2016年02月23日

新築、築10年、築20年、どれを買えば一番お得?

財政赤字で苦しむ日本、先日、安倍総理は「消費税再増税は確実に実施する」と明言していました。財政状況を改善するためということですが、支出を見直すことなくバラ撒きが続くようでは、いくら増税しても状況は改善しないのではと思うのですが、いかがなものでしょうか。

日本とは対照的に、同じ敗戦国のドイツでは財政赤字を解消したとのことで、同じような経済背景が続いたにも関わらず、これだけの差が生じたのは政治の差としか言えません。

住宅事情や家計面でも、日本はドイツに大きく後れを取っております。今週の日経ビジネスで、ドイツが政策転換(政治の恩恵)にて、住宅の資産価値が維持されることで各家庭の資産構成が改善され、さらに、省エネルギー対応によって日々の家計負担も和らいでいる様子が取り上げられていました。

ドイツが行っている住宅「資産化」政策は、1)20年先の住宅事情を見越した都市計画(住宅総数、新築着工のコントロール)、2)中古住宅の改修などへ補助を行い、新築には補助をなくす、3)省エネルギー効率を点数化し売却時の表示を義務化、の3つ。

これらの政策により、既存の住宅が改修され、さらに、性能が向上することと、住宅数がコントロールされることにより、住宅の価値が維持されるようになる。価値が維持されれば、住み替えをする際の負担も軽減され、いざとなれば換金して現金を手にすることにより破たんからも免れられる。

対する日本は、相変わらずの「新築偏重の政策」が継続され、住宅が過剰ストックされているにも関わらず、新築着工を野放しにしている。結局、目先・場当たり的な政策が繰り返される日本では、政治に頼ることはできず、自己防衛を行うしかない。

そのことに感じられるようになり、自己防衛を意識した一般消費者と、サポートをする不動産や住宅のプロは、どのような購入をすれば、資産価値が維持されるのか、負担が少ないのかを考えて判断されるようになった。

資産価値が維持できる購入方法のポイントを列記すると、

・販売経費や分譲業者の利益などが不動産価値に上乗せされている「新築」は、上乗せ分(プレミアム)が買った途端に消失(価値の下落)するので、一番割に合わない。(贅沢嗜好品であり、余裕がある世帯向けとなった)

・土地の価値は、経年で変動するものではなく、時代の流れや経済環境に影響する。今後は「立地適正化計画」でどのような都市計画となるかが大きな影響を与える。それも踏まえて、都市化されている利便性が高い地域を選ぶと価値が落ちづらい(可能性が小さくなる)。

・建物の価値は経年により徐々に下がっていくが、ある程度の年数が経過すると横ばいライン(残存価値)に近づき、経年による下落が小さくなる。地域による違いはあり、人によって、11年目、16年目、21年目とターニングポイントは分かれる。

・今後は、土地、建物ともに、災害に強いことが重要で、土地は地盤や地形・地勢、建物は構造などの状態を見極められることになる。

・価値を維持するためには、土地は購入時の選択でしかないが、建物は維持管理を適切にすること、履歴や書類を残すこと、点検をしクリアな状態にすること、保険などのバックアップ措置を施すことが必要となる。

まとめると、災害に強く、利便性が高い地域で、建物状態に問題がないことが確認できる、築11〜20年程度の既存住宅(中古)を購入し、維持管理を適切に行うこと、これが資産価値を維持させる必須項目です。

現在の不動産市場では、築15年前後で、外壁・屋根の外装部、キッチンや浴室などの水まわりなどの修繕を行う時期に差し掛かります。そのため、この年代を過ぎた既存住宅の評価はガタンと落ちています。

購入する側から見れば、価値が落ちた状態で購入し、価値を維持するように利用することにより、将来売却したときの経済負担が少なくする、というのが賢いということになります。

売却する側から見れば、建物はまだまだ大丈夫だと点検や瑕疵保険への対応などで価値をアピールすること、場合によっては売却時に手入れをすることにより、不当に価値を落とされることがなくなります。

新築を購入されようとする方は、1年後、2年後に売却するとしたらいくらくらいになるか、売却査定(想定)をしてみることをお勧めします。

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posted by preseek_shibata at 18:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

競売物件は「住宅ローン」や「不動産投資ローン」は組めるの?

競売物件をローンで取得することは可能です。実際に、多くの981.jpの一般会員は金融機関のローンで競売物件を取得されています。住宅ローンの場合と、投資ローンとでは以下のような違いがありますので、以下に解説します。

〇住宅ローンの場合

自分で居住する目的で取得する物件(自己使用)に関しては、低金利のいわゆる「住宅ローン」の取り組みが可能です。

しかし、金融機関に対して、入札をする本人(一般個人)が自分で出向いて、「競売物件を取得するからローンを組みたい」と相談にいっても、ほぼ受け付けてくれません。

これは競売物件に限ったことではなく、通常に流通されている物件であっても、宅建業者が仲介・売買に介入していないと銀行は原則的に住宅ローンの取り組みをしていないのと同じです。

競売物件で住宅ローンを組むには、入札前から金融機関に打診を行う段階から専門的なノウハウが必要です。

981.jpの競売コンシェルジュは不動産のプロ中のプロですから、ご相談いただければ適切にアドバイスをいただけるものと存じます。

〇不動産投資ローンの場合

投資用に競売物件を取得する場合も、住宅ローンの場合と同じく、宅建業者がサポートしているのが条件という金融機関が多いです。

競売物件の住宅ローンの取扱は金融機関によって様々なので、物件所在の地元競売サポート業者に相談されるのが一番です。

相談される金融機関の種類について、投資用で競売物件を取得される場合、「都市銀行」では審査時間がかかりすぎるケースが多く、難しいとお考えください。

実際にローンが実行された最近の例ですと、「地方銀行」「信用金庫」は前向きに取り組んでくれています。

なお、当然のことですが、「取得される不動産の質」「購入される方の属性」によって、ローンの可否や条件が変わりますので、物件詳細ページから競売コンシェルジュへご相談されると良いかと思います。

ちなみに、競売物件の投資ローンに関して、積極的かつ審査が早いのはやはりノンバンク系の金融機関です。

ノンバンクは金利が高いかわりに審査や内定までのスピードが早いので、競売コンシェルジュと事前に打ち合わせをして、場合によっては「つなぎ」として利用されるのもひとつの方法です。

いずれにしても、競売物件を銀行のローンを利用して購入される場合は、事前(できれば入札対象の物件が決まる前)に物件の所在地にいる「競売サポート業者」と密な関係を築いておくことが重要です。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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posted by preseek_shibata at 12:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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