2016年02月27日

初めての不動産投資は「オーナーチェンジ」がお勧め

賃貸中の不動産を賃貸契約を継続したままにして売買すること。所有者(オーナー)だけが代わることから「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことは少なく、逆に、分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と区別するためにオーナーチェンジと呼びます。

オーナーチェンジの売買は、賃借人からの賃料を受け取る権利を得ますが、それと同時に賃貸に生じる義務も引き継ぎます。(例:設備修復の負担、敷金返還義務など)

なお、自己居住用の分譲マンションでも、オーナーチェンジとして購入する場合、投資中であることから通常の住宅ローンは使えません。アパートローンなど金利がやや高いものを利用することになります。

このオーナーチェンジ物件の最大のメリットは金銭的なリスクが小さいことにあります。

まず、購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。(その後の家賃滞納リスクはあるが入居者の属性や賃貸歴から推測はしやすい)

そして、最大のメリットと言えるのが、実需(自己居住用)とオーナーチェンジ物件の評価額の違いです。通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。

これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

もし、賃借人が退去した場合、再投資してもいいし、売却してキャピタルゲイン(評価差による譲渡益)を得てもいい。

そんなオーナーチェンジ物件でも、良い面があれば必ずデメリットもあります。それは、賃貸中のため内装状態がわからないということです。(競売物件と同じ)

賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

”投資”ですからメリットもあればデメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。

それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

現に、この手法で上場までいった会社もありますし、私もお金があればやりたいくらいです。(現実に実行していますが1件2件とちまちまです)

不動産に関連する書籍はすべて目を通そう、という気持ちだけはあるのですが、不動産投資の書籍が次から次へと出てくるため、資金面が追い付かずに一部の書籍にしか目を通せておりません。

書籍ごとにいろいろな手法やノウハウ、取り組み方などが紹介されております。その中で、一番ご自身に合ったやり方でよいと思います。その中で、私なら「オーナーチェンジ物件」です。あと、初心者にはお勧めです。

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posted by preseek_shibata at 18:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

任意売却成功の秘訣は早期からの行動

不動産の任意売却(住宅ローンなどの債務処理と返済見直し)が成功するかしないかの秘訣は、なるべく早く相談する、ということに尽きるかもしれません。

住宅ローンの延滞が始まり、競売手続きを経て、不動産の明け渡しとなるまで、かなりの長期間になります。

そのうち、任意売却が可能なのは理屈上は競売の開札時期までかもしれませんが、現実的には、期間入札の手続きが始まるとかなり厳しく、また、競売手続きそのものが始まると金融機関側が受けてくれないこともあります。

極論で言えば、延滞が始まる前とか、延滞が始まってしまった直後(督促状が届いたら)に、任意売却の相談をしていただくとよいかもしれません。

始めは「一般物件」として、普通の方と同じように「売却査定」の依頼をしてみる。その査定金額が「住宅ローンの残債金額(売約経費も)」を超えていれば、任意売却ではなく、通常売却になります。

動機が「住宅ローンの延滞」や「支払いが苦しい」ということであっても、売却して完済できるなら、それはもう、普通の売却と同じです。

もし、売却できたとしても住宅ローンなどの返済が完了しない場合、そして、それでも売却・返済をしたい、返済計画を見直したい、ということであれば、任意売却へと進みます。

ここまで用意周到に任意売却をするという方も少ないと思われます。

通常は、督促状が何度か届き、さらに、電話などでの催促を受けて、それでも事態が良い方向に進まず、債権者が諦めて(一定の期間でマニュアル的に)、回収専門の子会社やサービサーなどへ債権を移管した後から、債権者も債務者も動き出します。

回収担当業者は、催促は継続しても、粛々と回収手続き、すなわち、競売の手続きもスタートさせます。競売手続きに伴う調査だなんだと裁判所側から現地に係員が来たりして「配当要求公告(裁判所からの情報公開)」が行われます。

この情報公開が行われると、待っていましたとばかりに「任意売却専門業者」がドバっと押し寄せて、売却活動の依頼を受けようと猛烈なセールスが始まります。道を聞くふりして「あ、あなたですか」などという芝居をすることも。

専門業者がたくさん来るのですから、ここからでも間に合わないことはないのでしょうが、やはり、時間は少ない。初期のころから見れば、半年近くの遅れが生じ、その分だけ、良い条件の買主が見つかりづらくなり、それだけ債務が多く残り、引越しも慌ただしくなったりします。

早期に相談へと動いたとしても、相手を間違える(弁護士や金融機関など)と逆効果になることもありますので要注意です。

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入札価格を決めるまでに大事なこと

より安く、より良い物を買いたい。不動産に限らず、買主という立場に立てば、一般人も法人も同じ思いを抱く。自宅用、投資用、いずれでも、競売不動産は、もしかしたら、その望みを叶えてくれるかもしれません。

競売不動産に対して抱く印象は、極端に分かれます。「とても怪しい、一切関わりたくない」と極端に嫌悪感を持って避けるか、「ものすごく安く買えるはずだ」と、やはり極端に良い方向に考えすぎるか。

以前は、競売までに至る経緯、裁判所という馴染みのない取り扱い機関、占有屋とまで呼ばれる怪しい人たち、これらの印象から、極端な考えに分かれ、確かに、そういう側面もございました。

しかし、任意売却なども増え金銭的な事情で売却されることが表になることも増え、裁判所も身近になり、法整備などにより占有屋も少なくなってきて、今までの印象とは変わってきました。

その代わりに、昔ほど安くはなくなりました。一般物件と同じまでとは行きませんが、そこそこの金額(落札)になってきています。

競売不動産の落札者は転売目的の不動産業者が多く占めており、明け渡しや修繕などの経費は同じでも、一般の方なら、転売利益や販売費用分だけは安く買えるということになります。

例えてみれば、生産者からの直接購入、問屋なしで中間マージンなし、という商品を買うという感じでしょうか。

業者の落札価格は、(一般市場での価格)−(転売利益)−(販売諸経費)−(修繕費用)−(明け渡し費用)で試算された金額となります。

この落札価格に少し加えた金額(同じ金額なら落札できる可能性が減る)と、転売利益と販売諸経費との差額分だけが、市場価格よりも安く買えたということになります。

なお、競売不動産の購入にも諸経費はかかりますが、一般物件でも諸経費が必要になることから、そこでの損得はないと考えられます。

競売不動産と一般物件を比べてなにが違うかと言えば、明け渡し(引き渡し)と瑕疵担保責任の部分です。これがあるから安くなる、これさえクリアできれば安く買えるということです。

そして、落札できるかどうかの肝は、業者の落札価格が読み切れるかどうか(相手の動向を読めるか)であり、それには「一般市場での価格」を見極められるかです。

3点セットに記載されている売却基準価格や不動産評価額から考えるのではなく、市場での価格が重要になります。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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