2016年02月26日

値下がり時代にあえて購入するなら

2015年の国勢調査で日本の総人口は1.27億人、調査開始以来初めて人口減少(約100万人)が記録されました。

少子高齢化が言われ、婚活だ、妊活だと騒がれ、結婚して子供を産むことが正義であり、結婚しない、子供を産まないことがダメな人のような風潮もあります。

素敵な相手に恵まれ、経済的にも状況的にも結婚に支障がない、子宝にも恵まれれば、それはそれでいい。しかし、相手がいない、子供ができないなら、それはそれでいいのではないでしょうか。

住宅も結婚に例えられることが多く、素敵な住まいに巡り合い、経済的にも状況的にも購入に支障がないなら、購入すればいい。しかし、思うような住まいがない、経済的や状況的にも懸念があるなら、ムリに購入することはありません。

結婚と違い、住宅購入はお金で表すことができ、損することは皆が嫌い、得することは皆が喜ぶことから、買った方がいいか(得か)、買わない方がいいか、と、論戦になります。

もう30年も前になったバブル期(初期)であれば、適切な時期に売ることと理性が働く前提で、お金で考えれば買うべきだったのでしょう。

しかし、バブル崩壊によって悲惨な状態になった多くの人を見れば、買うべきだったかどうかは結局のところわかりません。

買った方がいいか、借りた方がいいか、というお題目なら、本人の経済的な事情などで「買わない方がいい」ということはあると思いますが、購入に支障がない前提で「お好きな方でいい」というのが正解になる。

購入正義派の方が仰るお話しで多いのが、「家賃はムダ」「返済が終われば負担なし」「老後に安心(住む家がある)」「金利が低い、税制有利」など。

しかし、空き家が増大し(さらに供給はあるが人口は減るので増加傾向が続く)、景気低迷で市場は弱く、移民なども考えづらい状況では、不動産価格が下がることが予想されます。

10年間で1,000万円下がれば年100万円のお金を払っているのと同じ。持ち家ならさらに固定資産税や修繕費なども必要になり、これを加えた金額を月割にすれば、それは家賃と同じことです。

返済が終わっても修繕費は続き、金利が低くても長期ローンならその間の収入変化リスクは背負うことになる。おそらく、金銭的なメリットから「購入がいい」という方向はもうないのかも。

それでも、もし購入した方がお得と言えるケースとしては、ある程度下がってきて、でも、まだまだ使えるという条件を兼ね備えた中古住宅(戸建て、マンションとも)でしょうか。

購入がいいケースとしては、夢、生きがいなどの満足度や、賃貸物件だとクオリティ(広さや設備)などに問題があるケース、さらに、現金余力があり柔軟な対応力も備えているときです。

さらに、何十年もの長きにわたる人生の中で、住宅(ローンも含む)が足かせにならないようにしておくことです。

年収が・・千万円、ロトシックス・・億円当選、などの特別な方を除いて、購入するなら「なるべく安く、値下がりする可能性が高い不動産にお金をかけない」ということが鉄則になります。

現金で買えればもちろんいいですが、10年程度で状況やお考えが変わる人生では、10年返済程度で目途が付く程度の住宅ローンがお勧めです。

現在、1/3が離婚する時代と言われ、転勤や転職もあり、介護負担などもある、前向きに考えてもご自身やご家族が栄えある機会に恵まれるということも。このようなときに動けるようにしておくことが肝となります。

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任意売却・競売のメリット・デメリット

任意売却にもデメリットがあり、競売だからすべてがデメリットと言い切れるものではありません。両方に詳しいプロか、それぞれのプロから話を聞いて、どちらがいいか見比べてみることが大切なことになります。

1. 売却価格

任意売却の方が「市場価格」に”近い”金額で売却できるから、残債を減らせる”可能性”がある、と言われます。しかし、瑕疵担保免責などの諸条件などから、結局、業者の買い取りになり安くなってしまうことも多々あります。あくまでも市場価格に近いであり、可能性があるまでで、高く売れると言い切れるものではありません。

競売でも、業者の仕入れで落札されることも多く、任意売却よりは安くなる可能性は大いにあります。裁判所が設定する売却基準価格が「市場の70%」に設定されるため安い印象を受けますが、実際はそこから積みあがるため、その金額で買える物件は少なくなります。この金額で買える時は、物件に問題なり事情なりがあるケースで、これは任意売却でも同じく、安い金額でしか売れません。

2. 余剰金

任意売却では、債権者から引越し代名目の金額が返済から猶予されることもある、または、購入者側から代金とは別に受け取れることもある、という説明がありますが、必ずしも猶予されたり、別途受領できると言い切れるものではございません。

競売では、強制執行までいけば引っ越し代などの金銭を受領することはできませんが、落札者側も強制執行までの期間や経費を節約するために、引っ越し代相当の金銭を支払ってもいい、というケースもあります。

3. 残債

任意売却なら無理のない返済計画が立てられるように”交渉します”と聞けば、金融機関側が受け入れてくれると思いがちですが、あくまでも交渉できるだけで、応じてもらえるかどうかは不明です。

競売でも同様で、リスケジュールに応じてもらえるときもあれば、まったく応じてもらえず自己破産するしかないこともあります。

4. 引越し時期

任意売却は一般的な取引と同様に進みますので、売買契約締結後、定められた期日までには引き渡さなければなりませんが、販売開始当初、もしくは、契約条件を詰める際に、予め状況を伝え、買主側に事情を酌んでもらえることもあります。しかし、あまりにも無茶を言えば、そもそもの契約がなくなったり、逆にトラブルになることもあります。

競売の場合、落札した人に対しての抗弁はできず、いずれ退去せざる負えません。しかし、任意売却の時期から競売になるまで、競売になってから落札され、交渉や強制執行までの間、相当な期間がありますので、任意売却と比べ厳しい条件になるとは限りません。

5. 秘匿

任意売却であれば近所に内緒で売却できるが、競売なら公表されるので近所に知られてしまうという話があります。確かに、競売の場合、裁判所で資料を閲覧できる他、インターネットでも公開され、見た人は物件(人物)を特定できます。

しかし、競売物件の資料を見るのはかなり限られた人で、競売になったという情報がなければあえて見ることはしないと思われます。また、任意売却でも一発物件と同じように広告宣伝活動はされますので、売却そのものは知られることになります。宣伝活動を一切排除して秘密裏に売却することもできますが、その際は、業者買い取りになりますので、売却金額は安くなり残債は多くなります。
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この記事でお伝えしたいのは、任意売却が絶対ではないということです。任意売却がダメだとするものでもありません。それぞれに良し悪しがありますよ、一方的にどっちがいい、どっちがダメと断言されるものではない。特徴を見比べて判断してください、というまでです。

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競売物件の購入をサポートしてくれる競売コンシェルジュとは?

1.競売コンシェルジュはプロの業者です。

981.jpで皆様に競売サポート業をしている加盟店は、全て一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)の正会員です。

一般の流通物件は”宅地建物取引業法”という法律に基づいて不動産取引が行われており、一般消費者が手厚く保護され、取引は宅建業者に限られいるため、作成する書類も法律で細かく定められております。

それに対して、競売不動産は”民事執行法”という法律に基づいて全て自己責任で行われます。不動産の知識はもちろんのこと、民法、債権法その他多岐に渡る法律を知らなくてはならず、また経験も重要になってきます。

不動産業者が全て競売不動産のアドバイスが出来る業者とは限りません!不動産競売流通協会では競売不動産のプロフェッショナル業者を育成、バックアップをして一般消費者が不動産競売に参加し易い環境を整えています。

2. 業界での経験、実績が豊富です。

競売不動産は一つ一つが大きく違います。権利関係から、建物の状態、占有者の状況など、3点セット等の資料を見て適格な情報分析、物件判断が必要になります。

このような複合的な判断はやはり、業界経験が長く様々な物件を取り扱ってきたプロフェッショナルでないと中々難しいかと思います。

加盟店のほとんどは、いわゆる地元密着で力はあるけどCMなどはやっていないので、中々皆様と接触しづらいという業者です。競売サポートは社長が担当という会社も多いので、普段は聞けないような不動産のエピソードなどの話も聞かせてもらえるかもしれませんよ!

■ 3. 複数の加盟店からアドバイスが貰えます。

各地域には複数の加盟店がいます。それぞれの会社には得意分野がそれぞれあります。人対人が不動産取引にはとても大事なので、”気が合う”人や業者を見つけるチャンスでもあります。

もちろん加盟店は競売不動産以外の物件を扱っていますので、”競売物件の質問”をきっかけに、信頼できる不動産業者と知り合えるかもしれませんね!

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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