2016年06月27日

買うなら今すぐ、売るなら慌てない

梅雨も中休みとなったのか、昨日今日とさわやかな青空が広がっております。うっとうしい梅雨が明ければ、いよいよ夏本番がやってまいります。今年の夏は、社会でも、スポーツでもにぎやかになりそうです。

さて、本日は、これからの不動産市場について、お知らせいたします。

まず、先日お知らせしました参議院選挙からの政局と、梅雨から夏休みまで季節要因により、しばらくは低調に推移すると思われます。

さらに、例年よりも酷暑が予想されること、さらにさらに、英国のEU離脱ショックによる株安(それを連想する円安)からの景気後退感によって、不動産の購入マインドは落ちております。

このことから、7月から8月前半までは、慌てて売却に進むと、価格が低くなる方向の可能性が高くなります。

逆に購入側の場合、この落ち込んでいるタイミングで購入することがベストのタイミングとなります。

ここまでが短期的な様相で、長期的な動きを考えてみた場合、基本的なスタンスは、慌てて買わなくても大丈夫、となります。

長期的には右下がり(緩やかな下落基調の継続)の動向になるのは、次の要因が積み重なっていくためです。

1. 2018年に黒田日銀総裁(安倍自民党総裁)の任期満了
金融緩和政策の転換により国債の価格下落と長期金利の上昇、金利上昇は不動産価格の下落要素となります。

2. 世帯数、人口減少と止まらぬ新築着工
現時点でも空き家の増加が問題となるくらいの家余り状態です。それが、さらに進んでいく、潜在的な在庫が溜まるわけですが、需給関係は買い手市場(売り手は弱い)へと進みます。

3. 英国EU離脱ショック
リーマンショックの影響が不動産市場から払しょくされるまで約2年程度の期間を要しました。今回のEU離脱問題は、今後も長期的に続くことから、立ち直るまで長い時間を要すると思われます。

4. 円高による外国資本の購買力低下
一時期、中国の爆買いが不動産市場でも席巻していました。これも不動産市場の上昇要因となりましたが、円高、中国の資本流出規制などにより、購買力が低下します。これにより購入側のパワーが低下します。

参考サイト(不動産ジャパン、マインドが示す不動産市場の動向)http://www.fudousan.or.jp/market/1603/03_01.html

短期的にはリオ五輪、長期的には東京五輪と、どちらも五輪が節目になりそうな気配となって参りました。

これからの2〜3ヶ月、ラニーニャ現象による酷暑が予想されております。毎年の暑さ厳しき折、さらに厳しくなります。みな様のご健康をお祈り申し上げます。

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2016年06月25日

インスペクション実施が必須化の方向へ

インスペクションが不動産売買の常識になっていくことで、取引がどのように変わっていくのか。国土交通省土地・建設産業局・不動産業課の本間優子課長補佐が、その未来像を朝日新聞の広告記事に寄稿しました。

記事の内容を要約しますと、

国土交通省では2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を公表し、望ましい検査項目を示しました。

不動産仲介業者がインスペクションを活用し始めているが、まだまだ十分ではない。売主、買主がインスペクションそのものを知らないということも大きい。

宅建業法の改正により、仲介業者は、インスペクションあっせんの可否、インスペクション実施の有無とその結果を報告することが義務付けられます。この法改正により活用せざる負えなく、また、消費者にも浸透していくことになる。

インスペクションの効能は、住宅の質と価格が見合っているのか、引き渡し後の不具合について売主、買主ともに負担やトラブルが減る。売る側から見れば、今まで築年数で一律に判断されていたものが、住宅の品質に応じた評価となることで利益を失わないで済む。

インスペクションは説明や報告の義務までで実施は義務付けられない。費用は5万円前後だが、それ以上に高く売れればメリットは大きい。

インスペクションとともに瑕疵保険への加入が進むと、売主、買主双方の安心がさらに万全となる。

これからは、個人もインスペクションに興味を持ち、自分の家の質について意識することが必要になる。その結果、住生活環境が整備され、良質な住宅が買いやすくなる。

以上となります。

宅建業法改正内容(抜粋)

1. 営業保証金の還付対象から宅建業者を外す。(宅建業者はプロなんだからリスクを負いなさい)

2. インスペクション検査業者のあっせんに関する事項。(消費者にインスペクションを勧めなさい)

3. 宅建業者は、購入の申し込みを受けたら遅滞なく売主へ報告しなければならない。(大手業者の囲い込み禁止を法規的に明文化)

4. 重要事項説明時に、インスペクション実施の有無と内容を報告しなさい。建築図書、点検記録などの保存状況を報告しなさい。(実質的には、インスペクションと住宅履歴登録を必須化へ)

5. 売買契約時に建物の主要な構造部の状況について確認しあいなさい。(実質的にはインスペクションを実施せざる負えない状況に)

6. 業界団体、保証協会の業務について(研修をより徹底しなさい)

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2016年06月22日

選挙モードは閑散モード

本日は、現在の不動産市場について、お知らせいたします。

千葉県に暮らす方には直接の関係がございませんが、東京都知事が辞職し、7月末に知事選が予定されております。また、7月10日は参議院選挙も控えており、注目される選挙が7月に立て続けに実施されることになります。

選挙戦になると、新聞やTVなどにて、日本の社会や経済が抱える問題が取り上げられることが多くなります。

経済格差、老後不安(90歳でも将来不安)、大変な子育て事情、ブラック企業問題、治安の悪化などなど。

社会問題を解決するのが政治の役割ですから、これらのことが報道されるのは当然の流れですが、毎日のように聞かされると、漠然とした将来不安が意識されます。

将来に不安があれば、高額な買い物(特に住宅)をすることに、ためらいが生じてしまう心理も自然なことです。

さらに、毎年7月は閑散期に入ります。梅雨のジメジメした天候、梅雨明けがあれば暑さ(特に今年は酷暑予想)が動きを鈍くし、夏休みを控えた行楽モードのため、住まい探しに身が入りません。

選挙と閑散期シーズンの二重の重しにより、7月の不動産市場は鈍くなることが予想されます。(逆に購入するなら絶好のタイミング)

8月に入り、お盆も明けますと、選挙も落ち着き、気候にも慣れて、夏休みも終わりに近づくことから、不動産市場にも動きが戻ってきます。

オリンピックで日本選手が活躍して盛り上がると高揚して、さらに動きが活況となります。

売却をお考えの方におかれましては、急ぎの事情がない限り、7月は準備に費やし、8月に入ってから売却を始める、というスケジュールがお勧めです。

なお、8月に入ってからでは、出遅れて、取りこぼしもありますので、売却の実行は別としても、備えておくことをお勧めします。

  今週の注目記事

1. 日本の住宅問題は20年前から進歩していない
http://www.dhbr.net/articles/-/4157

2. AIで中古住宅査定、正確に 国交省がデータ公開
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO03804340Z10C16A6NN1000/?n_cid=NMAIL001

3. 査定面談の際、他社はほとんど説明しません
(業者に不利益な説明は避けたい、知らぬままいてほしい)
http://xn--u9jthzb768p48ej1ag5zuz0d.com/contract2.html

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2016年06月19日

不利益を被らない売却依頼2

Aさん(購入希望者)GW前に気に入った物件が見つかりました。早速、購入の申し込み(4/25)をしましたところ、契約前に住宅ローンの事前審査が必要とのことで、その手配(4/26)を行いました。

Aさんは、GW中の契約になることはありそうなのかを、業者TR(超大手)の担当者(以下TR氏)に確認したところ、5/1-5/5までは担当者自身がGW休みになること、4/30までに契約するには、契約準備などで自身が大変なこと(残業や休日出勤)から、GW中(GW前)の契約にはありません、との回答。

Aさんは購入の申し込み時に、担当者に、早めに契約しなくてもその間になにか横やりが入ったりしないか確認しました。担当者から「それは絶対大丈夫ですから、安心してください」との回答を得て、Aさんは、GW前に事前審査まで終わっていれば大丈夫と判断しました。

そして、事前審査の承認が下り(4/28)、GW明けに契約かと思っていた矢先、TR氏より「4/30までに契約してくれないと困る」との連絡。

Aさんは、話が違うでしょ、4/25の際に言ってくれていればまだしも、前日に急に言われても、予定を組んでいるし、手付金の準備などできないと回答。

TR氏の事情は、本人なり営業所なりの事情により「4月中に契約(成績)」が必要、結果的に、契約が壊れてもいいから、4月に入るかどうか追い込む、ということでしょう。

Aさんは、消費者のことをまったく考えず、TR氏(会社)の成績至上主義に嫌気がさし、この物件を買うことを止めました。

その後、1ヶ月を経過しましたが、その物件は現在も販売中です。値引きなしの満額で売れるはずだったのですが、その機会を売主は逃してしまいました。

TR氏側の成績至上主義により、売主、購入希望者、お二方に被害を与え、極端にいえば、人生を左右してしまったことになります。

これから売却する際に、このような被害に遭わないようにするためには、「一般媒介」にて依頼することが大事になります。

自身が損失を被ってもいいので、好きなように利益をあげていいです、ということであれば、専任媒介でも支障ございません。(特に大手の場合)

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不利益を被らない売却依頼1

不動産の流通市場(中古戸建て、中古マンション)では、各不動産業者が、売主側になった際には情報を登録し、買主側になった際は情報を検索閲覧して、お客様へ紹介します。

現在、ある不動産業者より、松戸市にて、戸建てとマンションがそれぞれ1件登録されております。

まず、販売確認を電話ですると、とても不愛想(怖いくらい)で、この業者と取引はしたくないなという印象を受けます。

また、登録されている資料を見ると、下の備考に次のようなことが書かれております。

「契約の際の調査、資料取り揃え、書類作成は、買主側でやってくれ」と。

通常、不動産に関しては、売主側でないとわからないこと、売主からの委託がないと調べられない、資料の取り揃えができない点もあり、売主側で対応することが一般的です。

逆に、買主側は住宅ローンの手続きなど、買主側でないとできないことに対応し、これによって、お互いに業務を分担して、取引を行います。

この物件の情報を得た買主側の不動産業者は、「電話の印象が悪い、不快になり、トラブルの要因にもなるから取引したくないな」「どうして売主側の業務までこっちでやらないといけないんだ」というような心境になります。

この結果、よほど条件がピッタリのお客様ではない限り、不動産業者は、この物件をご紹介することはなくなります。

そして、なかなか売却されることなく、いつまでも販売が続くことになります。

現在販売中の戸建ては販売されてから間もなく大幅な値下げがありました。マンションの方は半年が経過し、価格を1割程度下げてもまだ売却できていません。その間に、同じマンションで、さらに高い住戸が売却されていました。

このような不動産業者に依頼をしてしまって、売主様がかわいそうですが、ご自身でその業者を選定したのでしょうから致し方ありません。

このように不動産業者の選定がいかに大事か、他の不動産業者への対応をいかに良くするか、(ここはソニー不動産が上手)、一般媒介にして、選定ミスのリスクを回避する、ということが大切なポイントになります。

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