2018年01月22日

住宅の大量供給が続くなか考えておくこと

昨日のこと、仕事でクルマを走らせていると、土日の新築分譲住宅の現地販売が至る所で開催されておりました。

道路上に三角コーン、電柱に捨て看板など、交差点付近では案内板の場所の取り合いで、どっちに行けばいいのかわからない。そもそもこの看板設置は違法であり、景観や交通安全にも支障がでますが、販売至上主義の不動産営業にとっては、まったく関係ないことです。(という意識の業者がほとんど)

その看板を見ていると、200万円ダウン、300万円ダウンという文字が踊り、新築分譲住宅の価格が、1680万円、1880万円と破格の値段が表示されています。利益があるかどうかは不明ですが、この価格の新築住宅では、建築の原価はいくらなのか、大丈夫なのか、同じ業界にいますが心配です。

マンションでも、駅の周辺でも、郊外でも、数年前に竣工したマンション、販売上は新築と表記できない未入居マンションが販売されております。モデルルームに行くと、内々で、やはり、300万円、400万円の値引きが切り出されます。

このように、次から次へと、戸建て、マンションが供給されると、さらに、破格値のダンピングで販売されると、困ってしまうのは、すでに住宅を買った人、持っている人です。

それは、住宅ローンを35年の長期で組んでいるため、借入残高がほとんど減っていない。その状況で売却しようとしても、新築が中古戸建てを大きく下回る価格で販売攻勢をかけるため、借入残高を超える金額で販売するのが難しくなる。

ただ、売却する方の内容を見てみますと、新築住宅を2000万円で購入している(売買契約2000万円)のにも関わらず、抵当権設定金額が2200万円となっている。購入するときに、価格に加えて購入諸経費、さらに、家財や引越し費用までも借りてしまっている。

市場での一般的な評価としては、同じような条件であれば中古よりも新築の方が高い。新築が1800万円で販売されていれば、中古では1700万円とか1600万円で販売しなくてはならない。

さらに、この金額は理屈であり、行動経済学(いわゆる心理)でいう新築プレミア分も考えると1500万円を下回る必要もあるかもしれません。

生活スタイルや家族の状況が変わらないなら、そのまま暮らしていくということで、売却をしなければ債務超過になっている自宅の問題が顕在化することもなく、返済さえしていれば問題ありません。

しかし、転勤転職、離婚(最近は急増)、介護、返済難などで、どうしても売却しなければならない状況になった場合、先のような購入をしていると売るに売れず、にっちもさっちもいかない状況になって困ってしまいます。

購入するときに売却のことまで考えづらいかもしれませんが、出口戦略を考えてリスクに備えることがとても重要になります。

住宅ローンの組み方としては、どんなに安くしてもこのくらいでは売れるだろうという金額よりも借入金額が常に下回るようにする。配偶者の収入は当てにしない。

買い方としては、身軽な状態でいられる住宅にしておく、建物に比べて落ち方がゆるい土地への配分を多くする。

高額出費をして、すぐに売ることになって、数年しか経っていないのに、数百万円、一千万円を超える売却損が出るのは、現実としても、精神的にもきつくなります。

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2018年01月20日

地形と自然災害リスクの関わり

新年に入り、ロシアで歩いていた人が凍死するほどの寒さになり、アメリカは大寒波に襲われ、日本でも日本海側では大雪に見舞われました。黒潮大蛇行が影響しているとも言われ、また、昨年の気候から野菜の価格が高騰しているというニュースも流れます。

今週から公開された映画「ジオストーム」では、気候を人間がコントロールすることを題材にされていました。映画はコンピューター側の問題を起因としておりますが、それにしても、地球、自然、気候は、いくら科学技術が発展しても、制御できるものではありません。

人間も含めて、地球の気候から逃れることはできず、逆らえるものではありません。しかし、逆らうことができなくても、対応策を取ることはできます。特に日本は、さまざまな自然災害が多い国であることから、重要度が増します。

阪神淡路大震災から23年が経過し、先日、追悼番組などが放送されておりました。東日本大震災から数年が経ち、日常で震災のことを思い出すことがほとんどなくなってしまいました。

それでも、住宅を購入するときには、起こった災害の記憶を呼び覚まし、記録をたどって、または、地形や地歴などから、災害リスクを把握することが必要となります。

生活スタイル、家族の状況などから、選べる地域が狭いこともあるかもしれませんが、リスクを把握して適切な対応策を講じることです。現在、多くの災害リスクに関する情報がネットなどで提供されております。

今年のセンター試験の地理でムーミンなどが題材となって話題となりました。中学高校で地理の勉強された方は、懐かしい言葉かもしれませんが、旧河道、後背低地、埋立地、堆積地、扇状地、干拓地、海岸平野、三角州、などなど、地理で得た知識は住宅購入に大きく役立ちます。

地震に伴う液状化、津波、被害の強弱などの被害を始め、地すべり、がけ崩れ、河川の氾濫など、自然災害は地形と密接に関係し、災害リスクから日常の生活にも影響を及ぼします。

ある程度の地形や災害リスクは、現地や地図を俯瞰していただけるだけでもある程度は判断できると思いますが、山を切り崩し、湖沼や田畑を造成して住宅地化されてしまうと、古くはどのような地形であったのか判断しづらい場合もございます。

この場合の判断基準として、その街がいつから存在するのか、古い建物が現存しているのか、特に寺社仏閣などがある場合、長い年月の多くの災害を耐えてきたとも考えられます。

また、国土地理院では地形分類図をネットで公開しておりますので、ご参考にしていただくとよろしいかと存じます。

追伸:地形に関する情報に疎い、もしくは、故意に秘匿する担当者は住まい探しのパートナーには相応しくないと思います。

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2018年01月14日

単身世帯2040年に4割超え

新年となり、不動産のオンシーズンになったためか、今週の不動産関連記事が多くなっております。

記事の内容を大別しますと、1)人口や経済動向からの先行き不安。2)今後の不動産購入。3)相続、空き家問題。4)その他。

記事はセンセーショナルな取り組み方をしないと注目されないため、より強調して書かれる傾向があり、将来の予測については、その後の検証もないことから、言ったもの勝ちのような側面もあります。

それでも、人口、景気、不動産の状況など社会的な面から、資産価値という面からは厳しい方向へ進むことが予想されます。

反対側から見れば、住宅が手ごろな価格となり、生活スタイルや家族状況などにより、柔軟に住み替えをしたり、複数の所有ができるなど、住まいを上手に利用できる環境が整うとも言えます。

住宅に関して、今後は、この住み替えの流れに乗れるかどうかが肝となります。

その流れに乗るためには、他の方から興味を持たれる、需要がある物件であることが必要です。

先日の新聞記事で、今後の世帯構成は、単身世帯が4割超、夫婦二人世帯が続き、ファミリー世帯が減少していくという予測が掲載されておりました。

この傾向を考えると、単身世帯、夫婦二人世帯の生活に合う物件が好まれ、家族向けの物件が厳しくなると思われます。

単身、夫婦のみ世帯は、広さや住環境よりも利便性を好みます。マンションで言えば、バス便の100平米よりも、駅から徒歩圏(遠くて10分)の50平米、60平米の方が好まれます。

私の自宅は、バス便の80平米のマンションです。上記の内容から考えて資産価値が下がっていくことを覚悟し、消費財としての利用価値を考えていくしかないと諦めています。

減っていく消費財の場合、投下資金は少なくしなくてはなりませんが、購入後のため、すでに遅しです。

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2018年01月13日

販売図面の読み方、裏読み方法

不動産を探し始め、資料を請求したり見学に行くと、各不動産会社より通称販売図面という「販売資料・物件概要」が手渡されます。この資料の読み方、読み取れる内容の一部をご紹介いたします。

価格が税込か非課税か、不動産の場合は高額となるため内税表示となっております。このため、どちらでも総額は変わりませんが、この表示により一般の売主か宅建業者(たまに一般法人)が見分けられます。業者が売主の場合、責任期間が長いというメリットがあります。

所在地表示について、住所と地番の二種類があります。住所は文字通り住む所で、一般的なものです。不動産の場合、取引としては不動産の番号(土地なら地番、建物なら家屋番号)で物件を特定します。所在地表示について地番の場合、住居表示と異なることがあり、正しい場所へたどり着けないことがあります。

最寄り駅からの所要時間は、80mを1分で歩けると考えて計算されます。例:800mで10分。距離の計算においては駅の出口からとなるためターミナル駅や地下鉄の場合、駅についてから乗車するまでに時間を要する場合がございます。また、二次元の地図で距離を算出することが多く坂道が多い場合、実際の距離が長くなり、また、信号待ちや歩きやすさなどは考慮されないため、所要時間が異なることがあります。実際に現地から駅までの道のり確認は必須です。

面積には法的な公簿面積、実際の実測面積があります。また、マンションの場合、実測面積の代わりに壁芯面積と表記されます。公簿面積は登記簿(権利証)に記載されている面積で取引上の面積となります。これに代わり、実測面積は現地での実際の面積で古くからの土地の場合、公簿面積と実測面積が異なることがあります。これは測量技術の違いや地歴などによります。マンションの壁芯面積とはパンフレットに記載された面積で、建築時に計算されたものです。完成前は登記されていないため公簿面積が存在せず、設計上の計算である壁芯面積が採用されます。また、少しでも広い方が売りやすいということで、壁芯面積を表記するのが業界の慣習となっております。土地の場合、面積のなかに私道部分、法地部分などが含まれる場合があり、有効面積が異なる場合もございます。

法規制では、都市計画、用途地域、広さの制限、高さの制限、その他の規制(地区計画、建築協定、地区街区など)などが記載されます。自身の住まいとの相性や将来的な計画を考慮して確認する必要がございます。

建物の敷地は原則として、「幅員4m以上」の「建築基準法に定める道路」に「間口2m以上」接する必要がございます。この「」の3要件がクリアしていない場合、建築不可となることがあります。私道の場合、負担があるのかどうかも確認が必要です。

設備は、水道、ガス、下水、雨水が基本です。電話やテレビは不動産取引上では対象外となります。現在の供給状況がどうなっているのか、道路の敷設状況、権利関係などの確認が必要です。

ここまでが不動産に関する基本的な項目ですが、この先については、裏読み、分析が必要となり、物件の良し悪し、購入条件の損得にも影響が出ます。

販売資料には、コメントや生活施設などの案内が記載されているケースが多くありますが、これは必須項目ではないため、記載されているかどうか担当する不動産業者によります。多くの情報を掲載している、さらに、ネガティブとなることも含め客観的に掲載している場合、その業者は信頼できると考えられます。逆に、掲載していない場合は業務に対しての意識意欲が低いと考えられ、実際の取引となった場合、トラブルや面倒が多くなる可能性が高まります。

物件の概要部分の最後・下の方に備考項目や取引条件が記載されています。告知事項あり、引渡し可能時期、引渡し猶予あり、金融機関の承諾を要する、瑕疵担保責任免責、境界非明示、などなど。表示される価格が安い場合、ここに記載されている内容が影響していることが多く、安いのではなく理由があって評価を下げていると考えられます。

価格の表記について、土地の場合、古家ありの現況渡しと古家ありの更地渡しもしくは更地では、解体工事費用の必要性で、実際の価格は異なると考えなければなりません。同じ価格で古家ありと更地なら更地の方が安いとなります。古家ありの場合、解体工事費用分を上乗せした金額で判断しなければなりません。

中古戸建ての場合、土地と建物を合わせた価格で表示されます。分析する場合、土地と建物を分けて考えると、購入の可否が判断しやすくなります。例えば、2000万円の戸建ての場合、土地評価が2000万円であれば建物はゼロ評価となり、購入後に使える分だけ得したとなります。同じ例で土地評価が1000万円の場合、建物評価が1000万円となります。購入後20年間利用できると思われる場合、年あたり50万円を建物に消費するとなります。ここに20年間の維持費用を仮に1000万円として加えると年あたりの建物費用は100万円、月当たりで約8万円。この金額を家賃と比べたり、土地建物の利用価値と比較することにより、割安か割高かなどが分かりやすくなります。

なお、建物の価値を判断する場合、現在の状態、いつまで使えるのか、修繕費用はどの程度見込むかを考えなければならず、そのためには建物の現状を調査する必要があります。これが今年から増えてくると予想されるインスペクションです。この調査結果を基にして建物の価値を判断していきます。このことを考えると、特に戸建てではインスペクションが実施されているかどうかが、購入側の大事なポイントとなり、売主側としては選ばれるために(検討候補に残るために)必須となってくるかもしれません。

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2018年01月09日

「そうだ、家を買おう!」となったとき

毎年、新年は住宅購入の機運が盛り上がってハイシーズンになります。先週末の三連休で、近くの松戸展示場ではクルマが駐車場に入れず、近隣の道路に溢れ出ていました。(なお、イベント目的か住宅目的かは不明)

住まい探しを始める際、一般的には、インタネットで物件検索して資料請求からの見学、もしくは、マンションの現地モデルルームや住宅展示場などに飛び込む方がほとんどです。

しかし、住宅の売却をお手伝いしていて、「こんなはずではなかった」という理由で、購入してから早い方は未入居のまま、または、購入して1年2年、数年で売却されてお住み替えをされる方がいらっしゃいます。売却される方の3分の1程度になるでしょうか。(その他は、相続か、転勤などのライフスタイルの変化)

食事なら次は違うのにしよう。洋服なら古着屋さんに売って買い換えても生活に支障が出ないくらいの損失にしかなりません。それが、住宅の場合、数百万円から1千万円超の損失を被ってしまいます。

なぜ、こんなことになってしまうのか。

それは、住宅購入の際に「物件主義」で購入するため、「人物・家族主義」ではないことが要因です。

スタートの段階でまずすることが、物件を検索する、物件を見学する、という行動がそれを示しています。

何よりもまずしなければならないのは、自身や家族が家を買って、どのような生活を過ごしたいのか、日常の生活で何を優先したいのか、生活行動パターンでどのような住まいが合っているのか、これを明確にすることです。

そのうえで、その生活に最適な住まいはなにか、住まいの条件を選定していきます。なお、現実面として、生活していくなか、これからの将来を考えて、返済はいくらまでに抑えるべきか、予算も抑えておくことは必須です。

具体例として、子供がいない(巣立った)夫婦もしくは単身者であれば、通勤や生活の利便性重視。子育て重視なら住環境や家の広さ。極端に言えば(でも実例)、サーフィン、ゴルフ、釣りなどの趣味が最優先ならそれに最適な立地などです。

また、建物に関して、子育ての最盛期をベースとして広さを考えることが一般的ですが、子供部屋なども含めて広さが必要となるのは10年前後。それよりも、子供と一体となって暮らす期間、子供が巣立った後に暮らす期間の方がずっと長くなります。

1軒の住まいで通すなら、使い方を工夫して広さをカバーできるようにする、広さ優先で無理して予算を増やすリスクを避けることをお勧めします。

しかし、そうは言っても、という思いを持たれるのは自然なことです。

そこで、国としても業界としても、今後の住まいについて、1軒にこだわるのではなく、ライフスタイルに合わせて住み替えていく、というのが多くなるよう誘導しています。空き家の増加が社会問題になっている昨今、問題の解決とビジネスにもつながります。

これには、中古住宅を売ること、買うことを、スムーズにすることが必要となります。その第一弾が今年から始まるインスペクション説明の義務化です。

そして、この流れに上手な乗り方をするためには、立地にこだわること、予算を抑えることを購入する際に重要視することとなります。

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2018年01月08日

「負」動産を「富」動産に変える(週刊現代)

新年早々、週刊現代に不動産のセンセーションな大特集記事が掲載されました。副題は「土地と家を手放すなら今年が最後のチャンス!」「高く売れる方法を教えよう」。

記事の概要は次の通りです。

1)2019年、不動産バブル崩壊は必ず来る。その土地は、持っているだけで損をする。

近年住みたい街の上位にランキングされる「武蔵小杉」。利便性が高い好立地が人気となる要因だが、駅前周辺の地価は7割も上昇し、バブルと言っても過言ではないほどの過熱ぶり。しかし実態は、通勤時には駅の外まで続く行列、タワーマンションの乱立によるビル風と日照不足、急激な人口増加による子育て施設の不足、古くから地域に馴染んだ商店街の衰退など、重大な問題が生じており、このままでは街全体の魅力が落ち、不動産価格の下落も考えられる。

(私見:利便性の高さという明確な要因があり、実需に伴う価格上昇のためバブルという言葉は記事を盛り立てるものと思います。しかし、東京湾岸エリアでも現れている需給バランスの崩れから、今後も住宅供給が続くと価格は低下傾向に入ることが予想されます。)

今後の不動産市場としては、短期的には、消費税増税が予定されていることから駆け込み需要が見込まれるため、市場水準は維持されていくと思われるが、これは需要の先食いに過ぎず、その後の反動で大きく下がることが予想されます。また、日銀の金利動向(黒田総裁の任期)によって不動産市場は影響され、金利が上昇すると不動産価格は下落する。

人口減少と超高齢化社会の到来で、不動産需要は先細りとなるなか、新築住宅の大量供給が続けば、いずれ不動産・住宅価格の大暴落がやってくるのは自明の理。かろうじて価値を維持できるのは都心の一等地のみ。それ以外のエリアに関しては資産価値を考えない方がいい。利用していない不動産があれば、少しでも早く売却した方がいい。

(私見:売却に関しては記事の通り、今後の市場が下落傾向に進むなかで、早期売却をするか、使い切るか。買い手側は、資産価値として考えず消費財(生活必需品)として考える。確実に下落するなら、少しでも購入予算を抑えて現金余力を残すのが家計防衛の基本。)

2)都内では世田谷・練馬が危ない。「生産緑地法」2022年問題、大暴落するのはこの地域だ。(略)

3)1000万円単位で売値が変わる。不動産は「買う」より「売る」ほうが難しい。でも、こうすれば高く売れる!

好条件での売却をするためには、不動産流通の実態を理解したうえで、業者選びが重要となる。ポイントは、担当者の見極め、大手だからといって安心できない、ホームページの掲載内容、値下げ提案しかしてこないか。

4)「とりあえず放置」が一番ダメ、田舎の実家「相続」か「放棄」か、ここが分かれ目。(略)

5)「きれいにしたほうが高く売れる」は本当か。いざ、マンション売却、こんな「リフォーム業者」は信用するな。(略)

6)仕事は自宅でする時代がやってくるのに、大手デベロッパーはなぜ、「オフィスビル」ばかり建て続けるのか。(略)

以上のような内容です。

不動産の売却をご検討の方、空き家を所有している、相続予定の不動産があるかは、ぜひ、同誌をお手に取って、記事をご覧になってみてはいかがでしょうか。(余談、タイトルの富動産に変えるという内容はなかったように思います。)

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2018年01月07日

今年は「インスペクションの説明義務化」が始まります

今年は「インスペクションの説明義務化」が始まります。実施時期は本年4月からとなります。

これが弊社に限らず、不動産業界、そして中古住宅の流通市場にとって、大きなターニングポイントになると思います。

そもそもインスペクションとは?

インスペクションとは、住宅の現状や改修すべき点や時期などを建築士など専門家が点検し報告することです。

今回の新制度で、中古住宅取引の際に宅地建物取引業者は、インスペクションに関する説明義務が課されました。

売主より売却の依頼を受けた際に、インスペクションを実施するかどうかを確認する。

買主が契約する前に受ける重要事項説明時に、インスペクションが実施されたかどうか、実施された場合であればその結果も併せて説明する。

売買契約時に建物の状況について、当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付する。

この3点が業務として義務化されます。

なお、義務付けられたのは「実施」ではなく「説明」までです。

今回の改正によって、不動産業者は、重要な役割を果たすことになりますが、今回の改正をより活かして健全化するためには、中古住宅を売買する売主・買主の意識も求められます。

売主はできるだけ多くの情報を客観視して公開することが、新しい市場で勝てると考え、勇気をもって、インスペクションを実施すること。

買主は情報の公開有無、情報を適切に読み取り、購入や保険加入などを判断するとともに、中古住宅であるから、新築よりも価格が安いのに、新築と同様の状況を求めるのは現実的ではないと。

インスペクションを実施したことの優位性がきちんと反映されるためにも、売主、買主と不動産業者の三者が同じ方向へと進むことが必要となります。

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