2016年02月28日

任意売却を依頼するまでの物語

アベノミクス失敗による倒産や業績悪化による収入減少。不慮の事故などが原因で収入減少。ご家族の病気による治療費や介護などのお金と物理的(時間、体力)な負担。教育費の増加、消費税や物価上昇による家計圧迫。

これらが単独、または、複合的に重なり、住宅ローンの返済を延滞してしまう。さらに、税金、マンションなら管理費等も延滞してしまう。

この状態が続くと、督促状が届き、催促の連絡が入り、さらに、代位弁済(金融機関から回収会社への移行)、競売開始(法的な手続きによる回収)へと進んでいきます。(税金や管理費等の滞納が要因で競売になることもあります)

ニュースでは、いじめによる自殺が増加している現状が報道されていますが、経済的な理由による自殺は、その何倍何十倍とあります。

そこまでに至らずとも、メディアから、過払い金請求を即する弁護士や司法書士のCMが流されるのを聞き、借金、債権、競売となれば、やはり法律の専門家かと相談に行かれ、自己破産を含めた債務整理と進む方もいらっしゃいます。

自殺、自己破産、家族離散から家を失いホームレスなど、重く深くネガティブなことが自然と頭に出てきてしまう状況に、颯爽と登場するのが「任意売却専門業者」さんです。

不動産を売却するに際して、住宅ローンの残債がある(担保設定がある)ケースはとても多く、それは自然のことで、それが問題にはなりません。

問題となるのは、売却しても住宅ローンが完済しない場合です。

バブル崩壊、デフレが進み不動産価格も下がってきています(特に平成一桁時代と比べて)。このため、不動産の売却金額が住宅ローンの残債を下回るケースが多くみられます。

この場合、その不足分を現金で用意する(親族から借りるなども)、その分を上乗せして次の不動産を購入(新しい住宅ローンに加算)、などでカバーすることもできますが、延滞をしてしまっている方にそれは難しい。

このまま進むと上記のように競売へと進んでしまいますが、競売にならないように、その前に対処しましょうというのが任意売却専門業者さんです。

競売になると二束三文(任意売却なら高値で売却)、世間体も悪くない(任意売却でも情報は漏れる)、引っ越し費用が出る(競売でも可能性はある)、強制的に追い出される(最後まで行けばそうなりますがその前に相談可能)、というセールストークで、任意売却しましょとアドバイスされます。

任意売却専門業者さんが「任意売却が絶対いい」と一方的なお話しをされるので、少しだけ釘を刺しただけで、任意売却そのものがダメと不利とかいうものではありません。

任意売却を行い、その先、質素でもつつがなくお暮しになっている方も大勢いらっしゃいます。競売まで行かずによかったということも多くあります。

任意売却でなんとかまとまるなら、任意売却の方がいいかなと思いますが、単純に鵜呑みせず、良い面悪い面を確認の上、ご判断ください。

任意売却される方も、競売になってしまった方も、購入時は大丈夫と考えていたのだと思います。どうしてこんなに多額の住宅ローンを借りたの?と思う自業自得の方も多いですが。

これからご購入する方は、このようなことにならないよう、不慮の状況があることを考え、負担は小さく、いつでも処理できるようにしておくことをお勧めします。

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posted by preseek_shibata at 13:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

お宝物件を得るための代償

期間入札の情報が公開され、競売不動産の物件情報を眺めていると、1万円、5万円、など、不動産の価格なのか洋服の価格なのか分からないくらい安い金額が表示(売却基準価格)されていることがある。

ここまで安ければ、なにかしらの大きな問題が隠されているわけで、安かろう悪かろう、不動産に掘り出し物はない、という不動産市場と同じことが言えます。

一番多いのが「管理費等の滞納が大きく膨れ上がっている」というケースですが、これは不動産そのものや権利関係に問題があるわけではなく、お金の計算だけで済む。

やっかいなのが、お金で解決できないような物件に根本的な問題がある、不動産は問題はないが権利関係に問題がある場合です。

再建築不可、建物に重大な欠陥がある(戸建てなら土地として考えればいい)、隣接地や同じマンションに問題がある、過去に事件事故(競売の場合は特に重たい)があった。

権利関係では、借地がらみが多い。借地権の明け渡し訴訟中の土地(地主側の言い分が認められたら明け渡し)、借地権が付いている土地の所有権(底地)で地代は受け取れるものの土地を利用することができない、使用貸借で建てられた建物で地主の意向次第では、無条件(お金なし)で解体して立ち退かなければならない。

そもそもの所有権に問題があるケースでは、共有持ち分のみが対象で、落札したはいいが、利用するにも処分するにも共有者と共同して行わなければならない、などがある。

また、不動産市場から見ても評価がしづらい工場、店舗、事務所なども内容によっては低く評価されることがある。

このような物件や権利関係に問題があっても、裁判所側から「この物件にはこういう注意点があるよ」という親切な説明はない。

3点セットと呼ばれる資料に、淡々と権利関係や調査内容、現況などが記載されているのみで、それが懸念点なのかそうでないのか、購入者側で見極めなければならない。

さらに、3点セットの記載そのものも100%は信じられるものでもなく、3点セットは正しいのかどうか、調査時点と現時点で状況の変化はないかなど調査と確認が必要です。

これを理解し、対処法の有無と資金面などを検討して、入札するかどうか、入札するならいくらにするかを判断することになります。

これらを乗り越えること、その対価として、一般市場よりも割安に不動産を買える(プロがお手伝いすればその分け前を頂きます)。

ディープな内容になるほど割安に買える、そんなお宝物件も混ざっているのが競売不動産です。なお、ディープすぎるとプロも避ける場合がございますので、ご容赦ください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より強力を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です]

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posted by preseek_shibata at 12:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産営業マンの資質

旭化成不動産情報ネットワーク、不動産競売流通協会、相続アドバイザー協議会などでお見受けする皆さま、さらに、個人としてメディアにも取り上げられているお歴々の方々を拝見すると、スキルの高さを感じることが多く、同業ながら、嫉妬を越えて感心するばかりです。

不動産業界に限らず、営業マンとして求められるスキル、資質はどのようなものがあるのでしょうか。達人たちを観察して感じたことを整理してみます。

まず、性格が明るくて前向きです。内面ではわかりませんが、表立っているときは、笑顔、笑顔で、さらに、その笑顔が素晴らしい。威厳を出そうと苦み走る、不愛想な表情を見せる方は皆無です。

不安なこと、心配なこと、腹立たしいこと、嫌な思いなどをされているのかもしれませんが、おくびにも出さない。

さらに、機転が利く(なのでお話しがおもしろい)、論理的である(すっきりする)という頭の良さを感じます。瞬時に現状(相手)を理解し、適切な対応を判断し、即座に行動されています。多くの人を見た結果、不動産営業に限れば学歴ではありません。

この他にも、早起き(長時間労働ではなく早起き)、相手の立場に立って親身に対応する、日常から勉強熱心、目標のためにたゆまぬ努力をする、俗っぽく言えば欲張り、いい意味での欲張りな方が多いように思います。

これだけの方々ですから、顔が広く、人も集まり、その結果、情報も集まってくる。好循環で結果が自然と残っていくことになります。(さらに、鼻が利くというか選別がうまい)

不動産営業は派手なイメージがありますが、お客様とご一緒にいる時間は仕事のうちの1割にも満たず、それ以外の時間が大半を占めます。

お客様との営業時間(例えれば試合)以外に準備(練習)にどれだけの工夫と労力をかけているか。準備をさぼる人(昔ならパチンコ屋に入り浸る、クルマで昼寝など)に一流の方は少ない。

スポーツの世界で活躍される方が人一倍練習されるのと同じように、営業でご活躍される皆さまに共通しているのが、下準備を徹底的にされています。

お客様が不動産取引で失敗しないためには、担当者の見極めが必要になります。どれだけの準備をしてきているか、レスポンスが早いか、この辺りを見ると良し悪しが分かるかもしれません。

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posted by preseek_shibata at 11:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする