2016年12月18日

住み替えの軽減税制を同時利用するためには

不動産を売却する場合、購入する場合、売却と購入のそれぞれに住宅税制の特例があります。

自宅の売却をして、新しい住宅を住宅ローン利用のうえで購入する場合、売却と購入の両方が該当するわけですが、税制の取り扱いについては注意が必要となります。

住宅税制が売却と購入のそれぞれで同時に適用される場合はよいのですが、どちらか一方のみという税制もございます。

その代表例が、「自宅売却の3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」の組み合わせです。

自宅を売却した際に譲渡益が発生した場合、その譲渡益から3,000万円を控除することができるという税制が3000万円特別控除です。

住宅を金融機関からの借入金で購入した場合、居住年から10年間に渡り所得税から税額が控除されるのが住宅ローン控除です。(借入金の年末残高の1%、人や不動産の適用条件があり)

この二つを同時に適用することはできません。

うっかり、もしくは、目先のお金(購入の資金計画ミス)により、自宅売却の特別控除を利用してしまうと、住宅ローン控除が適用されず、後から計算したら損した、というようなことになります。

どちらを利用した方がいいのか、チェックしてから判断することが重要です。以下にシミュレーションしてみました。

住宅ローン控除を一般住宅で最大限利用できた場合、10年間の税額控除合計は200万円になります。(一般住宅は年20万円が上限、優良住宅の場合は10年間で最大400万円)

自宅の売却で1000万円の譲渡益が発生した場合、譲渡所得税(長期)は約204万円になります。(短期の場合は約398万円)

上記の例では、住宅ローン控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が優良に該当するケースとなり、自宅売却の特別控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が一般に該当するケースとなります。

厳密には、その都度、各々で計算してみないと一概には言えませんので、十分にご検証ください。

なお、売却と購入の間に一定期間以上の「賃貸暮らし」があるか、購入後にあるタイミングで売却すると、同時適用ができる場合がございます。(その間に税制変更がなければ)

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posted by preseek_shibata at 12:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月16日

自分の身を守るために重要なこと

今年は「空き家」「中古住宅」が特に注目され、数々の書籍が出版、雑誌や新聞などのメディアでも数多く取り上げられております。

今週も、週刊現代に「老いる家、傾くマンション、崩れる街」という巻頭の大特集が組まれ、「売るに売れない住宅」「老朽化するマンション」「重い負担を抱える自治体」という住宅大崩壊の現実を浮き彫りにしております。

【キーワードでつなぐ概要】

1. あなたの家が「負動産」になる日

使い捨てにされた空き家、所有者不明物件、空き家通り、街全体がすかすかのスポンジシティ化、インフラ・ライフラインの崩壊、スラム化、負動産、争続、これが恐怖の空き家スパイラル!

2. 戦慄のルポ「限界マンション」ですでに起きていること

マンションに起こる2つの老い、建物と居住者の老い、維持管理が限界に達した「限界マンション」、管理機能の麻痺、逃げ出したオーナーと空室を解消するための外国人入居、乱れた秩序、浮浪者や不審者のたまり場、白骨化した変死体、スラム化マンション!

3. 「危ない住宅」を建てまくる自治体の実名

人口の奪い合い、無秩序な規制緩和、空洞化、資産価値やイメージ低下を恐れた危険地域指定の見送り、津波・活断層・浸水のリスクに目をつぶった認可、行政負担の増加と災害リスクの増加で苦しむ自治体。

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大特集では、危険性の告知までで具体的な解決策の提示は盛り込まれておりません。これは政治や行政と企業、消費者が各々対応することですから当然と言えば当然です。

記事の通り、政治や行政は信頼できず、企業も目先の利益を追求することから、実際は、消費者そのもの、自分の身は自分で守らなければなりません。

地域の選定、物件の選別など、不動産探しの際に目に見える物理的な部分も当然ですが、将来に向かって右肩下がりの局面では「不動産に多額の資金投入をしないこと」が重要です。

4,000万円の資金力があれば2,000から3,000万円、3,000万円なら2,000万円、2,000万円なら1,000から1,500万円など、余力が十分に残るような予算設定が、最終的には身を守ることになります。

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posted by preseek_shibata at 17:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする