2016年02月24日

競売不動産の物件資料

競売不動産の資料で「3点セット」と呼ばれるものがあります。確かに、物件に関する資料としては3点なのかもしれませんが、その前の「期間入札公告書」も含めた4点が一式の資料となります。

1. 期間入札公告書

「期間入札の公告」という題で最初に出てきます。この公告書には,売却される不動産,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など,売却についての重要な事項が記載されています。

2. 物件明細書

物件明細書は,裁判所書記官が,物件明細書には,その不動産を買い受けたときに,買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか,土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか,その他参考となる事項を記載します。

物件明細書は,記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず,当事者の権利関係を確定するものではなく,権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。

したがって,新たな事実の発生・発覚等によって権利関係が変わることもあり,また,物件の状態が変わることもあります。そのため,入札される場合には,必ず,直接現地を見に行くなど十分な調査・確認が必要になります。

3. 現況調査報告書

執行官が,実際に競売物件を見た上で,その物件に関する権利関係や占有状況,形状などについて調査した内容を記載した書類です。

現況調査報告書には,土地の現況地目,建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか,不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており,不動産の写真等が添付されています。

占有状況は現況調査を行ったときのまま記載されます。記載された以後、状況に変化がある場合もあります。

4. 評価書

執行裁判所の選任した評価人(原則として不動産鑑定士)が,その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。

評価書には,不動産の評価額,周囲の環境の概要等が記載されており,不動産の図面等が添付されています。これらを見れば,算出された評価額の理由,不動産の現況と,それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かります。

この中でまず見極めるべき項目は「市場性修正」の項目です。ここに1(または未記載)以外の数値が入っているときは、なにかがあると思われます。

以上が、競売不動産を選定する際に使用する資料の概要です。細部の読み方、見極め方については、FKR加盟店までご相談ください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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競売物件の入札(申込)方法

競売物件を売却する方法は、1.期間入札、と、2.特別売却、の2つの方法がございます。

近年、競売に対しての敷居が下がったことにより、不動産そのものや権利関係に特殊な懸念事項がない限り、ほとんどが1の期間入札にて売却されます。

入札者がいない、入札者の資格に問題がある、など、期間入札により売却を実施しても,適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。簡潔に言えば「早い者勝ち」で売却する方法です。

1. 期間入札

裁判所書記官が定めた期間内に入札を受け付け,後日開札を行って落札者を決める入札方法。

期間入札で売却される不動産については,入札期間が始まる日の2週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に,公告が掲示されます。

公告には,売却される不動産,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など,売却についての重要な事項が記載されています。(ネットでも閲覧可能)

買受けを希望される方が、この公告を見て,自分の買いたいと思う物件に入札をします。その中から、買受可能金額※以上で最も高い金額で入札した人を最高価買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格が付与されます。(売却許可が決定したわけではない)

※買受可能金額:売却基準価格の10分の2に相当する額を控除した価格(売却基準価格の80%)

2. 特別売却

特別売却についても裁判所書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。

特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。同一物件について,買受けの申出が同時に複数されたときは,くじ等により買受申出人を定めます。

特別売却物件は、期間入札において適法な買受けの申出がなかった物件です。対象物件は,開札結果欄に「不売」と表示されます。買受希望者は,執行官に対し,買受申出人の資格を証明した上で買受けの申出をし,保証金を提出します。早い者勝ちですので、裁判所に出向くこととなります。

期間入札が金額勝負になるのに対し、特別売却は時間勝負になります。特別売却の場合、後から高い金額で来てもひっくり返されることはないので、実質は「買受可能価額」となります。

買受申出人に指定された後は、期間入札も特別売却も同じ手続きになります。

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競売物件を見極める「5つのポイント」

■ 競売はいくらで購入(落札)できるの?

一般に流通している物件も、競売で出てくる物件も一つとして同じ状態のものはありません。競売物件の場合は特に権利関係やリフォームの必要度によって落札の価格は大きく変わります。

おおよそにはなりますが、”一般流通物件の3割~9割位”が目安になりますが、入札価格を間違えなければ、一般流通価格よりも安く購入できます。

■ 総所得費用を安くする秘訣は?

競売物件の総取得費用は、入札価格+登録免許税+リフォーム費用+明け渡し費用(引越代や、明渡の手続きなどをする費用)の合計となります。

一番安く落札する秘訣は、もちろん入札価格を落札できそうなギリギリに設定することです!これには競売サポートに慣れている、地元の加盟店のアドバイスが一番です。

また、リフォーム費用も競売物件はほぼ100%かかります。一般消費者がリフォーム工事を手配するよりも、競売サポート業者に手配した方が間違いなく安くなります。自社で施工するところもあり、業販価格でリフォーム会社に取り次いでくれるはずです。

最後は明け渡し費用。これは法的に手続きを進める強制執行費用を基準に考えたほうが良いかと思います。強制執行時の大まかな見積もりは981.jpの競売コンシェルジュが概算しますのでそれを基準に明け渡し費用のアドバイスをしてくれるはずです。

色々とプロのアドバイスを受けることによって、競売サポート費用を支払ってもお釣りが充分ある満足できる不動産競売にきっとなると思っています。

■ 競売物件資料(3点セット)はどこを見れば良いの?

3点セットの資料は、裁判所に備え付けられている唯一の物件資料です。

どこか1点を着目して注意をはらうのではなく、全てを総合的に読みといて物件の本質が理解できる資料となっています。従いまして、この3点セットの理解度によって物件の価値がようやく見えてきます。

もし占有者ありという一言でもし競売不動産に怯んでいたら、それはあなたの勉強不足としかいいようがありません。競売で占有者ありというのは、投資物件として考えると逆にチャンスでもあります。それは落札した時点から満室だからです。

ただし、どのような占有者かの見極めは必要です。こちらは競売コンシェルジュが各物件ごとに細かく説明してくれます。

■ 良さそうに見えるけど、実は「?」の物件

良さそうに見えるけど問題ありの物件は一番気を付けなければなりません。競売物件ですとそれは主に権利関係になります。

マイホームで取得しようと思ったけども、占有者の権利が強くて賃貸にずっと貸さなければならない物件や、一戸建てで建物あるいは土地だけが競売にかかり出品されている物など色々あります。

うっかりミスや目的に合っていない物件を取得しないように、競売コンシェルジュの無料相談を利用してみてください。

■ 981.jpの競売コンシェルジュに相談するポイントを教えて!

これは、たった一つ! 甘えてください。

皆様がどんなに勉強しても少しの入札経験があっても、競売コンシェルジュの知識・経験からしたら微々たる物。自分がどのような物件をどのような目的で取得したいかを正直に伝えれば、適格なアドバイスがきっともらえるはずです。

981.jpの加盟店・競売コンシェルジュは、みんな本当にお客様思い。言葉を変えると職人気質でプライドのある不動産業者の集まりです。その辺りを上手くくすぐると、きっと商売抜きであなたの為に一生懸命に活躍してくれるはずです。

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