返済に苦しむオーナーが集団訴訟を起こしました。同じような状況に陥ったのは約700人に及び、被害総額は1千億円に上る恐れもあるという。

詳細:https://www.sankei.com/premium/news/180331/prm1803310019-n1.html

不動産投資、アパートなどのトラブルで多いのが「サブリース」です。サブリースとは、アパートなどを業者が一括して借り上げて、毎月の家賃を一定期間保証する仕組み。

不動産投資で一番心配される空室と収入減少が避けられる、安定した利益を得られる、返済の不安がない、という勘違い、見落としから起こるトラブルです。

できもしない約束(家賃保証)をする業者にも問題がありますが、その一方で、不動産投資業という商売であるから、リスクが伴うことを意識されていないのも問題があると思います。

今回の事件で、普通に考えれば、そんな話はないでしょうと簡単に分かりそうですが、欲や不安などの感情から、見えなくなってしまったのでしょうか。

他人(業者)を当てにするということは、楽かもしれませんが、他人任せというリスクがあるということです。なにか失敗しても、その人、その業者を選んだ自分が悪いということになります。

もし、このような事態となったら、対応できるのかどうかを検討するのが一番最初です。不動産に限らず、結婚でも、学校でも、就職でも同じことだと思います。

最後に、記事の詳細記事からの抜粋。

「魔法が解けたシンデレラのように、バラ色の未来から一転、“ローン地獄”の境遇に追い込まれる人々を生んだ今回の騒動。スマートデイズの元役員は「人間は、不安が大きければ大きいほど夢にすがりたくなるものだ。その心理に訴えかけたのがわれわれだった」と振り返った。」

不動産投資の本や雑誌、営業活動などを見ていると、そんな簡単にうまくいくわけないでしょ、と思うことも多くあります。成功の陰に数倍、数十倍、数百倍以上の失敗があるということをお忘れなく。

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posted by preseek_shibata at 10:02| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

まだ買うな!不動産(週刊エコノミスト)

公示地価、基準地価、路線価など、毎年、不動産に関する指標が発表されると、それに呼応して経済誌を中心に不動産の特集記事が掲載されます。

今年の公示地価が発表されると、先陣を切って週刊エコノミストが「まだ買うな!不動産」という特集記事を掲載しました。

記事は、ここ数年、同じような内容となっておりますが、TVのワイドショーやコメンテーターのように、同じことを繰り返し伝えることが大事なのかもしれません。

特集記事の概要は次の通りです。

「好調を維持してきた都心部マンション新築の売れ行きが鈍り、在庫が増えてきた。新築マンション市場は値崩れを起こす寸前にある。」

この要因は「マンション価格はもはや一般的な消費者が許容できる範囲を超えている。」ことに尽きる。

「マンション市場とて他の商品と同様、中期的には需給関係で価格が決まる。空き家の増加が社会問題化する日本の住宅市場では、本来ならばここまで値上がりが許容されることはないはずだ。」

特集記事では、世間で言われている「東京五輪と消費税増税前の駆け込み」で不動産はどこでもなんでも値上がりだ、という昭和期、バブル期のような時代遅れの発想もバッサリ切りこんでいる。

そのような状況での住宅購入・保有を考えた場合、都心への距離、駅からの距離、生活利便性という従来の立地要素に加え、自治体の選択というのも重要になってくると警告している。

最近、ラジオを聴いていると我孫子市、映画を観ると松戸市が、子育てを前面に押し出したCM展開をしている場面に出くわす。同誌でも取り上げられた流山市に触発されたのでしょう。

この他に、住宅ローンの選択方法、不動産(マンション)分野で始まった「不動産テック(テクノロジー)」の紹介なども掲載されております。

特集記事の詳細については、同誌をお手に取ってご確認ください。

すべてに共通する普遍的な本質から考えれば、案外簡単なことなんですけどね、不動産市場は。

目先の話題やニュースを、自己に都合がよいように好意的な解釈、聞きたくない情報を遮断するという欲や恐れで、狂わされてしまうのでしょうか。

不動産投資物件のサブリースによるトラブル(今年は、かぼちゃの馬車というシェアハウス)など、その典型的な例です。

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posted by preseek_shibata at 08:58| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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