2016年03月13日

住宅ローン破たんとなるかどうかはスタート次第

家を競売や任意売却で手放すことになってしまったケース、以前は、事業の失敗や勤務先の倒産、トラブルに巻き込まれたなどの不測の事態が起因することが多かった。

しかし、最近、競売や任意売却となってしまった理由を見ていると、状況に変わりはないのに、単純に住宅ローンの返済が苦しくなって滞ってしまったという案件が多くなってきた。

これは、家を買う時に、余裕を持って買っていれば、住宅ローンの借入金額をもっと少なめにして買える物件にしていれば、それだけで、こんなことにはならなかったのではないかと思われる。

もしくは、家を買った後、資産価値が維持されて、売却すれば住宅ローンが完済できるようになっていればいい。

住宅ローンの返済が苦しくなって競売に回らないように、任意売却で債務整理とならないようにするためには、購入時の選択が大事になってくる。

競売物件、任意売却物件とならないための鉄則。

■新築至上主義から脱して、中古住宅を選択することにより、住宅ローンの借入金額を落とす。今まで年収の5〜7倍が購入金額(借入金額ではない!)としていたものを3〜4倍が目安とする。

■日本の不動産評価方法が変わらない限り、築10年以降の物件を対象にする。それは、築10年までの間が評価減の金額が大きくなるため、ある程度落ちてきて落ち着いた水準で買うと、売却する時との差額が小さくて済む。

■遠い新築よりも近くの中古。予算は収入により決まるため買う人が同じなら推奨予算も同じ。その予算を立地に多め、建物を少なめに配分する。立地が良い地域は評価が下がりづらい、下がっても緩やか。

計算例)4000万円の予算を、土地3,000万円・建物1,000万円(築10年)の立地重視型、土地1,000万円・建物3,000万円(新築)の建物重視型、に配分した場合。

10年後)立地重視型は土地が2,500万円・建物500万円で評価3,000万円、建物重視型は土地500万円・建物1,500万円で評価2,000万円、建物重視型は1,000万円を余分に失ったことになる。

これは、今後、立地により下落幅が大きく変わってくること、建物が経年により定率で下がる場合は築年数が新しいほど下落金額が大きくなることが影響します。

■教育費を侮らずに住宅ローンの返済計画を立てる。家を購入するタイミングは、結婚、出産、幼稚園や小学校の入園入学時が多いが、中学、高校時代の教育費は想像以上の出費となるため、購入時の家計状況や感覚で住宅ローンを組むと大変な状況に陥る。その時にちょっとしたきっかけで住宅ローン破たんへ進んでしまう。

簡単にまとめると、住宅ローンの借り入れは、想定している金額の半分くらいでちょうどいい(くらいに抑える)、ということです。

35年の住宅ローンを払い終わったとき、その家の価値はゼロ、なんて、家賃を払い続けた賃貸生活と結果は変わらない。それでは家計は苦しいばかりで、老後の生活に暗雲が漂うし、空しくて悲しい。

根本的には、日本の住宅事情が変わり、新築着工をコントロールして、中古住宅の流通が促進されれば、価値は維持されることになる。しかし、それが実現するのを待つだけではファンタジーの世界。

自己防衛として、借入金額を半分にして、借入期間を半分にする(ここもポイント)。15年程度で返済を終わらせ、売って住み替えてもいいし、それからしばらく負担少なく暮らして蓄えてもいい。

いま、ちまたではリサイクルショップが大流行りです。住宅も同様に、手ごろで良さそうな中古住宅を買う。これが安全で健全、お金に余裕があるのは気分も楽ですよ。

新築至上主義が抜けない方は、築1年目の売却評価額と新築当時に支払う総費用(諸経費込み)の金額差(これを新築プレミアと言う)を見てください。この金額が一瞬で消費しても新築がいいというくらいの裕福な方であれば問題ありません。

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若い時から老後用の不動産を買っておくのはムリ

不動産投資の宣伝番組(高校生の演劇みたいでコテコテ)を見ていて、何度も見ても、どうしてもぬぐえない違和感が「年金代わり」という点です。

老後に、借入金がない状態で不動産を所有し、賃貸することで得られる家賃を、年金の足しにする。

この考え方はとてもシンプルでよくわかるのですが、そこまでの状態にたどり着けるのか、先が長すぎて信じられません。この宣伝番組でウソを言っているというわけではありません。

ただ、思うように世の中は進むのか分からないなか、賭けにでよう、というならわかりますが、「絶対」「大丈夫」「これしかない」というフレーズを使われると、どうにも気になるものです。

ローンの返済、固定資産税や管理費等の維持費は、家賃で賄えるから大丈夫、販売元の不動産会社が一括借り上げで家賃保証するから、空室リスクもないということです。

昨年から問題があった三井不動産、旭化成、東芝などは規模が規模だけにびくともしていませんが、シャープが台湾の会社に買収されるなんて、10年前に亀山モデルはすごいと称賛されていた時代に想像できましたか。

35年のローンでも35年間の家賃保証、さらに、7年間は保証額は変動せず、7年後の下落率も5%までにとどめる、という契約内容らしいですが、35年間もの長期にわたって、信じても大丈夫なのでしょうか。

確かに、販売されている”新築”の状態を見れば、いいマンションだとはプロが見ても疑いません。不安なのは、35年後以降に、思い描いていたような家賃収入が得られて、年金の代わりとなるのかどうか。

もし、販売した不動産会社が元気に維持され35年もの間、家賃が得られたとしても、35年後以降、築40年、50年となって、入居者が入り続けるのか、家賃水準は維持できるのか、維持コストが膨大に膨れ上がらないのか、マンションそのものに問題が発覚せずに評価が維持されるのか、どうにも信じることができません。

必ず問題が発生する、破たんすると言い切るわけではありません。プロの感覚として、難しいのではと思う次第です。

番組内で40代の方が「どうせ年金はもらえないから」という発言をして危機をあおり、老後の生活のためには「不動産投資」であり「ハイグレード新築マンションさえ購入しておけば問題ない」というのは王道のセールストークなので、そのまま信じる方はいないと思います。

老後の対策に、不動産投資を選ばれることは良いとしても、20代、30代から考えるには先が長すぎます。

常に資産状況をメンテナンス(入れ替え)しながら進み、50代くらいからではないでしょうか、老後の年金代わりの不動産を選定するのは。

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予算を抑えて中古を買うのが賢い、と。

街中をクルマで走ると、次から次へと目につくのが、新築分譲住宅の販売現場。これだけ家が余っているのに、さらに大量供給が続けば、不動産は超買い手市場になるのは必然です。

超買い手市場、それは、買い側が圧倒的な決定権を握るということ。購入者1人に対して、販売されている物件が10戸あれば、その10戸から一番条件が良い物件を買う。

残り9戸は売れずに残り、また新しい物件の販売が開始されて在庫が10戸になり、また同じような状況が続く。

売り手側から考えると、自身でやれることはまだいいが、どうしようもないところで、買い手側から見向きもされない状況に陥ってしまったら、売却そのものが立ち行かなくなる。

売主が対応できることとは、販売価格、建物の状態であり、逆に対応できない代表が「立地」、この他に、広さ、方位、地盤、周辺環境や利便性も売主個人の力ではどうしようもない。

現在でもこの状況は徐々に始まっており、時間の経過とともに、これが、だんだんと広まり、今は問題ない立地や不動産の状況でも、今後は厳しくなることが予想される。

このような状況になることが目に見えているなか、「これからの不動産購入の鉄則」は次の通りです。

・まずは何よりも最優先事項として「立地」から考える。(都心への近さなどのマクロ的な立地、最寄駅からの距離や生活利便性などのミクロ的な立地)

・売却時の販売価格も、住宅ローンを大量に組んでしまうと「販売価格」の対応ができなくなるから、とにかくなるべく安い金額の不動産にする。(住宅ローンが返済できずに売るに売れない人は多い)

・建物の状態や今までの維持管理内容を確認し、購入後に価値を落とさないようメンテナンスしていく、また、それができるような建物にする。(購入時のインスペクション結果を確認する)

これをすでに所有している人から考えた場合、「これからの不動産所有の鉄則」は次の通りです。

・立地に懸念がある不動産であれば、タイミングを図り売却(住み替え)する。

・住宅ローンの残高と売却想定価格、想定賃料との関係を把握し、売却することにより残債完済、もしくは、賃料で返済が賄える状態にする。

・建物の維持管理を適切に行い、売却時には、購入者へ安心感を与えられるように調査などを自信を持って行えるような状態にしておく。

現在の市場環境と今後の動向などを考えると、買わない、持たない、という選択もあるかと思います。

ただし、賃貸の住宅事情や賃料と所有コストなどから購入した方が良さそうな場合、上記の鉄則で購入し、上記の鉄則で所有しましょう、というまでです。

最近のミレニアルズ世代では「安い中古住宅を買って使い潰すのが賢い」というのが考え方の中心になっているそうです。

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所有よりも利用が中心世代に

「ミレニアルズ世代」という言葉、ご存じでしょうか?

私は初めて聞きました。2000年以降に社会に出てきた今の20代〜30代前半(1980〜2000年に生まれた)の世代のことを指すそうです。

この世代の特徴は、「所有」するための無駄やリスクを少なくし、「共有」するという消費行動を取る傾向があります。

我々?1980年以前に生まれた世代は、家を始め、クルマ、洋服などを「所有する」ことが当たり前のように考えます。

それとは対照的に、ミレニアルズ世代では、家は住む場所であり所有・賃貸を問わない。あくまでも住むだけ、利用するだけ。(このような割り切りなので賃貸が中心)

都心の利便性のよい場所に暮らすことが最優先事項であり、クルマはカーシェアリング(もしくはレンタカー)、庭は公園、お風呂や運動はジムや温浴施設など。シェアハウスが流行ったのも、この世代の傾向を聞けば納得です。

自宅の録画機器に「不動産」というキーワードを登録して、番組内容にキーワードがヒットすると自動録画するようにしています。録画された一覧を見ると「不動産投資」の宣伝番組(30分番組の形をしたCM)がずらっと録画されています。

空き家がどんどん増えていく中、こんなにワンルームマンションを大量供給して需給関係は大丈夫なのかな、買った後に困ったりしないのかなと心配(業者としては不思議)に思います。

そんなところに、ミレニアルズ世代の話しを聞いて、あ、なるほど、人は減っているし、家は余っているけど、賃貸需要(都心部限定)は盛り上がっているから、現時点では、ワンルームマンションを大量供給してもこなせるのか。

しかも、TV放送されるマンションは、1人用のタイプでも、建物設備(共用部も専有部も)は、分譲マンション並みのグレードを持っている。(これなら住みたいと思った)

これなら、新しいもの好き、機能・設備充実が好き、という日本人の特性にあって、借りる人はいるだろう。さすがに山手線の内側ではないが、外縁部の便利な場所でこれだけの建物ですから家賃は高いと思われます。それでも都心には対価に見合うだけの快適性や生活利便性の価値が得られると判断するのでしょう。

この両者を見ていて、不動産投資で資産を増やしていく側と、不動産は利用と割り切り自由に生きる側に分かれていく。人生においてどちらを進んでいくかは各自のご判断となります。

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posted by preseek_shibata at 16:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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