2016年02月25日

債務者から見て任意売却が絶対ではない

競売物件の新規申し立て件数は、2000年前後の約7万件をピークに減少し、リーマンショック時に一時的に増加しましたが、2010年からは再び減少に転じて、2013年は3万件台前半となっております。

これは、モラトリアム法案の余波(期限終了後の延命措置、条件変更などで破たんを抑えている)と、競売になる前に任意売却により債務整理をする件数が増えたためと思われます。

住宅ローン(も含めた融資)の返済が滞ると、通常、担保として提供している不動産(土地建物)は、競売を申し立てられます。

競売にて落札されると、法律に基づき、不動産の所有権は落札者へ、その代金は債権者に分配されます。

裁判所では権利関係の整理までで、引き渡し(立ち退き、明け渡し)までは関与しませんが、やはり、法律に基づき、落札者は明け渡し請求をしてきます。これに対抗して明け渡しを拒むことはできません。

競売で法律に基づき粛々と措置が行われ、家を失い、住むところがなくなることは、とてもつらいイメージがつきまとい、それを避けなければと競売になる前に自宅を売却するのが「任意売却」と呼ばれます。

一般的な売却も手続きを見れば「任意売却」そのものですが、延滞に伴う債務処理として所有者自身が売却することを「任意売却」と呼び、通常の売却と区別します。

任意売却と競売との違いは、簡潔に「所有者自身が売るか」、「裁判所の手続きで処分されるか」の能動的か受動的かの違いと言えます。

もし、住宅ローン返済に延滞が生じ、回復の見込みがない場合で、売却以外の手段がないのであれば、それぞれにメリット・デメリットはあり、それを見越した上で、どのように対処するかご判断ください。

どちらも、不動産業者は自社が扱う取引の方が有利となるようなセールスをしますので、鵜呑みにしすぎてはいけません。(任意売却を扱う業者なら任意売却が絶対いいと言います)

例えば、任意売却は一般の市場で売るから高値で売れると言われますが、瑕疵担保免責、その他諸条件もろもろと付帯し、買主側から見れば、同じ価格なら「普通の物件」を買いたいと思います。

同じ価格で、片方は、瑕疵担保の保険がある、インスペクション調査が実施されている、債権者の意向に左右されない、境界確認もしっかりされるなどの付加価値があるのに対して。

任意売却物件である方は、瑕疵担保は免責、調査などもされておらず不安が残る、債権者の動向に左右され、その他取り引き条件も買主に不利。

それでも、室内の確認ができる、引き渡しが行われる(競売は買主負担であり、期間も読み切れない)だけ、競売よりも高くなりますが、近年、競売落札金額が高くなってきたこと、仲介手数料等の諸費用を考えれば、そこまで大きな差にはならないかもしれません。

また、明け渡し時の「引っ越し代」名目の金銭はどちらも受け取れる可能性は変わらず、競売の際に受け取られなくても引越しまでの期間を稼げるので、家賃負担を考えれば変わらなくなるかもしれません。

マンションの管理費等を滞納している場合は、任意売却の場合、ある程度は支払いに充てることができるので、その分は任意売却の方が有利になる。

その他の項目を比べても、どちらが確実に有利になると断言できるものではなく、それぞれの特徴があって、それに債務者である所有者自身の事情や意向に、どちらが合っているのかという判断となります。

[PR]「不動産の売却・中古マンション購入ならプレシークへ
不動産の売買、中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。
posted by preseek_shibata at 13:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

BITシステム(不動産競売物件情報サイト)

裁判所の狭い閲覧室で、大勢の人がごった返し、競売不動産の3点セットを閲覧して、必要な部分をコピーして。しかも、閲覧に来る人の人相と言ったら。。。

時代は変わり(と言っても10年以上前から)、インターネットを通じて、全国の競売物件情報を閲覧することができます。このシステムを「BITシステム(Broadcast Information of Tri-set system)」と言います。

不動産競売物件情報サイトアドレス http://bit.sikkou.jp/

インターネットの利用が可能であれば,誰でもご利用でき、会員登録などの手続もなく、利用料等の費用も一切かかりません。※インターネットの接続料やプロバイダー利用料は別途必要です。

BITの主な機能

1. 物件情報検索

公告中(期間入札及び特別売却)の物件について,「物件種別」「所在地」「交通」などのほか,「面積」「間取り」「築年月」など,さまざまな条件を設定して検索をすることができます。

事件の取下げや売却期日の変更などで公告が取りやめられた場合も,原則として即日反映されます。

また,過去(最大3年分)の売却データも条件検索が可能ですので,過去いくらで落札されているかなど,入札の際の目安にすることも可能です。

2. 3点セットのダウンロード

これまで,裁判所でしか閲覧・謄写ができなかった「3点セット」が,BITサイトから閲覧・ダウンロードできます。(24時間閲覧可能、ダウンロード可能、印刷可能)

なお、債務者の氏名などの個人情報に該当する部分は黒塗りされて閲覧できません(裁判所へ出向くこと閲覧可能)。登記事項情報などを取り、内容の照らし合わせての確認は必要です。

3. 開札結果の閲覧

売却価額や入札数などを閲覧することができます。開札結果の公開は,開札日当日のおおむね午後3時過ぎになると言われております。

落札者の氏名や次順位などの細部は公開されておりません。

この内容にさらに機能や情報を加えた競売不動産の情報サイトが「981.jp」です。使い比べてみて、使いやすい方をお選びください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

[PR]「不動産の売却・中古マンション購入ならプレシークへ
不動産の売買、中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。
posted by preseek_shibata at 12:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

建物は消費財なのか資産なのか

建物は経年により減価されていくから消費財と考えられるから「消費税の対象」となり、しかし、不動産というジャンルに入るから資産とも考えられ「固定資産税の対象」となる。

消費財なのか、資産なのか、はっきりしろ、二重課税で国民からお金を吸い上げるな、と、ハウスメーカーのトップがおっしゃっていました。

これから資産として考えていこう、価値を維持されるように推進しようと、考えておられるなら、建物に課税される消費税を土地や家賃と同じように非課税にするか、せめて、自宅用は軽減税率(もしくは還付)すべき。

会計上(税務上)では、建物は毎年減価償却が行われて最後には価値がなくなるという有限のものとされ、いずれなくなるなら資産ではなく消費という位置づけ。

特にマンションでは、土地と建物の価値の配分が、1:9、2:8など建物が大きく占め、その分、消費税が高額になる。この消費税、新築プレミアムに組み込まれ、購入した途端、消費税分は価値が下落することになる。

例えば、弊社最寄りの南柏駅周辺では、現在、新築マンションが3,000万円台前半で販売されている。その近くには新しめのマンションが複数あり、中古マンションとして販売されると2,500万円前後。

もし、同時に中古マンションとして売り出されれば、築2年、3年程度の違いで、500〜1,000万円程度の価格差は出ない。新しい分は多少高くなったとしてもせいぜい200万円前後。

マンションの根本的な価値が2,500万円、販売経費や分譲業者の利益が500万円〜、消費税が200万円前後と考えれば、700万円分の価値が一気に減額されたことになる。

こうなると、消費税は新築を買った贅沢税としての意味合いもでる。なぜなら、中古マンションで一般の方が売主の場合、消費税は非課税なので。

[PR]「不動産の売却・中古マンション購入ならプレシークへ
不動産の売買、中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。
posted by preseek_shibata at 11:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする