2017年09月24日

新築か中古か、戸建てかマンションか、駅からの距離か築年数か

昨日のご相談実例を参考にしながら、新築か中古か、戸建てかマンションか、駅から近く(築年数古い)か遠く(新しい)かの検証記事を掲載してみます。

不動産の価格を算出するに際して、基本的な考え方は、土地とマンションに関しては類似物件の比較(取引事例比較法)をして算出し、戸建ての建物部分は主要構造と状態や付加価値などを考慮して算出して土地評価を加えます。

いずれにしても、他の物件との比較がされるため、その地域で売り出される不動産の数が多いか少ないかで評価が左右されます。人気の地域で売り出しが少なければ価格は上がり、売り出しが多ければ価格競争に巻き込まれて下がります。

戸建てやマンションでは、建物の状態、仕様、構造などを細分化して加減されるべきですが、不動産市場(相場)という圧倒的な大きな流れに巻き込まれると、ひとつの不動産では太刀打ちできません。

これを購入する方から見た場合、同じ価格でも、建物の状態がまちまちで、個々の物件ごとに判断する必要があります。その中に、建物の状態や品質が良い物件が相場に引きずられて割安に売り出されることがあるとも言えます。

売却する側では、良い状態を保ち、他の物件よりも評価を上げることも大切になります。さらに、販売前から近隣の販売動向、比較対象になる物件の売り出し状況をチェックし続けることが必要です。

新築住宅の場合、マンションと戸建てでは少し様相が異なるかもしれません。

マンションの場合、事業として考えると、土地の仕入れ段階から設計、着工、竣工、引渡しまで長期化するため、資金負担、販売コストがかさみます。さらに、相場動向が変化したり、類似物件の販売、販売戸数の多さから需要が足りなすぎての売れ残りなどを考慮すると、本来の不動産評価部分に、相当の経費や利益を計上しなければなりません。これを新築プレミアとも言う。これが中古になると、本来の不動産評価部分のみとなり、プレミア分が蒸発するため、その分(一般的には2割)だけ評価が下がります。なお、売れ残り住戸を大幅値引きで購入すれば逃れられることも。

戸建ての場合、土地の仕入れから完成引渡しまで、スピード勝負の事業となります。着工したらあっという間に完成した、なんて現場をご覧になった方も多いと思います。新築の建売住宅では、完成したら値下げ攻勢で売り切ることを目指すため、また、価格のうち土地構成分があるため、マンションのように、プレミア分の落ちは大きく感じません。注意点は、超短期に建築をしているため、工事中の施工ミスがないかどうか。近年では、建物の検査や保証体制(保険など)が整ってきていますので、昔ほどの不安はないかと思います。

本題の新築と中古との比較に戻ります。

マンション、戸建てともに、築年数以外の要素が同じと想定した場合、同じ金額で売り出されていれば、築年数が新しいほど建物割合が高く、築年数が古いほど土地割合が高くなります。

これを将来売却すると想定してみると(出口戦略)、土地の価値が横ばい状態で推移した場合、土地の割合が高い不動産ほど価値は維持されることになります。これは、マンションと戸建ての比較の場合、土地要素が強い戸建ての方が価値が維持されやすいとも。

例1:A新築200(土地100、建物100)、B中古200(土地140、建物60)→A150(土地100、建物50)、B170(土地140、建物30)。

例2:Cマンション200(土地20、建物180)、D戸建て200(土地140、建物60)→C110(土地20、建物90)、D170(土地140、建物30)。

例3:E駅近200(土地140、建物60)、F駅遠200(土地60、建物140)→E170(土地140、建物30)、F130(土地60、建物70)

新築と中古、戸建てとマンション、駅近くと遠く、組み合わせや個々の要素にも左右されますが、評価が維持されやすいのは、マンションよりも戸建て、新築よりも中古、築年数よりも駅からの距離、となります。

中古の戸建てで、駅から近くて生活利便性が高くて、まだ使えそうなのに土地評価のみとなっている、なんていう物件があったら、お買い得かもしれませんね。致命的な短所は別ですが、地形、方位などの細部よりも立地という大きな要素が重要なのは冒頭の通りです。

そして、同じ地域で、新築のマンションや戸建て(特に注文住宅)を購入して、高額な住宅ローンを組むと、利息も膨らみ、その分だけ購入コストが高くなります。(4000万円の購入費用を3000万円に圧縮できれば、年10万円、トータル200万円超の費用が浮く)

余談:売却を依頼する会社(関連含む)が新築の取り扱いが多い(メイン)場合、中古の有利さや資産価値の面でのセールスが難しくなります。依頼する会社を選ぶ際に、得意とする物件種別を確認されることをお勧めします。

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2017年09月23日

不動産会社が信用されない理由

電話をかけるときは非通知、ネットで問い合わせるときは偽名や捨てアドレス(問い合わせ専用)を使うなど、不動産会社へ問い合わせる際に、異常に警戒される方がいらっしゃいます。

イメージからなのか、実際に被害にあったのかはわかりませんが、執拗な営業、強引で虚偽に満ちたセールスなどが想像されやすいのが不動産業界です。千三(せんみつ、千のうち3つ程度しか正しくないと誤用、実際は成約になる割合という説)という言葉が代表的なものです。

なぜ、不動産業界は、信用されずに警戒されるのか、思いつく理由は次の通りです。

1)契約至上主義

不動産業界は成功報酬となるため、売買契約が成立しないとただ働き(経費を考えれば赤字)となる。人件費、広告費、交通費などの費用や手間と時間が、成約にならないと無になるため、何としてでも契約させようと、強引な営業、間違った内容、いい加減な話をするため。

2)未熟な営業

不動産業界は、人・会社ともに異業種からの転職や参入が多い。会社としては大臣や知事から免許を受けているが、営業担当者には資格や免許を必要とせず、まったくの素人が営業を行うことができる。当然、知識・経験もないため、プロとして未熟である。また、会社も営業マンを使い捨てとするため、ろくな教育もせずに現場に出す。例えれば、運転免許を持たないものに、研修もせず運転させるようなもの。

3)利益至上主義

1の契約至上主義と同じですが、同じ契約に至る際に利益の増大を目指す意識が強い。この意識そのものは他の業界でも共通なものの、不動産業界では、大手も含め不正な手段を厭わない。営業担当者もフルコミッションの歩合制のため、収入のために、より収入が増えるように意識がいってしまう。

4)法の抜け穴

バレなければ実行しても大丈夫という業界側と、抜け穴を放置している行政側、どちらにも非はあると思いますが、取引頻度が少ない消費者とプロとのレベル差がとても大きくて、プロは消費者を舐め、消費者を食い物にしようとする。

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いきなり問い合わせをすると上記の例のような担当者にあたってしまうかもしれないですが、これだけをもって短絡的に、警戒して敵対心剥き出しで問い合わせをしても、良い方向に進むことはありません。

まずは、相談しやすい、信頼できる担当者(大手でも担当者次第)を選ぶことが大切です。消費者側にもプロとの付き合い方や利用方法を考えることが成功の近道です。

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2017年09月22日

基準地価の内容を鵜呑みにしてはならない

平成29年基準地価が発表されました。これだけ地域差、個体差が生じてくると、発表内容の概要にはあまり意味がなく、個々に不動産を考えていかなければならない。

近年の公示地価、基準地価の傾向は、「利便性が高い地域は価値が維持され、郊外や地方の利便性に難がある地域は下落する」というパターンが続きます。

とは言え、・・県は、・・市は上昇(横ばい、下落)と単純に考えられるものではなく、・・市の・・エリア、さらに、個々の不動産により、価値が維持されるのか、厳しいのかが判断されます。

不動産の市場では、情報の非対称性が問題と言われます。

情報の非対称性とは、高額な取引となるため頻繁に売買の機会を得られない、個々の要素で比較しづらく、個人情報保護で情報が表に出づらく、専門性が高くてさらに多岐にわたるため、プロと消費者の知識や情報などで差が大きいことです。

例えば、プロと相対した際に、今回の基準地価の内容から、プロにとって都合が良い部分が伝えられ、消費者にとって都合が悪い情報が伏せられても、消費者がそれを見抜けるかは難しいということになります。

それぞれの人や家庭を見ても、地価、不動産価格が上昇していくなら購入する方が有利だし、下落するなら賃貸の方がリスクは少ない、と言えるが、結局、不動産の価格動向以上に、家族状況などの置かれている環境により判断は異なります。

先日の報道などで取り上げられた「相変わらずの高齢者の賃貸物件への入居困難な状況が続く」と思えば、家を確保しておく方が安心と思うこともある。

ローンの返済に追われたり、通勤地獄で苦しんだり(犯罪に巻き込まれるなどというリスクさえも)、過度な節約で精神的につらくなったりするくらいなら、賃貸でもいい(中古でもいい、マンションでもいい、など)となる。

夢やロマン、ステータスなどなど、華やかさが散りばめられたセールストークを冷静に分析して、その内容が正しいのかどうか、現実はどうなのかを判断しなければならない。

都心部の商業地の地価がどうこうという報道は、一般的な消費者の住宅地に直接当てはまるものではございません。(都心部の超セレブは関係あるかも)

不動産に関してだけはネガティブなくらいでちょうどいいのかもしれません。出口戦略をしっかりと考えて、地価がどうなろうが、いざという時に脱出できるようにしておくことが大切です。

参考)駅からの距離に応じた地域面積を考えてみます。

わかりやすくするため円周率を考慮せずに割合で示すと、徒歩5分は5×5で25、徒歩10分は同100、徒歩20分は同400、となります。売る時の価値は希少性に左右されますから、徒歩5分と徒歩20分でどれだけの差が出るか。

建物のグレードや築年数よりも立地が大きく影響することがわかります。購入する場合、自身の予算を決めて、立地がいいところを選び、その条件で買える物件を選ぶ。新築を買うために立地を崩すことは禁物です。(将来を考えると予算も維持したい)

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2017年09月17日

家にも修繕と点検の意識を日頃から

運転席側のドアに、サァーと擦り傷を作ってしまいました。戸建ての売却査定にお伺いした際、目的地までの道中での狭い道にて、庭からはみ出した庭木の枝葉に擦れてできてしまったもので。下手に自信をもって行けると判断してしまったミスです。

このミスから、都心部はまだしも、郊外のクルマ社会では、道の幅が不動産の価値に大きく影響出ることを痛感した次第です。

また、道だけでなく隣接地へ枝葉を越境していることに無頓着な家に絡むと、不動産の売買でトラブルになることもあり、人に迷惑をかけても気にしない性格が羨ましいやら、腹立たしいやら。

マンションでも、エントランスの掲示板に掲載された貼り紙を見ると、上階から物(お菓子などの子どもからタバコの吸い殻などの大人まで)が落とされる、廊下に痰吐き、駐車場の逆走、共用施設でのペット放し、などなど、迷惑行為が多い。

クルマの擦り傷を作ってしまったショックを紛らわすために、走るクルマ、停まっているクルマで同じような傷がないかなと探してみると、ほとんどのクルマは無傷できれいな状態でした。

このクルマに対する思いや意識を見ていて思ったのは、発想が飛ぶかもしれませんが、日本人はきれい好き、新しい物好き、クルマなら新車、家なら新築が好まれるのだろうなということです。

伊勢神宮が20年一度、遷宮を繰り返すことから、日本人には家を定期的に新しくする文化、DNAが組み込まれているとも言われています。

この他に、新築住宅が好まれる理由を思いつくままに書き出してみますと。

地震、台風などの災害が多く、壊れたら作り直すという繰り返しが続いたから、

高温多湿の日本では、木造住宅が多く、耐久性が短いため、建て替えスパンが短いから、

高度成長期からの住宅不足を解消するため、日本の行政は新築住宅偏重の政策(優遇)を続けてきたから、

日本人の消費傾向として、細かく完璧を求めるため、中古建てを許容するできる度量がなかったから、

不動産業界、住宅業界、建設業界では、新築住宅を推進する方が数倍、数十倍の利益を得られ、さらに、それが経済効果や政治家への資金提供へつながるために行政側も後押ししたから、

不動産の販売を担当する営業の心理として、個別の報酬が多くなるというプラス面と、中古戸建てはクレームや手間が多いというマイナス面から、新築住宅へと誘導していくから、

ざっと思いつくところでこんな感じでしょうか。

冒頭のクルマの擦り傷ですが、先月、反対側のドアに傷をつけられ(これは第三者による)、修理代が8万円超にも及びました。今回はそれ以上も予想されていることから、修理を躊躇っています。

私は金銭的な事情から、クルマの修理を躊躇しておりますが、周りのクルマを見ていると、恐らく、日々のメンテナンスから洗車を行い、傷や故障などがあれば即座に直しているのだと思われます。

さらに、車検の制度もあって、クルマの状態を常に意識することもでき、また、国からも強制的にメンテナンスをすることが求められます。

家でも、所有者が、日々、メンテナンスや修繕を意識して実施し、さらに、車検と同様の定期的な点検を義務化するようなことになれば、建物も適切に維持されていくことができます。

家を所有するコストが増えることになりますが、これが、資産価値の維持に繋がり、家計を助けることになります。さらに、社会全体で見れば、日本経済を支えることに繋がります。今の景気低迷は、住宅投下資金が霧散して資産とならないことも大きく影響しているためです。

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2017年09月15日

マンションから戸建て志向への転換

それこそ今年になって、住まいの流れ・トレンドが変わったかなと感じるようになりました。どのように変わったか、それは、マンションから戸建てへの回帰という流れです。

近年、タワーマンションを中心に、設備やコミュニティと立地などからの利便性から、マンションを住まいとして選ぶ方が増えてきました。それが、戸建てが見直され、回帰してきているように思います。

戸建てにしても、マンションにしても、それぞれに良し悪しがあり、個々の物件でも良し悪しがあり、どちらがいいと、本来は断言することはできません。

ライフスタイル、家族構成や状況、暮らす地域の実情(不動産の構成、街の特徴、不動産価格など)から、マンションが最適なのか、戸建てが最適なのか、どちらが現実的なのかなどを検討するもので、不動産ありきで、暮らす人が合わせるのは本末転倒な話です。

それでも、不動産としてどちらがいいのか、賃貸・購入の損得問題と同様に、戸建て・マンション、さぁどっちというのも長年の命題です。

そして今、マンションのマイナス面がクローズアップされた結果、その逆として戸建てへと流れています。

マンションのマイナス面を簡単に紹介します。

・管理がうまくいかないと最悪スラム化へ、日々の修繕から、建て替え、売却処分まで、意思の決定から手続きまで高いハードルと面倒な手間が多い

・管理費、修繕費が高額となり負担が重くのしかかる、滞納住戸も増加し、管理不全や修繕が計画的に行われない

・騒音、喫煙、ペットの飼育マナー、共用施設の利用マナーなど、上下左右階隣接住戸やマンション居住者とのトラブルが増加し暮らしづらくなる

・管理組合の運営など、所有者・居住者の負担が多い

・マンション内での格差や生活習慣の違いからくる軋轢

戸建てでも、修繕の手間や費用負担、近隣住宅や自治会などとの関係も生じることから、マンションに限ったものではございませんが、共同住宅であり、住戸が直接接することから、マンションの方が悪い方向に進んだ場合のダメージが大きくなります。

そして、上記のようなことが起こると、資産価値にも影響が出ます。

戸建ての場合、土地と建物が不動産として切り離されていることから、建物が古くなったり問題があっても土地が残ります。マンションの場合、敷地権となっていることから土地建物が同体となっており、共同住宅という特性から建物も切り離すことができずに引きずられます。

利便性の追求、管理や修繕を任せられる、安全性の確保、眺望などの特殊要因などから、マンションを選ばれることがあるかもしれません。その際は、管理状況をよく見ることと、売却を想定しておくことが大切になります。

戸建てを購入する際には、管理や修繕が所有者任せになるため、同じ築20年でも状態や程度に大きな差が出ます。そこを上手に見極めることが必要です。

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2017年09月14日

老後生活での住み替えのために

子どもが巣立ち、夫婦二人(一人暮らしも)で戸建ては広くて使いづらい、そこで、ライフスタイルに合わせて住み替えを検討、実行される方が増えております。

住み替え先はマンション、利便性が高い地域が選ばれるケースが多くなります。いくつかのパターンを列記してみました。

1.駅近くのマンション

年金支給年齢が繰り下げられ、60歳代、70歳代になっても働いていくことが予想されるため、通勤に便利な駅近くのマンション。将来、働くことがなくなっても、駅近くなら便利だし、施設に移るにしても売りやすい、資産価値も維持されやすい。

2.シニア向けマンション

マンションとしての独立性を保ちながら、医療や介護などの健康支援、食事やコンシェルジュのサービス、娯楽施設なども充実して、同年代の人達が暮らすためコミュニティも形成しやすい。分譲マンションタイプのため、将来売却もしやすい。

3.コンパクトマンション

すでに築いているコミュニティなどの交流関係から離れがたく、しかし、戸建ての維持管理が大変なため、自宅から近くのマンションへと住み替え。戸建ての自宅は売却の選択もあるが、子どもの住まいとして提供することにより親子の近居が実現し、双方向の生活支援が可能となる。

4.セカンドハウス(田舎暮らし)

現在の自宅は維持しつつ、もしくは、駅近くのマンションへ住み替えをし、さらに、田舎・地方・地元・リゾート地などにセカンドハウスを購入して、二つの自宅を行き来する生活を実現。体が動く間は、日常生活や仕事をこなしながら、趣味も膨らまして充実した老後生活。

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この他に、高齢者住宅、実家へ戻る、子供との二世帯居住(自宅を売却して子供世帯の方へ住み替え)などの選択もあります。

この住み替えで肝となるのは、ライフスタイルに合わせて住まいを変えていくこと、住み替えを実現するために売りやすい自宅にしておくことです。

これから、家余りが加速すると、売却しづらくなりますが、売りやすい不動産であれば住み替えやすい状況になっていくことでもあります。

足かせになるのか、スムーズに進むのか、不動産選びが大切になります。

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2017年09月13日

不動産売却での差別化戦略

新築のマンション、建売住宅が大量に供給される状態が続き、空き家、空き地も増加して家余りの状況の中、好条件で売却するためには、競合物件に対して差別化する必要があります。

主な差別化は次の通りです。

1. 建物のインスペクション

買主様が中古住宅に持つ不安の中でもっとも多いのが「建物への不安」です。新築が必ずしも安全というわけではありませんが、それでも新築は中古に比較すると建物ついての不安が少ないと考える人が多いようです。

しかし、実際の中古住宅は相当にしっかり作られているものが多数あり、新築以上の耐震性を有する場合すらあります。それをきちんと事前に調べて提供することで、買主様は安心の取引が出来るのです。それがこの「インスペクション」という建物診断制度です。

このインスペクションを行うことで、買主様は購入後にどの部分を修理したりリフォームしたりすれば良いのか?という判断が可能となり、購入後の不安の一つである「リフォームにいくらかかるかわからない」という問題が解決します。

2. 瑕疵保険加入

新築住宅を購入する場合、買主様は売主である不動産会社から建物の保証を受けられます。つまり購入後に何か不具合が見つかったら売主が直してくれるのです。

しかし、中古住宅では売主が個人であるために、引き渡し後に保証をするのは無理です。仕方のないことではありますが、それでは新築の方が安心だと思われても仕方ありません。

そこで、国は中古住宅にも一定の基準をクリアすれば売買後最長5年間の保険を付ける制度を創りました。この保険に入ることで、買主様は引き渡しを受けたあとに発見された雨漏りや傾きといった隠れた瑕疵(欠陥)が保険で保証されることになるということです。

3. 耐震基準適合証明書の発行

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。しかし、住宅ローン減税には築後年数要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

空き家の増加が社会問題となり、中古住宅の流通を促進するという行政施策と矛盾する制度ですが、政治を動かすのは現実的ではありません。

この築後年数要件を緩和する方法があります。2の瑕疵保険加入にすることでも要件を満たせますが、加入不適合の物件も多く、その場合、耐震基準適合証明書付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば対象にしても良いという方法もあります。

4. 土地建物の状態を改善する

不動産を購入しようとする方、特に自宅用の場合、理屈や条件よりも印象の方が強く影響します。古かったり、汚れている状態の建物や部屋を見て、リフォームすればきれいになる、その工事費用分は安いからいいと頭では分かっていても、見学段階での印象が悪いとスイッチが入らずに見送りとなってしまうことが多くあります。

デートするとき、男女問わず、中身がいいから、磨けば光るからと言っても、不潔だったり、だらしない印象を抱くと、やっぱり交際には進みづらいのと一緒で、住宅を売る時も、見た目、印象が大事になります。

居住中の場合は整理整頓、清掃を行う。空き家の場合で状態が厳しい場合はリフォームする、部屋の状態に問題がなければ展示場のように飾る(ホームステージング)、土地の場合は古家があれば解体をする(庭木を手入れ)、残置物があれば撤去する、など、印象を良くするために手を入れます。

なお、お金をかければその分だけ上乗せという単純なものではございませんので、不動産業者と打ち合わせをしながら実施してください。不動産業者によっては、売却代金での清算に対応してもらえて、先に費用負担がいらないというケースもあります。

これらの方策を取っても売却が難しい場合は、価格などの条件を変更する、売却を依頼する会社を変える、依頼方法を専任から一般にする、という判断になります。

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2017年09月12日

離婚による不動産売却

10日前ほどより、とある中古戸建てのご見学希望を売主側の業者へと申し出ておりますが、なかなか売主からの承諾が得られず、保留状態が続いております。見学してもらわなければ売却そのものができませんが、なぜ、このような状態になるのでしょうか。

答え「現在居住しているのは離婚協議中の妻、所有者の夫は家を出て別居している。夫は早く売りたいが、妻は売却に非協力的で見学希望に応じてくれない」

夫婦で購入した不動産(戸建・土地・マンション)はどうすべきか? 離婚の際に悩む大きな問題のひとつではないでしょうか?

そのままどちらかが居住を続けるのか、その場合、残った住宅ローンは誰が払っていくのか、不動産(戸建・土地・マンション)は誰の名義にするのか(財産分与)、売却して清算するのか、悩みはつきません。

住宅ローンで自宅を購入した場合、支払い期間が長期にわたるため、ライフスタイルの変化によってさまざまな影響がでます。近年増加傾向にあり、その一つが離婚です。

現在、不動産を売却する背景(理由)には、一般的な住み替えの他、社会問題となっている空き家・空き地などの相続関係、離婚や家計問題(ローン返済苦)による所有困難の3つに大別されます。

離婚による不動産の売却の場合、まずは、不動産(戸建・土地・マンション)の名義や住宅ローンの内容がどのような状態になっているか整理するところから始まります。それに加え、預貯金などの資産も合わせて、家計全体の現状を確認します。

その状況を踏まえながら、家族の生活事情(子供の学校)やライフスタイルなどから、現金をどう分けるのか、自宅を売るのか、どちらかが継続して暮らすのか、その際、住宅ローンをどちらが負担するのかを決めていきます。

ここで厄介なのは、不動産が夫婦共同の名義の場合と、住宅ローンを借りる際に夫婦どちらかが連帯保証人に入っていたり、連帯債務になっている場合です。

不動産をどちらかの名義にする場合は不動産の対価を支払えるのか、どちらの一方が住宅ローンを単独で返済していく場合は返済を続けられるか(金融機関が許容できるか)、この他に養育費などの問題も絡むと複雑です。

もし、ご家族の事情に支障がなく、住宅ローンの残高が売却想定金額を下回る場合、売却して金銭で清算する方が得策に思えます。(手持ち金を使い不足分をカバーできる場合も)

不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合には、売却をせず、夫婦のどちらかが住み続けて住宅ローンの支払いを続けるという選択肢になります。

それでも、売却をせざる得ない状況もあるかと思います。その場合は残ってしまう住宅ローンの支払いをどうするのかという点を検討する必要があります。

冒頭の例ではないですが、離婚が原因で売却する場合でも夫婦の協力が必要になります。購入するときは前向きな行動のため協力しやすいものです。

離婚の場合はそこがなにかと難しいため、業務から離れるかもしれませんが不動産業者が夫婦(元夫婦)の間に入ることもあります。結婚よりも離婚の方が数倍大変という言葉の通りです。

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2017年09月10日

資産価値が落ちづらい不動産とは

格差、二極化、勝ち組負け組など、どの分野でも明確に評価が分かれるようになりました。不動産市場でも同様の傾向になったと言われるようになって、今ではそれが当たり前のように定着しました。

社会問題となっている「空き家の増加」、「所有者不明の不動産」、「荒れた未利用地」、「売れない負動産」など、格差、二極化を表す事がや言葉が表面化してきました。

不動産市場にて、わかりやすく言えば、価値が落ちない・売れる不動産、価値が落ちる・売れない不動産です。

この分かれ道、どちらに属する不動産になるかの要素で一番重要になるのは「立地」です。極端ですが、立地で8割は決まると言われます。

買う時は、自分の生活や趣味、好み、事情などで立地を選ぶことになります。このまま暮らし続ける、売らないのであれば、格差や二極化は表面化しません。

そして、いざ売ろうとしたとき、自分自身が選んだ立地が、多くの方から支持されるか、誰からも見向きされないのか、買う時は自分自身の評価ですが、売る時は他人からの評価になります。

具体的に値下がりしない立地の例を出しますと。

・都心に近い、中心市街地に近い、駅に近いなどの利便性が高い地域

・古くからの由緒や定評のある住宅地、いわゆるブランドエリア(街の発展経緯から利便性が高い地域と相まっていることが多い)

・災害に強い地域(水害、地震、土砂崩れ、液状化など)、例としては台地、平坦地

また、立地に連動して、同じ予算なら新築よりも中古の方が土地(立地)の割合が高くなるため、中古を選ぶと自然と価値が維持されやすい地域を選ぶことになります。

さらに、経年劣化による評価減が少なく抑えられることから、購入時の評価が維持されやすくなる側面もあります。

現金で買う、売ることは想定しなくても大丈夫、という余裕があれば、不動産の購入にそこまでシビアになる必要もございませんが、家計防衛に意識を置きながら不動産を購入する場合は、いざとなったら売れる、売りやすい、価値が落ちづらい物件を選んでおくことをお勧めします。

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2017年09月09日

競売・任意売却の対象にならないためには

毎月送られてくる競売情報誌を眺めていると、競売までに至った原因(収入減など)はわかりませんが、一般的な住宅が多く見受けられ、そのほとんどが住宅ローンの支払いが不能になってというものです。

一般的な不動産の流通市場では「任意売却物件」も増えてきており、これは競売以上に住宅ローンの支払い不能が理由となっております。

住宅ローンの支払いができなくなるのは、第一に本人の責任も大きいですが、不動産の状況や住宅ローンの仕組みそのものにも問題があると思います。(だからと言って、返済ができない理由にはなりませんが)

シンプルな話として、家を売って返済できれば、毎月の返済ができなくなっても救われます。

買うにも売るにも諸経費がかかりますので、このくらいの資金力がなければ買ってはいけないのでしょうが、そこさえ担保できれば、いざとなったら売ればいい、という状況になっていればいい。

そのために考えておくことは次の通り。

1)不動産価格が横ばい、もしくは、返済が進む程度と同じ程度の下落幅で維持されていく。

かつての高度成長期やバブル期のように、経済要因で価値が維持されるのであれば何も考えなくていいのですが、相変わらずの下落傾向と今後も下落要因が多いことから、購入する時から、価値が下がりづらい不動産を買うこと。

このためには、土地については需要が維持される利便性が高い地域にすること、建物については経年劣化による価値の下落額を小さくするためそもそもの購入額を小さくしておく(新築よりは中古、ある程度落ち切りながらも残存期間が残る中古がベスト)。

2)住宅ローンの返済が滞ったら、不動産を売る(手放す)ことで返済が完了する仕組みの住宅ローンにする。

海外で一般的なノンリコースローンタイプの住宅ローンに仕組みが変わってくれれば、購入側では特に考えなくてもいいのですが、日本の住宅ローンは不動産の下落リスクは所有者が背負うことになるため、自身で考える必要があります。

売れれば返済が完了するようにするためには、住宅ローンの借りる金額を小さくしておくことで、不動産の価値が残高を常に上回るようにしておく、そのために自己資金を準備する。

もしくは、どんなに苦しくなっても負担できるくらいの返済負担としておく、このためにも自己資金を準備する。自己資金が厳しい場合は、借入金額を少なくしておくことです。

この1と2を考えると、土地を買って新築注文住宅を建てる、というのは、かなり余裕がある富裕層(高所得が長期に渡り続く所得者)が対象となります。(新築マンションは利便性はクリアも建物の割合が高く、やはり富裕層向け)

利便性が高い地域で土地を買い、経年劣化により価値が減少する建物にお金を投下し、住宅ローンの返済が安全帯に入るほどの自己資金と収入があるということですので。

逆に言えば、土地を買って注文住宅を建てられるというのは、それなりの所得層であるという証しかもしれません。

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posted by preseek_shibata at 17:52| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする